中国房价问题的宏观分析2资料(共11页)

1、 中国(zhn u)高房价问题的分析 由于我是一个建筑专业的在读大学生，又是一个经济学的爱好者。我对中国的房地产行业与房价一直都有关注。大约从2000年左右中国的房价就开始一路狂奔，一路看涨，直到2014年。在最近几个月一些城市(chngsh)的房价开始减缓，甚至有些下跌。 对于中国房价上涨的原因，不同的人有不同的看法，当然(dngrn)肯定是很多的因素造成的。我个人觉得下面这几个原因是最主要的。我们都知道我国是一个人口大国，特别是农村人口。随着城市化的加快，越来越多的农村人向城市转移，使得城市住房的需求增加，从而带动了城市房价的上涨。特别是很多的大学生，由于在一线城市的发展机会相对于其他的三

2、四线城市来说更大。所以，当他们大学毕业时，他们就会留在他们所在的上学的城市里，工作买房。这在一定程度上也会带动房价的上涨。人们的生活水平的提高，从而增加了人们对住房的需求。在城市里一般人们都喜欢在市中心区域购房或超前购房。这样的话会导致市中心的住房紧张，无法满足需求，供不应求而导致房价上涨，同时又带动周边的房价上涨。由于看到房产行业的前景，一些人开始投资在房产上，他们组成炒房团体，聚集大量的空房，抬高房价。甚至一些市民也跟着炒房，由于受益丰厚，从而带动了周围的其他人跟着炒。房价越高炒的人越多，炒的人 越多又带动了更多的人进来。而政府在这方面又没有什么有效的法律来制约。房地产开发商故意哄抬价格。

3、他们利用商业手段，故意制造房源紧缺(jn qu)的假象，使买房者迅速买房。开发商便借此哄抬价格。他们的手段多种多样，目的都是让更多地人来买便借此抬价。物价上涨也是房价上涨的一个主要的原因。土地的价格过高。或许房价并不一定是由于土地价格过高而引起的，但高房价确实推动(tu dng)了土地的价格。反过来高的土地价格有使得房价上涨政府(zhngf)的调控并没有能起到作用，相反有一些调控反而促使了房价的上涨。就目前来看政府的调控好像一点都没有起到作用。市场的均衡是由供求决定的，就目前中国的房源数量来说，供给是完全可以满足需求的。但房价还是在上涨，在很大的因素上都是人为的操作。 房价过高又会带来很多的危

4、害。其中最主要的有。过多的 HYPERLINK /search?word=社会资源&fr=qb_search_exp&ie=utf8 社会资源投向 HYPERLINK /search?word=房地产业&fr=qb_search_exp&ie=utf8 房地产业导致我国金融机构潜在的风险越来越大。大城市中国过高的房价极大的提高了这些城市的商务成本，间接的削弱了这些城市的综合竞争力。目前我国资金还不十分宽裕，国有企业改革、 HYPERLINK /search?word=产业结构&fr=qb_search_exp&ie=utf8 产业结构调整、 HYPERLINK /search?word=基础设

5、施建设&fr=qb_search_exp&ie=utf8 基础设施建设、解决就业问题等都需要大量资金投入，如果过多的资金投在 HYPERLINK /search?word=房地产业&fr=qb_search_exp&ie=utf8 房地产业，而使工农业发展得不到必要的资金支持， HYPERLINK /search?word=中小企业贷款&fr=qb_search_exp&ie=utf8 中小企业贷款难问题得不到解决，将会对我国经济持续稳定增长带来不利影响。过高房价形成的重要原因是投资性购房比例过高，不恰当的抬高了房价，而是真正想改善住房的居民望楼兴叹。我国大城市中房价过高，会引发中城区空楼现象

6、严重。这对于市区繁荣，商业 HYPERLINK /search?word=业态&fr=qb_search_exp&ie=utf8 业态都将带来不利影响。过高房价使得购房者承受过多的 HYPERLINK /search?word=按揭贷款&fr=qb_search_exp&ie=utf8 按揭贷款。目前 HYPERLINK /search?word=按揭贷款&fr=qb_search_exp&ie=utf8 按揭贷款最多可达八成，期限最长30年。以购买一套130平方米、单价为7000元的住房为例，按揭贷款要达到60至70万，月均还款超过5000元，目前利率较低，还能够承受，未来几十年内，一旦物价

7、走高导致利率上升，个人还款会出现较大风险。而且过高的“供楼”负担，影响了这部分居民的后续消费能力，这对于我国 HYPERLINK /search?word=扩大内需&fr=qb_search_exp&ie=utf8 扩大内需，增加消费，治理通缩会带来不利影响。 接下来我们来看一下近五年中国的一些(yxi)一二线城市的房价走势。从上表可知，2008年到2010年北京(bi jn)的房价在这五个城市中是处于领先地位，然后是上海。2010年3月到2011年12月上海的房价最高，2011年到现在又是北京的房价最高。这是2014年一月份最新的全国(qun u)房价前50名，北京还是居于榜首，而南方城市厦

8、门迎头赶来位于第四的位置上。据排行榜可知，1月全国城市房价排行榜前10名分别(fnbi)是北京、上海、深圳、厦门、三亚、温州、杭州、广州、南京、天津。福州房价以14066元/平方米，位居(wi j)全国第11，同比上涨15.48%。厦门的同比涨幅高达18.94%。很多人都感叹房价太高买不起房。但你越不买它就涨得越高。由于房价的过高，影响着市场的发展。需然我们现在搞的主要是市场经济，但在高房价所带来的一系列问题下，国家不得不做出一些有力的控制。近几年国家出台了很多的政策来调控房价，但是越调越高。那接下来让我们来看一下近几年国家的调控政策。2006.5.24关于切实稳定住房价格的通知 关于做好稳定

9、住房价格工作的意见。内容：1.严格土地管理，清理闲置土地：对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。2.调整土地转让环节：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。3.明确受惠住房标准，合理引导住房与消费：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米

10、以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 2006.6.30国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房(zhfng)供应结构稳定住房价格意见的通知（国十五条）。具体内容：1.调整(tiozhng)住房供应结构。2.调整(tiozhng)住房转让环节营业税。3. 严格房地产开发信贷条件。4.调整消费信贷政策。 5.再次加大力度清理闲置土地。 2007.9.27人民银行和银监会通知加强商业性房地产信贷管理2007.12.5中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知2008.12.20国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 2009.

11、12.17关于进一步加强土地出让收支管理的通知。2009.12.20关于调整个人住房转让营业税政策的通知 2010.4.17国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条）。2010.6.4关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知。2011.1.26（国务院办公厅关于(guny)进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知）。 2011.1.27关于调整个人住房转让营业税政策(zhngc)的通知。2013年国五条的出台(ch ti)。2013年2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。主要内容有（一）完善稳定房价工作责任制。（二）

12、坚决抑制投机投资性购房。（三）增加普通商品住房及用地供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。（五）加强市场监管。国家在房价的调控上花了很多的功夫，出了很多的力。但在整体上又并没有能取得好的效果。这其中的原因是很多的。 第一件事情就是要加大 HYPERLINK /search?word=保障性住房&fr=qb_search_exp&ie=utf8 保障性住房建设力度，加快 HYPERLINK /search?word=棚户区&fr=qb_search_exp&ie=utf8 棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。第二，要鼓励居民购买自住房和改善性用房。但与此同时

13、，要采取措施抑制投机。中国的国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则，特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设。第三，要运用好税收、差别利率以及 HYPERLINK /search?word=土地政策&fr=qb_search_exp&ie=utf8 土地政策等 HYPERLINK /search?word=经济杠杆&fr=qb_search_exp&ie=utf8 经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。第四，要维护 HYPERLINK /search?word=房地产市场&fr=qb_search_exp&ie=utf8 房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规

14、的行为。我觉得只要政府有决心解决这个问题，而且不是头痛医头、脚痛医脚，而是经过深入 HYPERLINK /search?word=调查研究&fr=qb_search_exp&ie=utf8 调查研究，统筹考虑各方面的情况，制定长远的规划和政策，使我国的房地产有一个稳定发展的局面，这是可以做到的。”很多人都说中国的房地产是泡沫经济，关于这个问题，人们(rn men)就会联想到20世纪的日本。他们在战后经济飞速发展，特别是当时的房产事业。美国知名杂志福布斯评比出了世界(shji)7大近在眼前的金融泡沫，我国的房地产市场赫然列在第二位。然而，在国内一些经济学家中和房地产业界，对房地产是否(sh fu

15、)有泡沫存在着巨大争议。中国房地产是否存在泡沫？答案应该是肯定的。首先，居民收入与购房能力比已远远超过警戒线。目前国际上公认的家庭年收入与购房合理比例为16，超过这个比例就说明房价已高，也意味着产生了泡沫，但我国已经远远超过了1:1020，深圳则高达1:36，这无疑证明我国房地产存在巨大的泡沫。其次，购房群体贷款比例和额度的大幅增加进一步验证了泡沫的增大。在2005年以前，购房人群中接近70%是一次性付款或短期贷款。目前的一项调查统计表明，包括投资和投机购房在内的购房群体中，一次性付款只有10%，90%是通过银行贷款按揭买房。这一数字变化说明，这是房地产炒作和泡沫增长的一个明显信号。其中一些购

16、房者并非仅仅是为了满足自身居住，而是为了投资或投机炒房购买多套住房，而本又没有那么多资金，只能靠银行按揭，一旦房价大跌，他们将血本无归。这种情况，与美国次贷危机爆发颇为相似。第三，调控政策频频出台说明决策层意在挤掉房地产泡沫。试想，如果我国的房地产是健康的，房价是正常的，国务院就不会在去年12月14日国务院常务会上释放调控信号，而后国家六部委也不会出台“国十一条”。这表明，房地产泡沫存在的危险性已引起高层关注。中国的房产(fngchn)确实是存在泡沫的，但是是否会发生像日本房地产泡沫一样的情况，现在下结论还言之过早。当前，在一线城市和部分二线城市，房地产价格确实存在一些泡沫，但在政府的宏观调控决策之下，泡沫膨胀的可能性较小。中国和日本20世纪末期的现象有某些相似之处，吸取日本的经验教训对于我们解决房地产市场(shchng)过热的问题是必要的。从2014年1月到现在，大多的城市房价开始下滑。这是否会引起中国的房价会整体的下滑。这是由很多因素(yn s)决定的。下面来看一下北京从1月份到6月份的房价走势。从表中可知从3月起房价开始大幅度下滑，或许，在今后的几个月也会有大幅度的下滑趋势。对于(duy)我个人来讲当然很想房价能有一个大部分人都能接受的位置。我觉得对于房地产