青岛某房地产公司三年发展战略规划可行性研究报告

1、第四部分其他第四部分其他青岛某房地产公司三年发展战略规划纲 要第一部分战略分析第一章行业动态分析第二章青岛地区房地产市场分析第三章企业内部核心业务现状分析第二部分整体战略方案第一章战略目标第二章战略定位第三章战略选择第四章职能战略第三部分战略实施计划第一章总体计划第二章战略实施推进分解计划第三章保障措施 第一紳分 &略分柝对整个房地产行业影响甚大。 X X地产三年发JR战略规划纲耍第一部分战略分析一、国家政策分析EH国家政策变革的两个阶段A 第一阶段(1998-2004)： 1998年国家取消福利房分配政策，开始了以商品房为主 的全面市场化进程，这个阶段的政策目标是推动住宅市 场的发展。P第二

2、阶段(2005至今):A自2005年“国八条”开始，国家开始将“建设和谐社会、 让每个人都有房子住”作为政策目标,采取了_系列稳 定房价的措施。尤其是2006年国务院“十五条”的出台，、国家政策分析第一紳分&略分柝2盛国家政策对房地产行业提出的目标要求A第一，优化土地供应结构，合理地确定各类上地供应比例，加强上 地与住房供应衔接。凳爲&A第二，加快普通商品住宅的建设，采取综合措施，增加中小型、中 低价位的住房供应。A第三，完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施。A第四，继续整顿房地产业的市场秩序，加强对各地的分类指导，特 别是稳住住房价格，建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。第一

3、紳分第一紳分、国家政策分析家当前政策调控的重点1、土地总量控制 土地获取将面临更严格的政策；对闲置土地征收高额闲置费。2、住宅结构控制进一步加大中低档政策性住房的开发量;A坚持控制别墅及大户型开发。二3、资金政策控制W禺沁?国家对幵发商信贷条件将越来越严格；存贷利率将不断提高。4、税收控制国家目前止在酝酿出台物业税，物业税如出台将抑制投资购房行为。5、信息披露机制控制为确保需求信息对称性，国家止在进一步完善房地产市场信息披露机制。6、区域控制房价增长过快区域将成为国家下一步调控的重点。www. fdce iv. com 房地产E 网 第一紳分&略分柝 第一紳分&略分柝2盛二、06年房地产市场现

4、状分析1、房地产开发投资总体保持平稳增长的势态，但多集中于东部地 区，并开始向中部和西部地区阶梯式转移。（商品房投资同比增长22.8%、办公楼和商业用房同比卜降5.3%、13. 5% ；东部房地产投资占全国的64.3%、增幅为17.7）2、新增土地开发面积得到控制，存量土地的开发力度加大，国家 放缓了土地供应节奏翰*垃：潔滋3、普通住宅和经济适用房投资的比重逐步上升，别墅、高档公寓 的比重逐步下降。住房供应结构调整逐步实施。二、06年房地产市场现状分析-*.iU- dJ .八. z :4、房地产开发信贷增速下降，房地产企业融资压力加人。5、限制外资购房取得了一定进展，二、三季度约240亿美元撤

5、离中国用;:C：盘対汾蜿鶴甥SSSBHH6、全国房地产施工面积、新开工面积同比增幅持续下降，竣工面积近年来首次出现负增长八对今明年市场供需结构会带来一定影 响。：*常7、住宅销售面积增幅下降明显，市场出现一定的观望气氛浓厚。8、商品住宅价格涨幅回落，部份地区大户型价格涨幅依然明显。三、房地产行业发展宏观总体走趋1、2、3、4、 国家城市化发展进程加快、人口年龄结构的特点决定房地产市场较长时 间将是刚性需求，并逐步趋于理性发 住宅产业化的健康发展J住房供应结构将趋于錘遶?聖 宏观调控的深入及调控体系的建立将使房价水平逐 节能住宅、环保住宅将是今后我国在各项政策上鼓励发展的重点。第一部分廢略分柝

6、第一部分战略分柝 第二章青岛地区市场分析一、青岛地区房地产开发量分析2、2006-2007年青岛市住宅开发计划 例表如下：1、2003-2005年青岛市房地产指标统计 例表如下：指标施工而积增反商销售面积增长03年总面积1747.723.1% .537.82.8%453.25.6%住宅141731.4%453.318.1%402.79.1%04年总面积2101.320.2%635.2l&l%516.313.9%住宅1689.819.3%50411.2%446.510.9%05年总面积2362.713.5%811.213.1%739.927%n匸1862.813.5%678.320.2%6502

7、9.5%年度总计市区城阳黄岛崂山胶州即墨胶南莱西雷平度2006108228687141218971039240182007126142715513920697691104810（单位：万平方米）一、青岛地区房地产开发量分析3、十一五期间青岛市内四区住宅规划 例表如下：住宅类别2006年2008 年2009年2010年商品房（万平）W 315 jM/7/政策性 住馬普通商品房（万平）10012()161经济适用房（万平）505043廉租住房（套）/投资额（万元）/I200/3800250/4750250/4750300/5700城市化 居住房城中村改造（万平） 49245283238旧城区改造（

8、万平）7 Al151144183一、青岛地区房地产开发量分析4、十一五期间黄岛区住宅开发计划 例表如下：年O201量 蟲06200720008200920OIX20政策性住房542 a1X35656565f -一O3.O2一8一O6.O2O4O8O8.O10.O8O6.501X53艾192521商品房004397.63900IXO1X303020O IX150909000IX9080、II 合89IX89.62第一部分 第一部分 一、青岛地区房地产开发量分析5、开发量分析2003-2006年青岛地区住宅开发量稳步增长。07年青岛市内四区的政策性住房占20%、村庄和旧城改造占40%、商品房占40

9、%。07年黄岛区政策性住房占32%、村庄和旧城改造占20%、商品房占48%。自07年开始青岛地区的商品房开发比重已经低于住宅总开发面积的50%。除市区外，崂山、黄岛、胶南等地区07-09年房地产开发量计划仍然排在前列。 区域性差异仍然存在。(1)(2)(3)(4)(5)(6)经济持续高速发展,2008年奥运会效应, 市民生活水平提高,二、青岛地区房地产市场发展趋势分析1、2、3、4、5、6、房地产市场前景广阔 拉动房地产持续发展。 住房需求市场旺盛 消费者购房行为趋于理性宏观调控效应初显，一桥一隧建设将促使西海房价进入一个新的提升阶段。内地人到沿海购房比例的持续增长，将进一步拉动市场需求。第一

10、紳分嶺略分柝 第一紳分嶺略分柝 #第一邯分&略分柝 第三章行业竞争对手分析一、行业竞争对手初步评价开发商07年待开发项目优势劣势鲁泽詈业唐岛湾：25万M2公司开发实力较强 广告推广到位 楼盘地段不错詢区域竞争激烈福瀛地产长江路以北：18万M2集团综合实力强 开发类型数量较多 楼盘定位地段不错周边配套设施少集力集团长江路以北:19万M2集团综合实力強 楼盘位置不错第个地产项LI 一直未开发华欧集团积米崖：20万M2母公司资金实力雄厚 开发区域广经验足 年开发量大类型多定向安置多 经典楼盘少中南置业区政府以南：12万M2建筑行业出身品质较高 地段好起点高开发区第一个地产项1信达荣昌长江路居住示范区

11、：30万W公司开发实力强 傲海星城前期铺垫位置较偏二、行业竞争对手的初步分析1、企业众多，竞争激烈鲁泽、城发、华欧、福瀛等开发区木土企业在行业内已有不小影响，集力等新入行者也实力雄 厚，专业地产更是专业化水平髙，项目影响大。所开发项目无论规模、地段述是定位都比饺接近，恶 战在所难免。巧凳聲槪巒跛翳凰2、专业地产，影响甚深直到现在，作为开发区的三大代表型楼盘“阳光海岸”、“千禧龙花园”及“傲海星城”， 皆为青岛市区企业所为。而如今，上实、中南、海信、天泰等专业地产动作更是不小，其影响将对开 发区的房地产市场带来强劲旋风。匚二3、本土企业，多元经营本地开发企业，如华欧、福瀛、集力、欧美等，多为多元

12、化经营。对于地产开发而言，优势明显, 劣势也很明显。；：；$：主肝冷砌4、XX地产，差异运作我们的优势是有一定的房地产开发经验和教训，有一定的队伍建设，有一定的品牌和口碑，有集 团的资金后盾。我们的劣势是专业化程度及专业化意识还没有深入到各个层而，产品的差异化不强。 所以xx地产必须做精、做强、做出特色，避开同质化。tS-O 51 HH第一部分战略分柝 CIS企业内部核心业务现状分析一、XX地产前三年房地产开发业务现状统计1、2004-2006年开工、竣工、销售面积及回款统计汇总项目2004年许2005年祥J2006年（1-11 月）合计开工面积（万Itf）37. 78竣工面积（万Itf）9.

13、 7824. 18销售面积（万册）4. 466. 7816.97回款额（亿元）2. 17. 42第一部分一、XX地产前三年房地产开发业务现状统计项目库存套数库存金额（单位：万）库存均价库存面积（单位：万）风和日丽一期0.41，： 丿JV投资蠶蠶力豔内土蹩器蠶另豔和销售管理能力-般X X地产 战略地位W：不足O：机会S：优势公司开发运营能力分析1、有较好的地域品牌、2、适应发展的土地储备3、较强的资金实力4、有一定的开发经验1、国家宏观政策指导楼市良性发辰2、经济发展带动强劲市场需求3、西海岸自然及人文环境优越4、桥隧建设带动区域市场活跃5、西海岸为青岛市重点发展区域6、公司实力品牌占得市场先机

14、1、国家政策影响2、客户持币待购3、投资外地客户偏重入住率低4、开发企业恶性竞争同质化竞争加剧1、规范化管理不足2、专业化、市场化运作程度不高3、运营能力不强4、人力资源、企业团队建设薄弱www. fdce iv. com 房地产E 网 第一部分嶺略分朽二、现有业务发展状况分析现有业务状况：1依托房地产开发、建筑、营销、物业，基本上形成了一条自开发至物业的完整产业链。2房地产开发为现有核心产业，以原有工业土地变更和自主开发为主，土地获取能力较强 ,主要依靠政府政策支持，但专业化程度不高。3建筑产业正逐步推向外部市场，内部机制影响整体运营能力提升，市场化运作程度不高,外接工程能加身o卞法W沖報4

15、.营销主要以本地售楼处座销为主，无差异化营销策略。：；5现有楼盘全部由物业公司承接，XX物业没有形成真正的服务品牌。但从整个产业链来 看，现有业务中物业经营业务在现实资源、核心能力和市场关联度上相关度均较大，风险 关联度较小，应强化其战略地位。Uii第一部分点略分朽小结XX地产与其他地产开发商一样面临着前所未有的发展机遇，同时又面临 着严峻的挑战，要使XX地产能够稳健快速发展，必须解决速度与规模、品质 与创新的问题。：总总掛也蹑開團凰也就是说：要在提高产品品质和不断创新的前提下,以高效率形成规模化 获取高收益,并推动X X地产的快速发展（生存点）。面对机遇和挑战：XX地产要在研发设计、市场营销

16、、工程管理、建筑施 工、物业服务上不断创新,确立“健康住宅”的XX地产品牌（发展点）。昭冨录黠會路咚*时ML却X XKEmQZ 第一章战略目标一、共同愿景xx集团共同愿景创造健康生活AXX地产共同愿景成为中国开发高品质住宅的地产企业二、使命xx集团使命xx地产使命健康环境健康材料、健康住宅 创造健康绿色家园健康社区健康服务二、总体目标第二部分以房地产开发为核心产业，其他产业（建筑、物业等）依托核心产业快速发通过理顺内部管理机制，坚持项目管理制，通过三年的努力，将XX 地产打造为对外适应市场、对内高效运作的综合性专业化房地产开发企业。1、房地产公司三年内达到一级开发资质条件，争创青岛市地产十强企

17、业，成为山东省知名房地产企业。三年累计开工而积70万平方米以上、可售面积70万平方米 以上、销售收入实现30亿元。；：；：舊冷倫2、建筑公司三年内发展为胶南市建筑行业第一梯队，每年承接匸程量按30%以上的速度增长，三年承接工程量万平方米。3、物业公司实现二级企业资质，三年内成为青岛市优秀物业服务企业，基本确立XX物业服务品牌。 A-W年五年第二部分点略方誓 二、各业务领域定位1、房地产开发定位A以健康住宅开发为主。通过塑造“绿色、健康住宅”的社会形彖，成为青岛地区健康住宅的引领者。立足青岛西海岸，适时向其他区域发展。在现有品牌楼盘“xx 风和FI丽”的棊础上，集中优势资源开发西海岸精 品楼盘，

18、打造曲海岸第一品牌，09年考虑在青岛购买土地为“XX大厦”的 筹建做好准备。2、建筑公司定位A由个体承包，调整为项目管理承包运作模式。A首先做强胶南地区，其次立足青岛地区，而后涉足省内其他地区。 “先生存，再做强，后做大，逐步全面走向市场。”3、营销定位A以自主销售为主，适时引进专业公司实行策划销售代理。4、物业定位A以服务为主，作为提升地产品牌的重要辅助品牌。第三章战略选择一、房地产开发战略_ _ i * q * - 才 a ,匸夕创.一 口jXE 电12 wUg aWMwgCfBKJKyw1、2、以标杆企业为跟进学习的目标，追求专业、品质、稳健和创新（跟）。 与优秀专业企业建立战略合作女行

19、强强联合（靠）。3、4、开发健康住宅，注入绿色健康理念，引领健康住宅新潮流（创）。 以存量土地开发为主，参与市场拿地为辅（稳）。二、营销战略11、强化前期策划定位，由关注客户需求过渡至引导客户需求。2、从“整合营销” “体验营销”，最终实现“主题营销”的模式.3、推行“孔雀开屏”战略，注重产品品质，展示自身优点，引导客户消费，促进客户成交（即先建设社区环境，装修示范单位，将产品最好 的一面展示客户）。I*貯第三章战略选择三、建筑战略“以建筑品质、施工速度为突破口為;实行集约化管理，提升品牌知 名度。四、物业战略真诚服务、主动服务、全员服务，服务精细化、标准化。第二部分裁略方族第四章职育皂战略

20、第二部分裁略方族第四章职育皂战略 #第二部分浚略方族第四章职育皂战略 一、提升投资把握能力策略1、提高投资风险控制能力：建立项目风险评估和控制机制。规范土地操作，避免政策风险。2、提高投资盈利把握能力：坚持“关注市场、关注成本、关注贏利”，建立以项冃管理为主 的成本控制中心，逐步实现利润核算。进行全而预算管理，实现成本的事前控制。二、提升研发定位能力策略-1、从产品市场定位逐步实现依据市场的产品标准定位，打造自己的健康住宅品牌；2、与设计能力较强、服务意识领先的设计单位建立战略合作关系，将公司战 略意图、价值观、开发理念贯彻到产品设计中；3、在社会资源的整合与合作中快速提高自身的研发能力，培育

21、自己的研发队 伍，适时成立产品研发中心。、提升项目管理控制能力策略1、实行项目利润核算；far2、3、将以年为周期改为以项目为周期考核; 以新开发项目为试点，推行项冃管理制。第二部分険略方誓第四章职育皂战略 第二部分険略方誓第四章职育皂战略 四、人力资源战略重点抓好一个规划、四个体系。一个规划建立以培养职业经理人为导向的职业生涯规划，全面建立起适合企业快速稳 健发展的职业经理人队伍。为实现上述目标应确立以下四个体系:A人才选拔体系既重视内部人才培养选拔，又重视企业奇缺人才的引进;A薪酬福利体系建立短期激励与长期激励相结合的薪酬福利体系;A绩效管理体系建立以贡献度和业绩为导向的绩效管理体系；A培

22、养培训体系通过主题年活动，培养一批培训师骨干，带动整体队伍 的综合水平，建立起学习型组织。第二部分浚略方窃第四章职育皂战略 #第二部分浚略方窃第四章职育皂战略 五、财务战略A提升财务核算职能，三年内完成向管理型财务过渡。A重视事前、事中控制，推行全面预算管理。A培养懂业务、会管理的复合型人才。六、提升市场营销能力策略A建立一支公开、公平、专业、学习型营销团队。A建立一套清晰、高效的营销作业流程。A销售模式由目前自行销售逐步过度至自行销售+专业代理销售，由此缩 短项冃销售周期。第二部分&略方族 第二部分&略方族 第四章职育2战略1、2、3、4在“风和日丽”品牌已录44忍咪昭冨录黠會路咚*时ML却

23、X XKEmQZ第三部分窃施针剣牺第三部分窃施针剣牺第三部分窃施针剣久丿： f 护,7】p第一章开发计划一、07-09年开工、竣工、回款计划年度开工面积竣工面积可售面积销售回款备注044)6 年24. 18/莒；:徹002007年39.了：:：18. 2568402008 年10. 924. 61/jSS；5106105382009年22. 224. 8146516073年72. 867. 6309461三年累计增幅93%180%/317%备注：1、07-09年开工计划见附件一幻灯片372、07-09年竣工计划见附件二幻灯片383、07年销售回款计划见附件三幻灯片394、08年销售回款计划见附

24、件四幻灯片405、09年销售回款计划见附件五幻灯片4137附一：07-09年开工进度计划项目名称07年08年09年备注开工时间开工面积开工时间开工面积开工时间开工面积四方项目2* :4风和日丽3期52#、5355#楼07.56.7凤凰国际1期07. 109. 15凤凰国际2期0947.2石雀滩07. 103新天地1期07.44.4东山小区07. 114.4上地纳 入储备 后开工西海岸1期07. 108西海岸2期08. 105. 9新项目108. 105新项目209.715小计39.710.922.2www. fdce iv. com 房地产E 网第三部分窃施针剣 第三部分窃施针剣 附二：07-

25、09年竣工进度计划项目名称07年竣工项目08年开竣工项目09竣工项目备注竣工时间竣工面积竣工时间竣工面积竣工时间竣工面积风和日丽二期高层07.48. 1XX广场07. 62. 6四方项目107. 77. 5四方项目208. 54风和日丽3期56#、57#楼08. 123. 8东山小区08. 124.4根据土地情 况弹设新天地1期08.44.4西海岸1期08. 128风和日丽3期 52#. 53#- 55#楼09.66.7:凤凰国际1期09.109.2石雀滩09.43西海岸2期09. 105. 9小计18.224.624.8附三：07年预售及回款计划项目名称06年末存量预售时间销售面积销售价格去

26、化率回款额海港苑1期78.90.029奢 2721100%潮j 78.9XX广场7454.72.233 :3338100%7454.7风和日丽1期2117.20.3965346100%2117.2风和日丽2期25455.1A 3.54吾70%18829.2风和日丽3期56#57#07.5 *：5；球2鬲800 A40%7296新城公寓792007.41.76360080%6336新天地1期07.71.76380040%6688风和日丽3期52#53#55#07.9:1.675 4800 込25%8040总计43025. 9二 12. 919 込56840附四：08年预售及回款计划项目名称07年

27、末存量预售时间销售面积销售价格去化率回款额风和日丽2期6621.51.2475310100%6621.5风和日丽3期 56#57#11400淇5000100%11400新城公寓15841 0.44 3600100%1584新天地1期100322.643800100%10032东山小区2. 112 . %；400080%8448 屢风和日丽3期52#53#55#22877.5 :：4.52、500092.5%22600石雀滩08.52.1 二700070%14700凤凰国际1期08.5 4*3.32600035%19920西海岸1期08.52.4450050%10800总计52515身21. 0

28、59第106105附五：09年预售及回款计划项目名称08年 末存量器销售面积销售价格去化率回款额09年末存 量东山小区2112 :0.528 -4000100%2112风和日丽3期52#53#55#2777. 5:0.505*5500100%2777.5石雀滩67500.97500?； 100%6750凤凰国际1期356855.496500100%35685西海岸1期220002.45000 ；100%22000西海岸2期09.32.83500080%141503500凤凰国际2期09.78000 ?40%2304234560其它项目1096 2.5700050%1750017500其它项目2

29、09.104.5J 5000& 30%2250052500总计69324. 522. 533146516. 5108060 第二章 各业务单元的收入. 利润计划项目y?07年訂密08年09年合计收入销售回款56840106105146516309461F I .,四方工程回款15200480020000建筑收入700090001000026000小计79040119905156516355461 9S利润建筑利润300m 4io ：二二1210物业利润0理麥5070小计300& 430 5501280备注：地产开发利润计划后补。第三章琏筑公匍07-09年主要经济指标计划项目住2007年2008

30、年2009年合计开工面积合计（万平米）aH39竣工面积合计（万平米）30产值（万元）8000100001100029000收入（万元）7000 :9000J* loooo 3K26000利润（万元）300.005001210税金（万元）320.00:代龙430耐沖崇5001250第三部分窃施针剣牺 #第三部分窃施针剣牺 第四章投入产出分析年度2007年2008年2009年合计备注期初余额100937160260收 入销售回款56840106105146516309461四方项冃15200480020000小计r72040110905146516329461投入已投入前期土地费用69982218项目投入454494401647754137219部门费用2000300040009000