[PPT]房地产开发项目投资估算讲义（63页）

1、 第五章 房地产开发项目投资估算主要内容一房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 二房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 1 房地产开发项目投资与成本费用的相关概念对一般建设项目而言，其总投资为：1固定资产投资3流动资金2建设期借款 利息 对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 1 房地产开发项目投资与成本费用的相关概念房地产开发项目总投资包括两部分：1开发建设投资2经营资金 开发建设投资是指在开发期内

2、完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。序 号 项 目 总 投 资 估算说明 1开发建设投资12345678910111112土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2） 31 32 33 开发产品成本固定资产投资经营资金表5-1 项目总投资估算表

3、 单位：万元序 号项 目开发产品成本固定资产投资合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 合 计表5-2 开发建设投资估算表 单位：万元一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 1 房地产开发项目投资与成本费用的相关概念开发产品成本： 开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。 从财务的角度讲，这些成本可按其用途分

4、为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。 而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。案例 某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581，休养所为1 200，综合商场为1000。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目

5、结束时一次性收回。土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用图5-1房地产开发项目总投资构成图示 上述开发项目总投资构成见图5-1所示。 从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12 867万

6、元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。二、房地产开发项目总成本费用的具体估算土地费用1土地征用拆迁费土地出让地价款土地转让费土地租用费土地投资折价城镇土地拆迁费农村土地征用拆迁费土地征用拆迁费二、房地产开发项目总成本费用的具体估算土地费用二、房地产开发项目总成本费用的具体估算农村土地征用拆迁费土地补偿费青苗及地上附着物补偿费新菜地开发建设基金安置补助费耕地占用税征地管理费拆迁费土地征用拆迁费土地补偿费二、房地产开发项目总成本费用的具体估算为该耕地被征前三年平均年产值的6到10倍。安置补助费 每一个需要安置的农业人口的安置补助

7、费标准，为该耕地被征前三年平均年产值的4到6倍。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。青苗及地上附着物补偿费由各省、自治区、直辖市规定。征地占用税二、房地产开发项目总成本费用的具体估算1、人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为1050元2、人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为840元； 3、人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米630元； 4、人均耕地超过3亩以上的地区，每平方米525元。 二、房地产开发项目总成本费用的具体估算 对地上建筑物、构筑物、附着物补偿物、搬家费、临时搬迁安置费、周转房摊销以及对于原用地单

8、位停产、停业补偿费、拆迁管理费和拆迁服务费等。城镇土地拆迁费补偿方式：货币补偿 产权调换土地征用拆迁费土地费用 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等 。土地出让地价款土地费用 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。土地转让费土地租用费 土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。土地费用 房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种

9、情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。土地投资折价序 号项 目金 额估算说明 1 2 3 4 5 6土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合 计 表5-3 土地费用估算 单位：万元 房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。二、房地产开发项目总成本费用的具体估算前期工程费用序 号项 目金 额估算说明 1 2 3 4 5 6规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费合 计 表5-4 前期工程费估算表 单位：万元 基础设施建设费是指建筑

10、物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。基础设施建设费二、房地产开发项目总成本费用的具体估算序 号项 目建设费用接口费用 合 计 1 2 3 4 5 6 7 8 供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施合 计表5-5 基础设施建设费估算表 单位：万元 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。 建筑安装工程费用估算可以采用单元估算

11、法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。建筑安装工程费二、房地产开发项目总成本费用的具体估算项 目建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计单价金额单价金额单项工程1单项工程2合 计表5-6 建筑安装工程费用估算表 单位：万元 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。公共配套设施建设费二、房地产开发项目总成本费用的具体估算序 号项 目建 设 费 用 估算说明 1 2

12、3 4 5 6居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场合 计表5-7 公共配套设施建设费用估算表 单位：万元 开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。开发间接费二、房地产开发项目总成本费用的具体估算 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。 管理费可按项目投资或前述1-5项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为3%左右。管理费用二、房地产开发项目总成本费用的具体估算 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各

13、项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。财务费用二、房地产开发项目总成本费用的具体估算1）长期借款利息的估算 每年应计利息的近似计算公式如下： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额2）年利率（有效年利率）2）流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费用，每年照付，期末一次还本。3）利息以外的费用一般占利息的10%左右。财务费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费

14、、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为： 1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%-3%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%-2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%-1%。 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%-6%。销售费用二、房地产开发项目总成本费用的具体估算 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%-3%。其他费用二、房地产开发项目总成本费用的具体估算序 号

15、项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费 合 计 表5-8 其他费用估算表 单位：万元 开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。开发期间税费二、房地产开发项目总成本费用的具体估算序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8固定资产投资方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费

16、绿化建设费电话初装费 合 计 表5-9 开发期税费估算表 单位：万元 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%7%估算。 如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估算下列费用： 13运营费用 14修理费用不可预见费二、房地产开发项目总成本费用的具体估算三、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措1租售方案的确定 租售方案一般应包括以下几个方面的内容： 1）项目出售、出租还是租售并举？出售面积和出租面积的比例是多少？以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？ 2）可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面

17、积及各自在建筑物中的位置； 3）出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响； 4）售价和租金水平的确定； 5）收款方式与收款计划的确定。 这一过程在实际工作中，可参照表5-10、5-11、5-12、5-13进行。经营收入估算销售期间 第1期 第2期 第 N期合计销售计划面积百分比100%收款计划期 间百分比销售收入百分比销售收入百分比销售收入第1期第2期第3期 第N期总计 房地产开发项目销售计划及收款计划表表5-10 单位：建筑面积（），销售收入（元）序 号项 目名 称 建设期 经营期第1期第2期第3期第N-1期第N期 1可

18、出租建筑面积 2单位租金 3 可能毛租金收入 4出租率（%） 5有效毛租金收入 6转售收入 7转售成本及税费 8净转售收入 房地产开发项目出租计划及出租收入计划表表5-11 单位：建筑面积（），销售收入（元）项 目建筑面积（）售 价（元/） 2001年 2002年 2003年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商业部分公寓楼部分地下商业部分地下车库部分总 计表5-12 房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案） 单位：万元物业类型初始租金（元/）年期3451415总 计入住率地上商业部分收 入（万元）公寓楼部分地下商业部分地下车库部分其他面积总 计 表5-13 房地产项目出租收入计划表（

19、全部出租方案） 单位：万元 三、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2租售价格的确定 1）房地产开发产品定价方法 房地产开发项目经济评价方法中规定： 租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。 这个定价过程就是市场比较定价法的运用。经营收入估算三、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措2）市场比较法定价过程 搜集交易实例 选择比较实例房地产 建立价格可比基础 比较实例的比较和修正 确定该房地产的比准价格经营收入估算三、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 3经营收入估算 经

20、营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。经营收入估算三、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下： 1经营税金及附加 经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）。 目前营业税的税率是5%；城市维护建设税的税率，纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；教育费附加的税率一般为3%。税金估算三、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措

21、2土地使用税 土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税。 3房产税 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次减除1030%后的余额为计税依据计算缴纳。 4企业所得税 企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。税金估算三、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 5土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。税金估算三、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 土地增值税实行四

22、级超率累进税率，从30%-60%。（1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 综上所述，我们可将土地增值税的计算列出表格，如表5-15。税金估算序 号项 目 计 算 基 础 1转让房地产总收入详见销售收入表 2 21 22 23 24 25扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其

23、他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费 、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）20% 3增值额 (1) -(2) 4增值率 (3)(2) 5适用增值税率增值额50%以下部分： 30%增值额超过50%至100%部分： 40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分： 60% 6增值税 应纳税额=土地增值额适用税率表5-15 土地增值税计算表 三、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措

24、销售收入、出租收入、自营收入与经营税金及附加报表的编制 在进行房地产投资项目的财务分析时，应按期编制销售收入与经营税金及附加估算表、租金收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表。 其表格形式见表5-16 、5-17、5-18 。序号 项 目合计 1 2 3 N 1销售收入111213可销售面积（平方米）单位售价（元/平方米）销售比例（%） 2经营税金及附加212223营业税城市维护建设税教育费附加 表5-16 销售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元序号 项 目合计 1 2 3 N 1租金收入111213可出租面积（平方米）单位租金（元/平方米）出租率（%） 2经营税金及附

25、加212223营业税城市维护建设税教育费附加 3净转售收入313233转售价格转售成本转售税金表5- 17 出租收入与经营税金及附加估算表 单位：万元序号 项 目合计 1 2 3 N 1自营收入111213商业服务业其他 2经营税金及附加212223营业税城市维护建设税教育费附加 表5-18 自营收入与经营税金及附加估算表 单位：万元三、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措1房地产投资资金来源分析 房地产投资项目资金来源的渠道主要有：资本金（股本金）、银行贷款、预售收入。 1）资本金 资本金是投资者对其所投资项目投入的股本金，通常来自投资者的自有资金。从投资者的角度来说，只要预计项目的投资利润率高于银行存款利率，就可以根据企业的能力适时投入自有资金作为股本金。房地产投资项目的资金筹措三、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2）银行贷款 任何房地产开发商要想求得发展，都离不开银行及其他金融机构的支持。 房地产开发投资中一般贷款比例应小于项目总投资的70%，而且是以开发项目本身的抵押贷款为主。 3）预售款 预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前，预先向购房者收取的价款。这种