【营销】中达建材城营销策划报告课件

1、中达建材城营销策划报告前言此次调研如下图，共调查用户165户，调研问卷87张，并且考察了亿丰、恒盛和毅德城市场名称户数问卷数鲁西南建材市场6124唐庄钢材市场2616永和铝材市场156九洲商城4025淮河路建材市场2316合计16587建材市场分析项目本体分析销售定价建议推售策略建议产品调整建议建材市场分析鲁西南建材五金大市场项目概况位于黄河路与牡丹路交汇处，南侧为康庄服装市场，距离汽车站1.9公里商铺约360余户，95%的商户为家装五金建材（厨卫、五金配件、地板、墙纸、地毯等）；其中60%以上的销售额为零售5%的商户为钢材及PVC塑管70%的销售额为批发70%的商户为租赁产品业态上下两层商业

2、，面积约60平米、500租金水平60沿黄河路租金为3万/年/间（1.36元/天）由南向北依次递减，最低租金为1.5万/年/间（0.68元/天）5003年20万（约0.36元/天）60%的商户已经在东翼国际认筹排号家装五金建材商户办理本片区域意愿基本没有很多零售客户从县城和乡镇坐汽车过来，旁边也是康庄市场，他们会到处逛一下，很多年积累的老客户都已熟悉位置，一旦搬离本市场或者本片区，他们的业务客源就得重新做，一般的客户不会开车20里路，或者从汽车总站坐公交30个公交车站（唯一一路13路公交车）去上海路买东西，大部分租户计划在东翼国际买个铺，两边同时经营。钢材商户位于市场北侧和东侧边缘，由于占用场地

3、面积比较大，东翼国际不具备接纳条件，未来面临搬迁，目前在寻找合适的市场搬迁客户语录因为市场周边大车交通限行，出行不便，在唐庄钢材市场租了个摊位做仓库用，有工地要货就直接从唐庄钢材市场发货，现在唐庄有可能要拆迁，他们之前也联合鲁西南市场上的几家钢材商在定陶谈了一片地260亩，包含建安成本共需投资4600万，政府要4670万，就没有谈成，定陶区后来把地出让给其他公司了，他建议我们的市场规划以经营钢材为主，多建摊位，不需要车间，租金要便宜，先用免租3年等优惠条件把钢材商招进去，先把市场暖起来，他需要600平米左右的摊位，会比较受欢迎，对街铺没有需求，摊位上的上下两个房间下面做办公室，上面休息就够用，

4、说我们248亩规模有点小，长江东路和日兰高速交汇处亿业石油北侧在建一个1000亩的亿业建材大市场，全部是一亩一个的摊位，他们在考虑客户语录鲁西南建材市场优劣势优势：成熟市场、市场知名度高、交通非常便利，紧邻汽车总站，物流发达劣势：挂车进出不便；市场内部脏、乱、差；分区不明确，无停车场、无管理唐庄建材市场项目概况位于G220国道与菏东高速菏泽互通立交出口交汇处东北角，摊位约110家90%为钢材，10%为PVC和门窗加工，单个营业面积在400平米左右现在唐庄准备要拆迁，2016年8月已拿到90%的赔偿款，目前拆迁没有新的进展，摊位已续租，市场未来会统一搬迁，说政府会给找地，最新信息政府没有说，商户

5、对此意见很大产品业态全部为摊位租金水平摊位500，租金为4万/年（约0.29元/天）客户语录好不容易把市场做起来，一旦搬动又要养市场三五年，有商户对场地要求很高，道路要宽，摊位要600平米左右，钢材商不要车间，有个两层的一楼办公和二楼居住的房间就可以，对街铺基本没有需求，办公在摊位上看货方便，客户到了办公室就可以直接看到货。优劣势分析优势交通便利，G220国道、菏东高速，进出便利，市场成熟劣势随时面临拆迁、距离城区较远、鲁西南备用仓库九洲商城项目概况位于三角花园东侧，汽车站南侧，商户约180间商铺，主营家装建材（涂料，门，油漆，壁纸，地板，地暖材料，玻璃等）没有钢材商零售额占据80%以上销售额

6、，70%为租赁，经营面积单层30平，上下两层产品业态上下两层，单层面积30平米，两层共60平米租金水平内街年租上下两层在3万左右（约1.36元/天），部分2万（约0.91元/天）租户中有很多已经在毅德城和亿丰购买商铺，但是，搬过去之后因为没有客户一年又搬回来了，有30%租户在东翼国际认筹，不想搬离这个片区。 优劣势分析优势市区内、周边配套完善、市场成熟、经营产品齐全劣势交通不便、内街太窄、无停车场、缺少管理淮河路建材市场项目概况位于开发区郑州路最北端和淮河路交汇处北侧，摊位约150家，商户约100家，有些一个商户租用两三个摊位，也有部分空置摊位没有使用，占地约在200余亩主营钢材，部分PVC管

7、和彩钢板加工制造，对中达建材城很感兴趣，部分商户说有听到目前的市场要开发整个大市场没有一家五金店，只有市场对过淮河路南侧的一家五金店，是彩钢厂商户家经营的产品业态摊位出租，每个面积在400左右租金水平一年一交4万/年（约0.27元/天）三年一交9.6万/3年，部分实付8万（约0.21元/天）（0.18元/天）淮河路建材市场部分商户不太愿意搬到上海路，说好不容易把市场做起来，一旦搬动养市场又要两三年，现在生意不好做，开发商很多自己从厂家进货，有自己供货开发商的结款也很难，有商户对场地要求很高，道路要宽17米以上，管理要严格，市场上的送货车（拖拉机）随意停放，挡住摊位正常进出货，因送货车司机都是周

8、边居民劝说多次不听，而且大车占用道路太严重，旁边商户都是好多年的邻居也不方便说，但是把路都占完了，自己的生意会受很大影响淮河路建材市场要求：摊位要600平米左右，航吊自有，自己搬过去就可以，现在的场地跑道跑不开，都是两家共用一个跑道才能卸货，钢材商不要车间，有个两层的一楼办公和二楼居住的房间就可以，对街铺需求不大，因为要看货方便淮河路建材市场有两家做彩钢板的商户对车间感兴趣，目前两个车间，自己的800多，哥哥的1200多，共约2000平米，目前租金不方便说，说目前的地方显小了，有个3000多平的车间可以考虑，但是要看优惠政策，如果这里拆迁才会搬，不然不考虑。客户语录淮河路建材市场优劣势分析优势

9、市场成熟、钢材商聚集、交通便利劣势道路窄、市场管理不足、人流量少、基本为老户批发淮河路建材市场铝材市场项目概况位于双河路黄河路交汇处西100米，商户约100间，主营铝合金门窗，部分五金配件和PVC管据说未来会搬迁，说交通集团会统一给找地方，零售和批发占比差不多，市场管理严格，基本没什么客户30%客户已在东翼国际交认筹金对我们的市调比较回避，不愿多谈，连收拾废品的阿姨都问我们是干嘛的，市场管理人员没多久就把我们从商户家赶了出来。4月初下通知搬迁到汽车西站南500米-郭大千村产品业态厂房分割店铺，单层200300平米租金水平300元/年（约0.82元/天）优劣势分析优势商品集中、市场成熟、深加工配

10、套齐全、市区内劣势面临拆迁、通道狭窄永和装修装饰建材市场项目概况位于康庄路北关医院东200米路北，商户约80间60户都在东翼国际交认筹，一个商户有认筹4个号的，想多要一间商铺，这些商户主要针对城区乡镇做家装的包工，商户说他们不适合到离城区太远的市场，客户可以看样板，展示厅都是精装更方便让客户看样品市内主要以摩托三轮送货，比较方便产品业态单层商铺，面积约80平米租金水平1.5万/年永和装修装饰建材市场优劣势分析优势送货方便、客户体验直观，可现场看货、人流密集劣势道路狭窄、大车出入不便、大门小、市场内部混乱亿业建材大市场项目概况亿业建材大市场，位置在长江东路亿业石油北侧，占地1000亩，钢材，铝材

11、，管材，电料，塑化，生活办公等，目前已启动推广，彩页已出街，接受选位置，每个摊位1亩左右，可租可售，租金3年9万，售价未出，目前在施工中，销售说两个月左右可以使用。齐鲁汽配城韩栋，从业五年，当时汽配城三年免租，一间门市每年交保证金2万，次月返，年底返完。期间的物业费，水电费实收，目前已正常交租，商户说经过三年的辛苦暖场，市场已经有些人气，聊到中达建材城，他们说中达商铺不适合他们，现在这里才刚刚有一点起色，不能再冒险客户语录齐鲁汽配城项目概况项目位于黄河路与上海路交汇处东北角，占地面积178亩，建筑面积26万方，分为两期开发，一期12万，汽贸专业市场，刘辉，从业3年当时三年免租，电费1.2/度元

12、，水费6元/方，有物业费。用了四间门店，面积120平左右，二层和三层一起使用，今年到期，续租具体收费标准还未定，一间门店30平一年2万以上（一到三层），用了四间门店年租金12万，二层三层基本没用，几个员工当宿舍使用客户语录齐鲁汽配城现在市场没人气。免租政策马上到期，到期以后不准备再续租，准备去市里找地方，即使房租贵也能接受，没有客流量、没有人气一切只是空谈。如果有客流量、人车能逗留时间较长房租5万也能接受，离市区较远就是一大弊端，一般顾客喜欢方便、就近，像我们这些零户在这只是硬撑。客户语录齐鲁汽配城整体市场分析名称位置规模经营业态租金水平面积区间鲁西南建材市场黄河路与牡丹路交汇处商铺约360家

13、家装五金建材、钢材及PVC塑管1.36元/天、0.68元/天、0.36元/天2层60，单层30唐庄建材市场G220国道与菏东高速互通立交交汇处东北角摊位110个90%钢材、10%PVC管400摊位九洲商城三角花园东侧180间商铺家装建材1.36元/天、0.91元/天2层60，单层30淮河路建材市场广州路西、淮河路北200个摊位钢材、PVC管0.27元/天0.21元/天400摊位铝材市场双河路与黄河路交汇处西100米路北100间商铺铝合金门窗，部分五金、PVC管永和铝材市场康庄路北关医院东200米路北80间商铺亿业建材市场长江路亿业石油北侧1000亩钢材、铝材、管材、电料、塑化、生活办公待定66

14、7摊位齐鲁汽配城黄河路与上海路交汇处30万平方米商铺及26层综合商务大楼以及公寓汽车配件、轮胎油品区、农机配件区、汽车用品区、汽车修理区、工程机械区、商务配套区、生活配套区目前售价6000元/，去年售价约5200元3层120，单层40毅德城、亿丰生意一般，二层空置率达90以上，不列入参考范围市场小结综上所述，目前菏泽市场产品同质化较多，近十余家类似项目，其中除早期的鲁西南建材市场、九洲商城、淮河路建材市场等几个近十余年发展起来的项目，近几年新开项目均属于不温不火的状态，养商是重中之重近两年菏泽棚改力度较大，菏泽专业市场也有拆迁迹象，比如唐庄、铝材市场均有拆迁迹象客户对人流量要求极高，如何进行人

15、流的聚集是我们需要面临的一个大的问题项目本体分析项目概况项目占地248亩，建筑面积约7.5万平米项目四至Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip 项目SWOT分析优势：专业市场，交通便利劣势：远离市区，人气较弱，门面较多，不能

16、贷款，高压线较多机会：市区市场拆迁威胁：竞争对手亿业建材市场销售条件与项目相似，可能出现早期销售，市场竞争压力大产品调整建议LOREM IPSUM DOLOR根据近几天的市场调研，针对本案目前状况，有以下几点建议：1、项目门面1、2层作为商业用房进行销售，3层作为住宅或附属房进行销售主要意见来源为目前市场1、2层商业较为贴合市场，房款总价低，租金收益较为乐观，可参考鲁西南建材市场LOREM IPSUM DOLOR2、道路拓宽-建议拓宽到20米左右目前项目大门宽度为30米，内部道路约为12米，根据调研情况，道路宽度最少15米以上较为合适，客户普遍认为17米左右是比较实用LOREM IPSUM D

17、OLORLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.3、增加摊位，减少车间面积，建议增加30-60个摊位就目前项目规划图纸来看，本案摊位为40个，如果形成专业市场，摊位较少，建议增

18、加摊位，进行对加工车间、仓库进行适当减少举例：淮河路建材市场商家对我们讲，在没有强制条件的情况下不搬迁，如果搬迁的话，大家一起搬迁，这样的话大家在一起还可以形成一个市场，就目前淮河路建材市场的商户有100余家，按一半计算的话50家是本案无法容纳的，另外，100余户商家，真正需要仓库的商家只有少数的5户左右，所有建议增加摊位LOREM IPSUM DOLORLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliq

19、ua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.4、增加出入口目前项目规划东、北各一个出入口，建议增加到4-6个出入口目前淮河路建材市场出入口至少5个以上，进出相对比较方便，每家商户均有直达入口，交通比较流畅，相对来讲，鲁西南建材市场，出入口两个，内部交通较为困难，大车难进难出，严重影响购买客户的购买路线推售策略建议LOREM IPSUM DOLORLorem ipsum dolor sit amet, consectet

20、ur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.1、开发商资源借助开发商圈层进行产品宣传，对部分投资客进行适当引导，使其对本项目进行投资2、主力商户进驻对目前市场较大的商户给予一定的优惠政策，使其对其他商户的进驻有一定的促进作用LOREM IPSUM DOL

21、ORLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.3、返租政策一个市场的培育期为三到五年，本项目距离菏泽市区较远，当地客户并不认可，返租3-5年是有必要的，一方面是便于对客户投资前景

22、的描绘，另一方面利于降低项目门槛4、招商销售未动，招商先行，商业项目的利润最大化在于前期项目的入驻率，商户多了，市场才能旺，才能实现利润LOREM IPSUM DOLORLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea c

23、ommodo consequat.卖点组织与深化货物路路通，财源滚滚来项目的十大卖点各阶段宣传推广第一阶段2017.05.03-2017.05.31形象推广期：售楼处搭建、工地围挡、户外广告等，主要做形象推广第二阶段2017.06-2017.08集中推广期：采用现场包装及单页派发、陌拜为主，配合多种营销手段，轰炸市场第三阶段2017.09-2017.12持续销售期：针对性市场营销策略为主第四阶段2018年初尾盘销售期：主要针对挖掘老客户为主推盘策略Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.根据工程进度及客户意向度第一期：进行摊位的销售或租赁，带动人气，为商铺进行铺