房地产金融服务趋势与新营销模式分析

1、房地产及REITs万亿蓝海，群雄逐鹿，谁能问鼎？房地产市场展望商业地产：以人为本理解客户需求，为客户创造真正的价值存量时代来临，房地产服务大势所趋传统开发企业战略布局地产服务房地产服务空间广阔存量时代来临，房地产服务大势所趋纵观房地产行业发展历史，将经历“开发主导”、“开发+持有”和“持有+服务”三大阶段，其中城市化的不断推进，居民生活水平不断改善是核心推动因素。房地产：持续坚挺的行业据国家统计局数据显示，截止2016年，我国城镇化率达到57.35%，已经进入房地产存量持有高速发展阶段，房地产服务也将伴随着城镇化率的提升，业务需求开始逐步释放世界主要国家城镇化水平中等发达国家和地区的城市化率是

2、70%西方发达国家的城市化率都在85%左右国家1950196019701980199020002011法国55.2%61.9%71.1%73.3%74.1%76.9%85.8%韩国21.4%27.7%40.7%56.7%73.8%79.7%83.2%日本53.4%63.3%71.9%76.2%77.3%78.7%91.3%英国79.0%78.4%77.7%78.5%78.1%78.7%79.6%美国64.2%70.0%73.6%74.5%75.5%79.1%82.4%中国11.8%16.2%17.4%19.4%26.4%35.9%50.6%房地产服务产业链房地产服务产业链包含中介行、物业管理、

3、城市配套服务商和地产金融四大主要业务板块，最为核心的中介行常年由线下中介门店和互联网服务机构占据，而物业管理则主要由开发商衍生的物业管理公司经营。但在互联网及大数据技术的支持下，跨行业数据共享，跨平台业务对接逐渐成为趋势，未来将极大提高房地产服务效率和业务范围。商业地产：以人为本理解客户需求，为客户创造真正的价值存量时代来临，房地产服务大势所趋传统开发企业战略布局地产服务房地产服务空间广阔掘金新蓝海万科Vanke（全面布局型）作为房地产行业领军梯队的核心企业，万科早已开启房地产后黄金时代业务的全面布局，通过全面布局，打造全生命周期服务，旨在以消灭客户痛点、提升客户幸福感为己任，为客户创造真实价

4、值。万科Vanke （全面布局型）万科（Vanke）在物业管理这一房地产服务的核心业务领域，万科物业在住宅及商写、开发商、资产、楼宇智能化和生活服务六大业务单元均有涉猎。截至2016年底，已布局全国65个大中城市，服务项目超过1800个，服务361万户家庭，超1075万人口。存量房交易市场亦有所动作。今年4月19日，万科就曾30亿元入股链家集团，这意味着无论是从单纯的财务投资，还是未来战略协同、业务合作的角度出发，万科都对链家这一房地产服务企业在存量房市场的发展潜力备受肯定。长租公寓和养老地产市场，万科也在大力布局。其更为注重服务和运营的业务特征，目前万科旗下已拥有万科泊寓长租公寓品牌，和万科

5、幸福家、橡树汇、随园嘉树、智汇坊、怡园等养老地产品牌。掘金新蓝海恒大Evergrande （战略合作型）近年业绩增长迅猛的恒大集团则更擅长跨界战略，无论是恒大足球亚冠的体育荣耀还是恒大健康的美好生活愿景，都显示出恒大一直在寻求地产开发以外的业务突破。而在房地产服务业务的拓展上，恒大也自然打出了一手战略合作牌。恒大Evergrande （战略合作型）2015年7月31日，马斯葛（现名：恒腾网络）发布公告,拟认购公司75%股份的腾讯控股与恒大地产，将成为该公司两大股东，恒大将利用其社区规模及物业管理服务的优势，与腾讯的互联网优势及规模合作，共同建立互联网社区服务网上平台(ICS网上平台)，为社区用

6、户提供订购、物流安排及产品或服务交付等O2O一站式服务，至此，恒大腾讯联手入主马斯葛后，将打造全球最大的互联网社区服务商。2017年3月21日，恒腾网络在港公布2016年业绩，恒大、腾讯入主后首年便实现扭亏为盈, 相较上一财年，净利润增长102.35%，营业额增长31.13%，毛利率上浮15.95%，达到42.78%。截至2016年底，恒腾密蜜APP已完成产品功能搭建且用户数持续增长，目前已有功能53项，注册用户近26万人，试点社区交楼业主认证率达93.8%，APP功能使用覆盖率达98%。据称，未来除了继续扩大智慧社区规模外，还将探索互联网家居业务，打造“一站式”互联网家居服务。作为恒大健康产

7、业的重点之一，恒大社区医养是集团布局房地产服务的核心业务。未来将着力整合国内三甲医院优质资源，建立社区健康管理服务体系。通过中西医结合，提供涵盖传统养生、基础诊疗、健康体检、慢病管理等在内的社区医疗健康服务。同时，针对长者提供居家照料、护理、康复等服务，打造“15分钟健康服务圈”。2015年6月18日，恒大第一家互联网社区医院已在广州正式亮相。掘金新蓝海花样年Fantasia（专注社区型）作为2016年房地产销售金额仅122亿元的中小型房地产开发企业，花样年旗下地产开发业务规模有限，但其打破传统物业管理模式桎梏，全面吸纳社区产业链相关资源、合作伙伴资源并加以整合，打造出多元化的“彩生活”社区O

8、2O服务平台的业务模式，却塑造了成功的企业战略定位，并在房地产服务领域获得了较大突破。花样年Fantasia（专注社区型）2014年6月30日，花样年分拆彩生活成功上市，彩生活IPO引来360、新浪易居等众多带有互联网基因的投资者关注。随后，其业务迅速扩张，截至2016年12月31日，旗下社区服务平台彩之云APP的注册用户数增加至400万左右， 活跃用户近200万。目前，彩生活已经形成了基础物业服务+增值服务平台的组合。物业管理服务从传统的保安保洁保修保绿到成为连接客户的重要入口，服务领域得到全面延伸。商业模式则由管理架构和经营理念的转变实现了商业模式的全面升级。据花样年集团2016年度业绩公

9、告显示，增值服务对集团的分部溢利贡献已经达致30.2%，其中，彩生活2016年内总收益同比增加62.2%至人民币约13.42亿。未来，彩生活住宅模式及合伙人制度将成为其轻资产扩张的重要方式继续扩充规模，到2020年彩生活服务管理面积将增加至25亿平方米，用户量达到1亿人。花样年Fantasia（专注社区型）彩生活合约管理项目数量商业地产：以人为本理解客户需求，为客户创造真正的价值存量时代来临，房地产服务大势所趋传统开发企业战略布局地产服务房地产服务空间广阔未来商业模式殊途同归从国际经验来看，发达国家的房地产市场起步较早，经过几十年发展，已经进入较为成熟的运营阶段，这对于仍处于发展阶段的国内房地

10、产市场趋势预判具有重要的参考价值。我们发现，与国外相比，我国当前二手房交易占比较低，这也预示着，未来存量的机会将愈发明显。以日本为例，1965-1974年间，日本新建住房占住房总存量的96%，而1975-1985年间仅占45%。1985年以后，二手房交易活跃度开始逐年提升。从2001年开始，以东京圈为主的核心都市圈二手公寓成交数量连续13年保持正增长，日本存量房市场已经占据主导地位。而从美国经验来看，2012年，美国房地产开发、房地产其他服务、房地产经济业务收入占比分别为38%、42%和20%。综合而言，美国房地产服务业务收入占比达62%，远高于房地产开发业务的38%，已经成为房地产行业支柱产

11、业。未来商业模式殊途同归：中国二手房交易占比较低未来商业模式殊途同归：除了我国二手房交易市场空间巨大以外，据目前开发速度推测，未来五年全国商品住宅销售面积约52.6亿平方米，新开工面积50.6亿平方米，物业管理市场将有50多亿平方米增量，加上2016年全国物业管理面积约185亿平方米，未来五年全国物业管理规模约235亿平方米。按照2016年百强企业管理项目平均物业服务费计算，未来五年全国基础物业管理市场规模将达到1.2万亿元，物业管理行业同样将成为新的万亿级市场蓝海。未来商业模式殊途同归在房地产服务行业的发展过程中，不管经营企业来路如何，开发商转型也好，互联网企业切入也罢，服务需求决定了其最终

12、的商业模式都将以搭建房地产服务生态系统，为业主提供全方位、全生命周期的服务平台为核心。由此，商业模式的升级也将经历前期的资源争夺，中期的差异竞争和后期的服务生态构建三个阶段。未来商业模式殊途同归第一阶段跑马圈地：单一盈利模式快速复制，如链家的门店，彩生活的物业管理面积快速扩张。第二阶段创新主导：寻求差异化，通过创新来提升服务的溢价能力，例如社区O2O。第三阶段构建生态：搭建服务平台，为业主提供全方位、全周期服务。REITS：带动人类进步的金融工具REITS：带动人类进步的金融工具REITS的由来：1960年9月14日，美国总统艾森豪威尔签署了当地产投资信托法，允许设立REITs，该法把REIT

13、定义为“有多个受托人作为管理者，并拥有可转让受益权益（Beneficialinterest）份额的非公司型组织（Association）。国会的立法初衷是使中小投资者通过参与REITs投资于大型商业房地产，获得与直接投资房地产类似的投资收益。房地产投资信托法案给予REITs的税收优惠在很大程度上参照了1940年投资公司法的相关规定。合格的REITs享受与依法成立的投资公司同等的税收优惠。第一批REITs于1961年设立；1965年6月14日，首只REIT（ContinentalMortgageInvestors）在纽约证券交易所上市交易。REITs发展历史缓慢发展阶段（19601968年）迅速

14、发展阶段（19691974年）调整阶段（19751985年）改组阶段（19861990年）现代REIT时代（1991年至今）缓慢发展阶段（19601968年）第一批REITs于1961年设立；1965年6月14日，首只REIT（Continental Mortgage Investors）在纽约证券交易所上市交易。这一阶段REITs发展缓慢，截至1965年，美国约有65家REITs，其中大部分是在1962年股票市场下跌之前设立。 1963-1968年间，REITs的总市值增长极为缓慢。这一阶段REIT行业缓慢发展的原因主要包括：（1）法律不允许REITs自己管理和经营房地产；（2）对房地产投资

15、者来说，该法案的一些规定使其他一些组织形式（例如有限责任合伙企业）比REITs更具税收优惠。 迅速发展阶段（19691974年）这一阶段抵押型REITs的数量迅速增加，形成了REIT行业第一次发展高潮。整个REIT行业的资产额从约10亿美元开始，迅速超过210亿美元。抵押型REITs提供长期抵押贷款以及短期的建设和开发贷款（C&D贷款），而且借贷杠杆比例相当高。在这一阶段，一方面由于信贷状况的变化使房地产开发和建设公司的资金极为短缺，融资需求上升；另一方面，银行、信用社和其他传统的抵押贷款和C&D贷款提供者因高息吸储能力受到限制，而无法满足房地产商的融资需求。抵押型REITs的大量出现就是为了

16、填补这一融资缺口。由于贷款利率不受限制，因此抵押型REITs有能力募集足够的资金，向资金紧缺的房地产商提供高利率的抵押贷款和C&D贷款。另外，建立抵押型REITs的动机还涉及金融机构拓展业务的考虑。当时银行、信用社和保险公司不能直接参与房地产的开发和建设业务，因此，它们试图通过设立抵押型REITs参与这些业务。在上述因素的推动下，房地产商、银行、保险公司和其他金融机构组建了自己的抵押型REITs。 调整阶段（19751985年）在调整阶段，REIT行业普遍降低了其财务杠杆比例（负债比例），注重房地产的权益投资，并推出了“自行清算型有期限REIT”（Self-liquidating finite

17、-life REIT, FREIT），以应对其他投资工具的竞争。19741975年美国经济出现衰退之后，利率上升促使REITs的融资成本上升。高企的利率和房地产市场供给过剩的状况一起导致了大量抵押贷款违约现象的出现和房地产商的破产，这使抵押型REITs的不良资产比率上升，资产水平急剧下降，负债率普遍较高（而且大多是短期贷款）的抵押型REITs开始陷入困境。除了利率上升、房地产市场疲软和短期借款比例高企等因素外，REITs的过度放贷也是主要原因之一。过度放贷一方面是由于建筑业的蓬勃发展导致抵押型REITs放贷时缺乏应有的审慎；另一方面是作为发起人的银行、REITs及其顾问之间存在利益冲突。银行和

18、REITs的投资顾问为了获得更多的费用收入而促使REITs盲目扩大信贷规模。陷入困境的抵押型REITs开始通过银行贷款的重新安排、转换或出售抵押物业和改善资产组合等方法来进行艰难调整。权益型REITs通过收购抵押型REITs低价抛售的物业而得以度过房地产市场的低靡期；一些抵押型REITs通过受让抵押物的方式转为权益型REITs。进入20世纪80年代以后，REITs调整了投资策略和经营理念，强调用权益资产代替抵押贷款资产，降低负债比率。但是，REITs的竞争对手也陆续出现。改组阶段（19861990年）1986年国会通过了税收改革法案（Tax Reform Act of 1986），其相关规定有

19、利于REITs的发展。 第一，该法对有限合伙企向投资者结转亏损的能力作出了限制。第二，该法取消了房地产资产加速折旧的规定。这两项规定大幅度削弱了房地产类有限合伙企业（如RELPs和MLPs）的税收优势，促使投资者转向REITs。第三，该法放松了REITs对房地产进行管理的限制，允许REITs拥有、经营和管理大部分收益型商业房地产。 现代REIT时代（1991年至今）1991年购物中心开发商KIMCO房地产公司（KIMCO Realty）首发新股募集资金1.35亿美元，这标志着美国“现代REITs时代”（Modern REITs Era）的到来。第一，权益型REITs的组织结构形式出现了创新。1

20、992年Taubman Centers公司首次公开发行采用了一种新型结构的REIT，即伞形合伙房地产投资信托（Umbrella Partnership REITs，UPREIT）。鉴于其递延纳税功能，UPREITs对私人房地产所有者极具吸引力，因此，UPREIT一经推出便迅速成为权益型REIT的主流形式。第二是对机构投资者投资REITs限制的放松。1993年的综合预算调整法（Omnibus Budget Reconciliation Act of 1993）改变了养老基金投资于REITs时REITs的股权结构要求。根据该法，养老基金投资于REITs时，按照该基金的所有者数目计算持有REITs股

21、份的股东数目，从而使REITs顺利通过上述所有权测试），即“百人原则”和“五人原则”。而在这之前，养老基金投资于REITs时，该基金只作为REITs的一个股东计算，从而易于违反上述两项原则。另外，低利率和REITs股票的高回报也吸引了基金介入REITs市场。20世纪90年代以来REITS的发展状况 美国REITs年度IPO数目及金额（1992-2003）国外REITs的发展情况目前480多家房地产投资信托的全球市值超过6050亿美元。美国148家房地产信托市值达到3000亿美元左右；第二位的是澳大利亚，64家上市地产基金市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿

22、美元。 REITs的优点 ：对房地产商REITS为房地产商提供了良好的投资渠道 1 REITs提供了稳定的收益和税收优惠。2 REITs提供了良好的流动性和分散风险机制。房地产所有者在出资换取“经营性合伙单位”（契约凭证）时，同时也获得了一种“看涨期权”：在一定时间（通常是1年）后，按照商定的比例用“经营性合伙单位”换取现金或REIT股票。 REITS为房地产商提供了良好的融资渠道1，股权融资（公司型）2，债权融资 （抵押性）REITs的优点 ：对购买者（投资者）收益高1、股利支付比例高2、REITs的收入以相对稳定的租金收入为主。3、增值空间大风险低1、预期可预见投资2、收益稳定、收益波动性

23、低REITs的优点 ：对购买者（投资者）风险低1、预期可预见投资2、收益稳定、收益波动性低从历史数据来看，与美国主要股票指数相比，REITs股票具有高收益、低风险的特征。如图5-1所示，在1971年12月31日至2002年12月31日期间，权益型REITs的收益率为12.35%，超过道琼平均工业指数（7.25%）、纳斯达克综合指数（7.79%）和标准普尔500指数（10.68%）；同时，其风险（13.46%）却远远低于这三种股票指数。关于REITs 那些你不知道的事“股神”巴菲特也有REITs情结，据相关机构披露，巴菲特收购了Seritage GrowthProperties 8%的权益，推动

24、该房地产投资信托基金的价格在午后交易时段一度上涨18%。巴菲特的黄金搭档、美国著名投资家，查理芒格曾表示：“比起机构投资者，REITs更适合个人投资者。专业团队专业服务专业的团队和专业的投资经理人对REITs的资产进行管理，将每年产生的收益以分红的形式分配给投资者。物业的租金收入是通过租赁合约所规定的期限和租金来决定的，所以房地产信托基金分配给投资人的现金流是稳定而且有保证的。风险分散安全性强股票的市场价格变动幅度大,可以暴涨暴跌,安全性低、风险性大，而REITs除非遇到战争及自然灾害等不可抗力，一般来说租金不会有大幅度波动，安全性高、风险性小且具有很好的抗通胀特性，可作为长期保值工具。REI

25、Ts收益率往往高于其他投资品，REITs的市场规模也在不断扩大。从长期或短期看，REITs的收益都能跑赢股票。中国市场的REITs物权法的出台为中国式的REITs提供了法律依据中国房地产去库存的指导方针需要REITs中国普通投资者的投资产品的匮乏需要REITs首度Sodo：类REITs抵押类REITS看得清，看得懂的投资产品万万没想到，我们做到了。稳步发展，静候佳机1、长春房子会掉价吗？2、长春房子还会涨价吗？截至去年12月31日，我市总人口772.9万人，出生率5.51%。，自然增长率1.63%。，计生率95.78%，出生人口性别比110.79：100，常住人口城镇化率56.5%，户籍人口城镇化率45%。（距离68%还有11.5%，109.25万人的供求空间）长春市国土资源局网站公布了长春市区2017年度国有建设用地供应计划的公告。其中，2017年长春国土供应以经开区、高新区、绿园区为主，总计供应住宅用地1885万平方米。长春市未来十年的城市总体规划中，城市规模将有较大的提升，规划至2020年，全市人口将达到950万人，城镇化率达到68%；其中中心城区实际居住人口424万人，建设用地规模445平方公里。长春本地房地产库存及供应情况来看，6月份，长春新建商品住宅库存量为103