房地产开发项目可行性研究（102页）

1、1房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究概述房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务评价房地产开发项目国民经济评价房地产开发项目社会影响分析2第一节 可行性研究概述基本含义作用和依据编制单位及人员构成工作阶段质量、时间、费用主要内容3一、基本含义最初是美国30年代为开发田纳西河流域而采用。对开发项目的必要性、实施项目的外部条件，项目选址、规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、项目的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。4二、作用和依据作用项目投资决策的重要依据；申请有关建设许可文件的依据；项目申请金融信贷的依据；指导规

2、划设计工作的依据。5二、作用和依据依据国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；批准的项目建议书和同等效力的文件；国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划；自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标；开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案。6三、编制单位及人员构成编制单位开发商自行编制委托具有相应资质的工程咨询机构编制人员构成注册房地产估价师；造价工程师；市场调查和分析人员；经济分析专家；制作人员；社会学、环境科学专家 7四、工作阶段机会研究阶段初步可行性研究阶段可行性研究

3、阶段81.机会研究阶段机会研究是通过对房地产开发项目的背景、趋势、基础和条件等方面的研究，来鉴别项目的投资机会的大小和确定可能的投资方向，同时，对项目的成本效益进行粗略的估计。92.初步可行性研究阶段对房地产开发项目的方案进行初步的技术经济分析。主要解决两个问题：拟议中的项目是否真的具有很大的开发前景，是否值得进一步进行可行性研究；对拟议项目的关键性问题需要进行专门的调查和研究，并取得准确的数据和资料。103.可行性研究阶段要进行多方案的选择对比，并选出最佳方案。11五、质量、时间、费用质量可行性研究的质量反映在研究的最终结果上，即可行性研究报告结论中。 针对可行性研究的不同研究深度，即机会研

4、究、初步可行性研究和可行性研究，其研究结果质量要求也是不同的，通常的质量要求：机会研究：30%；初步可行性研究：20%；可行性研究：10%。12五、质量、时间、费用时间与研究深度和建设规模有关一般小型项目1-2个月，甚至2-3个星期；中型项目8-9个月；大型项目1.5-2年或更长。从整个建设工程看，前期可行性研究占1/3，工程规划设计准备占1/3，施工建设占1/3。13五、质量、时间、费用费用与规模、研究深度成正比一般占投资总额的比例：机会研究：0.2-1.0%初步可行性研究：0.25-1.5%可行性研究：大型项目0.2-1.0%；小型项目1.0-3.0%14六、主要内容项目概况开发项目现状调

5、查市场研究项目开发方案建设条件与资源供给分析、规划方案、开发进度、市场营销策略、环境影响分析、开发组织机构项目经济评价投资与收入估算、资金安排、经济参数确定、财务评价、风险与不确定性分析、国民经济评价社会影响分析结论及建议15项目建议书了解有关部门与委托单位对建设项目的设想开发地点选择资源调查市场调查确定建设规模、项目构成、人员配置、组织结构征求有关部门与委托单位对方案的初步意见财务评价国民经济评价提出可行性研究报告项目初步设计及编制建设总进度决策部门决策研究项目的必要性和现实性方案论证、比较研究技术上的可能性研究经济上的合理性研究实施办法得出结论与建议16第二节 项目投资与收入估算房地产开发

6、项目投资估算房地产开发项目收入估算17一、房地产开发项目投资估算开发直接费开发间接费181.开发直接费土地费用前期工程费房屋开发费19(1)土地费用划拨用地生地：农村土地征收拆迁安置补偿费毛地：城镇土地拆迁安置补偿费以及视开发程度而定的土地开发成本20(1)土地费用出让用地毛地：土地出让金城市基础设施建设费熟地：土地出让金拆迁安置补偿费城市基础设施建设费转让用地参考市场价格合作用地参考市场价格21(2)前期工程费规划设计费可行性研究费水文、地质勘探费“三通一平”等土地前期开发费用22(3)房屋开发费基础设施建设费建安工程费公共配套设施建设费23基础设施建设费概念又称室外工程费，是指建筑物米以外

7、和项目用地规划红线以内的工程管线建设费用、与市政设施的接口费用以及其他室外工程费用等。构成供水、排水、排污、燃气、热力等基础设施管线的工程费用；上述设施与市政管网的接口费用；道路、绿化、供电、路灯、围墙、环卫、安防等设施的工程建设费用。24建安工程费概念是指直接用于工程建设的总成本费用。构成建筑工程费：结构、建筑、特殊装修工程费设备及安装工程费：给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其它设备及安装等室内装饰家居费25建安工程费估算方法单元估算法：是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。单位指标估算法：是指单位工程量投资额乘以工程量

8、得到单项工程投资的估算方法。工程量近似匡算法：采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。概算指标法：采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。直接费=每平方米造价指标建筑面积主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标建筑面积26公共配套设施建设费概念又称附属工程费，是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。构成居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。272.开发间接费管理费销售费用财务费用其它费用不可预见费税费28(1)管理费概念房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的

9、开发经营活动而发生的各项费用。构成人员工资、员工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、开办费摊销、业务招待费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、法律咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、技术开发费、无形资产摊销等。项目投资的2%4%29(2)销售费用概念房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。构成销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、广告宣传费、代理费、销售服务费、销售许可证费、销售机构的折旧费、修理费等。销售收入的3%5%30(3)财务费用概念房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。构成借款或债券的利息，还包括金融机构

10、手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑损失以及企业筹资发生的其它财务费用。31(4)其它费用包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底便直费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、开发管理费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。一般按当地有关部门规定的费率估算。32(5)不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的2%5%估算。33(6)税费概念项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。构成固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费等。34二、房地产开发项

11、目收入估算租售方案的制定确定租售方式确定可租售面积及可分摊建筑面积安排租售进度确定售价（租金）水平编制租售计划表销售（出租）面积和收入实现计划35第三节 房地产开发项目财务评价财务评价的基础知识财务评价的基本概念和指标体系财务评价的主要技术经济指标财务评价的基本程序财务评价报表36一、基础知识资金的时间价值资金等值及其计算公式371.资金的时间价值含义资金随时间的延续而变化，其变化的幅度就叫资金的时间价值。即同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值。资金价值变化的原因通货膨胀承担风险货币增值381.资金的时间价值利息单利只对本金计算利息，而对每期本金所产生的利息不再计算利息，从而使每期的利息

12、固定不变。用P表示本金的数额，n表示计息周期数，i表示利率，I表示利息数额，F表示本利和，则复利借款人在每个计息期末不支付利息，而将该期利息转为下期的本金，下期再按本利和的总额计算，即不但本金产生利息，利息部分也产生利息。39举例某公司以单利方式借款1000万元，规定年利率为6%，则在第一年末利息应为：I=100016%=60（万元），本利和为：F=1060（万元）当借入资金的期间等于几个计息周期时，例如上述款项共借4年，则偿还情况：年次年初欠款额年末应付利息年末欠款额年末偿还额110006010600210606011200311206011800411806012401240单位：万元40

13、例题如果按照6%复利计息，其偿还情况如表所示：年次 年初欠款额年末应付利息年末欠款额 年末偿还额1100010000.06=601000+60=106002106010600.06=63.61060+63.6=1123.6031123.61123.60.06=67.421123.6+67.42 =1191.02041191.021191.020.06=71.461191.02+71.46=1262.481262.48单位：万元411.资金的时间价值利率：在一定时间内所得到利息额与借贷资金（本金）之比。计息周期：用于表示计算利息的时间单位（我国以月为单位）。付息周期：在计息基础上支付利息的时间单

14、位（一般以年为单位）。计息周期与付息周期不一致产生名义与实际利率的问题。名义利率(r)计息周期利率和付息周期内的计息周期数的乘积实际利率(i)把付息周期内的利息再生因素考虑在内42例题1.某房地产投资商从甲银行取得贷款，年利率为18%，按年复利计算；从乙银行取得贷款，年利率为17%，按月复利计算，试比较向谁贷款有利。2.某房地产企业为建一酒店向银行贷款，分三次进行，每两次贷款之间为一年，第一次贷款100万元，第二、三次贷款均为80元，贷款发生在各年的年初，如果年名义利率为6%，要求每半年复利一次，问三年后，该企业应偿还银行多少钱？431.资金的时间价值现金流量拟建的房地产项目在整个项目计算期内

15、各个时点上实际所发生的现金流入、现金流出以及流入与流出的差额（又称为净现金流量）现金流量表通过列表的方式将投资项目建设经营期间的现金流入、现金流出及净现金流量的数量和时间体现出来。44现金流量表序号项目合计（万元）建设期经营期123456 1现金流入1.1售房收入 小计2现金流出2.1建安成本 小计3净现金流量4累计净现金流量5净现值6累计净现值451.资金的时间价值现金流量图（三要素：大小、方向、时间）0n-11n462.资金等值及其计算公式概念在时间因素的作用下，绝对值不等的资金在不同时点上可能具有相同的价值。影响资金等值的因素金额发生的时间利率（折现率）的大小关键金额的大小472.资金等

16、值及其计算公式资金等值计算的相关概念折现:把将来某一时点的金额换算成与现在某一时点相等值的金额，这一过程称为“折现”，或“贴现”。利率i（折现率）:根据房地产项目未来的现金流量求现在的现金流量时所使用的利率称为折现率。一般指年利率。计息次数n:指房地产项目在从开始投入资金（开始建设）到项目的寿命周期终结为止的整个期限内，计算利息的次数通常以“年”为单位。现值P:表示资金发生在某一特定时间序列始点上的价值。终值F:表示资金发生在某一特定时间序列终点上的价值。年金A:是指各年等额收入或支付的金额，通常以等额序列表示，即在某一特定时间序列期内，每隔相同时间其收支的金额相等482.资金等值及其计算公式

17、资金等值计算的基本公式整付情况下的等值运算等额年金情况下的等值运算等差收付情况下的等值运算等比收付情况下的等值运算49整付情况下的等值运算一次支付终值公式如果有一笔资金P，按年利率i进行投资，n年以后本利和：例：有一房地产项目，向银行贷款1000万元，年利率10%，5年末还清，按复利计算偿还本利共多少？一次支付现值公式例：某房地产公司对报酬率为10%的项目进行投资，欲8年后得到2000万元，现在应投资多少？50等额年金情况下的等值运算等额支付序列年金终值公式例：某房地产项目建设期为5年，每年年末向银行借款100万元，利率8%，建成时一次偿还，问第5年末共应支付多少？偿债基金公式例：如果在5年之

18、后得到资金586.66万元，按年利率8%计算，从现在起连续5年每年年末必须存储多少万元？51等额年金情况下的等值运算资金回收公式某人以年利率i存入一项资金P，希望在今后n年内把本利和在每年年末以等额资金A的方式取出（已知P,i,n求A）。例：某房地产企业获贷款额100万元，利率10%，分5期于每年末等额偿还，求每期的偿还值。年金现值公式例：某项目15年中每年应支付物业管理费35万元，利率12%，现在应存入多少钱？52等差收付情况下的等值运算等差收付现值公式等差收付年值公式53等比收付情况下的等值运算等比收付现值公式等比收付年值公式54例题1.某开发商获得10万元贷款，偿还期5年，年利率10，试

19、比较以下四种还款方式的还款总额及还款额的现值：(1)每年末还2万本金及所欠利息；(2)每年末只还所欠利息，本金在5年末一次还清；(3)每年末等额偿还本金和利息(26379.75元）；(4)第五年末一次还清本金和利息。55例题2.某企业拟购买土地，土地转让价格为500万元，有两种方式可以选择：(1)一次性付款，优惠12；(2)分期付款，不享受优惠，首付40，第1年末付30，第2年末付20，第3年末付10。若用自有资金，自有资金的机会成本为10，应选择哪种付款方式？若用借贷资金，借款利率为16，应选择哪种付款方式？3.某投资者购买一房产，预计可以出租5年，在出租期内每年可产生纯收益6.5万元，若企

20、业要求的最低投资收益率为15，问该企业可接受的房产价格为多少？4.某家庭欲购买一套80平方米的经济适用房，单价为3500元/平方米，首付25，其余申请公积金和商业组合抵押贷款，两者的利率分别为4.2和6.6，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合贷款后的最低月还款额是多少？56习题1.某公司欲购买一转让地块，对方提出两种付款方式： (1)一次支付25万美元； (2)签约时付费5万美元，两年地块开发完成后，按租金收入60万美元的6提成（从第三年末到第十二年末），如果资金利率为10，那么从经济角度应选择哪种付款方式？2.某家庭以4000元/平方米的价格购买了一套建筑面积为

21、120平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，年利率为6，抵押贷款价值比例为70。如果该家庭在按月等额还款5年后于第6年初一次性提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年起的贷款抵押月还款额是多少？57二、财务评价的基本概念和指标体系基本概念根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。指标体系价值型、比率型、时间型盈利能力、清偿能力静态、动态58财务评价指标体系财务分析基本报表财务评价指标静态指标动态指标盈利能力分析项目投资现金流量表投资回收期投资回收期财

22、务净现值财务内部收益率项目资本金现金流量表投资回收期财务净现值财务内部收益率损益表投资利润率投资利税率资本金利润率清偿能力分析资金来源与运用表借款偿还期资产负债表资产负债率流动比率速动比率59三、财务评价的主要技术经济指标盈利能力分析清偿能力分析601.盈利能力分析静态指标静态投资回收期成本利润率投资利润率动态指标财务净现值财务内部收益率动态投资回收期61(1)静态投资回收期(Pt)概念：在不考虑资金时间价值的条件下，以房地产项目的净收益抵偿其全部投资所需要的时间。计算公式：判别准则：设基准投资回收期为Pc，PtPc时，项目可以考虑接受。62(1)静态投资回收期(Pt)实例：某房地产公司投资一

23、写字楼，总投资为1000万元，投资建设期2年，假设投资为均匀投入，项目经营期为8年，每年的净利润为200万元，项目折旧为每年125万元，确定该项目的投资回收期。如果该类型项目的投资回收期一般为8年，试对该项目的投资效果进行评价。投资阶段投资建设期项目经营期时间12345678910现金流量-500-500325325325325325325325325累计现金流量-500-1000-675-350-2530062595012751600单位：万元63(1)静态投资回收期(Pt)指标评价： 优点：意义明确、直观、计算方便 缺点：只考虑投资回收之前的情况，不能反映投资回收之后的效果； 没有考虑资金

24、的时间价值，无法正确辨识房地产项目的优劣，难免带来不必要的损失。64(2)成本利润率(RPC)概念：开发利润占总开发成本的比率。计算公式：判别准则：成本利润率超过目标利润率时，认为项目在经济上是可以接受的。65(3)投资利润率概念：又称投资收益率或投资效果系数，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率。计算公式：判别准则：投资利润率行业平均投资率时，认为项目在经济上是可以接受的。66(4)财务净现值(FNPV)概念：是指某拟开发房地产项目建成后的未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。计算公式：判断规则：FNPV0，表示开发项目方案收益率大于或等于基准收益率或折现率

25、所预定的投资水平，即项目可行。67(4)财务净现值(FNPV)实例：某房地产项目建设期为2年，第一年投资1500万元，第二年投资2000万元，投资均在年初付款，项目第三年全部出租，年租金收入（年底付款）为10000万元，年经营成本为8000万元，税金为租金收入的10%。该项目可使用15年，15年后有残值500万元，若项目最低收益率为12%，试求该项目的净现值并判断项目是否可行。68(4)财务净现值(FNPV)指标评价： 优点：考虑了资金的时间价值； 对项目的净利润有明确的反映。 缺点：贴现率的确定难度大； 没有反映单位投资的经济效益，容易使投资者倾向于选择投资大的方案。69(5)财务内部收益率

26、(FIRR)概念：是在投资活动有效期内，开发项目逐年的现金流入的现值总和等于现金流出现值的总和，即净现值等于零的折现率。70(5)财务内部收益率(FIRR)计算方法：试差法，先进行试算，然后采用插入法求得最终结果。其具体计算步骤：在计算净现值的基础上，若净现值为正数，则采用比这个净现值计算中更高的折现率来计算。若净现值依然是正数，则继续提高折现率，直到计算的净现值正数下降到接近于零时为止。在继续提高折现率，直到计算出来的净现值为负数，而如果负数过大，就降低折现率一直计算到接近于零的负数。根据接近于零的正负两个净现值的折现率，运用插入法求的精确的财务内部收益率。71r1:当项目净现值为接近于零的

27、正值时的折现率；r2:当项目净现值为接近于零的负值时的折现率;FNPV(r1):采用低折现率时净现值的正值；FNPV(r2):采用高折现率时净现值的负值。注：r1与r2之间的差距应在2之内，否则两者之间不一定呈线性关系。 72(5)财务内部收益率(FIRR)判别准则：FIRR可以反映项目投资所能支付的最高贷款利率，也可以与部门或行业的基准收益率或目标收益率ic进行比较，当FIRRic时，则认为项目财务上可行。实例：某项目的建设期为2年，经济寿命为7年。项目第一年年初投资2500万元，第二年年初投资2800万元，从第三年起每年可获纯收入1250万元。若基准收益率为9.0%，试计算该项目的内部收益

28、率并判断该项目是否可行。73(5)财务内部收益率(FIRR)指标评价： 优点：反映资金的使用效率及投资方案所做贡献； 比较直观，易理解。 缺点：计算比较复杂，且需要一个财务基准收益率作为判别依据； 收益率大的方案，对于追求利润绝对值最大化的企业而言，不一定是最优方案。74(6)动态投资回收期(DDP)概念：是指考虑折现因素时，拟投资项目的所有投入回收所需要的时间。计算公式：75习题 某投资者以600万元的预售价格购入一商业物业用于出租，该投资项目的现金流入、流出量如下表所示设目标收益率为18%，试求该投资项目的净现金流量，计算项目的内部收益率，净现值和动态投资回收期，并判断该项目的经济可行性。

29、年份012345678910购楼投资60180360毛租金收入250250250250250250250250经营成本5050505050505050出售收入800装修投资100160762.清偿能力分析借款偿还期资产负债率流动比率速动比率77(1)借款偿还期概念：指在国家财政规定及项目具体财务条件下，以项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息所需要的时间。计算公式：78(2)资产负债率概念：又称负债比率，是反映项目各年所面临财务风险程度及长期偿债能力的指标。计算公式：79(3)流动比率概念：是反映项目各年偿付流动负债能力的评价指标。计算公式：80(4)速动比率概念：

30、是反映企业快速偿付流动负债能力的指标。计算公式： 速动资产=流动资产-存货81四、财务评价的基本程序测算财务基础数据，编制辅助财务报表；编制基本财务报表；财务评价指标的计算与评价；不确定性与风险分析。82五、财务评价报表财务评价辅助报表财务评价基本报表831.财务评价辅助报表总投资估算表销售收入和销售税金及附加表投资计划与资金筹措表842.财务评价基本报表现金流量表损益表资金来源与应用表85第四节 房地产开发项目国民经济评价国民经济评价的概念国民经济评价与财务评价的区别国民经济评价的基本步骤86一、概念根据国民经济长远发展目标和社会需求，采用影子价格、影子汇率、社会折现率等国民经济评价参数，从

31、国家整体角度考察项目的效益和费用，计算并衡量房地产开发项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。87二、国民经济评价与财务评价的区别评价的角度不同财务评价是从企业的角度考察项目的盈利能力和借款偿还能力。国民经济评价是从国民经济和社会需求的角度来考察项目需要社会付出的代价和对社会的贡献。计算内容不同有些在财务评价中属于支出的，在国民经济评价中不属于支出（如税金、国内贷款利息），而在财务分析中不属于支出的，在国民经济评价中属于支出（如污染、出口补贴）。88二、国民经济评价与财务评价的区别评价对象不同财务评价只考虑直接效益和费用，国民经济评价还要考虑间接效益和费用，即项目的外部效果。评价采用的价格不同财务评价采用的是现行市场价格，国民经济评价采用的是根据机会成本和供求关系确定的影子价格。评价采用的参数不同财务评价采用的是现行工资、官方汇率和行业基准收益率等；国民经济评价则采用国家统一测定的影子价格、影子汇率和社会折现率等。89三、基本步骤效益和费用范围的调整效益和费用数值的调整编制表格并计算评价指标901.效益和费用范围的调整效益的识别费用的识别转移支付91(1)效益的识别直接效益在房地产项目范围内政府能够得到的收益。间接效益由房地产项目引起的、在