最新君地房地产天城开发项目可研报告

1、PAGE -PAGE 36-君地天城开发项目可行性研究报告长春君地房地产开发有限公司目 录第一章 总论 3第二章 市场需求预测及建设规模 5第三章 项目优势及二期推广计划 10第四章 项目建设条件及设施规划11第五章 项目设计与规划理念17第六章 项目整体技术指标表21第七章 项目组织机构22第八章 项目实施22第九章 投资估算及筹措24第十章 营销策略及销售收入预测25第十一章 项目财务评价26第十二章 可行性研究分析结论30第一章 总 论1.1 项目法人单位概况长春君地房地产开发有限公司是一家大型的有限责任公司，以地产开发为主业，于2007年5月份开始进驻长春市房地产市场，2008年获得“

2、长春市315诚信企业”、“最值得期待楼盘”、香港金紫荆花奖“国际化住宅典范楼盘”等荣誉称号。公司人员素质高，规模大，综合实力强；信誉度高，发展前景可观。企业注册资金：1.1 亿元人民币企业法定代表人：朱新昌企业注册地址：长春市创业大街1447号花园酒店318室。1.2 项目概况1.2.1 项目名称：君地天城二期A区1.2.2 项目法人单位：长春君地房地产开发有限公司。1.2.3 项目建设地点： 长春汽车产业开发区内,具体位置:东至兴安路、南至腾飞大路、西至丙三十三街、北至林荫路。1.2.4 项目土地概况：宗地编号27061-7 ，项目总占地面积229,917平方米，宗地竞标总价为 25,170

3、万元。1.2.5 项目规划概况：项目规划总建筑面积593,204平方米，其中地上建筑面积459,694平方米，其中，住宅面积370,830平方米、商业面积88,864平方米，另地下车库面积133,510 平方米；总投资约125,000万元人民币。公司分四期开发，其中一期已开发投资建设92,123.23平方米。2009年公司决定开发二期A区，开发面积105,510.26平方米，其中地上建筑物为90,120.29平米、地下车库为15,389.97平米，用地占宗地总面积的17.79 %，约合5,540万元。1.2.6 项目二期A区建筑设计单位：吉林建工学院设计院、吉林北银建筑设计院，长春经济技术开发

4、区规划建筑设计有限公司1.2.7 项目二期A区监理单位：吉林省先胜工程监理有限责任公司1.2.8 项目二期A区施工单位：江苏南通二建集团1.2.9 项目二期A区投资额：投资金额29,958万元人民币。1.3 项目提出的背景和建设的必要性1.3.1 本着提高长春城市化水平、改善居民生活条件和生活质量为宗旨，以诚信、互惠互利为准则，长春君地房地产开发有限公司决定参与长春市的城市开发建设。经多次与长春市汽车产业开发区区政府协商和洽谈，于2007年10月30日，长春君地房地产开发有限公司同长春市国土资源管理局签订了“国有土地使用权出让合同”。在长春市政府、长春市汽车产业开发区管委会的大力支持下，经过进

5、一步的技术、经济、市场考察、调研和分析，长春君地房地产开发有限公司决定开发建设“君地天城”住宅项目。1.3.2 项目建设的必要性（1） 提高长春市西部城市化水平，改善居民居住环境，加快基础设施建设步伐，合理开发利用土地。（2） 培育新的经济增长点，刺激消费，拉动长春市经济增长。（3） 作为一汽发展配套的生活服务区，为长春市支柱企业一汽集团发展提供居住保障。（4）整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 1.4 编制依据（1） 经长春市规划局审批的规划总平面图，管线规划图（调查资料）、

6、方案设计（2）市场调研资料（3） 各种建设费用标准和经验性估算资料（4） 国家有关编制可行性研究报告的法规和政策1.5 编制范围：根据可研报告的编制规定以及项目的具体情况，对本项目的建设规模、标准、市场需求、建设条件、总平面规划、公用设施、单体设计、投资估算以及财务评价等进行研究论证。1.6 项目构成：“君地天城”二期A区项目由住宅、车库和车位组成。1.7 项目二期A区主要设计指标：（1）二期A区规划总建筑面积105,510.26。（2）容积率：2.0（3）绿地率：35%（4）建筑密度：23.56%（5）居住户数：1,068（户）（6）日照间距系数按长春市建筑日照间距规定执行。新建建筑与保留居

7、住建筑日照间距满足城市居住区规划设计规范。（7）规划停车泊位按长春市各类建筑物配建停车场（库）标准执行，规划汽车停车位640个，其中：地面停车位：37（个）、地下车库停车位：603（个）。 （8）规划自行车停车泊位按长春市各类建筑物配建停车场（库）标准执行，其中：自行车停车位：600（个）。（9）二期规划在满足日照间距的前提下增加了部分建筑的层高和面积，建筑容积率项目整体控制2.0。1.8 二期A区项目主要技术经济指标二期项目A区总投资为2.9958亿元，具体数据如下：科 目投资金额(万元)(一、二) 拆迁补偿安置及取得土地费用9,646.95(三)前期工程费267.54（四）行政/事业/经营

8、性/间接性收费354.34（五）建筑安装工程费15,576.28（六）市政基础设施和环境配套建设费1,285.75（七）不可预见费29.59（八）管理及销售费1,137.55（九）财务费用1,660(十)总投资合计29,958第二章 市场需求预测及建设规模2.1 国家房地产行业现状2005年开始，一系列针对房地产市场的调控政策陆续出台。但是，商品房价格依然持续走高，一线城市的商品房价格也正是在2005年2008年年初这段时间上涨了23倍。房地产公司收入显著提高，以万科为例，在房地产的“黄金十年”中，主营业务收入在1998年到2004年的6年中，从22.69亿元增长到76.67亿元，增长了2.3

9、8倍，利润从2.51亿元增长到8.78亿元，增长了2.5倍；而从2004年到2007年，短短3年时间，其主营业务收入从76.67亿元增长到355.3亿元，增长了3.63倍，利润从8.78亿元增长到48.4亿元，增长了4.51倍。2008年，虽然由美国次贷危机引发的全球性金融危机致所有房地产市场指标全线下降。我国沿海地区的外贸进出口、工业企业的效益等在今年下半年以来出现了显著下滑的趋势。但房地产业从来都不是一个普通的经济行业，而是具有很强保障性的准公共行业。房地产投资占固定资产投资比重相当大，如果房市下行到一定程度，对宏观经济整个基本面都会产生负面影响，因此国家针对房地产市场采取了一系列措施，确

10、保房地产市场稳定。据不完全统计，目前全国已有10多个地方政府纷纷推出减税、提高公积金贷款额度及放宽建设项目开、竣工期限等一系列利好政策，提高市场开发、销售的积极性。中国人民银行行长周小川于2008年10月26日在十一届全国人大常委会第五次会议作国务院关于加强金融宏观调控情况的报告。报告指出：要“加强对房地产金融的监测，改进房地产金融服务。建立健全房地产金融监测机制，密切跟踪房地产市场发展态势。简化和规范住房贷款制度，理顺住房消费贷款政策。引导商业银行科学评估房地产业的风险，在完善风险控制的前提下，进一步改进金融服务，支持房地产业的合理有效信贷需求，促进房地产信贷市场平稳运行”。可见，国家对房地

11、产行业的发展非常重视，采取了积极的措施恢复市场信心、促进房地产消费，并于近期出台了较集中的利好政策。未来，房地产行业在整体层面上还是积极向上的；在相当长的时间内，由于政策层面的利好，较其它行业而言，房地产行业还是会保持相对稳定，并且在一定时间内，具备较强的发展空间。2.2 长春市房地产现状自1998年以来，全国知名房地产公司开始进军长春，如万达、万科、中海、融刨、正大、鸿基、武夷、上海绿地、和记黄埔、中信、天安、宝利等；本土较有影响力的有亚泰、吉安、联华（我的家园）、大禹（威尼斯）、星宇、中山、长房、天茂、筑业、高新股份、吴太集团等。总体而言，目前长春房地产市场竞争还是相当激烈，但长春市的房地

12、产市场形势依旧保持良好的势头：目前在一汽产业开发区，价格在3500元/的小区很多，但环境高档次、大规模、高品质的楼盘较少。2.3 本项目地域周边房地产现状：区 域项目名称总建筑面积占地面积容积率物 业 形 态一汽厂部天茂城中央40万方13万方2.95中高层，少量多层长沈路-兴顺路沿线力旺康景21万方15万方1.33多层，少量中高层兴顺花园20万方18万方1.11纯多层永畅美域10万方6.7万方1.25纯多层2.4 本项目分析2.4.1 劣势分析周边的生活机能尚没有形成，目前为汽车产业区新规划的片区。项目处于汽车产业开发区，目前区域处于初期发展阶段，周边配套并不十分成熟，永春河一条河道污染较为严

13、重，因此外环境总体评价较差；区域客源由三种构成：一汽厂区的客源、高新区产业客源以及部分市区客源；由于项目之间的档次和价格差异较大，因此客户层次相对也较为丰富，多个高档社区的去化也再次印证了高档客源存在需求的事实。汽车产业开发区凭借其位置和具体个案的打造低密度项目，吸引了少量的市区客源。同时，市区客源在往西扩展的时候，将被高新区完全拦截，很难将其导入到一汽厂区。因此，市区客源很难成为本项目的客源。2.4.2 优势分析（1）本项目用地现状为农田为主附有村屯农舍，为规划空白地，地势为从南向北走高，有利于尽情发挥规划、设计水平。（2）本项目座落地址为汽车产业开发区核心区，仅临规划的汽车产业开发区最大的

14、中心公园，拟于今年开工建设。四周具有优美的自然风光，无污染、无噪音、空气清新。（3）本区域为长春西部，缺乏价格适当、高标准、高质量、服务优质、环境优美、设施配套小区，蕴藏着潜在的购买力；（4）本小区与一汽大众紧邻，有较强的购买力，作为一汽区域内的高端住宅项目，是长春市及一汽人理想居住小区。2.4.3 机会点分析（1）本项目位于汽车产业园区内，区域内的行情的借鉴意义最大：汽车产业开发区的房地产起步晚，生活配套不完善，产品力相对较低，价格优势成为吸引客源的主要因素。（2）各片区项目的户型面积配比段的划分上已做了细分，二室从60-110平米，三室从85-150平米均有分布，但在户型设计的合理性、各功

15、能区间的尺度把握上，以及户型附加价值方面存在一定缺陷，可作为本项目的机会点之一。（3）长沈路-兴顺路沿线片区在推项目全部以多层为主，随着区域规划的落实，土地成本及容积率的不断提高，后续项目高层、小高层将逐步出现并为市场所接受，也为本项目后续建造小高层、高层提供了机会。（4）任何一个区域发展，一定存在着循序渐进的过程。因此项目初期应有着适度的价格策略以及符合市场需求的产品规划。2.4.4 威胁点分析2.4.4.1 区域价值分析目前本项目所处的汽车产业开发区无论在区域认知度方面和房地产发展方面，都与其他两个区域存在比较明显的差距，主要体现在目前乃至今后一段时间内本项目周边仍缺乏必要的生活配套。但在

16、区域整体规划依然明确，并逐渐实施的基础下，区域未来的发展潜力巨大。2.4.4.2 竞争分析（1）从本项目的角度看，项目竞争主要有：板块内的竞争以及周边板块的竞争。（2）板块内目前的项目少，档次较低，竞争性小，但后续的土地储备量大，潜在竞争激烈，因此本项目应当在上市时间上抓住时机；（3）周边板块尤其是同心湖片区及高新飞跃路沿线，市场认可度较高，分流了来自一汽总厂大量的客源，威胁系数较高。（4）本项目的竞争不但来自汽车园区内，也同时来自于周边片区。2.4.4.3 产品分析本项目的容积率为2.0，多层、小高层、高层作为市场中主要的物业类型，也是本项目未来的主力物业，但是从目前的市场看来，高层产品的接

17、受度仍然较低。2.4.4.4 户型分析小面积产品是目前市场的主角，尤其是80平米左右的两房以及110平米左右的三房，但从目前市场供给来看，大户型的比例随着项目地段的向好而逐步提升。整体看来90平米以内的二房去化最好，120平米以内的三房次之，一房体量少，去化好，而四房在供给较少的情况下，去化仍然较差。同时，目前区域周边项目的户型较为普通，亮点少，空间布局和各功能区尺度把握不合理等问题较为突出，成为本项目产品设计上的突破口。2.4.4.5 客户分析本项目客源以汽车产业园区的区域性客源为主，较难吸引其它片区客源，因此如何把握住区域性客源的需求成为本项目成败的要素。2.5 本项目定位2.5.1 指导

18、思想：客户定位以中高端购买力为主体，同时兼顾了低端客户，新推出了部分小户型；购买总价在2040万元之间为主；单套面积集中在40130平方米；要考虑到客户既能买得起又能住得起。2.5.2 设计：低容积率2，一期以多层为主，配有少量小高层；采取小进深、大开间户型设计原则，使室内阳光充足、明亮、通风良好。2.5.3 建设标准：按相对于长春西部来说高档小区标准建设和配置；设有通讯网络系统、楼宇自动管理系统、公共安全系统；小区景观与绿化具有北欧风格。2.5.5 价格：按照不同户型满足长春低中高各种收入水平家庭能承受并有购买欲望。2.5.6 物业：让购房者能住得起，水暖电收费及管理尽可能社会化。2.6 市

19、场需求预测按购房群体预测： 一汽：是重点客户，占70%省、市、区机关团体、企业：占5%当地原居民：占15%其它：占10%按购房意愿预测 就想在这买：占60%想在这买还想不在这买：占30%原打算不再这买：占10%按年龄结构预测 2030岁：占30%3050：占50%5060：占20%按销售进度预测 开盘期：占20%开盘后平稳期：占70%收盘期：占10%2.7 建设规模确定：按照经长春市规划局审批的详规并结合市场确定。第三章 项目优势及二期推广计划3.1 项目优势3.2.1 区位优势：项目位于汽车产业开发区规划的核心地带，同时汽车产业开发区为长春市城市总体发展战略的“双翼”地带，因此项目的前景具备

20、一定的展望性；3.2.2 交通优势：西湖大路及长沈公路能够有效地通往长春市其它各个区域，与周边城区形成空间的紧密联系；3.2.3 项目优势汇总：（1） 地块比较方正，有利于项目的整体规划，因项目整体规模较大，因此大社区具有完善的配套设施，从整体项目的规划图纸可以清晰得知，配套中包含有双会所、几万平米商业设施、供孩童教育的幼托及后期产业高速发展所需求的办公配备、酒店等；（2） 项目街园的规划中，引入较多的园艺及绿色景观，在造景的层面高于周边的项目，可以称之为长春西城中较为有景观色彩的住宅楼盘；（3） 新古典主义的立面风格，区域市场中独树一帜，三段式的立面，配合石材及高级面砖的运用，更突现出项目高

21、档次的一面。3.2 项目二期A区推广的初步计划君地天城项目位于汽车产业开发区规划新核心地段，南侧近临腾飞大路、北侧依靠规划中的林荫大道、西侧规划为丙三十三街，项目二期A区总建筑面积约10.551万平米，全部为可销售面积，包含住宅和地下车库。结合项目二期A区的体量及年计划销售目标，公司暂定二期A区住宅可实现销售均价4000元/平米，商业可实现销售均价约为6000元/平米，同时二期A区整体分三批推向市场，以少量多批的形式推向市场，以实现项目较好的去化。三批住宅销售节点时间安排分别为2009年的10月及2010年全年、2011年3月前。2009年10月，住宅首次开盘，预计对外销售体量2.3万平米，预

22、计实现销售率70%以上，可实现资金回笼6,440万元以上，即23,000平米*70%*4,000元/平米。2010年1月及10月，第二次推出项目住宅、商业及车库部分，本阶段为项目的强销阶段，预计对外销售体量会增加，预计达到6.8万平米，同时预计本期实现销售率90%左右，加之上期30%的余量在本期中可实现销售完毕，预计可收回资金27,200万元以上，即23,000平米*30%*4,000元/平米+68,000平米*90%*4,004元/平米。2011年3月份前为本项目第三批公开出售时间，推出项目剩余的商业、车库及部分住宅，第三批再结合第二批推盘剩余的10%体量在本期可以实现销售完毕，总计第三批开

23、盘后可实现资金回笼6890万元以上，即车库15390平米*2900元/平米+剩余住宅5920平米*4004元/平米。二期A区开发项目中，预计销售总计可实现资金回笼40,530万元以上。第四章 项目建设条件及设施规划4.1 项目建设条件4.1.1 场地条件：（高压660千伏改线）：场地为空旷田野，略有起伏，纵向南低北高，横向东低西高，绝对标高在200.00224.00之间;交通便利，不足之处是有两条660千伏需改建。4.1.2 气候条件：属北温带大陆性气候，冬天干燥而漫长。年平均气温4.8.最高和最地气温分别为零上39.5和零下39.8。年平均降水量为622.00mm，风向多为西南风，冰冻深度为

24、1.6-1.85米。4.1. 3 工程地质条件：本地区在地质结构上属于松辽沉降带一部分，土层主要有粉质黏土，中粗砾砂，基底岩石主要是白垩纪泥岩、沙砾互层。地震设防为7度。4.1.4 原材料供应：本项目所需建材在市场上供应充足，为买方市场。4.1.5 供水：规划给水管线引自腾飞大路市政给水管线、林荫大道市政给水管线。4.1.6 供热：采用区域锅炉房，由一汽动能热力公司提供热源。4.1.7 供电：临时用电从腾飞大路终端杆以埋地电缆方式引入施工用电箱变，在施工期结束后改为永久用电。4.1.8 供气：从腾飞大路东侧由长春燃气铺设的天然气管道接入，已与长春燃气公司达成意向。4.1.9 排水：用地界线内采

25、用污雨水分流制，分别排入腾飞大路、丙三十三街市政污水管线、腾飞大路市政雨水管线。4.1.10 交通运输：本区域路网发达，交通方便，东临兴安路、西临丙三十三街、南临腾飞大路、北临林荫路。4.1.11 通讯：通讯设施齐全，可选择网通或一汽通信。4.2 市政设施规划4.2.1 给水根据城市给水工程规划规范和建筑给水排水设计规范中的相关标准，由于住区为居住社区，用水量按以下方法计算：(1)居民生活用水量：居民综合生活用水量标准安置住宅按300升/人日计算，总人口共116805人，计算得出居民生活用水为35041.5立方米/日。(2)道路绿地浇洒用水：根据本小区道路面积和绿地面积为74030平方米，由于

26、本规划小区为住宅区，道路浇洒、绿化用水标准各按2升/平方米日计算，则道路绿地浇洒用水量为148.1立方米/日。(3)未预见用水量和管网漏失量：按最高日用水量的10%考虑，为3519立方米/日。因此，本区用水量共约为38708.6立方米/日。时变化系数取2.0，则最大日最大时用水量为3225.7立方米/小时。生活泵站拟建于高层办公楼或酒店地下室中。(4)本区的消防用水量：根据建筑设计防火规范和高层民用建筑设计防火规范本区应按同一时间内发生一次火灾次数考虑。因本区内最大一栋建筑为高度大于50米的酒店，故建筑物室外消火栓系统消防用水量按30升/秒考虑，室内消火栓系统消防用水量按40升/秒考虑，火灾延

27、续时间3小时；室内喷洒系统消防用水量按30升/秒考虑，火灾延续时间1小时。住区由南侧长沈公路和西侧丙三十三街各引入给水管DN200供小区各组团供水，小区室外管网成环布置。设计要求市政供水资用压力不小于0.15MPa。消防泵站拟建于高层办公楼或酒店地下室中。高压消防供水在室外成环。4.2.2 排水规划在住区内采用污雨水分流制排水体系。住区污水由北向南分成若干排水分区向长沈公路下污水管道排放，雨水结合地形排入长沈公路下的雨水管网。住区污水量按居民生活给水量（除去道路浇洒和绿化浇洒用水外）的90%计，则住区污水量为34691立方米/日。住区雨水量计算采用长春市暴雨公式: q=1600(1+0.8lg

28、P)/(t+5)0.76 q：暴雨强度l/sha P：设计重现期，取一年 t：t=t1+mt2，t1取15分钟，m取2，t2为管渠内雨水流行时间 雨水量为：Q*q*F Q：流量l/s ：径流系数，绿地取0.15，其他用地取0.6 F：汇水面积ha住区污水系统由东向西以规划道路为界，基本分东片、中片、西片三大排水分区；污水汇入住规划区DN400污水干管后，最终排入长沈公路下城市污水管。住区雨水排除系统根据规划竖向设计，排放至长沈公路的雨水管网中，雨水管道管径为DN400-D600。4.2.3 电力住区用电负荷按以下标准计算：住宅用电：住宅按50W/M2（建筑面积）：402000 M20.05KW

29、/M2=20100KW，公建按55W/M2（建筑面积）：58300M20.055KW/M2=3206.5KW，路灯及其他用电负荷：按总用电负荷的10%计，为2330.65KW生活住宅区用电峰谷值变化较大，用电负荷使用同时率也随之变化，通常在40%-80%范围。为保证供电安全可靠，选取70%使用同时率计算。预测用电负荷为17946.005 KW，按功率因素0.85和负荷率0.85计算，所需装配变压器容量为：24838.76KVA，实际装配变压器容量为：25000KVA。规划电力管线引自腾飞大路市政电力管线（10 kv）。4.2.4 电信住区电话门数按以下标准计算：住宅电话：住宅每户2门；公共电话

30、：每100户2门（按上述标准计算的住区电话总量为8286门）。另外，住区住宅按每户2个五类线端口和2个有线电视端口、考虑网络和有线电视需要。规划通讯管线引自腾飞大路通讯管线。4.2.5 供热：住区按70瓦/平方米的采暖标准，并适当考虑生活热水的负荷，估测的住区总热负荷为54671千瓦。规划势力管线引自丙三十三街市政热力一次网，经换热供小区使用。4.2.6 燃气：住区用气按2立方米/户日标准，住区用气量约为7302立方米/日。规划燃气管线引腾飞大路市政燃气管线，经调压供小区使用。4.2.7 管线综合：住区主干道下各种管线由西向东（由西北向东南）的布置次序是：电讯管道、燃气管道、给水管道、雨水管道

31、、污水管道、供热管道、电力管道、消防管道。管线综合是以单项管线工程规划为依据，进行总体布置。平面布置上尽量减少管线间交叉次数，在道路断面的竖向布置要避免各管线抢位、冲突现象。各管线与道路中心线平行，严格依照管线间与管线与建筑物设施的最小水平间距、垂直间距等有关规范埋设。管线综合冲突时处理原则：小管让大管；压力管让重力流管；可弯曲管线让不可弯曲管线；工程量小的让工程量大的；检修次数小、方便的让检修次数多、不方便的。给水、煤气管均为压力管且管径较小（不大于300mm），安排在雨、污水管道的上方埋设，其覆土深度保证管道位于长春市的冰冻线之下。在与给水、煤气管道交叉处，雨、污水重力流管道的最小覆土厚度

32、应大于1.2m，避免两种不同性质管道的冲突。另一方面对雨、污水管道交叉点的管底标高进行了计算和控制（见规划图），从而避免了管线相交时发生矛盾。考虑到小区地下室的面积较大，为保证各类管线的敷设能满足设计规范要求，除电力电信管道可在地下室顶架空敷设外，其余管道尽可能沿周边道路红线退缩范围内敷设。4.2.8 竖向设计：住区地形变化平缓，现状地面标高201-212米，高差较小，整体上北高南低，属于平地建筑区。规划中尽量尊重原地形，对原地形作局部调整，并进行适当的土方平整。住区主要机动车通行道路的坡度控制在211之间。各建筑群结合地形设计，街坊场地抬高，其下做半地下车库，场地标高高于附近道路标高约1.5

33、米左右。4.3 住宅布局规划规划以社区车行道路和公共绿化步行带划分形成数个住宅街坊，每个街坊住宅群以多层次、半开放式的围合空间为基本组织原则，通过建筑和环境的错落布置，营造出既彼此独立又相互联系，统一而又富有变化的整体。并形成围而不合、形态各异的空间格局，营造灵活有序、层次丰富的整体空间形态。住宅类型以高层、小高层，多层住宅相组合，小高层主要布置在中部和东南侧，高层主要布置在中部和北侧，西南角布置两个多层住宅组团，由此形成北高南低的整体住宅空间形态，形成出高低错落有致，天际线变化丰富的建筑群体，营造出优美、大气的社区整体形象。为达到社区的均好性，规划重视对基地的边角空间组织，试图通过环境的营造

34、，强化边角住宅空间与组团中心乃至社区中心在视觉与空间上的联系，同时用环境来影响建筑组团的布局形态，进而影响人们的生活。4.4 公共设施规划社区公共设施主要包括酒店、办公、商业服务设施、社区会所等，为社区居民提供一系列生活服务的设施和公共交往活动的场所，有利于营造浓郁温馨、富有亲和力和归属感的社区氛围。4.5 酒店 办公综合体规划在社区西北角设置一组高层建筑综合体，使之集高级酒店，办公和商业服务为一体，在提升整个汽车产业园区形象和服务设施层次的同时，也将极大地提高社区公共配套的档次。商业服务设施沿社区北侧的林荫大道和南侧的长沈公路设置住宅底层沿街商业，并在社区北入口西侧营造一条集购物、服务、餐饮

35、、娱乐、休闲为一体的特色社区商业内街，内外兼顾，使之成为社区和城市共享的公共设施。、方便人们的日常生活，也强化了社区对城市的开放和共享。 南侧结合步行入口近期可设置一座楼盘销售展示中心，远期可根据需要改建成一处休闲商业设施。4.6 社区会所规划在东北角高层住宅片区中结合中心花园设置一座社区会所，会所内可设置社区服务和管理用房、各种社区活动用房、休闲餐厅、酒吧等，室外还设置一处景观游泳池，为居民日常休闲、健身、餐饮、会友提供方便。4.7 道路交通系统规划规划的道路交通组织以街坊式的人车分流为基本模式，力求在创造与城市紧密融合的开放式社区的同时，营造出良好的道路、街道景观和安全、宁静的社区氛围。

36、4.7.1 出入口规划社区面向北侧城市林荫大道设置主入口，并通过入口广场、商业街和绿化景观大道，形成醒目的社区入口面貌，使之成为回家的第一道风景线。西侧设置两个车行次入口，东侧设置一个车行次入口，南侧设置一个步行入口，结合商业、广场、水景、林荫道等形成一条展示社区形象的景观走廊。4.7.2 车行系统规划社区的车行道路断面分为三级主入口景观大道，社区干道和机动车辅道（详见道路断面），在各街坊之间穿行，形成顺畅的车行环路，保证各街坊车行到达和服务的便捷性。同时，将组团宅间空间抬高，形成纯步行的环境，并在高层区中结合组团的步行空间设置消防坡道和通道。其下的架空层设置半地下机动车停车库，每个组团根据停

37、车规模的大小设置一至三个车库出入口。这种模式的优点在于在保证社区车行便捷的同时，可以最大限度的避免车辆对社区环境的干扰，保证中心和组团环境的完整和安宁，易于创造和谐、融洽的邻里生活与文化。同时，结合社区主干道两侧和主要公共服务设施附近设置一部分地面绿化停车场，使住宅的停车位配比基本可达到约60%。4.7.3 步行系统步行系统以南北贯穿整个社区的公共绿化步行带为主脊，串联商业街、社区公园、中心广场等，并通过组团步行道、宅间步行道形成层层展开递进的网络，使之具有连续的变化和丰富的空间层次感，在其中精心布置一系列水景、树阵、灌木花卉和各种活动场地，成为环绕建筑、景观的纽带和人们日常休闲交往的场所。4

38、.8 景观结构规划在整体的景观环境营造上，规划将北方的大气与南方的灵秀相结合，从以林荫景观大道和商业街组成的社区入口公共景观中心公园中心广场绿化水景步行走廊各街坊院落环境，形成层层递进的景观层次，着力表现由公共尺度的景观环境、步移景迁的绿化步道到院落庭园所形成的空间序列感和意境。同时强化在整体连续的景观体系中的一些重要的节点，使其具有丰富的多样性，并适应日常休闲活动的各种需求。建筑作为环境景观的界面注重其与景观的联系和对话，其本身也作为重要的景观要素而得以强化，会所、商业中心等重要的公共建筑需通过重点设计强化其景观性，而建筑整体轮廓线也力求形成高低错落，主从有序的形态，对处于重要空间视线焦点的

39、建筑通过其出众的体量、高度和造型强化其标志性。4.9 绿化系统规划4.9.1 城市绿化景观界面规划严格遵守沿道路的绿化控制界限，注重沿街商业街和入口广场对城市的开放性与景观贡献，并通过设置高大整齐的树阵、步行带、休闲绿化广场等、强化城市道路的景观性，并形成温馨而有活力的社区面貌。4.9.2 社区绿化空间体系公共绿化空间依托社区中心步行空间展开，营造社区中心公园、中心绿化广场、绿化水景休闲走廊等一系列各具特色的绿化景观活动空间，并通过各种建筑及景观的设计手法，使之向各街坊内的邻里花园、宅间花园层层渗透，以自然化与人工化的环境相结合，强调水景、园景与建筑间的相互呼应，形成网络化、多层次的绿化体系。

40、每个街坊均设置一片具有一定尺度的邻里花园，营造各具特色的绿化景观，并在其间辅以老人与儿童休闲、游戏空间，强调邻里文化与日常生活，并使之与社区公共绿化空间相互渗透，成为其空间上的拓展。 5.9.3 绿化种植配置在绿化种植配置上，根据北方的气候特点，其关键在于营造绿色景观效果，进而体现品种多样化、色彩协调并具有层次感，在总体上应做到以下三点：树木多，草坪少，且应增加常绿树种的比重；高大植物和低矮灌木的有机结合，形成丰富的竖向层次；以植物的自然状态为主，辅以局部的人工雕琢，形成精致和粗犷的对比。第五章 项目设计与规划理念5.1 项目开发定位原则本项目开发定位为面向中高端客户群的高品质生活社区，力求打

41、造一个“西城核心”高品质全能理想新城，力求为当地居民提供优雅宁静舒适宜人的现代化城市社区，营造优美的居住环境和高尚的生活品质。5.2.规划设计原则为将本项目打造成为长春市的高品质生活社区，在规划设计中遵循以下原则：（1）充分尊重原有的地形地貌和自然环境，尽可能地拓展住区内部的景观环境空间，把住宅融于公园环境之中，使之和谐共生，体现环境对于居住生活的意义。（2）平面规划注重形成建筑布局上的差异性，通过密度和形态的变化创造丰富的社区空间。（3）三维空间形态设计力求紧密结合地形，并通过建筑高度的有机组合创造出高低起伏、错落有致的建筑群体效果。（4）建筑单体设计力求形成丰富的住宅类型和富有特点的外观造

42、型，创造优美的建筑景观，并给客户提供丰富的选择。（5）景观设计力求紧密结合当地的气候特征，营造出层次丰富的空间景观效果，并为居民提供人性化的户外活动空间。（6）设置完备、合理、实用的公建设施，提供完善、便利的社区生活服务。5.3 规划设计理念社区品质的差异，除了建筑、景观等物质环境的差异外，更重要的是社区氛围的差异、社区公共生活品质的差异。高品质住区所具有的活力，以及温馨宁静幽雅的生活氛围是当前社区营建所普遍缺乏的。而这，正体现着社区品质营建的内涵，这也正是此次规划设计过程中始终追求的。居住的本质是满足人性的需求，其深刻意义在于：它能够展示和影响人的生存状态，并给人以生存的意义和价值。因此，一

43、个成功的社区规划，一定要体现独特的人文精神和人性关怀，把握生活方式的变化方向，满足人性的多层次需求，体现对人的尊重，即对于居住者内心归属感、自由感、身份感以及个人价值实现的尊重，创造出适合人类生存并促进人性发展的人居环境，为人性的向善和美好提供居住层面的支持。其终极目标，在于追求人与自然，人与人、人与自己精神世界交流的最理想、最和谐状态，即追求住户与被改造过的自然的和谐；寻求社区中人与人之间交往的和谐；使人们自我的心灵达到一种安宁平和的境界。基于这样的理解，我们确立了以下四点规划设计理念：(1)以“人”为本：关注生活的需求和细节，从使用（功能配置）与空间（视觉感受和体验）两个层面提升社区的整体

44、品质。(2)“环境”先行：“环境”是影响一个楼盘品质的决定性因素，同时也是一个楼盘开发成功与否的关键所在。因此，在开发与设计之初，就建立“环境”先行的观念是达到开发、销售与居住三赢的关键。(3)整体性与丰富性：对于一个楼盘而言，整体而大气的形象至关重要，它关乎一个品牌形象的建立；而从销售与居住的角度而言，则需要房型的多样化与丰富细腻的建筑与环境细节，从而提高居住的适应性、舒适性与社区的整体品质。(4)均好性：通过规划设计，消除地块内房产开发的死角，提高土地开发的价值与潜力。5.4 规划设计方法整体设计在现有居住区的规划设计中，住宅组群的空间布局与环境景观的塑造常常相互分离，在设计程序上存在先后

45、，环境设计常常成为居住区规划设计中一个“补充完善的后续工作”，并且由于群体布局的限制，不能给环境设计留有充分的余地和弹性，环境没能发挥对于住区营造的景观意义。在本项目的规划设计中，要强化居住与景观的联系，创造一种富有诗意的栖居环境，就必须采用整体设计的方法。即在规划设计之初，就从环境的角度，将建筑与景观相结合，最大限度的发挥景观环境对于住区整体空间形态的影响，只有这样才能营造出一个整体大气的社区形象和富有特色的高品质社区环境。5.5 规划设计特色(1) 街园结合：规划将街区式社区和园区式社区的特点有机结合，使整个社区既具有街区式社区的开放性和活力，又具有一定的园景营造尺度，可以营造出宁静、高雅

46、的社区环境品质，由此创造出一种富有特色的“园区中的街区”模式。(2) 生态景观：营造贴近自然、回归自然的社区绿化景观，并使之与外部自然环境相互交融，营造出高度景观化、生态化的花园式社区环境。(3) 围合院落：住宅布局强调多重围合、层层递进的院落空间，形成富有领域感和归属感的社区环境，有利于营造整体有序、安定祥和、亲切友善的社区氛围和邻里关系。(4) 人车分流：通过人和车在不同层面上的分流，在各街坊内部营造纯步行的环境，创造一种安全、自然、宁静、舒适的交通方式和社区氛围。(5) 堆土造坡：局部堆土营造高低起伏的地形变化，使社区环境立体化，创造出丰富的竖向景观层次。5.6 规划设计方案要点规划力求

47、在整体结构上形成一种半开放的街区式社区，即社区公共空间对外开放，与城市共享，而街坊内部封闭管理，兼顾社区与城市的融合和其本身的安全性要求；同时使每一个街坊具有一定的空间尺度，有利于营造出丰富的空间景观层次，由此形成“街园结合”的结构特征。5.7 建筑单体设计方案5.7.1建筑类型本项目住宅类型以多层、小高层和高层住宅相结合，其中多层以五层六层为主，局部四层，小高层住宅为8-18层，高层住宅为20-28层，办公楼为28层，酒店28层。5.7.2建筑朝向和间距住宅朝向以正南向为主，部分平行于南侧道路（南偏东31度左右），并力求户户有景。多层住宅建筑的间距满足规划要求。小高层、高层住宅间距按大寒日满

48、窗累计日照大于2小时的要求来控制。5.7.3建筑风格和材料小高层、高层住宅采用新古典主义建筑风格，整体观感力求大气稳重、清新典雅、舒适和谐。以曲直结合的立面横向线条和高低错落的顶部处理形成丰富的建筑群体天际轮廓，营造出兼具古典韵味和时代气息的建筑形象。多层住宅采用北美风格，设计力求稳重大方，朴实无华和并具有丰富的细致变化，构成一种亲和力极强的建筑表情，尽显家的温馨和优雅。针对北方寒冷干燥风大的特点，建筑外立面采用天然石材、面砖和高级涂料的有机结合处理，主体色彩采用暖色、米黄色系列，体现细腻的质感和高雅的建筑品质，5.7.4建筑户型设计户型面积既要根据现实，又要考虑超前，满足人们对高质量高品位生

49、活的需求，多层和高层住宅的建筑面积分为70平米以下（一房），7090平米（二房），100130平米（三房）和140150平米（四房）四个档次，其中以90平米以下住宅为主，约占住宅总户数的90%以上。规划按园区总体规划中内部景观位置的不同，相应安排不同档次的户型，基本的原则是景观较好的位置安排大、中户型。户型的朝向通风和景观尽量做到均好性。空间通透，阳光充足，同时兼顾舒适性、经济性、安全性、私密性和整体性。户型的布局结合使用功能以及人的居住习惯，注重尺度的把握，符合人的行为要求。5.8 建设时序街区式的结构为本项目的分期建设提供了便利，从项目整体开发和销售的合理性角度出发，本项目基本拟分四期开发

50、。各期开发均相对完整，并基本互不干扰。（1）首期建设：开发南部的多层住宅和小高层住宅组团，同时结合步行入口、景观通道和销售展示中心的建设，建立一个规划样板展示区，以达到树立本项目整体形象的目的。（2）二期建设：向北推进，开发中部的小高层、高层住宅组团，并营造中央绿化景观带和社区中心广场。（3）三期建设：开发东北角的高层住宅组团、社区会所以及社区公园。并营造社区的主入口形象。（4）四期建设：开发西北角的酒店、办公、商业中心和高层住宅，由此形成一个完整的社区形象。第六章 项目整体技术指标表6.1 规划用地平衡表项 目用地面积（ha）百分比人均指标(m2)居住区用地21100%17.98其中住宅用地

51、13.6665.04%11.69公建用地2.7513.1%2.36道路用地2.7813.24%2.38公共绿化用地1.818.62%1.55其他用地1.99-合计22.99-6.2.建筑经济技术指标表项目数量单位备注用地面积22.99公顷总建筑面积593204平方米其中地下建筑总面积：133510平方米其中住宅370830平方米-配套公建16014平方米-内含幼儿园1500平方米-活动中心2500平方米-其他配套用房12014平方米-酒店20000平方米-办公20000平方米-商业32850平方米-小 计88864平方米-非配套公建72850平方米容积率2-建筑高度=100米-建筑层数=28层

52、地下三层建筑密度27.1%绿地率41.0%其中公共绿地面积：18246平方米总户数3651户-户均人口3.2人/户-总人口11684人-停车位2742辆地面170辆地下2572辆停车率60%自行车车位13677辆地面557辆地下13120辆 第七章 项目组织机构7.1 长春君地房地产开发有限公司，为独立法人单位，由其对本项目实行项目法人责任制。其项目组织机构按直线职能式设置如下：总经理： 1人执行经理：1人办公室： 8人工程部： 10人财务部： 5人经营部： 3人开发部： 3人采购部： 3人 物业部： 2人营销部： 3人7.2 组织架构图总经理执行经理办公室财务部开发部经营部工程部材料部物业部

53、营销部销售公司第八章 项目实施8.1 勘察委托：采用公开招标方式选择勘察单位。8.2 设计委托：采用邀请招标方式选择甲级设计单位，对于行业专业设计则直接委托。8.3 监理委托：采用邀请招标方式选择甲级监理单位。8.4 施工单位委托：采用公开招标方式，选择有实力、信誉好的施工单位；对于行业专业工程则采用邀请招标。8.5 工程总进度计划安排：整个二期采取分期、分片建设，滚动开发，避减市场风险和资金压力。8.6 项目实施原则：（1） 严格按照开发程序申报各种文件资料，完善报批手续，达到批件齐全。（2） 依据建设工程程序统筹安排各项工作，尽量避免由于工作不协调的浪费。（3） 认真做好建设期的质量工作，

54、确保工程阶段各工序的质量，以达到国家规定的标准。（4） 在项目建设中严格按照设计要求和规定方案进行，如有更改，需与设计单位协商并由其出具“变更通知”解决。（5） 妥善保管各种文件资料、设计方案、施工图纸。8.7 开发周期安排：项目总建筑面积593204平方米，其中地上建筑部分46万平方米，根据建筑类型和开发周期共划分为四期，其中二期建筑面积约为213704.27万平方米，以小高层（包括地下室）、高层为主。8.8 项目分期建设（1） 2008年开发一期9.2万平方米。（2） 2009年开发二期A区部分10.124万平方米、二期B区部分11.976万平方米。（3） 2009年开发三期部分15.6万

55、平方米。（4） 2010年开发四期12.4万平方米。总体开发量593204平方米（包括地下室），分四年时间完成。8.8 销售周期安排（地上建筑部分46万平方米）（1） 2008年销售8万平方米，结算3万平方米。（2） 2009年销售19万平方米，结算15万平方米。（3） 2010年销售17万平方米，结算15万平方米。（4） 2011年销售8万平方米，结算10万平方米。（5）2012年销售5万平方米，结算8万平方米。8.9 总进度总开发周期：2008年12月2011年11月，3年。施工期：2008年12月开工，2011年11月全部竣工，35个月。第九章 投资估算9.1 项目一期投资使用情况项目一

56、期共投入资金2.3亿元，其中银行贷款1亿元，工程进展及资金使用完全按照预定计划进行，于2009年9月 30日竣工，平均单价为4,000元/，具体如下：一期资金使用情况 科 目预计使用金额(万元)实际使用情况（万元）(一、二) 拆迁补偿安置及取得土地费用370370(三)前期工程费360360（四）行政/事业/经营性/间接性收费1,3501,350（五）建筑安装工程费166,65011,250（六）市政基础设施和环境配套建设费1,080360（七）不可预见费833563（八）管理及销售费333225（九）财务费用1,6651,125(十)总投资合计22,64115,603销售及回款情况序号类别建

57、设情况 （套）总面积（）推出情况（套）销售情况（套）回款情况（万元）1多层29731,699.611851342,5692高层33844,258.4760324653车库35914,478.90-4商业491,686.25-合 计92,123.232451663,0349.2 投资估算 二期A区总投资为2.9958亿元，具体数据如下：科 目投资金额(万元)(一、二) 拆迁补偿安置及取得土地费用10,108(三)前期工程费267.54（四）行政/事业/经营性/间接性收费354.34（五）建筑安装工程费15,115.23（六）市政基础设施和环境配套建设费1,285.75科 目投资金额(万元)（七）

58、不可预见费29.59（八）管理及销售费1,137.55（九）财务费用1,660(十)总投资合计29,958第十章 营销策略及销售收入预测10.1 营销策略（1）由长春君地房地产开发有限公司营销部负责营销，派专业人员组建营销部。（2） 对重点客户作重点宣传，可在长春第一汽车厂电视台作专题片。（3）采用按揭优惠方式促销。（4）采用车房互动方式或其他形式有奖促销促销。（5） 临近街路作广告牌或标语牌（景阳大街、越野路、创业大街、东风大街等）。（6）重点公共场所广告牌（机场、汽贸城、车百）。10.2销售收入预测：序号建筑面积户 型数量（套）总建筑面积销售收入（万元）170平方米以下两室一卫523,49

59、8.491,400.79270-80平方米两室一卫23518,330.007,339.33380-90平方米两室一卫69458,990.0023,619.60490-100平方米三室一卫242,280.00912.915100-120平方米三室两卫363,646.801,460.186120平方米以上三室两卫或四室两卫273,375.001,351.357地下车库 15,389.97 4446.77合 计-1068105,510.2640,530.9310.3 销售价格根据本区域已开发销售的价格水准以及与我公司实力、品牌相当的大房地产商价位（万科、万达、天安、中海、绿地、融创），经分析长春房地

60、产市场的竞争情况和未来走向，并考虑到销售优势，二期小高层价格应确定为4000元/，车库。第十一章 项目财务评价11.1 二期利润计算表 单位:万元序号项 目2009年度2010年度2011年度1销售收入 6,440.00 27,197.55 6,893.38 2成本费用 4760 20103 50953经营税金及附加403.271783.17448.074年销售利润1,276.73 5,311.38 1,350.31 5所得税319.191,327.84337.56净利润957.543,983.541,012.8111.2 君地天城项目成本估算君地天城项目成本估算成 本 费 用 项 目二 期A