某房地产项目成本管理与控制PPT讲义

1、项目成本(chngbn)管理与控制共一百零七页讲师介绍 高级工程师；一级建造师；重庆(zhn qn)市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆(zhn qn)龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。共一百零七页内容(nirng)成本的概念(ginin)和目标成本的作用龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的控制龙湖的招标投标管理龙湖的合同管理共一百零七页内容(nirng)成本的概念(ginin)和目标成本的作用龙湖项目成本的管理与控制龙湖项目成本的管理与控制龙湖的招投投标管理龙湖的合同管理共一百零七页成本的概念 成本是指为达到(d do)特定

2、目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量 成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本 成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本 共一百零七页成本的主要(zhyo)内容有：31时间的成本(chngbn) 加快开发进度 人力的成本542产品的成本 产品的品质、质量时间的成本 生产的速度、进度人力的成本 管理人员多少和水平资金的成本 资金的利息管理的成本 管理的程度、精细度售后的成本6共一百零七页售后成本有：产品维修成本；产品质量问题客户关怀成本；活动、及对个别使用(shyng)功能的改变销售承诺成本；向购房客户不当承诺开发过程中遗留给物业

3、管理的问题共一百零七页成本管理 成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益(xioy) -提升价值 成本管理的基本内容 -合理确定成本与有效控制成本 共一百零七页 成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程(guchng)；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动 成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标 组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响共一百零七页建筑产品的特殊性： 固定性 多样性 体积庞大 生产期长建筑产品造价(zoj

4、i)的特点： 单件性： 相同的设计摆放的位置改变造价不一样 分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗 多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价共一百零七页房地产成本管理的行业(hngy)特征 -单件性、复杂性与多次性共一百零七页成本(chngbn)经营目标(mbio)/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位合作资源资金来源政策与市场环境影响成本的因素自身管理能力项目开发节奏/现场施工共一百零七页成本管理(gunl)的宗旨与目标宗旨(zngzh)： 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力， 并形成行业成本优势 。目标： 建立目标成本管理为导向的成本管理体系 价值工程共一百

5、零七页数据分析与储存(chcn)新项目可研规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价步步跟踪准确测算 工作(gngzu)的重心准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算成本管理思路共一百零七页成本(chngbn)管理的基本方法目标管理1、目标管理(gunl)的内容目标的确定与控制两方面2、目标确定的依据 经验数据库、市场调研、产品把握3、实现目标动态监控的手段信息化4、目标管理的过程 PDCA 循环共一百零七页成本(chngbn)动态控制过程PDCA循环计划Plan实施 Do检查Check行动ActionC 采取措施纠正问题包括调整计划 总结经验和教训并在以后应用P

6、明确目的和目标 确定成功指标 制定计划和工作细节(内容、顺序、时间、资源、责任等)D 收集数据，对比实施结果与计划差异 找出差异原因和经验教训，以及待进A 执行计划，完成工作 应用最佳知识，追求所确定的目标共一百零七页为什么要进行(jnxng)目标成本管理目标成本有什么作用龙湖的目标成本的由来共一百零七页 目标成本： 是企业预先确定的、在一定时期(shq)内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。 目标成本(chngbn)的作用共一百零七页为什么要进行目标成本(chngbn)管理 利润=售价-成本目标(mbio)成本的作用共一百零七页目标(mbio)成本： 为开发决策提供依据 提前锁定投

7、资 合理确定销售价格 加强成本的计划性 预测投资效益目标成本(chngbn)的作用共一百零七页-乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职 能有哪些不同-怎样(znyng)在事前知道需要投入多少共一百零七页目标(mbio)成本测算的条件 经讨论确定的方案或设计图 市场价格及其走势的准确把握 整理(zhngl)建筑标准与工程造价的匹配关系 相应项目工程造价历史成本数据库共一百零七页正向测算：测算依据 （产品标准、历史成本数据库、市场(shchng)情况）测算方式 （估算、概算、预算）团队工作反向倒逼：确定销售价格水平；确定利润要求；反推计算成本水平目标成本测算(c sun)的方法共一百零七页目标成

8、本(chngbn)管理内容 编制(binzh)目标成本或计划成本 分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正 对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估 动态成本： 是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果共一百零七页目标成本管理(gunl)原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后(bihu)的产品目标目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数; “算了再做” 而不是“做了再算”共一百零七页成本(chngbn)管理未来的发展方向重心(zhngxn)前移方案优化管理创新共一百零七页内容(nirng)成本的概念和目标(mbio)成本的作用项目成本的管理项目

9、成本的控制招投投标管理合同管理共一百零七页项目(xingm)的成本管理共一百零七页成本管理体系 制度 流程 方法 工具 （指引(zhyn)、作业指导书）成本(chngbn)管理的管理体系共一百零七页成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法成本(chngbn)管理的管理体系共一百零七页业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单成本管理目标成本管理规定目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理规定责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本

10、信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单经济标评审分析表计量支付表单工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算

11、协议表。成本管理部分制度(zhd)流程体系成本(chngbn)模块：制度流程与管理工具共一百零七页项目(xingm)主要成本费项成本费项共一百零七页主要(zhyo)费项科目：一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本(chngbn)（基础设施、配套设施、单体）四、开发间接费五、营销费用六、公司管理费七、财务费用成本费项共一百零七页成本费项共一百零七页序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区

12、强弱 电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部成本费项共一百零七页开发成本销售费用开发(kif)间接费税金(shu jn)土地成本前期工程费配套设施费基础设施费建安工程费 工程相关费后续成本管理费用财务费用建设期返工费优化设计费用相关责任部门物业公司工程部造价采购部研发设计部发展部成本财务部

13、本成发开接直营销部勘察设计费项目全成本的纵向分解成本费项共一百零七页 建设部2000年9月18日发布房地产开发项目经济评价方法第四章第24条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施(shsh)建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施(shsh)建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”成本费项共一百零七页项目(xingm)成本管理共一百零七页以项目为管理(gunl)对象项目的完全直接成本测算分解间接成本测算分摊项目的成本(chngbn)管理范围项目成本管理共一百零

14、七页项目制成本管理组织(zzh)形式营销部成本(chngbn)管理部工程管理部设计研发部计划财务部公司总经理研发专员项目负责人项目研发经理项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理专业工程师成本专员营销顾问财务专员公司运营总监共一百零七页项目部职能产品研发定位施工组织和管控成本测算和控制营销策划和销售客户管理品质(pnzh)保证项目部成本(chngbn)责任共一百零七页项目部成本(chngbn)责任职能岗位成本管理职能设计研发1、设计费管理 2、产品定位 3、产品建造标准 4、设计任务书 5、设计优化产品成本控制 成本管理1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2、开发成本（包括建造直

15、接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造价管理 5、资金计划汇总工程管理1、在成本控制下进度、质量管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销1、市场定位 2、体验区选址及标准 3、销售费用（包括样板房景观体验区）管控计划财务1、项目成本财务指标的管控 2、分摊成本的管控 3、总体资金计划的管控 共一百零七页目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解(fnji)2、投资分析模型3、历史成本数据库共一百零七页项目(xingm)目标成本测算和分解共一百零七页45目标(mbio)成本管理体系 目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，

16、同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业(qy)各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线共一百零七页目标成本管理(gunl)的阶段土地投资论证(lnzhng)阶段目标成本(土地版)项目启动阶段目标成本(启动版)方案设计阶段目标成本(方案版)初步设计阶段目标成本(执行版)工程实施阶段目标成本(调整版)竣工阶段项目竣工成本目标成本形成动态及责任成本执行共一百零七页设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。营销部制定产品定位及相对应的价格定位；成

17、本(chngbn)部编制项目*阶段目标成本。 目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求合理。 目标成本应具有一定的动态性。目标(mbio)成本编制程序 共一百零七页48目标(mbio)成本编制程序 1、项目定位2、确定设计方案3、项目基本数据收集4、市场调查5、成本(chngbn)数据收集6、编制目标成本7、目标成本论证8、目标成本批准共一百零七页土地投资论证阶段(jidun)成本测算责任(zrn)部门工作成果发展部项目定位提供周边配套提供土地信息地区总经理研发部造价采购部主持、确定项目预案目标成本测算通过满足拿地成本要求未通过审定存档共一百零七页土地(td)投资论证阶段成本测算共一百零七页

18、成本测算方法：成本经验值估算( sun)法此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合来完成参考成本经验数据分表完成土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本(chngbn)测算共一百零七页成本科目成本取值范围适用标准备注可研阶段前期费用90-115 （土地面积）普通楼盘160-205 （土地面积）高档楼盘含精装160-235 （土地面积）别墅楼盘基础设施205-225 （土地面积）容积率0.5-1.0225-250 （土地面积）容积率1.4左右250-400 （土地面积）容积率2.0以上环境工程160-200 （土地面积）容积率0.5-1.0档次高者取大值135-180 （土地面积）容积率

19、1.4左右100-140 （土地面积）容积率2.0以上配套设施一般地下室2100-2300元/地下室面积人防地下室2300-2500元/地下室面积会所3500-5000元/会所面积教育用房1500-1800元/教育用房面积底商1500-1800元/商业用房面积管理用房1500元/管理用房面积土地投资(tu z)论证阶段成本测算共一百零七页成本科目取值范围适用标准备注可研阶段别墅项目2200-2400双拼毛坯2000-2200联排1800-2000叠拼多层1500-1600普通1600-1800高档小高层1600-1800普通1800-2000高档高层2000-2200普通2200-2400高档

20、土地投资论证(lnzhng)阶段成本测算共一百零七页项目目标成本测算（土地版）只是土地投资论证资料的一部分；审定的项目目标成本测算（土地版）将作为项目启动阶段(jidun)目标成本的参照依据。把项目目标成本测算（土地版）与项目其他预设模块进入项目投资经济分析模型进行指标分析土地投资论证阶段成本(chngbn)测算共一百零七页土地投资论证(lnzhng)阶段成本测算共一百零七页成本(chngbn)测算费项表比较共一百零七页共一百零七页讨论： 你所在企业有无成本费项表，表格形式(xngsh)和费项顺序有哪些不同，内容有哪些不同共一百零七页结论(jiln)： 各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致

21、相同共一百零七页项目(xingm)投资经济分析模型共一百零七页模型是什么 模型就是模拟项目(xingm)整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目(xingm)的评价指标，从而衡量项目(xingm)的优劣 可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。投资(tu z)经济分析模型共一百零七页 模型内容包括 项目基础资料 工程分期 成本(chngbn)测算 建设进度计划 付款计划 销售及回款 资金来源运用 指标计算投资(tu z)经济分析模型共一百零七页编制模型的意义 为土地投资决策提供依据； 通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作过程(guchng)中的风险； 通过模

22、型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，从而为项目运作过程中的决策提供依据； 将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司层面的现金流情况。投资(tu z)经济分析模型共一百零七页模型的基本结构 影响模型评价指标的主要因素 项目的总投资、总销售、投资支付时间和销售实现的时间构成了模型主要内容，模型由以下几个模块(m kui)组成：基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流量表。 投资(tu z)经济分析模型共一百零七页模型中基本指标净现值 指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他(qt)设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标

23、，项目的净现值越大越好。内部收益率 是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。投资(tu z)经济分析模型共一百零七页现金(xinjn)成本收益率 指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。权益资本乘数 指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。投资(tu z)经济分析模型共一百零七页项目指标的衡量体系 评价项目优劣的指标系统包含有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；

24、项目的权益资本(zbn)乘数。 从三个主要的方面衡量项目的优劣： 项目的内部收益率：从项目动态收益的角度； 项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度； 项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度。投资(tu z)经济分析模型共一百零七页模型(mxng)在项目运作各阶段的作用 投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同项目拿地阶段决策支持，风险控制项目研发阶段经济控制，设计优化项目建设(jinsh)阶段成本控制，销售控制项目竣工阶段对比分析，指导新项目投资经济分析模型共一百零七页投资(tu z)经济分析模型共一百零七页运用投资(tu z)分析模型对运营状况的分析投资(tu z)经济分析模型

25、共一百零七页投资(tu z)经济分析模型共一百零七页项目(xingm)启动阶段成本测算共一百零七页项目启动阶段(jidun)成本测算项目(xingm)团队 确定产品定位和销售价格、销售进度研发部根据规划条件 和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案（产品业态、标准）造价采购部项目目标成本测算计划财务部根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算共一百零七页拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目定位，明确(mngqu)项目经济技术指标、配置标准、交房标准、建造标准、主要设备的档次或品牌、市政接口以及施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等项目启动阶段成本测算带入经济模型后

26、应达到或超过土地版的收益指标；项目(xingm)启动阶段成本测算共一百零七页项目启动(qdng)阶段的成功标志 项目启动(qdng)会共一百零七页 目的 对项目进行(jnxng)沙盘推演，预见和决策未来，设定项目的决策点、控制点。识别项目风险点，提出预案。 明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出 承诺。项目(xingm)启动会共一百零七页主要内容（成果(chnggu)）项目定位项目建造标准体验区选址、定位及开放计划项目一二级计划（项目分期、材料供应方式范围）项目目标成本（启动）（项目合同规划）投资分析模型（启动）方案设计任务书景观方案设计任务书精装房定位、限价及建设实施方案（如有）项目的物

27、业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析项目(xingm)启动会共一百零七页项目(xingm)启动会共一百零七页设计阶段成本(chngbn)分解工程部提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临设设置方案初步施工方案及土石方平衡(pnghng)对比提供方案、初步设计图提供产品建造标准基础方案对比造价采购部目标成本分解进行成本敏感性分析编制合约规划研发部计划财务部财务指标计算共一百零七页设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段方案设计、初步设计阶段是设计阶段成本控制的重点初步设计阶段目标成本经审批(shnp)后，是项目的执行目标成本设计阶段成本(chngbn)分解共一百零七页设计阶段成本(chn

28、gbn)分解共一百零七页案例： 方案设计阶段(jidun)成本测算分解设计阶段成本(chngbn)分解共一百零七页方式之二，按项目实体(sht)分解方式之一，按合同(h tong)计划分解方式之三，按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联目标成本的分解共一百零七页分解(fnji)依据：甲方的发包与采购计划分解内容：总目标分解为每个合同项的目标方式之一：按合同(h tong)计划分解：目标成本的分解共一百零七页项目(xingm)合约规划目的将各费项成本对应分解成未来可执行的合同随项目进展，合约规划逐步变成真实(zhnsh)的合同和合同造价目标成本的分解共一百零七页目标(mbio)成本的分解共一

29、百零七页分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业(zhuny)与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；方式之二：按工程(gngchng)实体分解目标成本的分解共一百零七页目标(mbio)成本的分解共一百零七页分解依据：部门或岗位成本管理(gunl)职责及考核办法分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标, 以及辅助管理的工作要求方式(fngsh)之三：按考核责任分解目标成本的分解共一百零七页序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费研

30、发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱 电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部目标成本(chngbn)的分解共一百零七页目标成本(chngbn)的分解共一百零七页工程实施阶段成本(chngbn)管理工程部现

31、场签证、技术核定(hdng)的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划提供施工图设计变更的控制、专项工程的优化造价采购部签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整研发部计划财务部财务指标的动态跟进资金计划审核互动共一百零七页在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计划进行拆分。施工图预算包括(boku)单体建安装修工程、配套设施工程、基础设施工程、环境景观工程；并结合预算造价对目标成本进行预算调整。合同变更( 包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化工程实施阶段(jidun)成本管理共一百零七页动态成本(chngbn)管理成本的发生和形成是一个(

32、y )不断变化的过程，决定了成本控制是一个(y )动态过程动态成本管理的目的意义 保证成本处于可控 保证目标成本实现 提供成本决策依据工程实施阶段成本管理共一百零七页动态成本(chngbn)的组成动态(dngti)成本= 已结算合同成本+未结算合同成本 +非合同性成本+待发生成本工程实施阶段成本管理共一百零七页动态(dngti)成本待发生(fshng)成本待发生费用未签约合同估价已发生成本非合同性成本合同性成本已结算合同成本未结算合同成本合同金额结算调整(含签证变更)合同金额预估结算调整(含预估签证变更)工程实施阶段成本管理共一百零七页月度(yud)成本回顾对已发生、已结算(ji sun)的合

33、同金额调整，对未发生合同进行清理、预估对已发生、已结算的费用金额调整，对未发生费用进行清理、预估工程实施阶段成本管理共一百零七页成本动态重大事项及预警 成本管理异常事项披露 重大招标进展(jnzhn) 补充预算动态状况（含设计变更及洽商） 结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明） 成本目标评审 成本研究及其它测算动态成本(chngbn)月报内容工程实施阶段成本管理共一百零七页序号 项目名称 目标成本 (万元) 20090630动态监控 本月预 测金额 与目标成本相比 与上月相比 已发生 合同额 变化说明 一 土地成本 16,009.0016,009.00-15,200.

34、00二 前期工程费 1,541.001,541.000.59-1,200.00三建筑安装工程费 36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.003.1 总包工程 27,216.0026,956.00-259.00-26,956.003.2总包洽商变更及索赔 -1,194.00-1,691.00-496.00-3.3 分包工程 10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00四小市政配套费用 6,508.006,508.00-五 维保费用 0.090.08-17.00-0.041六一五项合计 61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00月动态(dngti)成本状况表共一百零七页