国税房地产纳税评估案例课件

1、房地产行业评估房地产开发企业评估分析的一般步骤和方法房地产企业评估要点房地产评估案例房地产开发企业评估分析的一般步骤和方法 首先是计算企业开业以来总体税负情况，税负明显低于全省、全市一般水平的，应判断其可能存在的所得税问题。总体税负的计算应该包括企业开业以来多年情况的综合计算。 其次从企业的主营业务成本、期间费用、营业外支出等几个大的方面判断，问题主要集中在哪个方面。同时对企业的申报资料作分析，有无其他明显疑点。房地产开发企业评估分析的一般步骤和方法 第三是根据分析存在的主要疑点，让企业提供相关资料和信息，作进一步判断问题所在，这一环节是关键。对企业提出的解释、理由逐一分析，判断其可信性，最终

2、锁定企业的问题所在。 最后根据外部信息收集、行业比较指标等内容与企业开展约谈。注意约谈方法，提前制定约谈预案。房地产企业评估要点 1、分析企业是否少申报收入。可将企业申报的预售收入、结转营业收入数据与第三方数据进行核对。关注企业是否存在符合收入确认条件而未及时确认收入问题，符合下列条件之一，就应确认收入：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。 2、土地征用及拆迁补偿费：查阅国有土地使用权出让合同，计算单位土地成本，并与同时期类似地段相比较，判断单位土地成本是否过高，是否存在土地返还款问题。 房地产企业评估要点 3、规划、设计等费用：可

3、调阅企业与相关单位签订的合同或协议，应防范企业利用关联企业虚增该部分费用以达到转移利润逃避税收的目的；是否将前期工程费在所有成本对象之间分摊。 4、建筑安装工程费：目前房地产开发企业一般不采用自行施工的方式进行开发，通常由建筑施工单位承包建设。对按承包建设方式开发的，一是将工程招投标书、建筑工程施工合同、中介机构工程结算报告内容互相印证对工程造价进行把握，防止虚增建筑成本；房地产企业评估要点 二是根据建筑工程施工合同、中介机构工程结算报告和建筑安装发票所载甲供材料类别、数量及金额审核是否存在甲供材料，以及甲供材料是否重复计入成本申报扣除。另外，可以从中介机构，如工程造价事务所、建筑设计单位等，

4、取得当地建筑安装工程费的一般水平，作为参考依据。 建安成本应是一个重要的关注点，应包括开发项目建筑工程费和安装工程费等。要关注企业的核算范围以及与行业数据的比较。 房地产企业评估要点 5、利息支出：一是关注开发企业从关联企业借款的利息支出。先判断关联企业借款利息是否真实合理，再判断是否符合独立交易原则，最后与银行同期利率比较；如果不符合独立交易原则，或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，关注债权性投资与其权益性投资比例是否超过2：1的比例。二是关注借款费用发生时间，是否按规定将开发项目完工前后发生的借款费用分别计入开发成本对象或作为财务费用直接扣除。如果开发产品尚未完工，财务费用的数额就不应

5、太大。房地产企业评估要点 6、公共配套设施费的处理：对于企业是否存在将公共配套设施作为开发产品销售的情形，可以通过调阅物价局核价批文，核查是否将之列入核价范围用以销售，还可以通过商品房销售合同的具体条款，审核车库等设施是否销售。对确实销售的，应作为开发产品确认销售收入及配比其计税成本。 房地产企业评估要点 7、共同成本项目的分摊：由于房地产项目开发周期长且多项目滚动开发，各期发生的成本费用需要在完工产品和在产品、已售产品和未售产品间进行成本分摊。对于成本分摊的方法，由企业按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或预算造价等合理确定分摊方法。在审核过程中，应要求企业说明相关分摊方法及依据，应结合

6、土地权证和项目规划设计等资料对占地面积、建筑面积或预算造价等进行确认，分析判断共同成本项目的分摊是否合理。在分摊过程中，有无中途随意改变成本分摊方法，调节不同时期的分摊成本，人为控制利润实现。 房地产企业评估要点 如某一房地产企业将一栋楼的1-3层作为酒店，自己经营，所有权未发生变更，4层以上作为商品房销售，酒店装修发生了300万元装修费用，该企业将300万元的装修费用记入到商品房的开发成本。300万元的装修费用能够确定是酒店发生的，就不应在商品房的开发成本中分摊。房地产企业评估要点 8、最后应再一次关注房地产企业的总体税负水平，补税后如果税负仍较低，应有合理的理由。 房地产评估案例案例简要介

7、绍 在一则偶然的信息情报的引发下，我市某一房地产开发企业被锁定为风险应对对象，由市局组织团队直接应对。通过收集应用外部信息，强化案头分析，开展巧妙约谈，在案头环节化解了税收风险。企业补缴所得税1031.64万元，加收滞纳金83.05万元。一、聚焦外部情报引发案源，省局指标验证风险 2012年10月12日市局情报管理团队从媒体获取一则情报：“国际汇截止2012年9月底实现预售10亿元，2011年已交付的5栋楼，入住业主反应良好。” 近期，省局也发布该企业2011年汇缴房企毛利率异常指标，营业收入为14.07万元，毛利润为-2044.46万元，毛利率为-14525.77%。 既然2011年已经交房

8、，那么确认的收入不应只有14.07万元，14万现在一套房子都买不到，情报人员初步判断企业可能未按规定及时结转营业收入。二、取材广泛收集外部信息，深入剖析系统数据 （一）收集信息 信息1：国际汇开盘当日狂销1.5亿 品质大盘受全城热捧：2009年12月25日一期推出358套房子均受到了热烈的追捧。到下午6点，已有近250套被抢购一空，狂销1.5个亿。 分析1：说明该楼盘销售比较火爆。 信息2：2010年5月22日报纸上有会盛大入会礼活动在国际汇举行一则报导。该公司一位领导的发言，售价从开盘时4600元/平米，涨到现在的5600元/平米，升幅近22%。 分析2：需要关注房屋的销售价格及销售利润。二

9、、取材广泛收集外部信息，深入剖析系统数据 （二）系统中数据分析 1、基本情况 淮安置业有限公司成立于2007年，投资方有3个，其中控股集团有限公司投资比率70%是该公司的母公司。 2、数据分析 （1）多方取证，验证营业收入 2008-2011年申报营业收入14.07万元，从外部获取信息，一期的5栋楼已于2011年基本销售结束且购买人均办理了产权登记。按照规定，应该确认营业收入。二、取材广泛收集外部信息，深入剖析系统数据 （2）其他应付款分析 2011年期末余额为4.78亿元，期末余额较大，且该企业有关联企业，应关注其关联企业资金往来情况。 （3）未分配利润分析 2011年期末余额为-4549万

10、元。企业自开业以来一直未实现盈利，与企业所处的地段以及购销两旺的情况不太符合。三、布局层层剥茧厘清思路，精心策划应对预案 在对掌握信息进行梳理、分析后，我们确定层层递进的应对预案。先解决收入等易验证问题，后解决成本等较为深入的问题。 我们初步判断，该企业未及时确认主营业务收入是首要问题，作为第一次约谈的主要内容。并要求企业进一步提供收入、成本等明细资料。 第二次约谈解决成本等其他问题，并向企业宣传评估与稽查的关系，进行政策攻心。四、初探首次约谈一针见血，合理引导企业自查 2012年10月25日对企业财务人员进行了约谈： 税务人员单刀直入，问：你单位开发已几年，请解释尚未确认完工产品收入的原因。

11、 财务人员回答：主要是因为房子还没有交付。 税务人员立即质疑：根据我们已经收集到情况表明，你公司于2011年6月28日一期全部交房，并且我们身边也有人在你们小区买房，都已经住进去了。 财务人员紧张起来，说：主要有些成本发票我们还没取到，而且2011年资金有些紧张。 税务人员向其宣传相关收入结转的政策，财务人员同意自查。五、剖析深入分析企业资料，拨开迷雾锁定焦点 3天后企业提供自查资料，结转确认2011年度营业收入4.09亿，营业成本3.49亿，同意补缴企业所得税432万元，约谈取得了初步的成效。 企业报送营业成本各组成项目如下：五、剖析深入分析企业资料，拨开迷雾锁定焦点项目项目金额（万元)每平

12、方米成本（元)土地征用及拆迁费用11241 1414.14 前期工程费2286 287.65 建筑安装工程费14903 1874.90 基础设施建设费3407 428.60 公共配套设施费用160 20.11 开发间接费用1392 175.10 贷款利息1535 193.13 结转成本合计34924 4393.63 结转收入合计40967 已售面积79487平方米五、剖析深入分析企业资料，拨开迷雾锁定焦点 我们将结转完工开发产品收入与地税开票数信息印证，基本吻合。但经过与我市行业数据对比分析发现企业有些成本项目仍较高。 1、外部信息验证建安成本 应对人员从住建局网站下载（2010）年度江苏省城

13、市住宅建筑项目工程概况表32层-剪力墙结构建安成本1604.55元/每平方米，而该企业为1874.90元/每平方米，高于行业均值16.85%，应作为疑点。 2、总体税负验证营业成本 五、剖析深入分析企业资料，拨开迷雾锁定焦点 企业自查后税负为1.72%，仍低于我市房地产行业的平均标准，而且该企业楼盘处于我市黄金地段，与其实际情况严重不符。 3、关联往来验证财务费用 其他应付款多数是与关联方之间的大笔往来，应关注支付利息费用是否合理。六、追击乘胜而上再次约谈，旁征博引掌握主动 根据分析情况，我们又一次对财务人员进行了约谈： 税务人员问：根据你公司自查情况看，利润水平很不合理，请解释一下原因。 财

14、务人员答：开发项目里有政府要求我们开发的安置小区，利润很低，所以税负高不起来。 税务人员反驳：根据我们掌握的信息安置小区尚未交付，并不影响你公司一期项目营业收入的税负。 财务人员的面部表情有些复杂，答道：安置房是还没有交付，成本问题我们回去再看看。六、追击乘胜而上再次约谈，旁征博引掌握主动 接着税务人员直接抛出核心问题：你公司的建安成本为1874.09元/平方米，我们掌握的行业数据，同行业同类型建筑的建安成本只有1600元/平方米左右。 应对人员将从外网获取的我市近期同类建筑结构建安成本信息向财务人员展示，同时利用从建筑设计单位取得的建筑成本构成情况对企业核算的建安成本进行质疑。 财务人员看了

15、相关数据后，感觉无法解释，一时哑然。忙说：我们回去一定重新认真核实建安成本每一项内容。六、追击乘胜而上再次约谈，旁征博引掌握主动 税务人员紧接着问：你公司其他应付款2011年期末余额为4.8亿元，多数都是和关联企业往来，关联方借款利息是否按照银行同期贷款计算？我们将对你公司借款利息进行复核计算。 财务人员连忙回答：我们自己先算算。 税务人员又对财务人员进行政策攻心，宣传了相关税收政策以及相应法律后果。企业财务人员深有触动，决定回去后再次认真自查。七、处理企业自查化解风险，后续辅导巩固成果 经过自查，企业于2012年11月8日进行了自查补充申报，补缴企业所得税1031.64万元、加收滞纳金83.

16、04万元。评估自查主要存在下述问题： 1、未及时结转完工开发产品营业收入4.09亿元。 2、多结转完工开发产品营业成本4240万元。企业将拆迁小区成本、尚未交房的二期成本混入一期中，多结转建安费等成本；关联企业资金往来多计利息。七、处理企业自查化解风险，后续辅导巩固成果 评估前后成本明细比较如下：项目评估前总成本评估后总成本评估前单位成本评估后单位成本土地征用及拆迁费用11241 9865 1414.14 1281.13前期工程费2286 1957 287.65 246.23建筑安装工程费14903 13835 1874.90 1640.58基础设施建设费3407 3089 428.60 38

17、8.56公共配套设施费用160 140 20.11 17.65开发间接费用1392 450 175.10 116.56贷款利息1535 1347 193.13 169.50结转成本合计34924 30684 4393.63 3860.21七、处理企业自查化解风险，后续辅导巩固成果 自查补税后企业税负为3.26%，高于我市的行业均值。因评估对象为一期项目，结合房地产行业“低开高走”、首期利润一般相对较低的特点，我们认为风险基本排除，决定结束本次应对，不再进入实地核查程序。 此次评估结束后，我们要求企业以后各期开发项目应及时确认收入，并保持相适应的税收负担水平。八、体会及时总结管理经验，持续丰富应对方法 根据本例的分析处理结果，我们提出了如下管理建议： 1、外部信息见“线索”。本