房地产评估——收益还原法（共90页）

1、第五章 收益还原法 第一节 基本原理 第二节 收益还原法的公式 第三节 收益还原法的步骤 第四节 收益还原法的应用第一节 基本原理 一、收益法的概念 别称：收益资本化法、收益还原法 定义：预计估价对象未来的的正常纯收益，以适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 公式：房地产价格=纯收益/还原利率 价格：收益价格 二、收益法的理论依据 基本原理：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。 例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司来

2、说，理论上上述房地产价值是多少？ 理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。收益法是以预期原理为基础的。 预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 普遍适用的收益法原理表述如下： 将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。 收益性房地产的价值价值高低主要取决于下列哪些因素？ 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素： p177未来净收益的大

3、小未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低； 获得净收益的可靠性获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低； 获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。 三、收益还原法的适用对象与条件 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。 如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。 不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 收益法适用的条件是房地产的纯收益和还原利率都能够较准确地量化。 第二节 收益还原法的基本公式一、一般公式一般公

4、式 还原利率每年不变，且大于0二、纯收益每年不变的公式公式的用途： 1、可以直接用于计算房地产价格； 2、用于不同年限之间房地产价格的换算； 3、市场比较法中土地使用权年限的修正。V 房地产在估价时点的收益价格A房地产每年净收益(假设发生在年末) r 房地产的资本化率（折现率）1、可以直接用于计算房地产价格 特点：（a）收益年限无限且其他因素不变的公式 例5-1 有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元，资本化率为10%，其经济耐用年限可视为无限年，试计算该房地产的收益价格。 式中:适用条件：（1）净收益每年不变为A； （2）资本化率r每年不变且大于零； （3）收益年限为无限年特点：（b）收益

5、年限有限且其他因素不变的公式 【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，资本化率为10%，则该房地产的收益价格为多少？此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零（当r=0时，V=An）；（3）收益年限为有限年n。2、用于不同年限之间房地产价格的换算例题p119-173、市场比较法中土地使用权年限的修正p101-11三、房地产净收益在未来的前若干年有变化的公式 有限年无限年假设前提是： （1）净收益在前t年（含第t年）有变化，分别是 A1，A2，At ,在t年以后无变

6、化为A；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。 假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，At ,在t年以后无变化为A；（2）资本化率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。 【例5-3】某宗房地产，预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10。试计算该宗房地产的收益价格。如果该房地产的收益年限为50年，则该宗房地产的收益价格为多少？P117-23例题： 某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到未来5年的净收益分别为20、22、25、2

7、8和30万元，从第六年到第38年每年的净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10。试计算该宗房地产的收益价格。例题 通过预测得到某宗房地产在未来5年内的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第6年到无穷远年的每年净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10。试计算该宗房地产的收益价格。 四、未来若干年后的房地产价格已知p103 当未来某年的房地产价格已知，而已知房地产价格的年份以前的纯收益有变化（不变是特例），r每年不变且大于零时，房地产价格的计算公式如下：如果净收益每年不变为A,则房地产价格为【例5-5】某市郊有一宗房地产，年出租净收益为100万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但

8、规划等到3年后该处开发为新的市中心，预测到时，将其转卖的售价会高达1500万元，销售锐费为售价的6。如果投资者要求该类投资的收益率为10，则求该宗房地产目前的价值。P119-15【解】由题意：【思考题】某处租旧办公楼的租约尚有两年到期，在此最后2年的租约中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的资本化率为10%。该旧办公楼的价值为多少？ P119-16五、净收益按等差级数递增的公式 无限年式中：b为净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A+b，第三年为A+2b，第n年为A+（n-1）b。假设前提是

9、：（1）净收益按等差级数递增； （2）资本化率大于零为r； （3）收益年限为无限年。【例5-6】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8。试求该宗房地产的收益价格。五、净收益按等差级数递增的公式 有限年假设前提是：（1）净收益按等差级数递增； （2）资本化率r不等于零； （3）收益年限n为有限年限。【例5-7】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限30年，该类房地产的资本化率为8。试求该宗房地产的收益价格。五、净收益按等差级数递减的公式 只

10、有有限年式中： b净收益逐年递减的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A-b，第三年为A-2b，第n年为 A-（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递减；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限为有限年n，且nA/b+1。（当nA/b+1时，第n年的净收益为负，以后各年的净收益均为负值，任何一个“理性经营者”在A/b+1年后都不会在经营）。六、净收益按一定比率递增的公式 无限年【例5-8】某宗房地产预计未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。六、净收益按一定比率递增的公式 有限

11、年假设前提是：（1）净收益按等比级数递增 （2）收益年限n为有限年。 【例5-9】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上增长2；该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。收益会不会减为零六、净收益按一定比率递减的公式 无限年式中：g净收益逐年递减的比率假设前提是：（1）净收益按等比级数递减；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。【例5-10】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上降低2，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。【解】

12、由题意：六、净收益按一定比率递减的公式 有限年假设前提是：（1）净收益按等比级数递减；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限n为有限年。 【例5-11】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上降低2；该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。 【解】由题意：第三节 收益还原法的步骤一、搜集并验证有关数据资料 二、预测估价对象的纯收益（净收益） 三、求取还原利率 四、确定收益年限 五、选用适宜的收益法公式计算收益价格一、搜集并验证有关数据资料目的：为了测算房地产的纯收益和还原利率，评估房地产价格。 内容：估价对象及其类

13、似房地产收入、运营费用等数据资料，银行定期、活期存款利率、房地产投资的风险等数据。 途径：查阅有关部门的资料及实地调查。1、纯收益的概念 指归属于房地产的除去各种费用后的收益。即从总收益中扣除： 资金、劳动力、管理等生产要素对总收益的贡献程度应该得到的收益部分 ； 收益中不能由投资主体自由支配的部分，如经营需要缴纳的税金。二、预测估价对象的纯收益（净收益）2、纯收益的种类 实际纯收益和客观纯收益 实际纯收益是指待估房地产在现状的经营管理水平条件下，实际取得的收益。 实际收益可能为0，甚至是负值。 客观纯收益是指排除了各个企业实际利益中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益。

14、注意：在用收益法进行房地产估价时， 有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约租金(实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金(客观收益)。 没有租约限制的，实际收益为0或负值的，通常采用客观收益作为估价的依据。有形纯收益和无形纯收益 有形纯收益是由房地产带来的能够直接用货币来表示的收益。 无形纯收益指由于投资房地产带来的间接收益，如安全感、自豪感、提高个人的声誉和信用、增强企业的融资能力等。注意：在用收益法进行房地产估价时， 无形收益难以货币化，因而在纯收益计算的时候难以考虑，通常情况下，可以通过选取较低的还原利率来考虑无形收益。基于租赁收入的纯收益和基于营业收入的纯收益 收益性房地

15、产获取收益的方式，从房地产所有者的角度看，主要有出租和营业两种。净收益的测算途径可分为两种： 一是基于租赁收入的净收益 例如：普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产； 二是基于营业收入的净收益 例如：旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。3、纯收益测算的公式 基于租赁收入测算纯收益（重点掌握） 纯收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用有效毛收入运营费用 潜在毛收入:是假定房地产在充分利用、无空置（即100出租的情况下的收入）。 在房地产价格评估中，其包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。 有效毛收入:是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。 空置等

16、造成的收入损失包括：因空置、拖欠租金（延迟支付租金，少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入损失。 运营费用：是指维持房地产正常使用或营业所必须的费用。 管理费：是指出租房地产要进行的必要管理所需的费用。(租金的2% 5%) 维修费：是指为保证房屋正常使用每年所支付的房屋的维护费(修缮费用)。 保险费：是指房地产所有者为使所拥有的房产免遭意外而向保险公司支付的费用。(租金的0.15% 0.2%)。税金：是指房地产所有者由于房地产出租而应按照国家有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税。由法律具体规定，如营业税，城市维护建设税，教育费附加等。 中介费用：是指通过各中介机构发生的，应当由房地产所有

17、者支付给中介机构的费用。 出租用房地产租约中关于费用的负担表 在估价过程中，需要在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目。 如果租约约定保证合法、安全、正常使用所需要的一切费用均由出租人承担，则应该将其全部扣除； 如果租约约定部分或全部费用都由承租人承担，则出租人所得到的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用就要相应的减少。关于该公式的几点说明： 潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。 空置造成的收入损失一般以潜在毛收入的某一百分率来计算。 实际评估中，通常会用运营费用率来求取运营费用。例题： 某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商场共

18、有两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，而且每年不变；二层现暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25。该类房地产的还原利率为9。试测算2005年10月1日带租约出售时的正常价格。p117土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计 商场一层二层出租状况2002.10.1租出,租期5年,月租金180元/m2空置市场租金200元/m2 120元/m2 运营费用率2525还原利率99估价时点：2005年10月1日解：该商场2005年10月1日

19、带租约出售时正常价格测算如下： 商场1层价格的测算： 公式： 租赁期限内年净收益 200180(125)12 = 32.40（万元） 租赁期限外年净收益 200200(125)12 =36.00 (万元) 375.69(万元) 商场2层价格计算： 公式：年净收益=200120(1-25)12=21.60(万元) 229.21(万元) 该商场出售时的价格PP1 P2 375.69 229.21 604.90(万元)基于营业收入测算净收益 净收益经营收入归属于其他资本或经营的收益 归属于其他资本或经营的收益是指商业、餐饮业、工业、农业等经营者的正常利润。商业经营的房地产： 净收益等于商品销售收入扣

20、除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 工业生产的房地产： 净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。农用地： 是由农地平均年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息、农业利润等。 混合使用房地产净收益的求取 混合使用房地产是指多种收益的房地产，如星级宾馆，一般有客房、会议室、餐饮、商务中心、娱乐中心等。 方法一：首先测算各种类型的总收入，然后测算各种类型的总费用，两者之差就是净收益。 方法二：将各种房地产看成是

21、各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。自用或尚未使用的房地产净收益的求取 根据市场上有收益的类似房地产的有关资料按照上述的公式测算净收益，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。 四、收益年限的确定估价对象房地产自然寿命法律规定（如土地使用权法定最高年限）合同约定（如租赁合同约定的租赁期限）房地产剩余经济寿命来确定收益期限时估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。 1对于单独土地和单独建筑物的估价根据土地使用权年限和建筑物经济寿命来综合确定收益年限。然后选用有限年的收益法计算公式。注意净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊

22、提费。 考虑因素 2对于房地合成体的估价对象 对于建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的 就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限，选有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。 例题：求取房地产价格对于建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的 以建筑物的经济寿命确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费； 然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。 五、还原利率的求取1、还原利率的概念 还原利率又称为资本化率，是将待估房地产的预期净收益转化为估价时点该房地产价格的比率。 还原利率的重要性

23、：净收益 （万元）资本化率 （%）评估价格 （万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67 2、影响资本化率大小的因素 投资风险 资本化率的高低与投资的风险的大小成正相关的关系，即风险大，收益率就高；风险小，收益率就低。 房地产的状况 不同地区、不同时期、不同类型、不同用途的房地产，投资风险各不相同，因此报酬率也不尽相同。3、资本化率的种类及相互关系 资本化率的种类 土地资本化率：是将待估土地的预期净收益转化为在估价时点的土地价格的比率。 此时，估价对象是单纯的土地，所选用的净收益也是由土地产生的。 建筑物资本化率：是将待估建筑物的预期净收

24、益转化为在估价时点的建筑物价格的比率。 此时，估价对象是单纯的建筑物，所选用的净收益也是由待估建筑物产生的。 房地产综合资本化率：是将待估房地产的预期净收益转化为估价时点的房地产价格的比率。 此时，估价对象是房地综合体，所选用的净收益也是由房地综合产生的。 通常来讲，建筑物的投资风险高于土地的投资风险。 三者的关系 在已知建筑物价格和三个资本化率中的两个的前提下，三者之间的换算公式为： 公式中: r房地产综合资本化率； rL土地资本化率;rB建筑物资本化率; L土地价格； B建筑物价格。 这种方法用来进行土地或者建筑物价格的评估时称为剩余技术,也称为残余估价法。 当已知整体房地产的净收益，其中

25、某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率时，从整体房地产种扣除归属于已知构成部分的净收益，求取未知构成部分的价格。 若用于求取土地的价格，则称为土地剩余技术；若用于求取建筑物的价格，则称为建筑物剩余技术。例题：某宗房地产每年净收益是50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12，土地资本化率为10。试计算该宗房地产的价值。净收益=价值*资本化率解：该宗房地产的价值计算如下： 土地价值 （5020012）/10 260（万元） 该宗房地产价值 土地价值建筑物价值 260200 460万元3、资本化率的求取方法 市场提取法 通过搜集市场上三宗以上的类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的

26、收益法计算公式，反求出资本化率。 相应的公式又因收益年期和净收益变化的限制而呈现出不同的公式，在实际操作中需要分析所搜集案例的具体情况，对号入座。例题:选取六个可比实例房地产及其相关资料：可比实例净收益 （万元/年）价格 （万元）还原利率 （）11210211.822319012.13108811.44655421259072012.563225012.8市场提取法的注意事项： 所搜集的案例与估价对象为类似房地产，即市场比较法中所涉及到具体要求。 分析交易实例的交易情况，如果有不正常的融资条件要给予修正。 分析交易实例的租金是等于市场租金，即要保证所搜集的交易实例符合公开市场条件。累加法 该方

27、法又称为安全利率加风险调整值法，是以安全利率加上风险的调整值来求取资本化率的方法。 风险调整值是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体的根据估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的来确定。累加法的公式： 还原利率安全利率投资风险补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿投资带来的优惠 安全利率也称无风险报酬率，是资金没有投资风险的报酬率，通常情况下用银行的存款利率表示。 投资风险补偿是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，它必然会要求对所承担的额外风险有补偿，否则就不会投资。 管理负担补偿：是指一项投资要求的关心和监督越多，其吸引力就会越小，

28、从而投资者必然会对所承担的额外管理有补偿。 房地产所要求的管理一般都超过股票、存款、证券等。 缺乏流动性补偿：是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。 房地产与股票、债券等相比，买卖要困难，交易费用也比较高，流动性差，所以需要对其进行补偿。 投资带来的优惠：是指由于房地产投资可能获得某些额外的好处，如易于获得银行融资，从而投资者会降低所要求的报酬率。 在实际估价时要针对实际的估价对象所获得的好处，作出相应的扣减。评价： 该方法对市场的要求不高，但是风险调整值的确定主观性比较强，不太容易把握。 在不考虑时间和地域范围差异的情况下，风险调整值主要与房地产的类型相关。 通常情况下，商业零

29、售用房、写字楼、住宅、工业用房的投资风险依次降低，风险调整值也相应下降。3、投资收益率排序插入法 依据：具有同等风险的投资应该有相似的投资收益率的原理。 是指找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按照风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。投资收益率排序插入法示意图操作步骤： 调查、搜集估价对象所在地区房地产投资、相关投资的收益和风险程度的资料，如银行贷款、存款、政府债券、股票等。 将搜集的各种类型的投资的收益率按照从大到小的顺序排列，制成图表。 将估价对象与这些类型投资的风险程度进行比较，判断估价对象房地产的资本化率应该在哪个范围内，从而确定出所要求的资本化率。4复合投资收益率法 指将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率。 用公式表示为：r =MrM+(1-M)rE 公式中：r综合资本化率；M抵押贷款比率，抵押贷款占房地产价格的比率；rM抵押贷款常数；rE 自有资本要求的正常收益率 抵押贷款常数采用年贷款利率，指每年的还款额与抵押贷款本金的比率。 在分期等额偿还贷款本息的情况下，抵押贷款常数的计算公式为：例题： 某类房地产在其购买中抵押贷款占70，抵押贷款年利率为6，自有资金要求的年收益率为15，