-广州金沙洲D地块项目可行性研究报告66p课件

1、XX市区金沙洲D地块项目可行性研究报告 2019年8月15日金沙洲D地块 一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 1.1 土地属性情况本项目XX公司的3+X+Y发展布局本项目位于片区，与在售的*项目相距4公里1.1.1 公司重点发展片区、新项目所在片区、公司已有项目分布一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 1.1 土地属性情况本项目项目位于XX公司重点发展的片区，属于城西发展片区、金沙洲组团 1.1.2 项目位置一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 1.1 土地属性情况直接连接内环线，2030分

2、钟车程到达XX各主要市区 1.1.2 项目位置望江：18000元/m2园林单位：13000元/m2无景观单位：11000元/m2望江单位：14000元/m2不望江单位：12000元/m2内环路外环路望江单位：12000元/m2不望江单位：9500元/m2望江单位：16000元/m2不望江单位：13200元/m2望江单位：22000元/m2不望江单位：18000元/m2望江单位：10000-12000元/m2不望江单位：7800元/m2园林+江景单位：11000元/m2无景观单位：8200元/m2一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 1.1.3 项目周边配套分布

3、图横沙学校沙风小学*项目中大附属小学和中学本项目1.1 土地属性情况教育： 1）本项目可与*项目共用优质教育资源： 中大附属外国语幼儿园、小学和中学； 2）组团内的其它小学均为区级普通小学； 3）项目用地相邻规划有一所小学占地10695平 米，规划总建筑面积7487平米，由政府兴建；医疗：1）共用*项目医疗配套：24小时急 救服务、荔湾区医院门诊部；2）项目周边无大型或集中医疗设施， 在项目西侧200米处有小型门诊部。基本生活配套：项目西侧、北侧紧邻的城西花园附近有餐饮、小型超市、肉菜市场等基本的生活配套设施，可以满足日常的生活需要。规划小学和幼儿园生活配套一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目

4、可行性研究报告 1. 土地属性特征 一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 1.1.4 交通配套分布图本项目1.1 土地属性情况 公交站点和线路：乘车便捷，可通达XX各主要市区项目西侧紧邻沙贝259路公交总站，通往区人和镇项目西侧紧邻城西花园276路公交总站，通往海珠区中山大学距离项目约20米处，有金沙洲路公交站点，有5条公交线路通过，通往火车站、天河中心区等城市各主要区域项目北侧500米的E区将建3个公交枢纽站本项目一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 1.1.4 交通配套分布图1.1 土地属性情况轨道交通： 规划中的地铁6号

5、线在本项目附近规划设有“横沙”和“沙贝”出入口，可进一步方便居民的出行。 本线路预计在2019年建成，2019年全线通车。200米本项目350米8月26日南方都市报报道一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 1.1 土地属性情况1.1.5 项目所在片区可利用土地资源分布图 除本地块外，还有另外四幅，总建筑面积为536575平米。 实际情况预计年内能最终推出的仅有50%左右地块位置占地面积建筑面积容积率金沙洲地块B3734F1093052186082金沙洲地块B3735F01782251564492金沙洲地块B3736F01807591615182金沙洲地块B37

6、37F49028875701.8本地块具备明显的优势： 地块规模大，分布很完整 地块微观的交通区位条件最佳 地块拥有最长的沿江面，约472米，景观资源最佳一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 1.2 宗地现状分析281米378米472米280米231米项目总体指标用地性质：居住用地 总用地面积： 144657m2 总建筑面积433971m21.2.1 用地情况 一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 总用地面积144657平方米规划40米路规划40米路规划20米路金沙洲路城西花园商务用地1.2 宗地现状分析1.2.2 四至 规划

7、40米路沿江60米宽绿化带280米宽珠江糖厂一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 1.2 宗地现状分析1.2.3 地表现状 河涌树林树林临时厂房牌坊一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 最佳景观面1.2 宗地现状分析1.2.4 景观及视线分析 280米宽珠江水面沿江60米宽绿化带一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 金沙洲路珠江1.3 项目周边不利影响项目没有废水和废气影响。主要噪音来源于项目西侧金沙洲路和未来项目东侧的规划沿江路；另河面的轮船也将有一定影响。项目东侧珠江对面糖厂对项目的可视景

8、观有一定的不利影响。一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 2. 周边可比地价 本项目元邦项目凯德置地项目参考地块土地面积容积率成交时间成交总价土地单价楼面单价凯德置地项目约23万平米1.42019-12 50%股权收购104万/亩1111元/平米元邦项目约7万平米1.5（约）2019-121.15亿元（约）110万/亩1100元/平米本项9一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 3. 片区市场情况 （1）区住宅市场的供求分析 年度2019年2019年2019年2019年2019年供应量55.379.48286.32116.2供应量增幅比例43

9、.6%3.3%5.3%34.6%销售量96.582.586.22102.83115.7销售量增幅比例-14.6%4.5%19.27%12.5%均价42404353408142774913均价增幅比例2.7%-6.3%4.81%14.9%市场走势简析供应及成交总体较为平稳，2019全年供应量和销售量保持稳定增长，说明05年上半年公布的新政策对本区域销售影响不大。2、成交价格自04年开始有所上升，05年全年增幅达到了15%。道路交通的改善、区域内产品类型的升级、旧机场搬迁、区域内工厂搬迁规划是重要原因，前景看好。3、预计未来数年区住宅供求基本平衡，价格持续稳定上扬。（2）周边代表性楼盘销售简况项目

10、名称开发商规模销售均价装修情况产品类型销售情况配套情况客户来源富力桃园富力地产占地33万平米，建面98万平米。8500元/平米。（04年3月份开盘，4800元/平米起价，到05年中期中期6300元/平米，到05年底7500元/平米)1500元/平米以32层高层为主。26%为两房；大三房、四、五超过50%；其余为小三房）每月销售110套左右（04年10个月销售6.5亿；05年销售13亿）自助交费终端,休闲中心,球场,会所,地下车库,地面车场,超市,菜市场,邮局,小区花园,公园,幼儿园,小学,中学,银行,游泳池,餐饮,美容,美发,24小时便利店区原居民；荔湾区原居民；东风西路、环市西路、中山八路、

11、广源西等专业市场的私营业主。富力桃园*项目本项目一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 3. 片区市场情况 项目名称开发商规模销售均价装修情况产品类型销售情况配套情况客户来源*项目XX#占地53万平米，建面53万平米小高层：5500-6500情景洋房：7700叠T：8300TH：13000800元/平米多层洋房情花联排月均销售100套超市、银行、餐饮、会所、泳池、幼儿园、小学等配套以青年之家、小太阳和富贵之间为主。客户来源与荔湾、越秀和区。人群为高素质的社会中坚力量群体。金碧绿洲凯德置地项目中海金沙洲项目金碧海岸花园本项目楼盘名称规模(M2)用地性质开发产品情况预计开售时间发展商嘉

12、德置地、丽新金沙洲项目占地23万总建30万以住宅为主开发中高档别墅、洋房首期住宅2019年推出嘉德置地、丽新集团（3）周边潜在项目供应情况一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 3. 片区市场情况 楼盘名称规模(M2)用地性质开发产品情况预计开售时间发展商金碧海岸花园占地54万总建89万以住宅为主产品以独立别墅、双联别墅为主，还有多栋高层已动工，预计2019年开售恒大集团楼盘名称规模(M2)用地性质开发产品情况预计开售时间发展商金碧绿洲（金沙大桥以南）总建约15万以住宅为主为江景楼盘，包括多层和高层楼宇已动工，预计2019年恒大集团楼盘名称规模(M2)用地性质开发产品情况预计开售时

13、间发展商中海金沙洲（南海黄岐）项目占地41万城镇混合住宅用地一期产品以30多层的高层为主已动工，预计2019年10月或11月开售 中海地产一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 用地性质居住用地总用地面积144657平方米居住户数4588户净地面积144657平方米容积率3总建筑面积433971建筑密度23%绿地率35%建筑层数限高60米建筑间距要点主朝向间距：南北向布局不小于1.2H；东西向布局不小于0.7H；消防间距：高层之间不小于13米；多层之间不小于9米；东西次朝向间距：多层山墙间距不小于8米。退红线要求退东侧、南侧、西侧、北侧规划40米道路边线10米；退西北侧规划20米道

14、路边线5米。配套要求项目用地面积建筑面积小区商业服务设施5000托儿所1200700卫生站300文化活动站500居委会100老年人服务站点120公厕70邮政所400物业管理处900居民健身设施1200总计8090 4. 规划设计要点 一.项目概况 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 交通规划要点主入口：机动车西侧和南侧，但不得设于城市主干道交叉口处50米范围内；非机动车：东、西、南侧。其他规划要点机动车位：1607个，每位35平方米；非机动车：1位/1户设置，每位1.5平方米。1.交通设施设计 1）机动车地面停车位不得超过停车位总数的10%； 2）不得在建筑物架空层设置停车泊位。 3）地面停

15、车场的绿地率不得少于20%，乔木率必须大于200棵/公顷。 4）自行车地面停放数量不得超过总数的30%。2.绿地设计一般规定 1）小区公共绿地绿地率不应小于70%； 2）绿地内的景观建筑总面积应小于公共绿地总面积的8%，建筑基底面积应小于5。 3）公共绿地乔木率应大于100棵/公顷。3.屋顶绿化 1）六层及六层以下居住建筑、配套公建屋顶必须设计重型绿化。（重型绿化是指绿化种植土厚度达到60厘米以上）。 2） 屋顶绿化设计应实现永久绿化。4、采用生活垃圾真空管道收集系统5、功能设计方面 1） 居住建筑首层应架空 2） 用设计占总居住户数10%的老年人公寓 4. 规划设计要点（续） 二.客户定位及

16、 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 2.1 项目系列归属城花系列。2.2 项目客户定位人群参考比例*项目城西发展片区XX市社会新锐青年之家21%4%13%青年持家7%22%24%望子成龙小太阳28%22%18%后小太阳7%15%13%孩子三代9%17%15%健康养老11%16%11%富贵之家17%4%6%小计100%100%100% 通过7对眼的分析，由于该项目各方面属性均好，且具备一定规模，各类客户都有可能成为目标客户群 由交通距离的考虑，该项目的客户群来源地可以覆盖整个XX市区对比XX市、区以及花城的潜购客户/客户数据，本项目的主要客户群为望子成龙，其次是社会新锐。二.客

17、户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 客户定位表如下：2.3、产品解决方案（1）产品解决方案清单二.客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 对应客户产品类型户均m2产品位置特征朝向楼层景观社区内位置车位富贵之家TH250南北对流一线江景避免靠路自带富贵之家空中TH200南北对流18层一线江景避免靠路1：1望子成龙小高层（18F）四房(空中四合院)180偏南向或更好18层可侧向望江或中心园林景观避免靠路户：车=4：1望子成龙、社会新锐大三房144偏南向或更好18层可侧向望江或中心园林景观避免靠路健康养老、望子成龙、社会新锐小三90(房套房)避免正西

18、向或正北向18层尽量有园林景观避免靠路健康养老、望子成龙、社会新锐90(标准)避免正西向或正北向18层景观较弱处可靠路边健康养老、社会新锐二房75避免正西向或正北向18层景观较弱处可靠路边2.3、产品解决方案（1）产品解决方案清单（续）二.客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 产品类型产品户型特征房间面宽房间朝向房间配置阳台地下室层高跃层/中空凸窗院子TH厅5M，主卧4M厅和至少2间卧室朝南2套房+1工人房有较大的天台及露台不超过35m23M客厅中空主要房间配凸窗(23个/户)35m2空中TH厅4.8M，主卧4M厅和至少2间卧室朝南2套房+1工人房有较大的天台/露台3

19、M客厅中空四房(空中四合院)厅5M，主卧4M厅和主卧朝南2套房景观阳台与工作阳台（或入户花园）2.9M可有跃层设计大三房厅4.6M厅和主卧朝南1套房景观阳台与工作阳台（或入户花园）2.9M小三（房套房）厅3.8M厅和主卧避免西向1房套小书房至少1阳台2.9M小三（标准）厅3.8M厅和主卧避免西向无套房1阳台2.9M二房厅3.4M厅和主卧避免西向无套房1阳台2.9M2.3、产品解决方案（1）产品解决方案清单（续）二.客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 对应客户产品形象特征部品特征立面风格开窗园林TH可为涂料风格未定在符合节能标准的前提下,尽量多有用大玻璃/大户型可多用

20、落地玻璃窗/弧形窗/转角窗实用，有品质感多用看上去很高档但不贵的材料,突出品质感空中TH四房(空中四合院)大三房正常小三（房套房）小三（标准）二房（2）规划设计指标表2.3、产品解决方案(续)二.客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 产品类型占地面积建造面积可售面积产品比例平均每户面积单元数户数小高层21F（一梯6户）19,890343,901343,90180.75%85.0393,978小高层21F（一梯2户）1,44024,48024,4805.75%144.0517018层空中TH3,25042,00042,0009.86%200.05210TH6,20015

21、,50015,5003.64%2506262小计30,780425,881 425,881100%96.4111 4,420公建商业250050005000托儿所700物业用房900市政公用（邮电所、公共卫生间、活动站、居委会等）1490小计250080905000（3）规划方案一（测算方案） 总平面图2.3、产品解决方案(续)二.客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 规划特质：江景资源二次最大化1，大户型沿江面设置。2，将沿江面的板楼连接在一起，从而出现一个开口达163米的江景通廊。3，对着江景通廊的半围合21F小高层观江景面长达370米。（3）规划方案一（测算方案

22、） 产品类型分布图2.3、产品解决方案(续)二.客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 （3）规划方案一（测算方案） 透视图2.3、产品解决方案(续)二.客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 （3）规划方案一（测算方案） 透视图2.3、产品解决方案(续)二.客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 （3）规划方案二 总平面图2.3、产品解决方案(续)二.客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 规划特质：二线江景资源均好1，将沿江面的板楼间距控制在30米。一线江景消化所有大户型。2，通过楼间二线江景实

23、现小户型的景观均好。从而有最多的看江景户型。（3）规划方案二 透视图2.3、产品解决方案(续)二.客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 （3）规划方案二 透视图2.3、产品解决方案(续)二.客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 （4）单体方案2.3、产品解决方案(续)二.客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 21层小高层产品：一梯六户标准层 （4）单体方案2.3、产品解决方案(续)二.客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 21层小高层产品：一梯六户转角标准层 （4）单体方案2.3、产品解决方

24、案(续)二.客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 21层小高层产品：空中四合院标准层示意图二.客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 （4）单体方案2.3、产品解决方案(续)空中TH及大三房产品：二.客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 （4）单体方案2.3、产品解决方案(续)TH产品二.客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 （4）单体方案2.3、产品解决方案(续)TH产品二.客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 （5）成熟产品与标准化产品选型2.3、产品解决方案(续

25、)小高层一梯六户参考XX富力桃园的产品，并根据新政对户型面积的要求进行调整空中TH选择#厦门项目TH选择深圳#城项目的成熟产品3.1 土地权属状况与项目背景三.土地获取方式及项目风险分析XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 土地使用权人XX市国土资源与房屋管理局土地他项权利无土地用途居住土地使用年限居住份额用地 70年，商业、旅游、娱乐份额40年，其他用地50年 土地手续状况按政府公开出让项目要求办理土地证项目信息来源政府公开出让项目，国土资源和房屋管理局网站土地方背景政府储备用地项目出让目的政府储备用地公开招标是否存在中介费无3.2 土地获取方式1）土地使用权获取方式简述： 政府公开招标出让

26、本项目，#和中粮地产各占50%联合竞投本项目。三.土地获取方式及项目风险分析XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 评分标准简述公司业绩（20分）：（1）投标人获银行评级和授信AA级的，9分，获银行授信AAA级的，10分 （2）投标人注册资本金超过9000万元的，9分，超过30000万元的，10分规划方案（20分）：（1）先由评委对各投标单位的规划方案进行评选，符合规划设计条件的8分， 其中第一名10分，第二名9分，第三名及以后8分；方案明显不合理的0分。（2）符合规划设计条件要求和新政要求（即建筑面积90平方米以下住房面积 所占比重应达到开发建设总面积的80%的），10分，未贯彻落实的，废标。

27、3.报价（60分）： 报价最高得分60分，报价比最高报价每低0.5%的，扣1分，最多扣60分。报名条件投标人注册资本金不小于9000万元。2019年以来信用评级不低于AA（项目公司以股东的信用评级为准，联合投标的必须各主体的信用评级均不低于AA）。无不良信用记录。 4、无拖欠地价和闲置土地情况，并与有上述情况的主体无参股、控股或其他投资关系。3.2 土地获取方式（续） 2）土地获取程序： 三.土地获取方式及项目风险分析XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 3.2 土地获取方式（续）3）地价与支付节奏 三.土地获取方式及项目风险分析XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 该项目属政府公开招标项目，

28、依据国有土地使用权出让合同范本约定，签订成交确认书后2个月内支付4亿元，其余款项在签订成交确认书后12个月内分两次付清。地价包含内容与价款组成：拍卖成交价（交纳契税及拍卖费用后可办理国土证）。按楼面单价4000元/平方米进行测算，总额为173,588万元。 支付节奏支付进度06年8月3006年11月4日07年3月4日2019年9月4日支付金额9000万元40000万元(含9000万履约保证金)66,794万元66,794万元付款条件履约保证金签署成交确认书后60日内，支付后可办理建设用地批准书签署成交确认书后6个月内。签署成交确认书后12个月内。缴清地价款后可办理国土证4）拆迁及交地时 间无拆

29、迁拆迁计划（面积）无交地计划（面积）第一期地价支付后6个月内（预计2019年5月4日前交地）交地标准现状交地，场地完成平整，我方支付第一笔地价款后6个月内3.3 项目风险与防范1、土地获取风险1）土地获取可行性风险分析： 本项目由政府公开挂牌，属于政府一手出让用地，因此项目获取无法律风险。竞争对手主要背景威胁程度广东龙光集团1、前身是汕头龙光建安有限公司,以经营房地产为主，集工程建筑施工、市政建设、物业管理和商业物流于一体的综合性大型企业集，具有房地产开发国家一级资质、建筑施工总承包二级资质、物业管理国家一级资质，并通过了ISO9001国际质量体系认证。2、集团总注册资本4.5亿元，总资产40

30、多亿元，是一家经济实力较强、技术力量较雄厚的企业集团。3、至今开发房地产面积180万平米，先后开发了20多个项目。 4、今年4月底龙光参加养猪场地块拍卖，其出价3.95亿，楼面地价2588元/平米；同月初，龙光以5亿元获取南宁地块。具备足够的资金实力在年内支付4亿的地价。 很高。三.土地获取方式及项目风险分析XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 2）竞争对手分析3.3 项目风险与防范1、土地获取风险竞争对手主要背景威胁程度中海地产1、中海海外集团有限公司于1979年6月在香港注册成立，隶属于中国建筑工程公司。注册资本人民币40,680万元。2、2019年中海集团被美国财富杂志评为“中国上市公司

31、100强”(含内地、香港、美国等地)第39位，在房地产、建筑类企业中处于首位。 3、从上世纪八十年代起，“中海地产” 涉足香港房地产业，同时，先后进入深圳、上海、XX、北京、成都、长春、南京、西安、中山、苏州、佛山和宁波等12个城市，已经在内地发展建成项目38个，而累计土地储备可发展建筑面积超过1200万平方米。 4、近一两年来，中海地产在XX、佛山的土地拍卖市场上，屡屡出击，积极进取。在天津电影厂拍卖项目中的失利（出价11.07亿元，加回迁成本，楼面地价达4159元/平米），说明中海有足够的资金实力，并加大了对本项目的获取欲望。5、本项目周边有中海金沙湾项目，本项目竞得有助于提升中海在本地区

32、的市场影响力，同时高成交价也有利于促进金沙湾项目价值的提升。 很高。三.土地获取方式及项目风险分析XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 2）竞争对手分析3.3 项目风险与防范1、土地获取风险2）竞争对手分析（续）竞争对手主要背景威胁程度富力地产 1、XX富力地产股份有限公司成立于1994年，注册资金达7.6 亿元人民币，获得由国家建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。2、目前，正在开发施工的工程面积近2 00万平方米，年销售额80多亿元人民币。3、2019年7月14日,富力地产在香港联合交易所主板成功上市,开辟了海外资本市场的融资渠道，融资近20亿港币。4、富力地产今年在珠江新城版块内的商业

33、办公项目的公开竞拍中表现出势在必得的架势，在今年拍卖的D1-1商务办公综合发展地块中，以4600元/平米的可售楼面地价竟得，总地价4.6亿元。5、本项目所在地区是富力地产住宅项目相对集中的区域，正在销售的有“富力桃园”项目，已经售罄的有“富力碧涛湾”、“富力半岛”等项目。本项目的竞得有助于进一步巩固富力在此片区的影响力和市场地位，高成交价有利于促进“富力桃园”价值的提升。 高。保利地产1、保利房地产股份有限公司于2019年成功改制，其前身XX保利房地产开发公司成立于1992年9月，为国家一级房地产开发资质。十多年来，公司一直致力于中高档精品住宅的开发，辅以商业项目的开发和经营。2、目前在XX在

34、售项目5个，在建项目11个，最近刚刚上市，资金充足。3、保利地产在XX发展势头迅猛，对大面积一手地较为进取，目前其本地区还没有项目，借助这个项目可以进入新的区域。4、保利在种鸡场项目的拍卖中最终报价4.38亿，楼面地价2920元/平米。 高。三.土地获取方式及项目风险分析XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 3.3 项目风险与防范1、土地获取风险2）竞争对手分析（续）竞争对手主要背景威胁程度隽粤置业 隽粤置业有限公司为隽御地产集团有限公司的全资子公司。隽御地产集团有限公司为香港联合交易所上市路劲基建有限公司（股票编号：1098，下称“路劲”）的全资子公司，于2019年成立，为路劲负责房地产开发

35、和销售的旗舰公司一。路劲基建有限公司于2019年香港联合交易所上市。总资产73.4亿港元，净资产52.3亿港元。主要专注投资、发展、经营和管理收费公路和房地产的香港上市公司。路劲在中国八个省参与超过二十个收费公路和桥梁项目，经营六十多个公路收费站，公路总里程约一千一百公里，投入资金超过六十亿港元。集团于二零零四年开始涉足内地房地产项目，并以合理的价格取得了数个土地发展权。现时，隽御在广东省XX市及江苏省常州市拥有数个住宅及商业地块开发项目，土地储备总建筑面积达160万平方米，已开工建筑面积达25万平方米，开发涉及总金额约人民币50亿元。隽御的目标是成为中国房地产主要品牌之一。 隽粤目前在XX有

36、一个住宅项目在售，建筑面积10万平米；另在珠江新城有两个合作项目还未开发，总建筑面积12.1万平米。今年4月该公司在机械化养猪场厂拍卖，报价2.9834亿，楼面地价为1925元/平米，竞投过程中未出价。 较高。三.土地获取方式及项目风险分析XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 3.3 项目风险与防范1、土地获取风险2）竞争对手分析（续）竞争对手主要背景威胁程度越秀城建XX城建开发集团成立于1983年，是XX市成立最早的国有房地产综合开发企业。2019年，XX城建开发集团与香港越秀企业集团实施资产重组，成为香港上市公司“越秀投资”的主体。目前，集团总资产200多亿元，是一个以房地产为主业，以房地

37、产相关产业为依托，资本结构多元化、产业发展多元化的综合性企业集团。从住宅拍卖市场来看，参与较少，今年参加西塔项目竞标，并最终2856元/平米，总价10.57亿获得总建面37万平米的珠江新城西塔项目，预计该项目总资金需求60亿。近日新快报披露该公司已经启动30亿储备开发新项目，其中金沙洲、科学城等地块表示要志在必夺。 较高。XX地铁负责XX市快速轨道交通系统的建设和运营管理，以及地铁沿线房地产物业的开发和经营。XX市地下铁道总公司房地产开发事业总部于 2019 年 8 月成立，专门负责房地产开发业务。总部下设开发策划部、开发项目部、工程管理部、物业经营部、综合部等部门，代表总公司对XX地铁物业管

38、理公司进行股权管理。 总部已成功开发并销售了金道花园、金兰苑、富康新村等大中型居住小区。其开发的所有项目均与其他公司合作完成。较高。三.土地获取方式及项目风险分析XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 3.3 项目风险与防范(续)三.土地获取方式及项目风险分析XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 2、合作风险 合作方“中粮地产”为中粮集团旗下上市公司，中粮集团与#的良好信任关系是双方合作的基础。XX公司与中粮已有#城、海印桥西侧项目等合作经历。合作细节将在双方集团“总对总”的合作指引下确定。 双方各按50%的股比投入，共担收益和风险。 鉴于#集团和中粮集团良好的合作经历和双方实力，合作方的后续投

39、资和履约能力可以保障。因此合作风险可控。3.3 项目风险与防范(续)三.土地获取方式及项目风险分析XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 1）交地时间问题：本项目在支付第一期地价款后6个月内，政府才能完成移交土地，预计移交土地的最后期限为2019年5月1日，本项目加速周期需要的正常开工时间为2019年12月10日左右，因此政府移交土地的时间会影响项目的正常开工时间，进而影响加速周期。政府移交土地存在一定的不可控性。2）取得国有土地使用证前的报批报建问题：按土地招标文件约定，签署成交确认书后12个月付清全额地价款，之后一个月内办理国有土地使用证；但在此之前，项目正常开发需要报批报建等，未能取得土地

40、证将影响项目报批报建及正常开工。3、加速前置风险：3.3 项目风险与防范(续)三.土地获取方式及项目风险分析XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 防范措施：1）关于交地问题：考虑目前场地现状已经平整，无拆迁，政府延迟交地的主要问题在于沿江公园及周边道路、市政配套管线建设，可建设用地本身具备移交的条件，因此，争取协调政府先进行可建设用地的移交，保证开工按加速周期的要求进行。2）关于取得国有土地使用证前的报批报建等问题：经咨询政府土地出让主管部门，类似情况下，可由土地开发中心出具相关证明，用建设用地批准书进行报批报建；我司在支付4亿首期地价款后，也可以考虑争取和土地交易中心协商用银行保函的方式对其

41、余地价款的支付进行担保，从而获得土地使用证，进行正常的报建、开工和销售；也可考虑在支付首期地价后，通过土地证分割等方式，先行办理首期建设用地土地证。3、加速前置风险：四.资金解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 4.1、公司整体资金状况（单位：万元）（备注：本部分指标均按楼面地价4000元/平米测算，实际成交地价将可能高于此起拍价。）说明：结合公司整体资金状况考虑，待决策新项目06年度整体资金缺口为：35696万元。年度 2019年 2019年 2019年 2009年 2019年 2019年 合计 1、期初可用现金存量13,535 7,078 84,230 121,170 127,4

42、23 126,038 2、在建项目净现金流38,761 61,924 15,303 7,669 123,657 3、公司口净现金流-14,436 -12,877 -3,112 -9,552 -39,977 4、在建项目贷款净额 - 5、已获取新项目净现金流-50,781 48,104 24,750 8,136 -1,385 -751 28,073 6、新项目贷款净额20,000 -20,000 - 7、可用于增量项目的现金存量7,078 84,230 121,170 127,423 126,038 125,287 125,287 8、增量项目净现金流-42,837 -126,808 93,22

43、1 104,562 134,367 -20,923 141,582 9、增量项目资金缺口-35,759 -42,578 214,391 231,985 260,406 104,364 266,869 4.2、待决策新项目现金流量计划（单位：万元） 说明：1、待决策新项目资金峰值186,957万元，出现时点2019年三季度 。 2、实现累计正向现金流时间为200 9年3季度。4.3、资金缺口解决方案 （1）拟向总部申请项目贷款额度 20000万元；（2）拟与中粮集团合作解决 20000万元资金缺口；四.资金解决方案 XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 按楼面地价4000元/平米测算，项目06年

44、总体资金缺口为3.57亿元，但06年存在4亿元阶段性资金缺口，拟通过以下方式解决：说明：由于拍卖总价很可能高于4000元/平米，因此，项目在07年3月份也存在较大资金缺口，具体数额须待最终投标结果而定。年度2019年2019年2019年2009年2019年2019年2019年合计现金流入3458614432817910619758811370566978现金流出42837161873521677619664942336002411434028项目净现金流-42837-12728792161102910132646-22230-2411132951项目累计净流量-42837-170124-779

45、6324947157593135362132951五.项目开发计划XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 5.1、首期项目开发计划序号工作内容时间开始完成1项目启动时间8月1日启动2规划方案设计8月1日10月1日3单体方案设计10月1日12月1日4施工图设计12月1日07年2月1日5签署土地协议或合同9月11日20日6取得建设用地批准书11月4日7取得土地证07年9月4日前8基础开工07年2月1日9开盘07年10月1日10竣工验收08年2月1日11入住08年6月1日12本项目开发建设完毕09年11月4日注：此开发计划可以确保我司在获得本项目后2个月内完成总规方案的报建工作。 5.2、项目销售计划

46、 五.项目开发计划注：此销售面积中不含车位；销售单价不含车位部分。07年08年09年10年合计开发计划（m2）134278187989214844537111销售面积（m2）40459123061129480137882430881销售额（万）45378154440172239194921566978销售单价（元/ m2）1121612030127461367312694XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 6. 1 项目主要经济指标六.经济效益分析（备注：本部分经济效益指标均按4000元/平米测算，实际成交地价将可能高于此地价。）经济指标项目总金额（万元）销售收入566,978开发成本342

47、,849资金峰值186,957项目总投资371,198净利润107,506内部投资收益率27.07%销售净利率18.96%XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 6. 2 合作项目#经济指标 六.经济效益分析XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 项目数值#总投资185,599#净利润53,753#投资回报率28.96%#内部收益率27.07%6.3 项目开发各年的利润体现 六.经济效益分析XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 经济指标08年09年10年合计结算面积（m2）107720150808172352430881结算金额(万元)130,138195,129241,711566,978单位净

48、利润(元/m2)1818235730392495净利润（万元）19,58535,54652,376107,506销售净利率15.0%18.2%21.7%19.0%（2）在此基础上，经过不断调整和完善，初步形成沙沙项目产品建议要点，为规划设计工作提供参考；七.前置与加速措施回顾与补充7.1 产品类别 成熟产品 标准化产品 创新产品（注明理由）7.1 前置工作进展情况 客户定位和产品定位前置工作进展情况（1）通过对项目属性、客户细分结果和片区房地产市场的调研，经过不断深入的讨论后得出金沙州D地块市场和客户的简要分析初步结论；（3）针对周边代表性楼盘和XX市珠江沿岸楼盘的分析，得出本地块的售价分析初步结论；（4）组织各专业部门针对本项目运用“七对眼睛”的工具进行分析，得出“七对眼睛”报告。XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 七.前置与加速措施回顾与补充XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告 7.1 前置工作进展情况（续） 设计前置工作进展情况（1）区域立项阶段形成总体方案、户型平面图等设计成果初稿；（2）根据区域立项会建议，并结合营销产品建议对上述规划方案初稿进行调整，目前形成