重庆地区住宅项目机电设计管理标准内部培训分享-完美版

1、重庆地区住宅项目机电设计管理标准内部培训分享资料香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001目 录香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-0011、编制背景2、编制目的3、机电设计管理流程4、机电设计管理分工及责任划分5、各阶段设计院完成工作清单及成果6、建筑单体设计机电控制要点7、项目总体规划设计机电控制要点8、机电系统配置标准9、机电施工图审核要点香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001一、编制背景1、项目开发提速，数量多、进度快。2、涉及单位多，有众多的设计、审图、施工、监理单位。3、不同的单位及工程师有不同的习惯做法，在成本及效益

2、方面有较大差别。4、规范及验收标准不断更新，信息掌握程度不同。香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001二、编制目的1、编制可行、实用的住宅项目机电设计统一技术措施、为设计单位提供设计参 考依据，使设计处于受控状态，杜绝设计常见的错、漏、碰、缺等问题出现，提高集团住宅品质；2、为设计管理人员提供技术流程指导，尤其是方案阶段与其他各专业如：建筑、造价、物管及景观专业的综合协调；3、方便项目团队确定各阶段机电图纸之审查要点；4、统一重点部位标准作法及机电系统总体规划原则；5、就各地区的机电专题设计技术研究进行交流及分享。本标准为各项目团队编制统一设计要求和习惯作法提供参考。在政

3、策情况下，各项目团队应按此标准执行；当出现特殊情况或存在更好的技术措施时，另行讨论后确定。三、机电设计管理流程香港置地中国住宅部 住宅项目机电设计管理流程图概念及方案设计初步设计施工图设计目标完成机电系统规划及初步布置甲方提供资料配置标准、标杆项目、设计任务书，市政配套管线资料，机电规划指标设计院提交成果1、机电用量估算2、机电系统方案及市政配套接驳方案3、机电总平面图，包括所有机电设备房布置4、单体平面图 核心筒机电布置：电梯、管井、消火栓及立管、风井 户内机电布置：空调机位、排水立管、强弱电箱、燃气表及立管5、室外综合管线图及地库标高剖面控制图项目设计经理需于方案设计文本报建两周前，参照机

4、电设计标准完成对上述设计院成果审核，并以标准表格总结与设计标准差异及原因目标明确机电系统方案甲方提供资料方案批复意见书；设计任务书设计院提交成果1、机电设计计算书，包括公配、专配、发电机、给水、排水、燃气、热力（如有）2、机电总平面图3、机电系统图3、户内家具布置及机电定位图4、室外综合管线图及地库标高剖面控制图项目设计经理需于初设文本及图纸报建两周前，参照机电设计标准完成对上述设计院成果审核，并以标准表格总结与设计标准差异及原因目标确保施工图深度和质量，兼顾品质和成本控制甲方提供资料设计任务书设计院提交成果机电施工图（先出报建版图纸，按审核意见修改后出正式施工图）项目设计经理需于施工图送审两

5、周前，参照机电设计标准完成对上述设计院成果审核，并以标准表格总结与设计标准差异及原因香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001四、机电设计管理工作划分及责任分工表香港置地中国住宅部 重庆住宅项目机电设计工作划分项目设计经理机电设计师项目整体设计进度、质量及成本管理机电设计技术支援及建议统筹内部完成设计预算、市场定位、标杆项目协调技术组完成配置标准、设计院任务书编制执行机电设计标准监控设计院于每设计阶段落实机电设计标准，于报建两周前提交技术偏离清单协助建设及更新机电设计标准审核各重庆项目完成各阶段机电设计图纸及规格协助项目设计经理与设计院进行技术交接，落实机电设计标准，完成技

6、术偏离清单定期完成技术专题分析及汇报香港置地中国住宅部 重庆住宅项目机电管理责任分工表序号工作内容设计部项目设计经理机电设计师工程部工程经理机电工程师造价部备注1概念及方案设计PSA2初步设计PSA3施工图设计PSA报建版施工图完成后，设计部收集各部门审查意见后协调设计院修改并重新出全套正式施工图，移交工程部及造价部交底后作正式施工用途4施工图交底PSA设计部需保证公司内部各部门审查意见及施工单位审图意见修改到位5施工阶段技术管理5.1二次深化设计SPA5.2固化图SPA5.3变更控制SPA5.4室外综合管网图PSA配合景观设计及现场实际完成碰撞检查后固化室外检查井位置，协调设计院修改施工图5

7、.5地库综合管线图SPA5.6市政配套专项施工图SPA设计部需协调设计院按照市政配套专项施工图要求完成图纸修改并发出设计变更6机电类招投标S提供招标图纸提供技术规范P提供招标图纸目录提供合同需求S工程部按工作范围划分确定招标图纸目录后交给设计部晒图注: P - 主导方：负责主导及直接责任 S - 支援方：负责协助及支持主导方A - 咨询方：负责方案对比成本估算、配置标准预算、变更估算等的相关咨询香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001五、各阶段设计院完成工作清单及成果1、方案设计阶段户数统计表及技术经济指标机电市政用量估算表机电系统方案规划及比选室外综合管线图及地库标高控

8、制图机电市政方案规划及市政配套接驳方案建筑单体平面机电布置图核心筒机电布置：电梯、管井、消火栓及立管、风井【方案阶段必须完成】户内机电布置：空调机位【方案阶段必须完成】、排水立管（包括屋面雨水立管）、强弱电箱、燃气表及立管机电总平面图，包括机电设备房位置（包括开闭所、配电房、水泵房、风机房、弱电机房、中控室、生化池、隔油池）香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001五、各阶段设计院完成工作清单及成果2、初步设计阶段 建筑单体平面机电布置图 套内家具布置及机电定位图，完成户内机电设施定位，机电设施包括： 强电：配电箱【初设阶段必须完成】、照明灯座及开关、插座 弱电：弱电箱【初

9、设阶段必须完成】、可视对讲分机、红外线探测器、红外幕帘探测器 给排水：排水立管及地漏、热水炉 燃气：燃气表及立管 空调：室内外机及冷媒管、冷凝水排水管 市政用量计算表包括发电机负荷计算表 机电总平面图，包括机电设备房布置 室外综合管线图 机电方案及市政配套接驳方案 机电设备房布置图 地库综合管线方案及地库标高控制剖面图 电梯技术规格表及土建图（作招标用途） 商业餐饮油烟排放方案及井道布置香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001五、各阶段设计院完成工作清单及成果3、施工图设计阶段 室外综合管线图 地库综合管线图 机电施工图报建版 按业主意见完成修改报建版图纸修改，出具正式的

10、机电施工图（2个月，其中 2周审图，1周汇总意见，1周与设计院协调确认，2周设计院改图，2周设计院出图） 报建版图纸户内机电设计可截止到水电入户即给水接驳到入户、强电接驳到住户配电箱、弱电接驳到信息箱，户内机电施工图依据机电定位图（需与家具布置配合）与实施版机电施工图同步出图。香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001五、各阶段设计院完成工作清单及成果4、施工阶段按业主取得的市政配套部门要求完成机电设备房的土建及机电修改施工图按业主取得的市政配套管线布置方案完成地库及室外综合管线图的修改香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001六、建筑单体设计机电控制要

11、点1、公区机电布置 平面设计需标示电梯井、管道井、风井、清洁房、室内消火栓及立管的位置 和尺寸 电梯配置标准及土建尺寸可参考附录2 管道井应设门槛，门槛高度应复核能满足验收要求。 电梯厅及公共走道的消火栓应暗装，完成面不得影响疏散宽度。 外立面不得有可见明管。电梯井、管井、生活阳台安装管道固定面，厨房1.4米以上、卫生间2米以下隔墙不得采用空心砖（建议采用多孔砖）以免发生管线和设备安装固定不牢。香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001六、建筑单体设计机电控制要点2、套内机电布置 与建筑同步完成套内机电布置 套内机电布置的内容有：空调机位、配电箱及弱电箱、厨房/卫生间/生活

12、阳台机电布置、雨水排水立管及阳台地漏 户内卫生间在管道进入处局部不降板平面立面立面香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001七、项目总体规划设计机电控制要点1、总体规划与标高关系 复核能否满足市政管线进出要求 复核能否满足排水要求 按附录6确定出入口车闸及人行闸配置标准香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001七、项目总体规划设计机电控制要点2、机电设备房落位及土建复核2.1项目总平面图应反映下述公用配套设施：a) 开闭所/配电房/发电机房的数量和分布b) 燃气调压站/调压箱c) 生化池的数量和分布，污水排水方向及排出管；d) 雨水汇水方向及排出管e)

13、消防水池和泵房；f) 生活水池和泵房g) 监控中心/消防控制中心；弱电设备交接间2.2各分区平面图应反映下述公用配套设施：a) 开闭所、配电房、发电机房的数量和分布b) 燃气调压站或调压箱c) 生化池的数量和分布，污水排水方向及排出管的位置、管径、标高；d) 雨水汇水方向及排出管的位置、管径、标高e) 消防水池和泵房f) 生活水池和泵房（二次供水泵房）g) 监控中心/消防控制中心；弱电设备交接间h) 地库通风口/通风井2.3 水泵房、配电房、箱变的定位需考虑交通通道满足宽度和净高的要求。香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001七、项目总体规划设计机电控制要点3、室外综合管

14、线 综合管线尽量布置在人行道及绿化内，尽量避免在车行道设置检查井。 洋房及高层项目有集中地下车库时，强弱电管线集中在地库内设置并连通至楼内强弱电井；二次供水管道及消防给水干管在地库内设置并连通至楼内水表井；燃气、给水、室外消防环网及雨污水管道在室外布置、且尽量布置在人行道及绿化内避免在车行道布置检查井。 别墅项目有分散地下车库时，强弱电电缆及消防给水干管建议在地库内设置、需考虑将地下车库之间敷设管网，尽量减少在室外布置的管线数量。公共管线避免在私家花园内穿越，检查井尽量布置在车位及绿化带、人行道内，避免布置在车行道。香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001七、项目总体规划

15、设计机电控制要点4、地下车库综合管线 地下车库净高按管线施工完成后主要通道净高不小于2.4米，车位净高不小于2.2米，预留600毫米的管线安装空间。 管线设计安装需留意地库内配电房、发电机房通道净高不应小于2.3米。地库管线的综合方案的原则是喷淋在最上层贴梁敷设喷头上喷、风管及桥架尽量避开车道布置、控制风管厚度及宽高比（原则上风管厚度不超过400，宽高比不超过1:8）。 地下车库防排烟系统宜按集中设置考虑，尽可能在不影响主要使用功能的角落部位设置排烟风机，地面排风口隐蔽设置；排烟风管高度控制在200-400mm左右。香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001七、项目总体规划

16、设计机电控制要点5、机电总体规划方案各住宅项目应根据项目发展计划及市政管线情况编制市政配套规划方案及机电系统总体规划方案，遵循“总体规划、分期实施”原则，明确各期住宅及公建的市政配套用量、接驳口数量及位置、设施用房的数量及位置、申请进度计划等。规划方案在项目团队内部讨论通过后尽快向市政配套部门展开征询。设计阶段应将本项目市政配套规划方案及机电系统规划方案通报设计院，以便设计院协调总平面布局时预留足够设备用房及合理位置。香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001八、机电系统配置标准1、清水房机电点位配置标准2、精装房机电点位配置标准3、供电容量配置标准4、热水炉配置标准5、住

17、户配电箱配置标准6、弱电配置标准7、公区照明管线预埋及控制方式8、住宅电梯技术规格选择及配置标准9、机电设备房土建要求香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001八、机电系统配置标准1、清水房机电点位配置标准1）依据：渝建发2014116号文件2）执行标准：OA审批另行补充序号项目配置标准1给水1、冷水管进户接驳至厨房，安装1个水龙头2、热水器不安装，直接移交小业主3、预留冷、热水管至卫生间、生活阳台的穿墙或穿梁套管4、别墅空调只赠送主机不安装室内机及水管2排水1、阳台安装地漏2、厨房、卫生间预留排水接口（300mm短管及封堵）3照明1、预留照明系统天棚灯座及开关的预埋线管及

18、引线，不穿线，安装空白面板及标签2、入口玄关或餐厅位置安装1组照明灯具及开关，灯具采用节能灯（规范要求）4插座1、预留空调插座，包括埋管、穿线及面板安装2、预留生活阳台洗衣机及热水器插座，包括埋管、穿线及面板安装3、客厅、卧室、厨房及卫生间插座按规范的数量标准（参照住宅设计规范）只预埋线管及引线，不穿线，安装空白面板及标签4、别墅空调室内机温控器及电源插座不预埋，只预留穿墙和穿梁套管5弱电1、客厅及主卧室提供电话/网络的预埋线管及引线，不穿线，安装空白面板及标签2、客厅及主卧室提供有线电视的预埋线管及引线，不穿线，安装空白面板及标签香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001

19、八、机电系统配置标准2、精装房机电点位配置标准1）依据：公司OA审批成果2）执行标准： 照明：户内照明总开关、客厅及卧室主照明采用双控开关 插座：玄关处设置USB充电插座 弱电：客厅/主卧室/次卧设置电视插座，客厅及主卧室设置网络及电话插 座各1个，书房设置电话/网络双口面板1个 详细标准请参照附件！香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001八、机电系统配置标准3、供电容量配置标准1）住宅供电负荷标准户型及面积（m2）供电负荷（KW/户）总开关（A）进户线电表一房（S65）5 KW323x10-p255（20）A二房（65S100）6 KW403x10-p2510（40）A

20、三房（100S120）8 KW403x16-p3210（40）A三房/四房（120S150）10 KW633x16-p325（80）A跃层12 KW40/三相3x10-p25+2x10-p2510（40）A三相别墅120W/m2按计算按计算5（80）A三相住宅供电配置标准： 住宅户均变压器配置标准 （重庆供电局计算标准）商业供电配置标准香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001八、机电系统配置标准3、供电容量配置标准2）住宅户均变压器配置标准户型套内建筑面积户均变压器安装容量备注单间配套S402.6 KVA不通气的公寓可适当提高一房40S603.2 KVA二房60S803.

21、6 KVA三房80S1204.7 KVA四房120S1505.2 KVA洋房 跃层150S22012 KVA洋房 平层120S1706 KVA联排别墅16.8KVA双拼别墅16.8 KVA香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001八、机电系统配置标准3、供电容量配置标准3）住宅底商供电负荷配置标准商业性质面积供电负荷指标备注普通商业150 W/平方米餐饮50-100 平方米250 W/平方米低压配电柜内部开关及前端设备按负荷指标计算容量配置，低压电缆及末端配电箱总开关按200W/平方米配置，后期由小业主向物管申请增容，预留增容通道200-400 平方米350 W/平方米50

22、0 平方米及以上450 W/平方米为充分利用公建设施的用电负荷，尽量将商业与车库合用专用变压器，以免更多支付供电配套费香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001八、机电系统配置标准4、热水炉配置标准业态户型热水炉类型热水炉规格别墅室外型容积式热水炉280L洋房一、二层大户型室外型即热式壁挂炉24L三层及以上户型室外型即热式壁挂炉20L高层一厨一卫室外型即热式壁挂炉11L一厨两卫室外型即热式壁挂炉16L一厨三卫室外型即热式壁挂炉20LSOHO单间配套容积式电热水器40L，3KW香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001八、机电系统配置标准5、配电箱配置标准

23、类型主要元器件品牌及选型备注户内箱箱体成都尤立科微型断路器及漏电保护开关施耐德 E9弱电箱箱体及内部模块成都尤立科三箱塑壳断路器施耐德 CVS F分断ICS36KA双电源自动转换开关施耐德万高火灾漏电报警系统施耐德万高配电柜塑壳断路器施耐德 CVS H分断ICS50KA香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001八、机电系统配置标准6、弱电系统配置标准系统名称系统配置功能要求备注周界报警围墙设置双光束红外线探测器单元顶层消防门设置门磁及声光报警器有条件的项目建议采用电子围栏围墙探测器报警信号联动相关区域摄像机门磁除输出报警信号至中控室外并联动现场声光报警器中控室墙面设置电子地

24、图板，上面标注主要的弱电设备位置及编号CCTV监控系统围墙设置彩色/黑白定焦红外线摄像机小区出入口、车库出入口设置低照度、大动态定焦枪式摄像机小区主干道/主要分支路口、人员活动密集场所设置彩色低照度高清晰度摄像机地下车库主干道/主要分支路口设置彩色低照度枪式摄像机大堂、负一层电梯厅设置半球形彩色摄像机电梯轿厢设置彩色半球摄像机，配置楼层显示器小区出入口及车库出入口道闸配置强光抑制型宽动态摄像机作图像对比中控室、配电房、水泵房等重要设备房安装摄像机围墙摄像机与周界报警联动采用模拟摄像机、模拟视频矩阵管理、嵌入式硬盘录像机，电视墙采用22“LCD监视器及42”LCD监视器监控系统在中控室或中继间集

25、中配置UPS，持续供电时间不少于30分钟硬盘录像机的图像保存时间为30天，图像分辨率不低于D1格式标准大型项目内可考虑配置统一时钟源对所有数字录像设备进行时钟同步布线上，前端设备距终端录像设备300米以下建议使用铜轴电缆，300米以上建议选定一个集中点，采用主干光纤及视频光端机，点位到主干铜轴电缆布线，室外点位需增加防雷设备。香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001八、机电系统配置标准6、弱电系统配置标准系统名称系统配置功能要求备注电子巡更系统采用离线式巡更系统每期中继间或物管保安办公室需安装巡更管理软件各分期巡更点、巡更棒、数据采集器的数量配置由物管在招标前提供停车库管

26、理系统小区出入口、车库出入口设置道闸车辆自动图像对比功能不设中、远距离读卡器门禁管理系统小区出入口设门禁，采用人行翼闸单元楼栋一层出入口、与车库连通出入口、一层消防疏散门设置门禁中控室、物管办公室等重要场所设置门禁采用IC卡可视对讲门口机或围墙机采用嵌入式读卡器，其它部位采用独立式读卡器消防通道门禁收到消防信号后自动解除一卡通停车场管理系统与门禁系统采用同一品牌产品，按一卡通标准统一规划整体实施系统配置一卡通服务器及交换机，每期都配置发卡机香港置地集团中国住宅物业部机电管理标准M&E-M GT-001八、机电系统配置标准6、弱电系统配置标准系统名称系统配置功能要求备注可视对讲系统每户住宅配置室

27、内分机，跃层住宅主卧室预留室内分机接口每户设置门钟，接驳到可视对讲分机楼栋一层出入口、车库连通出入口配置可视对讲门口机，门口机预留嵌入式读卡器位置小区出入口配置围墙机，围墙机预留嵌入式读卡器位置中控室配置管理机楼层解码器的分机回路配置自恢复电阻楼栋至中控室采用IP协议传输，单元楼栋内采用485总线协议传输住户报警系统客厅、主卧室设置紧急报警按钮一、二层住户户内设置红外线探测器及红外幕帘探测器、报警控制器单元顶层消防门设置门磁及声光报警器，门磁除输出报警信号至中控室外并联动现场声光报警器报警系统与对讲系统分开独立设置系统预留110联网接口中控室报警控制主机配置备用电源，保证连续工作时间8h远程抄表生活阳台预留燃气表远程抄表预埋管线预留通道，抄表系统由燃