某工程市场调研及工程初步定位根本概念

1、某工程市场调研及工程初步定位根本概念解题从石林小昌乐村项目的价值剖析开始本阶段分四步展开项目区位四至分析内外分析项目价值剖析 项目市场分析项目客户定位项目总体定位旅游发展趋势现时房地产市场分析经典案例借鉴成功案例总结项目总体定位 石林客户分析项目的客户定位摸清家底 发展机会 + 锁定客户 确定产品精磨细作 实现利润本体支撑市场研究解决问题+本体支撑市场研究解决问题本体研究市场研究客户研究案例借鉴项目定位项目概算报告研究路径从本项目开始研究启示区位解读四至分析内外分析随着城市的发展，结合城市旅游的特点，目前形成了“老县城”、“新城区”、“石林景区”为重点的城市发展战略布局。石林景区：随着景区的不

2、断发展，景区的面积也在不断的扩大，旅游地产项目在此扎堆。未来石林景区将成为旅游地产的集中区域，将带动整个石林房地产市场的发展。目前景区的商业主要以餐饮、旅游纪念品、宾馆等为主。新城区：新城区是以新县政府所在区域为核心的片区。未来新城区将成为城市的商业、商务、政务中心，同时结合了旅游、休闲、娱乐、购物、居住、商务、政务于一体，是未来的城市中心。目前区域处于开发阶段，商业氛围没有形成。新城区距离老城区3.5公里，距离石林景区10公里，处于中间地段，很好的结合了两大区域的资源。老县城：老城区的范围为东城区、阿诗玛广场、东门街片区。整体的老城改造面积约为800亩，改造后的老县城将成为居住、休闲、娱乐为

3、主的区域。目前老城区的商业氛围较差，无有档次的街区，经营的业态都是以配套性商业为主，主要有：通讯产品、餐饮、低端服饰、小型超市、宾馆等。市场研究石林概况区位解读项目本体分析四至分析本案阿诗玛珠宝玉石加工项目阿诗玛万城本案（住宅）规划用地规划用地本案（商业）石林大道工业大道工业大道规划路规划路生态工业园区柏树林城市公园 本案是位于石林县生态工业园区，紧邻石林大道，也是工业园区规划中的创意核心区，主要由撒尼文化展示、创意餐饮、综合创意街区、珠宝加工会展、生态工业研发、沿巴江河其他片区等功能构成，这一区城将是整个石林生态工业园区巴江河重点区域城市设计的核心地块，也是最为活跃的地区，它的活动是将是高度

4、多元和互动的，主要集中在文化和艺术、娱乐和餐饮、购物和展示、宾馆和商务办公。项目位于石林中路，是处于政府规划一路三区的连接区位，交通便利紧邻柏树林城市公园，周边的汽车客运站、学校、医院、新行政中心等完善的基础配套设施优势：石林是属于旅游型城市，有着大量的旅游客群自然资源与文化资源非常丰富项目位于生态工业创意园的核心区项目周边紧靠阿诗玛珠宝加工展示项目以及阿诗玛旅游小镇，在今后的经营发展中有着一定的商业氛围石林的旅游规划迎来二次转型，旅游平台逐渐升级石林未来的发展潜力大，吸引着大量的投资客以及养老客户当地的酒店与会议市场随着旅游规划的转型发展，需求逐步上升机会：项目分析大量的房地产开发，住宅市场

5、推盘放量比较大旅游景区拟建或在建众多大型旅游综合性地产项目有着一定数量的回迁安置房，以及部分拆迁问题，影响开发节奏项目的昭示面比较差，项目的通达性不高，对本案的商业规划有一定的影响劣势:威胁：项目分析本体研究市场研究我们初步考虑的方向本体研究启示项目分析市场论证响应园区的创意文化规划合理利用周边的旅游地产项目资源深挖多元文化与商务会议旅游市场项目规划产品多样化，复合开发建设项目具备打造高端综合旅游地产的基础条件回到市场宏观市场研究收入与支配分析规划分析交通分析分析未来战略分析城市人口分析交通分析旧城改造分析市场研究石林概况区位解读东部和南部与红河哈尼族彝族自治州泸西县、弥勒县接壤，北部与曲靖市

6、陆良县相邻，西部和西北部与昆明市宜良县毗邻,是滇东北、滇东南及广东、广西、贵州等地区进入昆明的门户，也是越南等东南亚国家入境我国的重要通道。 石林位于云南省东部、昆明东南部，距昆明约78，行车时间约1小时，是云南旅游黄金线路的起始站和必经之地。 78云南省唯一的一个台湾农民创业园，昆明市继高新区、经开区、滇池旅游度假区之后成立的第四个国家级园区。石林生态工业集中区：旅游商品加工、绿色农特产品加工、新能源、先进制造、新型建材、石材加工、煤焦等七大产业。新城中心：行政、文化、商业、居住等中心。石林旅游度假区：服务性、特色性、配套性休闲度假旅游。旅游观光游览；文化娱乐及游乐；旅游住宿及其它度假设施；

7、旅行社及其它相关服务；旅游商品开发生产和经营；第三产业项。市场研究石林概况规划分区老城区的范围为东城区、阿诗玛广场、东门街片区。目前老城区的商业氛围较差，无有档次的街区，经营的业态都是以配套性商业为主台创园旅游景区新城中心老城区生态工业园市场研究石林概况旅游交通支持石林G324G326昆石高速昆明1小时经济圈 石林区内交通便利，有G324、G326线、安石公路、昆河公路经过；昆石高速直达昆明，全程50分钟，云桂高铁（预计2015年建成）、昆明至石林轨道交通，交通路网将更加便捷，石林与昆明主城将实现真正的无缝连接，未来25分钟可直达，处于昆明1小时经济圈，是云南旅游黄金线路的起始站和必经之地。市

8、场研究宏观经济分析2007-2010年石林县GDP运行态势2007-2010年石林县人均GDP运行态势经济持续增长，增速均超10%：作为云南省著名旅游小镇，以“石林”景观闻名天下。在云南省启动旅游二次创业时期，旅游业带动了整个地区的经济持续发展。自2007年，以每年超过10%的增速连续四年呈增态势，2008年增速较快，2010年增速达到15%，旅游经济对地方财政贡献率达35%以上。旅游业为主导产业：石林产业结构以石林风景区为依托的石林旅游业为龙头的第三产业为主导。自2007年以来第三产业占整个地区的比重均超过40%，2008年占比出现过一定下滑后，2009年、2010年恢复平稳快速增长态势。2

9、007年-2010年石林县社会消费品零售总额态势市场研究人均可支配收入分析2007年-2010年石林县城镇人均可支配收入态势人均可支配收入稳步增长，城市消费潜力较大 根据石林县统计局统计显示，石林县城镇人均可支配收入在2008年出现过一次大幅提升，随后处于稳步增长的态势，消费水平属中等水平。石林居民生活水平、社会零售商品购买力呈现稳步提高的发展趋势，城市居民的消费能力不断提高。 市场研究城市人口分析2007年-2010年石林县社会人口增长情况社会人口增长速度偏慢，城镇人口十年间上升15.69% 石林县社会人口增长速度相对缓慢，2007年-2010年间平均每年的增长率维持在0.5%上下。根据20

10、10年第六次全国人口普查结果显示，全县常住人口同第五次全国人口普查的223978人相比，十年共增加了22242人，增长9.93%。平均每年增加2224人，年平均增长率为0.95%。常住人口主要分布前三名的是鹿阜镇、石林镇、板桥镇。全县常住人口中，城镇人口为78790人，占全县常住人口的32%，同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加了42251人，城镇人口占全县常住人口的比重上升了15.69个百分点。石林旧城改造迅速推进：按照县委、政府“33532”社会经济发展战略和石林现代化城市发展战略，坚持新区开发建设与老城改造提升并重，城市规模扩张与功能完善有机结合，目前东城区建设、鹿阜旧城改造

11、、石林大道周边建设等重点工程启动。旧城改造的总体面积约为800亩。市场研究宏观经济旧城改造 发展战略目标：在云南旅游二次创业的发展战略下，石林提出了“创建世界一流景区，打造国际旅游胜地”战略目标的“12345战略”，提出构筑“一心、三带、四片、一环”的空间战略格局，挖掘“遗产、文化、创意、生态”四大主题，以石林喀斯特地貌景观为特色的石林主景区和以休闲度假、餐饮购物、接待服务等功能为一体的石林旅游小镇组合而成的石林观光度假区。市场研究-宏观经济-未来发展之“12345”战略微观市场研究篇（1）旅游产业主题定位分析旅游业发展现状分析旅游业发展阶段分析旅游产业资源定位分析旅游产业现存问题分析旅游产业

12、产品定位分析旅游资源开发利用分析旅游产业发展目标旅游产业发展趋势研究生态工业园区规划分析旅游业发展现状2007-2010年石林县旅游接待人次2007-2010年石林县旅游收入旅游业发展亟待创新升级：由于旅游业是石林的支出产业，经过多年开发，旅游业发展成效显著，但仍然是单一的观光型旅游，综合效益不高，带动力不强，亟待转型升级，改变配套不完善、旅游产品单一无创新的局面。主导产业发展平稳，政府扶持力度大：自2007年开始，石林旅游业发展平稳，2009年全县年接待游客269.45万人次，增速达到27.93%，政府对旅游业投资支持力度大，整体投资潜力明显。石林旅游地产正处于发展阶段，未来开发空间及深度有

13、迹可循，潜力无限。旅游发展阶段分析旅游产业定位资源定位自然资源：石林风景区是我国著名的旅游胜地，世界唯一位于亚热带高原地区的喀斯特地貌风景区，以“雄、奇、险、秀”著称,具有世界上最奇特的喀斯特地貌景观,形成历史久远、类型齐全、规模宏大、发育完整，素有“天下第一奇观”、“石林博物馆”的美誉，与北京故宫、西安兵马俑、桂林山水齐名，成为中国四大旅游胜地之一，在世界地学界享有盛誉。周围有九乡、阿庐古洞、白龙洞等省级风景名胜区。气候四季如春，舒适宜人，是一个旅游观光、休闲度假的好地方。 人文资源：少数民族聚集地，少数民族人口约占总人口的34%；中国阿诗玛的故乡。旅游商品：当地特产为草编及民族刺绣，以及石

14、林乳饼、石林酒卤腐等，在此基础上应发挥政府牵头、企业合作、群众参与的思路，开发更多具有当地特色的旅游商品，提升相关产业的经济收入。市场研究旅游产业定位主题定位2007年，创建成为国家卫生县城、省级平安县、省级园林城市。2010年，创建成为国家园林县城。通过继续实施“33553”发展战略，强力推进旅游产业提升、工业发展突破、现代农业推进、城乡一体化加速、文化繁荣发展和社会事业加强，着力打造富强石林、生态石林、文化石林、活力石林、和谐石林，全面提高石林的综合竞争力和可持续发展能力。“543倍增计划”县城建成区城镇常住人口5年倍增：、地区生产总值4年倍增、地方一般预算收入3年倍增、县城建成区面积到2

15、012年达到13.11平方公里、城镇化率到2012年达35%以上。极力打造世界自然遗产、世界地质公园、国家5A级景区，实现石林旅游产业突围。市场研究石林旅游产业定位产品定位 石林旅游业产品主要有大小石林游览区、阿诗玛导游队伍、彝族撒尼歌舞表演、火把节、撒尼刺绣手工艺品以及石林地质博物馆。产品线较为单一，有待进一步丰富提升。从单一的观光型向观光、休闲、度假、康体、生态、科考、会展综合型转变; 增加国际品牌影响力, 依托自然遗产国际品牌, 提升国际知名度。 2006年，云南省委省政府提出了“旅游二次创业”的发展战略，在石林旅游二次创业的多项举措中,重点打造旅游区6大旅游项目，即旅游观光游览项目、文

16、化娱乐及游乐项目、旅游住宿及其它度假设施项目、旅行社及其它相关服务项目、旅游商品的开发生产和经营项目、区内配套的第三产业项目，这将是未来一段时期石林旅游业的核心。石林风景名胜区拟建已建项目石林景区周边拟建、在建及规划项目较多，功能层次分明，项目间形成关联性、协同性发展格局，通过借力互补的方式可提升整个区域旅游地产项目的综合素质，也利于本项目的开发运营。旅游资源利用及开发旅游地产发展目标石林县第三产业占比较高，均达到40%以上，房地产业进入快速发展期；中短期内为项目操作提供了良好的经济环境。随着当地居民收入的增加以及城市内外部交通网络的提升，本区域旅游地产项目具有良好发展态势。在打造三大王牌旅游

17、世界自然遗产、世界地质公园、国家5A级景区的基础上，石林旅游地产将向综合型度假休闲地产及昆明人的第二居所发展。2007-2010年石林第三产业占比2007-2010年石林固定资产投资与房地产开发情况旅游区域市场开发不均衡，导致石林旅游产业难以形成成片发展的格局旅游产品线单一，停留在观光游层面，造成二次旅游可能性极小，逗留时间较短旅游相关产业发展滞后，如配套、管理服务体系、旅游商品等产业发展速度缓慢，无法跟上市场需求，也就不能更好带动整个区域的经济发展产品挖掘及宣传力度不够，石林旅游形象还依然停留在最初的单一旅游产品的阶段旅游产业现存问题旅游产业发展趋势研究石林重点产业“十二五”时期，石林县将继

18、续加强在旅游产业方面的投入和研究，继续实践“旅游强县”的城市发展战略。石林生态工业园规划 石林县生态工业集中区是石林新一轮城市发展的重点区域，是石林工业发展的主战场，是石林县承接外资和发展民营经济的重要载体，是提升产业的高档次平台。区位优势明显，巴江河贯穿境内，交通区位、水、电、通讯等基础设施条件优越，具有很强的城市和经济辐射能力。主导产业：旅游商品加工产业、绿色保健产品产业、高新技术产业、生物与制药产业。地理区位：规划建设面积10平方公里，位于石林景区至县城的中间地带，东起石林中路，南接石林县城，西连昆河公路，北至小坡头村，石蒙高速公路纵贯全区；距省会昆明仅78公里（仅45分钟车程），距石林

19、火车站8公里。即使赠品只是一张纸，顾客也是高兴的。如果没有赠品，就赠送“笑容”。所谓企业管理就是解决一连串关系密切的问题，必须有系统地予以解决，否则将会造成损失。浪费时间。7月-227月-22盖茨运用的管理风格既不是美国的个人主义式，也不是日本的共识主义式，而是独树一帜的达尔文式企业成功经典名人名言21:4721:4721:47:587月-22前方充满着未知，但我必须得走。无法评估，就无法管理。7月-227月-227月-227月-2221:4721:47授权就像放风筝，部属能力弱线就要收一收，部属能力强了就要放一放。军队无放任，学校无放任，此今日世界各共和国之道例。军队放任，则将不能以令，学校

20、放任，则师不能以教；将不能令则军败，师不能教则学校败，其为国忠，莫此之尤。22-7月-2222-7月-22积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。不是没办法，而是没有用心想办法。用心想办法，一定有办法，迟早而已。7月-227月-227月-22用人不在于如何减少人的短处，而在于如何发挥人的长处。观察才行。你的脸是为了呈现上帝赐给人类最贵重的礼物做人低三分，做事高三分。21:47:5821:47:5821:477月-22决不能在没有选择的情况下，作出重大决策。经营企业，是许多环节的共同运作，差一个念头，就决定整个失败当你在事业上遇到挫折，有打退堂鼓的念头时，你应该加以注意，这是最危险的时候!7月-227月-2221:4721:4