土地增值税政策解读-课件

1、土地增值税政策解读1第一部分 清算要求的相关规定第二部分 收入确定的政策规定第三部分 扣除项目的政策规定第四部分 其他方面的政策规定2第一部分 清算要求的相关规定34清算要求的相关规定1、清算定义 2、清算方法3、预征内容 4、清算条件5、清算要求 6、清算申报451、清算土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。562、清算方法（1）先预征再清算： 纳税人在项目全部竣工结算

2、前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 （2）直接计算缴纳： 直接转让土地使用权的等不在预征范围内的情形。673、预征范围除普通标准住宅不实行预征外，对房地产开发企业开发的其他各类房产，均应实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。 78土地增值税预征的

3、计税依据土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入（包括预收房款、预收定金）。 89土地增值税的预征率 类型所在区域 普通住宅普通住宅以外的住宅非住宅类房产省辖市市区 2%3%4%县（含县级市）2%2%3%910土地增值税预征的缴纳期限房地产开发企业销售商品房实行预征的，以1个月为1个纳税期，纳税人自期满之日起15日内申报纳税。 纳税人应于取得转让房地产收入（含预收房款）的次月15日内持与购买方签订的房屋买卖合同复印件或预收款明细表向主管地税机关申报预缴土地增值税。10114、清算申报要求纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性和完整性负责。主管税务机关在受理纳税人土地增值税

4、清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。 11125、清算条件（应清算条件）符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。1213清算条件（可清算条件）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，

5、但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。13146、清算时限应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 14157、清算流程1.纳税人主动申请清算的：房地产项目达到应清算条件纳税人报送相关资料进行纳税申报税务机关纳税评估或稽查2.税务机关认为有必要进行清算的：

6、房地产项目达到可清算条件税务机关下发清算通知书纳税人报送相关资料进行清算申报税务机关纳税评估或稽查15土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 1617土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税：普通标准住宅；其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；非住宅类房产。17土地增

7、值税清算计算要素1、转让房地产收入2、取得土地使用权支付金额3、开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本）4、开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）5、与转让房地产有关的税金6、加计扣除18第二部分 收入确定的政策规定19转让房地产收入的定义纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。（条例、实施细则）货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券。 实物收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入，如

8、钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。 其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。 201、违约金、滞纳金是否确认收入 纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。212、售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利

9、益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。223、转让价格明显偏低的收入确定 对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：

10、 1、法院判定或裁定的转让价格； 2、以公开拍卖方式转让房地产的价格； 3、政府物价部门确定的转让价格； 4、经主管税务机关认定的其他合理情形。234、转让房地产收入的确认时点问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。24房地产处置的三种方式：房产处置正常销售视同销售转为自用255、视同销售房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵

11、偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 26收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。276、转为自用房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用 。287、代收费用对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代

12、收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 29房地产开发企业代收费用，应当按照财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字199548号)第六条的规定进行处理。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。30第三部分扣除项目的政策规定31第一节取得土地使用权支付金额32取得土地使用权支付金额的含义取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费

13、用。（实施细则）结合实际情况，具体为： 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费，如契税。 331、其他形式返还土地款纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。342

14、、契税规定房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（国税函2010220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知）353、土地闲置费房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。364、土地征用费及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。375、拆迁补偿费 安置回迁房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价

15、格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定确认，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。38 异地安置开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。39货币安置货币安置拆迁的，房地产开发企业凭

16、合法有效凭据计入拆迁补偿费。 406、取得土地使用权支付金额成本费用分摊纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 41同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。 42例:一个房地产开发公司在一块10000平方米的土地上进行房地产开

17、发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产开发公司在这块土地上建了两座楼，一座为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米；一座为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米。公寓已出售完毕，写字楼尚未转让。公寓应分摊土地出让金：1000万元*(6000/10000)=600万元43取得土地使用权支付金额相关票据要求 取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转账记录等。具体有国有土地出让合同、土地出让专用收据（转让发票）、财政局开具的契税票据等。 44第二节房地产开发成本45房地产开发成本的含义 房地产开发成本，是指纳税人房

18、地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生

19、的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （实施细则）46房地产开发成本相关政策规定 扣除凭证房地产开发企业办理土地增值税清算时，扣除房地产开发成本，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知）47房地产开发成本相关政策规定 配套设施 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共

20、设施，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知）48房地产开发企业建造的各项公共配套设施,建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予

21、扣除。49房地产开发成本相关政策规定 装修费用房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知） 凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。50房地产开发成本相关政策规定 成本分摊属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 （国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土

22、地增值税清算管理有关问题的通知） 51房地产开发成本相关政策规定 核定建安成本房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。（国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知） 52房地产开发成本相关政策规定 质量保证金房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金

23、，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 （国税函2010220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知）53房地产开发成本相关政策规定 预提费用房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 （国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知）54 行政性罚款列支 房地产开发企业在“开发成本”、“开发间接费用”等科目中列支的各类行政性罚款，不允许计入，应予扣减。 55 区分开发间接费用和房地产开发费用根据细则第七条第二款规定，开发间接费用指直接组

24、织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。而纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用应在房地产开发费用中扣除，不在此扣除。 56第三节房地产开发费用57房地产开发费用的含义房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。（实施细则） 58土地增值税扣除项目中 “房地产开发费用”的含义扣除额与房地产开发企业期间费用中销售费用、管理费用和财务费用列支标准是截然不同的。 这是因为: 土地增值税要按转让项目计算增值额。而房地产开发企业按财务会计制度规定，其三项费用是作为期间费用，直接计入当

25、期损益，不按转让项目进行分摊。因此，土地增值税扣除项目金额不可能按实际支出数扣除。 考虑到房地产开发费用中的利息支出所占的比重较大，而且可以通过银行提供的证明掌握其实际支出情况，因此，对利息支出作了特殊规定。 59房地产开发费用相关政策规定： 具体扣除标准 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5以内予以扣除； 凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的

26、10以内计算扣除。（实施细则） 60房地产开发费用相关政策规定： 利息费用扣除（一） 全部使用自有资金全部使用自有资金，没有利息支出的，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 （国税函2010220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知）61房地产开发费用相关政策规定： 利息费用扣除（二） 既向金融机构借款，又有其他借款的房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用计算利息两种办法。（国税函2010220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知）62房地产开发费用相关政策规定： 利息费用扣除（三

27、） 开发期间的利息费用土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 （国税函2010220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知）63向境外金融机构的借款利息支出 房地产企业向境外金融机构的借款利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供境外金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按境内商业银行同类同期贷款利率计算的金额。不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按细则第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。64拆借资金的扣除问题 对于房地产开发企业向别的企业拆借资金而支付的利息费用不得作为开

28、发费用据实进行扣除； 对部分房地产开发企业通过自己的集团公司采用统借统还(包括集团公司为该项目向银行进行专项贷款)方式向银行贷款产生的利息费用，即使集团公司未加收任何额外费用，由于没有金融机构证明，因此也不得据实扣除。 65开发期间的利息费用土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 土增税的利息费用计入开发成本的利息计入期间费用的利息。 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。（所得税可以扣除）66政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理：（1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相

29、关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。（2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。67政府性基金和行政事业性收费扣除计入开发成本三个条件:一是具备特有性，即政府性基金和行政事业性收费是开发房地产项目特有的，如新型墙体材料专项基金、散装水泥基金等。房地产行业以及其他行业普遍缴纳的基金费（如防洪保安资金、退役士兵安置保障金）不允许计入开发成本；二是具备直接相关性，即政府性基金和行政事业性收费应当与开发活动直接相关。三是发生时间在开发项目竣工验收之前。6

30、8第四节与转让房地产有关的税金69与转让房地产有关的税金准予扣除与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。701、营业税、城建税及教育费附加与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。江苏省开征的“地方教育附加”可比照扣除。712、印花税房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，则在计算时不可再次扣除。723、减免税金享受减免税金的部分不可视为已缴税金在清算时予以扣除。73第五节加计扣除74加计扣除政策规定及审核对从事房地

31、产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施（房地产开发成本）规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 应严格按照相关规定确定可以加计扣除的基数。 7576扣除项目有下列几项内容: (一)取得土地使用权所支付的金额。 (二)开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)。 (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)。 (四)与转让房地产有关的税金。 (五)加计扣除（上述（一）与（二）的20%）。例：一个房地产开发项目，其扣除项目有以下几项： 取得土地使用权所支付的金额100万元； 实际支出的房地产开发成本300万元； 按规定计算的房地产开发费

32、用60万元； 与转让房地产有关的税金30万元。 加计扣除数：(100万元+300万元）*20%=80万元 扣除项目金额合计：100+300+60+30+80=570万元。76第四部分其他方面的政策规定771、生地与熟地转让的差异（1）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。（2）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。782011年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入2800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关费用40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。计算该房地产开发公司转让土地应缴纳的土地增值税。增值额收入扣除项目2800-（12004035）280012751525万元增值率1525/1