房地产开发项目的前期成本控制_secret

1、PAGE PAGE 5房地产开发项目的前期成本控制关键词：开发项目 前期 成本控制前 言 近年来，我国的房地产市场发展迅猛，房产开发项目纷纷上马。但是部分开发企业由于只看到眼前利益，一味的追求短时效益，对项目成本缺乏细致有效的研究和长效的管理，忽略了对开发成本的控制管理。一段时间内，这种状况却被房地产市场表面的繁华所掩盖。而现在，为保持国民经济平稳健康发展，针对房地产投资规模过大等突出问题，党中央、国务院陆续出台了调控房地产市场的若干措施，如整顿规范土地市场秩序、控制房地产开发用地供应量，严格房地产开发信贷管理，提高房地产开发项目资本金比例。在此情况下，房地产开发企业的切身利益受到了很大挑战。

2、现在，房地产开发企业如再不重视成本管理，其生存就将面临严重威胁。因此，加强开发项目的成本管理已是当务之急。同时，有资料表明，施工开始后充其量只能节约投资20%左右，而在整个项目前期阶段，介入成本控制，影响造价的可能性要达到60%-80%。可见，项目初期的成本管理尤为重要。本文就将就房地产开发项目前期的成本管理问题，结合本人的实际工作经验从以下三个方面简单谈谈看法，供大家参考。一、加强事前成本测算我们知道，项目开发牵涉的因素很多，投资成本从不同的角度又有不同的分法，并且在这些成本的比重中，因开发规模、性质、用途及所在不同地区将会显现不同的比重。综合以往开发项目的经验，将成本大致归类为几个方面：（

3、一）前期开发及土地费用（二）市政配套费用（三）工程建安造价（四）综合费用（包括销售费用、管理费、开办费等）（五）筹资成本及税费（六）其他费用（包括物业管理费等）（七）不可预见费。其中，前期开发地价部分约占30%-40%，工程造价包括建安、配套设施部分约占40%-50%，策划营销成本3%-5%，其余为资金成本，税费及综合费用等。在前期的成本测算中，各项成本费用都是预测的，都是可变的，就连土地转让以及配套成本看似固定的费用，实际也都是可以调整的。那么，如何将各种变化的成本在项目前期就准确地测算出来，就显得尤为重要了。在项目初期，重要的是要将项目预计发生的全部成本费用进行层层分解，进行最大限度的细分

4、，确保每一项成本估算的有效性，并要分析其可变化的范围、存在风险的指数及可控性。进而确定一个项目总体的投资总额即估算成本，预测出其比较真实的成本情况，然后才可能进行成本目标的细划工作。应着重对不同方案的成本、盈利能力等进行分析对比，找出最优成本方案。前期成本的测算不应是粗略、大概、浅显的，而应该是全面、细致，深入的。建造投资总成本、开发综合税费、土地转让、居民协调费、以及变动等每一部分成本都应仔细测算。在这个过程中，应充分考虑可能影响各部分成本变动的各种具体因素，有利的和无利的都应予以重视，多汲取其他项目的开发经验，比如哪些费用可以让利，哪些费用可以争取减额，居民协调是否需要额外支出，税费是否可

5、以减免等等。将这些所有因素综合考虑，反复对成本测算的数据加以修正、调整，近而，才可能使得出项目成本的测算数据真正做到有据、有效、有用。笔者曾经历过一个项目，项目本身有一定的独特性和复杂性，受到周围环境的影响很大。此项目不仅被马路分为两大块，而且其中一块还被老房子分割为两个部分。为了有效的控制造价成本，在测算成本时，我们就综合考虑了相关老道路、雨污水改造、道路拓宽、周边居民协调及销售对象等种种因素，和配套部门、销售、财务和审价单位反复讨论和调整，得出了相对准确的、合理的成本测算数据。最终事实也证明了此次成本测算数据的有效性，并使得该项目获得了超额利润。需要指出的是，前期的成本测算，绝不是算完了事

6、，绝不是只要合乎了项目的投资预算就可以了。而是应以此为基点，在项目进行中不断调整、修正，并按此来进行项目的全过程成本控制。这才是前期成本测算的意义所在。二、加强合同签订管理在项目前期，会签订勘察、设计、施工、监理、采购等一系列合同。这些合同，一经双方签字后，就产生了相关的法律效力。日后，无论是由于签订时对某些条款的理解偏差，还是合同本身就存在某些不利条款等因素对整个项目成本造成的损失，都将无力挽回。因此，在项目前期，在签订合同前，应特别注重对合同条款的分析研究，看合同是否全面、明了、清晰，发现问题及时提出、及时修改，将对成本不利的因素尽量都扼杀在摇篮之中，以节约日后成本支出。如合同未能就各方的

7、权利义务和违约责任作出详细的规定，则容易因约定不明或对合同条文的理解存在歧义而引起纠纷，进而为后期额外的成本支出留下隐患。故在签订合同时一定要做到严密、完善，对法律规定不明的方面要予以充分的重视，并预先设定富有预见性的相关条款，方能有效地防范因合同纠纷而面临的风险。在实际中经常采取一些分散合同成本风险的做法，比如一些由业主指定的分包商及材料设备供应商的合同仍与总包签订；在合同中详细规定配合费由分包单位承担，并明确具体金额等。这些办法都可以很好的控制成本，避免成本不必要的增加。同时，为了做好合同签订管理工作，必须建立一整套以合同管理为中心的内部管理控制体系。首先，要建立一套严密的合同管理制度；其

8、次，要成立专门负责合同管理的机构并确定专职人员，就其行为规范和相关责任进行规定；同时，要实行互相制约、层层把关的监督机制，保证合同签订的质量，维护企业的利益。此外，建议在重要合同签约前进行内部的会签、审查，由企业各部门签署具体意见，以便在出现问题时，能够明确责任。只有建立系统化、规范化的合同管理制度，并严格加以执行，才能有效防范因合同失误而出现的成本风险。笔者所在公司平时十分注重各项合同的制定和管理，研究合同中签订的条款，在合同实施过程中实行严格控制，按照合同签订的内容执行。在对合同的分析过程中，发现问题及时提出并修改，降低项目成本的支出。如：在对某开发项目土方合同和绿化合同签订前的分析过程中

9、，发现土方回填合同与绿化种植合同的工作内容里面有大量的重复，经仔细研究，发现原来是土方合同重复计算了绿化的部分工作内容。为此，及时进行了土方回填合同的调整，更正了工程量，从而节约了30万元的额外成本支出。三、加强设计方案成本优化在任何项目中，无论是在前期方案策划阶段还是在施工过程中，设计的作用都非常的重要。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，不到建安成本的4%，但对工程造价的影响却可达75%以上。设计的质量和方案，直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力的投入。完善的图纸设计不仅能减少图纸反复的修改，使施工顺利进行，还能使项目的成本有所降低。有资料表明，合理科学的

10、设计可降低工程造价的10%左右。所以在成本控制中，应该在设计方面多下功夫。随着设计方案的完成，项目成本的大致情况可以较为明显地表露出来。因此，根据设计方案，业主能够先行主动的进行项目成本预测，事先掌握成本状况，规划资金运用流程，拟定销售价格，从而最终能正确掌握利润水平。因此，在项目的前期阶段，通过对设计方案的优化、对比，可以迅速的测算出各种可行的建筑方式、结构方式、基础形式、设备品种、材料样式、安全措施等各种因素对于项目成本的影响程度，及早发现对成本的不利因素所在，及早改正，以取得安全与经济间的最佳平衡点。成本控制在此阶段最主要的任务就是合理的造价分配以及所衍生的适当工法、构造方式、材料的选择

11、及运用。根据设计图纸进行计量估价，进行成本测算，以判断成本是否超过预算限额，是否还可以进行缩减。万一超过预算，此时则是最不会产生额外负担的最佳调整时机。因此，在设计作业过程中就应及早引入成本控制，根据成本情况不断修正设计方案，进行事先控制。这样一来，等于在设计阶段就抓住了成本的命脉，在一开始就已在提高利润。以成本控制为指导的设计阶段，无疑是对付项目造价风险的一种利器，也是化危机为转机的最佳契机。笔者前面提及到的那个项目，自身先天环境不是很好，周围的设施也不太完善。项目的目标客户群定位为周边大学教职员工，在设计人员提出小高层、多层等多个方案草图后，结合周边实际情况，通过成本测算，配以其他手段进行比较优化，最终确定了多层住宅的设计方案。这样既节省项目的一部分成本，又利于销售，使得项目利益最大化。同时，必须指出的是，要最大限度的避免边设计、边审图、边施工，这样不仅成本难