房地产估价1_secret

1、房地产估价模拟题 一一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分）1、成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（A ）。 A价格 B生产费用 C劳动价值 D成本加利润 2、重建价格，是采用与估价对象 建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ B）的新建筑物的正常价格。 A具有同等效用 B完全相同 C具有同等功能 D类似 3、实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（D ）。 A剩余价值 B剩余使用寿命 B实际使用年限 D实际损耗程度 4、房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程

2、中的各项具体工作，按照其（D ）所排列出的先后进行次序。 A时间顺序 B逻辑顺序 C程序 D内在联系性 5、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（B ）作为其中的一种估价方法。 书上P121A市场法 B假设开发法 C收益法 D成本法 6、假设开发法在形式上是（B ）。 A评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法 B评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 C评估房地产价格的收益法的倒算法 D评估房地产价格的成本法的倒算法 7、在现实生活中，房地产价格的高低是由（ A）的结果。 A众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用 B影响房地产价格的因素共同作用 C各种影响房地产价格的因素

3、其影响强度不同 D各种影响因素影响房地产价格变动方向不同 8、商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（C ）。 A周围环境状况 B与市中心的远近 C临街状况 D交通便捷程度 9、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（ C）下的估价结果具有近似性。 （对的）A同一估价原则、同一估价时点 B同一估价目的、同一估价方法 C同一估价目的、同一估价时点 D同一估价原则、同一估价目的 10、某房地产土地面积为500m2， 土地价格为2000元/m2，建筑物建筑面积1000m2， 用成本法估算出的该建筑物的重置价为1800元/m2，市场上同类房

4、地产的正常房地价格为2500元/m2，则该建筑物的每1m2建筑面积的实际价值比重置价值低（ C）元。 A100 B200 C300 D400 11、路线价法特别适用于对（ C）进行估价。 A单宗土地 B待开发土地 C在大范围内同时对大量土地 D少量土地 12、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（ B）。 A150.56万元 B154.56万元 C157.61万元 D152.69万元 13、某一房地产，其土地价值是总价值的30%， 土地

5、资本化率为5%， 建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（D ）。 A6.6% B5.8% C6.2% D6.4% 14、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ A）。 A类似房地产的交易 B相同房地产的交易 C相关房地产的交易 D房地产的市场交易 15、如果先按原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用（ C）时的汇率进行换算。 A估价作业日期 B成交日期 C估价时点 D交易日期修正后 16、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（B ）。 A固定价格指数 B定基价格指数 C长期价格指数 D环比价格指数 17、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件

6、等相同的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ A ）。 A该建筑物的价值低于拆除费用; B. 该估价结果肯定有误; B. 甲土地的价值肯定高于乙土地的价值; C. 不可能出现这种情况. 18、越接近（ C）的发展速度对估价更为重要。 A客观情况 B市场供求 C估价时点 D现在 19、城市房屋拆迁估价应当采用（ C）。 A客观合理价值标准 B非公开市场价值标准 C公开市场价值标准 D政府规定的价值标准 20、街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格通常是采用（A ）。 A正旁两街分别轻重估价法 B重叠价值估价

7、法 C比较法 D假设开发法 二、论述题（共2题，每题10分，共20分）1、如何理解建筑物的所有权?建筑物的所有权可能受到的限制有哪些?答、所有权是指对房地产的占有、使用、收益与处分的权利。所有权所包含的要素及有关的要点表现。建功立业筑物的所有权可能受到的限制是所有权的本因限制；所有权的法律限制2、何谓估价时点?在房地产估价中坚持估价时点原则有何意义?答、估价时点是指估价结果所对应的日期估价时坚持估价时点原则意义是：估价时点明确了估价的责任界限；估价时点是确定建筑物折旧、土地使用权出让乖余使用年限、土地增值税等的标准。三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）（一）某房地产开发商欲参加一宗规

8、划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托某房地产估价人员。估价人员在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?解析： (1)选用假设开发法和市场法进行估价。 (2)了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。 (3)了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。 (4)分析确定土地的最佳开发方案。 (5)开发完成后的市场经营模式(租或售)运用市场法)和收益法等，预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费

9、用等；如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格。 (6)选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。 (7)综合二种方法的结果，确定最终估价结果。（二）待估房地产为某企业房地产，交通便利，土地平整，基础设施条件较好。土地面积4000m2，等级为三级。建筑物面积共18600m2，其中厂房15690m2，仓库940m2，行政楼1970m2。厂房为钢混结构，2000年9月竣工使用；仓库为砖木结构，与厂房同时投入使用；行政楼为混合结构，于2001年9月竣工使用。试用成本估价法求取该房地产2005年9月的市场交易价格。已知：(1)在估价时点时，各类建筑物重置价为：厂房870元m2，仓库550

10、元m2，行政楼1300元m2。(2)厂房耐用年限50年，残值率为0；仓库耐用年限30年，残值率3；行政楼耐用年限50年，残值率为2。(3)该地区三级土地标准价格为350元m2。解析：根据题意：该估价对象为旧的房地产，可分别求出土地与建筑物的重置价格并进行累加。即：厂房价格=1569087015690870/505=136503001365030=12285270（元） 仓库价格=940550940550(13%)/5=51700083582=433418(元) 行政楼价格=1970130019701300（12%）/504=2561000200782=2360218（元） 建筑物价格=1228

11、5270+433418+2360218=15078906（元） 房地产价格=土地价格+建筑物价格=4000350+15078906=16789061647.89（万元）(三)李某有一处房产，其房屋所有权证记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?解析：1(1)评估的依据为其合法用途，即住宅，而转让目的为