房地产估价基本知识（共60页）

1、 房地产估价 单元一 房地产估价基础知识主要内容房地产的概念及特点房地产的类型房地产价格的概念和类型房地产估价机构的组成房地产估价的概念学习目的1了解房地产的类型合肥局部房地产价格情况2熟悉 房地产价格的含义房地产评估机构的构成与组建3掌握房地产的概念房地产估价的概念能力要求会调查和分析房地产市场；根据影响房地产价格的因素会判断房地产市场的走势；会判定某一案例符合的估价原则。 任务1 认识房地产1.何为房地产？2.房地产有什么特征？3.房地产有何用途？房地产(Real Estate)：房产与地产的合称， 即土地、建筑物、构筑物及其地上定着物。1.土地：从地下到地表上空的所有空间。一、房地产的概

2、念土地按所处的状态不同，可分为生地、毛地和熟地。归谁所有？可以用几年？年限多长由什么来决定？生地是指不具备城市基础设施的土地。毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。 2.建筑物建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等）等组成的整体物。3.构筑物构筑物：一般是指人们不直接在其内进行生产和生活活动的建筑，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、挡土墙、蓄水池和囤仓等。 4. 其他定着物其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物

3、的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。二. 特征经济属性商品属性保值增值性宏观调控性自然属性物理特性固定性不可移动寿命长久性异质性有限性另外：用途多样性、相互影响性、易受限制性、难以变现性、价值高大性三、房地产的类型1. 按房地产开发程度划分-可分为土地、在建工程和建成后的物业2. 按用途来划分3. 按是否产生收益来划分 收益型与非收益型4. 按使用方式来划分-可分为自用型和投资型（出租、出售、营业）按房地产的用途来划分公寓、住宅、别墅写字楼购物中心、娱乐中心、宾馆工业厂房特殊用途的房地产任务2 认识房地产价格1.什么是房地产价格？2.房地产价格是如

4、何形成的？3.房地产价格都有哪些？4.影响房地产价格的因素有哪些？一、房地产价格的概念价格：商品价值的货币表现。价值是商品在形成 过程中所消耗的全部社会必要劳动。房地产价格：房地产价值的货币表现，指房地产在开发、建设、经营过程中，所消耗的全部社会必要劳动而形成的价值与土地使用权价格综合的货币表现。双重实体价格： 1. 房屋建筑物价格与土地价格的结合体。建筑材料的价格与土地的价格都会影响到房地产的价格。 2. 房地产开发、建设所耗费的社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。二、房地产价格的形成条件1. 房地产的有用性-使用价值或效用 -指房地产能满足人们的某种需要或欲望2. 房地

5、产的稀缺性3. 房地产的有效需求 -有购买能力支持的需要，不是有价无市，不但愿意购买而且有钱。三、房地产价格的类型 （一）按房地产价格形成原因（成因）不同划分1. 市场价格2. 成交价格3. 理论价格4. 公开市场价值5. 评估价格(二)政府对价格管理或干预的程度有关来划分1.市场调节价2.政府指导价3.政府定价(三)按房地产权属划分 1. 所有权价格2. 使用权价格3.其他权益的价格(四)按使用目的不同划分买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值(五)按房地产公共价格管理划分1. 基准地价2. 标定地价3. 房屋重置价格(六)按房地产交易方式来划分拍卖价格、招标价格、

6、协议价格(七)按商品房销售中出现的价格划分 1. 起价 2. 标价 3. 成交价 4. 均价(八)按房地产的表示单位划分 总价格、单位价格、楼面地价 (九)按估价方法划分 1. 收益价格：指采用收益法评估出的房 地产价格 2. 比准价格：指采用市场比较法评估出的房地产价格 3. 积算价格（成本价格）：采用成本法评估出的房地产价格 (十)按房地产拍卖中出现的价格划分1. 保留价2. 起拍价3. 应价4. 成交价 (十一)按付款方式不同而形成的价格划分 1. 实际价格 2. 名义价格(十二)按房屋的存在形式划分 现货价格（现房价格）和期货价格（期房价格） 现货价格期货价格储存费用(十三)按照房地产

7、的存在形态划分土地价格、建筑物价格、房地价格 四、影响房地产价格的因素 社会氛围 周边环境 个体特质 人口密度/人口构成地段位置经济发展规模/速度交通条件地质/地势/地形产业结构/布局基础设施造型/结构物价水平配套设施设备/材料 政治/法律/政策景观工艺/质量习 惯周边同类房地产数量/价格层次/朝向/光照、通风/管理/服务任务3 熟悉房地产估价原则知识目标：让学生了解房地产估价原则的概念 认识遵循房地产估价原则的理由 掌握房地产估价五大原则能力目标：会判断某一案例符合的估价原则 教学目标教学重点：估价时点原则教学难点：房地产估价原则的判断 重点难点导入语 房地产估价，毫无疑问应当做到客观、公正

8、、科学、合理。而要做到这些，就必需遵循房地产价格形成运动的客观规律。房地产估价人员运用自己对房地产价格形成运动客观规律性的认识与掌握，通过评估活动，把房地产的内在价格反映出来。房地产估价原则：-人们在对房地产估价的反复实践和理论探索中，逐步认识了房地产价格形成运动的客观规律，并总结了一些简明扼要的在估价中应当遵守的法则、标准或应注意的问题。 估价人员应正确地理解房地产估价原则，并以此作为行动的指南。一、合法原则-前提条件某宗房产位于小区入口处的第一层，规划限定为居住用途，但因为它靠近路边，适合于商业用途，在交易评估过程中，一专业评估人员便以商住用途评估其单位价格为15000元/m2，请问是否可

9、行？合法原则定义：指房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产，即合法产权、合法使用、合法处分的房地产。1. 合法产权-以房地产属权证书和有关证件为依据土地：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利使用证。房屋：房屋所有权证/房屋共有权证/房屋他项权证统一的房地产权证书：房地产权证/房地产共有权证、房地产他项权证注：临时建筑，违章建筑，产权有争议的房地产，无产权、部分产权和共有产权房地产，划拨性质、集体性质土地的估价。2. 合法使用-以城市规划/土地用途管制等为依据 房地产估价必须依法进行，即遵循国家和所在地区政府的有关法律、法规、政策和城市土地利用

10、规划。如城市规划规定了土地的用途、容积率、覆盖率、建筑高度与建筑风格（特别是旅游城市）等，那么房地产估价就必须在房地产的使用符合这些限制的范围内进行。3. 合法处分：应以法律、法规或合同允许的处分方式为依据。4. 其他方面：如评估出的价格必须符合国家的价格政策，如房改售房，政府定价房，经济适用房。 2003年7月，苍南金乡住户金某以自有的一间产权房屋向银行申请抵押贷款，房屋经专业人员评估为60万元，金某获得了30万元贷款额，贷款期限定为2年。但到2005年的7月份，金某却以家中无钱拒绝还款，银行便申请给予房屋拍卖，而拍卖所得才12万元，后经市场调查，这样一间房屋在当地当时最高价格也就15万元左

11、右，而2003年7月价格还不到15万元。原来当时评估此房屋的评估人员为金某的亲戚。二、公平原则 公正性原则指房地产估价人员必须站在公正的立场上，遵循房地产价格形成理论及其运动规律，并运用科学方法，实事求是地对评估标的物评估出一个客观的科学的合理的价格。原因：一是房地产估价人员是有主观意识的，这种主观意识会影响估价的结论；若估价人员不能廉洁奉公，就偏袒一方，而使另一方受到损害。二是房地产是大商品，价值额大，稍微偏一点，就会使有关经济主体蒙受巨大的经济损失。三.最高最佳使用原则 土地估价的原则又称最优使用原则、最佳效益原则，指在合法的前提下，以待估房地产最有效使用的方式为估价基础进行估价。 某处房

12、地产，城市规划规定既可作商业用途，也可做住宅用途，如果作商业用途能够取得最大的收益，则估价时以假定为商业用途使用为前提，反之则以作为住宅用途为前提。这一原则是房地产交易竞争的结果。(一)最高最佳使用原则具体包括3个方面：1. 法律许可范围内最佳的用途 -选择能最大限度发挥房地产效用的用途2. 均衡原理：最佳规模、最佳集约度3.适合原则：以房地产整体对外部环境是否保持均衡，来判断其最有效使用。(二)用最高最佳使用原则来选择估价对象1.保持现状前提2.重新利用前提3.转换用途前提4.装修改造前提5.上述情形的某种组合，最常见：第2种和第3种(三)寻找最高最佳使用的方法 -是先尽可能地设想出各种潜在

13、的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：1.法律上的许可性;2.技术上的可能性：建筑材料性能，施工技术;3.经济上的可行性;4.能否使估价对象的价值最大。在同一市场上，对于两种或两种以上价格不等而效用相等或效用可相互替代的商品，人们总是选择价格偏低的；当价格相同时，人们又总是选择效用较大的。这样可使相互替代的商品的价格趋于一致。四、替代原则在评估一宗房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产价格存在，则可依据此原则推断出估价对象房地产的价格。 替代原则成为房地产估价方法市场比较法的理论基础。 五、估价时点原则 估价时点：也称估价期日，指估价对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、

14、日表示。要把不同时间的比较实例的价格都修正到某个标准时间，即以估价期日为标准时间，这样，这些实例才能作为等价的替代物，即可比。确立估价期日原则的意义在于：估价期日是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。 一般将估价人员执行现场查戡的日期定为估价期日，或因特殊需要将其他日期指定为估价期日。估价作业日期：是正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。 估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场情况的关系：估价时点估价对象状况 房地产市场状况 过去过去过去现在过去现在现在未来未来未来未来估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况过去（回顾性估价）未来（预测性估价）估价对象状况及

15、房地产市场状况均为估价时点（未来）时的状况估价时点估价对象状况为过去某个时点时的状况，房地产市场状况为估价时点（现在）时的状况估价对象为历史状况现在估价对象为现时状况估价对象为未来状况估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（现在）时的状况估价对象状况为未来某个时点时的状况，房地产市场状况为估价时点（现在）时的状况案例：某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和

16、期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/.请问：估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?错误有：应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。本模块小结合法原则公平原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则任务4 熟悉房地产估价机构 房地产估价机构的概念 房地产估价机构的设立 房地产估价机构的组织结构 房地产估价专业人员相关要求 一、

17、房地产估价机构1.概念：是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。 条件等级注册资本 专职注册房地产估价师数量 业绩 温州地区一级200万以上120万以上15名以上50万m2 /年25万m2/年0二级100万以上60万以上8名以上30万m2 /年15万m2/年2三级50万以上30万以上3名以上8万m2 /年3万m2/年9暂三级成立一年内19各资质等级房地产估价机构的条件 申请核定房地产估价机构资质等级，应当如实向资质许可机关提交下列材料：1）房地产估价机构资质等级申请表；2）房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件；3）营业执照正、副本复印件（加盖申报机构公章）；4）出资证明复印件；5）法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件；6）专职注册房地产估价师证明；7）固定经营服务场所的证明；8）经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协