某公司商业建筑发展建议-2020

1、谨呈：建瓯农工贸有限公司厦门众旭营销 2020年3月建瓯农工贸有限公司建筑发展建议PART 1项目基本情况项目区位 项目位于建瓯城东的工业园区南侧， 中山路与东岳路交汇处往北约200m， 目前项目已建造完毕。 项目周边交通较为顺畅，对外有较 近的G2京台高速，对内主要由东岳 路联通中山路连接城市各区域。公 共交通无直达本项目，距离较近的 两个公交车站点均距项目约300m左右。 项目周边目前整体商业氛围较差， 这与周边居住人群量及周边既有人群 趋中心性消费习惯相关。 项目距中心城区直线距离约1.8km 左右。1、2、10路站点1、2、10路站点项目周边石化加油站待建五星级家兴国际大酒店东方家园（

2、在售商住）阳光假日小区（已入住）水岸蓝桥（在售商住）东方红家居建材广场（经营中） 项目周边目前有 沿中山路在售商 住项目2个，已入 住小区1个。较近 的在营业中的家 居建材专业市场1 个。工业园区存在 部分小规模小区及 幼儿园一所。 项目所在的东岳路 目前商业氛围较差 ，主要是阳光假日 小区沿街铺面，主 要经营物流、汽修 美容、小百货、餐 饮等业态。东门幼儿园 沿中山路的阳光假日小区沿街商铺与东方红家居建材广场互为带动，经 营尚可。项目现状项目效果图 项目目前已建造完毕，地上4层，局部5层，地下停 车场约30余车位。 项目整体投资成本（含土地及建造成本）约1500万 左右。 项目属于工业用地性

3、质建筑。现状现状一层，建筑面积1786.5m2消防通道二层，建筑面积1801.5m2项目内部平面三层，建筑面积1695.6m2四层，图纸上建筑面积666m2，实际建筑面积与3层相同，约1695.6m2项目内部平面因为是工业用地性质，为了便于后期招商经营的广告发布，开发商如何操作？同时必须考虑的还有，工商局审批及消防如何通过？我们的思考在理想状况下，我们假设开发商能够解决以上问题。那么，我们还要解决一 个重要的问题：用何种经营业态的组合将不同的消费人群导入？如果以上先决问题开发商可以解决，那么项目整体的招商才能得以顺利进行。我们需要对项目经营业态进行精准定位！从何入手呢？PART 2建瓯经济发展

4、及区域规划经济发展建瓯GDP发展持续向好，近年来增幅均在14.4%左右。GDP的持续增长引领城市经济快速发展，居民生活环境、收入、配套等方面不断得到改善。近年来，建瓯固定资产投资持续保持上涨趋势。2013年固定资产投资总额达178.6亿元，是2010年投资总额的2.2倍。城市面貌及公共配套不断完善。经济发展建瓯产业结构从2010年的25.8:34.8:39.4调整至2013年的25.4：40.12:34.48，目前总体处于“二、三、一”格局。近两年来第二产业成为建瓯主导产业。经济发展主导建瓯经济发展的规模工业产值增长迅速，2013年年规模工业总产值为168.2亿，是2010年91亿元的1.85

5、倍左右。 随着城市经济的发展，人们的消费能力 也得到了较大提升。2013年消费品零售 总额55.13亿元是2010年的2.1倍左右。 2010-2013年建瓯消费品零售总额增长幅 度达年均25%左右。 经济发展居民人均可支配收入的提升促使居民消费的结构也发生变化，消费开始向享受型发展。人们愿意花钱来追求更高物质生活和精神生活。居民收入的增长为建瓯各项消费需求的持续增长和发展提供了有力的支持和保障。城市规划目标规划目标：2012-2030年建瓯城市规划目标为海西绿色经济腹地，省级历史文化名城，以绿色特色产业为主导的山水园林城市。城市建设发展目标（1）近期（至2015年），发展笋竹城和高铁新区，做

6、好城北片区的土地整理与基础设施建设，完善水西片区，适度发展水南片区，合理疏解旧城功能，到2015年绿色生态经济强市建设初具规模。（2）中期（2016至2020年），加强生态环境建设，推进城北片区、三门柳坑片区和水南片区开发建设。（3）远期（2021至2030年），完善各片区建设与配套，拓展木西林片区，全面实现绿色生态经济强市建设。规划到2015年县城常驻人口规模16.0万人；2020年20.5万人；2030年28.5万人。城市发展方向按 “北进南拓，优西升东”进行总体布局，即城市主要向西、向北发展，次重要发展方向为东、南。本案城市分区功能规划笋竹城片区木西林片区水南片区老城片区城北片区水西片区

7、高铁新区三门柳坑片区 老城片区古城中心，“名城”保护区，商业、文创和居住功能。用地范围5.90平方公里，建设用地约4.45平方公里，人口约5.0万人。 笋竹城片区特色产业基地。以笋竹加工工业为主导，中药制造、废纸再生利用、汽车物流相配套、专业市场等公共服务设施综合发展，兼有部分配套居住的特色产业区。用地范围9.81平方公里，建设用地约7.40平方公里，人口约3.2万人 木西林片区特色工业组团。用地范围1.97平方公里，建设用地约1.49平方公里，人口约0.8万人。 城北片区北部新城，发展商务金融、休闲、商业、体卫及居住功能。用地范围6.84平方公里，建设用地约5.16平方公里，人口约5.5万人

8、。 高铁新区综合交通枢纽，归宗岩风景名胜区的综合旅游服务基地，市场集中区。发展对外交通、特色市场和居住功能。用地范围5.34平方公里，建设用地约4.03平方公里，人口约3.0万人。 水南片区文化生态示范区，以文化展示、生态居住为主要功能。用地范围1.61平方公里，建设用地约1.21平方公里，人口约3.0万人。 水西片区行政服务中心，旅游接待中心，居住和对外交通综合组团。用地范围5.67平方公里，建设用地约4.27平方公里，人口约6.0万人。三门柳坑片区汽车物流及居住组团。用地范围3.11平方公里，建设用地约2.34平方公里，人口约2万人。本案 建瓯各项经济指标发展良好，城市建设不断更新，人民的

9、生活水平和消费能力不断提 升，对于发展提升现有商业格局有市场基础。 从规划来看，2015年县城常驻人口规模16.0万人，2020年达到20.5万人，2030年达到 28.5万人。以目前建瓯14万左右，未来常住人口将是现在的一倍，现有商业将不断扩容 并会不断提升以满足建瓯人民的消费需求。 项目位于笋竹城片区及老城区交汇处（在笋竹城片区内），周边工业区、已入住小区、 在售住宅项目、原有原住民等将是项目消费主体。建瓯经济发展及规划小结 项目周边有工业区、已入住小区、在售住宅项目、原有原住民等。我们还需要 对周边这些详细了解以作为项目定位依据。PART 3项目定位项目周边企业及职工数量巨力活塞起阳贸易

10、明辉针织金鑫服饰山水彩印金辉机械御壶春茶业华宇竹业正顺汽配德峰汽车天福食品教育印刷厂靓宏服饰双星气体大金马实业1是1竹木利众机械天鹏竹业开发妙竹竹业研发旺达农化金恒齿轮华立空调设备富农农化华丰农化精工齿轮迪兴机械双星戏珠酒业建瓯酒业仁峰茶业天茂塑胶建达机械合盛鞋业建瓯活塞绿源生物宗正食品鸿晶玻璃澳柯玛万森医疗器械目前区域集中了约40家企业左右。产业工人约6000人左右。其中住厂工人约3500人左右。项目1km范围居住人群阳光假日城东方锦苑民居活塞厂宿舍民居目前区域1km范围内居住小区主要有阳光假日城（1200户左右）、东方锦苑（100户左右）、活塞厂宿舍（100户左右）及周边散居的民居约600

11、余户左右，总计约2000户左右。按平均每户3人，约有5500左右的常住人口。东方红建材家居项目1km范围可吸纳居住人群水岸蓝桥东方家园竹海商贸城目前，项目周边有三个在售商住项目。分别为部分交房的东方家园、在售的水岸蓝桥及在售的竹海商贸城。项目周边1km范围经营业态东方红建材家居阳光假日酒店规划建设五星级“家兴国际大酒店”阳光假日城（沿中山路底商）水岸蓝桥在售底商东方家园在售底商 目前区域商业经营主要依托阳光假日城沿中山路与东岳路的沿街商业。阳光假日城凭借自身消费人群沿街底商经营尚可，主要经营业态有餐饮、百货、汽车维修美容等，参杂了美发、少量粮油及蔬菜肉类等。 项目北侧工业区基本无商业经营，零散

12、分布着数家小型餐饮、百货等。 周边专业市场主要有距项目约800米左右的东方红建材家居广场（经营面积约15000m2），经营较好。 东方家园及水岸蓝桥未启动招商，目前无经营商家入住。东岳路项目可发展业态简述项目区位消费人群按照项目自身情况，项目可发展服务周边常住人口的日常生活需求的相关业态，如市场、商超、卫生所、娱乐、餐饮等业态，形成对现有周边经营业态的补充与升级。那么，我们做什么呢？周边经营业态位于建瓯城东，偏离中心城区1.8km左右，靠近工业区项目体量不大，可租赁面积约有7000m2左右（5层考虑自留）项目体量1km区域内常住人口约0.55万人，加上工业区约有近0.6万名产业工人（约0.35

13、万人住厂）总计有消费人群近0.9万人。随着周边在建小区入住，未来数年内区域内将有超过2万常住人口。区域内消费环境尚未成熟，目前主要以满足周边居民基本需求的小百货、日杂、小型餐饮、汽车美容装潢、少量果蔬店、1家（阳光假日酒店）依托工业园往来商形成的酒店、及建瓯唯一的一家建材家居市场（东方红建材家居）。 项目发展业态可能性分析可为工业园解决商务招待宾馆酒店。可在3-4层发展酒店或宾馆。可发展餐饮解决工业园人群餐饮接待需求。可发展为生活类用品集聚商场，如百货、生鲜等综合类商场。可在3-4层发展商务办公或培训机构（前次与开发商沟通时开发商表示已有部分有洽谈意向）。由于消费者对娱乐业态有趋中心性及目前导

14、入此类消费者抗性较大，暂不考虑。 相较于企业来说有可能性的关键词：宾馆酒店、餐饮、生活商场、商务办公（培训机构）。1.宾馆酒店2.餐饮3.生活商场 4.商务办公或 培训机构5.休闲娱乐项目发展业态可能性分析项目发展业态可能性分析主要为生活类用品及生活服务业态，如百货、生鲜等综合类超市。 相较于居民来说由于消费者对娱乐业态有趋中心性及目前导入此类消费者抗性较大，暂不考虑。由于项目可发展特色餐饮来迎合人们对餐饮不同的需求和体验。有可能性的关键词：生活购物（百货、生鲜）、餐饮。1.生活购物 2.休闲娱乐 3.餐饮项目发展业态可能性分析项目业态定位方向相较于企业来说定位方向 餐饮 宾馆酒店 生活商场

15、商务办公（培训机构）相较于周边居民来说定位方向餐饮生活购物（百货生鲜）建议设置部分沿街特色餐饮、社区卫生所等，以满足周边居住小区及工业区对餐饮及相关配套的需求结合企业及周边居民来说，生活商场是区域消费者必然需求的经营业态，建议设置功能齐全菜市场。从临近工业园的优势来看，可设置服务 于园区企业往来业务所需的酒店宾馆。从与开发商前期沟通过程中得知有部分涉及办公培训有洽谈意向，也作为方向之一。项目发展业态可能性分析项目业态定位及分布建议一层二层三层四层广场 建议一层、二层红色框内作为沿街特色餐饮、社区卫生所、银行ATM机等配套业态，总用面积约1400m2。 建议一层、二层蓝色框内作为“超市化整洁布局

16、、自由便捷的菜场”，总用面积约2158m2。 建议三层、四层为宾馆或培训场所（在实际招商过程中灵活调整。）局部的五层建议开发商自留或按照客户需求租赁一部分。 由业态分布建议及与开发商沟通的情况，我们认为，一二层红色框内的沿街配套可逐渐去化，蓝色框内菜场的招商最为重要。那么，建瓯目前菜市场情况如何呢？菜场菜场项目发展业态可能性分析建瓯目前菜市场分布目前，建瓯主要专业菜市场主要由北门农贸市场、公园口菜市场、宏业农贸市场、盛海农贸市场、管葡农贸市场，另外一些居民较为聚集的区域分布着一些零散的菜肉摊。据了解，居民主要在农贸市场及居民较为聚集区的零散菜摊购买肉菜等相关菜品外，还在部分购物环境较好的超市购

17、买菜品。相对于本案来说，除了距项目1.8km左右的公园口露天菜市场外，周边无专业农贸市场。项目周边居民及项目北侧工业区人群的菜品需求主要是通过项目附近零散（数家）的菜摊及公园口菜场实现。PART 4操作策略及价值项目发展业态可能性分析整体操作策略结合项目工业性质用地不可售的情况，在开发商办妥相关事宜后，我项目可用以下方式用于盈利： 菜场部分按铺位划分租赁或结合经营权出售（给予经营权投资者固定的或约定好的 投资回报）；我司建议先行招商，在招商过程中再结合实际情况决定何时实行经营权 出售。 由于经营面积及业态的关系，除菜场部分外均按铺位或楼层划分纯租赁；分间纯租赁按划分好的档口租赁（出售经营权）整

18、层或者按照租赁者经营所需面积综合考虑项目发展业态可能性分析菜场区域摊位、道路、设施建议双面摊位4.8m通路宽3.5m单面摊位2.5m（档口+通道）单面摊2.5m通路宽3m双面摊4.8m通路宽3m单面摊2.5m摊位、道路铺排建议入口扶手电梯建议设置次出入口参考一层摊位、道路铺排建议卫生间 菜场内各种摊位，建议档口规格一般设置在长2-3m，以长方形平台和高低双层台面为主， 约1.2米高左右，宽约1米左右；道路宽度3.5m左右，配备相应照明、挂钩、取水、水槽等 设施。并对档口编号。 设施方面，建议在1F入口处设置上下手扶电梯，1F北侧设置两个次出入口。在2F北侧设 置男女卫生间。菜场地面建议为水泥地

19、面并在沿摊位道路两边设导水沟，墙面涂料刷白。项目发展业态可能性分析菜场区域经营业态铺位划分建议 建议菜场一层设置烧味档、粮油档、肉类档、水产海鲜档、家禽档（含禽蛋类），二层 设置蔬菜档、副食档、干货档。在招商过程中及未来经营过程中可按照实际情况予以适 当调整，以适应消费人群的消费需求。项目发展业态可能性分析项目价值我们将项目分为3个经营区块，并作了不同的业态规划建议： 沿东岳路1-2F总面积约1400m2用于沿街特色餐饮、社区卫生所、银行ATM机等 配套业态。 内侧1-2层总面积约2158m2用于菜市场。 三层、四层（总计约3390m2）用于宾馆或培训场所。那么，项目价值几何？即能租多少钱？我

20、们将借鉴周边在售项目的售价及周边已营业的店铺（菜场方面借鉴建瓯目前菜市场的取费标准及方式）来预测项目租赁价格。项目发展业态可能性分析项目周边在售项目售价及店铺租赁价格目前售价一层均价24000元/m2，二层售价7000元/m2。在业态方面后期将考虑引进超市，但目前具体无意向超市入驻。目前售价剩余少量一层均价约22000元/m2，二层店连宅整体开发商将开设宾馆酒店。阳光假日城沿街商铺租金最高1.6元/m2天最低0.9元/m2天平均1.2元/m2天从项目周边目前的街铺租金及在售商铺情况来看，区域商铺目前投资回报率约在1.4%-2.5%左右。项目发展业态可能性分析部分菜市场简介公园口菜市场公园口菜市

21、场由于原市场拆迁后一直未能在原区域合适地方重新建造，导致部分考虑周边居民需求的菜贩不愿离开此区域而在室外马路上自发形成的露天菜市场，在露天摆摊设点的摊贩约70家左右，整体环境较为恶劣。但因为露天菜市场的存在，给周边带来了大量人流使得周边沿街铺面经营均较为红火。目前，公园口菜市场无租金，主要以收取卫生费的形式。费用大约80-300元/月/档（主力每档约2-3m）。项目发展业态可能性分析部分菜市场简介北门农贸市场北门农贸市场2012年6月投入使用，单体建筑两层，建筑面积约1200m2，目前在使用的仅一层600m2左右，空置大约在35%左右。经营商贩约40余户。市场经营品类不多，仅有部分蔬菜、肉类、

22、家禽、蛋类、粮油等，水产品仅有两家（已搬至市场外侧）。市场按照档口划分经营户的经营位置，每档口2-3m不等，每档口费用大致在180-350/月元左右。原有部分经营户由于经营业态及市场格局等因素，搬至项目入口处摆摊或沿街铺面经营，入口处商铺租价约在1.5-2.2元/m2天左右。项目发展业态可能性分析部分菜市场简介管葡农贸市场管葡农贸市场是目前建瓯最大、也是经营最好的农贸市场，经营面积约3000m2左右。市场经营品种较为齐全，具体有各类蔬菜、菌类、副食、粮油、家禽、蛋类、肉类、水产品、水果等。主干道蔬菜档口4-8m/档，约15000-20000元/年，内侧4-6m档口4000-6000元/年不等；

23、肉类档口2-3m/档，15000-30000元/年不等。水产品档口主干道约6左右档口20000元/年，内侧4-6m档口6000-10000元/年。市场同时收取约30-50元/档口的管理清洁费。每年市场主干道位置档口均竞价租赁。项目发展业态可能性分析项目租赁价格建议一二层租赁价格建议东岳路沿街铺面东岳路沿街铺面建议参考较低租赁单价（一层）0.9元/m2天左右，但由于项目沿街有两层商铺，二层商铺的租赁价格从我司操作经验来看，一般在一层的60%左右甚至更低，我们暂取60%，则一二层平均租赁价格约在0.7元/m2天左右。菜场档口（暂按m2为单位）菜场一二层档口（若按照m2为单位）我们按照沿街一二层平均

24、0.7元/m2天的60%计算，约为0.4元/m2天。由于菜场部分通道及配套设施占整体建筑面积的50%左右（菜场按实际使用面积出租），则收费应为0.4元/m2天的两倍，我们计为0.8元/m2天。三四层租赁价格建议三四层租金由于考虑整层或半层整体出租，在整体价格考虑时，应比平常略低。按照我司经验，三四层租金约是二层的75%。二层建筑面积租金约在0.4元/m2天，那么三四层的租金约0.3元/m2天。项目发展业态可能性分析项目招商与租赁政策建议一、租金政策：1、沿街铺面及三、四层先期签署1-3年租赁合同，每签一年租金总价优惠5%；菜场部分经营户先期签署1-3年租赁合同，每签一年减两个月租金。2、第四年

25、有优先租赁经营权，重新签合同，合同期3年。租金另行确定。3、菜场部分老客户带新客户可免1个月租金（已租赁老客户带新客户租赁成功）。二、税费优惠：1、争取相关税费、工商服务费一定时间的减免政策。2、管理费：菜场部分每平米每月8元，第一年减半。三、统一办理：1、通过政府争取现场办理各类证照绿色通道。为了更好的实现招商，吸引更多的经营户及各业态的入住，需要制定招商优惠条件。项目发展业态可能性分析项目租赁回报概算我们按照以上建议的价格与招商租赁租金政策进行理想状态下（全部租赁）十年的概算。菜场部分总建筑面积2158m2，由于菜场租赁采用实际使用面积，考虑菜场部分通道及配套设施占整体建筑面积的50%左右

26、，故计为1079m2。在项目顺利开展的理想状态下，保守估计项目纯租赁所得10年占总投资回报73.28%，年均投资回报7.33%左右（未考虑管理费用）。后期或可考虑在菜场招商到一定程度时适时推出经营权出售10年（或者20年）。PART 5项目招商执行项目发展业态可能性分析项目招商准备需要明确的几点 培育市场的战略理念 项目要在有充分预见的基础上制定合理有效的招商政策，明确总体目标，从战略的高度、 长远利益设计招商过程中的各种如租金、管理费、免租期等参数。作好让利的充分准备， 给经营商户、消费者留足空间。我们相信，短期让利等于优质投资，是项目短期与长期， 局部和整体关系的合力选择。 循序渐进的工作

27、方式 招商本身就是一个变数较大、主体较多的系统工程，涉及到项目的方方面面，必须踏实 做好每步工作和细节。具有前瞻性的方案是成功的重要基础。同时在客观的角度对方案 切实可行性进行多维度思考。 依托开发商，准确把握经营、管理的需求点 为更好的实现开发商的利润需求，我们在方案设计和招商中，将开发商的需求、市场规 律及我们的专业水平有机的结合起来。 开发商招商的基本目的 以招商带动项目人气，以招商为后期管理创造平台，有力的招商将更好的提升项目后期 的商业价值，同时为将来物业的有序经营管理奠定基础。项目发展业态可能性分析项目招商执行策略由于项目分成三个出租经营区块，由于分割面积的大小和经营商户的数量，应

28、先行侧重于沿街配套商业及菜场部分的顺利进行，同时带动三四楼宾馆、培训业态的招商。 走出去、请进来 建立直复式的招商 网络 以流动招商为主、 现场招商为辅 直接式：采用人员直访建瓯符合项目经营业态的经营客户 媒体模式：利用媒体发布招商推广的广告实施快、准、灵的执行战略 快：招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料，积极主动争取和商家取得联系并进行有效的沟通，尽早确定商家进驻的可能性，及早发现问题并及时调整招商方案；公关宣传工作全面铺开，以最快的营销媒介达成商家的全面认知、认同。 准：把准确明晰定位和区域未来无限的发展潜力展示给目标商家；准确把握商家的心理和需求，做好招商相关的服务工作，

29、专业地操作招商计划。 灵：市场众多的不确定因素和招商工作中存在的人为因素都会影响招商方案的选择和计划实施的效果，在专业高效操作的前提下，因此必须根据市场情况和计划实施的结果及时调整招商计划的各项内容。项目发展业态可能性分析项目招商前相关工作准备项目目前建筑已基本建造完成，业态确定后相关的工作应尽早启动。业态确定后首先要进行改造的菜场部分应在招商相关工作准备过程中同步进行，确保项目招商的顺利进行。出于尽快启动招商的需要，建议开发商在对项目业态建议确定后1个月时间内完成建筑改造及相关准备工作，即3月底完成所有相关准备，4月1日起招商正式开始。项目发展业态可能性分析项目阶段划分(预)第一阶段 启动招

30、商（2014年3月1日-2014年4月30日）招商目标：整体招商面积的15%租赁、税务、工商支持：获得实质性的租赁、税务和工商方面的优惠政策，减免税金收费等政策落实和确定。给更多的客群以信心。推广目标：初步树立项目形象，建立商家与消费群体的认知度；传播项目商业核心理念，引导消费者消费意识。招商推盘计划：主要针对菜市场部分及沿东岳路配套业态，三四楼寻找客户。开发商配合：及时配合招商中因条件变化而由我司提出的招商政策性审批，参与重要商家入驻的洽谈和重大条件变化的决策。建筑改造完毕。根据前阶段的招商信息反映，及时调整相关招商政策、招商方式，具体业态规划可根据市场反馈状况和前期招商状况进行灵活调整。招

31、商目标：25%推广目标：进一步的宣传与提升形象，同时采用一定的策略增强经营户及消费人群对项目商业的认识，将社会大众与目标经营户的关注焦点转移到项目。集中举办相关业态签约、活动、广告、促销是此阶段的重点。对于项目区域优势、建筑形态、动线布置、商业规划、业态布局等进行重点宣传。招商推盘计划：强推菜场部分及东岳路沿街配套，同时三四楼招商展开。开发商配合：及时配合招商中因条件变化而由我司提出的招商政策性审批，参与重要商家入驻的洽谈和重大条件变化的决策。进入招商强化推广阶段，确保相关费用即时到位。项目发展业态可能性分析第二阶段 招商集中期（2014年5月1日-2014年6月30日）项目阶段划分(预)招商目标：20%推广目标：持续宣传提升形象，使得项目在消费者的印象中植入“超市化整洁布局、自由便捷的菜场”的形象，更有餐饮、宾馆酒店、培训场所等业态。区域规划前景、项目规划、可吸纳消费人群是此阶段的重点。招商推盘计划：所有业态的持续招商。开发商配合：即使配合招商中因条件变化而由我司提出的招商政策性审批，参与重要商家入驻的洽谈和重大条件变化的决策。项目发展业态可能性分析第三阶段 招商冲刺期（201