上海莲花南路中心商场购物中心概念规划方案

1、中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Zhonghai Shanghai MinhangMellon Centre A new neighborhood block2013.07一 基地解读1.1 项目区位 1.2 基地条件1.3 价值分析1.4 竞品分析二 技术分析2.1 规划要点2.2 技术、规范解读2.3 停车及地库方案2.4 地铁影响 三 项目定位3.1 商业定位3.2 住宅定位四 案例分析4.1 新加坡Vivo City4.2 保利徐汇项目4.3 华润松江项目4.4 宝创唐镇项目五 规划方案5.1 强排测算5.2 用地分配5.3 规划方案一5.4 规划方案二5.5 规划方案三六 商业研究

2、6.1 商业业态研究6.2 商业附加值研究6.3 商业赠送研究6.4 商业立面意向七 住宅研究7.1 户型意向7.2 立面意向目录一 基地解读1.1 项目区位 1.2 基地条件1.3 竞品分析1.4 价值分析1.1项目区位Context中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块项目区位梅陇新中心A街坊地块位于上海市闵行区梅陇镇板块。版块内居住氛围成熟，配套设施完善。项目距离徐家汇约9公里，距离人民广场约15公里Minhang Mellon Centre A new neighborhood block外环高架内环高架沪闵高架梅陇镇板块本案人民广场徐家汇规划中的“梅陇新中心”位于莲花南路以东、春申塘以南

3、、景洪路以西、银都路以北占地约115.5公顷，将建成闵行区梅陇镇地区政治、文化、商务中心。梅陇新中心 本案梅陇镇政府莲花南路SITE学校绿化春申河1.1项目区位Context中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block项目现状1.本项目北靠春申塘，景观资源良好2.西临莲花南路南临银都路，东侧为规划中学。莲花路、银都路均有公交车站，交通情况良好。3.规划中15号线、21号线在此交汇，21号线存在不确定性，对规划布置形成较大干扰。4. 项目交通可达性较好，但周边区域开发不成熟，目前郊区感较强，心理距离相对较远银都路1

4、.2基地条件Condition中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block123451.北侧为春申塘2.基地内较平坦3.项目南侧为加油站4.西南侧为绿地新都会街区式商业5.西侧为百安居、易买得等大卖场商业12345SITE住宅区住宅区住宅区家居型商业生活型商业建材市场住宅区1.春申塘以北为春申景城、万科假日风情等住宅区，居住氛围成熟2.项目西侧为家居型商业,目前运营状况良好。3.西南侧生活型商业，经验惨淡4.目前板块成功的商业业态均为目的性购物中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Cen

5、tre A new neighborhood block1.3竞品分析Competition大润发SITE中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block1.3竞品分析Competition项目北侧春申路的大润发为北区居住区配套型生活服务商业。由于北侧居住区较为成熟，人流量较大，经验状况较好。百安居、易买得项目西侧的百安居、易买得等家居型商业，由于此类商业味目的性消费，故可吸引较多人流。1.3竞品分析北侧配套商业SITE1Competition中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centr

6、e A new neighborhood block项目北侧居住区的配套商业依附于周边成熟的居住区，运营较好。已满足周边居民的生活需求。绿地新都会项目西南角的绿地新都会为街区式商业，目前存活的商业业态为影院、健身房、电玩城、办公。春申景城SITE1.3竞品分析Competition中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block项目北侧的春申景城、万科假日风情为较成熟住区，配套较为完善，居住氛围成熟。目前区域内在售楼盘为春申景城，项目在售106平米2房，144和161平米3房，项目起价31000元/平，均价36000

7、元/平米精装交付1.4价值分析商业价值住宅价值中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockValue高较高中低高较高中低本项目商业用地价值由西南角向两侧递减本项目住宅用地价值由北侧向南递减二 技术分析2.1 规划要点2.2 规范解读2.3 停车及地库方案2.4 地铁影响 中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block2.1规划要点Planning 净用地（平方米）功能容积率面积（平方米）建筑密度绿地率建筑限高 （米）78981.5居住

8、2.5128344.930%35%80商业2.569108.845%20%80其中保障性住房面积：8986.45 根据上海市城市规划管理技术规定： 高层建筑：主要朝向退用地红线20米 次要朝向退用地红线15米 多层非居住建筑 ：退用地红线5米用地红线多层控制线高层控制线21号地铁控制线15号地铁控制线1.技术指标2.建筑退界2.2规范解读中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockSpecification3.日照 根据上海市住宅设计规范： 高层住宅的小套、中套至少应有一个居住空间，大套至少应有两个居住空间能获得

9、冬至日连续满窗有效日照不少于1h。4.建筑间距 根据上海市城市规划管理技术规定：5.建筑面宽根据城市居住区规划设计规范，建筑高度大于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于60米6.配套指标根据城市居住区规划设计规范上海城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准总户数：约1000户，属组团级配套内容：商业服务：便民店、100平米、1处社区服务：居委会（社区用房）200平米、1处；治安联防站、20平米、1处市政公用：垃圾收集点、60平米、一处；居民存车处宜配置：供热站、变电室、水泵房、公厕40米13米10米32米21号地铁控制线地 铁 范 围中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mell

10、on Centre A new neighborhood block2.3停车及地库方案Parking根据07上海市建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准商业机动车停车数：约350辆非机动车停车数： 约690辆住宅机动车停车数：约700辆非机动车停车数： 约1020辆高档品质社区人车分流体验式购物公园多人流动线少车流干扰满足基本功能需要尽可能少的地面停车停车指标停车方案可建地库范围 62714.56住宅停车：地下一层设计停车库，停车面积约28000商业停车：地下一层为商业，地下二层为停车，约18000商业停车量较少，建议与住宅区停车实行分时停车，减少商业停车压力。需建地库范围 460002.4

11、地铁影响中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockSubway “P+R”Park and Ride-停车换乘地铁 政府引导支持，适当的补贴及容积率提升奖励等措施，适用于边缘商圈购物中心，提升商业人流。上海首批试点的“P+R”停车场（库）有两个，一个是位于轨道交通2号线淞虹路站的停车楼，目前共有292个泊位，出入口位于福泉路东侧（天山西路和金钟路之间）；另一个位于轨道交通1号线锦江乐园站的虹梅路停车楼，是综合利用既有停车设施用于P+R的试点停车场地铁上盖商业自身价值的提升？广告推广 地铁站名冠名权以地铁站名作为

12、商业名称，可增加商业影响力，提升商业名牌价值。南京德基广场商业与地铁站点无缝对接Minhang Mellon Centre A new neighborhood block2.4地铁影响Subway中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块1.以精品零售为主上海久光百货核心商业区21号地铁15号地铁2.引进大卖场、家电卖场、运动城、电影院、折扣店等多家主力店上海龙之梦规模大、有足够的面积吸引高租金单价小面积商家入驻，平 衡低租金主力店3. 引进多厅影院、KTV、电玩城、真冰溜冰场、水族馆等各种娱乐商家上海星游城休闲娱乐城的业态组合，展开错位竞争结论：本地块属住宅区的地铁上盖商业项目，应重点考虑全家共同

13、参与的家庭型业态体验式休闲购物公园。地铁上盖商业物业定位？三 项目定位3.1 商业定位3.2 住宅定位中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block3.1项目定位Locate体验式购物公园高档品质社区+Quality CommunityShopping Park购物娱乐休闲主题体验美食景观艺术高档品质舒适人文景观户型配套风格3.2商业定位中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockLocate体验式购物公园注重主题情景体验功能业态多样

14、丰富建筑空间灵活多变注重屋顶景观营造中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block3.2住宅定位Locate高档品质社区典雅大气的建筑立面优质贴心的物业服务优美舒适的社区景观舒适人性的居住空间四 案例分析4.1 新加坡Vivo City4.2 保利徐汇项目4.3 华润松江项目4.4 宝创唐镇项目4.1案例分析Case新加坡Vivo City中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block设计亮点：购物中心顶层的亲水露天活动广场成为商业的亮

15、点，充分利用了水岸景观增加消费者自然感受并增加商业价值VIVO City 业态分布和面积比例分析表业态类型楼层分布面积百分比总营业面积98550100.00%超市负211040810.56%餐饮2404324.40%其中小餐饮负25800集合餐饮负2、35100特色餐饮1、2、313143生活杂货19450.96%CK TANGS1283958.52%时装1、22667627.07%儿童时装223772.41%儿童玩具230333.08%书店226502.69%电器271687.27%电影院2380008.12%杂货超市311701.19%宠物超市36000.61%电玩38700.88%KTV

16、38330.85%健身313821.40%业态零售：64%餐饮：24%休闲：12%经营方式：全部持有4.2案例分析保利徐汇滨江项目中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockCase设计亮点：采用先进的建筑技术创造体验性空间场所建筑外立面采用全息幕墙，中心文化艺术展厅采用叠水幕墙业态零售：51%餐饮：24%休闲：25%经营方式：持有+销售建筑一至二层为销售商业，三层及办公塔楼为持有物业4.3案例分析Case宝创唐镇高科路项目中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new

17、neighborhood block设计亮点：建筑屋面地面化设计，创造为周边居民休闲游憩的屋顶公园，从而带动竖向人流，提升上部商业价值业态零售：52%餐饮：28%休闲：20%经营方式：持有+销售建筑一至二层为销售商业，三层及办公塔楼为持有物业4.4案例分析Case华润松江广富林项目中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block设计亮点：项目旨在打造以商业为核心的多功能复合城市社区，商业临水而建，形成滨水主题性购物公园。业态零售：55%餐饮：26%休闲：19%经营方式：持有+销售建筑一至二层为销售商业，三层及办公塔楼

18、为持有物业五 规划方案5.1 用地布局5.2 规划方案一5.3 规划方案二5.4 规划方案三5.1用地布局Land layout中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block方案三优势：商业展开面最大，利于商业销售.劣势：地块西北侧商业价值不大，住宅品质 会受影响。方案二方案一商业住宅住宅商业优势：商业与住宅分区明显，住宅品质较高劣势：商业过于集中，不利于分期开发及销售优势：充分考虑远期地铁的影响，利于商业实施劣势：商业用地受到影响，建筑面积压力较大住宅商业规划方案一中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang

19、 Mellon Centre A new neighborhood block5.1总平面图中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockMaster plan5.1功能分布Function中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block21F酒店24F住宅27F住宅（保障房）4F商业3F商业 2F会所（售楼处）1F商业 5.1物业分配Function中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new

20、 neighborhood block销售型物业持有型物业 5.1房型分布中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block180-1909095-105115-125145-15575房型面积套数面积配比保障房70-901087%两房95-105968%2+1房115-12519221%三房145-15538449%四房180-1909615%Room distribution5.2效果表现中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockE

21、ffect5.2效果表现中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockEffect中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block5.2效果表现Effect中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block5.2效果表现Effect中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block5.2效

22、果表现Effect中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block5.2效果表现Effect中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block5.2效果表现Effect中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block5.2效果表现Effect中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block

23、5.2效果表现Effect中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block5.2效果表现Effect规划方案二中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block5.2总平面图中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockMaster plan 景观主轴景观辅轴景观节点 车行出入口人行出入口商 业 后 场车 行 流 线5.2结构分析Minhang Mellon Ce

24、ntre A new neighborhood block中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Structure5.2房型分布中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockRoom distribution115-1252+1房145-155三房70-90保障房180-190四房95-105两房保障房：96套 面积比 9%两房： 288套 面积比 26%2+1房： 216套 面积比 20%三房： 384套 面积比 36%四房： 96套 面积比 9% 5.2物业比例Minhang Mellon Centre A new

25、 neighborhood block中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块持有酒店15层持有商业2.3.4层销售商业一层销售住宅底商销售型：商业一层：1.5万住宅底商：0.5万持有型：商业2、3、4层：2.8万酒店： 2.0万Property proportion5.2效果表现中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockEffect5.2效果表现中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockEffect5.2效果表现中海上海闵行区梅陇新

26、中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockEffect5.2效果表现中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockEffect5.2效果表现中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockEffect5.2效果表现中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockEffect5.2效果表现中海上海闵行

27、区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockEffect5.2效果表现中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockEffect5.2效果表现中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockEffect5.2效果表现中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockEffect5.2效果表现中海

28、上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockEffect规划方案三中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block5.3总平面图中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockMaster plan5.3功能分布Function中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block14F酒店

29、HOTEL24F住宅 RESIDENTIAL27F住宅 RESIDENTIAL 4F商业 SHOPPING PARK3F商业 COMMERCIAL2F商业 COMMERCIAL1F商业 COMMERCIAL5.3功能分布Function中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block销售型物业持有型物业 5.3房型分布中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block9095-105115-125145-155180-19075房型面积套数面

30、积配比保障房70-901087%两房95-10514414%2+1房115-12514415%三房145-15538449%四房180-1909615%Room distribution5.3效果表现中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockEffect5.3效果表现中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockEffect中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborho

31、od block5.2效果表现Effect中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block5.2效果表现Effect中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block5.3效果表现Effect中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block5.3效果表现Effect中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighb

32、orhood block5.3效果表现Effect中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block5.3效果表现Effect中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood block5.3效果表现Effect六 商业研究6.1 商业业态研究6.2 商业附加值研究6.3 商业赠送研究6.4 商业立面意向6.1业态研究中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockFormat

33、L2L1B1展览中心入口展览中心入口餐饮类儿童/玩具时尚服饰美容/护理生活/居家/饰品服务超市花木路芳甸路中庭占地面积： 58949 建筑面积：地上23万 地下10万商业面积：4.5万办公面积：9.2万酒店面积：7.2万服务式公寓面积:3.4万容积率：3.9绿地率：15%停车位：1200 浦东嘉里城业态研究6.1业态研究中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockFormat大拇指商业广场业态研究联洋社区内，具有文化艺术特色的多功能现代话社区。总建筑面积11万，其中纯商业建筑面积8万平方米大小不同的二层商业体块围

34、绕中心广场布置，广场上安置“LOVE”雕塑、体现现代自由主义风格，就有商场室外化，中庭广场化的特征一层平面二层平面零售金融饮食、休闲主题卖场酒店 办公 家乐福零售艺术中心饮食、休闲大餐厅次主力店酒店办公6.1业态研究中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockFormat本项目业态建议餐饮 35%零售 45%休闲 20%其他 5%餐饮 25%零售 55%休闲 20%其他 5%商业设计中预留空间，随着商业运营的成熟，可将部分餐饮业态改造成零售业态，从而增加租金收入6.2附加值研究中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块M

35、inhang Mellon Centre A new neighborhood block体验式购物公园Added Value商业附加值措施一：增加商业体验性及共享空间结合基地的特质的景观资源和商业策划，增加商业的体验性水系的利用成为体验的特殊方式。共享空间的营造，创造各式各样的有个性的体验空间成为新一代商业设计的趋势。体验式购物公园最大化提升2-3层和地下室的店铺价值，垂直人流组织尤为重要加大交通体系，把2-3层的走道平台扩大至4.5-6米，形成一定的商业活动平台，成为交通和商业综合体验区。地下空间和一层铺面的一体化设计，形成一个整体，在交通组织上面让消费者能看到，能容易到达各个层面，形成一体化空间。商业附加值措施二：增强垂直交通联系6.2商业附加值研究中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockAdded Value6.2附加值研究中海上海闵行区梅陇新中心A街坊地块Minhang Mellon Centre A new neighborhood blockAdded Value增加商业展开面，并形成中心节点平面人流组织通畅，形成不同的环路和局部的广场空间。商业附加值措施三：增加商业展开面体验式购物公园商业附加值措施四：注入人文标示及景观6.2商业附加值研究中海上海闵行区梅陇新中心A街