项目四物业管理的早期介入与前期管理运作ppt课件

1、工程四 物业管理的早期介入与前期管理运作一、两个容易混淆的概念 1、 物业管理早期介入 是指物业效力企业接受开发企业或建立单位的约请，在物业接纳、用户入住之前的各个阶段，如在社区建立工程的可行性研讨、规划、设计、施工等阶段就介入，从物业管理和运作的角度为开发商提出有关规划设计、设备选用、功能规划、施工监理、工程开工、验收接纳、房屋销售、房屋租赁等多方面的建立性意见,并在此阶段制定出物业管理方案，为以后的物业管理打下良好的根底。 2、 什么是前期物业管理： 前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业效力企业之前，由建立单位选聘物业效力企业实施的物业管理。 物业管理早期介入有其特殊性，早期介入对开发建

2、立单位而言并非强迫性要求，而是根据物业工程和管理需求进展选择。早期介入在物业工程的开发建立中所起的作用与前期物业管理有所不同，主要表如今以下两个方面： 1、内容作用不同。早期介入是建立单位在开发建立物业工程阶段引入物业管理，物业效力企业为建立单位的工程开发提供专业技术支持，前期物业管理是物业效力企业对新物业工程实施的物业管理效力。 2、效力的对象不同.早期介入效力对象是建立单位，并由建立单位根据商定支付早期介入效力费用。前期物业管理效力的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理效力费用。义务一 如何做好早期介入任务一、早期介入的主要内容物业工程开发运营管理一可行性研讨阶段二规划设计阶段(三)

3、建立阶段(四)销售阶段五开工验收阶段一可行性研讨阶段根据物业建立及目的客户群的定位确定物业管理的方式；根据规划和配套确定物业管理效力的根本内容；根据目的客户情况确定物业管理的总体效力质量规范；根据物业管理本钱初步确定物业管理效力费的收费规范；设计与客户目的相一致并具备合理性能价钱比之上的物业管理框架性方案。二规划设计阶段就物业的构造规划、功能方面提出改良建议；就物业环境及配套设备的合理性、顺应性提出意见或建议；提供设备、设备的设置、选型及效力方面的改良意见；就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设备、场地的设置、要求等提出意见；三建立阶段与建立单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及

4、时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟习并记录根底及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别留意那些在设计资料中及常规开工资料中未反映的内容。四销售阶段完成物业管理方案及实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度；拟定各项费用的收费规范及收费方法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理根本知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询效力；将全部早期介入所构成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。五开工验收阶段开工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进展的一项任务程序。按照建立部关于建立工程质量控制

5、的有关规定，任何建立工程开工后，都必需进展开工验收。 单项工程开工验收； 分期开工验收； 综合开工验收。 物业效力企业参与开工验收，主要是为了掌握验收情况，搜集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做预备。思索：请大家思索下早期介入的作用？ 对于物业效力企业而言，由于未来的业主拥有“决议继聘或选聘物业效力企业的权益，因此，在早期介入中物业效力企业能否自动站在业主的立场，充分思索业主的需求，是一个能否在业主心目中树立起忠实可信的好“管家的关键时机。 早期介入还有利于物业效力企业加强对物业的全面了解，为物业前期管理做好充分的预备任务、构成有序的管理次序奠定根底。二、早

6、期介入的作用 1、完善物业的运用功能 2、改良、完善物业详细设计 3、能更好地监理施工质量 4、为开工验收和接纳验收打下根底 5、便于日后对物业的管理 1、完善物业的运用功能 随着社会的提高，人们对各种物业的运用要求日益提高，开展商在开发时就要充分思索人们对物业产品和任务居住环境需求的不断变化，不仅要注重房屋本身的工程质量，更应该思索房屋的运用功能、规划、外型、建材选用、室外环境、居住的平安温馨、生活的方便等。物业这种凝聚着宏大物化劳动和财富的不动产，不能够像改换家用电器和机械设备那样简便易行，这样说要求物业的开发建立从规划设计开场，就应有长久的目光，既要思索目前的实践，又要思索几十年的开展中

7、物业的顺应性。 因此，在物业开发的规划阶段，物业管理公司就应积极参与，就物业日后的运用和管理问题充分发表意见。比如，就房型的设计、供电供水、污染处置、电信、道路、绿化、管线走向、效力配套设备及平面规划等方面提出建立性的意见。 2、改良、完善物业详细设计 在物业设计时，设计人员往往按照普通规律，直接采用国家建筑设计规范。但实践上，中国疆域宽广，地理环境与经济开展程度差距悬殊，这就必然要对设计提出不同的要求。比如在海南，高温时间较长，空调用电量特大，尤其是旅游酒店和商业大厦，假设没有空调，营业就会受至影响，按国家建筑设计规范设计的普通电路就不能承载大功率空调的负荷。 而在北方，房屋设计就要思索取暖

8、问题。又比如通常的铝合金窗挪动的滑轨都是平口槽型的，但对于台风较多的沿海地域，这样设计就有问题，每当台风到来时，就能够使槽内浸水，并倒灌进房，因此必需对这种平口槽进展改良，变成外低内高，有效防止进水等等。类似这些看似细小，实那么影响房屋日后运用的问题，普通设计人员很难完全预料、估计，而有阅历的物业管理人员却非常清楚这些问题的存在及其呵斥的后果。所以，物业管理公司从日后管理的角度及时向设计单位提出本人的意见，就能使设计单位防止许多设计缺陷。 3、能更好地监理施工质量 国家建立部已有明文规定，我国的施工建立要与国际接轨，设立建立监理制，这样，一批专业工程监理公司便应运而生，虽然如此，也难以取代物业

9、管理公司参与施工监理的作用。由于物业公司面临着以后验收接纳及维护保养的义务，而工程质量的任何隐患和忽略都会添加管理公司的任务难度。因此，物业管理公司对房屋建造的质量将给予高度的注重，让物业公司提早介入，一旦发现问题及早经过开展商限令施工单位处理，就可有效防止施工质量问题的发生和延续。因此，物业管理公司参与监视施工质量，使工程质量又多了一份保证。 4、为开工验收和接纳验收打下根底 由于已先期介入物业的开发，所以，物业管理公司对验收的物业的各种情况都已相当熟习，这样，物业公司参与验收把关便可以提高验收任务的质量，缩短验收的时间；对于验收中发现仍需整改之处，也容易交涉和协调，使验收任务不至于成为“走

10、过场的程序。5、便于日后对物业的管理 由于先期介入物业开发，物业管理公司对物业的整体情况相当熟习，特别是对管线的铺设、设备的安装了如指掌，这为物业的管理、养护、维修带来许多便利：一是方便了物业管理中维修保养方案的制定；二是方便了物业管理中的检修 ，特别是可以缩短检修时间；三是可以或比较容易保证维修质量；四是方便了改造、搭建、撤除等改良改良的进展及设备的重换等。一切这一切，可大大提高物业管理的任务效率和任务质量，为物业管理公司日后向业主用户提供良好的效力打下好的根底。 三、物业管理早期介入的任务重点一物业效力企业经过招标来接洽物业管理业务进展三项分析：1、可行性 物业企业的资质2、可靠性 开发商

11、的资信条件及协助配合3、可赢利性 运营目的二建立与业主或运用人的联络关系三查看工程建立现场四设立管理方式，草拟及制定管理制度五建立效力系统和效力网络六办理移交接纳事宜四、早期介入的方式及内容 物业管理早期介入的意义和作用，愈来愈为开发商和管理公司所注重，越早介入作用越大也正为许多人士所认识。然而，以什么样的方式介入，以及介入后如何展开详细的任务，这是人们非常关切的问题。 1、早期介入，充任顾问 所谓早期介入，是指物业处在规划设计阶段，开展商聘请专业阅历丰富的管理公司做顾问，参与规划设计，使设计在符合国家规范的前提下，尽能够地照顾到运用者的要求以及日后管理的需求。此时，管理公司的专业目光及阅历能

12、有效弥补设计人员的缺乏，使设计趋于合理完善。 管理公司早期介入，充任顾问的作用详细表如今： 1审阅设计图纸，提出有关楼宇构造规划和功能方面的改良建议。 如为满足运用者在装修方面的不同需求，住宅房建成不作间隔的毛坯房即可，如此也可降低造价和售价。 2提出设备配置或容量以及效力方面的改良意见。 如不同容量的空调主机搭配，便于根据实践需求选择开机，减少浪费。 3指出设计中脱漏的工程工程。如泵房排水池漏水的忽略等。 管理公司早期介入普通不设固定人员进驻开发现场，任务方式可根据开展商的需求确定。如定期参与开展商的设计会议，或不时与开展商会晤，出谋划策等。2、中期介入，扮演监理 所谓中期介入，是指物业的土

13、建构造已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面熟习线路管道的铺设走向，另一方面对设备安装的质量进展监视，其作用类似监理。 中期介入对管理公司日后的设备维护、检修作用甚大，因参与人员以后也极能够是担任工程设备维护的人员。由于对安装布线了如指掌，一旦线路有缺点，便迅速查找缘由，修复缺点。3、晚期介入，开场管家 所谓晚期介入，是指物业建立工程根本终了，工程开场开工验收、移交接纳验收和预备入伙及筹备开业时管理公司全面介入，开场履行“管家职责。晚期介入是管理公司由先前的顾问任务转入本质性的操作任务。 为顺应晚期接纳任务的需求，管理公司的整套队伍根本都要到位，许多预备任务在此

14、时几乎是同步展开的。而且由于时间紧迫，为了赶上按时交楼或开业的日期，往往是一边开工验收，一边预备入伙交楼，一边筹备开业庆典。对开展商来说，多年的苦心开发建立终于“瓜熟蒂落，有报答了；对管理公司来说，多年来旁敲侧击顾问，如今终于能够上台大展拳脚了。对开展商来说是创业的终了，对管理公司来说那么是征途的开场。 纵观上述三个时期的介入，可以看出，管理公司在早期介入最好，提出的建议、意见最及时，开展商有充分思索采用的余地；中期介入虽然晚一点，但是不少方面还可以挽救，可以减少物业接纳以后的返工，防止一些在后期管理中难以处理的问题；晚期介入虽对物业设计的完善及工程质量的控制为时已晚，无济于事，但对管理公司的

15、全面运作来说也是正是时候。按照普通的惯例，管理公司最迟介入的时间应为交付前三个月，即管理公司至少需求三个月时间作各方面的预备。五、物业管理效力早期介入的程序一物业管理早期介入的普通程序： 1、物业部组成任务小组小组成员可兼职，但至少应包含平安、房屋本体、设备设备、绿化景观四个专业人员。 2、物业部与地产公司双方确定任务内容以及要求。 3、物业部制定任务方案。 4、方案实施，物业部应重点关注安保系统、智能化系统、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安顿、工程设备的售后效力、物业管理用房、物业管理方案和管理合同确实认。 5、 物业部与地产公司双方每次的协调研讨应构成书面资

16、料，以备复查。 6、 涉及物业利益的文件最终应由物业顾问和地产管理层确认，如：物业管理费、前期物业管理效力协议、销售中涉及物业的承诺、设备设备合同中的售后效力等。 二物业管理效力早期介入任务组的任务内容1、为物业工程的设计规划提出建议。2、搜集物业工程的相关资料图纸、规划设计阐明、销售情况等3、参与开发商组织的工程会议，掌握施工情况。4、根据物业工程不同的建立阶段，为开发商在工程专业方面提出建议。5、制定物业工程的前期运作管理效力方案及物业管理的相关费用规范。6、做好物业前期筹备任务。【案例】某大厦为一座以写字楼为主的综合楼。开发商在设计和施工阶段聘请某知名物业管理公司作为前期物业管理顾问，物

17、业管理公司在以下几个方面给开发商提出了良好的改良意见，并得到开发商的采用： 原设计大厦客梯只需3部，物业管理公司根据大厦规模和人流量，从方便客户运用、减少等待时间、提高大厦档次等方面思索，建议添加2部客梯。 原设计大厦只需地下停车场，停放小型车辆。大厦周围均为车辆通道，不能停放车辆。物业管理公司以为大厦如无大型车辆停放处，运用一定是不方便的。建议将大厦一层后半部改为大型车辆停放处。 原设计大厦停车场为二级计次停车场，物业管理公司以为根据大厦所处的有利位置和车辆的流量，为提高停车场利用效率、添加停车场收入，建议停车场改为按一级计时停车场设计。 原设计未思索自行车停放处，物业管理公司以为自行车仍是

18、客户的主要交通工具，假设不思索专门的自行车停放处，客户就会乱停乱放，这样既影响市容景观，又不平安。建议在大厦周围人行通道上隔出一定范围搭建自行车棚，以满足客户停放自行车的需求。 大厦为中央空调系统，原先思索将空调能源总耗费按面积分摊收取空调运用费。物业管理公司以为，空调费按面积分摊既不合理也不公平，会呵斥用多用少一个样、用与不用一个样的结果，而且这种吃大锅饭的景象会呵斥能源的浪费。因此，建议安装空调计费系统，便于空调费的收取，并节约能源。 原设计每层楼为一个用电单元，安装一个电表，将电费按整层面积进展分摊。物业管理公司以为，用电到户、到每个办公室，这是一个根本要求，有利于日后的电费收取和节约用

19、电。按每层楼计量后分摊，一定是不合理的。而且如今不到户今后用户意见大还是要到户。与未来再改造相比，在建立期直接安装分户电表，既节约人力物力，又减少不用要的费事。因此，建议安装分户电表。 原设计未思索设门禁系统，物业管理公司以为，大厦规模较大，入住用户和来访者多，人员混杂，平安隐患较大，建议安装门禁系统。门禁系统不仅添加了大厦的平安，而且也会成为大厦的卖点之一，促进大厦的保值和增值。 作业 请同窗们实地去调查学校的实训楼、教学楼、宿舍，从物业运用人教师、学生需求的角度，提出在物业管理早期介入各个阶段的建议，留意权衡学校、教师、学生这几方的利益。义务二 如何预备和实施物业管理早期介入一、物业管理早

20、期介入的预备1、对早期介入物业工程的根本要求2、组织技术力量3、搜集相关资料4、确定任务方法 以周为单位制定任务方案并实施5、预备设备器材和资金 兴办费二、物业管理早期介入的实施一物业立项决策阶段 物业人员应对工程的市场定位、潜在的购买者、消费程度、周边物业情况、影响工程销售的竞争物业情况以及工程的日后物业管理效力内容、规范、本钱、利润等方面提出意见和建议。 1、工程的市场定位市场定位的内容主要包括以下几个方面：1明确用途功能 根据城市规划，按照最正确最优原那么确定开发类型、工程功能。2确立消费档次 根据地域的消费才干，确定开发工程的笼统风格、租售价位。3挑选目的客户 以有效需求为导向，确定工

21、程的目的客户。4推出主打房型 根据目的客户的详细情况，提出主打房型、面积和运用功能。5选择入市时机 根据企业经济实力和投资流量，分析和选择适当的入市时机。 2潜在客户的构成 1目的客户定性调查 根据工程市场定位，确定客户群体的职业、收入、年龄。 2目的客户定量调查 符合定性条件的客户群体的数量。 3消费程度与需求 工程所在地的经济情况、产业开展情况、居民收入情况、市场需求情况及目的客户对工程的根本需求和特殊需求等要素，对工程进展合理定位、确定工程质量在城市中的位置，以及工程规模、后期的规划设计与营销推行具有潜在影响。 4 工程周边情况 以步行30分钟为半径，了解工程周边人文习惯如常住人口受教育

22、程度、饮食习惯、风俗习惯等、区域配套设备如医院、购物场所、学校、派出所、政府派出机构等和公共设备如供电、供水、供暖、供气、排水等等情况。 5周边物业管理概略 周边工程物业管理方式的定位、物业管理的内容、管理效力的规范，最具吸引力和差别化的亮点。 6日后的物业管理内容 针对周边物业管理概略，初步确定的物业管理方式、内容、效力规范等，并据此测算管理的本钱费用等。需求留意的是物业管理方式，要尽量凸显差别化，表现个性主张。 此时的主要内容就是完善物业的功能和管理功能设计。设计规划阶段是房地产开发的第二个阶段，这个阶段要处理的主要是综合思索整体环境设计、小区的合理规划、房屋或楼宇的运用功能、建材的选用、

23、居住的平安温馨、硬件设备、设备配备和效力配套等。 二规划设计阶段早期介入的内容 1规划规划与配套设备的完善如对于大多数住宅小区，不仅要思索其环境的美化、道路交通的规划，休闲场所场地的布置和平安捍卫系统等，而且还要思索这些设备的规模和档次，以及能否需求幼儿园、学校、商业效力网点、医院等公共效力设备。 2水电气等的供应容量 水电气的供应容量是工程规划设计时的根本参数，设计人员在设计时，通常参照国家的规范设计，而国标仅规定了下限，即最低规范，只需高于此限就算到达设计要求。 但随着社会生活程度的不断提高，生活、任务中的耗能设备将会越来越多，对这些能源的需求量不断添加；再加之地域的气候、地理环境等要素的

24、差别，也会呵斥实践用量的差别。因此，在规划设计时，要思索到这些要素，给水电气等的供应容量留有余地。 3建筑资料的选择 建筑资料的选择不仅影响着工程的质量、造价，而且也会影响以后的物业管理效力。不同的建筑资料由于其资料特性的不同，运用养护要求不同，随之要求的养护设备、管理任务量就不同。如玻璃、大理石、陶质墙砖、涂料等不同建筑资料的外墙饰面，对保洁的要求就不同。物业效力企业应根据本人以往的管理阅历，本着节约资源、维护环境的原那么，提出建筑资料选择的意见，为今后的物业管理效力任务提供一定的便利。 4其他 在规划设计时，一些细节性的问题往往容易被设计人员忽略，会给日后的运用和管理带来许多的不便，物业效

25、力企业应予以关注，提出建议，尽量减少类似的缺陷。如小的方面有电路接口的数量、位置能否方便日后检修，插座开关的高度、数目及详细的位置能否适当、方便运用等；大的方面有室内各种管线的规划、位置能否适用，渣滓的处置方式是选择渣滓道还是渣滓桶等。 提问：物业管理公司在开发商对工程规划设计时应该提出哪些意见？ 1要思索商业和物业管理用房的预留包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主文娱活动室、保安岗亭用房、渣滓搜集站、物料仓库、保洁工具房等。 2配套设备设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。3设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁的部位。4高层楼宇

26、和大型小区应思索合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必需的水管接口和洗手池。5水、电、煤气表的设置要思索到抄表到户的需求，尽量集中放在首层。6信报箱的设置亦要思索邮政需求放在首层放在架空层等首层以上，邮电部门会加收效力费，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时思索送奶箱的位置。7小区进出口位置和数量配置要合理，能少那么少，以减少不用要的费用支出。8小区内的车位配置要思索到户均车辆比例，尽量充足。9小区的外围尽量思索到封锁式治安管理的需求，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的方式。没抽到签不能进入小区 据业主反映，该小区不断存在车位紧张的问题。今年5月1日，逸湖半岛为处理长期存在的停车

27、难问题，物管拿出300多个室外车位供车主抽签出租。据称，至少半年内，未购买室内车位且没抽到签的业主就将被小区保安拒之门外。 据逸湖半岛物管“中山市宜居物业管理引见，5月1日当天，共有500余户业主在小区门前广场排队抽签，但提供应业主的车位总共只需343个。这意味着，至少有超越100户业主的车辆不能进入小区。 一些已购买车位的业主也颇有微辞。逸湖半岛二期业主林先生花8万元买了一个车位。朱先生表示，停车难不断是逸湖半岛业主最为头疼的问题，但此前每个月支付150元就可租到一个车位，但如今“抽签租车位的措施让业主难以接受。案例：中山一小区内停车位缺乏 车主抽签租车位业主提出两大质疑 据了解，逸湖半岛一

28、、二期楼盘的停车难问题由来已久。朱先生2006年在逸湖半岛购房，据他估计，该楼盘一二期共有10002000个住户，但实践上能在小区停车的业主不到1/10，“规划有很大的问题。 许多业主以为这是开发商当初的规划缺陷。而物管方最近谋划的“抽签分车位的新政，也被业主以为有高价出卖(租)室内车位的嫌疑。尤其让业主不满的是，一方面他们的车进不了小区，而另一方面小区的室内车位仍有大量空车位。 “他们的室内车位卖不出去，只好把不买车位的业主赶出去，来促进室内车位的销售。逸湖半岛二期业主梁先生说，该小区室内车位今年的价钱比去年上涨了大约两万元，许多业主不愿买车位，开发商只好出此“损招。入住率太高导致停车难？

29、5月12日上午，记者来到该小区物管“中山宜居物业管理公司采访。该公司一赵姓女经理回绝提供该楼盘室内车位剩余数量等信息。 对于业主提出的质疑，逸湖半岛营销经理麦铭亮称，逸湖半岛一二期住户总数为900多户，露天车位为340个，室内车位那么有410个，总数到达750个，住户与车位比例为1：0.8，曾经超越中山市规划局关于镇区楼盘住户与车位的比例的相关规定。出现停车难“主要是入住率太高了。麦铭亮称，逸湖半岛一二期楼盘入住率已超越90%，加上部分业主一户拥有3辆小车，有的甚至拥有7辆小车，因此会出现车位紧张的情况。 5月16日，逸湖半岛在回复给记者的一份中称：“为公平、合理分配室外车位，物业公司依公告的

30、抽签方案已将抽签车位分配完，而室内提供出租的车位未满，暂无抽签的必要。 麦铭亮那么称，逸湖半岛室内车位并不存在高价出卖的情况，且绝大部分曾经出卖，一期室内车位只剩下1个，二期室内车位“剩下不超越12个。问题：1、物业管理公司采取抽签的做法正确吗？2、物业管理公司该如何处理小区车位紧张的问题？ 10小区内绿化面积要思索到以后小区创评的需求。 11绿化带植物的种类尤其是高档大型物业小区不要设计得太名贵、太繁多。除充分思索到参差有致、四季有花，配制原那么是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 12小区内标牌和建筑小品设计亦要思索到易于低本钱维护。 13小区内尽量不要配置有平安隐患的水池含游泳池

31、、沙池、秋千、转盘、高低杠等设备和器械。 14排污管、雨水管在穿楼板时要思索采用套管，以方便管体爆裂时改换。15如今大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应思索一致接纳，并配二个地漏其中一个为洗水机排水用；否那么业主在二次装修排管时，施工不规范会引发一系列问题。16建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的缺乏。 17现代家庭的、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计时主、次卧房及大厅都应配置预留插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环绕音响接口。另外，甚至可以思索可视对讲、门铃的配

32、置除在玄关外，在洗手间亦可配置以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的为难。18楼道侧墙应思索铺设一定高度的瓷砖防涂鸦，防污渍。19楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁应采用公用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露以防小孩和他人拨弄捣乱。20小区内的消防水管在地面能否思索可用油漆的红管或不易退色的油漆管以减少高空作业。 21小区路灯不用多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用被普遍采用的规格，灯座要耐锈蚀、结实、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆方便日常维修、减少开支。 22渣滓搜集站最好设计在小区进出口附近处，且渣滓房门朝外便于渣滓清运车在外面作业不影响小区安宁。23单元楼道灯最好采用光控红外线复

33、合开关以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量。 24普通核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量以免大容量电表收取几十度费用而发生不用要的支出。25消防水泵、二次供水等设备设备功率大但用电量很少的可否合用一个电表。 26由于商业用水和居民用水的收费规范不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表以防止自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，普通都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用。27小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要适宜，普通不要超越管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。 28凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化

34、带既利用上了空调水，又美化了环境，防止了以往空调滴水面呵斥地面青苔。29建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可思索送纱窗以减少高空抛物景象。 30各单元门、停车位、外围、巡视死角、商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。31一切单元进户门应设计遮雨棚防雨水和淋花水。 32商铺商前后的预留空调位及排水位往往易被忽视，设计中应思索进去。 33建筑上不要出现死角即不可上人的平台等以减少卫生死角和高空作业。34重要管路和线路要预留备用管线或活口以免发生部分损坏换整条管线、劳民伤财。35小区配套公共设备规划设计要一步到位1按物业管理要求配置绿化率、物业管理用房、功能用房和设备用房。2管道煤气，智能

35、综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以思索。3阳台设计要思索到花盆座架底部向里倾斜以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要思索进去。三 施工安装阶段早期介入的内容 建立施工阶段的早期介入是指物业效力企业在房地产开发已确立的工程建立施工阶段即开场介入，此时的主要内容就是进展工程监控和熟习工程的整体情况。1、监视工程质量2、掌握物业的全部情况3、督促物业管理所需设备的落实这个阶段对开发商主要从以下几个方面提出建议：1设备的购置安装1对重要大型设备、设备的供应商，应尽量选择能做到供货、安装、调试、售后维修保养一体化的。在价钱相近的供货商中，尽能够选择企业历史长、售后技术效力良好、价钱适