聊城房地产市场分析课件

1、聊城房地产市场分析华润置地山东省公司二一二年三月/第一部分 城市理解第二部分 市场分析第三部分 项目介绍第四部分 投资建议目录/第一部分 城市理解/城市理解-区位聊城居鲁西，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。位于济南一小时经济圈内，2012年省“两会”政府工作报告中，首次提出要对聊城重点支持：“加快省会城市群经济 圈发展，对区内聊城、德州等市予以重点支持。”山东半岛蓝色经济区环渤海经济圈黄河三角洲高效生态经济区内陆腹地/城市理解-发展规划城市理解城市理解辖1区1市6县1开发区：东昌府区、临清市、冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐和经济技术开发区，总面积 8715平方公里，全市

2、常住人口578.9万人。“一城五区”发展格局，近期发展方向以东扩、南展为主，西、北适当完善。开发区行政文化区湖西区城北商贸区中心区临清市高唐聊城市茌平冠县莘县阳谷东阿/城市理解-发展目标江水北城，运河古都。 2011年聊城市接待国内游客1057万人次，同比增长21.21%，过夜游人数504万人，同比增长19.87%，实现旅游总收入62.88亿元，同比增长25.37%。/城市理解-主城区 唯一的城区东昌府区，总面积864平方公里，其中主城区面积40平方公里；东昌府区人口98万，其中主城区人口约40万。/城市理解-经济城市理解城市理解2011年完成固定资产投资1041.11亿元，比上年增长23.4

3、%，全省排名第十三。2011年聊城GDP为1905.1亿元，按可比价格计算，比上年增长12.3%，全省排名第十二；人均GDP达33420元，全省排名第十五。/城市理解-经济2011年实现社会消费品零售总额630亿元，比上年增长17.4%，全省排名第十二。2011年城市居民可支配收入达20649元，比上年增长15.4%，全省排名第十三。/城市理解-小结城市理解城市理解位于济南1小时都市圈内，有一定发展前景；整体经济实力较弱，各项经济指标在山东省内排名靠后；城市规模较小，主城区人口较少，城市容量较小。/第二部分 房地产市场分析/市场分析-房地产投资城市理解城市理解 2011年完成房地产开发投资91

4、亿元，比上年增长61.0%，全省排名第十六。/市场分析-商品房市场2011年聊城商品房销售面积为272.03万平米，比上年增长12.2%。其中城区销售面积不到100万平米。2011年年末商品房销售均价为4287元/平米，2012年2月份均价为4270元/平米，比上月下降17元/平米。/市场分析-土地市场城市理解城市理解东昌府区2011年土地成交面积160万平方米，成交金额12亿元。平均楼面地价751元/平米，合50万元/亩。/市场分析-住宅市场 楼盘主要分五大板块：市中心片区、城北片区、湖西片区、聊大片区、经济开发片区。市中心片区房价最高，在5500-6500元/平米，其余片区房价较低，在38

5、00-5500元/平米之间。目前进入的外地实力企业只有恒大地产，项目位于聊大片区南侧。城北片区：售价为3800-4500市中心片区：售价为5500-6500聊大片区：售价为4800-5500经开片区：售价为4200-4800湖西片区：售价为3900-4500/市场分析-商业市场 核心商圈铁塔商圈北部商圈三个主要商圈：核心商圈、铁塔商圈和北部商圈。其中核心商圈人流最大，商业最兴荣；铁塔商圈和北 部商圈比较分散，规模不大，商业档次较低。核心商圈位于东昌路和柳园路交汇处，主要由金鼎商厦、金鼎购物中心、三联家电城等大型商场及沿街 品牌连锁店构成，档次相对较高；铁塔商圈位于老城商业中心，主要以女人街和铁

6、塔商城为主，档次较低；北部商圈位于建设西路北侧，东临客运总站，以香江大市场为主，是聊城最大的批发物流市场，以对外 批发为主，档次偏低。聊城最大的商业百货公司在市中心有三个商业百货大楼，商业物业类型单一，档次不高，娱乐餐饮兼容 性较差，2011年总营业额约8亿元（包括周边县市下属商业百货营业额）。目前进入的实力商业公司只有银座，位于铁塔商圈周边，项目尚未建成。/市场分析-小结房地产市场容量较小，投资额总量仅91亿元，全省排名十六位，仅高于菏泽；主城区商品房销售量较小，2011年销售面积不到100万平米；主城区住宅销售价格偏低，市中心多数项目高层住宅销售价格在4500-6000元/平米之间，市中心

7、周边区域高层住宅销售价格在3500-4500元/平米之间；商业市场格局比较单一，目前尚无大型商业综合体项目；目前进入的实力开发企业仅有恒大地产，进入的实力商业公司仅有银座商城，上述两个公司的项目尚未建成。/第三部分 项目介绍/项目介绍-三个项目位置共三个项目：四方城项目、油厂项目、建设东路改造项目。四方城项目油厂项目建设东路改造项目/项目介绍-四方城项目四方城项目为聊城古城所在地 ，位于城区西南，坐落于东昌湖之中，占地一平方公里。规划定位为 旅游休闲用地。/项目介绍-四方城项目规划容积率为0.5-0.8，新建筑面积约为50万平米，限高12米；项目拆迁已基本结束，保留部分古建筑和两所小学，保留土

8、地约10万平米；南北主干道和东西主干道已建成约7万平米仿古商业建筑；总地价17-18亿元（政府拆迁和基础设施配套投入17-18亿元），楼面地价超过3000元/平米，由于地 价过高，之前参与公司已经退出，政府决定以捆绑其它项目来平衡该项目亏损。/项目介绍-四方城项目规划/项目介绍-四方城项目规划/项目介绍-油厂项目项目位于市中心东侧，规模较小，占地大概70亩；现状均未拆迁，以食用油厂和两栋职工住宅楼为主；土地价格较高，周边土地楼面地价已达到1500元/平米以上；周边目前高层住宅毛坯价格为5000-5500元/平米。/项目介绍-建设东路改造项目建设东路改造项目位于市中心东北部，新旧城交界处，位置比较偏，可开发面积约为1000亩，容 积率2左右；现状均未拆迁，含部分企业用地和村庄用地；土地价格较高，180万/亩左右，合楼面地价1350元/平米；周边高层住宅毛坯价格为4000-