房地产金融：融资方式与工具创新(共33页）

1、专题三 房地产金融：融资方式与工具创新1中国房地产金融市场状况一房地产传统信贷融资体系二房地产新型证券融资方式三一、中国房地产金融市场状况2中国房地产金融市场发展阶段界定中国房地产金融市场结构现状(一)(二)(一) 中国房地产金融市场发展阶段界定3从发达国家房地产金融的发展历程来看，一般都会经历如下三个阶段：第三阶段:成熟第二阶段:发展第一阶段:起步以房地产开发为主，只存在房地产增量市场单一的金融体系，开发商和投资商是一个主体，资金支持主要来自银行房地产金融市场开始开放，机构投资者和富裕个人的资金通过信托基金和私募地产基金进入市场，房地产金融市场供应体系逐步健全以房地产证券化为核心，投资者通过

2、信托基金和资产证券化进入市场，使房地产成为全民投资产业。金融市场主要服务于存量商业房地产，持有人主要为机构投资者中国房地产金融市场总体上处于第一阶段向第二阶段过渡时期3中国房地产融资市场总体上以一级市场为主，侧重间接融资(二)中国房地产金融市场结构现状房地产金融一级市场房地产金融二级市场借款人居民个人金融中介商业银行储蓄银行抵押银行金融市场保险公司养老基金退休基金银行个人房地产开发企业建筑公司其他经济机构商业银行储蓄银行抵押银行其他金融机构机构投资者个人投资者住房抵押住房抵押贷款住房抵押证券资金抵押或信用开发资金资金证券股票资金机构投资者个人投资者证券股票间接融资直接融资4二、房地产传统信贷融

3、资体系5房地产开发信贷融资体系房地产消费信贷融资体系(一)(二)(一)房地产开发信贷融资体系62010年之前，房地产开发贷款规模快速增长，年增长率在1535%之间；自2010年1季度开始放缓，但规模维持稳定增长。房地产开发贷款规模变化数据来源:WIND(一)房地产开发信贷融资体系7总体来看，在中国房地产企业三大的资金来源中金融机构贷款任然占有重要位置，占房地产开发企业资金来源的15%-20%。然而，2010年以来这一比例有一定的下降，尤其是最近两年，房地产开发直接投资的增涨是一个重要原因。中国房地产企业国内贷款占比变化(2004-2012年)数据来源:中国统计年鉴（二）房地产消费信贷融资体系8

4、个人购房贷款的余额也呈现快速增长，2009-2011年增长速度进一步加快，到2013年末达到9万亿。个人购房贷款余额增长（单位:亿元）数据来源:中国人民银行调查统计司（二）房地产消费信贷融资体系9资料来源：Federal Reserve Bulletin, March 19991989.1 1991.1 1993.1 1995.1 1997.1 1999.15%4%3%2%1%违约率信用卡账户汽车贷款住房抵押贷款根据国际经验，个人住房贷款的违约率普遍低于其他类型的个人贷款。根据2012年上市银行年报，披露个人住房贷款不良率的三家银行（建设银行、平安银行和兴业银行）的平均住房按揭贷款不良率约为0

5、.2%。美国住房抵押贷款与其他类型的个人贷款违约率比较三、房地产新型证券融资方式10房地产抵押贷款证券房地产信托房地产基金房地产投资信托基金(一)(二)(三)(四)11（一）房地产抵押贷款证券案例：国内首发概念结构1231、概念12通过将大量的抵押贷款组合成一个庞大的集合以此为基础发行抵押贷款证券，以组合中抵押贷款的本息现金流支付证券投资者的利息及本金。这样金融机构将其发放的房地产抵押贷款出售给了其他投资者（以机构投资者为主），增强了金融机构房地产抵押贷款资产的流动性。美国MBS成为金融危机前债券市场最大券种截至2008年1季度末，美国MBS余额达到7.4万亿美元，规模超过公司债的5.9万亿美

6、元和国债的5万亿美元，是美国债券市场上的最大券种，占债券存量的24.22%。2、结构13MBS进行了独特的交易结构设计发起人将拟证券化资产打包向特殊目的载体（SPV）真实销售以实现风险隔离，再通过信用增级，使MBS具有了低风险特征，符合养老保险基金等机构投资者的需求。3、案例:国内首发14“建元20051”昨正式首发据新华社北京2005年12月15日电15日上午，由建设银行作为发起机构的国内首单个人住房抵押贷款证券化产品-“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”正式进入全国银行间债券市场。该证券发行总量为30.17亿元，公开发行规模为29.26亿元。建设银行选择以上海市、江苏省和福建省三家

7、一级分行作为本次项目的试点分行，从上述三家试点分行筛选出了15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷款组成资产池。经筛选进入资产池的个人住房抵押贷款均为建设银行的优质资产。415发展状况概念案例123（二）房地产信托产品类型投资收益51、概念16我国狭义房地产信托，是指信托投资公司集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，投资于房地产项目或其经营企业，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。信托计划的期限多为中短期在2010年至2013年3月，中国房地产信托平均期限为1.9年，波动范围基本在1.7年到2.0年内。信托投资项目的单一化目前国内房地产信托项目大

8、多投资于单个项目或开发公司。信托产品的流动性差缺乏公开二级交易市场，信托产品购买后转让较为困难。【产品简介】产品投资于单一房地产项目，实际投资结构包含股权、债权、夹层融资等多种形式。【特点及优势】合作伙伴，优中选优平安信托选择国内领先房地产公司作为合作伙伴，投资于其最优质的房地产项目。现已先后与金地、绿城等地产企业达成合作计划。专业管理，风险可控平安信托拥有完备的风险控制体系，对每一个项目都会进行严格的风险测算及筛选，力求提供最具投资潜力的项目标的。范围广泛，结构多样根据具体项目风险的不同，平安信托将选择债权、股权、夹层融资等多种形式进行投资，同时选择优先劣后等诸多信托方案安排。根据偏好，自主

9、选择当信托端采用结构化形式时，投资者可根据自己的偏好，选择不同的受益类型，从而享有与其风险相对应的投资回报。 【配置建议】视项目情况及信托结构安排的不同，一般而言，优先受益权适合于追求固定收益的稳健投资者；劣后受益权则更适合对于房地产投资具备一定经验、风险承受能力较高和追求更高收益回报的投资者。2、案例平安信托项目型房地产信托产品1718信托业在中国金融体系中一直处于非主流地位。在银行信贷收紧、融资渠道收窄的情况下，房地产信托获得阶段性的市场机遇。自2003年起步，2008年开始房地产信托发展迅猛。3、发展状况 中国房地产信托发行规模及其增长(2003-2013年) 单位:万元18数据来源:W

10、IND从发行的房地产信托产品类型来看，主要有三种，包括债权型，即信托贷款，房企提供抵押物，双方形成债权债务关系；股权型，即信托公司以信托资金投资房企股权，信托公司参与日常管理，双方形成所有权关系；财产收益型，类似于资产证券化产品，主要针对已建成且可产生稳定现金流物业，以物业收益权为抵押。比较如下表：4、产品类型19中国房地产信托平均收益率及比较（2013-2014年）5、投资收益近两年信托产品的平均收益率的中枢值大概为8.5%，加上各种费用，信托资金成本平均为12%左右，减去3.5%的通货膨胀率（政策目标值），约8.5%，而房地产信托产品的融资成本高于平均水平，但仍然低于10%。20数据来源:

11、财汇金融分析平台,民生证券金融产品研究中心。421发展状况概念组织模式123投资收益（三）房地产基金1、概念22房地产按开发程度划分BCDA多有专业房地产开发和管理团队发起投资于房地产开发项目及未上市房地产企业等目前，在我国多采用合伙制以股权、债权或夹层的形式进行投资。2、组织模式23人民币房地产基金历年募集情况（2008-2013）人民币房地产基金规模分布 从基金募集情况看，人民币房地产基金自2008年开始较多出现。从2010年蓬勃发展，当年新募集基金数量48支，募集规模约272亿元；在2011年井喷，当年新募集基金数量125支，募集规模约1004亿元；在2012年进行市场调整，当年新募集规

12、模约下降到767亿元，到2013年又大幅增长。 从基金规模看，市场上半数的基金规模属于1亿元至5亿元人民币的中等规模基金；基金规模在5亿元至10亿元人民币的基金占15%；超过10亿元人民币的大型基金占11%3、发展状况24目前已经有部分基金实现了退出回报。根据德邦证券私募股权投资系列-人民币房地产基金专题报告数据显示，市场上已实现退出的大多数股权类项目的回报率高于20%，而债权类投资项目回报率约15%。人民币房地产基金退出业绩分布4、投资收益25426发展状况特点案例123投资收益（四）房地产投资信托基金1、特点27房地产按开发程度划分BCDA总资产的投资组合中必须以房地产为主投资收益的绝大部

13、分必须以股息形式支付给持有人大多数国家的REITs只投资于存量房地产项目，不允许投资房地产开发在大部分国家REITs分派的收益不会在REITs层面上被征税有明确的最高负债率规定，以控制风险。28越秀REITs内地物业试水REITs先驱越秀投资将其旗下4个优质资产，包括白马大厦、财富广场、城建大厦和维多利亚广场打包注入REITs，于2005年12月21日在香港上市。2、案例28293、发展状况REITs诞生于美国，最早可以追溯到1880年。美国是全球发展REITs最成熟的市场，美国的REITs已经成为世界REITs发展的典范。美国房地产投资信托市场的发展美国房地产投资信托发展两阶段: 1960：美国国会通过相关法令，REITs诞生19601990（探索积聚阶段）：REITs发展缓慢，这主要是受制于各项法规的不完善和美国经济的影响。1990现在（迅速扩张阶段）：美国REITs得到了长足的发展，市值出现了直线上升的趋势，具有了相当的规模。30资料来源：标准普尔/花旗集团全球REITs指数房地产投资信托基金全球规模比较3、发展状况314、投资收益资料来源：美国国家房地产投资信托协会（NAREIT）美国REITs