上海2020年楼市年报CER课件

1、风浪中逆流狂奔，预期里不凡待续 2020年上海楼市年报CONTENTS宏观解读市场透视目录0102房企追踪03后市预判042020年，“黑天鹅”事件 房地产迎来的行业窗口和挑战？PART ONE宏观解读国内投资、出口呈“V型”复苏走势，消费则受制于就业和收入缩水恢复缓慢；房地产投资起到逆周期调节作用，货币和政策端迎来窗口期，但预计伴随经济持续复苏增长，边际效应将行渐放缓。GDP走势前三季度国内生产总值722786亿元，按可比价格计算，同比增长0.7%，经济增速由负转正投资进出口疫情后复工复产稳步推进，目前出口额增速已回正，受国外疫情影响，进口额仍为负增长消费固定资产及房地产开发投资完成额增速保

2、持企稳回升态势消费修复的节奏仍然滞后Part1 国内经济发展 受疫情影响，国际货币政策全年维持宽松态势并大概率将延续至2021年；反观国内，伴随经济逐步恢复提升，货币政策由松趋紧，8月房企“三道红线”融资管控及12月房贷“二道杠线”额度管控，行业过度扩张时代将结束。国际国内3月美联储降息50个基点后再次宣布降息100个基点，将联邦基金目标利率降至零至0.25%欧洲央行加大量化宽松力度，额外增加1200亿欧元资产购买规模直至年底6月欧洲央行决定将紧急债券购买计划延长至2021年中，并将计划规模扩大至1.35万亿欧元美联储宣布通过二级市场信贷安排（SMCCF）自6月16日起购买公司债11月美联储将

3、指标隔夜利率维持在接近于零的水平不变每月购买至少1200亿美元公债英国央行将刺激规模扩大1500亿英镑，QE规模提高到8950亿英镑，维持指标利率在0.10%不变，并首次探究负利率可行性12月欧洲央行宣布把紧急资产购买计划PEPP的规模再增加5000亿欧元，执行期限至2022年3月量化宽松延续至2021年上半年人民银行3次降准，加权平均存款准备金率下降约1个百分点，降准释放流动性1.75万亿元再贷款再贴现额度共计1.8万亿元下半年央行多次明确表态尽可能长时间实施正常货币政策上半年放松下半年恢复常态8月试点房企分为“红（3条）、橙（2条）、黄（1条）、绿（0）”四挡，以有息负债规模为融资管理操作

4、目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%9月要求12家试点房企每月15日前提交表格，共涉8项财务指标，分别为剔除预收款后的资产负债率、未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债，其中涵盖了“三条红线”指标12月央行、银保监会共同发布建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，将银行业金融机构划分五档，分档设定房地产贷款占比上限以及个人住房贷款占比上限的两道红线红线1红线2红线3剔除预收账款后的资产负债率70%净负债率100%现金短债比例106-94-580%60-80%4

5、0-60%40%2020年上海新房月度开盘去化情况本年度平均开盘去化率59%2020年上海新房各环线开盘去化情况目前上海商品住宅库存692万，去化周期仅7.1个月，市场健康；外郊环、郊环外库存量高达507万，占到全市库存73%，库存积压严重，主要分布于奉贤、南汇、青浦。Part2 库存结构2020年上海商品住宅存量与去化周期走势现阶段各区域存量及去化周期现阶段各环线存量及去化周期本年度入市的绿地海珀外滩、复地雅园、中海建国里等项目均实现热销，但受制于高价盘的限签，导致网签缓慢，拉高了区域整体去化周期本年度仅中海长宁第于12月中旬首开，虽为日光盘但截止年底仅网签8套，拉高了区域整体去化周期销售金

6、额榜TOP10单价10万以上项目占据6席，瑞虹新城天悦郡庭以105.5亿销额稳居第一；销售面积榜TOP10以刚需项目为主，其中中集金地美兰城、公元2040虽然开盘表现平平，但凭借板块或自身项目后期规化利好加持，在续销阶段表现不俗，分别以10.67万、10.52万位居第一、第二。Part2 项目排名2020年上海楼盘销售金额排行榜TOP10排名项目名称区域成交金额（亿元）成交套数 成交均价（元/）1瑞虹新城天悦郡庭虹口105.55911100732中海臻如府普陀97.89 1040947243申能凯利海华府浦东86.44 820839754绿地海珀外滩黄浦65.62201406835大华公园城市

7、宝山54.76 850587616翠湖五集卢湾54.05 1101617547恒盛尚海湾徐汇50.98 3341105658锦绣里普陀50.88 3261051039映虹桥青浦50.8 8105135110中海汇德里普陀50.79 4861036812020年上海楼盘销售面积排行榜TOP10排名项目名称区域成交面积（万）成交套数 成交均价（元/）1中集金地美兰城宝山10.671141432792公元2040南汇10.52990478193中海臻如府普陀10.331040947244申能凯利海华府浦东10.29820839755映虹桥青浦9.89810513516瑞虹新城天悦郡庭虹口9.5859

8、11100737四季都会宝山9.33918466278大华公园城市宝山9.32850587619铂翠廷金山8.888153031810泗水和鸣松江8.6687446150二手房市场疫情后持续保持高热，5-12月成交量均超200万，全年成交量创2017年后新高，成交均价小幅上涨4.24%；浦江镇已连续两年占据二手成交排行榜首，罗店因今年大量动迁房限售到期，进入二手市场，成交位列第4。Part2 二手市场2016-2020年上海二手房成交量价走势2020年上海二手房月度成交量价走势2020年上海各板块二手房成交量TOP10受疫情冲击，本年度商办市场成交量均在低位徘徊；上海梦中心以22.28亿成为商

9、业成交金额榜第一，前三均为大单交易；绿地外滩中心以213.74亿成为办公成交第一且与第二拉开明显差距，办公上榜项目均为大单交易，其中浦东为主力成交区域，共占据3席。Part2 商办市场2016-2020年上海商业供求量价走势2016-2020年上海办公供求量价走势2020年上海商业成交金额TOP102020年上海办公成交金额TOP10排名项目区域/板块成交金额(亿元)成交面积(万)成交均价(元/)成交类型1上海梦中心徐汇/龙华22.28 3.7359727大单2陆家嘴壹号院浦东/陆家嘴7.75 0.985800大单3中环国际公寓宝山/共富、共康6.39 1.5341727大单4融创滨江壹号院卢

10、湾/滨江5.82 0.8667511散售5绿地融信国家会展中心青浦/徐泾5.76 1.636081大单6周浦海印又一城南汇/周康4.78 1.5730403散售7东渡悦来城青浦/青浦镇4.47 1.5429002散售8堤亚纳昱墅崇明/城桥镇4.31 3.6211892大单9上海西环中心嘉定/南翔4.24 1.2633753大单10绿洲古猗新苑嘉定/南翔3.73 1.4825129大单排名项目区域/板块成交金额(亿元)成交面积(万)成交均价(元/)成交类型1绿地外滩中心黄浦/豫园213.74 21.8697781大单2上海梦中心徐汇/龙华60.26 11.8151028大单3中粮前滩海景壹号浦东

11、/大三林18.29 4.0445226大单4晶耀名邸浦东/大三林17.43 2.666940大单5静安府静安/彭浦、永和16.23 4.0939688大单6市北壹中心静安/彭浦、永和14.66 3.2645000大单7九亭时代中心松江/九亭12.69 4.5727789大单8星月珂汇园浦东/花木、北蔡12.64 2.4950741大单9养云村闵行/马桥12.56 3.0541242大单10桃浦智创广场普陀/桃浦10.43 2.5740592大单2020年，市场回暖下房企借势投拓和周转的步伐？PART THREE房企追踪品牌房企持续深化在上海的布局，大名城、金地在土拍市场较为活跃，本年度分别收获

12、6宗、4宗宅地；万科中建联合体区域深耕意愿明显，竞得的4宗旧改地块均位于宝山杨行；香港置地、金隅更是一鸣惊人，前者以310.5亿刷新全国土拍总价新高，后者将杨浦楼板价定格在8.58万/新高度，也是本年度单价最贵地块。Part3 房企土储分布01区域深耕0302自土拍规则调整后，房企布局上海的热情高涨，全年92宗含宅用地分别由62家房企瓜分不仅有万科、保利、招商、金地等第一梯队房企，更有以万达、大名城为代表的中小型房企百花齐放大名城今年在上海频繁拿地且坚定看好上海东西两翼的发展，竞得的6宗地块中4宗位于临港自贸区，其余2宗分别位于松江及青浦金地收获4宗宅地，其中嘉定2宗，青浦、松江各1宗，地块周

13、边均坐拥轨交或城市主干道补仓解渴042月20日，香港置地以总价310.5亿元竞得徐汇滨江西岸金融港地块，成为中国大陆的总价新地王7月31日，金隅以69.2亿元竞得杨浦江浦社区宅地，成交楼板价85764元/，溢价率38.33%，楼板价为本年度上海最高一鸣惊人2020年主要房企拿地分布情况中环线外环线郊环线内环线仁恒保利（发展）金隅金地融创融信 大名城招商华发万科香港置地万科中建联合体在宝山杨行连下4宗涉宅用地，土地出让金合计85.3亿元，规划建面合计44.1万方2018年以来，万科中建联合体已在杨行获取7宗涉宅用地，规划建面合计81.4万方保利（置业）中建2020年融创在收并购及公开市场发力下，

14、新增货值高达401亿，目前累计货值高达1295亿，与第二梯队房企拉开较大差距；招商转向市中心积极拓地，中海、万科、瑞安旧改拿地为主，绿地高土储依赖核心地段单幅大体量地块优势。Part3 房企货值储备2020年主要房企新增拿地规模&货值情况1、融创：公开市场：杨浦定海社区收并购：新湖亚龙、浦东周浦镇2、招商：公开市场：青浦徐泾镇、虹口嘉兴路、静安中兴路收并购：虹口四平路3、金地：公开市场：青浦西虹桥、嘉定(嘉定新城+嘉定工业区）、松江中山街道2020年主要房企累计储备货值情况唐镇、黄浦为主占比60%黄埔、普陀旧改为主占比67%宝山杨行旧改为主占比45%虹口、黄浦、青浦旧改为主占比100%嘉定、松

15、江、青浦为主占比55%海珀外滩为主占比32%虹口、静安、虹桥为主占比52%浦东、杨浦为主占比58%招商：在上海房企销售榜单长久未挤进头部名次，预计明年伴随加快20年新拓土地入市节奏，并于21年市中心和外围区域积极投拓拿地，有望成为明年楼市TOP5“黑马”。Part3 典型房企货值简析续销项目新项目十里江湾东滩云墅雍和府招商9号公馆华发招商依云四季公元2040招商虹桥公馆2期招商外滩玺中兴路地块四平路地块拿地特征：今年公开市场捡漏，重仓市中心，扩充规模（高总价地选择合作）土储结构：改变以往纯宅地土储结构，首次获取虹口市中心旧改综合体地块，土储结构中，90%以上纯宅地，1个综合体，待售及续销合计9

16、个项目销售难度：公元2040、华发依云四季较高等，其他项目较低明年动向：投资拿地比今年更大，目前跟进露香园、浦东滨江等地块项目类别项目名称区域板块已售待签（亿）库存建面（万方）库存货值（亿元）21年上市套数21年上市货值（亿）续销项目公元2040南汇周康25.82958029雍和府宝山罗泾04.315预计21年不会加推十里江湾崇明城桥镇09.2293408东滩云墅崇明陈家镇093148017华发招商依云四季金山枫泾08.91851018招商9号公馆松江泗泾031529815仁恒静安世纪静安彭浦永和37可售房源已全部推出新项目招商虹桥公馆2期青浦徐泾012.378125078招商外滩玺虹口四川北

17、路05.16742067招商四平路虹口四平路03.44024240中兴路地块静安不夜城预计21年不会入市汇总39613224120272仁恒静安世纪金地：在本年度仅挤进上海房企流量榜TOP6，权益榜未入TOP10，但凭借20年深耕区域积极独立拿地，21年待入市新项目达5个，预计21年整体上市货值200亿，有望力争权益榜单前十席位。Part3 典型房企货值简析续销项目新项目铂翠廷金玥湾玖玺金地西郊风华金地嘉悦湾金地虹悦湾松江新城地块公元2040金地峯范拿地特征：抓住今年土拍机遇，城市外圈自己主场区域积极补仓，扩充规模土储结构：100%纯宅地，待售及续销合计9个项目明年动向：进行区域内多盘联动，形

18、成整合市场发声项目类别项目名称区域板块已售待签（亿）库存建面（万方）库存货值（亿元）21年上市套数21年上市货值（亿）续销项目公元2040南汇周康25.82958029铂翠廷金山新城82.472307金玥湾金山新城04.915预计21年不会加推玖玺闵行马桥721016010新项目金地虹悦湾青浦徐泾07.24470044金地嘉悦湾嘉定新城010.44480034金地峯范嘉定新城01669110043金地西郊风华松江泗泾02.61615416金地松江项目松江新城019.29440017汇总1770.532841242002020年上海房企权益销售金额排行榜TOP10门槛同比上升20%，中海以227

19、.6亿位居第一，瑞安、申能均为新晋TOP10房企；流量金额排行榜TOP10中前三甲均超300亿，万科以355.47亿力压绿地位列第一。Part3 房企销售业绩2020年上海房企权益销售金额排行榜TOP10排名企业名称权益金额（亿元）排位变化(相较2019年同期）1中海地产227.652万科地产200.64-持平3绿地控股189.1714融创中国181.3935大华集团178.326瑞安房地产129.95NEW7保利发展128.3418申能集团94.95NEW9陆家嘴91.1410招商蛇口88.5832020年上海房企流量金额排行榜TOP10排名企业名称流量金额（亿元）排位变化(相较2019年同

20、期）1万科地产355.47-持平2绿地控股348.6853融创中国306.2314中海地产269.5415大华集团222.2316金地集团211.29-持平7保利发展199.6858瑞安房地产189.98NEW9招商蛇口188.3110华润置地174.4213头部房企主要业绩构成除绿地以商办为主外，其余三家均依靠住宅项目，中海本年度高货值项目较多，凭借臻如府、汇德里、建国里的热销支撑起中海的全年业绩。Part3 典型房企主要业绩简析绿地融创中海万科业务类型：住宅30%,，商办70%项目份额：董家渡（商办+住宅）合计贡献280亿，占全年网签份额80%业务类型：住宅95%，商办5%，主要靠住宅贡献

21、项目份额：住宅项目多，但高货值项目较少，平均网签金额为15-30亿业务类型：住宅约100%，完全靠住宅贡献项目份额：住宅项目数量一般，但高货值项目较多，臻如府+建国里+汇德里合计贡献251亿，占全年网签份额85%业务类型：住宅95%，商办5%，主要靠住宅贡献项目份额：今年住宅项目少，且高货值项目也少2021年，“十四五”元年待启的，又将是一轮怎样的楼市行情？PART FOUR后市预判疫情未改“房住不炒，因城施策”的楼市调控总基调，伴随经济复苏增长，房地产逆周期调节效应减弱，加之上海严控总人口且人口老龄化愈加严重，人才落户政策将成为利好楼市的常态化手段。Part4 政策预判 宁波社保要求提升限购

22、范围扩大沈阳二套房首付提升增值税免征年限提升南京限制离婚购房人才优先购房常州二套房首付提升限售年限提升增值税免征年限提升杭州人才房限售5年刚需倾斜两度升级深圳社保要求提升限制离婚购房二套房、首套房有贷情况首付提升人才优先购房成都人才优先购房预证发放限制增值税免征年限提升724被约谈城市826被约谈城市两次均被约谈城市“成都熔断”成都暂时关闭（9月30日-11月1日）预售审批、商品房网签备案、商品房购房补贴、购房登记、商品房销售信息公示系统监测等系统。长春首套房、二套房首付提升“限房价、竞地价”“限自持、竞地价”土拍模式2020年中央政府对高热城市进行集体约谈部分城市随即出台收紧政策2020年部

23、分城市放宽落户城市内容南昌零门槛落户南宁通过租房、投靠亲属亦可落户济南通过租房、投靠亲属亦可落户宁波“三省一市”（浙江、江苏、安徽、上海） 社保年限共享广州珠三角、长三角社保年限共享上海交大、复旦、同济、华师大本科应届毕业生满足72分要求即可落户12月1日起执行上海市引进人才申办本市常住户口办法，18类人才可直接落户深圳全日制大专及以上应届毕业生可以直接引进上海户籍常住人口老龄化情况上海出生人口及出生率到2035年，上海常住人口控制在2500万2017-2019年上海户籍常住人口老龄化愈发严重，但出生率则逐年下降面对人口老龄化问题，进行结构优化成必然之举，既部分一二线城市进行人才大战后，上海落

24、户政策也悄然对优质青年人才放宽明年供地量有所保障，加之近年中心城区旧改提速，不乏优质地块即将出让；在向上市场预期下，2021年土拍将依旧厮杀激烈，但在政府结构调控下，高溢价将难再现。Part4 地市预判2011-2020年上海经营性用地供应走势“十二五”供地情况“十三五”供地情况“十二五”期间第一年供地量占比21%“十三五”期间第一年供地量占比17%（最后一年受疫情冲击，政府财政紧张，土地供应放量明显，占比高达35%），若无疫情影响，第一年供地量占比可达20%左右2020年市中心旧改提速地块目前进度东余杭路（一期）全面完成房屋征收杨浦区大桥街道93街坊签约率达到99.33%虹口区东余杭路（二期）首轮意愿征询97.24%黄浦区新闸路旧改地块（一期）二轮征询首日签约率98.08%武夷路305弄50、54号实现100%签约黄浦区501、504街坊二轮征询预签约率突破95%黄浦区余庆里地块二轮征询生效99.09%静安区彭浦新村街道彭一小区签约率超过99%虹口区嘉兴路街道张桥地块全面完成房屋征收2020年旧改工程计划完成55万、2.8万户，实际将完成75万、3.5万户旧改的顺利进行在改善居民生活品质的同时也将