资源型别墅项目专题研究

1、资源型别墅项目专题研究深圳资源型别墅项目分享Part 1.1观澜高尔夫天麓紫麟山果岭海观澜高尔夫位于深圳与东莞交界处，依托高尔夫及景观资源，观澜推出多个顶级别墅。200420052006200720082009开发时间价值高尔夫大宅上堤圣堤园观澜湖别墅启动路线图长堤翡翠湾2010高尔夫大宅翡翠湾长堤上堤圣堤园规划：观澜湖别墅采用“单线型”设计，前后无遮挡，开阔视距，充分利用景观资源。观澜湖翡翠湾、长堤、上堤采用“单线型”别墅规划。前后无遮挡，开阔视距；享受绝佳的通风、采光、私密性好。业主可尽情享受山、湖、球道三重绝佳风景，将别墅物业对景观资源的独占性发挥到了极至！翡翠湾上堤长堤短杆洞球場湖泊灯

2、光球场自然生态景观球场景观以长堤为例，设计时保持翡翠湾原生地形地貌，利用原有山谷的水体建成山景、谷景、水景三位一体的球场，依此沿线排布别墅产品，户户可欣赏球场、湖泊、山地等景观。高尔夫球场及自然生态景观球场景观球场景观高尔夫球场及自然生态景观球场景观湖泊湖泊球场景观部分别墅的独栋产品依山谷坡地而建，戶戶可观看高尔夫球场景观及拥有开阔的视野，双首层设计，底层不计入销售面积。抬高地势双首层设计观澜湖别墅首创“双首层”设计，底层不计入销售面积，并且拥有很好的采光和通风。独栋别墅依坡地而建处于地势高处，可以居高临下观看高尔夫球场景观并拥有开阔的视野。产品：观澜湖别墅的产品以独栋为主，产品设计突出了对高

3、尔夫及景观资源的独享，前后推出的产品面积差别较大。产品及户型分析：大景观+大花园观澜湖别墅基本每户都赠送超大花园，大景观+大花园实现了对资源的独享，资源成为产品最大的附加值。小户型畅销 户型面积主要集中于小面积独栋和大面积独栋，以大宅入市，销售成绩较差，后期推出小户型独栋别墅畅销，创造了销售奇迹。“高价入市”由于该项目资源属于稀缺性、独享性，先期产品也夸张的突出了对资源的专享，本来市场风险较小，最先推出的高尔夫大宅以高价入市。但是先期推出超大户型单位，市场反映较差。后期通过客户研究及价格策略成功售罄。项目户型定位面积区间赠送面积推出时间价格高尔夫大宅独栋别墅438-1500790-400004

4、年4月3万翡翠湾独栋别墅198-288360-150006年4月3.7-4.2万长堤双拼+独栋188-222623-74406年12月3.2-3.8万上堤独栋别墅/叠墅/洋房180-20660-30007年7月4万元/平方米圣堤湾独栋+酒店公寓600-8701000-400009年9月2-3600万/套 在 售华侨城天麓，坐落于9平方公里山脉上海拔320米以上的以奢华别墅为主的超大型旅游地产项目。东部华侨城东部华侨城面积约9平方公里，背倚深圳主脉梧桐山脉，前拥深圳黄金海岸大小梅沙，横揽南中国浩瀚大海。东部华侨城内水体主要由三洲田等8个水库、南北向的河流和景观湖泊组成。华侨城天麓分为7个区进行开

5、发，开发顺序1-2-7-6-8，位置优越，资源丰富。8127365项目简介在售华侨城天麓总占地面积约111万 ，总建筑面积约14.7万 ，容积率0.016 。二区根据用地山势特征组织建筑布局，建筑依山而建，根据地势坡度差异，合理安排户型，最大限度保护山地资源。 七区采取回转序排布局，使建筑曲线与山体的曲线相吻合避免了与山际线的视觉冲突，体现环境价值的最大化。一区利用自然的山地地形，营造错落有致的视觉感受，同时提供住户欣赏山海景观的最佳角度一区七区二区华侨城天麓：最大化利用土地资源和旅游区内的无敌山海景观，别墅产品排布结合山地地形，充分保护现有山脊和山谷的自然风貌。 根据用地山势特征组织建筑布局

6、，建筑群体依山而建，随山起伏，根据等高线区分为三个高度层次，体现原生的山地建筑自然之美。同时根据地势坡度差异，合理安排户型，最大限度保护山地资源，减少水土流失及不必要的浪费。规划布局：错落有致的几何形体以二区为例，住宅组群的规划充分利用基地本身沿山登高线迂回弯曲的地形及由高而下的天然山势，以高低错落有序的几何形体组合创作出一个富有现代感的山地建筑群。整体项目为现代风格，以简洁的大面积相同材质的“箱体”为主要元素，突出其质朴而轻盈，融于山林之间，回归自然追求本色的内涵。 产品风格：以“箱体”为主要元素坑梓、坪山工业区天麓二区产品特色：现代风格建筑，大量采用吊脚楼方式设计，灵活的功能空间排布；更多

7、的产品附加值；更好的通风采光效果天麓二区主要为现代建筑风格，突出建筑几何构造。强调项目的通风采光以及景观面。彰显项目融于山林之间的自然气息。产品特色特色的功能空间分区，将车库和客厅放在同一层，将主卧室或主要功能空间放在地下一层。突出现代建筑几何结构，合理利用空间以超大观景露台的形式附送较大灰度空间。车库直接与道路搭建在同一水平面上，表面采用地上车库的形式解决山地建筑私家车库问题。广泛采用吊脚楼的形式，在外观上给人一种长在山中的视觉冲击。在实用率上可以打造更多的赠送面积，同时采用大型落地玻璃保证较好的景观面和采光面。同时可以有效降低成本。项目开发策略：住宅产品在经过相当长时间的区域价值培育期后才

8、进行开发，借助区域价值的增长配合特色的项目打造实现项目高溢价。项目价值曲线区域价值曲线项目开发策略：属于典型的“华侨城式”的旅游地产开发模式。以主题公园作为项目整体启动的起点，经过较长时间的培育期后，再进行地产物业的开发。让地产项目的起点便高于经过培育后的区域价值，从而实现高溢价。紫麟山花园位于深圳市龙岗中心城，产品以Townhouse和高层住宅为主，项目分三期开发，其中二期已经售罄，一期别墅在售，三期高层开发建设中。项目简介售罄1期202套联排别墅单位，分别有二联排、三联排、四联排、六联排，3、4层高，面积200-568平方米；2期是两栋(H1-H2栋)高层圆楼建筑，外圆内方，360度视野，

9、163-183平方米的4房纯大户产品；3期为6栋高层建筑，共400-500套4-5房中大户型。 一 期二期三 期紫麟山花园以自然山脉为界，化为高层、别墅两个住区。坚持“两轴线、两绿带、两住区”的规划设计原则轴线轴线别墅区紫麟山高层湖泊湖泊该项目独特、优越的天然地貌成为规划设计的契机，充分利用地势，顺山势而为，与自然和谐共生为设计理念，在设计方法上实行集规划设计、建筑设计与景观设计于一体同步进行的集约化设计打造了两湖一山因地制宜的山水之居。别墅产品依据项目原有地块的自然高差，立于山坡之上，错落有致。溪山树隐的自然生态原貌，树与墅的相得益彰，形成了一幅美妙的城市风景图 对地形加以适度改造，营造了山

10、居、水居两大特色的居住空间，分别为山居别墅和水别墅两大类型；该项目力求利用地形高差，依山就势，以山居别墅最大显著朝景观面打开，充分享受自然景观，山居别墅强调的是与自然山景的融合，并且叠加个性化的私家庭院，朝向优越，自然采光通风理想。 大高差地貌利用景观进行过度40米高差果岭海位于位于深圳大鹏半岛洋畴湾，国家4A级景区内唯一半岛别墅，森林覆盖率75大鹏半岛，三面环海、一面傍山。 酒店游艇会规划用地世纪海景高尔夫球会别墅规划用地别墅规划用地果岭海4区 1区 3区 2区5区 大鹏半岛将成为深圳市文化产业发展的战略扩展区域，整个东部沿海区将建设成为具有国际一流水准的文化旅游产业片区和国际会议中心。项目

11、简介占地面积53307 建筑面积33505产品结构独栋、双拼、 叠墅总户数总133户（独立别墅17户、双拼40户、洋房76户） 容积率0.64车位比2.26:1 绿化率33%海 洋 产品分布 叠墅 双拼 独栋 楼王为了将资源利用发挥至极致，阶梯式布局，户户面海，毫无遮挡，超低容积率，近距离接触海（10米)。果岭海产品结构以叠墅、双拼、独栋为主，户型方正，采光好，南北通透户型面积价格独栋453-57410万双拼243-2658万叠拼120-2755.5万在规划上，果岭海采用了阶梯式布局，分三台地共30米地形高差，保证户户俯瞰浩瀚的海景。 湾式布局：建筑沿水岸自然排布，体现了建筑、水与人的和谐居住

12、形态及港湾式规划理念 层次分明的规划设计：以水系、绿化带为分隔媒介，建筑以远高近低的层级方式排布，高低错落。符合人对空间的尺度感。 因地制宜，阶梯式布局 分3台地,共30米地形高差 保证户户俯瞰浩瀚海景色调：淡黄色和红瓦屋顶相结合的暖色调；造型：红筒瓦、弧形墙、圆角隔墙小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶和气孔等。 建筑布局惠州资源型别墅分享Part 1.2雅居乐白鹭湖光耀城半岛一号万林湖1234567891011121315161718192021222324141浮山天籁13珠江东岸2东江华庭14汤泉高尔夫3汤泉半岛15白鹭湖4金宝山庄16金山湖5国际新城17万林湖6国际新城18润园7格林童话世

13、界19城市原筑8碧桂园20湖畔新城9枫叶雅堤21东方威尼斯10棕榈岛22世纪东方城11光耀城23锦湖湾12听涛雅苑24奥林匹克花园惠州别墅市场整体特征：惠州别墅分布较为集中在惠城区，发展主要经历了山水别墅、商务别墅、城市别墅三个阶段。典型楼盘分析雅居乐白鹭湖：惠州少有的超大型楼盘，配套齐全，自成一体，是一个集旅游、度假、商务、投资于一体的综合地产项目。位置惠城区汝湖镇雅居乐大道1号规模项目总占地16000亩，总建筑面积201万，总户数：11820，其中别墅约：2248户，高层约：8300户产品类型高层/别墅客户以深圳、广州等地的客户为主，以度假、投资为主要目的推售状况目前在售的主要是“迪斯卡沃

14、”二期酒店公寓（仅余30多套），以及“峰会”别墅组团，另外还有部分“白鹭岛”别墅尾盘单位在售卖点项目集主题公园、会议中心、休闲度假居所及住宅于一体，适合旅游、度假、休闲、商务、投资于一体的综合地产高端项目配套五星级酒店、游艇码头、人工沙滩、休闲生态园、拓展活动基地、马术俱乐部、郊游经营、娱乐购物区、休闲度假山庄、生态写字楼、400米湖滨商业街、2500亩山水高尔夫公园、体育生态公园、国际知名学校区 位 图效 果 图白鹭湖规划中本着最大程度保护生态环境，达到最佳观赏性的原则，根据自然环境和建设内容的差异，将白鹭湖休闲游览度假区分为三大功能区分别为：生态游览区、休闲度假区、高尚居住区。位于白鹭湖南

15、部区域，较接近城镇聚居区，区域北端有高速公路跨湖横穿，本区定位包含游览、嬉戏、登高、森林探险、果木观赏等内容的生态旅游区。 生态游览区 白鹭湖的规划原则休闲度假区 位于白鹭湖中心地带，横跨湖心，适合开展水上活动。中心区定位为以住宿、会议、园林赏景、水上活动等功能为主的休闲度假区，并在周边配套部分高尚住宅区。 高尚居住区 主要分布在湖区外围，在生态环境中布置部分高尚居住区，北部为山水高尔夫、会所和山水度假村，作为居住区的活动中心。 游览与居住既隔离又和谐的原则 分期配套发展的原则 以一期为例，白鹭湖在规划中坚持游览与居住及隔离又和谐的原则，分期配套开发产品。环湖干道中心湖通过绿化设施和管理措施将

16、游览区与居住区隔离，避免游客打扰业主的生活，游览空间与居住空间互相联系又相互保持一定距离。白鹭湖开发面积广，资金需求量大，计划市场将随着各项设施的完善逐步上升。在规划上，先建设中心湖面景点，然后完善部分旅游度假设施，吸引客流量，从而推动市场发展；同时建设配套设施部分，减少一次性投资的风险。 深莞惠一体化进程加速 游览与居住既隔离又和谐的原则浏览景点、景区均沿湖布置，一条环湖干道将它们串联起来。居住空间布局在游览空间外围，由支道连接，避免住宅破坏景观，又使业主可以充分享受到优美的环境和各项休闲设施带来的舒适生活，并在现实生活中充分感受古诗古画的意境。 分期配套发展的原则产品：白鹭湖目前在售产品为

17、独栋、联排，面积区间为184-766，价格区间为1万-2.8万/。产品面积区间价格独栋368-7662万-2.8万联排184-4161万-1.4万光耀城占地61万，为英伦皇家风格纯别墅住宅社区，拥有原生湖8万 ，6万山体公园等良好的自然生态景观及完善的配套。 项目概况共分4期开发，一期于2008年10月入市，二期分为4个组团。所属片区惠阳淡水占地面积约100万平米建筑面积约100万平米容积率0.9绿化率46%物业类型联排、双拼主力户型177330平米当前售价均价10500元/ 卖点天然湖山景观、英伦风情一期二 期内湖主力户型面积户数套数比P5a/P6a177-2362020.4%P1a/P2a

18、265-3036667.3%P7/P8325-3301212.3%合计98100%光耀城二期全部为联排别墅，具有湖景资源优势，三组团是地块中资源最高端的一块，价格最高，主力户型集中在265-303 。二期套数面积均价一组团72170-2306300二组团66210-2607200三组团52290-34010000五组团78177-24093001235一 期 二 期项目一期紧临北环大道及主入口，成熟度最高，不具备资源优势。光耀城将天然水系引入贯穿整个别墅区，山水之秀与建筑之美交相辉映同时精心设计了各具情态的组团式景观风情商业街、木制湖栈道、景观廊架、登山小径等营造了一个自然、灵动的生态居住空间

19、。 1期-2期园林图半岛一号依托半岛体育公园，成为惠州目前最大型的文化体育房地产项目。住宅占地面积:100万文化体育公园占地：93万容积率：0.89地址：惠州市惠阳区淡水东华路产品类型：景观洋房、叠加别墅、联排别墅开发商：新城市地产开发有限公司 物业类型：别墅、小高层、高层 项目概况一期二期三期中心四岛学校后期部分五星酒店半岛体育公园一期项目技术指标占地面积：143290建筑面积：127502容积率：0.89二期项目技术指标占地面积：168900建筑面积：173608容积率：1.03居住户数：876三期项目技术指标占地面积：79500建筑面积：1042521容积率：1.31居住户数：590项目

20、占地100万，产品以别墅为主，预计分6-8期开发，目前已开发至3期，即将开发中心四岛，后期部分暂时还未确定。规划特色：半岛1号一期于2006年5月推出，采用围合、半围合及行排式组团排布方式。 多种户型产品，多面采光，南北通透 一期由联排、叠加、花园洋房组成，对面即为 惠阳体育中心， 水质丰富，是资 源最高端的地块 联排别墅设计有前、中、后三重庭院，把阳光、绿化和风引入室内。让每户享有私密、半开敞和开敞三种地面庭院。内庭院别墅在较高容积率要求下比无内庭别墅有更高的生活品质叠拼别墅每一单元分上下两户，下层住户拥有私家花园及两层高的入户门厅上层住户亦拥有入户花园、丰富的露台和屋顶花园，可将周边景观充

21、分引入户内。公共梯直通上层入户平台，下层住户主要从花园入户，楼梯开门仅供临时用，避免上下层住户间的干扰。小高层均采用一梯两户设计，空间布局方正，分区明确，并设南北阳台。主要生活空间均为南向，转角处均设270观景窗。小高层顶部均设复式户型。产品：联排别墅推出三重庭院设计注重私密性和空间感，叠拼别墅分为上下两户共享别墅品质生活，小高层一梯两户方正实用。所属片区惠城金榜山占地面积414099平米建筑面积331305平米容积率0.8绿化率45.6%物业类型临湖别墅、联排别墅、双拼别墅、台地别墅、小高层。（毛坯）主力户型独栋别墅420-630平米；双拼别墅180-280平米；联排别墅200-320平米；

22、洋房122-345平米当前售价三期小高层6500元/平米；联排别墅还剩10套280-320平米，均价10000-17000元/平米；二期还有5套490-880平米独栋别墅，总价9001800万元/套。卖点国家4A级风景区，原生态湖山豪宅鹏基万林湖位于惠城区红花湖风景区内，是惠州市中心唯一具有生态山湖资源的顶级豪宅。主题公园二期一期三期1主题公园项目坐落于惠州市金榜路28号，处于港、深、惠两小时生活圈一级辐射区，东临惠州南线汽车总站，西北面为国家4A级红花湖风景区，西南面紧邻惠盐高速路出口。 产品分布 叠墅 联排 独栋 高层以二期为例，建筑“依山临水”沿人工湖湖布局，户户错开，别墅区高差10米，

23、产品最大限度的拥有山景、湖景，具有超宽景观视野；在规划设计上，秉承了中国传统风水学中 “依山项目具有优越的区位资源，紧邻830万平米风景秀丽的国家4A级红花湖风景区，群山环抱，高低错落；中间由天然泉眼汇聚成4万平米，深6米的内湖；6.5万平米的郊野公园，属于城市中央绝版地段。 临水”的要素，加强水景山景的点、线、面结合。别墅区前后栋距达20余米，高差10米，侧向栋距最小8米，拉开楼与楼之间的距离，拉近人与自然的关系。 10米高差万林湖的产品多元化，有临湖别墅、联排别墅、双拼别墅、台地别墅，以及小高层洋房，可满足不同客户需求。产品类型面积（）产品特色独立别墅420-630亲水设计、阳光中庭，附送

24、地下阳光私人会所；超大入户花园、露台、双车位、阳光地下室。双拼别墅180-280独门独院、前庭后院、空间阔绰舒适；阳光中庭、舒适畅通；双车位，附送大面积阳光地下室。联排别墅200-320阳光中庭、健康元素畅通无阻；附送大面积阳光地下室；独门独院、私属空间；前庭后院、空间阔绰舒适。台地别墅150-220双首层设计、上层专属车位；阳光中庭、庭院花园、前后露台、坡地绿化；建筑与山体的完美结合。花园洋房122-345入户花园，空中花园；南北通透、视野开阔；豪华入户大堂；一梯一户、一梯两户设计；增强景观面和居住舒适性。资源型别墅项目特征总计Part 1.3总体特征总结：在进行资源型别墅项目梳理的过程中，发现资源型