房地产策划学习必备(共32页)

1、第 PAGE 48 页房地产基础知识房地产市场(shchng)一级市场，是指国家以土地(td)所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发(kif)后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场;三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。国土局代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。开发商专

2、门从事房地产开发和经营的企业。代理商经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。土地类型按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。土地使用年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用权可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文

3、化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。土地使用费土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产和土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但像属于小区绿地部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。如何办理产权每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整栋楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件

4、等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。房地产产权(chn qun)登记指凡是在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定(qudng)房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。产权(chn q

5、un)证书是指“房屋所有权证”和“土地所有权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他想权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。商品房预售许可证按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需要此证）。房地产买卖合同是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。房屋所有权房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（

6、包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内 的一切权利。房屋使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。银行按揭是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。七通一平是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整。公共维修基金公共维修基金是指楼房的公共部位和公共设施、设备的维修养护基金。房屋买卖所需费用（1）按揭手续费：A、财产保险费：总房价款1贷款年限

7、（其中15年为1，610年为0.8，11|20年为0.6）。B、抵押登记费+工本费：房屋90元/套，商业110元/间。C、公证费：以借款人所申请贷款额为基数收取，13万元（不含3万元）收取100元；35万元（不含5万元）收取150元；510万元（不含10万元）收取200元；1020万元（不含20万元）收取300元。（2） 办证手续费 A、契税：房屋(fngw)按总房款的3%收取，商铺按总金额的5.5%。 B、交易费：在房产大证时间一年以内(y ni)的由开发商支付：房屋3元/、商铺房价的0.3%；在房产大证时间一年以外的开发商与客户(k h)各承担一半：房屋6元/、商铺10元/。（3） 物业维

8、修基金： 总房款的2.5%。（4） 配套费包括电话、天然气、有线电视、宽带等设施的接入或初装费用，具体收费办法在物业交付时确定，为开发商代收代缴费用。房屋的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如

9、柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋富哦采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。房屋的建筑面积是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。商品房销售面积商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房

10、销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。建筑面积的计算规定是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定可相应的规则。针对房屋建筑物的主要规定有：（1）作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。（2）建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面(ximin

11、)结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内回廊部分，层高在2.2米以上的按其水平(shupng)投影面积计算。（4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道进等均按房屋(fngw)自然层计算面积。（5）与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算;有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空

12、通廊（天桥）不计算建筑面积。（6）有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。（7）全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。（8）有伸缩的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。（9）属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。（10）突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无柱雨蓬等，骑楼过街楼的底层作用道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。以上规定基本上涵盖可房屋所有

13、建筑面积，它是各面积计算的基础。套内建筑面积的计算房屋为了满足各种需要和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积由三部分组成：（1）套内使用面积：A、卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；B、跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C、不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。（2）套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙

14、面装修厚度均计入套内墙体面积。（3）阳台建筑面积：A、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；B、挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；C、凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；D、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。综上所述，套内建筑面积(jin zh min j)=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。公有(gngyu)建筑面积的计算和分摊一般房屋(fngw)除了专有别墅以外，都有公共使用面积部分。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。公有面积的处理

15、原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。（1）共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，俺水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计为共有建筑面积。将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。（2）共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除以作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警

16、卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。（3）各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：第一步：计算分摊系数。分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。第二步：各套房的公共分摊面积=分摊系数X各套内建筑面积。使用率房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率。一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。怎样计算房屋的使用率屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑

17、面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。 比较确切的计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅图差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电

18、梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。建筑容积率是指项目规划(guhu)建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑(jinzh)密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围

19、内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（），它可以(ky)反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接

20、供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，

21、则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。房屋的开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 房屋(fngw)的进深在建筑学上是指一

22、间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效(yuxio)地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意(rny)扩大。层高层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。什么是房屋组团我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开房性的，小区与主要接到没有界限，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死

23、板，而且给住户带来不安全感。二房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，有单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。何谓生态房屋生态房屋是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，是物质、能源在建筑系统没有秩序地循环转换，获得一种高效、低能、无废、无污染，生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及房屋区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也设计房屋区的人文环境、经纪系统和社会

24、环境。培育生态房屋概念主要是在这种观念的影响下，在房屋建设与发展中始终以生态问题为 ，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，是房屋区生态环境处于良性循环状态之中。什么是绿色房屋“绿色房屋”不是一般人认为的绿化较好的房屋。实际上较高的绿化率只是“绿色房屋”内容的一个方面，真正的“绿色房屋”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑，具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色房屋”的构成内容。房屋的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的

25、飞灰为重要原料，抗压强度在8兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。充分利用自然资源。房屋采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、名厨等，就能节约大量的电能；尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与房屋环境息息相关。因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。什么是花园式房屋花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是

26、带有花园草坪(copng)和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。城市(chngsh)居住区城市(chngsh)居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000人相对应，配建有一套能满足

27、该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地居住组团居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 居住区用地房屋用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。房屋用地是指房屋建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。公共服务设施用地公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通

28、勤车等停放场地。居住区级道路一般用以划分小区的道路，在大城市中通常与城市支路同级。小区级路一般用以划分组团的道路。组团级路上接小区路、下连宅间小路的道路。宅间小路住宅建设之间连接各住宅入口的道路。公共绿地公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。其他(qt)用地其他用地是指规划范围内除居住区用地以外(ywi)的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 公共(

29、gnggng)活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。道路红线道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。建筑线建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。日照间距系数根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。建筑小品建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。房屋平均层数房屋总建筑面积与房屋基底总面积的比值。拆建比新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。土地开发费土地开发费是进行土地开发时所投入的费用总和，即生地变成熟地所需要的总费用。包括城市基础设

30、施配套费，公共事业建设配套费和小区及宗地开发配套费。另一种解释：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）。房屋单方综合造价每平方米房屋建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用。均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。起步

31、价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。一次性买断价一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意(su y)变更。 预售(y shu)价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准(p zhn)权限部问核定的价格为准。如何进行户型评判整体而言：（1）景观；（2朝向；（3）单元户数；（4

32、）人文环境；（5）方正实用；具体而言：（1）生理分居和功能分区；（2）动静分离；（3）通风与采光；（4）厨房要按操作流程设计；（5）卫生间面积要适宜；（6）注重私密性；（7）空间分布科学。我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，就是最为普通的户型，此外还有跃式住宅、复式住宅、高档的花园别墅等。在对户型进行评判时可从以下几方面入手：看居室的功能分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要的“死角”面积和交通面积。从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。房门的开向是否合理，要不影响使用的空间和居

33、室的私密性。户型的节能要求，他可以减少不必要的日常生活开支。起居室、卧室、书房等人们经常活动的空间采用直接采光，可以节约能源。单元内不同空间要有相对合理的面积。通常人们购房时所说的“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室，被认为是较能满足人们日常生活的需要。从居室功能分析，厨房合理的面积下般为4平方米至5平方米之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度。现今住宅设计中推崇的是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间，个封闭的设浴盆和大便器，一个开敞的设洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用高峰期相互干扰等问题。卧室的合理面积一般应为13至14平方米之间，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好。阳台，好的

34、阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情。房间的内部净高要合适，现在，绝大部分商品房的内层泽高在2.5米到2.7米之间。需要注意的是：扩大居住面积是相对容易的，而对层高的不满意，确是无法改变的。另外，除了房间布置，好的户型设计还会充分考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话的设置，还要考虑将来不断涌入家庭的各种新的家用电器如电脑网络、新的电炊具、新的保健娱乐设施、新的安全防卫设施、救生设施等等的配置，有合理的空间安排和电气设计。建筑材料也是质量较好的新材料、新技术，如50年不变形的隔热隔音的塑钢门窗、防漏防腐易疏

35、通的给排水煤气管道、安全钢化玻璃等等以确保房屋的舒适与耐用。智能化房屋如何分类像所有消费品一样，智能化房屋也会根据软硬件的品质不同，二分出不同标准。乙级标准(biozhn)（1）安全(nqun)保安系统实现小区周界的监控和红外线报警防范，火灾(huzi)与煤气报警，紧急呼救报警，电话线被切断与防破坏报警。（2）通讯系统实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（Internet）插口，可接收有线电视网节目。（3）信息服务系统。实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能。（4）环境控制系统实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版。甲级标准除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功

36、能，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统，（1）安全保安系统实现可视对讲功能，门禁系统功能，家庭智能化报警增加的功能有：可进衍程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话进行远程遥控功能、电源控制及调光功能。（2）通讯系统实现住户主要房间有独立的信息点，光缆宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。（3）信息服务系统增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。（4）环境控制系统实现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能。居住功能的国际标准是什么按照国际文明住宅标准，住宅功能不仅要满足最基本的寝、食功能，更要从自然、生态、社会、人文等方面满足现代

37、人对婚姻、家庭、工作、学习、子女教育、休闲娱乐、身心健康、人际关系等多方面的需要。就住宅的室内功能而言，应满足以下基本要求。满足分户独立性和保护隐私性原则。要求起居、餐厅、厨房、卧房等主要功能之间的最合理的布局。满足使用方便和安全原则。在适合家庭不同成员分室居住和共同团聚的活动空间以及紧急疏散的要求。在建筑构造上，要符合抗震、防火、耐火等级以及预防滑跌和碰撞等保证安全的要求。满足现代生活设施进步原则。住宅室内应有排水、炊事、厕所、浴室、燃气、供热、照明、电话线路、数据通讯以及储藏等设施。满足现代生活的健康卫生原则。要按国际发达国家住宅设计的要求，制定日照标准、通风标准、厨、厕排气标准和生活垃圾

38、处理标准。满足住宅功能多样化个性要求原则。要达到国际文明居住标准，应更多的让居民和用户参与住宅设计。建造空间灵活多变的住宅建筑，采用承重结构骨架固定不变，分隔构建则可根据住宅要灵活布置，以形成多样化的内部空间。 跃层和复试、错层有何区别跃层住宅俗称“楼中楼”，是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是住宅有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层分布，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。一般一层按排厨房、餐厅、起居室，楼上（有时是楼下）安排卧室。这样的好处是动静分区明确，互不干扰。复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通

39、住宅（普通住宅层高通常为2.83.0米）高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等，楼梯联系上下，其目的(md)是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占地面积的一部分。夹层可以作为(zuwi)房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧层不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空(pi kn)”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分割，是通过楼梯联

40、系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。跃层和复式的面积计算：跃层房屋如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照坡屋顶使用面积的计算标准：如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：适用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含），使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.1米（含）部分不足房间总面积的2倍计入使用面积。错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃

41、层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少控土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种房间的人有较大吸引力。但错层式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积打的高档房屋。买房自用和投资房有什么不同自住房和投资房因为用途不同，在选择上亦有较大的区别。首先是房屋价格。买自住房要测算自己的收入水平和承受能力；二投资购房则在投资成本允许的范围内进行选择，并

42、可进行投资组合。第二是居住环境。自住房对环境质量要求较高，房屋内部和小区环境都要宜人；虽然环境质量高的房屋易于出售，但投资购房主要侧重于投资成本及房屋本身的升值潜力，对环境质量相对要求低一些。第三考虑未来变化。自住房要求环境相对稳定，以免入住后又要拆迁或改变功能；二投资则不然，要考虑将来城市规划能否令所购房屋升值，不临街变为临街，由房屋变作商铺等。第四考虑区位价值。自住房在选房前，要考虑是一次性付款还是分期按揭；投资购房虽然也考虑成本，但只要是可控范围内和具有较快变现能力，易实现利润的房屋，将不必过多考虑而应迅速购买。现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购

43、买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段(jidun)购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花(lu hu)，这是当前房地产开发商普遍采用的一种(y zhn)房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，

44、可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。外销房外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。尾房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或

45、是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 廉租房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购

46、房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要(zhyo)由两部分组成： 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过

47、道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理(gunl)用房的建筑面积； 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影(tuyng)面积的50。 公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。 标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。平台平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个

48、缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。过道过道是指住宅套内使用的水平交通空间。半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者。阳台阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称

49、作露台。五证两书五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（建设工程开工证）、商品房销售许可证。两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书d 发展商、策划商、物业管理商e 发展商、策划商、银行(ynhng)（银团）多方(dufng)关系a 策划(chu)商、发展商、其他合作方8、工作协调配合甲方主要负责人a 与策划代理商确定合作事宜，签署合同b 完善能有效工作的组织架构和人员配备c 分权销售部门，并明确其责任d 全员营销的发动和组织直接合作人a 合同洽谈b 销售策划工作对接c 销售策划工作成果分块落实、跟踪d 信息反馈e 催办销售策划代理与划拨f 工作效果总结财

50、务部a 了解项目销售工作进展b 参与大营销活动，销售管理工作c 配合催收房款d 配合销售总体核算价格，参与制定价格策略e 及时办理划拔销售策划代理费工程部a 工程进度与销售进度的匹配b 严把工程质量c 文明施工，控制现场形象d 销售活动的现场配合物业管理公司a 工程验收与工地形象维护b 人员(rnyun)形象c 销售(xioshu)文件配合d 销售(xioshu)卖场的管理e 军体操练f 保安员与售楼员的工作衔接、默契十二、销售培训1、销售部人员培训公司背景及项目知识详细介绍公司情况a 公司背景、公众形象、公司目标（项目推广目标和公司发展目标）b 销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收

51、入目标 物业详情a 项目规模、定位、设施、买卖条件b 物业周边环境、公共设施、交通条件c 该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况d 项目特点 项目规划设计及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等 平面设计内容及特点，包括总户数。总建筑面积，总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等 项目的优劣分析 项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、推广手段e 竞争对手优劣分析及对策 业务基础培训课程a 国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定b 房地产基础术语、建筑常识 房地产、建筑业基础术语的理解 建筑识图 计算户型面积c 心理学基础(jch)

52、d 银行(ynhng)的按揭知识，涉及房地产交易的费用e 国家(guji)、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势f 公司制度、架构和财务制度销售技巧a 售楼过程的洽谈技巧 如何以问题套答案，询问客户需求、经济状况、期望等，掌握买家心理 恰当使用电话的方法b 展销会场气氛把握技巧 客户心理分析 销售员接待客户技巧c 推销技巧、语言技巧、身体语言技巧签订买卖合同的程序a 售楼部签约程序 办理按揭及计算 入住程序及费用 合同说明 其他法律文件 所需填写的各类表格b 展销会签订售楼合同的技巧与方法 订金的灵活处理 客户跟踪 物业管理课程a 物业管理服务内容、收费标准b 管理规则c 公共契约 销售模拟a

53、 以一个实际楼盘为例进行实操，运用全部所学方法技艺完成一个交易b 利用项目营销接待中心、样板房模拟销售过程c 及时讲评、总结，必要(byo)时再次实习模拟实地参观他人(trn)展销现场a 如何进行市场调查，以了解市场和竞争对手情况，并撰写(zhun xi)调查提纲2、销售手册批文a 公司营业执照b 商品房销售许可证楼宇说明书a 项目统一说词b 户型图与会所平面图c 会所内容d 交楼标准e 选用建筑材料f 物管内容价格体系a 价目表b 付款方式c 按揭办理办法d 利率表e 办理产证有关程序、税费f 入住流程g 入住收费明细表h 物业管理收费标准合同文本a 认购书b 预售合同标准文本c 销售合同d

54、 个人住房抵押合同e 个人住房商业性借款合同客户资料表3、客户(k h)管理系统电话(dinhu)接听记录表新客户(k h)表老客户表客户访谈记录表销售日统计表销售周报表销售月报表已成交客户档案表应收账款控制表保留楼盘控制表4、销售作业指导书职业素养准则a 职业精神b 职业信条c 职业特征销售基本知识与技巧a 业务的阶段性b 业务的特殊性c 业务的技巧项目概况a 项目基本情况b 优势点诉求c 劣势点诉求d 阻力点剖析销售部管理架构a 职能b 人员设置与分工c 待遇(diy)十三、销售(xioshu)组织与日常1、组织(zzh)与激励销售部组织架构a 销售副总b 销售部经理c 销售主管d 销售控

55、制e 广告、促销主管f 售楼处、销售代表、事务人员、市场人员g 综合处成员h 入住办成员i 财务人员销售人员基本要求a 基本要求 职业道德要求 基本素质要求 礼仪仪表要求b 专业知识要求c 知识面要求d 心理素质要求e 服务规范 语言规范来电接待要求顾客来函要求来访接待要求顾客回访要求促销环节基本要求销售现场接待方式及必备(b bi)要求职责(zhz)说明a 销售部各岗位(gng wi)职务说明书b 销售部各岗位工作职责考核、激励措施a 销售人员业绩考核办法b 提成制度c 销售业绩管理系统销售记录表客户到访记录表连续接待记录客户档案2、工作流程销售工作五个方面的内容a 制定并实施阶段性销售目标

56、及资金回收目标b 建立一个鲜明的发展商形象c 制定并实施合理的价格政策d 实施规范的销售操作与管理e 保证不动产转移的法律效力销售工作的三个阶段a 预备阶段b 操作阶段c 完成阶段销售部工作职责（工作流程）a 市场调查；目标市场、价格依据b 批件申办：面积计算、预售许可c 资料制作：楼盘价格、合约文件d 宣传推广：广告策划、促销实施e 销售操作：签约履行、楼款回收f 成交汇总：回款复审、纠纷(jifn)处理g 客户(k h)入住：入住通知、管理移交h 产权转移(zhuny)：分户汇总、转移完成i 项目总结：业务总结、客户亲情销售业务流程（个案）a 公司宣传推广挖掘潜在客户b 销售代表多次接待，

57、销售主管支持c 客户签定认购书付订金d 客户正式签约e 客户付款（一次性、分期或按揭）f 办理入住手续g 资料汇总并追踪服务，以客户带客户3、规章制度概念提示合同管理a 公司销售合同管理规划b 签订预定书的必要程序示范单位管理办法销售人员管理制度a 考勤制度b 值班纪律管理制度c 客户接待制度d 业务水平需求及考核销售部职业规范（暂行）十四、广告策略1、广告总体策略及广告的阶段性划分广告总体策略广告的阶段性划分2、广告主题3、广告创意表现(bioxin)4、广告效果监控(jin kn)、评估及修正5、入市前印刷品的设计(shj)、制作购房须知详细价格表销售控制表楼书宣传海报、折页认购书正式合同

58、交房标准物业管理内容物业管理公约十五、媒介策略1、媒体总策略及媒体选择媒体总策略媒体选择媒体创新使用2、软性新闻主题3、媒介组合4、投放频率及规模5、费用估算十六、推广费用计划1、现场包装2、印刷品3、媒介投放4、公关活动十七、公关活动策划(chu)及现场包装十八、营销推广(tugung)效果监控、评估及修正1、效果测评(c pn)形式进行性测评结论性测评2、实施效果测评的主要指标销售收入企业利润市场占有率品牌形象和企业形象十九、全面营销战略1、全过程营销项目投资营销项目规划设计营销项目质量工期营销。项目形象营销项目营销推广策划项目销售顾问、销售代理项目服务营销项目二次营销2、全员营销项目营销

59、的实现绝不只是营销部门的事情，所有非营销部门须全方位、全过程参与企业的营销管理过程。项目手段的整体性:企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合，以满足顾客的各项需求。营销手段的整体性:公司应以营销部门为核心，各个部门统一以市场为中心，以顾客为导向，参与整个营销活动(hu dng)的分析、规划、执行和控制，为买家创造最大的价值(jizh)。二十、企业(qy)品牌战略提示1、品牌塑造了解产业环境，确认自身的强弱点，决定核心竞争力形成企业长远的发展目标拥有一套完整的企业识别系统全方位推广企业形象和品牌形象2、品牌维护品牌管理系统建立品牌评估系数持续一致的投资品牌3、品牌提升持续不断地深度开发品牌产品深化品牌的内涵不断强化品牌的正向扩张力二十一、企业发展与可持续经营战略提示1、人力资源科学配置要甄选出公司所需的合格人才为促进履行职责而不断培训员工创造良好的工作环境创造能力的激发绩效评估和奖励机制2、产业化道路策略提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵