佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产课件

1、佛山“三旧”项目拓展经验交流_30PPT_XX年_龙光地产2022/7/23佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产 目录导入语 一、旧改政策解读 1、“三旧”改造范畴 2、政府层面自身要求科学规划，统筹推进“三旧”改造 3、“三旧”改造主要操作模式 4、“三旧”改造政策扶持 二、佛山旧改研究及实例 1、佛山主要旧改进展与规划 2、房地产开发获取土地方式 3、与村集体旧改合作模式简述 4、以集体用地旧改合作项目为例的介入基本流程 5、村集体建设用地完善土地手续需注意的事项 6、禅城集体用地旧改合作项目税费说明 7、税金规避 三、提炼：旧改项目拓展关注重点 佛山“三旧”项目拓展经验交

2、流30PPTXX年龙光地产佛山市作为全省“三旧”改造试点示范市，从2007年开始即在全市大力推进旧城镇、旧厂房、旧村居的“三旧”改造工作，目前已取得一定经验并得到了全面铺开。政府出台了一系列有助于开展三旧改造相关政策文件及优惠措施，使各旧改项目具备了操作相对灵活、流程简化、财政扶持、原主体改造意愿强烈、待整治存量大等特点，亦给开发商通过三旧改造方式取得房地产开发项目提供了契机，增加了开发商获取项目的途径。该报告从对政府相关政策文件的解读、佛山旧改项目实操两个方面进行结合分析，提炼出在 “三旧”项目拓展中应该关注的重点，引发思考，希望能有所借鉴。导入语：佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX

3、年龙光地产一、旧改政策解读佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产1、“三旧”改造范畴 城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地； 须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地； 布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄； 城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域； 其它经区级或以上人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。 布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；产业“退二进三”企业的工业用地； 国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现

4、代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地； 因城乡规划已调整为商服用地或其他用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）； 国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“村居整治”工程的村；佛山市增加部分：省78号文：佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展。政府将从简化手续、提高效率、加大资金支持力度等方面为“三旧”改造提供良好的环境。政府开展了三旧用地的摸底工作，通过统筹产业发展，加快商贸、物流等现代产业货公益事业的建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境。依据三旧改造规划，政府制定年度实施计划，

5、明确改造的规模、地块和时序，并纳入城乡规划年度实施计划。涉及新增建设用地的，将纳入土地利用年度计划，依法办理农用地转用或按照城乡建设用地增减挂钩政策规定办理。2、政府层面自身要求科学规划，统筹推进“三旧”改造佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产3、“三旧”改造主要操作模式模式一：村集体经济主导,自筹资金进行改造代表案例：石梁村项目村方主导自行对其土地进行整合和改造，通过保留或改变原土地性质和功能进行改造开发。有的村自己成立房地产公司进行房地产开发。佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产模式二：政府主导、划定改造范围、引入开发商进行改造开发代表案例：祖庙东华里片区改

6、造项目、澜石片区旧城改造项目2007年，政府出台祖庙东华里片区控制性规划等规划文件，由香港瑞安公司投资改造。政府负责征地拆迁和文物保护等工作，最大限度保证和维护被拆迁人合法权益，维护历史文化街区风貌；通过挂牌交易引入市场资金实现该片区的整体更新改造。2009年12月30日、2010年2月22日，通过设置竞买人条件，政府将澜石片区旧改整体捆绑挂牌出售，交由旧改经验丰富、大型城市综合体项目运营经验领先的香港新鸿基地产开发。佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产模式三：开发商与村集体主导、合作开发模式代表案例：石头村滨海御庭项目2006年，石头村实施旧村改造，整合属下8个经济社200多

7、亩土地，以土地入股，引入发展商合作开发滨海御庭项目。采取拆旧建新的方式，将集体土地转为国有土地，新建成的房屋可以上市流通。对拆迁的村民，实行按房屋面积11置换，同时实行由村委会为村民代交物业管理费，并向每户村民提供一个车位等优惠，得到了村民的支持。目前，滨海御庭项目一期已完成，正进行第二期建设。佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产4、“三旧”改造政策扶持佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产佛山市土地出让金标准所有权性质取得方式土地功能事宜土地出让金集体-依法转为国有土地补办出让的土地市场价格*40%国有划拨-转让、经营性开发建设、加建、扩建、改建、重建土地市场价

8、格*40%国有划拨-改变用途（市场价格-征地补偿费）*50%国有出让-原划拨土地补偿出让手续，后改变用途（市场价格-原用途基准地价的剩余年限值）*50%国有出让-协议或公开交易方式出让的土地改变用途（市场价格-原用途地价款的剩余年限值）*50%国有有偿使用取得经营性用地超出原出让合同规定增加建筑面积补交的土地出让金土地市场价格*100%注：土地公开交易的，土地市场价格以该地块的公开交易成交价为准；政府不对土地实施收购储备时，用地单位才可按规定办理改变用途手续，并要按市场价补交土地出让金。依据：关于印发佛山市土地出让金及租金标准的通知佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产禅城区国有

9、土地使用权出让收入分配权属人方式用地性质土地收益分配区公资办下属企业使用土地区土地储备中心纳入储备管理-返还土地储备成本及扣除有关税费后的收益全部归区政府镇（街道）及其下属企业区土地储备中心纳入储备管理-土地出让收入扣除有关税费后，南庄、张槎按区与镇（街道）4：6，祖庙、石湾按区与街道4.5：5.5的比例分成，土地储备成本由镇（街道）负责村（居）集体经济组织（不含留用地）区土地储备中心纳入储备管理-原市属企业、区属企业转制的民营企业土地区土地储备中心纳入储备管理-返还土地储备成本及扣除有关税费后的收益全部归区政府除原市属企业、区属企业转制的其他民营企业土地区土地储备中心协助镇（街道）纳入储备管

10、理-土地出让收入扣除有关税费后，南庄、张槎按区与镇（街道）4：6，祖庙、石湾按区与街道4.5：5.5的比例分成，土地储备成本由镇（街道）负责政府统征后留给农村集体经济组织使用的留用地可不须储备，须公开招牌挂集体建设用地（流转）按佛山市禅城区农村集体建设用地使用权流转实施细则（试行）自行国有建设用地土地出让金扣除有关税费后60%返还农村集体经济组织集体建设用地，用作经营性用地转国有后出让土地出让金扣除有关税费后60%返还农村集体经济组织参与城中村改造的宅基地转国有出让土地出让金扣除有关税费后全额直接划拨到农村集体经济组织无主土地、边角地土地出让收入归区政府统筹注：禅城区域的土地出让金收入每年按定

11、额上缴市；有关税费指：农业土地开发资金、出让业务费、廉租住房建设资金专项资金。 依据：印发禅城区国有土地使用权出让收入分配方案的通知佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产扶持种类扶持内容扶持办法扶持条件税收财政补贴已及时足额申报纳税，所征税额按政策属于我区留成部分经核准同意后，按区与镇（街道）税收分成比例拨出专款，全额用于所在村集体农村居民养老保险、农村基础设施建设等。通过合法手续审批，在集体经济组织所属土地上(包含后来转为国有的土地)合作开发建设房屋的，属拆迁安置部分，以及村集体自筹资金自行建设的农民公寓企业所得税涉及企业搬迁、土地征用等发生的财产损失，根据企业财产损失所得税前

12、扣除管理办法（国家税务总局令第13号），可在申报企业所得税时扣除。个人所得税免征个人所得税对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款营业税暂不征收营业税凡属经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）城建税暂不征收城建税教育费附加暂不征收教育费附加契税可申请减免契税属于房屋拆迁补偿的土地增值税因城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，以及因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的免征土地出让金在符合城市规划和土地权属不

13、发生转移前提下的农村居民集体历史建设遗留用地、征地划拨的留用地政府不收取流转和改变用途的土地出让金。通过合法手续审批进行城中村、旧物业改造的建设项目若含有村民住宅或者集体物业安置的，按照安置部分在整个建设规模所占比例（以建筑面积计算），计算对应比例的土地出让金数额作为扶持金额。在足额交纳土地出让金；已签订安置协议（或合同）；已办妥所有建筑单体施工许可证。旧城区搬迁企业的职工安置符合国家有关规定搬迁后旧厂房改变使用功能而收取的土地出让金，须优先用于职工安置。超出原出让合同规定的产权属开发商的地下车库面积需补缴的土地出让金按市场价的40%补缴土地出让金。超出原出让合同规定的产权属开发商的地下车库面

14、积。佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产扶持种类扶持内容扶持办法扶持条件行政性收费城市基础设施配套费、城市房屋拆迁管理费、人防费、建设工程质量监督费、工程定额测定费等1）不改变土地权属、在集体经济组织所属土地上的建设项目按照拆旧部分占整个建设规模的比例（以建筑面积计算）计算相应的扶持资金；2）通过合法手续审批，并改变土地权属，在集体经济组织所属土地上(包含后来转为国有的土地)的建设项目，按照集体安置部分（包括村民住宅和集体物业）占整个建设规模的比例计算相应的扶持资金；3）通过合法手续审批，在国有土地上进行旧城镇改造项目的，按照拆迁补偿安置部分在整个建设规模所占比例计算相应的扶持

15、资金。1）于2007年1月1日以后取得建设工程规划许可证的“三大改造”项目；2）已足额缴纳相关的行政性收费；3）符合实施细则所界定的“拆旧建新”或“改造安置”情形的；4）已办理建设项目施工许可证；5）扶持资金数额行政性收费的区留成部分对应扶持比例。事业性收费地形图测量费按标准收费的50%收取。经营性收费中介机构、服务单位提供劳务收取的费用区物价局在核实服务成本的基础上，适当降低收费标准城市基础设施建设无特殊约定，改造范围内15米以上（含15米）的道路、或不属出让范围的河涌整治和绿化可由政府实施，费用在政府收取的土地出让金中统筹列支。支持保护范围内的私人房屋改造房屋鉴定、维修设计、报批费用由申请

16、人与所在的镇（街道）按2：1比例分担，属镇（街道）部分的费用由镇（街道）财政解决，以减轻市民负担。属于历史文化保护区域范围的私人房屋，严格按城市规划、历史文化保护等要求进行修缮改造的规划费用分担城中村前期策划、改造规划方案及实施计划的编制费用区、镇（街道）、村按1：1：1的比例分担。依据：印发禅城区“三大改造”项目财政扶持实施细则的通知、佛山市禅城区关于推进“三大改造”若干问题的实施意见（实行）佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产集体建设用地转国有相关费用收费项目用地情况收费依据收费标准新增建设用地土地有偿使用费1987年1月1日之前使用的建设用地只要能提供土地使用证和有关土地

17、利用现状图件或当年的报建依据，则免收，否则须缴纳64元/平方42624元/亩1987年1月1日至1998年12月31日间已实际使用的集体建设用地若能提供合法的土地权属证明文件（包括用地批文、土地使用权证等），则免收，否则须缴纳1999年以后使用的集体建设用地若办理农用地转用手续时已缴纳（提供有关缴款证明），则免收，否则须缴纳耕地占用税涉及农用地（追溯到87年）50元/平方33300元/亩耕地开垦费涉及耕地20元/平方13320元/亩征地管理费须缴纳征地补偿费*2.1%1400元/亩完善手续处罚用地行为发生在1987年1月1日之后到2007年6月30日之前的禅城区、南海区、顺德区5元/平方333

18、0元/亩三水区、高明区3元/平方1998元/亩征地管理费：南庄：征地补偿费*2.1%=97.5万/公顷*2.1%=1365元/亩禅城：征地补偿费*2.1%=112.5万/公顷*2.1%=1575元/亩佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产二、佛山旧改研究及实例佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产1、佛山主要旧改进展与规划2007年6月，佛山市委、市政府即出台了关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定，紧接着，对全市“三旧”土地进行了摸底调查，发现全市“三旧”用地竟达25.3万亩，“三旧”改造专项规划编制工作迅速展开。 为加快建设“广东省节约集约用地试点市”步伐，全

19、力推进“三旧”改造，佛山市政府决定从2009年3月起，启动“双百计划”，即自2009年起的若干年内，佛山全市每年启动100个以上有一定规模的“三旧”改造项目；每年完成100个以上旧改项目改造。据统计，从2007年到2009年8月底，佛山共启动“三旧改造”项目691个，其中，已完成改造项目140个，完成改造1800多万平方米，总投入250多亿元，取得明显的经济效益、社会效益和生态效益。 TIPS:目前佛山市政府已经陆续开展祖庙-东华里、普君南、澜石旧改及季华路沿线等主城区的多个三旧改造房地产项目，并有步骤地推进更大量的旧城改造项目。佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产（1）需要转

20、政府储备的，将土地转成国有之后，通过一级市场公开出让（招拍挂），所得出让收入按规定进行分配。（流程如下）三旧改造范围内的非建设用地申请转性国有建设用地与村集体合作的开发商手中招拍挂集体建设用地申请转性2、房地产开发获取土地方式佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产（2）集体留用地、旧村居宅基地或经政府批准可不纳入储备的土地，补缴划拨转为出让的土地出让金或转性的土地出让金。村集体建设用地申请转性国有建设用地村集体（国有建设用地）出让非集体建设用地申请转性转让项目公司（国有建设用地）村集体开发商合作佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产 按销售额分成 3、与村集体旧改合

21、作模式简述 按建筑面积分成 一次性转让 租金收入（商业地产）佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产4、以集体用地旧改合作项目为例的 介入基本流程村集体开发商签订合作协议三旧改造批文未完善手续用地手续办理 集体用地转国有 国有划拨用地补办出让手续免储备申请设计条件申请交易条件设置并挂牌竞得并代村支付土地出让金合作谈判项目调研村民决议共同成立项目公司并开发申请土地出让金返还（若有）申请财政扶持地价评估注：发展商介入的各类三旧改造项目因土地功能、所有权性质、权属性质、土地手续等差异，流程不尽相同，仅以最常见的“集体土地入股、引入开发商联合改造开发”进行分析。佛山“三旧”项目拓展经验交流

22、30PPTXX年龙光地产5、村集体建设用地完善土地手续 需注意的事项（1）集体土地（或农用地）转国有问题 根据有关规定，只有国有建设用地才能开发房地产，因此，村集体开展“三大改造”涉及房地产开发的，都必须将集体建设用地（或农用地）转为国有建设用地。（2）土地储备问题 “三大改造”中，涉及土地使用权转移的，除了原来村集体的留用地、宅基地以及经区政府批准可不纳入政府储备土地外，其它的土地一般都须纳入政府储备。 （3）土地公开交易问题 “三大改造”涉及开发房地产项目的，全部都需要进行土地公开交易。原属于留用地或宅基地的，由村集体委托区土地交易中心进行土地使用权二级市场转让，其它土地由区土地储备中心代

23、表政府实施储备后，按一级市场出让。佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产税种税基税率备注出让契税土地出让金3%代村缴纳转让契税土地成交价3%部分为代村缴纳转让营业税开发商股权比例*土地成交价5.71%村属部分以土地作价入股，无须缴纳营业税转让土增税土地成交价1%部分为代村缴纳汇总土地成交价8.8%按开发商64%股权比例估算（1）土地交易环节税收一览表相比一级招拍挂项目，其土地交易环节税收多出近4%6、禅城集体用地旧改合作项目税费说明佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产（2）发展商主要成本组成土地费用：土地出让金、完善手续费用、相关税费、其它费用（中介费用、关系费用

24、）等代建成本：前期费用、土建成本、配套成本、期间费用（行政、营销、财务费 用）等【对方分得部分】其他补偿：拆迁补偿（货币、物业）、分红、垫付资金利息等开发商取得项目总成本=土地费用+代建成本+其他补偿开发商取得项目楼面地价=开发商取得项目总成本/开发商可得计容面积佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产土增税：从税务角度，土增税以项目公司为征税对象，只以项目公司为抬头开具的发票作为抵税的凭证，并不考虑内部合作关系，如物业分配、拆迁补偿等，除村民回迁部分外其他的权属转让都视同销售。因合作方式的不同，旧改合作项目地价相比一级招拍挂项目一般都低许多，导致其可抵税额少。旧改合作项目一般规定

25、为各付各税，就开发商角度，其可抵税额=土地成交价*开发商股权+开发商可得物业部分建安成本，代村建设所投入资金亦无法抵税，整体可抵税额低，土增税税负重。以石头村项目为例，开发商可得物业的实际楼面成本约为3100元/m2，可抵税成本仅约为930元/m2，比例约30%。企业所得税情况类同。规避思路（讨论）争取地价以评估价入帐，缴纳相关税费；多数三旧合作项目原业主希望保留商业物业长期持有，通过等值置换方式开发商以可得的商业物业换取村方住宅物业，收入总额不变，但可减少增值额而降低税费。村方商业物业不出售留存项目公司，项目竣工结算完成后开发商退出项目公司股权。该问题现无政策提供相应扶持或优惠，已有多个旧改合作项目面临土增税清算问题，暂未有完善的解决办法。7、税金规避佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产三、提炼： 旧改项目拓展关注重点佛山“三旧”项目拓展经验交流30PPTXX年龙光地产项目地段:价值尤为重要（成本浮动相对较小，利润主要取决于售价）用地性质、功能:土地属国有用地还是集体用地、现状功能是什么（农用地、耕地、宅基地、工业等）、权属人是否为集体性质项目容积率：谁负责规划条件的工作？未能达到预定的设计条件时如何处理权属:清晰，尽量避免多个权属主体，土地边界