物业管理常识了解更清晰的房地产物业（共46页）

1、 物业常识 广厦培训专场广厦地产物业管理的起源- 物业管理起源于19世纪60年代的英国。- 香港的物业管理源自英国，在本世纪60年代兴起。- 我国大陆物业管理的产生与发展我国物业管理起较晚，本世纪80年代由沿海地区逐渐兴起（源自香港）。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司正式成立。建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。它可以是一个住宅小区、一栋公寓，或是一个写字楼、商场和宾馆等。物业的含义根据使用功能的不同可分为：居住物业：如住宅、公寓、别墅等；商业物业：如写字楼、商场、酒店；工业物业：如厂房、仓库等；其 它：如车站、医院、学校等；物业的分类

2、 物业管理是指对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理概念按服务性质和提供方式可分为：1、常规性公共服务-最基本的、必须做好的工作2、针对性专项服务3、委托性特约服务物业管理概念一、常规性公共服务是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有顾客提供的最基本管理服务，其基本内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定。常规性公共服务有以下八项：房屋建筑主体的管理房屋设备设施的管理环境卫生的管理绿化管理治安管理消防管理车辆道路管理公众代办性质的服务二、针对性专项服务是指物业管理

3、企业为改善和提高顾客的工作、生活条件，面向广大顾客，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。日常生活类（如家政服务）商业服务类（如机票、订车，多见于办公物业）金融服务类（代缴水费、电费等）经纪代理中介服务（房屋托管、代租）三、委托性特约服务是指为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求、物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，物业管理企业在可能的情况下满足其需求，提供的特约服务。策划物业管理方案；参与物业设计条件的讨论和设定，包括房屋格局、配套设施、机电设备选购安装、建筑材料的选用等； 制订

4、物业“使用管理维修公约”、各项规章制度，制定各项收费标准等。 物业管理阶段之一：筹建期与政府各行政管理部门建立良好的关系；对设备设施、隐蔽管线的安装进行跟踪；配合销售部作好物业形象展示及物业咨询工作；筹备交付使用工作。物业管理阶段之二：建设期接受物业基本资料；对物业整体进行接管验收；办理入伙手续；进行二次装修管理；物业管理阶段之三 ：入伙阶段有计划地维修保养，使物业日久常新、保值、增值；打造舒适、整洁、安全的居住或经营环境；提供综合性有求必应的服务，方便客户，增加收益；提供不间断的优质服务，留住客户，吸引客户。 物业管理阶段之四：日常管理期物业管理费构成1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定

5、提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业公司根据管理成本、税费和合理的利润进行测算；报物业行政主管部门备案；报物价局审核批准，取得收费许可证；物业管理费收费依据开发商物业公司业主前期物业服务合同前期物业服务协议临时管理规约（业主临时公约）开发商、物业公司和业主之间的关系物业管理常识趣味普及我家被盗啦！找物业公司赔！物业管理： 是指业主通过选聘物业管理企业，

6、由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 摘自物业管理条例国务院令2003379号 物业服务合同没有约定财务保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。 摘自北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）京高法发2003389号XX公寓物业费：3.7元/月/平方米这么贵？对面小区才2.0元呀！ 项目规模管理费用分摊安防体系出入口数量；物防、技防完善性公共设施市政配套、绿地率

7、、植被种类、 水系、景观灯、 石材养护人工成本收入、保险高端服务大堂服务、双语服务。误区与售价挂钩、与周边对比影响物业费定价因素项目特点、服务标准物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。 摘自物业管理条例又交物业费，我就没见物业给我家做什么。 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任险保险费用；9、经业主同意的其它费用。 摘自物业服务

8、收费管理办法发改价格20031864号主要工作职责物业服务成本构成 物业服务物业管理区域（红线以内、户门以外）配套服务会所、社区巴士特约服务入户维修、家政服务。我出国了一年，没在小区居住，为什么还要交物业费？ 纳入物业管理费范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 摘自物业服务收费管理办法空置房物业费的缴纳一层业主是否应交电梯费？ 请把你们的账本给我看看摘自物业服务收费管理办法 物业服务费用可采用包干制或酬金制形式。 包干制：盈亏由物业管理企业享有或承担； 酬金制：结余或不足由业主享有或承担。 摘自物业服务收

9、费管理办法物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 物业收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 我是业主、我就要封阳台！1遵从法规及约定1、国家或地方法规2、商品房买卖合同3、（临时）业主公约不得违规搭建的原因改变住宅外立面 装修人从事住宅内部装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： （一）改变住宅外立面，在非承重墙上开门

10、、窗； 摘自住宅室内装饰装修管理办法建设部令第110号增加建筑面积增加安全隐患影响毗连关系前期物业招投标1、招标形式：公开招标（公布时限不少于20日） 邀请招标（邀标企业5家以上）2、评标专家：北京市专家库随机抽取“4+1”3、招标时间： 新建现售商品房物业应当在现售前30日完成； 预售商品房物业应当在取得商品房预售许可证之前完成；摘自北京市物业管理招投标办法京国土房管2003848号物业管理企业资质摘自物业管理企业资质管理办法建设部令第125号三级资质：可以承接20万平方米住宅和5万平方米以下的非住宅项目；二级资质：可以承接30万平方米住宅和8万平方米以下的非住宅项目；一级资质：可以承接各种

11、物业管理项目。 DTZ戴德梁行1993年成立上海分公司，是最早进入中国大陆市场的国际物业顾问公司。 拥有丰富的国际经验及专业的知识，为客户提供符合国际标准全方位的物业管理服务.服务范围包括：前期物业管理顾问服务、实质物业管理服务、专业及全面的培训服务、资产管理服务、工程设备维护保养服务、后期物业管理顾问服务。国内外优秀物业管理公司戴德梁行（英国） 第一太平戴维斯 是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于 1855 年创立，具有悠久的历史传统与超群的增长态势。20世纪80年代后期进入中国市场，第一太平戴维斯通过为客户提供创新的解决方案迅速成为房地产行业中的领先者。郑州参与项目

12、：郑州蓝码大厦、金印现代城、紫荆尚都第一太平戴维斯（英国） 万科物业在万科房地产开发业务中应运而生，伴随万科集团的成长，如今万科物业已迈向第20个年头。万科物业相继布局全国31个大中城市，业已发展成为国内规模最大、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业。 服务项目覆盖高层大厦、多层住宅、别墅、写字楼及政府公共物业等多种类型，业务范围涵盖小区前期规划评估、交通规划、安保服务、清洁服务、园艺绿化养护、设施设备集约化维护、会所经营、办公楼内部服务，房产中介代理、楼宇智能化设计研发、绿化工程等诸多领域，并已形成紧贴顾客需求，层次丰富、特色鲜明的服务模式和体系。河南参与案例：郑州曼哈顿广场万科物业

13、是河南省第一家注册成立的专业物业管理企业。 是河南省第一家国家级的一级资质物业管理企业。 是河南省第一家导入ISO9001质量管理体系的物业管理企业，并通过了ISO14000环境管理体系认证。 是河南省第一家中国物业管理协会常务理事单位。 是河南省第一家入围由世界级专业机构评定的“中国物业管理公司100强”的企业。建业物业美国上市企业鑫苑（中国）置业全资子公司。国家一级资质物业管理企业。ISO9001国际质量管理体系认证企业。胡锦涛总书记到访并给予褒扬的“和谐社区”。十年历史、千名员工、物业服务遍及全国十六个城市。服务项目四十余个，服务面积六百余万平米。客户满意度95%。服务物业：大型社区、别

14、墅、写字楼、会所、公寓、商业卖场鑫苑物业 “以人为本”是物业服务的根本理念。“以人为本”的物业管理，其实就是要做到充分为业主解忧，以广大业主的利益性、便利性为出发点去进行小区的物业服务。 好的物业公司服务充分尊重以人为本原则，体现微笑服务，温馨服务。优秀物业管理服务以人为本 增值服务是在贴心服务基础上的一种增值表现。在房价高企的今天，购房者多是以改善生活条件、追求生活享受的多次置业者，因此，他们对物业管理的质量和服务种类都极为看重。 在目前的市场情况下，众多开发商都意识到，小区的物业管理水平如何，将直接影响到业主是否住得舒心。因此，他们纷纷在保持原有优质服务的基础上，或构思新的服务点子、或引入

15、高水平的国际机构做顾问，以进一步提升物业服务的水平，增加服务的种类。 增值服务包括生活的方方面面，房屋保洁服务、代购服务、托管服务等。有的物业公司甚至有宠物托管服务。提供增值服务 安全是人的首要需求，没有了安全感，业主就无法正常生活。作为一个社区的“管家”，物业公司应高度重视社区的安全保障工作，对小区的规范化管理保持责任心，以减少隐患。 安防设置是否到位，安保人员是否尽责，多事衡量物业公司安保工作的重点。社区安全 物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等，这些项目都是专业性很强的独立行业。事实上，专业性是指物管公司里的工作人员实际技能。拿电梯来说，如果一个载人电梯突然出了故障，如果物管公司能够拥有一定的技能，就可以及时救援业主，为业主提供更加安全和可靠的生活环境。 优秀的物业公司能够做到解决业主的日常生活小难题，具备较专业的物管技能。具备良好的物管技能 对于一个楼盘而言，文化是人类居住的内驱力和凝聚力，嫁接到房地产就是市场的推动力和吸引力。单就房子而言，它只是水泥加钢筋的混合物，而一旦赋予它文化的内涵就有了生命力。楼盘文化含量的高低越来越成为人们择居的重要标准。 优秀的物业公司能过创造良好的社区文化，促进业主之间的沟通和联系，构建和谐美满的社区。社区文化 早期