物管培训课程之停车场案例讨论

1、55/55目 录丢车后的纠纷2-9页大业主小业主谁的利益更重要10-12页小区内业主交费停车被盗物业公司赔偿50%13-15页小区丢爱车，谁赔16页停车费400元是场地费还是保管费17页业主丢残摩物业被判赔 小区丢车物业赔偿18-19页车在停车场外丢失物业管理被判赔偿20页停车不进棚丢了白丢 21页停车场车被盗小区物管一审败诉22-23页车库进雨水奔驰车被泡两天，物业公司被判恢复原状24页关于高空抛物砸坏B座28H奔驰汽车的经过与处理办法25-26页爱车存放停车场 牌照被撬谁应该承担责27页保过险的车在小区停车位中丢失28-29页车辆在收费停车场丢失，车场管理部门是否应该赔偿30-33页附：国

2、家发展计划委员会：机动车停放服务收费管理办法车主与停车场的关系应是保管合同关系34页关于对麦德龙商场停车场一案的思考35-36页广州：停车场内轿车被盗车主获赔328万元37页停车场丢车该由谁来赔38-41页停车场丢车该不该赔42-44页停车场丢车考验公共政策45页停车场丢车推责任 保险人索赔获成功46-47页停车场丢失其停放的轿车赔偿案48-49页停车场经营中的法律责任值得关注50页未交停车费停车场失车车主获赔30万51页整治停车场车辆遗失损坏要赔52-53页丢车前后的纠纷物业教育资讯专刊总9期案例精解栏目曾经报道过一件小区丢车案，那个案件中的物业管理公司就因为发了一个车辆出入牌，便最终承担了

3、赔偿的责任，于是他们打算今后再也不管小区里的汽车了。我们今天说的这个案子中，物业公司从来就没有管过小区里面的车，可是住户丢车之后依然要向他们索赔，而且，和前面那个案件一样，这个案件也同样发生在山西太原。那么，这又是怎么一回事呢？在山西省太原市，有这么一家人，男主人叫薛振斌，女主人叫孟靖雯。因为较早经 商的缘故，这家人很早就有了私家汽车。1999年1月6日，在卖掉了原来的旧车之后，他们用孟靖雯的名义，买了一辆枣红色的桑塔纳2000轿车。可是，开上不到两年，就在自己家门口出了事。孟靖雯很清楚地记得，丢车那天是2000年8月26日，早晨她出去买菜的时候，车还停在自家楼外的空地上。孟靖雯：我当时出去的

4、时候，正好赶上力鸿（公司员工）上班，有修理工，有管物业的，都说大姐你的车擦得真亮，就在这儿停着。两个小时以后，她买完菜回到了家。孟靖雯：等我回来的时候，门口有一个修车子的，钉鞋的，就说哎呀，大姐您怎么刚回来，你的车刚开走。这番话让孟靖雯有一种不祥的预兆，不过，她觉得也许是自己的丈夫开走了车。孟靖雯：（我）就进屋，回头我爱人说，没有呀，我两个赶快就跑出来。楼前空空如也的事实告诉薛振斌夫妻俩，他们的汽车已经不翼而飞。两口子立刻报了案，当地公安局也特地为这辆车发布了协查通报，但是这个案子至今也没有破获。就这样，仅仅两个小时的时间，好好的一辆汽车就没了踪影。让薛振斌和孟靖雯感到后悔不已的是，由于疏忽，

5、他们在给这辆汽车上保险的时候，没有包括盗抢险，这样他们只能从保险之外的其他途径去寻求补偿了。于是，汽车丢失这件事情一下子撩起了他们和房屋开发商之间的新仇旧怨。孟靖雯的丈夫薛振斌：晚上，我们没有地方（停车），我们只能停在楼前，也就是我们现在的院里面，现在的车，住户的车，也都是在院里面停。在薛振斌看来，他所居住的这个桃园公寓，一没有大门，二没有门卫，三没有车库，这就是自己汽车丢失的重要原因。可是，他清楚地记得，当初买房子的时候，房屋的开发商，也就是太原力鸿房地产开发公司在广告上说的可不是这个样子。薛振斌：我们买房子的时候，这个价钱也是比较高的，他们告诉我们，广告什么，都是说的，好像就是属于比较高档

6、的小区，高档的公寓。在报纸广告上，可以清楚地看到，在这个叫做桃园公寓的房地产项目里，物业管理的内容包括有门卫、车库等等。在1996年的太原，绝大多数的房地产项目中，配备车库的还并不多，这一点，对已经有了汽车的薛振斌产生了明显的吸引力，再加上位于汾河之畔的地理位置也确实很诱人，于是，一家人很快做出了决定。1996年11月21日，薛振斌和桃园公寓的开发商，也就是太原力鸿房地产开发公司签订了购房合同，买下了二号楼一单元三号的一套住房。可是，从住进房子的第一天起，烦恼便一直没有离开过这家人。 薛振斌：结果我们住进来以后，绿地没有，花园没有，连棵草也没有，车库没有，保安没有，什么东西都没有。（说的是）2

7、4小时热水，管道倒给我们安了，收了3个月的热水费，热水也停了，热水也没有了，什么都没有，到现在是（这样）。 花园没了，热水没了，当初广告上说的，结果什么都没有了，现在汽车又在小区丢了。薛振斌一家觉得，如果力鸿公司按照广告上的承诺，安排了保安门卫，也设置了车库，那么汽车也就不会丢失了。所以，力鸿公司对于自己汽车的丢失，有着不可推卸的责任。于是，他们找到了就在公寓前面的力鸿大厦里面办公的力鸿公司，要求他们赔偿丢车带来的损失。 薛振斌：我这个车当时丢了以后，我就找他老板，于总，于江（董事长），我找他以后，当时感觉也不错，客客气气，最后把我送到电梯口，答应商量商量以后给我一个答复，结果是我等他答复，等

8、了几个月以后，派了他公司的一个法律顾问。这个律师来了以后，他就是回公司反映反映，把你这个意思说一说，结果走了以后，再也没有音讯了。 公司方面的这个态度，让薛振斌意识到，通过正常协商的渠道，是不可能得到让自己满意的答案了。可是，天天没车可用的现实又在不断提醒着他，这件事情不能就这么算了。于是，一家人决定到法庭上去讨个公道。 2002年11月，孟靖雯向山西省太原市杏花岭区人民法院提起诉讼，把太原力鸿房地产开发公司告上了法庭。请求法院判令被告太原力鸿房地产开发公司赔偿丢车损失162800元。 原告一方认为，我是冲着你的广告上说有门卫有车库，才买的房子，可是结果上却什么也没有。现在车丢了，我当然要找你

9、。但是力鸿公司方面却一直没有给他满意的答复，这样看来，在力鸿公司的心里，恐怕也有着自己的想法。那么，究竟他们是怎么看待薛振斌丢车这个事情的呢？当双方走到法庭上的时候，面对孟靖雯一家的索赔要求，力鸿公司又会拿出什么样的说法呢？ 其实，从一开始，力鸿公司就觉得自己不需要对丢车事件承担任何责任。公司总经理金来告诉记者，他们觉得，房屋买卖过程中的纠纷，和现在丢车，是两个不相干的问题。 力鸿公司总经理金来：力鸿房地产综合股份，他是一个房地产开发者，但是另外呢，他还是一个物业的管理服务者，这样的话，他是两回事，为什么是两回事，是一个公司，但是你是两个不同性质的两个问题。 金总经理要表达的意思是，房屋买卖是

10、房屋买卖，物业管理是物业管理，两件事情一码归一码。无论哪件事，都要根据合同来办。丢车的事情显然是属于物业管理方面的，可是，在整个桃园公寓，从来没有任何业主和他们签订过物业管理合同，当然，这里面也包括薛振斌在内。 金总：我就想问一下，如果业主和我们没有这个物业管理服务合同，我们还有啥关系，我认为是任何关系没有。 理直气壮的金总经理还用退一步说话的方式摆出了更为充分的理由。 金总：如果他们都交费，虽然没有合同，交了费你办事也要负责任，一分钱都没有交，事实的合同都没有，事实的形式都没有。是不是百分百的（没交费）我不敢说，但是绝大部分从来没交过物业管理费，这个孟靖雯一家，从来也没交过一分（钱）。 那么

11、，事实是这样的吗？从1996年到现在，在这么长的时间里，薛振斌真的既没有签物业合同，也没有交物业费吗？小区里的其他人家又是怎样的情况呢？当我们带着这样的问题，再次找到薛振斌的时候，得到的是一个肯定的答案。但是他的解释却让我们非常意外。 薛振斌：他没有给我们收过物业费，他如果跟我们收过物业费了，来，一户交多少物业费，是给你们看汽车，看大门，我们这么多住户，首先我是第一个要交，其他人家，我们这些住户，基本都是对这个安全看得挺重的，我想大部分都是会交的。 薛振斌的这番话让金总经理大呼冤枉，为了证明自己曾经去收过物业费，他还拿出了当年的一些资料。 金总：这个资料是这样，物品拿来给你们看，你看（纸）黄黄

12、的，这不是你们来临时给你们准备的，不是。这是1996年10月27日印的这个，这是桃园物业管理部资料项目。 在这份材料上，我们看到，其中包括小区的简介，小区的公约，服务性管理条例，物业管理部职责范围，还有物业部经理岗位职责一些项目，正文里面还有停车费收取标准等相关内容，但是，薛振斌却说，他对这些是一点印象也没有。 薛振斌：他是不是有这个准备，有各种各样规章制度，但是我不知道，他也没有通知到我，他也没有跟我说过。 那么，力鸿公司到底有没有通知过业主呢？当初到底有没有试图收过物业费呢？我们找到了已经离开力鸿公司的原公司物业部经理郭宝生，在他原先工作过的物业部办公室，他回忆了当时的情况。这间屋子，正好

13、就位于薛振斌家的楼下，相距不到十米。 原力鸿公司物业部经理郭宝生：有过，这个有过。你像我是这样的，就是这个根据物价局批文的话，我们这个收费是这样定的，就是每平米是三毛钱，我就折合成（整数）一块儿算，118.13（平方米）的也就算成100（平米），97.63（平米）也拉成100（平米），按照每户30块钱这样的收吧。 记者：那这个钱你们收上来了吗？ 郭宝生：试着收过。这个好像是第一次收，收了13户，以后再没有人交了。 记者：为什么他们不交呢，住户为什么不愿意交呢？ 郭宝生：因为我们是开发商，开发了以后，由开发商进行物业管理，这个是物业上的，说白了，物业管理我就是给你做物业服务，现在住户对我们开发商

14、有意见，那么就是把开发商的牢骚、意见，反应我这儿了，你看我这个问题，那个问题，什么都不交，有些水电费都不想交。 原来，一切的问题，就出在力鸿公司既是开发商又是物业管理者这一点上，正是由于两个角色由一家在充当，业主们便把在房屋买卖过程中的种种不满，全部转移到了物业管理的环节中。在我们的采访过程中，薛振斌和其他业主也多次表达了他们这种不满。 薛振斌：我买房子的时候，他告诉我们说，这个后面就是花园，当时（这里）没有（房子），就是我买房子时候，他说这儿准备将来建花园，就是我们住户享有的花园、绿地，小区它要有绿地，有花园，挺好的，结果你看现在，现在是花园没有，盖起楼来了。 这个人叫刘五儿，也是桃园公寓的

15、业主，他也有一辆枣红色的桑塔纳2000轿车。薛振斌的邻居刘五儿：当时买房子的时候，这个院子，三栋楼共同的院子，这个院子，当时买房子，买了（在第）五层。考虑到这个停车，停车这个院子，现在他跟我们全部隔开了。这个院子（成了）大厦单独的院子了，所以我们停车就没有地方停车，这个院子他不让我们停。面对这样那样让他们无法接受的事实，业主们选择了一个方式来表达和发泄自己的不满，这就是，拒绝交纳物业费。但是，当现在出现汽车丢失这么个严峻的问题时，他们却不能否认一个事实，那就是，他们和力鸿公司之间，确实不存在物业管理方面的合同。而这一点，正是金总经理一再强调并且抓住不放的。因为，他觉得，没有合同，我就根本不需要

16、对你汽车的安全负任何责任。 金总：从法律上，从形式上没有建立什么合同，没有建立过合同，一分钱不给，这个一分钱不给，我每年赔这么多钱，谁来站岗来呢。至于小区的安全问题如何解决，金总经理的回答很简单也很干脆。 金总：配保安不难，是吧，有钱花钱马上就配。这个（物业费）你不交，你不交可以，但是你不交就跟我没有任何关系，咱俩没有建立任何关系，既没有法律上的合同关系，也没有事实上的合同关系。 力鸿公司的态度非常明确，不错，我确实没有给你配备保安门卫，但是我根本就没有责任和义务做这个事情，因为，我们之间根本就没有任何合同关系。所以，你现在丢了车，我同样不需要承担任何责任。 业主们的态度是，不见兔子不撒鹰，你

17、先服务我再交钱。力鸿公司想的是，赔本买卖不能做，你先给钱我才能干活。于是，这个事情就有了点先有鸡还是先有蛋的意味。不过，不管究竟是谁应该把事情做在先，对于薛振斌和孟靖雯这两口子来说，摆在面前的现实是，他们确实没有和力鸿公司签过物业合同，也确实没有交过物业管理费，那么，他们用什么来说服法官，让力鸿公司赔偿自己丢车的损失呢？ 对于案子的输赢，薛振斌并没有太多的担心。和力鸿公司不一样，他有他自己看待和考虑问题的角度。 薛振斌：我们买了他的房子以后呢，（从）我们买房子一直到最后，他也没有进行（物业管理）移交，一直是力鸿开发公司在管理，收什么这个费，那个费，全是力鸿开发公司，盖的章都是力鸿开发公司物业部

18、。 薛振斌给我们拿出了他们家这些年交费的各种收据，其中包括水费电费取暖费等等，收费单位都是力鸿公司。薛振斌觉得，凭这些收据，就足以证明，力鸿公司事实上一直管理着桃园公寓。那么，现在自己丢了汽车，当然要找你赔。 薛振斌说力鸿公司一直管着这个小区，对于这个说法，金总经理并没有否认。实际上，关于这个问题，力鸿公司上下可以说是一肚子苦水。 金总：事实上现在，我们是在为这个桃园公寓小区做了大量的工作，不管送暖、送电、送水，包括维修，统统都是我们来管理的，包括这个维修，都是我们没有跟他们去要任何一分钱。这样的话我们每年还要赔好多钱，我们现在比较好一点，还要赔4万左右一年。我们不能这样干了，这个太不公道了，

19、这个尽管力鸿公司满肚子委屈，业主们却是一点也不领情。在他们看来，作为开发商，你管理物业，既是客观事实，也是天经地义。 薛振斌：在没有移交（物业管理）以前，这个责任必须你力鸿公司承担，你不负这个责任不行。 力鸿公司不得不管了这么多年物业，有一个很无奈的原因，那就是桃园公寓的水电和力鸿公司自己的写字楼力鸿大厦是连在一起的。 金总：我不打交道不行，我是必须收我的水电，这个水电，因为从我们这拉出一个表来，算他们的总表。 为什么薛振斌一再强调力鸿公司事实上管着物业呢？对于这个问题，金总经理的心里有着自己的判断。 金总：他说这句话，有他的目的，就是说你跑不了，你不管是不行的。他是想说明这个问题。 明明不想

20、管，还不得不管，一旦出了事情，还会因为管了事情而被对方揪住不放。这种滋味让力鸿公司感到实在不好受。为了摆脱这种只做赔本买卖的现状，他们也曾经想到了一个一劳永逸的解决办法，那就是，让业主们成立业主委员会，然后按照规矩签订物业管理合同。 金总：我专门组织了一个班子，我们有两个老同志，加上我们管理部的经理，加物业管理人员，天天去他们那里做工作，给他们征求意见，这个表这里都有。一沓子发出去了，一家一张我们是巴不得他赶紧成立一个业主委员会，我该负什么责，负什么责。 该负什么责，就负什么责。这句话的另外一层含义是，我觉得不该负责的东西，就一点也不想负责任。那么，他们的想法能够如愿吗？ 金总：组织起来，收了

21、半天，没有两三家填写的，剩下全是空纸，有的还表收不上来。一直弄不成。 郭宝生：成立不起来是这样的，住户就说，行啊，你必须把我以前的什么东西达到，他要求开发商达到什么标准，你这个广告好，什么好，达到了这个条件以后，咱们再去（谈）成立（业主委员会）这个问题。 于是，绕了一个大圈子，问题又回到了一开始的起点。说到底一句话，还是当初开发时候的遗留问题没有解决。不过，在薛振斌心里，成立不成立业主委员会，力鸿公司都应该赔偿他现在丢车的损失。 薛振斌：（成立）业主委员会，我们是业主，我们成立不成立，那是我们业主的事情，不能因为我们业主不成立业主委员会，你就不给我们服务了。 在金总经理看来，业主们心里想的，实

22、在是一个很精明的算盘。 金来：我（业主）不签订合同，构不成这个关系，我就理所应当不交费，我丢了东西，你（力鸿公司）还得负责赔。这何乐而不为呢？ 没有合同，也没有收钱，别人丢了东西，自己还要负责，这样的局面，力鸿公司当然不乐意。那么，面对对方的索赔要求，他们能够顺利脱身吗？ 双方就像是一对既不亲又不爱的小两口，心不甘情不愿地在一起度过了好几年的日子。现在出了丢汽车的这么个事情。薛振斌就觉得，我不管你是开发公司的身份，还是物业公司的身份，总之我就是要抓住你不放。想一点不担责任那是绝对不行的。力鸿公司却觉得，我好心好意一无所获地为你免费服务了这么些年，没有功劳还有苦劳。我也不指望什么，至少落个相安无

23、事。现在倒好，你丢了车，却要我赔钱，莫非我这好人还做错了不成？ 于是他们都只能期待着法院，做出公正的判决。 2002年11月25日，经过审理，太原市中级人民法院得出了结论。法院认定，“力鸿公司作为事实上的物业管理者，即对住户依法负有基本的保障其财产、人身安全的义务，本应也完全有能力安装护栏、大门，配备保安、门卫，提供车库等，因此，如果以购房合同中并未列入广告所承诺的内容，业主没有与物业管理机构建立委托关系或保管合同，便可以对住户财产、人身安全完全不管，不承担任何责任，则于情于理不通，与其所负有的主要义务相矛盾，也有悖于诚实信用原则。”力鸿公司对孟靖雯丢车负有部分责任，对于孟靖雯要求赔偿1628

24、00元的诉讼请求，给予部分支持，判令力鸿公司赔偿人民币48840元。 丢车之后，力鸿公司安装了护栏和大门，业主们也自己出钱请了一个门卫。但是，他们的怨气并没有完全消除，物业管理合同依然没有签订。如果再发生丢车案这样的事情，力鸿公司还有可能会面临诉讼，这正是他们最担心的。 那么，为什么会出现这样的局面呢？对此，郭宝生有一番自己的解释，他觉得问题的症结就在于开发公司自己在管理物业。郭宝生：这叫父亲开发，儿子管理，这个管理的矛盾在哪儿呢？主要是住户一发现问题，找不到开发商，你就代表开发商，他就认为我就是开发商。把所有的问题、矛盾，对开发商的怨言、抱怨全加到物业这儿来了。 看来，由开发商自己来管物业，

25、确实很容易引起一些麻烦。根据我们记者的了解，在全国，类似于桃园公寓这样的情况还是比较普遍的，只不过程度不同而已。那么，像目前桃园公寓这样的现状，又应该有个怎么样的解决方式呢？ 于庆新作为业内人士，他谈了自己的一些看法： （业主）他完全可以以独立业主的身份，或者几个业主的身份，去起诉开发商。当然，最好的方式是成立业主委员会，业主委员会代表全体业主向开发商提出索赔的要求，进行法律诉讼，这是一种方式。其次，通过成立业主委员会，也可以选择新的物业管理公司。 而开发商呢，如果从一开始就能够去选择依法选聘物业管理公司，或者在自管的过程中，能够与业主签署有效的相关管理协议，那么也会使管理变得非常有序，责权利

26、能够清晰。 非常遗憾的是，双方都不采取这种方式，才会出现今天的局面，当然，亡羊补牢，犹为未迟，现在双方法如果理智地来处理这件事情，在现有的法律框架下，按照刚才说的方式去处理的话，相信这个问题还是能够得到解决的。 对于薛振斌来说，尽管法院最后判决力鸿公司赔偿了他四万多元，但是他自己还是承受了十多万元的损失。我们不妨设想一下，如果当初刚刚发现开发商没有兑现自己承诺的时候，他就走上法庭，从法律的渠道要求开发商履行诺言，也许早就解决了整个小区的安全问题。应该说，用不交物业费来对抗开发商这个做法，就像一柄双刃剑，既伤害了对方，也伤害了自己。毕竟，业主们真正希望的，不是出了事情有人赔偿，而是有个安宁祥和的

27、生活环境。所以，假如在买房住房的过程中有什么纠纷的话，不是赌气，而是理性地去寻求法律的帮助，促使事情向正常的方向演变，也许是最好的选择。 最后，一起来参阅相关的法律信息。 国务院颁发的物业管理条例： 第二十四条规定 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 第二十五条规定 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第二十六条规定 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。大业主小业主谁的利益更重要地下车场变商场 海印花园引纠纷惊

28、闻地下停车场要改建商场 3月10日晚八点，位于广东东山区大沙头海印花园的业主们，接到小区地下停车场要改建成商铺的消息之后，纷纷聚集在地下停车场负二层，共同商讨应对事宜。 小区地下停车场要改建商铺，最先得到此消息的业主谭女士说道：“我看负一层的车库要改建成商场了，真不敢相信这是真的，作为小区的业主我居然不知道地下车库要改建成商场。”车场变商场，就意味着小区的负一层的出口要封死，而另建出口就要割断负一层和负二层之间十多条横梁，小区业主住的能放心吗？更有业主担心：“商场的进出口直通我们住宅楼的楼梯，来逛商场的人岂不是可以随时进我们家了？”小区规划，怎么会说变就变呢？ 业主盛怒 改建商场，封闭小区变开

29、放小区，我们不干 海印花园有A1、A2、B三栋住宅楼和工商银行分行的一栋办公楼，属商住综合性小区，共有业主500多户，多为工商银行职工。其中最大的业主广州市盛贤投资在该小区拥有盛贤数码电器城、盛贤布艺城两大型商铺。 据该小区物管公司广东粤盛物业管理公司的黄经理介绍，该小区地处海印大桥商业旺地A1、A2栋住宅楼的负一、二、三层为停车场共有近700个车位，其中盛贤公司拥有560多个，工商银行有130多个。在要改建成商场的负一层共有车位140几个，其中有30多个为工商银行所有，其余100多个为盛贤公司所有，盛贤公司就要把这一百多个车位改建成商场。该层还有一个与汽车库共享出口的自行车库，停有100多辆

30、交了月保的摩托车和自行车。谭女士告诉记者，按照盛贤公司已经批复了的改建设计图，负一层的出口就要被封死，将负一层与负二层之间的楼板打通，另建出口。这样一来，工商银行的30多部车要绕经负二层才能从新出口驶出。据悉，工商银行对此十分不满，曾向盛贤公司投寄了律师函。 而摩托车和自行车要么绕道负二层，要么从一个坡度约为30度的陡坡推出，斜坡角度大，在雨天摔伤过不少业主，摩托车在小区进出行驶会给小区行人、小孩造成极大威胁。这让其他业主十分不满。 根据盛贤公司的改建规划设计图，将在负一层自己的车位上改建成商铺和快餐店，谭女士说这将占用工商银行30多个车位和自行车库的公用通道。更为重要的是，地下商场的出口开在

31、小区里面和小区北面的进出通道上，直通住宅楼的楼梯。封闭式管理的小区就会出现缺口，买客进进出出，许多业主担心小区的安全没有保障。 同时，更让小区居民感到不安的是，将负一层和负二层打通另建停车场出口需要割断十多条梁，这对大楼结构安全会造成很大隐患。 集会在一起的业主们纷纷议论：在住宅楼负一层停车场一旦改建成商场，小区就成为老鼠街，而快餐店则意味着今后海印花园治安环境非常恶劣，同时也对整栋大楼的消防工作埋下了隐患凡此种种，业主们纷纷表示：如果问题得不到解决，一定要到有关部门讨个说法！ 说法 盛贤：亏本经营不改建怎么行 对此，盛贤公司也有自己的苦衷.该公司的杨经理说道，公司在小区所拥有的车位，是200

32、3年12月以3000多万拍卖竞得，但是因为海印花园附近也有停车位，且价格更低，因此海印花园的地下车库的停车率一直很低，整个负三层是空置的，负二层也只有零星几辆，一直以来盛贤公司都是亏损经营着这个小区的车库。 杨经理说，作为一个商业公司有权对自有物产做出调整，改变功能用途是不得已而为之，作为一个商业公司也有权对自己的物产做出调整，以改善目前的经营状况。杨表示，目前地下停车场改建的评估、申报、审批、施工等一系列手续都是合法有效的。打通负一层、负二层另建停车场出口的改建项目设计和施工，都是由行业内甲级单位来承办并通过房管所签定、以与有关职能部门审批通过，对整栋楼结构并没有构成安全隐患。对于摩托车改道

33、斜坡的安全问题，杨经理介绍公司将准备投资4000余元进行防滑处理；至于快餐店，在采访中，面对记者所传达业主们的意见，杨经理表示，如果业主强烈反对，也可以考虑取消，当初开设这个快餐店，是想在小区里做一个休闲平台，作为小区的一个商业配套，与外面的饮食店不一样；至于地下商场经营商业，业主们担心不法人员会趁电梯进入业主家，杨表示，会在负一层到三层之间，增加保安把守，以防万一。 地下车场改建商场，影响到小区的安全、安静，这关系到小区大多数人的利益。对此，杨经理解释道，海印花园原来规划就是商住性综合性小区，居民对商业给小区带来的影响应该有所心理准备。他同时还乐观地指出，此举虽然会影响到小区的居住环境，但也

34、是有利有弊的，随着小区商业的兴起，一定会使该小区住宅物业的商业价值有所提升，因为商业的兴起，在楼市里对住宅物业的投资价值和升值潜力向来不可低估。 但业主们却并不这么认为，他们纷纷表示，好好的小区改建成闹市区，看到小区的公共利益受到损害他们非常心疼，他们想不通：这样的改建怎么会被批准？因此，一定要继续上访下去直到问题解决。对此，盛贤公司表示，自己的改建手续合法，不怕业主“闹事”。 点评： 如何找到一个平衡点 商业的喧哗与居住的宁静原本是商住楼面对的两面。如何在两者间找到利益的平衡点，是我们探寻的目的。 一边是商家业主的商业利益，一边是小区居民业主的居住利益。在这场大鱼与小鱼的博弈中，谁将会是最终

35、的胜者？ 记者采访时看到，面积不大的小区里干净、整洁，一位老者拿着一个羽毛球自娱自乐。一旁的校园不时传出嬉笑声，场景十分和谐。 当地下商城建成后，为利熙来攘往的商者进出其间，小区的这种宁静与和谐也将一去不复返。它对我们再一次地提出了一个新的课题：商住型小区，如何在保证小区居住环境的前提下，来保证商家利益？ 本次案例中，盛贤公司的改建，由于手续齐全、合法，改建已势在必行，但是如果得不到小区业主的支持与理解，也会纷扰不断。而相关的部门，也会因为业主的不断上访而不得不拿出一定的精力来应对、调解。因此，如何最大限度地保证业主利益、平衡商家利益，是值得有关部门在作出批文时就应该考虑的问题，当然，商家在决

36、定改变经营的情况下，是否要主动与业主进行沟通，让业主代表就改建提出意见，并适当地进行采纳，双方就各自的利益达成共识，不让矛盾激化、演变，是目前商住型物业要思考的问题。海印花园的矛盾与利益，最终将如何解决，我们物业教育资讯案例精解栏目将继续关注。小区内业主交费停车被盗 物业公司赔偿50%小区内业主交费停车被盗，法院判决物业公司赔偿损失50 交了物业管理费，摩托车在住宅小区内丢失，谁该为丢失的车辆负责？近日，这个让不少广州中山市民牵肠挂肚的案子终于有了一个说法，中山市中级人民法院对石岐区东明花园业主17辆摩托车被盗一案作出了终审判决：如果没有特殊的约定，物业管理公司和业主之间签订的是应该一般的物业

37、管理合同，而不是保管合同，摩托车丢失双方都有责任，本着公平的原则，综合考虑多方因素，物业管理公司应当对业主作适当赔偿。案件一年丢17辆摩托车位于中山市石岐区的东明花园，是一个有2000多住户的中山相对较大的小区，据统计，仅2003年一年间竟有17辆摩托车被盗。 据东明花园物业管理负责人黄经理介绍，由于没有车房，物业公司为业主提供车位，每月收30元的费用。没有想到，2003年一年之内，小区有17家摩托车被盗，其中2月18日开始的一周之内丢了5辆，2003年8月底之后又有12辆被盗。车辆丢失后，部分业主找到物业管理公司，要求获得赔偿，但是物业管理公司也颇为难，仅仅收了30元的管理费，就要负这样大的

38、责任，显然有失公平，他们拒绝赔偿。许多业主开始对物业公司的管理能力产生不信任，有些丢车的业主干脆以不交物业管理费与小区对抗，双方关系剑拔弩张。在调解无望的情况下，2003年3月，东明花园5位业主一气之下，将所在小区物业管理公司告上法庭，2003年9月，中山市人民法院判决东明物业管理公司败诉。物业我们已尽管理义务“我们的小区是一个开放的小区，窃贼14秒钟偷一辆摩托车，我们防不胜防，我们尽了自己应尽的管理义务。”中山市东明物业管理的黄先生表示。黄先生认为，在给业主的收费发票上，公司已经明确地写着“本车位只提供停泊车，不负责车辆(财物)保管”的字样，“况且一开始有6人告我们，其中一人的车在小区内已找

39、到，是车主忘记放在哪里了，他本人撤诉了，剩下的5名原告中，记录显示有2人曾经5次没有拔车钥匙，这次他们的车丢掉了，责任怎么可能全在我们呢？”竹苑小区的中房物业管理的郭女士说，他们小区属于完全开放的小区，曾经丢了一辆小汽车，物业管理也只是每月收取150元的停车费，怎么可能负责保管？另外，如果丢了车就可以找物业公司赔，那业主就不会再去买保险了，物业公司怎么可能把保险公司的责任都承担了呢？尽管如此，东明物业管理黄先生说，他们已经在调整管理措施，通过调查，他们发现丢失的摩托车都是某一种型号的，物业管理要求所有这种型号的摩托车停在一个专门的停车场，公司安排3个人专门看管；其次是开始修建围墙，让以前的近千

40、米的开放地带封闭起来。业主交了停车费丢车就要赔提起自己丢失摩托车的事情，某小区的陈小姐还忿忿不平：“自己每个月交了车位费，怎么到时出事了反而不管了呢？这些摩托车位本来都属于业主所有，是业主买房时的公摊面积，而物业公司只是用我们的地盘来保管我们的东西，既然是保管，丢失了就应该赔偿。”而东明花园的部分业主认为，虽然物业公司给的发票上面有特别说明，但是并没有经过业主的同意，所以不能作为推卸责任的证据。摩托车停在小区内，并且交了费，丢掉了自然小区应该赔偿，否则，与把摩托车停在大街上有什么区别？判决双方共同承担责任近日，这件持续一年多的案件终于有了结果。法院认为：业主和物业管理公司之间构成车辆管理服务合

41、同，并非保管合同，由于物业管理公司没有履行对车辆进行登记的职责，负有一定的责任，酌定按照车辆评估价值的50进行赔偿。据悉，这次状告东明花园的共有5位丢车的业主，他们的摩托车评估价值在9000元到17000元不等，都得到一半的赔偿。审理此案的中山市中级人民法院的有关法官认为，此案争议的焦点是双方到底是一种什么样的合同关系。之所以不作保管合同考虑，是因为业主并没有真正把车给物业管理公司保管，没有交车钥匙，每月所交的30元也不是保管费用，如果是保管费用显然要高些，所以二者只是构成车辆管理服务合同，物业公司也有一定的责任，比如车辆的登记、适当的注意义务等等。这样，显然双方都要承担一定的责任。另外，这个

42、判决并非一成不变的，还要看具体案子，比如小区是封闭式还是开放式、业主的交费情况、丢失物价值的大小等等。张强律师:从去年开始，中山的不少物业公司为了降低风险，在中国人民保险公司投了保，这是一种责任险，小区再丢车后就可以找保险公司，这是一个有意义的尝试。目前，中山已有翠景、东明、永怡等十多家物业管理公司投了保，但如果保险公司看到自己承担的风险过大，可能提高保费，保费高了，物业公司还会不会投保，这也需要权衡。但是，这个尝试如果成功，那么谁要为丢失的摩托车买单的问题也许可以迎刃而解了。小区丢爱车谁赔丢失了机动车，失主该向谁去索赔？也许3月9日的一场保险公司和物业的纠纷，能够给物业企业一些启示。3月9日

43、，市第二中级人民法院开庭审理了一起太平洋财险市通州支公司和市育新物业管理公司关于育新物业业主丢失车辆赔偿的纠纷案。事件经过：2001年4月2日，南某以10.4万元的价格购买了一辆白色桑塔纳2000型轿车，并办理了过户手续。2004年4月11日，南某的家人声称该车在望京花园小区丢失。随后，南某与相关人士分别向公安机关报案，向小区物业育新物业报案，向车辆投保的太平洋财险通州支公司报案。南某于2003年6月4日在太平洋财险通州支公司投保了车损险、三者险、全车盗抢险以与车上人员责任险，共计花费保费3850元。因此，保险公司在2004年8月15日对南某进行了赔付，实际赔偿金额82133.59元。同时，南

44、某在2004年1月1日向育新物业交纳了全年停车费1080元，并获得停车证，因此，南某和育新物业之间形成了有偿的车辆保管关系。丢车后，经过一再协商，物业最终补偿了南某1万元。这样，南某一共得到了92133.59元的补偿。之后，南某与保险公司签署了权益转让书，将其向第三方追偿的权利转让给太平洋财险通州支公司。保险公司认为，育新物业是涉案车辆丢失当日的车辆保管者，因此，对车辆的丢失负有责任，要求育新物业赔偿太平洋财险通州支公司已经赔付给南某的保险金82133.59元。育新物业则认为，保险公司并没有有力证据证明该车确实是在物业管理的望京花园小区丢失的，因此，物业不能对此负责任。此案一审保险公司败诉，二

45、审还没有结果。点评：物业管理企业一旦收取了停车费，而车辆的确在规定停车场或小区停车位丢失，物业就一定会承担相关赔偿责任。至于本案，对物业最有利的因素就是无法证明南某的车是否在望京花园小区丢失。物业对于车辆管理中车辆进入，驶出环节一定要用心，按车辆管理程序走。 停车费400元是场地费还是保管费某业主将车停在小区内，每月缴400元停车费。一天早上，他发现车辆被盗，遂报警并向物业公司交涉，双方在是否赔偿与具体数额上存在较大争议。车主将物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿；物业公司则辩称，车主缴纳的400元是场地使用费，双方之间并未形成保管合同关系，因此不应对车辆丢失承担赔偿责任。法院最后判决，物业公司

46、承担赔偿责任。目前，小区内丢失车辆引发的纠纷时有发生，司法界和理论界对此也存在分歧，有时会有截然不同的观点或判决。律师认为，确定这一焦点问题应从以下几个方面综合考虑。一看经营者所提供的服务类型。停车场或物业公司（以下暂称经营者），其职责主要由经国家工商行政管理机关依法核准的经营范围，或经营者制定并对外公示的服务内容和性质决定。经营范围或服务内容中包不包括保管业务，以与其收费标准是按哪种业务收费标准核准的或公示的，职责中是否提供保管服务。二看经营者与车主就停车收费是如何约定的。如果双方明确约定为保管关系的，应当认为双方之间已经确定了保管合同关系。三看物业管理小区或者停车场是否封闭式的，以与车辆进

47、出的管理制度和措施如何。如果停车场是封闭的，车辆进出也有严格的出入管理制度。此种情况下，经营者如果确有失职的地方，就应承担赔偿责任。四看关于停车收费的定性。有的停车场为降低风险，在收费收据上特别注明是车位出租。但是，在司法实践中，这一声明不一定成为免责理由。当车主与经营者之间难以确定是否为保管合同关系时，车辆丢失或损失的，只要车主向经营者缴纳了停车费，经营者也应当承担责任。消费者权益保护法第七条规定，消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利；第十七条规定，经营者应当保证其提供的商品或服务符合保障人身、财产安全的要求。据此，经营者对停放的车辆负有安全保障义务，特别是那种

48、封闭式的小区和停车场，有专门保安人员负责，车辆进出又经过一定的查验制度。上面的案例中，经营者与车主虽未明确为保管关系，但鉴于经营者在管理上有过失，法院判决物业公司承担赔偿责任。现实中，不少小区为了平衡物业公司和车主的利益，防范事故发生后的道德风险，往往投保公共区域责任险。通过保险降低物业企业在财产方面的风险。业主丢残摩物业被判赔7月3日,家住丰台区马家堡某小区的残疾人老王,通过街道司法所,向小区物业要回了丢车赔偿金3000元。今年1月,老王所在小区贴出告示:地下存车处无人看管,居民可以免费存车,车辆出现丢失,物业公司概不负责。四处张贴的告示无疑是给小偷“通风报信”,存车处丢车事件明显增多。今年

49、4月24日,老王上了好几道锁的残疾人摩托车也被人盗走。老王到马家堡司法所寻求帮助。司法所找到物业公司时，对方表示，既然已经明示存车处为免费使用，那么物业公司与业主之间不存在合同关系,因此也不承担赔偿责任。司法所认为，根据市居住小区物业管理服务标准，小区设非机动车辆停车场(存车处)，必须保证停车有序，24小时设专人看管。显然，物业公司的“免责告示”违反了这一规定，是无效的。经过反复协商与调解，最终双方达成协议:由物业公司赔偿老王残摩补偿款3000元。物业公司负责人通过此事也认识到了履行小区管理义务的重要性，在司法所的帮助下，正在积极寻找存车处看车人。小区丢车 物业赔偿认为物业公司没有履行保管义务

50、，使自己停放在小区的轿车被盗，业主方先生将物业公司告上法庭。近日，市二中院终审判决，物业公司赔偿方先生4.4万余元损失。2004年8月2日，方先生停在小区指定车位上的车被盗。同年10月，保险公司按车辆折旧后价值的80%向方先生赔付19.5万余元。 2004年10月，方先生起诉至一审法院称，自己向物业公司交纳了物业、车位、保安等费用，故物业公司应按市住宅物业管理服务标准与市居住小区机动车停车管理办法提供服务，设专人24小时看管停车场，或采用电子监控手段进行不间断监视，防止车辆丢失。现物业公司未能有效履行其防止车辆丢失职责，致使车辆丢失。之后，又未提供任何有关破案线索。方先生要求物业公司赔偿自己未

51、获保险公司赔偿的部分购车款6.4万余元、2.2万余元车辆购置税、7219.33元车辆保险费、3000元车辆装饰费。法庭上，物业公司辩称，小区只有一个进出大门，公司采取门卫24小时值守，并且有电子监控。对交纳车辆管理费的业主，公司发给车辆出入证。起初，车辆进小区发放凭证，出小区查验凭证，但因业主反映不方便，故改成业主将车证放置于车辆前挡风玻璃处，凭车证出入。方先生的车辆当晚开出时，保安看到车上有证就放行了。方先生的车位非常亮，且旁边有人住，出事后，没有发现地上有碎玻璃等残留物，旁边的邻居也没有听到警报声，且公司在小区设有保安巡逻，方先生的车不是被砸或被撬以后开出去的，公司尽到了保管责任和应尽的管

52、理义务，所以没有责任。一审败诉后，方先生不服，上诉到市二中院。二中院经审理认为，物业公司收取了方先生车位费并为其指定了停车位，双方形成了停车管理服务关系。物业公司对方先生停放在小区内的车辆负有谨慎的注意义务。物业公司没按照市居住小区机动车停车管理办法对小区车辆采用进门发放停车凭证、出门查验停车凭证后放行的管理方式。而要求业主将车证放置于车辆前挡风玻璃处，以此作为小区出入凭证的做法，显然难以达到安全防范目的。另外，物业公司为方先生指定的停车位既不在小区24小时值守保安的视线范围，亦不在小区电子监控范围。由此可以认定，物业公司在停车管理方面存在疏漏，对方先生车辆在小区内丢失，存在过失，应承担相应赔

53、偿责任。据此，做出上述判决。车在停车场外丢失 物业管理被判赔偿在广州下班回家的黄先生恰逢所住大厦的停车场没位，只好在保安指引下，将车停放在停车场之外，不料第二天一早发现车子丢失。在获得保险公司理赔的情况下，黄先生继而向大厦物管公司索赔。那么，物管公司对于停车场外被盗的车究竟有无赔偿责任呢？广州天河区法院日前作出的一审判决支持了车主的赔偿请求。2004年5月7日22时许，家住广州市天河区五山路某大厦的黄先生驾驶自己的本田轿车下班回家。车行至大厦停车场入口时，被停车场保安告知：车位已满。黄在保安的指引下，将车停放在了停车场出口的左侧。“明早取车时，交5元”，黄离开停车场时保安这样交代。由于走得匆忙

54、，黄并未向保安索取停车牌。次日一早，黄取车时发现车不见了。警方查看监控录像，发现一未知身份男子于凌晨2时将车开走。黄在保险公司理赔后，将该大厦物业管理公司诉至天河区法院，要求赔偿未获理赔的损失1.82万元。物业公司辩称，黄停放轿车的地方不属于停车场的范围，且无法出示保管凭证。但法院认为，停车场保安员的陈述证实，黄是在其指引下将车停放在停车场出口左侧，并被告知取车时要交费；结合现场监控录像，黄已将轿车交给停车场保管，双方形成保管合同关系，于是作出上述判决。点评：诸如这样的写字楼或大厦停车纠纷，物业企业最明智的做法是规定停车场保安员，如果停车位满了，应该明确告诉车主不可停车，否则无法保证车辆安全。

55、不要为了多收一份停车费而极大的提高经营风险，特别是不要让车主停在停车场以外。停车不进棚丢了白丢判决让小区里的车自觉归位10月16日，一条消息在湖北东西湖吴家山富丽雅花园小区像炸了锅一般“输了，李大姐的官司输了，就因为没把三轮摩托停到车棚里，那辆2700元的车白丢了。”法院邮寄送达的一审判决书称，富丽雅物业公司没有过错，不必赔偿。“凡是家里有自行车、摩托车、电动车的业主，都关心这个消息。”小区一位保安说，“很快，小区里的车开始自觉归位了。”2003年前，富丽雅物业公司就在自己实施物业管理的富丽雅花园住宅小区，设了停车棚，要求业主进车棚停车。然而，总有业主为省钱、图方便乱停车。去年7月，李大姐花2

56、700元买了辆三轮摩托，与富丽雅物业就停车达成了协议：物业负责看车，李大姐每月交纳15元的保管费。交钱后，物业指定了停车位，制作了停车证号。今年3月19日，李大姐的车丢了。她报警后，又找物业协商赔偿事宜，对方却不赔。李大姐实在想不通，3月28日，她到东西湖区法院把富丽雅物业给告了。法院调查发现，小区的公共契约中规定，各种车辆要定点停放；车棚内也贴有提醒自行车、摩托车等应进车棚停放的牌子。这样，法院认为，李大姐未按规定在指定的位置停车，导致车子丢失，是其自己的过错，物业公司不必赔偿。停车场车被盗小区物管一审败诉9月29日，四川内江市民邱先生反映，他停在江城花园家和苑地下停车场的车凌晨被盗，他将小

57、区物管成都佳泰致诚物业公司诉至法院，内江市市中区法院一审判决物业公司赔偿邱先生被盗车的所有购车款294691.06元。而物业公司已向内江中院提起上诉，认为公司与邱先生没有形成车辆保管合同关系，对邱先生的汽车遗失不承担责任。凌晨5时停车场内车不见了据邱先生介绍，2002年8月，他购买了内江市江城实业开发总公司住宅一套，同时购置江城花园家和苑地下停车场车位，并向江城花园物管部交纳物业管理费和2004年5月21日至2005年5月21的停车费。2004年12月12日，江城花园业主委员会公开招聘物业管理公司，成都佳泰致诚物业公司中标。同年12月30日，江城花园业主委员会与该公司签订物业管理委托合同。20

58、05年1月31日，江城实业开发总公司与该公司办理了物业管理物品和停车费移交手续，其中包含邱先生交纳的停车费。邱回忆说，今年3月5日晚7时许，他将自己的一辆北汽68型越野车开进江城花园家和苑地下停车场，停在自己的车位上锁好后，就回家休息了。6日凌晨5时许，邱先生突然被 吵醒，对方称是停车场物管人员，喊邱到停车场去一下。邱到停车场后，发现自己的车不见了，一位姓易的物管人员告诉他，保安被绑了，他的车被抢走了。车主投诉物业公司有责任邱先生认为，汽车被盗，物业公司负有不可推卸的责任。物业公司今年收了他1000元停车费，就建立了车辆保管合同关系，理所应当负有保管责任。邱指出，他的车被盗时，小区出口处的电动

59、栏杆并没有放下，物业公司请的保安值班时睡觉，没有履行职责，不但没有按规定对进出车辆进行登记，而且由于害怕麻烦干脆把栏杆抬起长达1个多小时。此外，物业公司是在凌晨3时许发现他的车被盗的，却在凌晨5时才告知他，延误了车主采取相关措施的时间。更让人不可理解的是，车库没有专门的看守人员，车被盗后物业公司才增设保安看守。物业公司未形成合同关系物业公司在庭审中表示，邱先生车被盗和他们没关系，他们只与江城花园物管部形成物业管理关系，邱先生没有证据证明他和公司之间存在保管合同关系，所以公司不承担赔偿责任。该公司称，邱之前交纳的停车费用是江城公司物管部收取的，因而邱未与公司形成保管协议；另外，在物业管理委托合同

60、书23条，该公司与业主委员会签订合同时并没有授权管理车库，只管露天车位。成都佳泰致诚物业公司驻内江市江城花园物管处主任余美胜称，停车场和小区出口都有专人把守。家和苑停车场白天专门安排了一个老头看守，晚上则由小区保安看守。事发当晚是保安黄道银值班，唯一进出口也有保安24小时值班。据警方调查显示，黄道银承认，自己6日凌晨2时40分至3时40分没把门口的电动栏杆放下，而且出入口保安当晚在打瞌睡。一审判决物业公司赔全款内江市中区法院审理认为，成都佳泰致诚物业公司与内江市江城花园业主委员会签订的物业管理委托合同是双方真实意思表示，合法有效。邱作为江城花园业主委员会业主，于2005年1月1日与成都佳泰致诚