房地产投资与融资

1、 异地投资房地产 异地购房定义 购房者的户口所在地和要购房屋的所在地不在同一个省份最大难点信息沟通不及时，一般市民不可能有时间和精力天天去关注异地的楼市情况需要对当地的政策足够了解，对开发商的背景、资质熟悉，对当地市场变动及时把握为什么人们喜欢选择异地房产投资呢？房产投资是一项中长期的投资，周期比较长，资金流转速度缓慢。北京、上海等大城市较早时期为鼓励购房出台了各种政策措施，提供按揭贷款、购房入户等政策，让很多先富起来的温州人看见了投资的机会，而高额的租金回报让温州人尝到了异地投资的甜头。早期温州人异地房产投资基本上集中在北京、上海等大城市，后随着投资区域的扩大转向二、三线城市。 异地购房三大

2、风险三、四线城市市场风险大市场性风险主要是指由于市场供需状况引发的投资风险。目前对于绝大多数房产投资者而言，三线、四线城市最吸引其前往置业投资的原因在于房地产商品的绝对低价，这种绝对低价的诱惑正是诱导投资者冲动置业、盲目跟风的主要原因。异地开发商存在信用风险开发商信用问题似乎已经引起了诸多投资者的重视。但是，在高额利润的诱惑下，在投资渠道单一化的今天，许多投资者又开始忽略了潜在的信用风险。监控麻烦操作风险大操作风险是针对投资者在投资异地房地产商品之后，由于距离上的关系导致操作层面的风险。针对异地投资房地产市场中可能出现的种种风险，投资者切忌盲目跟风，小心各种预期收益的诱惑。需要注意点1了解政策

3、2认真考察3注意估算4注意时机房产价格与国家的宏观政策息息相关，投资者既然有意到外地投资购房，就应该进一步了解国家的房地产政策和对置业地区的定位等，做到心中有数不管房产是自用还是投资，都应到现场认真考察，考察的主要内容包括当地房产的价格、地段、质量、升值潜力等情况购买房产前先盘算手头的资金，自有资金最好，如果用贷款购房就存在一定的风险，因为房贷需按月还款，会增加购房成本，建议在购房前先了解清楚当期的银行利率，算清应付的利息是多少，在此基础上判断一下利用贷款购房的获利空间有多大，如果得不偿失，就应放弃凡是商品都有价格，有价格就会有波动，房产作为一种商品，自然也存在这个规律，影响房地产价格的因素很

4、多，作为投资者，应该时刻注意这些波动，尽量选择房产价格处于低谷时才出手。大宁国际广场投资商: 崇邦集团成立于2003年，股东包括香港安泰集团、香港信兴集团、伟新集团、Timezone国际和新加坡和美集团。 开发商 崇邦集团成员上海福乐思特房地产发展有限公司。大宁国际商业广场位于大宁路与共和新路交汇点，地处大宁商圈。大宁地区由五个主要板块组成，分别为占地平方米的大宁国际商业广场、总面积逾65万平方米的大宁灵石公园、多媒体谷办公园区、大宁国际居住园区以及上海马戏城和闸北体育场等。常驻人口超过80万，日客流量近30万。 项目拥有国际星级酒店，办公楼及SOHO式办公楼，零售，各类餐饮，娱乐，文化、教育

5、，现代服务业八大功能，为一综合性、多功能的商业房地产开发项目。本项目的出现，填补了闸北区无大型商业中心的空白。项目以现代建筑风格，重新塑造上海传统的商业街区，延续上海市民的“逛街文化”，提供一个有品味、高水平、具规模的商业环境。情况概述占地面积:约5.5万平方米 建筑规模:约25万平方，建筑1-4层，由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。地面20万平方米建筑面积主要为： 商务酒店- 30,000平方米 办公楼- 39,000平方米 商业零售- 50,000平方米 餐饮/娱乐 - 45,000平方米 教育文化和

6、生活配套- 15,000平方米 停车场和公共区域- 21,000平方米 开业时间: 2006年10月 租售方式: 出租租售价格: 5-18元/M2/天 租售情况: 只租赁 交通状况:离地铁1号线延长路站仅约80米 动线组织:南北出入口、车库 停车位：1300个业态组成：8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。超级市场：大润发-2万平方米。娱乐 ：上影星汇影城电影院：五星级电影院“上影星汇影城”由韩国CGV株式会社和上影集团共同投资，4,300平方米的电影院有6个放映厅，约1,000个座位。 KTV：日本BMB集团开设的2,300平方米的遊歌量贩式KTV旗舰

7、店。 大型主题游乐园：由台湾卡通尼集团设立的3,500平米卡童尼大型主题游乐园，它为幼儿，青少年提供益智类的电子游戏。餐饮：45家来自世界各地、大江南北的各式美食：沪、粤、川、湘、滇、渝、澳门等各式中餐；日、韩、泰、东南亚、意大利、美国、拉美等世界美食。各类餐饮食全食美。国际知名连锁企业：星巴克、KFC、Pizza Hut、哈根达斯、Dairy Queen、汉堡王、棒！约翰、味千拉面、一茶一坐等国际知名连锁餐饮。各国美食： Latina拉丁餐厅、日本DON-DON元气烤肉、Blue Frog西餐厅/酒吧、汉泰东南亚餐厅、沪、粤、川、湘、滇、渝、澳门等各式菜系汇集时尚购物 200多个时尚品牌，涵

8、盖了流行、运动服饰、品牌内衣、潮流饰品、儿童服饰用品，种类多，产品线广。潮流饰品： Swatch、City Chain、Casio、Anubis等各种饰品可满足不同的需求。儿童/青少年购物博士蛙365儿童百货、法国童装品牌OKAIDI、TOMKID专卖等各种儿童服饰、天线宝宝儿童摄影、模型、玩具等儿童，青少年用品。电子数码/家居用品教育文化苹果产品大宁旗舰店、国美电器专卖店、宏图三胞数码广场；生活经艳LifeZtore旗舰店；水星家纺、香榭里、塞拉维家纺等床上用品品牌艺术沙龙：将艺术植入大宁，不定期地举办各地艺术家作品展，艺术氛围浓郁。配套服务；香港著名零售百货 Watsons、宿野美容美发、

9、Show Hair、THEFACESHOP、日本知名眼镜连锁店Heart Up；国际连锁眼镜店亮视点等个人护理及生活用品种类齐全。中国联通营业厅，中国银行等配套服务全面周到。 点评：大宁国际商业广场的建成弥补了地区商业上的空白，完善了上海北部的现代服务业，形成对上海北部人群的消费截流。大宁国际商业广场在项目定位上属于较为典型的地区中心购物中心类型，在运营上也是一个比较成功的街MALL项目招商组合150家大大小小商家品牌，有一定的难度和技术含量； 成功原因：居住人群的支撑、成功的业态组合和招商。 设计规划超前：车/人流、景观、道路、电梯设计运营公司专业到位：现场活动、广告宣传、会员建立、现场服务等各个细节能感受到运营商的细心。 大宁国际对开放式街区项目的借鉴意义：在满足周边区域居民家庭基本消费的同时，为商务人士及中高收入中青