宜宾江安商业市场房地产市场调研分析报告课件

1、宜宾江安商业市场房地产市场调研分析报告2022/7/21第一部分：城市基本概况城市认知概述：江安县东接泸州市江阳区、纳溪区；南邻兴文县；西接南溪区、长宁县；北连自贡市富顺县。全县幅员面积912平方公里，处于宜宾、泸州的金三角位置，江安作为宜宾市域二级中心城市，定位为以发展工业、旅游为主的综合型城市，全县总人口54.82万人，城镇常住人口14.79万，城镇化水平27.3%江安县 长宁县（约27公里） 兴文县（约128公里） 宜宾市（约52公里） 泸州市（江阳区约69公里，纳溪区约51公里 自贡市 （富顺县约128公里） 南溪区（约31公里城市认知交通：江安定位为以发展工业、旅游为主的综合型城市，

2、处于宜宾、泸州的金三角位置，交通是江安最大的优势，但同时交通的改善将带来人流及商流的分流。江安县 长宁县（约27公里） 兴文县（约128公里） 宜宾市（约52公里） 泸州市（江阳区约69公里，纳溪区约51公里 自贡市 （富顺县约128公里） 南溪区（约31公里水、陆、空的立体交通体系 宜泸渝高速公路横穿全境距成渝高速公路40公里，距成都市328公里，重庆市238公里 省道307、308、309连接形成直达周边市县公路网络 距宜宾市、隆昌县（内江市）火车站 均在80公里以内 距宜宾市航空港70公里，距泸州市航空港55公里 二龙口货运码头、阳春工业园区码头、拟建的白沙综合码头形成宜宾市腹地能源、原

3、材料、工业品的物流集散地，3000吨级货船可直达上海。地区GDP总量（亿元）增速（%）绝对值川南位次与上年比川南位次宜 宾1342.8918.14市区465.498.8江安县104.879.6泸 州1140.48211.22内 江1069.34310.33自 贡1001.6411.31地区社会消费品零售总额总量（亿元）增速（%）绝对值川南位次与上年比川南位次宜 宾497.24114.43市区174.57江安县42.36泸 州411.94214.91内 江316.12414.52自 贡380.24314.24城市认知经济：宜宾之于川南四市在GDP经济总量及社会消费品零售总额上具有比较优势，但江安

4、县经济相对竞争力较弱，本项目商业只能立足本区域、辐射100km以内的商业市场。 在川南城市群中，宜宾，泸州由于其港口和产业优势，一直暗中较劲，争其领头羊位置；对于内江，自贡，他们也不甘人后，大力开拓现代服务业。对于偏安一隅的江安，无论从政治、经济、人口上，较这4个城市都很难竞争。GDP：江安县近5年GDP增长率持续保持较高速度增长，2013年人均GDP25331元，位居宜宾十区县第6位。社会消费品零售总额江安县近5年社会消费品零售总额持续保持较高速度增长，2013年达到42.36亿元，同比增长14.7%，商贸流通活跃。人均可支配收入江安县作为劳务输出县，居民收入主要依靠外出务工工资性收入和经商

5、来源，人均消费支出占人均可支配收入比例为65%左右，居民消费意愿一般。城市认知产业：二产主导，三产停滞不前，城市经济活跃度不高城市认知产业：城市缺乏支柱产业阳春工业园区始建于2005年底，园区规划面积60平方公里，已开发10平方公里，已建成区5平方公里，工业园区入驻企业58户。东区为阳春工业园区以“氯碱化工、磷硫化工、TDI化工、竹加工”等高污染企业为主导产业；东区为康家坝农产品加工园区，以“白酒等农产品加工业”为主导产业。康家坝工业园阳春坝工业园区落伍的工业园区，落后的产业结构1人口发展目标 到2015年，全县人口规模控制在56.8万人，城区人口规模为15.0万人；到2020年，全县人口规模

6、控制在58万人，城区人口规模为19.0万人。 2经济发展目标 以2010年61.6亿为基础，力争2015年GDP达到150亿元，GDP年均增长保持在20%左右，三大产业结构为14：63：23；至2020年GDP达到250亿元，GDP年均增长保持在10%以上，三大产业结构为10：60：30。 城市认知发展目标城市认知总体规划布局：“一城、两心、三片、两区“一城”：江安县城；“两心”：江安旧城和江北新城形成的公共服务中心；“三片”：即江安旧城、江北新城和小坝片区；“两区”：即阳春工业区、康家坝工业园区两个产业片区。南屏大道发展方向：沿南屏大道向小坝片区发展江北新城：江北新城主要以商业、现代服务业、

7、行政办公、综合交通和居住为主的综合性组团，为江安县城向北跨江发展，展现江安新城风貌的重点区域，为阳春工业片区提供后勤服务康家坝工业园区：以酒、竹工艺文化特色产业和旅游服务为主的组团阳春工业区：承接产业转移，以重化工为主的产业。片区功能定位：江安旧城：江安城市核心区域，以行政办公、金融商业、现代服务、文化娱乐、旅游服务等功能为主的综合性组团，是江安未来第三产业发展区小坝片区：主要以商业、现代服务业和居住为主的综合性组团，县城西部门户区域，是江安县城宜居高端居住区及县城乡统筹重点试验区城市认知商业现状：商业处于初级发展阶段，尚未形成核心商圈，业态分布散乱、档次低、以满足现有的基本居住需求为主；缺乏

8、品牌商家；目前只有绿源超市（当地规模最大货品最齐全的超市)、苏宁电器、渝富桥相对具有知名度的商家。江安商业存在提档升级、业态集合的商业机会南正街步行街东正街滨江路南屏大道剧专大道主要路段 租金水平（月/元/）业态档次商铺面积段东正街45元月80元月中等偏下3570南正街80元月150元月中等偏下3570步行街70元月90元月高3570南屏大道35元月55元月中（目前仅有5家店铺）3550剧专大道40元月60元月中等偏下3550滨江路80元月200元月高80150竹都大道45元月75元月中4575夕佳大道45元月65元月中等偏下3560市场上商铺主力面积段：3550市场上商铺租金35元/月70元

9、/月主力街道商铺租金水平：五金、农机、建材汽修、汽配服装、鞋具餐饮、KTV竹都大道：餐饮、茶楼、KTV.竹海大道：卫生服务站、邮政、中国移动、药房。南外街（南正街以南）：母婴用品、办公用具、药房、家装饰品、生活用品。南正街：品牌服装及鞋店、眼镜、洗化用品。剧专大道：服装、金融、美发。步行街：外贸女装、美容洗化、皮具、美容院。滨江路：KTV、大型餐饮。业态分布南正街商业构造：主要以品牌服装、鞋具为主（特步、美丽衣橱、红蜻蜓、意尔康等），其次为内衣、西点、化妆品、小吃、眼镜等。步行街：外贸女装、品牌鞋具为主（万贯皮具、金汶鞋城）其余为：美容美体、美发、彩妆洗化。竹海大道西段汽修汽配汽饰主营：汽修、

10、汽配、汽车装饰商家来自：宜宾、泸州。商家户数：约10户目前经营环境十分恶劣，并且所处位置是一条仅宽度为18米的背街。不仅人迹罕至连过往的车辆都很少，上门的顾客更是稀少。经商家处了解许多县城的车主都因本地汽配市场档次不够或满足不了消费项目而选择到宜宾或者泸州。从商家走访来看，目前江安的汽配几乎都集中在此，其中几家规模较大，经营面积达到180-200。并且都是经营多年的店家，相对来说有一部分的老客户。然而对于店面规模较小的商家或者新进商家反映生意就不尽人意了。毕竟所处的经营位置不是很理想，客流十分有限。商家盈利方面很不理想。目前业态：1F茶楼 2F奇石贸易从经营状况来看，目前1F的业态已经全部改变

11、，并且商户的经营面积已经从商铺内延伸到了中间的过道，并且大多数自行车、摩托车散乱的停放在过道两侧。经营环境脏、乱、差。店名：石话石说商家舒阿姨江安本地人经营业态：奇石贸易据悉，经营商家对奇石一行的前景较为看好，并称政府近年对奇石贸易有扶持规划，将在江安规划修建一条集中的江安奇石贸易街。租金情况：对小坝的看法：那边人都没得！哪儿来的生意喃？没个3、5年做不起来哦。东正街奇石交易滨江路餐饮娱乐街主营业态：火锅、中餐、KTV住宅底商，共2层，江安县城唯一商业组合较为集中的临江集中商业。从经营情况来看，客流量较大。且装修档次相对江安县城其余位置的餐饮更高档，消费水准也大有提高。虽为住宅底商，但由于所在

12、项目的入住率较低，前来消费的客户群均来自市区各个板块，说明了滨江商业带在江安的唯一性和稀缺性。滨江路呈现的环境地址：江安县夕佳大道（紧邻汽车站）建材市场基本情况纵观：住宅底商，共2层，江安县城唯一一个家居装饰集中区。一楼主要以照明、瓷砖、卫浴、橱柜为主，约40户商家。二楼以品牌家居为主，分别有全友、双虎、阳光兆久家私。经营业态：瓷砖、卫浴、家居、橱柜入驻品牌商家：全友家私、双虎家私、掌上明珠、帝王洁具、九牧卫浴等经营户居住地：商家90%为本地人，其中2户为广东人，平均年收入在12万15万左右；商铺租金情况：1F临街50元月，1F临内街12-20元月，2F：10-12元月。销售情况： 目前临街商

13、铺售价已达9000元/；商户心声：1、看中目前该地段，不愿意搬迁； 2、在市调过程中，经营户表示：如果该区域拆迁，会迁移到寅吾鑫坐标,（对该项目保证高度认可度）案例分析：1、发展年限早，发展过程缓慢，低增长状态中。该商铺2001年正式开售，迄今为止13年时间，整体业态发展在三、四县城市来看还是综合水平较低； 2、紧靠贵全汽车站，形成了人流集聚，实现了8公里范围的经济辐射； 久红建材业态布局久红建材城内知名家居名牌久红建材业态布局久红建材城内知名家居名牌夕佳大道久红建材市场商业处于初级阶段，缺乏商业中心，城市内部没有形成拉动性消费的商业载体，普通民众日益增长的消费观念同落后的商业发展模式之间产生

14、了矛盾，造成商业市场空间的狭小。对此，我们迫切需要“出位”，用全新的商业发展模式来引导、刺激城市消费；除步行街服装、滨江路餐饮娱乐相对集中外，业态分布散乱商业档次较低，几乎无品牌商家商业环境小结：江安商业存在提档升级、业态集合的商业机会江安县 宜宾市（约52公里） 泸州市（江阳区约69公里，纳溪区约51公里消费习惯：中高端餐饮、休闲娱乐消费，大宗消费流向宜宾、泸州。大宗消费存在截留可能？项目定位：江安之心 13万超级城市综合体开 发 商四川宜宾寅吾集团嘉记投资有限责任公司开盘时间待定，目前处于前期宣传阶段总建筑面积136611平方米销售情况项目目前处于形象宣传阶段。开发商自持开发商自持比重60

15、%，40%用于对外销售项目地址竹都大道江安体育馆旁案例优劣势分析：1、地段优势：毗邻江安县政府，行政中心。处于南屏片区核心地段，地段优势明显，片区中高端小区已成型，一旦交房将辐射周边近4万人口；2、政府规划红利：首个入驻城市综合体，赶上政府城市规划升级，五馆一中心、2万平米江安市人民广场均规划与此，人文城市中心地标的建造，无形中拓宽了人群传播渠道；3、合理的业态规划：目前已确定3家主力店，锦江宾馆、爱尚嘉、大地数字院线；其余业态为餐饮、家电、KTV，家居馆等； 地块A 城市综合体 地块B 市政综合配套竞争：寅吾鑫坐标将成为区域内最大的竞争对手项目业态划分：分为A、B地块打造，A地块打造城市综合

16、体，业态涵盖时尚家居生活馆、超市、家电、影院、百货、餐饮、KTV、五星级酒店； B地块为市政综合配套。“五馆一中心”，该区域外立面按照明清时期建筑风格打造；项目进度：预计10月开售地块B地块A竞争：寅吾鑫坐标将成为区域内最大的竞争对手2022/7/21第二部分：江安经营商家调研商家负责人年龄大多在30岁以下和30-40岁比例分别为28%和43%，平均36岁学历大多是初中和高中，分别为49%和38%行业经营者绝大多数来自本地，占55%，其余30%经营户来着江安县周边乡镇客户；15%属于外地商铺经营户；江安县经营者基础信息经营商家属性、面积、租金64%的商家目前经营的商铺属于租赁物业，36%的商家

17、目前经营的商铺属于自营物业 ；目前商家经营商铺面积集中在20-69平米，合计达76%的比例。目前商户经营商铺租金在41元/月/80元/月/经营商家现状经营商家需求商家对楼层的选择楼层的选择上近75%的商家选择了一楼底商；，60%的接收租赁价格在20-40元/平米/月经营户对商铺未来购置商铺需求面积集中在40-70平米；接受总价：30万60万经营户购买商铺付款方式首选一次付款，其次是银行按揭、一次付款；经营商家需求2022/7/21第三部分：江安房地产市场分析2022/7/21房地产市场发展现状：江安房地产市场起步较晚（08年），目前在售项目主要集中在南屏大道两侧，以住宅开发为主，目前仅有鑫坐标

18、一个商业综合体项目（13万平米，预告项目），其余皆为住宅+底商房地产销售情况：江安县商品房销售面积20-30万平米/年，商品住宅占到约90%的比例，13年受供应量的影响，销售面积同比下降28%江安部分楼盘分布示意图西领淯江鑫坐标房地产在售楼盘江安典型项目：住宅:主力户型面积集中在80-120平米，主要满足刚需、改善群体，均价: 3900-4700 元/平米。商业：目前仅江均银石广场底商在售，主力均价: 25000-30000 元/平米，主力面积40-50平米，主力总价100-150万，帝壹园底商主力均价: 15000-20000 元/平米，主力面积35-50平米，主力总价50-100万。项目名

19、称项目地址开发商占地面积容积率建筑面积商业面积主力户型面积均价鼎泰帝壹园南屏大道宜宾鼎泰房产160亩3.1942万方约1万平米87、92住宅：4700元/平米，底商（1F:15000-20000元/平米）东韵华府二期政务中心后侧四川环泰置业约35亩3.911万方1.5万方89、97、1163900元/平米成富金座南屏大道西段四川成富房产约24亩2.8约4.3万方约0.5万平米面积区间80-110平米，预计8月份开盘，预估价格4100左右盛源御景南屏大道西段盛源地产约25亩5.4912万方1.3万方75-100平米4100元/平米江均银石广场竹都大道四川江安江均集团-1.6万平方米商铺40-50

20、平米25000-30000 元/平米鑫座标江安县政府背面寅吾集团嘉记投资约81亩1.7513万方13万方7.15日开工典礼，预计10月开售项目定位：江安之心 13万超级城市综合体开 发 商四川宜宾寅吾集团嘉记投资有限责任公司开盘时间待定，目前处于前期宣传阶段总建筑面积136611平方米销售情况项目目前处于形象宣传阶段。开发商自持开发商自持比重60%，40%用于对外销售项目地址竹都大道江安体育馆旁案例优劣势分析：1、地段优势：毗邻江安县政府，行政中心。处于南屏片区核心地段，地段优势明显，片区中高端小区已成行，一旦交房将辐射周边近4万人口；2、政府规划红利：首个入驻城市综合体，赶上政府城市规划升级

21、，五馆一中心、2万平米江安市人民广场均规划与此，人文城市中心地标的建造，无形中拓宽了人群传播渠道；3、合理的业态规划：目前已确定3家主力店。锦江宾馆、爱尚嘉、大地数字院线；其余餐饮、超市、家电、KTV，家居馆都有相应的业态布局区域；4、商业街道，外立面采用明清时设计风格，形成区域内地标性代表性建筑 地块A 城市综合体 地块B 市政综合配套个案分析寅吾鑫坐标个案分析寅吾鑫坐标项目业态划分： 分为A、B地块打造，A地块打造城市综合体，业态涵盖时尚家居生活馆、超市、家电、影院、百货、餐饮、KTV、五星级酒店； B地块为市政综合配套。“五馆一中心”，该区域外立面按照明清时期建筑风格打造；项目进度： 预

22、计10月开售地块B地块A江均银石广场汇宜广场商业业态布局银石广场区域图江安县目前唯一，销售火爆的社区底商的商住项目。其商铺底商销售均价2.5万/3万/开 发 商四川江安江均集团商业总建面1.6万平方米销售情况项目目前1#、2#、3#、4#处于销售状态主力销售面积：3570，主力价格区间：2.5万/3万/；销售模式自然销售，统一招商管理项目地址竹都大道江安体育馆旁案例分析：地段优势：项目位于夕佳大道与竹都大道交汇处，地段优势较为明显。统一经营管理意识。是江安县首先有统一经营管理意识的项目，刺激了一大批城市投资客群； 商业连廊，退台的设计。增加了购买者捡小便宜的心态。售价最高。该项目，目前是江安县，商铺销售均价最高的楼盘，销售价格区间：2.5万/4万/；其中4#有7间商铺售价达4万/； 个案分析银石广场1#2#3#4#江均银石广场销售情况：项目推售74套临街商铺，其中目前去化42套，占比57%；销售均价是目前市场上最高的，主力价格区间：2.5万/4万/；主力销售面积：3570经营