中广信地产北京亚澜湾提案报告课件

1、亚澜湾项目解决方案中广信地产服务机构2006年5月 总体市场研究北京市宏观经济形势分析 整体经济运行情况良好 产业结构优化、地方财政增加、物价稳定、就业良好 投资、消费及出口三大需求趋于平稳 房地产投资增幅回落，基础设施投资大幅增长 城市居民八大类消费支出呈现“七升一降” 对外贸易增势强劲，外资大量流入北京市宏观经济形势分析城市规划与基础设施建设情况分析 按照“优化市场，发展平原，涵养山区”的原则，结合“两轴两带多中心”的城市空间布局，继续集中必要的投资力度，推进“两个转移”、实施“五个倾斜”，突出政府投资对社会投资的引导、放大、调控作用。 城市交通快速发展，重点工程进展顺利 城市公用事业综合

2、服务水平进一步提高 城市绿化取得新进展北京市宏观经济形势分析北京土地市场分析供应总量基本实现计划指标，能满足市场用地需求顺义、通州、亦庄三个新城是远郊区县中土地供应的重点区域，朝、海、丰、石则是城八区土地供应的主要区域，中心城区土地供应明显受限2005年12月17日，在全国国土资源厅局长会议上，国土资源部部长李元在部署2006年工作重点时也明确表示，2006年将继续停止别墅类用地土地供应土地供应情况分析土地出让、价格情况分析近远郊区的规划新城交易活跃住宅及配套用地是市场供需热点交易地块基本达到熟地状态，土地一级开发得到强化开发企业优化组合联合拿地成为新的发展趋势北京土地市场分析出让情况综合平均

3、低价涨幅较大各类用地低价平稳上升工业地价涨幅明显高于居住和商业用地传统商业区中商业用地及南三、四环之间的居住用地地价涨幅较大价格情况房地产开发投资增速大幅上升房地产开发投资占全社会固定资产比重开始攀升房地产开发投资状况北京房地产市场分析房地产市场供需状况 供给：截至5月6日，全市可售的期房项目共有1523个、面积2644.77万平方米。综合起来，京城待售商品房为1857.15万平米，占可售面积的六成以上。北京待售商品房房源充足。而交易双方信息不对称和某些房地产商控制性销售造成京城楼市“一房难求”北京房地产市场分析需求： 随着第一季度房价上涨的消息公布，去年被抑制的需求出现明显反弹。目前中低价位

4、的项目在五环以外，市场新项目普遍呈现往中高档项目发展的趋势，导致需求压力增大。 商品房价格水平楼市市场研究部调查的数据显示，仅2006年3月份北京五环内各热点板块商品住宅与去年3月同期相比涨幅达到25.2%。 第一、由于购房欲望“深入人心”，经历去年观望阶段看到房价不降反升，所以需求出现反弹第二、外地人甚至海外人士来京购房比例与日俱增，投资性买家在市区和商务区内的比例甚至超过60%北京房地产市场分析北京别墅市场的发展阶段 北京别墅市场的发展简单来说，其发展经历最初简单COPY外型，局部模仿，发展到纯粹的复制以及今天的原创别墅。北京别墅市场发展阶段发展阶段时间关键词初级模仿秀的上演九十年代初期

5、简单的欧式建筑符号，空间分布简单、粗糙，户型面积大而奢华 模仿主义1998年左右的别墅复苏时期 依然带有明显的模仿痕迹，但其品质已经明显提升，在内部功能的分布上追求品位与品质的结合 纯粹的拿来主义2001年纯粹的复制缺乏了自我，不能与本土文化、以及使用者的精神气质相结合 回归的原创情节 近阶段吸收古今中外产业精华，不拘泥于任何一种现有产品与模式；既不照抄产品模式又不排斥合适的产品 北京别墅市场的区域分布别墅区域分布概况传统别墅区西山（香山）板块中央别墅区八达岭高速沿线亚奥京北区城南阳光别墅区亦庄京津塘沿线潮白河别墅区东部泛CBD别墅区区域个数占地面积（平方米）面积所占百分比昌平30124586

6、9826.62%朝阳32661932914.14%海淀1334324417.33%顺25%大兴1029586006.32%丰台510461132.23%通州1545379919.69%房山1025506055.45%怀柔740169828.58%密云919394264.14%平谷11200000.26%门头沟14000000.85%石景山1609380.13%西城0东城0宣武0崇文0总计1484680968406年北京市场在售别墅项目区域分布统计表北京别墅市场的供需状况北京别墅市场的供需状况对于北京去年以来别墅供应量陡增的原因主要来自以下三个方面：日前国土资源部官员明

7、确表示对别墅用地进行严格控制，使得别墅项目相对比较集中的放量对别墅没有一个统一的定义政府多头管理所致。由于缺乏一个统一清晰的定义，再加上多头管理，因此在把关和管理方面存在很大的漏洞，使得一些开发商在普通住宅用地上建了别墅产品2005年北京在售别墅项目210个2006年目前为止北京在售别墅项目184个从行政区域分布来说，别墅项目供应主要集中在昌平区、朝阳区、顺义区、大兴区及海淀区等地区，这五个地区供应量之和占总供应量的58。丰台区、通州区、房山区及密云县等地区供应量所占比重都有所增加，表明北京别墅市场正在向城区周边地区扩散，加之周边配套设施的不断完善和交通线路的不断延伸，以上区域的别墅市场前景利

8、好针对2006年的别墅市场，北京目前的别墅土地储备用地足以支撑未来两年的项目开发，因此实质性开发量仍然很大；另外停止别墅类用地供应政策的出台，造就了别墅豪宅最大卖点：土地资源的稀缺性，任何东西都可以模仿，惟有地段和风景无可复制。北京别墅市场的供需状况政府主管部门再次重申别墅用地限令引起业界很大关注，意味着市场别墅类产品后续供应的减少。目前，北京市场纯别墅项目的产品档次在升级，主要来自北京玫瑰园、财富公馆、国花园等项目的供应 原因就是国土资源部重申别墅停批限建。京城别墅开发商借机推出别墅产品，为的是争抢最后的豪门盛宴。 别墅用地叫停，现在许多别墅项目争相上马，为的就是尽早进入市场，赢得更多的销售

9、周期。 北京别墅市场现状分析北京别墅市场的现状及预期后续供应面临断档价格档次集体走高别墅项目扎堆启动 别墅置业速度加快远郊别墅低价叫板远郊别墅，以相对低廉的价格，较高的性价比，良好的自然景观与社区环境吸引着购房者的目光北京别墅市场的现状及展望06年下半年北京别墅市场展望北京中产阶级群体的逐渐壮大将使经济类别墅或者“类别墅”的有效需求不断膨胀，这就需要部分“中高阶层”的主流别墅产品，来迎合这一类消费群。所以在未来一段时间内，经济型、小户型别墅或“类别墅”的低密度住宅的比例将有所扩大国家在未来几年内不再批准新的别墅项目的规定成了别墅热的最主要的催化剂。这对许多在建别墅或已获准的别墅项目开发商来说是

10、一大利好消息，新政策的实施将使现有别墅逐渐进入奇货可居的状态。别墅价格会因此有较大的提升 产品结构将面临调整别墅价格继续上涨城市新富阶层的兴起也带动了经济型别墅的快速发展，同时交通畅通的远郊别墅置业的新型选择，较高性价比的远郊别墅持续放量远郊别墅持续放量 区域市场环境研究密云别墅项目汇总项目名称物业类别装修状况规模( 万平方米) 容积率价格白河涧公寓 独栋 联排毛坯占地：19.49建面：14.320.7联排4200元/平方米独栋5000元/平方米 鸿福天地联排毛坯占地：7.5055建面：5.89030.784815元/平方米纯境（售完）独栋 联排毛坯占地：8.95建面：3.700.46800元

11、/平方米潮河湾（未许可证）公寓 读栋 联排毛坯占地：80建面：60.0753600元/平方米翠堤花墅独栋 联排毛坯占地：6.50.584500元/平方米赏星悦木别墅（未许可证）独栋 双拼毛坯占地：200亩建面：40.35 独栋：6800元/平方米 双拼：4500元/平方米水墨庭院独栋 叠拼毛坯占地：8.08建面：5.20.57独栋4800元/平方米，碟拼：3500元/平方米紫霞谷独栋毛坯占地：30.00建面：2.070.098000元/平方米茉莉山庄板楼 独栋 双拼毛坯占地：19.00建面：4.280.23175347万元/套博世庄园板楼 独栋 双拼毛坯占地：17 建面：4.50.8别墅：32

12、00元/平方米梧桐苑联排 叠拼毛坯占地：2.00建面：4.001.33600元/平方米碧水花园公寓 独栋 双拼毛坯占地：8 建面：11.3独栋6800元/平方米亚澜湾独栋 双拼 毛坯占地：5.40 建面：10.000.15独栋10800元/平方米联排7000元/平方米区域别墅市场供给区域别墅市场供给分析说明：区域别墅市场供应集中，京承高速沿线总体供应量204.7595万平方米区域供应项目中，产品层次划分明显，紫霞谷等高档别墅项目提升区域市场形象，赏星悦木别墅、翠堤花墅、水墨庭院等中档、经济型别墅拓宽了区域市场需求层面2006年京承高速沿线项目供应量集中，对本项目所在区域构成一定的影响和客户分流

13、的可能未来区域内别墅市场存在一定的潜在供给量，别墅产品发展上升空间较大区域内别墅产品分析 产品类型 容积率区域内别墅产品 以经济性独栋为主，占42%，相比之下，双拼、叠拼类物业市场认可度较低经济性小独栋为市场供给的热点公寓类物业不作为供应的主流，仅为项目内部配套容积率主要分布在0.6-0.4之间相应的在这个区间的水墨庭院，翠提花墅销售情况较为理想别墅项目并不意味着容积率越低，项目越好卖，最重要的是如何找到容积率与项目性价比的平衡点区域内别墅市场主力户型面积150250平方米的面积居多占到了总数的67%，舒适性较之经济性依然是优先考虑的对象绿化率均在40%以上，高绿化率，零距离贴近自然亦是远郊别

14、墅的卖点之一 主力户型面积 绿化率分布区域内别墅产品分析 价格现状及走势分析从价格成长看，高档独栋产品由于受到面积大、总价高的影响，成长空间较低区域内别墅产品分析区域别墅市场中，高档独栋别墅产品均价在7000元/平方米，联排别墅产品均价在4500元/平方米随着京承高速二期的开通，区域价值将依托其固有生态资源优势大幅度提升区域别墅市场需求高档独栋别墅公寓、花园洋房中高档、经济型别墅60-80万90-260万300万市场基础层核心需求层借势层需求分析：该区域产品线的丰富、多层次性将使区域市场呈现多样化、明确化的特征，经济型别墅满足城市中坚阶层的需求；高端别墅依托自身的贴身化个性服务和定制化路线，以

15、稀缺、经典等卖点吸引富有阶层的关注区域别墅市场综述【交通】 搅热新兴别墅板块 【环境】 自然景观成就新区【格局】 怀密两地受益“两带”【人口】 宜居新区渐成气候【投资】 性价比优势日趋凸显【客群】 消费理念更趋理性成熟从京昌路、机场路、立汤路，到西山（香山）景区、温榆河流域景区，北京别墅市场的产品竞争已经明显从交通资源占有的竞争过渡到自然景观资源占有的竞争。在进入“景观资源时代”的别墅市场之际，密云正成为别墅市场一个新的热点区域，一个继西山（香山）、温榆河流域之后的第三大景观资源群落竞争区域划分项目位于怀密别墅板块区，属于远郊高档别墅项目，综合地缘性、泛区域竞争 考虑，将本项目竞争界定为如下竞

16、争板块的高档别墅：核心竞争区域怀密别墅板块相关竞争区域亚北别墅区、中央别墅区、昌平八达岭别墅区相关竞争区域远郊低密度高端别墅核心竞争区域研究近年来，北京别墅市场有了一个新的动向从过去依托交通资源开始向寻求景观资源过渡，而景色秀美的怀柔和密云等远郊正成为别墅新兴区域。从目前别墅市场的发展来看，现代高速交通消除了人们对空间距离的畏惧，无形之中也为怀柔、密云自然资源的开发、完善注入了强大的活力。京承高速即将开通的利好消息极大地刺激了开发商和购房者的热情。区域概述区域供需分析核心竞争区域研究20052006年怀密别墅区新盘统计项目名称行政区县物业类别开盘时间建筑规模容积率价格中海安德鲁斯庄园朝阳独栋,

17、双拼联排,叠拼一期2005618二期2005820三期20051018四期200631020万平米0.7312000易郡二期顺义独栋 双拼2005-9-186621平方米0.39000金碧湖畔顺义独栋2005-9-11166867.9平米0.348500东方太阳城顺义独栋 联排富春园2004728清波小镇2005370.00万平米0.296000鸿福天地密云联排别墅 一期200551二期20057158903平方米0.7824815达观别墅二期通州独栋2005-9-1817.00万平方米0.215000潮白丽水庄园密云独栋 联排一期2005918二期20065150.213041万元/套典型竞

18、争项目项目名称金碧湖畔物业类别独栋地址顺义区顺平路与潮白河路交会处签约33套 8390元/平方米均价8500元/平方米最低总价312-800万元/套入住时间2006-8-28规模占地：332530.40平方米建面：166867.90平方米户数306套，一期97栋 绿化率48.00%容积率0.34建筑风格东方建筑风格核心竞争区域研究项目名称易郡物业类别独栋 双拼装修状况一期合院、独栋毛坯，双拼精装 二期合院毛坯，独栋、双拼精装 地址顺义区 潮白河畔万余亩森林均价9000元/入住时间一期2005年11月15日二期2006年规模 总占地面积:418亩 总建筑面积:86621平方米户数一期91套，二期

19、139套绿化率40%容积率0.3建筑风格平层四合院、双拼三合院、独栋三合院核心竞争区域研究核心竞争区域研究项目名称蒙顿卡雀(月亮湾水岸VILLA)物业类别独栋 双拼叠拼 联排地址顺义区 南彩镇彩虹桥东九王庄南侧潮白河畔均价联排价格在85万元/平方米左右双拼价格在130万元/平方米左右独栋价格在160万元/平方米左右最低总价150-221万元/套 入住时间一期2002年9月1日二期2005年6月30日规模占地面积：720亩 建筑面积：19.5万平米 户数一期168绿化率60.00%容积率0.47建筑风格法式竞争机会点分析核心竞争区域研究项目虽位于潮白河别墅区，较靠近机场的别墅项目在交通位置上不占

20、优势，如何从潮白河别墅区众多的别墅别墅项目中突围，机会点在于： 依托自然景观优势 做足项目内部景观 提高项目性价比 降低总价门槛打造区域内标杆别墅项目相关竞争区域研究区域概述中央别墅区京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群落.主要得益于三大因素。第一，紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使 馆区的独特的区位优势，京承、京顺、机场高速等道路便捷顺畅的交通优势。第二，优良的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，成为北京最适合居住的区域。第三，近十年间累积起来的别墅氛围，先入为主。 亚奥京北别墅区是北京自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域，从“亚北”到“北”，北京

21、最早的别墅集中地带借奥运圣火再次升温。亚北以及周边基础设施的建设加快，以亚北为代表的北部楼市风云再起，如今，八达岭高速路以东、北苑路以西、五环沿线甚至来广营乡都因奥运而成为新的投资热点. 昌平八达岭别墅区亚奥京北别墅区平八达岭板块一直北京房地产市场上高档别墅聚集的区域。凭借优越的交通条件和地理位置，这一区域的别墅市场很早就开始发展.交错的交通将京昌沿线，特别是沙河板块与奥运村、中关村紧密相连，吸引并成为这两个区域具备别墅消费能力人群的置业首选。奥运会带动整个经济带北移，更成为激活该区域别墅价值的重大利好。相关竞争区域研究区域供需分析中央别墅区亚奥京北别墅区昌平八达岭别墅区别墅产品价位分布700

22、024000元/平方米650020000元/平方米750020000元/平方米主力价位1000020000元/平方米800013000元/平方米780012000元/平方米区域潜力以中央别墅区为核心的北京东北部区域都是未来京城的优势、高档区域随着奥运利好消息不断，亚北以及周边基础设施的建设加快，以亚北为代表的北部楼市风云再起，成为新的投资热点。奥运会带动整个经济带北移，更成为激活该区域别墅价值的重大利好，配套大幅改善再次激活了该区域别墅的发展前景。相关竞争区域研究典型竞争项目分析中央别墅区项目名称长岛澜桥 物业类别独栋 双拼 联排装修状况毛坯地址朝阳区 来广营东路北侧 均价12800元/平方米

23、入住时间一期2004年10月底 二期2005年6月三期2005年年底 四期小户型2006年年底规模该项目占地16公顷，总建筑面积11.5万平方米。户型面积300650平方米绿化率55%容积率0.5建筑风格欧式项目名称MOMA万万树物业类别独栋装修状况毛坯地址顺义区 寺上、火神营出口均价8000元/平方米最低总价450万元/套入住时间一期2004-5-1二期A、B组团2006年年底规模占地面积：1800.00亩建筑面积：5.00万平方米户型面积500550平方米绿化率62%容积率0.38建筑风格欧式典型竞争项目分析亚北别墅区项目名称保利垄上物业类别独栋装修状况毛坯地址昌平区 小汤山镇均价8500

24、元/平方米入住时间一期20051220二期20068规模占地面积：860余亩 建筑面积：36.00万平方米户型面积户型面积315643平方米绿化率48%容积率0.39建筑风格美式相关竞争区域研究项目名称东方普罗旺斯物业类别独栋装修状况毛坯地址昌平区 北七家镇总价350-1800万元/套入住时间20061031规模占地面积：65.76万平米 建筑面积：22.00万平方米 户数558绿化率63%容积率0.3建筑风格欧式典型竞争项目分析昌平八达岭别墅区相关竞争区域研究项目名称壹千栋物业类别独栋装修状况毛坯地址昌平区 北七家镇均价10000元/平方米入住时间2006-7-1规模占地面积：160万平米

25、建筑面积：56万平米 户型面积303800平方米之间绿化率60%容积率0.35建筑风格美式相关竞争区域研究竞争机会点分析相比劣势机会点中央别墅区交通便捷、有浓厚的国际氛围精确客群定位，强调自然景观优势亚奥京北别墅区交通环境优势、基础设施的建设加快依托密云县城发展，完善项目内部配套昌平八达岭别墅区交通环境优势、区域环境保护相对较好随着京承高速通车，项目交通劣势缓解，同时提高项目性价比项目位置:门头沟区潭柘寺镇新大街2号 项目规模:占地 40.00万平方米 建面：30.00万平方米 物业类型:独栋 双拼 联排开 发 商:北京潭墅苑房地产开发有限公司 潭柘山城山水居典型的景观别墅，地理位置独特，距市

26、区仅25公里，市场价值较高。泛区域竞争研究项目位置:怀柔区 红螺湖东南岸项目规模:占地面积：9982.61平方米 建筑面积：28073平方米物业类型:独栋开 发 商:北京大地房地产开发公司天籁(红螺湖别墅)天籁红螺湖别墅”紧邻33万平方米的红螺湖湖面，顺光直视红螺山山景，优越的先天自然资源，赋予了“天籁”得天独厚的外部条件 .泛区域竞争研究项目位置:延庆县 古崖居西侧项目规模:占地面积：18万平方米 建筑面积：97万平方米 物业类型:独栋开 发 商:北京光辉伟业房地产开发有限公司 原乡美利坚原乡美利坚项目位于“夏都”延庆，项目地块远离市区，三面环山 ，环境优美，定位于原装美国西部纵情生活别墅。

27、泛区域竞争研究市场解决方案项目营销现状销售业绩联排双拼 总计21套目前尚可售5套一期独栋 总计21套目前尚可售3套一期公寓 总计150套目前销售中未主推二期独栋 总计8套目前尚可售3套销售业绩一期独栋去化率85.7%二期独栋去化率62.5%一期联排双拼去化率81%一期公寓去化率较低独栋总体去化率79.3%销售业绩2002年5月一期正式开盘销售至今营销周期已逾四载项目营销现状症结解析关键词：建筑形式的对位症结解析 亚澜湾的欧式现代建筑形式代表了90年代后期欧洲别墅的风格特征。亚澜湾现有建筑为欧式现代风格，区别于传统坡屋顶别墅形态，从造型、立面、布局、功能等方面，不同单体体现出较大的差异性，建筑中

28、大量采用各种几何体块的穿插、色彩的对比、空间和体形的组合手法 。 单纯的从建筑艺术的角度去讲，亚澜湾现有的建筑形式并无问题。可当这种产品产品放到特定的市场，以特定的姿态销售的时候。对位就出现了偏差！症结解析对于后现代风格的接受必须是以一定的年龄层为基础的但对应的年龄层为财富积累远未达到购置项目的水平级喜欢的人消费不起消费的起未必喜欢症结解析关键词：单体面积的对位症结解析交通距离景观特点典型的度假型别墅症结解析一期独栋面积242-546平方米销售总价206万元464万元一期联排双拼面积241-324平方米销售总价169万元227万元二期独栋面积350-850平方米销售总价298万元723万元Ps

29、：销售单价按照实际销售价格独栋销售均价8500元/平方米，联排双拼销售均价7000元/平方米计算症结解析过大的面积致使销售总价过高过高的总价与项目的度假别墅形态相互矛盾症结解析关键词：豪宅属性的对位中国十大豪宅别墅第六名湖畔水景名宅潮白河畔的天堂症结解析自项目伊始，项目形象的推广即以豪宅的态势进行着?这是一种正确的选择吗？症结解析症结解析项目的产品形态项目多数产品的面积区间项目的价格水平项目的度假性质？豪宅症结解析其它关键词：销售组织现场气氛的营造物业管理的层次等等解决思路我们需要一条通路去解决问题解决思路两个问题摆在我们的面前： 现在的房子如何解决？ 以后我们该盖什么房子？又该如何去卖掉她们

30、？解决思路对于第一个问题，我们给出的解题思路是： 以强劲的销售执行力为先导，辅以对现有公寓产品的重新市场定 位，解决一期的问题。对于第二个问题，我们给出的解题思路是： 以专业的策划能力，对未来的产品进行全面重新定位，同时调整项目的推广角度，并辅以强劲的销售执行力，解决未来的问题。第一个问题的答案对于现有的别墅（独栋、联排、双拼） 通过我司强有力的销售执行力以及多年市场 积累的大量客户资源予以快速的解决和消化第一个问题的答案第一个问题的重点：一百五十套的公寓，根据目前我司所掌握的情况，其销售状况不容乐观。而对于现有剩余的房源来说，这百余套公寓才是项目现存房源当中最大的难点。 在项目的所在区域之内

31、，普通住宅的销售价格基本水平在2000元/平方米左右，且存在大量的空置量，因此，以普通住宅的形式消化项目的公寓部分是行不通的。第一个问题的答案 项目公寓部分的原有市场定位是：公寓是作为别墅的附属的、服务型的建筑而存在的，而本项目的非第一居所的物业性质（度假型别墅）和项目前期别墅销售不畅以及入住率较低等等现实的情况均决定了以附属、服务的定制销售项目的公寓是行不通的。第一个问题的答案现实还为我们留下了那个路口呢？我们需要对公寓进行一个重新的定位度假型酒店服务式公寓第一个问题的答案定位缘起：适当的拔高项目公寓部分的层次，以契合项目的整体形象。适当的拔高项目公寓部分的层次，以避免低端同质化竞争。根据市

32、场的需求调整公寓产品性质，扩大需求的吸纳广度。第一个问题的答案度假别墅区里的私人酒店不需要与密云的其它普宅比肩，因为我们不是一个层级你要的我们都可以给你，甚至更多第一个问题的答案 这样的重新定位，可以让我们在销售的价格上有自己一套独立的价格标准。 这样的重新定位，可以让我们在客群层面以一个几何级数的速度来增长。第一个问题的答案公寓的目标的客群定位：向往山边水际的度假生活，而支付能力尚不足以负担别墅型产品的中青年社会财富阶层；有一定的度假需求，同时希望通过购置物业获得相关收益的投资族；有特定需求，或具有灰色需求的人第一个问题的答案满足这种定位我们所需要做到：精装修的改造软性服务体系的构建公寓整体

33、宣传方向的更改第二个问题的答案解决现在存在的问题，只是亡羊补牢的一种行为而在整个项目未来的工作中 我们的目标就是让麻烦不再出现项目未来的重新定位市场定位市场阶段性特征认识市场成长性特征认识在目前阶段北京市场n次置业、度假型置业、郊区置业已经成为市场大趋势，超过市场50%的份额，已经具备了大众需求的特点。市场广泛支持130-180万左右的Townhouse和200-350万左右的小独栋产品。 由于北京市场容量大，需求的层次性、复合性特征明显，而别墅产品，也会随着中产阶级白领阶层的不断扩充而继续保持其固定的市场需求，同时，我们应扩大产品供给类型，以吸引更多的客群。区域发展性特征认识项目未属于传统意

34、义上的别墅聚集区，交通时间较长，居住氛围不成熟，周边配套不完善，无法作为第一居所。此外通过需求分析，130-350万总价为项目所在区域内的核心需求层。项目自身条件限制为了实现利润最大化的目标，项目必须用足容积率，同时尽可能提高性价比，在保证总价范围的基础上最大程度的提高项目品质吸引客群市场定位 在充分考虑上述因素的基础上，结合我司对市场的判断，本案未来部分的最终市场定位为：经济型别墅社区市场空缺，差异、创新产品“郊区型、低密度”产品“休闲度假”的非第一居所以经济性小独栋为主的综合性社区总体产品定位“水为界”的复合性社区独栋别墅区联排公寓区总体产品定位定位缘起：项目的位置及现有条件决定了项目应以

35、独栋别墅作为主体项目的体量决定了项目应具备多条产品线以吸纳更多客群项目的地块条件决定了独栋与联排公寓的产品区域分割独栋别墅区细化产品定位大水景小水系的均好性水景构建独栋别墅区细化产品定位 本案目前的水景构建存在着一些弊端，我司认为应在未来的产品设计中通过相应的手段对此方面进行相应的改进。观水亲水单纯的水体景观与建筑单体结合的水体景观独栋别墅区细化产品定位水景营造总体思想 潮河与白河的交汇点与内部湖水是本项目最大的特色和规划特点，通过突出水景营造的亲水、自然特色打造项目的差异化特点。水景营造景观建议原则 突出项目唯一性，塑造差异性的原则 美观、实用和安全性相统一的原则 自然生态与人文生态的整合原则则 控制成本的原则独栋别墅区细化产品定位湖岸的处理方式 所谓亲水，就是让居住在水周围的人能够有机会真正的接触到水。针对本项目而言，要做到亲水最大的难度就是在水体深度较大的情况下，如何在保证安全的前提之下，让人们有近距离接触到水途径，这就必须要从湖岸的设计角度来考虑。 针对以上问题，我们建议开发商可以考虑采用“栈桥式亲水生态湖岸” 观水亲水独栋别墅区细化产品定位梯田式种植台 临水栈桥 水际植物群落 独栋别墅区细化产品定位建议： 搭设吊桥建议： 建立游艇码头 游艇俱乐部休闲区建议：方案一：建立水禽放养区方案二：建立水禽浮岛建议： 建设水榭独栋别墅区细化产品定位单纯的水体景观与建筑单体结合的