四川某地块商业功能设计方案ppt

1、*地块商业功能设计方案XH/020513/SH-JN(2000GB)*地块商业功能的改造必须满足不同方面的要求四川北路商业街消费者80%以上来自虹口、杨浦和闸北三区商业街业态陈旧、传统百货、中低档专卖店占一半以上消费者普遍将其与“廉价”、“低档”、“陈旧过时”的品牌形象相联系四川北路的商业正经历衰弱的负螺旋随着北外滩的开发和邻近世界一流水准的中央商务区的建成要将这一地区建设成高档品牌休闲购物区 区规划局“四川北路需要经过脱胎换骨的改造，才能改变以往的形象”“我不希望四川北路变成另一个徐家汇” 消费者访谈四川北路商业街的改造要与周围住宅区的建设相协调，使得其功能互补。同时能取得良好的经济效益 开

2、发商1XH/020513/SH-JN(2000GB)资源人流四川北路(南段)具备重振商业雄风的条件关键驱动因素说明周边人口密度大，是传统的居民住宅区未来的高级住宅区和北外滩CBD将大大改善本地区人口收入、组成结构具有广阔的家庭购物、具中、高收入专业人士和管理人员消费的市场对商业的影响高密度但不均一的人流组成，将支持不同业态和供应不同商品的商家为形成中、高档商业区提供市场基础位置位于上海老城区中央，同时又是未来上海城区中心地带临近北外滩中央商务区，是中央商务区和周边高级住宅区交汇处邻近数条交通干道(河南北路、海宁路)，同时又有多条公共交通线路经过这一地区地理位置的优势和交通便利使其能吸引更大范围

3、的消费者位于上海重点开发区域之中，有巨大的发展推动力深厚的文化、历史底蕴，地区内有多处富有地方文化特色和价值的遗留建筑作为一条传统的商业街，具有较高的品牌知名度为商业发展提供独特的历史文化氛围和环境较高的品牌知名度成为吸引消费者的工具2XH/020513/SH-JN(2000GB)根据辐射区域和所提供商品范围的不同，商业业态可以有多种不同的选择全市生活小区辐射区域商品种类单一商品种类广提供商品种类、范围主题购物以某一商品种类为主题在同类商品中，可供选择的商品很多支柱商家是该种类中最知名的之一辐射面为周边几个区乃至全市市级购物中心商品种类最广每个种类中可供选择的商品很多主要商品种类中大部分知名商

4、家云集于此辐射面为全市范围, 或至少是全市的大片区域区域性购物中心商品种类较广且可选择品种也较多以一家大卖场或百货店为支柱商家辐射面为邻近3-5公里范围小区购物区商品种类较少，多为每日生活相关商品和服务可选择品种也较有限辐射面为毗邻生活小区3XH/020513/SH-JN(2000GB)商业功能的设计必须回答项目的吸引力、实施可行性和投资回报前景三个方面的问题项目是否有吸引力？市场需求状况竞争商家对区域经济的贡献是否具可行性？与周边区域环境的一致性足够的潜在商家政府政策限制投资回报前景如何？投资回报率所需的投资规模4XH/020513/SH-JN(2000GB)初步分析表明：*花园并不具备发展

5、市级购物中心的条件*地块市级购物中心趋于饱和，包括港汇广场在内的购物中心财务状况并不乐观，正在建设中的正大广场预计其财务回报达到持平需7年之久上海内环线内现有市级购物中心*：4个*市级购物中心指面向全市消费者，规模超过200,000平方米的购物中心或在500米长的街区范围汇集超过200,000平方米零售商业面积徐家汇商业中心浦东陆家嘴商业中心南京东路商业中心淮海路商业中心南京西路商业中心长度1.8公里将全面建成总投资150亿元的20个大项目，新的商业营业面积52万平方米，商务办公面积约50万平方米计划建成高雅繁华的现代化国际商务区全长3.5公里，是上海最知名的销售高、中档商品及精品的商业街以徐

6、家汇广场为中心，占地1.2平方公里已拥有以港汇为代表的不少新兴知名商家新落成24万平方米正大广场，附近还有八佰伴大型购物中心5XH/020513/SH-JN(2000GB)而且要达到发展市级购物中心的基本条件，对于*而言，难度也是很大的关键成功因素说明实施难度庞大的空间 成功地吸引众多具品牌号召力的关键驻商有多种交能方式可方便地到达路面交通公众交通市级购物中心通常需要非常大的空间，(20万平方米)以容纳众多不同类型的商家许多大众品牌的驻商比较看好*地块周边地区比较稠密的人口密度，但是高档品牌的驻家对于这个地块的兴趣并不大，因为总体而言，周边区域内人口平均购买力较低靠近几条交通干道，海宁路、河南

7、路、吴淞路等，但是路面交通状况不理想，非常拥挤、堵塞有多条公交线经过，但是缺乏便捷的轨道交通(如地铁、轻轨等)最困难最容易6XH/020513/SH-JN(2000GB)1. 区域性购物中心*花园城未来的商业功能将以区域性消费者为服务对象,包括三个主要部分以现代大卖场为支柱商家，高质量的商品和丰富的选择满足中、高档住宅区及周边地区居民的生活购物和娱乐需要2. 现代家具/家饰/家具主题商业街集中的现代家居用品、家饰品和现代家具及相关主题商家，为中、高档住宅区及周边上海北部区域消费者提供“一站式”购物，满足日益增长的对中、高档次该类产品的需求3. 四川北路生活时尚商业街以保留具历史文化价值街面建筑

8、和怡人的花园购物环境和以中、高档服装和生活时尚用品为商品特色的新型四川北路商业街将满足周边中、高档住宅区及邻近的北外滩CBD中专业人士和管理人员的购物需求 周边居民的日常生活购物与一般消费者休闲购物的结合 不同商业功能档次和商品种类的互补与统一 商业区与住宅区档次、形象的统一7XH/020513/SH-JN(2000GB)一层、二层1. 区域性购物中心将成为服务*地块周边3-5公里数个区范围的新的商业中心占地16,800m2，共6层，每层建筑面积：8400m2总面积约17000m2 ，包括：各类中、小型商铺(中型商铺面积50-150m2，小型商铺面积10-50m2)饮食广场：2,000-4,0

9、00m22-3家中西快餐店：300-500m2/家大卖场底层通道：约1,000m2总面积8400m2，大卖场，如家乐福三层区域性购物中心总面积约17000m2，包括大型专业店，如宜家四层、五层总面积8400m2，包括：6-8厅多厅影院，约5,000-6,000m2大型特色专卖店，如迪卡侬，约2,000-4,000m2其它娱乐、休闲设施，如歌厅、电子游艺城等六层总面积32000平方米 车库约：车位800个 自行车位2,000个地下二层8XH/020513/SH-JN(2000GB)在*花园周边街道，常住居民就高达32万资料来源:文献检索*地块市中心稠密的人口密度，对商业服务提出很大的需求9XH/

10、020513/SH-JN(2000GB)这一比例比全市平均水平高出8%，说明虹口及周边地区对大型大卖场和超市有很强的需求消费者调查结果显示，虹口及周边地区居民对大卖场接受程度非常高虹口及周边地区居民希望在家附近有的商业/休闲设施百分比资料来源:致联公司调查；麦肯锡分析大型大卖场服装/鞋帽专卖店休闲广场小吃/快餐书店美容/美发超市便利店餐馆基数 = 826大型百货店10XH/020513/SH-JN(2000GB)121231342276814539523614但是这一区域内缺少现代大卖场，且分布不均匀距*地块最近的大卖场距离2.4km面积销售额2亿由于政府政策限制等诸多原因，目前虹口区及周边地

11、区的大卖场都分布在偏北部地区，城中心地区十分缺乏*地块欧尚家乐福华联吉买盛大润发麦德隆华联吉买盛(同心路1号)20,000m3.8km4.2亿家乐福曲阳店(曲阳路560号)4,000m5.8km34亿欧尚长阳店(长阳路1750号)10,000m6.2km4亿麦德隆(广粤路418号)20,000m11XH/020513/SH-JN(2000GB)与现有大卖场距离较远，是虹口区居民不去大卖场的最主要原因，说明这一区域内需要更多的大卖场消费者调查结果也证实，虹口的大卖场仍然有未满足的需求为什么很少或不去大卖场虹口区受访者百分比资料来源:致联公司调查；麦肯锡分析人太多太大/找东西不方便距离远结帐麻烦卖

12、的商品不适合我12XH/020513/SH-JN(2000GB)计划中项目的位置在瑞虹新城附近在瑞虹新城附近海拉尔路，周家嘴路因此，已有数家开发商在与*地块相近的周边地区建大卖场家乐福瑞虹新城沃尔玛物美由于大卖场的覆盖范围大，我们应该抓紧时机，抢占“先行者”的优势计划中的面积计划和实施现状不到8,000m2不到8,000m260,000m2如果与*的合作成功，将优先考虑*地块项目沃尔玛在许多地方都表示要建大卖场，而且表示要将其中国业务总部迁到虹口区，但可能性待核实待批13XH/020513/SH-JN(2000GB)管理购物中心的经验吸引其它商家吸引消费者人流支柱商家对于购物中心的形成起到关键

13、作用与其它众多商家的合作关系，及自身的吸引消费者人流的能力，将会帮助吸引其它商家入驻，成为购物中心的凝聚点众多的商品种类，每种商品有较多、规范的管理与产品质量以及相对低廉的商品价格，将成为吸引消费者人流的热点具有成功的吸引其它商家入驻，并保留购物中心总体形象、档次和服务质量水平的丰富经验需要解决的问题支柱商家会凭借其影响力，要求大大低于市场水平的租金，影响开发商的直接经济回报14XH/020513/SH-JN(2000GB)家乐福是首选的支柱商家著名品牌沃尔玛、欧尚等著名品牌也对此地开设大卖场表达了浓厚的兴趣，可以作为备选支柱商家消费者调查中被列为首选的大型购物中心的比例家乐福易初莲花大润发乐

14、购联华华联支柱商家首选需要解决的问题考虑到四川北路地块的中心城区位置、主要消费群的组成和他们的购物习惯，入驻的大卖场应寻求不同于一般城乡结合部大卖场的商业形式和商品种类、档次，成为新形式的“都市购物天地”15XH/020513/SH-JN(2000GB)除支柱商家外，区域性购物中心内还需要其它商家和关键辅助设施餐饮场所其它娱乐设施中小型商铺通常位于底层商铺，包括：服装店、珠宝首饰店、鞋帽店、个人护理化妆品店、运动用品、儿童用品、家庭用品、装饰品、通信器材等如多厅影剧院、保龄球馆、大型高档卡拉OK (如钱柜)、大型网吧、电子游戏等关键配套基础设施饮食广场、饭店、咖啡店、中西式快餐店(如麦当劳、肯

15、德基、金师傅馄饨等)、茶室等停车车位：位于地下或楼顶垂直交通：电梯、电动扶梯卸货区16XH/020513/SH-JN(2000GB)其它商铺主要位于购物中心的底层或第二层这些商铺通常包括：服装店、珠宝首饰店、鞋帽店、个人护理化妆品店、运动用品、儿童用品、家庭用品、装饰品、通信器材等这些商铺对大卖场和主要商家的商品种类、品种起到补充作用，同时支柱商家所吸引的消费者人流也为其带来巨大商机。对于开发商出租这些商铺所得是取得良好投资回报的重要来源面积从10-150m2不等，通常位于购物中心的底层或 2层种类面积作用17XH/020513/SH-JN(2000GB)餐饮场所和娱乐设施是区域性购物中心的不

16、可或缺的组成部分娱乐设施有个6-8个放映间的多厅影院：位于第6层，面积5,000-6,000m2其它娱乐设施：位于第6层，如保龄球馆、大型高档卡拉OK (如钱柜)、大型网吧、电子游戏等娱乐设施，位于第6层餐饮场所饮食广场(例如大食代)：位于第1或2层，面积2,000-4,000m2快餐店：如麦当劳或肯德基等，位于底层，2到3家面积300-500m2其它餐饮场所：如咖啡店、茶餐厅等，2到3家面积约50-100m2支柱商家，如IKEA在商场内会设置专门的餐饮区域举例18XH/020513/SH-JN(2000GB)区域性购物中心的配套基础设施停车位位于地下的停车库将确保充足的停车空间，为购物者提供

17、方便，又不占用太多地面面积，影响环境，面积约32,000m2，容纳车位800个，自行车位2,000个垂直交通需设直达电梯便于购物者前往购物中心内位于较高层商铺(大卖场至少需4部，另需专门电梯直达顶层电影院和其他娱乐、休闲设施)各层商场间应设电动扶梯举例卸货区提供给购物中心中商家，主要供支柱商家装、卸货使用，如家乐福提出需要150米长的装卸平台19XH/020513/SH-JN(2000GB)区域性购物中心将会对区域经济作出贡献年销售额百万人民币400-600大卖场如家乐福大型专卖店如宜家大型特色店如迪卡侬主要娱乐设施如多厅影院中小型商铺餐饮，如饮食广场、快餐店总计200-40015-55200

18、-500100-300900-2,000人流（万人）3-61-20.25-0.3就业人员(人）300-400150-25030-50150-300500-1,000每年为地方政府带来至少5千万至1亿的营业税收入，创造近2,000个工作机会资料来源:访谈，麦肯锡-*工作小组分析初步估算20XH/020513/SH-JN(2000GB)大卖场会对周边居民住宅区产生影响大卖场人流量：一个约10,000m2的大卖场每天客流量可高达1万到2万人，节假日和高峰时可达日均5-6万人大卖场顾客组成复杂多样 大卖场装、卸货物繁忙占用道路和空间大卖场会影响邻近住宅区的环境质量，致使住宅价格下降约5-10%，但同时

19、会使周边住宅价格上升20%，关键是通过布局和建筑设计将其与居民区实行有效分隔需要解决的问题如何将购物中心与周边住宅有效地分隔“住的地方边上就是大卖场方便是方便，但吵也吵死了。” 消费者调查21XH/020513/SH-JN(2000GB)大卖场也将对周边的交通条件提出很高的要求公共汽车目前前去大卖场的交通方式百分比自行车/摩托/助动车步行出租车自己开车随着私人汽车的增加，对于路面交通的要求将更高需要改变附近交通干道拥挤、堵塞的现状在周边地区满足不同交通方式的需要(包括自行车/摩托车/助动车道，停车场地等)迫切需要增加使捷的轨道交通(如轻轨和地铁等)22XH/020513/SH-JN(2000G

20、B)*地块沿主要交通干道，交通发达，但是公众交通有待改善海宁路现状有六条机动车道，是上海市北部横贯东西的重要交通干道有多达7条公交线路河南北路规划最终规划为八条机动车道，街宽50米，但最近十年内，不会有大的动作，此路及相连的周家嘴路拓宽工作已暂告一段落规划属于交通次干道，现为四车道道路规划为六车道道路但缺乏便捷的轨道公共交通最近的地铁站为河南中路站，相距地铁1公里以内，交通堵塞时，需15分钟车程最近的轻轨道为明珠线宝山路站，相距地铁1公里以内，交通堵塞时，需10分钟车程规划中最近的轨道交通站，距地铁在1.52公里范围之内明珠二号线近四平路站杨浦线西藏路，天目中路站23XH/020513/SH-

21、JN(2000GB)政府对大卖场的大力支持，将直接影响区域性购物中心的成败政府现行政策内环线之内限制发展大卖场 若在内环线以内发展大于5000平方米的购物中心、大卖场，需经过市商委的批准，并进行公开听证会政府的支持，将为支柱商家的顺利入驻创造条件，从而：形成吸引其它众多驻商的凝聚点形成吸引大量消费者人流的亮点需要解决的问题如何取得政府许可?24XH/020513/SH-JN(2000GB) * 以情形二甲, 兴建两层主题支柱商家的保守情况估计 *以净现值计算建造区域性购物中心需要较多的现金投入，且回报周期较长(情形二甲)建设区域性购物中心的投资万元人民币9,160大卖场底层商铺4,85011,

22、5605,46031,030租金收益率*=16%回报周期*= 9年餐饮娱乐支柱商家总成本25XH/020513/SH-JN(2000GB) * 以情形二乙, 兴建一层主题支柱商家的保守情况估计 *以净现值计算建造区域性购物中心需要较多的现金投入，且回报周期较长(情形二乙)建设区域性购物中心的投资万元人民币9,700大卖场底层商铺5,2756,9005,94527,820租金收益率*=17%回报周期*= 8年餐饮娱乐支柱商家总成本26XH/020513/SH-JN(2000GB)几种大卖场备选方案每层建筑面积为4500平方米多厅影院IKEAIKEA家乐福家乐福招租和商铺*负责招租底层商铺每层建筑

23、面积为3800平方米迪卡侬或休闲中心IKEAIKEA家乐福家乐福招租和商铺*负责招租底层商铺每层建筑面积为4200平方米多厅影院IKEAIKEA*负责招租底层商铺每层建筑面积为4200平方米迪卡侬或休闲中心家乐福家乐福家乐福招租和商铺家乐福招租和商铺*负责招租底层商铺IKEAIKEA27XH/020513/SH-JN(2000GB)几种大卖场备选方案（续）大卖场8400平方米如果政府限制不能突破,大卖场只能建5000平方米多厅影院等娱乐设施和迪卡侬IKEAIKEA家乐福家乐福招租的商铺*招租的商铺家乐福IKEA多厅影院等娱乐设施和迪卡侬28XH/020513/SH-JN(2000GB)我们对建

24、造区域性购物中心的不同情形进行了财务分析，总体的投资回报是可观的情形一建造大型大卖场及主题支柱商家总体商业住宅投资额(人民币，万元)投资回报率(%)保守一般建筑面积百分比(%)总体商业住宅304822商业住宅情形二(甲)建造小型大卖场及主题支柱商家总体商业住宅投资额(人民币，万元)投资回报率(%)建筑面积百分比(%)总体商业住宅335823商业住宅29XH/020513/SH-JN(2000GB)我们对建造区域性购物中心的不同情形进行了财务分析，总体的投资回报是可观的保守一般情形二(乙)建造小型大卖场及主题支柱商家总体商业住宅投资额(人民币，万元)投资回报率(%)建筑面积百分比(%)总体商业住

25、宅346425商业住宅情形三不建大卖场，建造主题支柱商家总体商业住宅投资额(人民币，万元)投资回报率(%)建筑面积百分比(%)总体商业住宅355829商业住宅30XH/020513/SH-JN(2000GB)我们对建造区域性购物中心的不同情形进行了财务分析，总体的投资回报是可观的(续)保守一般情形四不建主题支柱商家，建造大卖场总体商业住宅投资额(人民币，万元)投资回报率(%)建筑面积百分比(%)总体商业住宅325225商业住宅情形五不建区域性购物中心总体商业住宅投资额(人民币，万元)投资回报率(%)建筑面积百分比(%)总体商业住宅3414428商业住宅31XH/020513/SH-JN(200

26、0GB)建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及输入(1/5)情形一：建大卖场和主题支柱商家西边地块：商住楼总体区域性购物中心底层商铺一层商铺(由大卖场租出)大卖场主题支柱商家娱乐餐饮设施住宅(单身公寓)东边地块：商业海宁路主题商业街四川北路沿街商铺小区商业设施住宅(中高档住宅)总体建筑面积(平方米)92,5227,4008,4009,40016,8008,40042,122147,37010,7504,7505,0001,000136,620239,890租金(人民币/平方米/天)/售价(人民币/平方米)163.561.01.500.75均价8,715*8164均价7,700土地面积(平方

27、米)16,80040,3006,3442,9693,12525033,95057,100容积率5.53.71.691.61.6444.2*保守一般乐观204.731.21.751.00均价9,030*10205均价8,000*单身公寓一般含装修比一般公寓售价高出5%, *以190米街长进深12.5米2层计算，退界20%*以200米街长进深12.5米2层计算为建筑面积，退界20%245.91.42.001.25均价9,345*12246均价8,30032XH/020513/SH-JN(2000GB)建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及输入(2a/5)情形二：建小型卖场和主题支柱商家西边地块

28、：商住楼总体区域性购物中心一楼商铺二楼大卖场主题支柱商家娱乐餐饮设施住宅(单身公寓)东边地块：商业海宁路主题商业街四川北路沿街商铺小区商业设施住宅(中高档住宅)总体建筑面积(平方米)92,5227,4009,40016,8008,40050,522147,37010,7504,7505,0001,000136,620239,890租金(人民币/平方米/天)/售价(人民币/平方米)161.01.500.75均价8,715*8164均价7,700土地面积(平方米)16,80040,3006,3442,9693,12525033,95257,100容积率5.53.71.691.61.6444.2*保

29、守一般乐观201.21.751.00均价9,030*10205均价8,000*单身公寓一般含装修比一般公寓售价高出5%, *以190米街长进深12.5米2层计算，退界20%*以200米街长进深12.5米2层计算为建筑面积，退界20%*有5,000平方米作大卖场, 停车位200个241.42.001.25均价9,345*12246均价8,30033XH/020513/SH-JN(2000GB)建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及输入(2b/5)情形二：建小型卖场和主题支柱商家西边地块：商住楼总体区域性购物中心一楼商铺二楼大卖场主题支柱商家娱乐餐饮设施住宅(单身公寓)东边地块：商业海宁路主题

30、商业街四川北路沿街商铺小区商业设施住宅(中高档住宅)总体建筑面积(平方米)92,5227,4009,4008,4008,40058,922147,37010,7504,7505,0001,000136,620239,890租金(人民币/平方米/天)/售价(人民币/平方米)161.01.500.75均价8,715*8164均价7,700土地面积(平方米)16,80040,3006,3442,9693,12525033,95257,100容积率5.53.71.691.61.6444.2*保守一般乐观201.21.751.00均价9,030*10205均价8,000*单身公寓一般含装修比一般公寓售价

31、高出5%, *以190米街长进深12.5米2层计算，退界20%*以200米街长进深12.5米2层计算为建筑面积，退界20%*有5,000平方米作大卖场, 停车位200个241.42.001.25均价9,345*12246均价8,30034XH/020513/SH-JN(2000GB)建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及输入(3/5)情形三：不建大卖场,建主题支柱商家西边地块：商住楼总体区域性购物中心一楼商铺*主题支柱商家娱乐餐饮设施住宅(单身公寓)*东边地块：商业海宁路主题商业街四川北路沿街商铺小区商业设施住宅(中高档住宅)*总体建筑面积(平方米)92,5228,40016,8008,4

32、0058,922147,37010,7504,7505,0001,000136,620239,890租金(人民币/平方米/天)/售价(人民币/平方米)101.500.75均价8,7158164均价8,085土地面积(平方米)16,80040,3006,3442,9693,12525033,95257,100容积率5.53.71.691.61.6444.2保守一般乐观121.751.00均价9,03010205均价8,400142.001.25均价9,34512246均价8,715*不建大卖场, 底层商铺租金下调40%*不建大卖场, 中高档住宅售价上调5%35XH/020513/SH-JN(20

33、00GB)建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及输入(4/5)情形四：不建主题支柱商家，建大卖场西边地块：商住楼总体区域性购物中心一楼商铺二楼商铺(由大卖场租出)二楼大卖场娱乐餐饮设施住宅(单身公寓)*东边地块：商业海宁路主题商业街四川北路沿街商铺小区商业设施住宅(中高档住宅)*总体建筑面积(平方米)92,5227,4008,4009,4008,40058,922147,37010,7504,7505,0001,000136,620239,890租金(人民币/平方米/天)/售价(人民币/平方米)163.561.00.75均价8,7153164均价7,700土地面积(平方米)16,80040

34、,3006,3442,9693,12525033,95257,100容积率5.53.71.691.61.6444.2保守一般乐观204.731.21.00均价9,0304205均价8,000245.91.41.25均价9,3455246均价8,30036XH/020513/SH-JN(2000GB)建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及输入(5/5)情形五：不建区域性购物中心西边地块：商住楼总体住宅(单身公寓)住宅(中高档)*东边地块：商业四川北路沿街商铺小区商业设施一般商铺超级市场住宅(中高档住宅)*总体建筑面积(平方米)80,30942,40037,909160,0008,0005,0

35、003,0001,0002,000152,000239,890租金(人民币/平方米/天)/售价(人民币/平方米)均价8,715*均价8,0851642均价8,085土地面积(平方米)16,8007,7099,12340,3003,8463,12572136,45057,100容积率4.85.54.23.921.64.24.24.2保守一般乐观均价9,030*均价8,400 2052.5均价8,400 均价9,345*均价8,7152463均价8,715*不建大卖场, 中高档住宅售价上调5%37XH/020513/SH-JN(2000GB) * 底层商铺租金的一半计算由大卖场招商的二楼商铺租金计

36、算方法大卖场二楼商铺的商户承受租金*保守一般乐观 运营成本= 每平方米净租金收入8元/平方米/天1012租金27%5.84元/平方米/天7.38.76二楼商铺总面积8,400平方米以空置率20%计算6,720平方米大卖场净租金收入5.846,720 = 39,245 元/天49,05658,867 大卖场所付租金9,400元/天10,08013,160大卖场净收入29,845元/天38,97645,707如果以免费让大卖场经营的保守方案计算，每天应向大卖场二楼作为购物中心的商业面积收取租金3.6元/平米/天38XH/020513/SH-JN(2000GB)2. 区域性购物中心的大型专卖店和海宁

37、路沿线的专卖店将共同构成一条现代家居/家饰/家具主题商业街集中以现代家居/家饰/家具为主体的商品，包括：布艺、窗饰、现代灯饰、摆设工艺品、墙饰品、地毯、床上用品、软家具(如沙发等)及现代家具；及与主题相关的其他商品，包括：艺术品、画廊、卫浴用品品牌专卖店、装潢设计工作室、洗涤用品店位于河南北路、海宁路交界区域性购物中心，面积约16800m2大型专卖店，如宜家主题商业街沿海宁路两层建筑，总面积约5000m2底层是现代家居/家饰/家具及与主题相关的其他商品品牌专卖店；二层主要有餐饮、艺术品/画廊等商家，银行营业厅（门厅在一楼），和装潢设计公司、装修监理等小型办公室中、小型专卖店39XH/02051

38、3/SH-JN(2000GB)近年来对于现代家居/家饰/家居的市场需求有很大增长房地产市场的升温带动相关市场的发展人们收入水平的提高进而对生活居室环境质量和档次提出了更高的要求家具(含家居/家饰品)商品销售总额十亿人民币CAGR=90%上海2001年用于装饰装修的费用高达240亿元人民币，家居用品和家饰品的消费达50-70亿元据对2000年30个城市的调查显示：仅装饰布一项销量和销售额均较往年分别增长40%和25%40XH/020513/SH-JN(2000GB)以现代家居/家饰/家具作为商业街主题受到超过半数消费者的赞同，尤其受高收入、高消费人群的欢迎谁更喜欢“家居精品街”的概念百分比高家庭

39、收入高购房单价人群高个人收入重视景观人群高消费人群高娱乐人群8180767572平均高教育人群766770资料来源:致联公司调查；麦肯锡分析非常喜欢有点喜欢基数 = 826现代家居/家饰/家具主题商业街更符合四川北路新的中高档生活时尚及周边中高档住宅区的定位和总体形象41XH/020513/SH-JN(2000GB)消费者不惜到较远地点购买家具/家饰/家庭摆设用品，该类商品可以吸引最大范围的消费人群，而*开发地块周围缺少具规模、上档次的现代家居/家饰/家具店现代家居/家饰/家具品可以在最大范围吸引消费人群家俱/家饰/摆设受访者不惜到较远的地点购买的商品百分比总体电器电脑高档礼品服装首饰鞋书工艺

40、品特色餐饮音像制品基数 = 826资料来源:致联公司调查；麦肯锡分析42XH/020513/SH-JN(2000GB)但是，建立主题商业街对于招商引资提出了更高的要求在主题类商品中具领导地位的商家，对于主题商业街的形成举足轻重，它起到了聚集其他相关驻商、吸引消费者和树立商业街形象的作用需要吸引足够多供应主题类商品的商家，以达到主题商业街的规模需要吸引与主题类商品相关的其他驻商，使得主题商业街的商品种类和选择有所扩展要保持入驻商家的质量、档次和品牌形象，使得主题商业街与周边总体环境相一致相对于一般商业街，主题商业街招商引资难度更大43XH/020513/SH-JN(2000GB)许多商家都对未来

41、的现代家居/家饰/家具主题商业街表达了参与的兴趣如果我们的竞争对手去了，我们也得去 汉斯格雅只要有宜家，我们就一定会过来 家居品商家表达兴趣的商家宜家 汉斯格雅 高夷 云都洗浴用品专卖 北欧风情 Simply life 举例44XH/020513/SH-JN(2000GB)作为宜家的备选方案主题商业街的支柱商家也可以有多种选择与宜家有类似的商品组合、目标客户群的现代家具/家居/家饰是最佳备选商家如： GOD (香港) HOLA特力和乐 Conforama康福浪漫(法国，已在台湾开店) Harvey Norman (新加坡) Melandas Lasa Mobili (新加坡)以家饰/家居用品/

42、家具为主体的大型销售中心是主题商业街的另一类备选商品如：慧多利布艺城 家饰佳 好美家（Home Mart）以家具为中心的大型销售中心是主题商业街的第三类备选支柱商家如：吉盛伟邦举例45XH/020513/SH-JN(2000GB)卫浴用品品牌专卖店装璜设计工作室橱柜品牌专卖店现代家居/家饰/家具主题商业街还可吸引一些与主题相关的其他商家洗浴用品店增加可选择商家范围，降低主题商业街招商引资的风险主题现代家居/家饰/家具艺术品、画廊宠物店园艺盆景店46XH/020513/SH-JN(2000GB)家居/家饰店所需店面面积变化很大J GalleryKing Kvl Boutique徐家汇高得来家饰品

43、捷宇布艺中信泰富广场皇家雪兰莪多样屋欧风家居琉璃工f坊Living Rm淮海路徐家汇南京路衡山路、复兴路通常软硬家具店的面积较大(100-200m2)，而家饰品/家具用品专卖店面积较小(30-100m2)这些商家对于店面进深、开间大小的要求也比较灵活北欧风情举例47XH/020513/SH-JN(2000GB)卫浴用品品牌专卖店这些店铺对于商业空间的要求比较灵活面积开间进深楼层租金其它特殊要求汉斯格雅高夷50m280-100m2没有具体要求6-7m最好是临街商铺一般要求底楼底层临街形成规模，竞争者去他们也必须去希望和同类其它商铺聚在一起，形成一定规模7-15元橱柜品牌专卖歌德橱柜德国橱柜滑门5

44、0-80m280-100m25-8m5m10m5m现代家具艾宝家具400m212m30m楼上可以装潢设计工作室百姓装潢艺术品画廊角王洗涤用品云都洗浴用品专卖100m2没有特殊要求10-100m2一定要沿街，不排斥二楼针对白领，要有水的地方楼上可以店铺内有楼梯通二层愿开在特定地区40-50万没有特殊要求12-15m除一般要有底楼商铺外，这些商家对于开间，进深的要求都比较灵活举例48XH/020513/SH-JN(2000GB)而他们单位面积的销售额与利润率都很可观单位面积年销售额(元/平方米)J Gallery厦池家居King Kvl Boutique高德来家居艺品欧风家居利润率举例J Gall

45、ery厦池家居King Kvl Boutique高德来家居艺品欧风家居49XH/020513/SH-JN(2000GB)对建筑形态设计的建议沿海宁路修建二层商业楼。由西向东，店面进深由5米过渡至20米，同时开间分隔留有灵活性以供日后根据商家要求进行分隔在近江西北路和近四川北路节点修建小型绿地广场，美化节点形态，使购物者休憩，同时为四川北路海宁路大卖场之间人流起到缓冲和引邻作用供讨论50XH/020513/SH-JN(2000GB)不建主题商业街。海宁路沿线商铺招商引资的难度巨大，租金水平更低建立主题商业街将带来投资回报关键假设沿海宁路商铺建筑面积:4750平方米容积率：1.6土地面积:2,96

46、9平方米租金：一楼：8（保守） 10（一般）二楼：为一楼一半主题商业街的相关商家聚集效应，将带动海宁路商铺水平投资回报率(%)租金收益(%)51811721一般保守51XH/020513/SH-JN(2000GB)街面店铺3. 四川北路将成为生活时尚商业街面向中高收入都市专业人士/管理人员/机关干部/私企中高级管理层，四川北路将成为新型的都市生活时尚商业街二楼店铺总面积约5,000m2主要商家包括中高档服装专卖店、生活时尚用品(如钟表、时尚饰品、化妆品等)专卖店总面积约5,000m2主要商家包括餐饮店(如咖啡厅、特色饭店等)、书店、艺术品店、美发美容厅、Nail Salon等,也可有一些教育培

47、训中心及小型办公室等52XH/020513/SH-JN(2000GB)改造后的四川北路商业街应该寻求与其他商业街不同的定位南京路步行街凤阳路，天津路九江路外滩成都路南京西路商业区南阳路，奉贤路威海路成都路乌鲁木齐路徐家汇商业区天平路广元路南丹路漕溪路淮海路商业区长乐路，金陵路南昌路西藏路常熟路四川北路商业区海宁路天潼路四川北路河南北路面向国内外游客，高档品牌面向高收入消费者，顶尖品牌面向年轻、时尚消费者，中、高档时尚品牌面向中、高收入专业人士，中、高档及顶尖品牌?53XH/020513/SH-JN(2000GB)*地块的开发和北外滩CBD的建成将改变四川北路的消费者结构四川北路商业街目前消费者

48、构成：高级住宅区示意图CBD示意图8,000-10,000元/m2，高级住宅区居民主要有：未来北外滩的100万平方米CBD中：年轻、单身专业人士DINK或三口之家，企业管理人士/机关干部高教育程度，高购物娱乐消费人群至少7万以上办公室工作人员公务出差专业人士，中、高级管理人员25-45岁中高收入(月收入3000元以上)的高教育程度专业人士和管理人员将成为这一地区的主流消费人群 80%以上来自上海北区，以虹口为主，杨浦和闸北次之 70%以上个人月收入低于2,000元 30%以上家庭收入低于8,000元 35%以上属于低消费人群(月消费10m8-10m线3m8-10m个人通讯用品店摩托罗拉诺基亚一

49、楼二楼不考虑品牌服装店开间要求至少8-10m，面积也较其它店大(150-600m2)。其它精品百货店通常面积在50-100m215-20m不要太深15-20m100-200m2门面越宽越好一层、二层可以考虑层高3m举例59XH/020513/SH-JN(2000GB)对建筑形态设计的建议沿四川北路建二层商业用房(进深约16米，构筑一平行于四川北路宽约10米花园式内街。在街另一面建进深约8米二层商业楼四川北路沿街商铺可向东西两面开门，以供人流在内街和四川北路间流动沿四川北路商业用房可以有选择的保留原遗留建筑，并对内部按照现代商业住家要求进行改造。内街两侧商业建筑应统一风格，体现本地方海派文化特色

50、与两边建筑风格相一致,内街应建成花草繁盛、绿树成荫的花园街道，创造独特的购物环境内街靠住宅区一侧店铺应以休闲餐饮(以咖啡厅、特色饮食店)和高品位小面积的精品店为主内街四川北路8米10米16米住宅区供讨论60XH/020513/SH-JN(2000GB)投资额(人民币，万元)5,100投资额(人民币，万元)5,923四川北路商业街财务分析(1/3)情形一：不建内街，2层建筑情形二：不建内街，3层建筑 * 保守情况投资回报率*(%)商业街总体投资回报率*(%)商业街总体从财务分析的角度，我们较倾向此方案需要解答的问题：如果不建筑内街,建筑两层还是三层建筑61XH/020513/SH-JN(2000

51、GB)四川北路商业街财务分析(2/3) * 保守情况从财务分析的角度，我们较倾向此方案需要解答的问题：建筑内街还是不建筑内街投资额(人民币，万元)5,100情形一：不建内街，2层建筑投资回报率*(%)商业街总体投资额(人民币，万元)12,257投资回报率*(%)商业街总体情形三：建造内街，2层建筑， 东边住宅容积率4.662XH/020513/SH-JN(2000GB)四川北路商业街建与不建内街经济收益分析(1/2)情形一：不建造内街，2层建筑四川北路商业街经济收益分析面积：5,000m2 (12.5200m2)土地面积：3,125m2 容积率：1.6年租金收益：20,160,000元5,00

52、0m2(16+8(1-20%)/2)*收益*：122,109,500元成本/平方米：10,197元*总成本：50,985,000元净投资回报：71,124,500元12.5米东边住宅经济收益分析面积：136,620m2 土地面积：33,952m2 容积率：4售价：7,700元成本/平方米：6,220元*减除销售及推广费用后每平方米盈利：800元净投资回报：109,300,000元四川北路商业街及东边住宅投资回报(人民币，万元)18,040*一楼的空置率为0%，二楼的空置率为20%*年租金收益减去运营成本后净租金的十年净现值及土地价值计算*包括了6,463元地价，以容积率1.13计算*包括了2,

53、627元地价，以容积率4计算四川北路住宅区63XH/020513/SH-JN(2000GB)内街8米10米16米四川北路住宅区四川北路商业街建与不建内街经济收益分析(2/2)情形三：建造内街，2层建筑，东边住宅容积率4.6四川北路商业街经济收益分析面积：9,600m2 (16+10)2002)土地面积：8,500m2容积率：1.13年租金收益：33,546,240元内街*：3,200m2(9.6+4.8*(1-20%)/2)=7,741,440元外街*：6,400m2(16+8 (1-20%)/2)=25,804,800元收益*：221,080,000元成本/平方米：12,767元*总成本：1

54、22,563,200元净投资回报：98,516,800元东边住宅经济收益分析面积：132,091m2土地面积：28,609m2(比情形一少5,000 m2用地，等于四川北路增加的用地面积)容积率：4.6售价：7,700元成本/平方米：5,837元*减除销售及推广费用后每平方米盈利：1,180元净投资回报：155,860,000元四川北路商业街及东边住宅投资回报(人民币，万元)25,438*一楼的空置率为0%，二楼的空置率为20%*年租金收益减去运营成本后净租金的十年净现值及土地价值计算*包括了9,155元地价，以容积率1.13计算*包括了2,293元地价，以容积率4.6计算增加商业面积带来了总

55、体较高收益提高东边住宅容积率降低了成本投资回报较可观64XH/020513/SH-JN(2000GB)投资额(人民币，万元)12,287四川北路商业街财务分析(3/3)情形四：建造内街，2层建筑，东边住宅容积率4 * 保守情况投资回报率*(%)需要解答的问题：东边住宅的容积率对回报率的影响投资额(人民币，万元)12,257投资回报率*(%)商业街总体情形三：建造内街，2层建筑，东边住宅容积率4.6住宅商业街总体住宅供讨论65XH/020513/SH-JN(2000GB)建造四川北路商业街在不同情形下的关键假设及输入(1/4)*单身公寓一般含装修比一般公寓售价高出5% *以190米街长进深12.

56、5米2层计算，退界20%*以200米街长进深12.5米2层计算为建筑面积，退界20%*二楼租金为一楼的一半，一楼空置率为0%，二楼空置率20%建筑面积(平方米)92,5227,4008,4009,40016,8008,40042,122147,37010,7504,7505,0005,0001,000136,620239,890租金(人民币/平方米/天)/售价(人民币/平方米)163.561.01.500.75均价8,715*8164均价7,700土地面积(平方米)16,80040,3006,3422,9693,12525033,95157,100容积率5.53.661.691.61.64.024.024.2*保守一般乐观204.731.21.751.00均价9,030*10205均价8,000245.91.42.001.25均价9,345*12246均价8,300情形一：不建筑内街、2层建筑西边地块：商住楼总体区域性购物中心底层商铺一层商铺(由大卖场租出)大卖场主题支柱商家娱乐餐饮设施住宅(单身公寓)东边地块：商业海宁路主题商业街四川北路沿街商铺*外街内街小区商业设施住宅(中高档住宅)总体66XH/0205