2022年《房地产估价案例与分析》预测试卷四

1、2022年房地产估价案例与分析预测试卷姓名:年级:学号:题型选择题填空题解答题判断题计算题附加题总分得分评卷人得分I张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方 约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，那么在正常情况下应如何思考以下问题：如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，那么现阶段租约将对张某确定该住宅的买 人价产生什么影响？.如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，那么现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么 影响？.该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？3、（解答题）（每题10. 00分）某酒店共2

2、0层，地下1层，是一家集客房、餐饮、娱乐为一体的多功能商务型酒店，假设对此酒店采用收益 法进行估价，其主要工作有哪些？4、（解答题）（每题40. 00分）X X市X义宾馆房地产抵押价值评估报告（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略）估价的假设和限制条件.在估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。.任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的 影响。.报告中的土地权属、面积、使用年限等均以国有土地使用证（市门中外国用（97）字第00339 号）为依据。如上述情况发

3、生变化，评估结果需作相应调整。.根据委托方提供的XX市国有土地使用权出让合同（京房地出让合字（97）第245号）及土 地出让金收据，委估对象土地出让金总额为982, 431万元，义义市XX宾馆上级单位XX市XX 经济开发公司已缴纳土地出让金849.64992万元，欠缴土地出让金数额约为132. 78万元，我们在评估结果 中已予扣除。但此局部未缴费用会对土地权属产生影响，在此提请报告使用者注意。.报告中的房屋建筑物权属、结构、建成年代等均以房屋所有权证（市门中外字第00180号）为 依据。如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。.根据房屋所有权证（市门中外字第00180号），委估对象证载建筑面

4、积为30893.1 m2；根据评估 人员的现场勘察，证载21号房屋（建筑面积38m2）原为公共通廊，现已撤除并改建中餐厅豪华包房，尚未 办理相关手续，故本次评估未包含此处房产，那么委估对象实际建筑面积为30855.1 m2o如上述情况发生变化, 评估结果需作相应调整。对房产价值确实定，我们直接以重置本法求得的结果为准，即委估房产评估结果为13108. 27万元， 地价格以委估对象房地产总价减去房产价格为7870. 73万元，那么：土地楼面平均单价二7870. 73X100004-30855. 1=2551 （元/m2）房产楼面平均单价二13108. 27X100004-30855. 1=424

5、8 （元/m2）七、估价结果确实定评估人员根据估价目的，遵循估价原那么，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有 资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定委估房地产（土地 面积65495. 4m2,房屋建筑面积30855. 1 m2）在估价时点2003年2月19日的市场价值为（币种为人民币）：房地产总价：20979万元大写金额：贰亿零玖佰柒拾玖万圆整楼面平均单价：6799元/m2其中：土地总价：7870. 73万元大写金额：柒仟捌佰柒拾万零柒仟叁佰圆整楼面平均单价：2551元/m2房产总价：13108. 27万元大写金额：壹亿叁仟壹佰零捌万贰仟柒

6、佰圆整楼面平均单价：4248元/m2由于估价对象在估价时点没有法定优先受偿款，抵押价值等于市场价值。附件（略）5、（解答题）（每题10. 00分）X X县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略）估价结果报告一、估价委托方名称：中国太平洋保险公司XX办事处二、受理估价方名称：略法定代表人：XX地址：略估价资质等级：房地产国家一级估价资格证书：略三、估价对象概况（一）估价缘由本公司受太平洋保险公司X X办事处委托，对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接 损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险

7、，此次事故经现场交警出 具的责任认定书，由解放货车负全责。（-）估价对象实体状况估价对象位于XX县XX镇XX村X组，距离县城中心约20km,三面周与地相邻，一面临乡村公路。 受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24c叫楼梯间空花墙厚12cm,其余墙厚18cm, 梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆强度等级较低。建筑物内外 墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。（三）事故损伤情况分析该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程 中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧

8、墙（非承重墙）洞穿， 洞径横向最大尺寸1.0m,竖向最大尺寸1.2m,洞底距地面高度0.3m；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个 横向最大尺寸2. 1m宽、竖向最大尺寸2. 86m宽的洞；与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯 间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，局部门窗受损。经房屋平安鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大局部未受损，非承重墙局部受损， 房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大撤除，再按原状恢复考虑。（四）估价范围估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大撤除费用，以及恢复原状所需费用。四、估价目的确定估价

9、对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。五、估价时点2001年5月21日六、估价依据.中华人民共和国保险法.中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）.全国统一建筑工程基础定额XX市基价表-99.XX市房屋修缮工程预算定额. X X市城乡建设委员会有关文件.建筑材料市场价格和有关工程造价信息.估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料七、估价原那么.合法原那么.估价时点原那么.客观、公正、公平原那么.替代原那么八、估价方法（-）本次估价所采用的方法估价对象是受损农房的一局部，而不是房屋的全部。根据房屋平安鉴定人员和估价人员现场查勘的情 况，该房屋不属

10、危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大撤除受损构件，再按原结构标准进行修复的方案， 已被当事人方认可。由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、 累积，故估价人员决定采用本钱法进行估价。（二）本钱法的定义本次所用本钱法是指以计算受损房屋先撤除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估 价对象价格的一种方法。九、估价结果估价人员根据估价目的、估价原那么、估价程序，选择科学的估价方.法，并结合估价人员经验，评估确 定估价对象房地产在估价时点的修复费用为6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。十、估价人员（略）十一、估价作业日期2001年5月21日至5月24日十二、

11、估价报告有效期限自2001年5月24日至2002年5月23日估价技术报告（个别因素和区域因素分析略、市场背景分析和最高最正确使用分析略，估价方法选用略）一、估价的技术思路估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一局部。根据房屋平安鉴定人员和估价人员现场查勘的情况, 认为房屋只是局部非承重结构构件受损，不会危及整幢房屋的平安，故只需扩大撤除受损部位，再按原结 构进行修复。故测算时应先测算受损部位的撤除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复 工作是为了弥补房屋所受损伤，故不管原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣 减房屋的折旧，即应该修坏如新，而不能修坏如旧”。

12、由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在本钱法计 算时，参照了定额标准。二、工程造价计算表工程量以现场测量数据为依据，按照房屋修复方案计算。.撤除工程2.脚手架及支架保护措施定额编号工程名称单 位定额基价工程量合价（元）5A0011睛体撤除1m310. 2013式中v-收益价格;Azi未来第i年的净收益;R还原利率；n未来可获收益的年限。土地出让剩余年限为34. 2年，评估时可获收益的年限确定为34. 2年，那么房地产总价为：1998. 81 -=-8%X 1-14- (1+8%) 34. 2 =23187. 96 (万元)(三)委估房地产价格确实定本钱法从房地产开发角度能较好地反映出各项本钱费用，可作较为精确的测算，从而求出房地产价格, 故取其权重0.5；收益还原法能从房地产收益的角度较好地反映出房地产价格水平，故取其权重0.5,那么： 房地产总价二19035. 6X0.5X23187. 96 X 0. 5-21111.78 (万元)根据XX市国有土地使用权出让合同