房地产开发的基本程序可行性研究及规划设计

1、房地产开发投资概论张辉北京大学经济学院主 要 内 容1、基本概念2、房地产开发的基本程序3、开发项目的可行性研究4、开发项目的规划设计5、商品住宅项目投资分析研究6、招标与投标7、房地产开发的趋势1.1 房地产开发房地产开发是以城市土地资源为对象,在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。是房地产开发企业遵照城市规划的要求,通过投资,在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施,并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。 1.2 房地产开发的特点 开发成本高,投资量大。 开发建设期长,投资周转慢。 市场具有地区性和分散

2、性。 需求具有稳定性。 涉及面广,综合性强。 成交价格在某一范围内具有不确定性 1.3 房地产开发分类 根据开发项目所在的位置,可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。 根据开发的规模,可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。 根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发。 根据开发的方式,可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。 2、房地产开发的基本程序 可行性研 究 前期工作建设实施营销与服务2.1 可行性研究 机会研究和立项市场调查和分析规划方案费用测算和经济评价风险分析综合效益评价与方案推荐 2.2 开发项目的前期工作 立项、机构组建土地取得规划、设计规划、设计方案报批资金取得

3、拆迁、清场 2.3 建设实施发包（招标）办理开工手续施工准备（三通一平等）工程施工的管理与控制竣工验收决算 2.4 营销和服务 营销计划广告与营销策划预售、租、售产权登记等法律手续售后服务物业管理 3 开发项目可行性研究 可行性研究是在建设项目的投资前期,通过对项目的投资环境和条件调查研究,对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。房地产开发项目可行性研究是房地产开发过程中首要的和最关键的工作。可行性研究主要回答三个问题，即技术上是否可行、经济上是否合理和项目的风险有多大。 3.1 可行性研究的内容与步骤 3.1.1 房地产开

4、发项目可行性研究的作用 房地产开发具有投资量大、涉及面广、建设期长等特点。因此,在投资前,为了避免和减少投资决策的盲目性,提高开发项目综合效益,应在市场预测和投资环境分析的基础上,对拟建项目在技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可能等进行综合论证。通过可行性研究,明确该开发项目是否可行,从而为投资决策提供科学的、可靠的依据。 3.1.2 房地产开发项目可行性研究的内容 (1) 总论。(2)市场调查和需求分析。(3)开发项目场地的现状与建设条件分析。(4)规划设计方案。 (5)项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排。(6)投资估算。(7)资源供应。(8)经济分析和

5、财务评价。(9)社会经济评价。(10)结论 3.1.3 可行性研究的阶段划分 机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目评价3.1.4 可行性研究的工作程序 (一)项目筹划(二)市场调查与分析 (三)优化和选择开发方案(四)方案评价(五)编制研究报告 3.2 市场分析 房地产开发投资活动的首要环节是寻找和确认市场机会,即投资机会,为此要进行市场分析,即对房地产市场的技资环境、房地产供需状况和价格、市场趋势进行调查和分析。从而为开发项目的市场定位和目标选择提供决策依据。 3.2.1 房地产开发投资的影晌因素 3.2.2 市场调查程序：1、明确目标2、制定研究计划3、组织实施4、分析和处理信息5、提

6、出研究报告内容：1、环境调查 2、供需情况调查 3、开发场地调查。3.2.3 市场机会分析 是否具备相应的资源、能力和优势？确定最有吸引力的开发机会：市场规模和市场增长市场细分,是一个识别具有不同需要的用户群的过程。 评估细分市场:该细分市场的规模与发展潜力; 细分市场竞争结构状况; 企业的目标与能力。 开发项目的市场定位 :识别可利用的竞争优势; 选择若干个确立优势； 宣传竞争优势。 产品定位订价与投资可行性分析产品形态定位与诉求产品价格定位投資效益分析投资综合评估生活环境与公共设施交通运输情况向区域市场动态竞争个案调查消费者需求调查向土地标示及产权基地使用现状基地法规管制情形基地周围环境基

7、地公共设施配置区域环与基地分析人口变动趋势住宅市场动向都市发展政府住宅与金融措施大环境分析房地产项目投资市场分析一般内容1 市场分析的程序 表1 总体市场研究分析的资料内容总体市场资料资料内容（一）大环境分析1人口组成1 人口成长及变动情况、家庭户数、户量2产业发展1 就业人口2 就业机会与失业率、 产业结构与分析3所得水准1 平均每人国民生产毛额2 家户所得阶层分布情况3 家户所得变动趋势4 市场景气1 建筑执照面积2 使用执照面积3 房屋建筑类指数4 房屋建筑人数 5 契税件数 6 开工面积 7. 销售率 8. 建筑物买卖移转登记件数 9 物价指数5住宅情况1 住宅投资水准2 平均房价变动

8、率3 自有住宅比例 4 每户住宅面积 5 空屋率 6 住宅存量 7 住宅供需分析 8 新建住宅变动6金融措施1货币供给额2中长期放款利率3贷款成数高低4金融业融资状况5证券市场分析7都市发展1 都市计划（主要计划、细部计划）相关内容2 都市人口、产业3 交通运输及道路系统之配置 4 公共实施分布情形8相关政策1 住宅政策2 金融措施3 土地政策 4 各项管理法规 5其它相关政策2市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分。表1 总体市场研究分析的资料内容 表2区域环境因素条件分析内容（二）区域环境分析1区域内人口组成投资基地区域范围概况1 位置 2 当地人口 3

9、家庭户数4 户量5 所得2公共设施1 各项公共设施 2 种类、规模及区位3土地利用1 都市计划之使用分区2 建物形态4交通运输1 联外交通情况2 主要道路3 重要交通设施 4 交通流量分析5商业活动1 商业设施分布情形2 商业活动量3 商业种类4 商业吸引人潮量分析6消费需求1 消费者对住宅形态、坪数、价位等之偏好及需求倾向2 消费者负担能力分析7区域市场发展1 区域内推出之住宅个案分析（形态、坪数、销售状况）2 未来发展动向之预测8区域市场胃纳1 个案推出情形2 个案销售情形9竞争个案1 个案名称、位置、形态、楼层数2 规划坪数、户数3 推出总价、平均单价4 销售率 5.客源2市场分析之资料

10、内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分。表1 总体市场研究分析的资料内容 表2 个体市场分析之资料内容资料个体市场资料内容小环境分析1基地现况面1 基地位置、面积、权属、土地使用分区、使用现状2 基地出入动线、附近土地使用形态、建物形态2邻里环境面1 邻里范围之界定2 居民生活形态3 实质环境4 产业活动形态5 公共设施配置6 交通可及性7 住宅及土地开发形态8 法规管制情形3竞争能力方面1 竞争个案之位置2 竞争个案之形态、格局、销售户数、面积、价格、销售情况3 竞争个案之经营计划与行销策略4供需面1 未纳率之推估2 占有率之推估5财务面1 成本之估算2 投资报酬率之估算

11、2市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分表2 个体市场分析之资料内容3.3 开发方案 开发目标：何处投资开发和开发何种项目 土地开发？构筑物开发？房屋开发？ 住宅？商场？写字楼？投资规模：取决于风险分析 贷款？合作？分期？开发时间：开工和开盘时间。 预售？现房？分期？ 3.4 经济评价 开发项目方案的确定,须建立在多方案比较的基础上,因为每个方案在建筑、结构、装饰和材料选用以及工艺等方面各有其优缺点。所以要进行多方案比较,选出技术上先进、经济上合理的设计方案。 3.4.1 费用测算 总投资构成：(一)土地有偿使用和拆迁和偿费(二)前期工程费(三)建筑安装工程费

12、：直接费、间接费、利润、税金(四)基础设施费(五)公共配套设施费(六)开发企业的经营管理费(七)其他代收费用(八)建设期贷款利息施工费用：投资估算、设计概算、施工图预算、工程 结算、竣工决算3.4.2 财务评价 1投资利润率。2投资回收期。3借款偿还期。4净现值。一、定义假设开发法又称剩余法、预期开发法、倒算法等。它不仅被大量用于房地产价格评估，而且也是房地产开发项目投资分析的常用方法。其基本思路是通过对房地产开发项目的成本与效益分析，从房地产开发项目的预期总收入或房价中扣除各项开发费用、销售费用、销售税金及开发商利润后，倒算出估价对象房地产的价格。 专题：假设开发法的难点与问题剖析 二、剩余

13、法的理论依据及基本思路简而言之，剩余法测算地价的理论依据是采用倒算的公式，计算出在房地产经营中，完全由土地产生的超额利润部分，即地价。剩余法的理论基础可以追溯到18世纪著名古典经济学家亚当斯密（Adam Smith）关于地租原理和19世纪区位论的创造人杜能关于农业区位论的论述当中。杜能在独立国同农业和国民经济关系一书曾指出：“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遇焚毁，凡想购置这一田庄的人，在估值时总首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资利息，根据剩余之数确定买价。”可以说，这是最早关于剩余法基本思想的阐述。 二、剩余法的理论依据及基本思路剩余法的基本思想也

14、可用这样一个假想的例子来形象地表达“假如有一家土地即将出让，地产商就需首先研究该宗土地的内外条件，如面积大小、周围环境、允许用途、规划设计要求以及规定的容积率、覆盖率等。根据土地的内外条件，按最高效用和最佳利用原则进行规划设计和开发建设，然后预测开发完的建筑物连同土地转让出去的价格，以及建造建筑物所花费的建筑费、专业费、测量费、销售费和投资利息、开发利润、税收等等之后，再从预测的土地与其上建筑物的共同转让价格即楼价中，减去建筑费、专业费、利息利润和税收之后，就可得到房地产开发商购买这宗土地所能承受的最高价格。三、基本公式地价楼价建筑费专业费用利息发展商利润税金式中：（1）建筑费依据社会一般发生

15、费用及行业惯例预算；（2）专业费用包括建筑师、工程师、测量师的收费，一般以占 建筑费的百分比i计算，即：专业费建筑费i；（3）正常利息率为r，则利息（建筑费专业费地价） r；（4）正常利润率为p，则利润（建筑费专业费地价）p；（5）与地价有关的税收为t，（6）按上述每项费用的具体计算方法汇总，即可得到： 地价楼价建筑费建筑费i（建筑费专业费地 价）r（建筑费专业费地价）pt。三、基本公式整理上式，剩余法评估地价的公式又可表示为：四、难点与问题大家知道，房地产开发项目从投资建设到竣工验收交付使用需要一定的周期，在这一周期过程中，房地产开发的各项资金费用的投入和回收都与它们发生的时点紧密相关，即资

16、金的时间价值运动形态时刻贯穿于房地产开发的全过程中。据此，假设开发法中所涉及的土地取得与开发费用、建筑费用、专业费用等的投入和销售收入的获取都表现为开发周期内不同时段上的现金流动量，充分反映出资金运用的时间价值规律特征，因此，假设开发法在实际评估中运用的关键是判断好各项费用发生的时点，运用资金时间价值运动规律进行估算，才能使估算的结果准确可靠。但是，目前的问题就在于有关估价书籍对假设开发法所涉及的各项费用和销售收入等指标的时间价值运动规律阐述得不清楚或理解不一致，从而造成实际评估结果的偏差。针对这一情况，现就假设开发法的具体计算公式、利息、利润的计算等问题进行讨论。四、难点与问题（一）关于计算

17、方式的选择从资金的时间价值计算角度考虑，假设开发法的计算方法可分为动态和静态两种方式。所谓动态方式，就是考虑货币时间价值对房地产价格的影响，从复利计算公式出发，运用折现现金流的方法逐一考虑不同时点的资金变化情况来估算待估房地产的价值。静态方式，则不考虑货币的时间价值，仅从单利计息的角度着眼，考虑利息支出作为一项投资机会成本对房地产价格的影响。因此，在实务评估中，动态与静态评估方法的运用，应针对不同的估价对象和估价目的进行选择。 （一）关于计算方式的选择适合用动态方式计算的情况有：待开发的土地价格评估；待拆迁改造的再开发房地产价格评估；已完成拆迁的空地的地价评估；正在建设的房地产价格评估；需要改

18、造的旧有房地产价格的评估；待开发房地产项目的预期投资利润估算；开发项目需控制的最大成本费用，以及开发商试图获得拟开发场地的最高承受价格。（一）关于计算方式的选择 上述情况，都需要对市场进行分析后，预估开发周期内各项投资费用发生在不同时点的金额，以及预测开发周期末房屋的预期售价和销售总收入、销售总费用、税金、利润等，然后利用不同的贴现期和贴现率将它们折现到开发期初或估价时点，从而得到所要求的估价结果。所以，用动态计算方式比较合适。 例题1某七通一平的空地，面积1200平米，允许用途为商住混合楼，容积率7，覆盖率50，土地使用年限50年。1992年8月出售，求购买价。其他估价条件：（1）设计建筑面

19、积8400平方米，14层，12层1200平方米用于商业，314层7200平方米用于住宅；（2）开发费用估计：总建筑费600万元，专业费为建筑费的6，利息率10，税费按楼价的4计；（3）建设共需3年完成（到1995年8月），第一年投入50的总建筑费，第二年投入30，第三年投入20；（4）假设建成后即可全部售出，预计当时售价商业楼3000元/平方米，住宅楼1800元/平方米，投资利润率为20。该题的计算过程与结果为：（1）总楼价(30001200)(110)3(18007200)(110)312441528（元）（2）总建筑费(600000050)(110)0.5(600000030)(110)1

20、.5(600000020)(110)2. 55366182（元）（3）总地价124415285366182（161020610620）124415284(11020)3499437（元）（4）单地价349943712002916（元/平方米） 这一估价过程存在如下问题：（1）动态方法和静态方法混用。总楼价、总建筑费的计算采取折现现金流的动态计算公式；地价计算却直接套用静态计算的理论公式。（2）利息计算存有偏差，与假设开发法的总体评估思路矛盾。以土地利息支出和建筑费利息支出为例，两者的计算过程为（10为年利率）：土地利息地价10；建筑费利息支出各年建筑费的折现值之和10地价在项目开发之初支付，按

21、本题折现思路考虑，理应不再存在土地利息支出因素；并且本题利息支出的算法，应理解为仅是一年内发生的费用，是按单利计算的结果。同样道理，分年支出的建筑费折现之后，利息因素业已考虑在内；在折现基础上按单利方式加算一年利息，无疑折现和计算方法思路自相矛盾，结果有一定重复计算。此外，依照总体评估的思路，各项费用的计算应统一到某一时点上，而且再逐步分解，本题算法与此有悖。鉴于上述分析，本题按不同的思路有不同的正确解法，具体如下：静态计算思路（将计算时点定在销售时）按本题给定条件，实际发生的各项收支为：总楼价1656万元，总税费66.24万元，总建筑费600万元，总专业费36万元。总利息支出总地价103第一

22、年建筑费和专业费2.510第二年建筑费和专业费1.510第三年建筑费和专业费0.510）0.3总地价600（16）(502.510301.510200.510)0.3总地价114.48(万元)总利润（总建筑费总专业费总地价）200.2总地价127.2（万元）单位地价总地价土地面积3956（元/平方米）(2)动态计算思路之一（假设利息计利润）总楼价和总建筑费都参照例题1的原解法，分别为12441528元和5366182元。总地价(124415285366182)(1+620620)124415284(120)4265070（元）单位地价为3554元/平方米。（3）动态计算思路之二（假设利息不计利

23、润）总利润（总地价总建筑费实际投入额总专业费实际投入额）20（110）30.1503总地价955672.43总地价124415285366182（16）9555672.43124415284（10.1503）4607530（元）单位地价为3840元/平方米。从以上计算结果看，静态方法计算的单位地价为3956元/平方米，而动态方法计算结果为3554元/平方米，两者相差402元/平方米。所以说，不能用两种方法同时评估同一项目。另外，动态方法中，利息计利润和不计利润也相差了近300元/平方米。（二）关于利息额的计算投资利息额的计算是假设开发法中较复杂的一步，应注意：（1）地价款一般是在投资项目开发期

24、初一次性投入，若采用动态计算方法时，按资金时间价值运动规律，不存在地价利息支出问题，故不需要进行折现。（2）采用动态计算方法时，建筑费用、专业费用和其他费用的折现过程中已含有利息的支出，无需单独再进行利息一项计算，否则，就产生重复计算，例题1中就存在此问题。（3）计息期应根据投入资金的时点及其持续过程确定，若是年初投入，计息期为一年，年中投入或日均匀投入，计息期为1/2年。动态方式计息期是开发期末向开发期初折算，而静态方式则是开发期初向开发期末推算。（三）关于开发商利润的计算1.目前，我们看到的房地产估价书籍，计算开发商利润的方法有三种：（1）以房地产开发总收益或开发总价值为基准，计算开发商利

25、润；（2）以房地产开发投资总成本为基准，计算开发商利润；（3）以总地价、总建筑费用、总专业费用之和为基准，计算开发商利润。这三种方法究竟哪种更为合理，需要进一步研究，但从开发利润率来看，三者的关系应为：（1）(2)(3)。2.如果总利润的计算基数是总地价、总建筑费用和总专业费用三者之和，在采用动态方式计算时，不应以折现后的总建筑费用和总专业费用加总地价之和为基数计算利润额。因为，按“折现过程即计算过程”这一观点，折现后的总建筑费和总专业费中已包含利息在内，以致无形中，利息也计了利润。另外，应注意利润的取得应在商品房售出之时，无销售收入则无利润可言。因此，总利润值也应进行折现，以与其他指标相统一

26、。据此分析，例题1中，总利润的正确计算式应为：总利润（总地价总建筑费实际投入额总专业费实际投入额）20（110）3 （总地价6000000360000）20（110）3 0.1503总地价955672.433.5 风险分析 在房地产开发项目的经济评价中,所引用的数据均来自估算或预测,不可能完全与未来的情况相符,从而使决策具有潜在的误差和风险。 3.5.1 主要风险因素 (一)市场风险(二)经营风险(三)利率风险(四)政策风险(五)其他风险3.5.2 风险分析方法 1、敏感性分析 假定风险因素的变化程度，计算变化后的财务指标，进行对比分析。2、概率分析 假定风险因素符合概率假设，用概率的方法计算

27、财务指标的统计特征值。 3.5.3 凤险防范 (一)风险回避：消极防范措施。 (二)风险转移：保险转移、 风险控制转移 风险财务转移 (三)风险控制：选择风险小项目、 做好市场研究、 投资组合、 分期开发。4 开发项目的规划设计与评价设计方案是一切评价的基础对方案的正确评价是科学决策的基础4.1 开发项目的规划设计 一、城市规划二、居住区规划三、开发区工程勘察与设计四、规划设计的组织与委托 4.2 设计方案评价 4.2.1 基本指标 (一)用地容积率 (二)建筑密度 (三)建筑间距 (四)户室比 (五)造价4.2.2 评价方法 多目标、多主体、多结果、5 商品住宅项目投资分析研究 影响住宅项目

28、投资的因素有多方面，住宅项目投资分析不可能面面俱到，应抓住重点，进行分析。一般而言，投资分析的基本内容如下：（1）项目投资目标的确定。主要从投资者角度，研究项目投资必要性以及投资者的基本投资目标；（2）项目市场研究。在必要性研究基础上，对住宅项目市场情况进行分析，预测项目的未来发展前景；（3）项目区位选择。根据投资者的预期，对各种可能的项目投资区位进行分析和评价，选出较为合理的项目投资区位；（4）项目投资规模分析。根据项目外部环境和自身条件，确定项目合理的投资规模；（5）项目市场定位。这里主要分析住宅投资档次，吸引范围，价格定位，销售方式以及建设进度计划等；5.1 住宅项目投资分析的依据和内容

29、（6）项目资金筹措。在投资过程中，投资者除了利用自有资金外，还可以通过其他渠道进行项目的融资，保证项目顺利实施和获得较高财务效率，因此需要对此进行研究；（7）项目投资和成本估算。主要是指利用各种估算技术及实际经验，全面科学估算项目的投资和成本费用；（8）项目的经济财务评价。根据上面的分析，测算出项目投资的各项指标，进行指标分析和评价；（9）项目投资风险分析。在投资分析过程中，需要分析各种不确定性因素，研究这些因素对项目投资的影响，为项目决策提供建议。5.1 住宅项目投资分析的依据和内容5.2 住宅项目投资分析的基本思路 项目投资立项市场研究市场预测市场定位经济评价方案比选及决策外在环境研究市场

30、竞争研究投资者竞争力研究需求水平预测项目风险预测开发类型目标市场和客户范围开发时机营销方式（价格定位）开发规模融资方式开发进度静态指标评价动态指标评价表层分析（定位子）过渡层分析（定调子）里层分析（定盘子）结论（定性分析）图1：住宅项目投资分析思路 (1)投资的表层分析，主要是基于项目基本特征的描述和分析，选择项目的投资区位，即“定位子”。在这一层次分析过程中，主要是进行项目市场研究，包括项目外在投资环境分析，市场竞争分析和项目自身条件的评价。这一层次研究方法是通过项目数据收集和市场调查，建立项目基本的材料库，然后对这些数据资料进行分析综合，明确项目投资概况，最终完成住宅投资区位选择。项目外部

31、环境经济因素社会因素政治法律因素国家经济发展政策和重大事件金融市场成熟度及信贷政策国家经济发展水平居民收入水平人口结构、规模和变动趋势地区住房政策及有关规定居住习惯和邻里关系职业分布和文化特征国家和地方土地政策国家和地方住房政策房地产开发、经营和和管理法规图2：住宅投资外部环境影响因素 521 表层分析（2）项目市场特征分析。项目市场特征分析主要是在前面外部环境分析的基础上，通过市场调查和数据分析，综合评价项目的市场特征，进行市场细分。主要分析的内容包括地区住宅市场的目前发展趋势、地域分布和价格特征，住宅消费者的偏好、收入水平、动机及分布，项目竞争者的背景、实力和行为特征等。521表层分析（3

32、）投资者竞争力分析。投资者竞争力分析主要是通过与其他竞争者的比较，分析投资者在市场竞争中的优势、劣势、机会和威胁，即进行投资者的SWOT分析。该分析的目的的让投资者能够在激烈的市场竞争中找到自己的定位，能够扬长避短，确立竞争优势，选择有利于项目发展的空间。对于住宅项目而言，投资者竞争力分析主要包括：投资者的产品设计能力，市场运作能力，资金实力，政府资源，土地成本控制能力，质量控制水平，品牌形象，人力资源，营销水平以及物业管理能力等。（4）确定项目的区位选择。根据上面的分析，明确项目的基本概况，确定项目投资区位。521表层分析外部环境区位选择（定位子）图：区位选择示意图市场特征投资者竞争力 在表

33、层分析基础上，接着进行项目投资的过渡层分析。过渡层分析主要是指根据投资项目的概况和市场细分，最终选定项目规模、成长率、目标市场和融资方式等，即“定调子”。在这一层次分析中，根据市场研究的分析结果，首先进行项目市场预测，主要是市场需求水平预测和项目投资风险预测，然后给予项目准确的市场定位，为后面的里层分析奠定基础。 522过渡层分析（1）市场预测。 市场预测主要包括两方面的内容，即市场的需求预测和风险预测。就住宅项目而言，需求预测的目的主要是了解投资项目在将来一段时期内可能销售水平及增长率。需求预测的基本思路是：首先预测未来项目所在地区的住宅总需求量，估计测算市场供给量的变化趋势，然后由两者之差

34、得出项目的销售前景。市场预测过程中，既可以运用定性方法，也可以运用定量的方法。一般而言，可采用定量分析为主，辅之以定性分析。 住宅项目由于投资大，建设周期长，投资过程中不确定因素较多，项目市场风险较大。因此在投资分析过程中，还需要进行项目的风险预测。在分析过程中，要着重分析政策、市场、金融和经营风险对住宅投资的影响，在此基础上提出合理的投资建议，尽可能将风险降低到最低点。522过渡层分析 （2）市场定位。市场定位的主要任务是确定项目开发类型，目标客户和范围，开发时机和营销策略（主要是价格定位）。市场定位分析的基本思路是首先分析投资者、客户和市场三者关系，然后确定项目开发理念，最后寻求项目的最佳

35、定位（见下图）。 投资者 客户 市场图：市场定位示意图投资理念及市场定位522过渡层分析进行完项目的前面两个层次分析后，应该进行项目里层分析。里层分析主要是在上面分析的基础上，确定项目开发规模，投资计划和融资方式，进行项目财务上的评价，判断项目投资可行性，即“定盘子”。这一层次的分析相对较为深入，是整个投资分析的“重头戏”，分析的结果将直接决定项目的投资决策可行与否。（1）项目开发规模的确定。就住宅项目而言，住宅的投资开发规模的决定主要决定于以下因素：住宅未来销售水平，投资者资金实力和融资能力，住宅建设质量，项目经济规模和项目的风险及风险承受能力等。523 里层分析（2）项目投资计划。对于住宅

36、项目尤其是规模较大的住宅项目而言，决策者和研究人员一定要慎重选择项目投资计划。项目的投资计划主要包括项目投资方式，投资进度以及资金投放时机选择等。（3） 融资方式。在项目投资过程中，不同融资方式会产生不同经济效益。项目融资方式的选择主要取决以下因素：项目规模，投资者的预期盈利水平，投资者资金实力和融资能力，项目的风险等。在我国，住宅项目投资的融资渠道除了自有资金外，主要是金融机构的贷款。因此，在融资方式选择中，要分析利率变化对项目投资效益的影响。最终确定自有资金和借款的比例，借款时机，还款时机和方式。523 里层分析（4）项目的经济效益评价。在前面分析的基础上，计算住宅项目的各项财务分析指标，

37、包括动态和静态指标，分析项目的财务可行性。评价过程中，一般要设计项目全部投资和自有资金的现金流量表，项目损益表，资金来源与应用表投资计划与资金筹措表，总成本费用估算表，销售收入和销售税金及附加估算表，借款还本付息计算表等（见下表）。523 里层分析表：住宅投资经济评价指标与基本财务表对应关系项目盈利水平现金流量表（全部投资）投资回收期（静态）投资回收期（动态）净现值（基准收益率）内部收益率现金流量表（自有资金）净现值（基准收益率）内部收益率损益表投资利润率资本金利润率债务偿还能力资金来源与应用表借贷偿还期资产负债率流动比率评价内容财务报表静态指标动态指标资产负责表根据上面的分析，对项目不同的方

38、案的结论进行对比，最后经过适当的调整，确定项目最终方案。524 最后结论6 招标与投标 基本概念： 标的、 发包、承包、 招标、投标、 甲方、乙方、 拍卖与招投标的不同。6.1 开发工程招标的方式6.1.1 竞争招标(1)公开招标。(2)有限招标。6.1.2 协议招标通常适用于:(1)因特殊理由只能考虑特定承包企业。(2)工程与已经发包的大工程相联系,不易分割。(3)公开招标或选择性招标未能产生中标单位。(4)工程任务适合于通过邀请协商的方式达成交易。6.2 开发工程招标工作机构专业的招标工作机构一般只负责技术性和事务性的作,最终决策仍由开发企业作出。开发企业可以委托专业机构来组织工程的招标三

39、类人:决策人员专业技术人员助理人员7 房地产开发的若干趋势 7.1 市场细分市场细分是市场发展的必然.市场细分有可能能找到市场的新蛋糕.市场细分要对人群进行透彻的了解. 7.2 小城镇房地产开发小城镇发展的历史机遇： 城市的空心化、 农村的城镇化、 大城市的卫星城化、 一小时经济圈。在小城镇发展中寻找投资机会-产业发展分析 产业发展的指向性理论、 产业发展的梯度理论。 规模经济理论。 7.3 设计创新 常见的不良倾向：住宅贵族化。绿地公园化。铺地广场化。小区城市化。道路随意化。配套商业化风格欧美化。物管粗放化。 装修宾馆化。解决途径： 个性、 环保、 科技。7.4 行业规范和企业品牌建设 行业

40、规范：1、目前存在着信誉危机。2、政府部门正在加大整治力度。3、业内企业面临着重新洗牌的考验。品牌建设：1、规划设计和服务质量是品牌的龙头2、高质量和个性化是创品牌的生命线3、创品牌和塑造企业形象要统一 4、高品质和合理价位要统一 附录 汶川地震引发地产思考 商品房，在地震中轰然倒塌，该由谁来承担由此造成的损失？（1）土地权属问题：房地产是指土地及其上的定着物（包括建筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草和建筑物的附属设备）。房地产是房屋财产和土地财产的总称，包括土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及附带的各种权益。房地产是由人工创造的包括时间、地球表面特定土地区位及其受文化偏好和经济活动影响的房屋和公共基础设施组成的四维体，以及四项权能。房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。它是实物、权益、区位三者的综合体。附录 汶川地震引发地产思考 商品房，在地震中轰然倒塌，该由谁来承担由此造成的损失？（2）按揭贷款：根据现行的合同法，如果属于按揭贷款购买房屋，那么，房屋因为不可抗力而灭失，则应当终止合同的履行。任何机