上海楼宇经济专题.

1、楼宇经济(jngj)专题分享共四十九页长三角城市比较 - 宏观数据(shj)比较分析 - 甲级写字楼市场比较分析高力国际操作的相关案例楼宇经济相关知识分享对南京楼宇经济发展的展望共四十九页3宏观(hnggun)数据比较分析共四十九页4长三角城市比较宏观数据比较分析(fnx)南京与长三角主要城市三产结构比较长三角四个主要城市中，南京第三产业(d sn chn y)占比为53.4%，仅低于上海，领先于杭州与苏州。数据来源：统计公报（2013.11）共四十九页5长三角城市比较宏观数据比较分析南京(nn jn)与长三角主要城市人口比较长三角四个主要城市(chngsh)中，南京常住人口数量最少，目前常住

2、人口数量816.1万人。数据来源：统计公报（2013.11）共四十九页6长三角城市比较宏观数据(shj)比较分析南京与长三角主要城市消费能力比较（1）长三角四个主要城市中，南京社会(shhu)消费品零售总额位居第三，除低于上海外，还低于同省的苏州市。数据来源：统计公报（2013.11）共四十九页7长三角城市比较(bjio)宏观数据比较分析南京与长三角主要城市消费能力比较（2）三角四个主要城市中，南京虽然人均可支配收入排名最末，但人均消费性支出(zhch)排名第一。数据来源：统计公报（2013.11）共四十九页8长三角城市比较宏观数据比较分析(fnx)南京与长三角主要城市利用外资比较数据(shj

3、)来源：统计公报（2013.11）长三角四个主要城市中，南京实际利用外资水平排名最末，远低于上海与苏州。共四十九页甲级写字楼市场(shchng)比较分析共四十九页10甲级写字楼市场(shchng)比较分析南京与长三角主要城市甲级写字楼租金及空置率长三角四个主要城市中，南京甲级写字楼租金(zjn)水平仅领先于苏州，但空置率最低，领先于其他三个城市。数据来源：高力国际（2013.11）共四十九页11甲级写字楼市场比较分析(fnx)南京与长三角主要城市甲级写字楼租金及空置率数据(shj)来源：高力国际（2013.11）长三角四个主要城市中，2012年南京甲级写字楼新增供给为0，新增吸纳约5万方，市场

4、存在一定发展空间。共四十九页长三角城市比较 - 宏观数据比较分析 - 甲级写字楼市场比较分析高力国际操作的相关案例楼宇经济相关知识(zh shi)分享对南京楼宇经济发展的展望共四十九页13上海长宁楼宇经济研究及重点地块(d kui)项目共四十九页14项目核心(hxn)问题Problems?问题(wnt)长宁区及周边区域写字楼市场现状、主要客户及 产业发展现状如何？如何承接产业外溢、促进产业升级，并满足产业发展派生的办公需求？长宁区商务楼宇聚集区的总体定位是什么？长宁区商务楼宇聚集区该如何进行合理的功能布局？长宁区发展楼宇经济应该采取哪些招商推广策略？共四十九页15主要(zhyo)研究方法及成果

5、主要研究方法经济环境研究长宁区区位条件分析区域主导产业比较研究上海市优质写字楼市场研究长宁区优质写字楼市场研究竞争区域比较研究目标客户群需求分析国际成功案例分析长宁区SWOT分析共四十九页16主要研究方法(fngf)及成果长宁CBD商务区核心价值提练品牌策略推广阶段及通路分析公关与媒体策略与高力国际合作区域租户策略营销工具类设计建议市场推广建议经济环境应对措施区位优势利用和条件改善建议区域主导产业定位及目标租户建议区域商务楼宇整体定位建议重点发展地块市场定位建议市场定位建议主要研究成果共四十九页17区域产业发展(fzhn)对写字楼市场影响分析示例需提升现有写字楼品质在商务区内扩建会展设施需在特

6、定地点开发部分特殊类型写字楼项目需强化工业园区写字楼产品对写字楼区域有便捷性及档次要求对商务区内的会展设施要求高向中山公园商业中心聚集，部分对LOFT等新型写字楼有一定要求偏向于工业园区写字楼可能的影响电子、信息服务产业现代物流会展旅游业各类生产性企业房地产业专业服务业贸易产业长宁主要产业分类优质办公楼主要客户共四十九页18应对措施(cush)建议示例1） 增强基础设施竞争力近期以完善基础设施为主，增强区域商务环境的综合竞争能力；2） 把握土地推出时间和上市体量近期适当控制商用土地推出节奏，以免土地流标，有损于区域的商务形象和土地基准地价(d ji)；3） 加强对宏观经济环境和房地产市场的实时

7、监控委托专业咨询机构定期提供宏观经济动向和房地产市场季度报告， 以及时准确了解经济环境和相关物业市场的变化；4）认准目标产业，强势营销根据目标产业客群的研究分析结果，提供优惠的税收政策和便捷的营商环境（如提供工商注册 一站式服务；加强政府机构的服务意识以改变传统的营商环境：如成立现代服务业办公室与办公楼产税大户直接对接， 提供政府政策和行政方面的一系列咨询和后续服务）；5）梳理区域内老旧商务楼，推动改造翻新工作经济环境不明朗的情况下不盲目推地，梳理老旧大楼的数据收集整理工作， 推动改造翻新的升级工作以此改变区域商务形象。（经典案例：Colliers独家租赁代理的高腾大厦通过翻新租金提升30%）

8、 20092011年市场上海经济增长放缓，商务需求减弱，部分行业存在发展机会 2012年左右上海及长宁整体商务市场有望好转2008年北美金融危机蔓延政府大力投入并推动基础设施建设中国经济发展迅速长宁区第三产业较为发达各区域争相出台产业扶持激励政策各区域争相出台产业扶持激励政策共四十九页19商务楼宇区域(qy)功能定位示例 虹桥(hn qio)临空经济园区 交通枢纽为核心的企业总部、研发中心 多渠道综合物流服务中心 郊区花园式写字楼区域 虹桥涉外贸易中心 上海西部核心写字楼聚集区 标志性涉外商务区 特色展会、贸易中心 中山公园商业中心 横跨二、三产业的信息服务中心 高度专业化商务区 数字化产业特

9、色商务集聚区 江苏路、延安路区域（中山公园周边区域） 次级商务区，主要吸引核心商务区分流客户 以高品质写字楼为特色的商务区共四十九页普陀区商务(shngw)楼宇市场发展定位研究项目共四十九页21项目核心(hxn)问题Problems?问题(wnt)普陀区及周边区域写字楼市场现状、主要客户及产业 发展现状如何？如何承接市区的产业外溢，尤其是高端服务业的非中心化趋势？如何承接长三角城市群的商务办公需求，服务长三角区域市场？如何提升本地的产业发展能级，满足地区产业发展而派生的 办公需求？普陀区商务楼宇聚集区的总体定位是什么？普陀区商务楼宇聚集区该如何进行合理的功能布局？普陀区发展楼宇经济应该采取哪些

10、招商推广策略？共四十九页22主要研究方法(fngf)及成果主要研究方法普陀区宏观经济环境研究普陀区区位条件分析区域主导产业比较研究上海市商务楼宇市场研究普陀区商务楼宇市场研究竞争区域比较研究成功案例借鉴共四十九页23主要研究方法(fngf)及成果普陀区产业发展定位普陀区商务楼宇发展定位普陀区优质商务楼宇打造策略建议普陀区商务楼宇招商及推广建议普陀区商务楼宇发展策略建议楼宇经济发展特点解析楼宇经济发展策略建议其他城市楼宇经济发展策略参考主要研究成果楼宇经济发展策略共四十九页24普陀区发展楼宇经济的解决途径(tjng)示例加强交通连接吸引人气培育(piy)商务环境突出贸易类方向其他产业可向长风集聚

11、长三角城市群生产性服务业的商务办公需求加强配套商业建设提升地区形象档次开发建设初期长三角生产服务中心上海西北公共活动中心大虹桥商务发展辐射大虹桥商务发展辐射长寿、中北提升楼盘品质，加强运营管理，吸引市区高端专业服务企业入驻真如城市副中心应发挥核心作用，成长为上海联络长三角的商务枢纽中环、长风的市场重点应放在总部型办公楼的开发，桃浦的重点在于服务物流、机械类企业的办公需求 解决途径 上海与长三角城市群的物流产业发展需求充分利用交通便捷的优势有条件的楼宇可进行翻修产业联动产业联动产业联动产业联动核心城区服务业产业外溢加强楼盘品质的提升尤其是甲级写字楼的开发共四十九页25普陀区产业发展(fzhn)定

12、位示例核心支柱产业的价值链延伸扩展领域产业导入区域产业发展支持配套商贸物流及其直接延伸产业包括贸易类企业、长三角制造型企业营销总部/销售总部、第三方物流、会展业、电子商务等细分产业高新技术产业和创意产业的培育包括电子信息服务、互联网、企业研发中心、工业设计、企业形象设计、服装设计、广告策划等细分行业完善专业服务业的配套支持功能包括金融服务业、物流信息服务后台、金融数据处理后台、法律顾问、财务顾问、评估咨询等细分产业普陀区地处上海市西北门户，发展面向江浙地区企业的产业经济具有良好的区位优势，应该利用这一优势，打造一个中小企业走向国际市场的平台配套的跟进：行业协会、产业投资基金的设立、私募股权基金

13、和风险投资基金的配套（面向江浙企业，这一点是比较具有吸引力的）共四十九页26普陀区发展楼宇经济(jngj)策略建议示例充分利用国际租赁中介公司的平台作用，增强面向外资企业的招商能力本土企业在国际招商方面缺乏成熟的平台，而各家国际知名中介机构一般都拥有成熟的国际招商经验和良好的国际客户资源；利用这些公司作为招商平台，有助于引进更多跨国公司和国际知名企业；以下两个同位于淮海中路商圈内的相邻项目(xingm)的招商状况，充分体现了国际中介机构在面向外资企业招商方面的优势。新茂大厦通过国际中介机构代理招商，目前入驻的财富500强企业有2家，另有多家行业知名的专业服务机构入驻，如著名的建筑设计公司Gen

14、sler世纪巴士大厦业主自主招商，入驻企业中顶级、行业领先客户较少，整体整体档次不高世纪巴士大厦新茂大厦共四十九页27发展(fzhn)楼宇经济主要招商措施建议示例主要措施税费减免补贴措施产业配套服务的完善招商团队的建设楼宇管理信息系统的建立针对特定产业（如软件开发、创意产业等）给予税费减免的优惠；或者针对特定企业类型（如区域总部、研发中心(zhngxn)）给予财政的奖励和扶持给予管理人员奖励实行租税联动措施，根据企业的纳税额给予租金的返还或补贴具体内容引进银行、信托、风险投资基金和私募股权投资基金等金融机构利用区级财政，设立产业扶持基金或创业投资基金引进行业协会和认证协会，定期举办各种专业研讨

15、会、行业协会论坛，促进企业间 交流，和上下游企业间的沟通引进专业服务机构，为企业注册、申请资质认证、产品认证提供便利建立区、街道协同合作的招商团队根据引进项目特点，给予招商人员和社会中介机构进行奖励解决区域招商和业主招商之间可能存在的利益冲突定期培训招商人员，提升招商团队的整体水平建立区域楼宇信息管理系统，精确把握区域楼宇经济发展状况定期回访企业、业主，对信息系统进行及时更新共四十九页长三角城市比较 - 宏观数据比较分析(fnx) - 甲级写字楼市场比较分析高力国际操作的相关案例楼宇经济相关知识分享对南京楼宇经济发展的展望共四十九页29楼宇经济(jngj)基本概念和特点楼宇经济概念楼宇经济是指

16、以商务楼宇为载体，通过开发、出售或者出租商务楼宇，招商引资，创造持续稳定的税源，并带动区域经济发展，提升商业档次和聚集度、增加就业楼宇经济特点占地面积少，集约度高，产值效益大以现代服务业为主导，产业附加值高，知识含量高产业集聚能力强，具有产业集聚、人才集聚、信息集聚和资金集聚等功能，从而形成显著(xinzh)的财富效应 辐射和带动作用强，能带动楼宇自身及周边地区的商业、会展、旅游、文化娱乐、休闲和餐饮业等发展，加快核心商圈形成，提升区域价值 共四十九页30楼宇经济(jngj)发展的基础条件便利的交通条件2良好的区位形象3高素质人才储备4所在城市具有较好的区域辐射能力和影响力6具备一定商务氛围和

17、商务配套5较好的产业基础；尤其是第三产业的发展基础1 共四十九页31商务(shngw)楼宇与产业经济发展主要承载产业专业服务业高新技术产业服务外包产业文化创意产业生产性服务业产业细分会计师事务所律师事务所建筑设计师专业咨询机构各类中介机构软件开发IC设计互联网生物医药新材料新能源企业研发部门IT服务外包呼叫中心金融业信息后台物流业信息后台数据处理中心建筑设计工业设计动漫游戏开发时尚设计广告传媒出版印刷贸易公司生产企业销售分支企业品牌运营分支会展业物流业现代服务业是楼宇经济发展的核心驱动力现代服务业具有专业化程度高、知识和技术含量高、产业附加值高这“三高”的特点根据我们的经验，楼宇经济所面向的产

18、业类型包括： 1）专业服务业、2）高新技术产业、3）服务外包产业、4）文化(wnhu)创意产业、5）生产性服务业这几大类型共四十九页32楼宇经济(jngj)的效益 改善投资环境，提升城市的品位和档次拓展城区发展空间，培育新的经济增长点促进现代服务业发展，加快经济结构调整共四十九页33楼宇经济产业(chny)发展模式（1）产业龙头驱动型上海浦东陆家嘴陆家嘴在开发初期，即明确提出了金融主题的定位；而当地政府在开发初期也不遗余力的推进针对金融机构的招商工作，并且成功的引进了中国银行、太平洋保险、国家开发银行、建设银行、招商银行等多家大型金融机构在陆家嘴兴建总部大楼这些机构的入驻提升了区域形象，并产生

19、了巨大的聚集效应，从而也带动许多跨国企业和外资金融机构的入驻从某种意义上说，陆家嘴自身的特殊地位使其楼宇经济发展模式具有不可复制性；但其这种通过(tnggu)先引进品牌龙头企业的总部，形成聚集效应之后，再进一步提升区域价值和形象的作法，却是各地区发展楼宇经济争相效仿的一种策略建设银行大厦国家开发大厦汇丰银行大厦招商银行大厦中国银行大厦上海银行大厦太平洋保险大厦交通银行大厦共四十九页34楼宇经济产业发展(fzhn)模式（2）高校/人才驱动模式北京清华科技园楼宇经济具有知识含量高，人才要求高的特点；因此，依托高校的人才优势，以及知名重点大学的品牌优势，打造区域商务楼宇经济，成为许多地区选择的一种(

20、y zhn)重要模式；这种在大学城中打造的商务楼宇项目，往往对高新技术产业能够产生比较强的吸引力位于北京海淀区的清华科技园，便是这种商务楼宇形态的典型代表清华大学北京航空航天大学北京大学清华科技园微软中国总部谷歌中国总部清华紫光总部搜狐总部共四十九页35楼宇经济产业发展(fzhn)模式（3）商贸聚集模式虹桥开发区贸易会展、专业商贸城是我国过去几十年发展外向型经济的一种重要(zhngyo)手段，如广州的广交会、义乌的小商品城便是这种经济模式典型代表贸易会展中心或者商贸城都能够有效的聚集大量的国内外商家，有效的带动贸易企业、物流企业、生产性服务业以及一些生产企业营销和销售中心对于商务楼宇的需求；位

21、于上海虹桥开发区内的上海世贸商城、上海国际展览中心对于该区域楼宇经济发展的驱动作用便是一个典型的代表东银中心上海世贸商城上海国际展览中心万都中心虹桥上海城上海国际贸易中心远东国际中心共四十九页36楼宇经济载体的打造（1）卢湾区楼宇开发(kif)特点借鉴卢湾区在开发区域(qy)楼宇经济的过程中，非常重视开发商品质，引进了多家“长期战略投资”开发商淮海中路商圈从1998年左右开始开发，目前已经成为上海三大核心商圈之一在开发的初期，卢湾区政府非常注重引进品牌形象较好、且注重长期效益的港资/外资开发商；这些开发商开发的项目注重品牌形象、实行专业化物业管理，并且都是整体持有出租的项目中环广场新茂大厦香港

22、新世界广场香港广场企业天地项目照片开发商香港新鸿基集团新加坡凯德置地香港新世界香港丽新集团香港瑞安集团建成时间1999年2005年2002年1998年2004年租售类型整体持有出租整体持有出租整体持有出租整体持有出租整体持有出租档次甲级甲级甲级甲级甲级物业管理公司上海启胜物业高力国际物业香港新世界物业香港广场物业瑞安广场物业共四十九页37楼宇经济载体(zit)的打造（2）优质商务楼宇必须具备的基本条件具备一定(ydng)的品牌号召力硬件设计具备一定前瞻性产权集中能实现统一管理具备良好的国际招商能力这些成功的因素对开发商的资金运作能力和项目运营能力都提出了很高的要求除了良好的区位、交通条件，以及

23、完善的商务配套之外，我们认为卢湾区楼宇经济发展之所以能够取得成功，还得益于以下几点因素：共四十九页38楼宇经济(jngj)载体的打造（3）长期战略开发的重要性提升区域形象，实现楼宇经济跨越式发展，需要当地政府与具有长期投资战略的成熟开发商的合作开发优质商务(shngw)楼宇要求开发商具有长期投资的战略，并且具备较强资金运作能力和项目运营能力；卢湾区政府正式通过引进能够长期持有运营商务(shngw)楼宇项目，并且具有丰富的优质商务(shngw)楼宇运营经验的港资/外资房地产开发商，实现了区域形象和档次的快速提升大多数本土开发企业受资金和经验的限制，往往做不到这一点，这也是地方政府发展楼宇经济需要

24、注意的问题短期投资开发商长期战略投资开发商资金充裕，能够承受较长投资回收期的压力具备一定的甲级写字楼运营管理经验愿意长期持有项目，以获得稳定的现金流，并获得资本增值收益持有型物业能够为开发商带来，长期稳定的现金流，但项目投资回收期较长资金周转压力较大高端项目的运作经验仍有待进一步加强期望通过项目散卖出售，快速退出投资，获得短期收益，并投入新项目开发当前市场环境下，短期收益都比较高；但在市场环境发生变化的情况下，也面临再投资风险共四十九页39楼宇经济发展策略参考(cnko)财政税收鼓励财政税收的鼓励是地方政府鼓励某些特定产业，发展楼宇经济的一种最常见的手段，财政税收常见鼓励措施经常包含以下集中形

25、式：写字楼租金返还或补贴针对特定行业（如金融、文化等）或者特定企业形态（如企业总部），给予(jy)政府财政直接补助降低营业税或者企业所得税给予融资便利，或者直接给与融资支持（如针对某些特定行业，以财政或者其他形式，设立产业投资基金）给予企业管理人员奖励地区相关政策要点上海市徐汇区对需特殊扶持的、规模较大的国内外知名企业、地区公司总部等，采取“一事一议”的方式，给予特定的政策扶持，激发企业入驻的积极性。将产业扶持资金、特定事项扶持资金和贴息资金等财政性资金的重点投向，进一步向楼宇经济聚集 加大对符合本区功能定位和产业导向的现代服务业、高新技术产业的政策扶持力度。主要是对入驻导向性产业企业相对集中

26、、行业特色明显的楼宇业主给予财政扶持。对通过降低租金吸引大企业（集团）入驻的楼宇业主，由区财力进行租金补贴杭州市对新引进的总部企业，根据注册资本的大小，给予一次性资金补助重点鼓励信息产业、文化产业、物流产业、和金融产业，对入驻相关企业给予财政补贴对总部企业的管理人员给予购房补贴对动漫企业降低营业税税率对创业投资企业给予部分未退出的投资金额给予企业所得税抵扣的特殊政策共四十九页40楼宇经济发展(fzhn)策略参考加强招商工作为发展区域楼宇经济，地方政府在招商工作上实行一些积极的措施，这些措施包括：针对招商人员(rnyun)和中介机构设立招商工作的奖励基金积极争取实现入区企业税收落地工作优先保证总

27、部企业用地以区政府为单位，实行区域整体推广招商地区相关政策要点上海市徐汇区对因加大招商力度，收入超额完成而引起的街道、镇预算调整，列入政策性调整因素；实行区和街道、镇两级财力分享机制在各街道、镇招商分中心设立区招商代表。楼宇招商由街道、镇一名负责人牵头，形成“一楼一团队”的楼宇招商格局培养职业化的团队，提高招商水平，并引入楼宇招商竞争机制建立区与街道、镇两级奖励机制，积极鼓励社会中介招商；设立楼宇招商奖励资金；积极鼓励楼宇业主与该区联合开展招商杭州市有限保证总部企业用地共四十九页41楼宇经济发展策略(cl)参考其他措施地区相关政策要点上海市徐汇区出台了徐汇区关于加快发展现代服务业的若干意见在区招商中心内建立全区商务楼宇资源信息平台进一步推进政府工作的流程再造，使办事程序更加人性化、责任更加清晰化上海市闸北区制定了甲级写字楼标准规范杭州市出台了加快总部经济发展意见成立楼宇经济领导小组各地方政府为促进楼宇经济发展所开展的工作还包括：制定产业发展鼓励政策改进政府工作流程，提高政府服务水平加大区域建设投入，完善配套服务成立专门服务机构，如“区楼宇经济办公室”构建区域楼宇信息系统，更有效的管理地区楼宇制定楼宇等级认证(rnzhng)标准体系共四十九页长三角城市比较 - 宏观数据比较分析 - 甲级写字楼市场比较分析高力