物业管理有限公司办公环境管理规范

1、办公环境治理规定为了营造良好的办公环境，提高工作效率，特作如下规定：1、职员必须严格按公司的考勤制度上班。上午上班后，迅速清洁办公环境并保持办公环境的整洁，不得在办公室内放置杂物，办公桌及办公用品摆放整齐有序，花木摆放整齐美观。2、职员须着公司制服上班，服装整洁洁净，佩带工作牌并注意仪容仪表。3、工作时刻要保持办公室安静，不得高声喧哗。4、接待来访应起身笑脸相迎，做到态度和气，彬彬有礼；来客告辞，应起身相送。接待来客询问不得泄露公司相关机密。 5、认真履行岗位职责，集中精力做好本职工作。工作时刻不得离岗、窜岗、不在办公室接待亲朋好友，不聚众谈天，不上网谈天、游戏，不打瞌睡，不得在办公室内吃零食

2、，严禁吸烟。 6、办公桌上不准摆放公司文件或资料，各类记录本应按规定存档，不得遗失。未经同事同意不得动用他人物品。所有合同或公司文件、质量治理资料外借需经服务中心经理审批。 7、禁止用办公电话拨打私人电话，一经发觉扣罚同等金额两倍电话费；使用办公设备（复印机）应经审批，并按操作程序进行操作，否则，造成设备损坏的，由使用者负责赔偿。 8、参加会议，应提早五分钟到会，关闭通讯设备，保持会场安静，并做好会议笔记。 9、下班或因事离开办公室时，应关闭灯具、电器及门窗，并将座椅贴靠办公桌。 10、爱护公物、节约使用办公用品。物业主任岗位职责工作范围全面负责治理处的工作，对公司负责。工作目标物业治理区范围

3、内的工作质量达到一级治理标准工作要求要紧工作任务工作标准工 作 职 责1、负责制订服务中心工作打算，结合服务中心的具体情况制订相关的工作要求，建立各项治理制度。1、每月有工作打算，服务中心范围内的治理制度齐全。2、负责对小区的保安、保洁、绿化、维修及公共设施、设备状况等的综合巡查。指导、监督、检查服务中心各项工作及人员的工作完成情况。2、掌握本辖区内各专业组的工作情况，能及时发觉问题，没有出现怠工现象。3、负责制订服务中心的物品需求打算，并保证打算的贯彻。3、没有因物品需求不到位而阻碍工作。4、负责对住户投诉的受理，处理和回访，组织征询业主意见活动，定期了解业主对服务中心的各项服务工作的意见和

4、建议。4、每季度组织一次个不征询，不定时回访。5、负责服务中心与公司之间，居委会、派出所及其他政府部门的沟通工作。5、发生事故及时向公司汇报。6、负责组织职员培训，落实例会制度。6、保证每月例会正常召开，每周2次培训正常进行。每 日 工 作 任 务1、每日召开服务中心工作例会，检讨昨天工作，安排新工作任务。2、对前一天的投诉事件进行跟踪、回访。3、每天对保安、清洁、绿化、公共设施、设备状况等综合巡查。4、每天检查一次当天的收款情况。5、每天安排2小时抽查辖区的总体情况。1、所有投诉事件均有回复。2、每天均能掌握回款率的情况3、了解业界最新治理动态。4、每天将小区巡查两次，及时发觉保安存在的不足

5、，及时发觉保洁、绿化的缺陷，及时发觉公共设施的损坏情况，并有记录。5、小区各专业组的情况在掌控范围。物业助理岗位职责岗位名称：前台工作范围负责：前台工作及服务中心内部治理工作目标物业治理区范围内的工作质量达到一级治理标准工作要求要紧工作任务工作标准工 作 职 责1、负责前台接待工作。2、负责对住户投诉进行跟踪处理，跟进落实，及时回复，直到住户中意。3、负责入伙及装修手续的办理工作及业主档案的归档工作。4、负责整个小区锁匙的治理工作。5、与住户沟通工作，及时掌握住户的服务需求，征询住户的意见和建议，切实与住户解决实际问题。6、负责服务中心的文书、档案的整理及治理。7、负责治理费、停车费等费用收缴

6、。8、定期将投诉、入住、装修等报表按时准确地上报服务中心主任及公司相关部门。9、负责宣传物业治理相关知识，定期在小区的分布栏内张贴物业治理相关知识，提升住户对物业治理工作的理解。1、笑脸相迎，彬彬有礼，所有的接待工作有回复，住（客）户中意。2、装修手续办理明细记录清晰，告诉业主和装修人员对装修事项的了解。3、保证小区内装修垃圾及时清运，不引起业主投诉。4、所有报修及投诉的情况记录清晰并有转相关的职能组不（或责任人）跟进处理，没重复投诉现象，每宗投诉均有回访，并有记录。5、服务中心的档案资料整齐有序，并装订成册，分类存放。6、小区内所有的锁匙分类摆放整齐，并做好锁匙借用去向书面记录工作。7、有住

7、户违反法律、法规或业主公约时能及时制止，制止无效的要采取下一步措施打算，并报告服务中心主任或政府相关部门。物业助理岗位职责 岗位名称：治理员 工作范围负责:小区日常治理工作目标物业治理区范围内的工作质量达到一级治理标准工作要求要紧工作任务工作标准工 作 职 责1、负责小区的保安，清洁、绿化、公共设施、设备状况等的综合巡查。2、负责保洁部全面工作。包括人员安排，工作打算，检查、监督，排班考勤等。3、负责对小区住户的投诉与跟踪，跟进与落实并及时回访。4、负责每月物品申购及仓库治理。5、负责发放及收回各类通知。6、前台不在时顶替前台各项工作。1、每天小将责任区域巡查两次，及时发觉保安存在的不足及时发

8、觉保洁、绿化的缺陷，及时发觉公共设施的损坏情况，并有记录。2、保洁部有全面工作打算。有检查、监督记录。保洁队伍人员稳定，工作状况良好。3、问题及时跟进处理。有回访记录。4、物品申购及时全面，仓库物品摆放整齐，保持仓库清洁。每月盘点，物品出入有记录，账务记录规范，账实相符。5、通知及时发放及回收。6、前台各项工作规范无错漏。业主收楼流程接待：请业主出示：收楼通知书、购房合同、备案表、身份证原件、供楼银行存折（卡）、业主及同住人相片各2张。收下收楼通知书、复印购房合同、备案表，复印业主身份证3份（一份住户服务中心留底，一份财务留底，一份交银行办理治理费水费托收），复印银行存折（卡）3份（同上）。原

9、件交还业主，复印件留存。注：假如是业主托付收楼的，需提供业主身份证原件、经律师签署的授权托付书、被托付人身份证原件；公司购买的，需出示公司营业执照原件，法定代表人身份证原件，加盖公司公章的授权托付书，被托付人身份证原件；业主假如是两个人或两个以上的，办理手续时也必须是两个人或以上。否则必须有未到场业主的身份证原件和授权托付书。我公司与工行、建行、中行、农信社四家银行合作办理托收事项。假如业主提供的是工行银行卡，则必须业主本人在住户服务中心领取个人划款授权书后，前往中山市工行营业网点办理好托收手续后，再到住户服务中心办理下一步手续。必须是中山市本地银行存折（卡）。身份证正反面都要复印。收费：预收

10、三个月治理费及住宅专项维修资金（现金）。注：治理费开始计费时刻以收楼通知书注明时刻为准。送治理费的依旧要收取三个月现金。预收三个月指的是从实际收楼之日起预收三个月。之前有欠费的一定要补齐。收费金额要准确无误，使用验钞机点钞以幸免收到假钞。收取维修资金时，请填写中山市住宅维修资金缴款通知书，缴款人出现二人时，请填写办理人（业主）一人即可；此通知书不得涂改，并让业主在缴款人确认签名处签名并按指模，另附带缴款人身份证复印件签名按指印（注明此复印件用途，业主联系电话）。无需银行卡复印件。住房维修资金治理单位处请盖上：中山金总管物业治理有限公司公章（在卢总处）；收款收据上必须写明大翼龙苑（）幢（）单元（

11、）房，不能将“幢”写成“栋”。注意提醒业主保留好收据。等维修资金存入银行后，通知业主以收据换存折并进行签收登记。相关单位面积以备案表上所注建筑面积为准。假如业主对治理费计费时刻有异议，则应予以合理解释。比较常见的是业主因为漏水、裂缝等问题拒绝收楼，等维修好通知业主再次收楼时，业主表示推迟收楼是由于房屋质量问题，要求治理费计费时刻应以实际收楼时刻开始计算。还有的业主本身不急于收楼，因此有意找出一些问题，要求整改好之后再收楼，等整改完成通知再次收楼时，则业主一拖再拖，甚至拖个一年半载的，关于此类业主，一定要做到以礼相待，但又必须坚持原则。明确告知业主，依照合同约定，不属于房屋主体结构等严峻质量问题

12、，业主不得拒绝收楼。因此，业主推迟收楼是违约行为。房屋属于一种专门商品，出现一些如此那样的质量问题，属于建筑质量通病，任何房屋都专门难完全幸免。重要的是业主报修之后能够得到及时处理。假如和业主解释不通的，则应及时向上级主管报告处理。验房：带业主验房，抄水表底数，请业主在房屋验收表上签名。注：验房过程中，要对业主提出的问题予以合理解释。并尽量主动引导业主思维。如将业主思维往装修方向引，告知装修时需注意事项，如哪些能够拆，哪些不能拆，对讲机底板勿丢失，阳台不能封闭，厨房排烟管不能拆改，需要设计图纸等，从而掌握主动。水表应如实准确抄底数，以免日后发生纠纷。签约：签署前期物业服务协议、临时治理规约、银

13、行划款授权书、填写业主家庭情况登记表、物业接收证明书。交接：向业主发放住户手册、装饰装修指南、业主卡两张、钥匙，并在相关记录本上登记。注：前期物业服务协议、临时治理规约差不多上一式两份，要签名按手印，住户服务中心和业主各一份。假如业主花太多时刻研读，则提醒那些只是格式条款，差不多内容差不多上差不多的，只是一个形式而已，还望业主抓紧时刻签署其它文件。工行托收是业主事先到工行网点办理好后将资料交给我们。物业接收证明书上一定要注明钥匙等物品名称及数量明细 。并现场予以解释。钥匙包括入户门钥匙（工程钥匙1条，另一条留存服务中心，标准钥匙6条，信箱钥匙2条，有的房屋还有厨房阳台钥匙3条）。提醒业主电的开

14、通需要业主本人携带购房合同、备案表、身份证、银行卡等到三乡供电公司办理。详情请致电95598。供电公司开通电之后，会将通电办理表交至住户服务中心。住户服务中心应做好保存，以备查验。整理好资料，将相关信息及时录入电脑。将资料分类及存档。注：所有资料务必齐全，勿遗漏。需细致清点核对。需要提交财务的资料（用于办理托收资料的及替业主代存维修资金的缴款通知书）单独存放，及时提交给财务并要对方签收。银行划款授权书上要注明银行开始扣费时刻。需要录入电脑的信息包括收费信息（治理费、维修资金）、银行划款账号信息、业主资料信息。业主资料信息包括：房号、房屋面积、业主姓名、身份证号码、联系电话、收楼时刻、治理费开始

15、收费时刻、备注。有几个业主写几个业主，有几个电话留几个电话。未能成功收楼的要做好记录和统计，要做好跟进。及时催收楼。业主装修流程装修申报：由业主到治理处填写装修申请表并附装修方案，报服务中心审批。注：办理装修前，必须办理收楼手续，缴清所有未缴费用。物业治理处应确认申报人身份，非业主装修必须有业主的书面同意书及申报人的身份证原件及复印件。以免出现纠纷。装修负责人必须出示身份证原件及复印件。托付装修单位装修的，必须有装修单位的资质证明（营业执照）及法人代表身份证原件复印件。必须提供符合要求的电脑制作打印的装修设计图纸。包括房屋原平面图、平面布置图、拆图、水路图、电路图、电力系统图。各图纸设计必须一

16、致，严禁自相矛盾。严禁拆改梁、柱、楼板、房屋外立面及连接阳台的任何门、窗、墙体。必须提供真实有效的电工证。装修审批：物业公司详细审查装修图纸，三个工作日内予以批复。注：审批图纸时必须小心慎重，以免出现漏洞。要求必须是电脑设计制作打印，严禁手绘。严禁对图纸手动进行更改，各图纸设计必须一致，严禁自相矛盾。门、窗、墙体等的标示务必正确规范，以免日后发生纠纷。顶层房屋的要求提供阁楼的设计图纸。图纸设计必须符合我方的规定和要求，凡是不符合我方要求的，一律不得通过审批。应通知业主领回原来设计图纸，直至提供符合要求的设计图纸为止。签订协议，缴纳相关费用，办理相关证件。审批合格的，通知业主到服务中心签订装修治

17、理服务协议，缴纳装修保证金2000元，垃圾清运费3元/平方米，办理施工许可证（工本费50元），装修人员出入证（押金20元，工本费10元，正本副本两个，办理时需要提交装修人员身份证复印件一张及近期一寸彩照两张）。将房号告知电工张贴装修巡查表跟进。嘱业主妥善保管好各类收据。如装修保证金收据，出入证押金收据。告知业主收据遗失则无法办理退款手续。办理出入证押金退款手续时需要收据、出入证齐全，缺一不可，否则无法办理退款手续。告知业主装修时需注意重点事项（装修重点提醒）。及签订防水承诺书。告知必须指定搬运队搬运。注：为了简化手续，也能够在业主申报的时候即缴纳相关费用，签订装修协议和相关承诺书，（签订协议我

18、方不签名，装修申请表及装修协议临时不填写装修起止日期，等通过审批后再补齐手续），领取防水验收单（要向业主强调相关事项）。4、相关信息录入电脑，资料整理分类归档。办理装修许可证的为正装；完成第一次验收的为已装；装修登记表：房号、业主姓名及电话、装修负责人姓名及电话、是否缴纳相关费用（治理费、保证金、垃圾清运费）、办证期限、延期期限、第一次验收时刻/结果、第二次验收时刻/结果、备注5、装修现场监督检查：检查现场是否有施工许可证、工人是否有真实有效的出入证、是否配备灭火器、电工是否有电工证、沉箱、阳台是否做闭水试验、是否违规拆改、野蛮施工、是否关门施工、是否按照规定运送堆放材料垃圾、是否超时施工、门

19、口是否有爱护板等。发觉违规及时制止并下发整改通知书要求限期整改。必要时禁止入场、停电、扣除违约金等。要在巡查表上填写姓名日期。要求工程部至少每两天巡查一次。巡查不能走过场，要能够及时发觉问题。尤其是违规拆墙要及时发觉劝阻并报告。6、装修验收：业主装修完毕向治理处申请验收，治理处和业主约好时刻进行验收，初次验收合格后一个月申请复验，验收不合格由业主进行整改后再次验收，直至合格。复验无异常退还押金。注：验收要紧是看是否违规拆改房屋外立面及连接阳台的门窗墙体。另外需注意是否安总装漏电开关。因为原设计未安装总漏电开关，容易导致业主家中漏电时单元总闸跳闸。还需要注意是否损坏公共设施设备或污染公共环境。因

20、为电梯厅墙壁没有贴瓷片，易被污染或损伤。验收时认真检查，假如发觉有污染或损伤，则要求装修单位恢复。第一次验收合格后，告知业主满一个月之后再次申请第二次验收。告知业主领取可视对讲机。两次验收合格后，告知业主能够持装修保证金到服务中心办理退款手续。具体操作步骤是：服务中心收下业主保证金收据，并为业主开一个收下收据的证明。叮嘱业主务必妥善保管好此证明，否则到时候无法办理退款手续。服务中心请款成功之后，通知业主前来领取，并要求业主出示证明，服务中心收下证明后，退还保证金给业主。假如是非业主本人办理的，则需电话确认，征得业主本人同意。装修治理的各部门配合问题：各部门要严格执行装修治理操作流程，共同配合做

21、好装修治理工作。如门岗的装修治理职责是严格审查装修人员出入证，凭证准时出入，载有沙石等装修材料工具的车辆进场必须严格核实后放行，并通知巡逻岗做好跟进，发觉问题及时处理；巡逻岗的装修治理职责是严格及时巡查，要求每天巡查一次，发觉搬运时及时跟进检查，发觉问题及时处理；物业助理的装修治理职责是及时巡查，全程跟进，协调处理相关事宜。装修材料、垃圾的临时堆放。运输路线。装修人员进出路线。车辆停放。装修人员携带物品出场必须有业主或装修负责人的书面同意。业主严禁将业主卡借给装修人员使用。装修人员需要在装修房间午休或过夜需要业主向治理处提出申请经治理处同意并备案方可。 物品放行治理规定为确保业主（住户）财产安

22、全，维护小区生活秩序，凡从小区内搬出大件家电、家具等物品时均须按以下规定到住户服务中心办理放行证。一、搬家物品放行1、物品搬出人持本人身份证或工作证；2、租赁人持业主托付书、业主身份证复印件、租赁合同及经办人身份证；3、其它业主托付人持业主身份证复印件和业主托付书及经办人身份证；4、服务中心收款员核实治理费、水电费缴纳情况。未结清的应结清欠缴费用，已结清的收款员在放行证签名确认。5、前台人员如实、详细地将搬出的物品（名称、数量、规格等）、搬出人情况等登记入搬出物品登记表；并依照搬出物品登记表填写放行证，放行证必须由治理处主任签发，并加盖公章。6、物品搬出人登记身份证、签名确认。前台人员核实确认

23、，如不具备前三项（其中之一）条件者，不予办理放行手续。7、业主（住户）或其托付人搬出物品须在放行证规定的时限内进行；8、经办人须将放行证交予各岗亭保安员审验（须照单核对物品），并由岗亭值班保安员收存备查；9、无服务中心开具的有效放行证，从小区搬出的物品一律不得放行。二、小件物品放行1、住户出示本人有效身份证或工作证。2、在各岗亭保安员处进行搬出物品登记。3、搬出人登记证件号码、签名确认。4、岗亭保安员放行。配电房安全治理制度一、配电房应设专人负责，除工作人员处其它无关人员一律不得入内。二、配电房当值人员应做好当值安全工作记录。三、配电房的绝缘工具、仪器、仪表不得外借，并做好每年的定期检验工作。

24、四、配电房应配置合格的消防器具。五、严禁在配电房吸烟、饮食、闲谈。六、配电房应做好防鼠工作。七、配电房当值工作人员不得随意操作配电柜装置，停电作业时要挂安全标记牌，并做好安全措施。发电机房治理规定为了保证发电机在市网停电时能起动和良好运行，特制定发电机房治理规定：一、发电机房门平常应上锁，钥匙由配电房值班员治理，未经部门领导批准，非工作人员严禁入内。二、配电房值班员必须熟悉发电机的差不多性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查。三、平常应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。四、发电机每星期空载运行一次，运行时刻

25、不大于15分钟，平常应将发电机置于自动起动状态。五、发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观查，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。六、严格执行发电机房定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。七、定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。发觉漏油漏水现象应及时处理。八、加强防火和消防治理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。柴油发电机定期保养规定为了确保发电机正常起动和运行，特制定发电机定期维护保养规定：一、每半个月空载试机一次，运行时刻10至15分钟，以便及时发觉问题，保证蓄电池有足够容量供发电机起动。二、保养前应断开发电机自动空气开关，把发电机操纵屏上的选择开关置于“止”位置，拆开

26、蓄电池正负极电源线，确保发电机不能起动。三、检查蓄电池电解液位，液位偏低时应依照电解液浓度加装硫酸溶液或蒸馏水。四、计算发电机距上次保养的累计运行时刻，空气滤器每累积满50小时应清洁一次，机油滤清器、柴油滤清器、水过滤清器每累积满250小时应更换1次滤芯。（新机运行满50小时即更换一次）。五、检查机组有无漏油，漏水现象，清洁发电机机身。六、紧固蓄电池电源线和操纵屏电线接头，试验故障显示灯应全部亮。七、检查接地线是否良好。八、检查机房风机运行状况，检查柴油箱储油是否满足发电机带负荷运行8小时用油量。九、检查冷却水水位，机油油位应处于正常位置。十、手动试机运行正常后，合上发电机自动开关，把选择开关

27、置于“自动位置”进行模拟停电试验，观看发电机自动起动状况。十一、发电机带负荷运行1小时，观看各仪表显示和机组运行是否正常。十二、认真填写发电机运行记录和保养记录。供水系统治理规定一、建立正常的供水、用水治理制度，定期进行水质化验保证水质符合国家标准。二、防止跑、冒、滴、漏。杜绝日常生活中长流水现象，发觉阀门滴水、水龙头关不住的情况应及时修理。三、采纳节水型水箱配件。四、对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、水表等进行日常维护和定期检修。五、保持水箱水池清洁卫生，防止二次污染，定期进行水箱消毒工作。六、严防供水系统与排水系统混流。给排水系统维修保养规定一、给排水系统的日常维修保养由维修组技工负责。二

28、、主管班长每年12月份负责制订和监督实施下年度的系统保养打算。三、维修及保养过程如要限、停水，需提早知会受阻碍的部门或科系。四、依照设备特点重点做好润滑、除尘工作。五、供水泵故障时立即停止故障泵，开启备用泵，以保证楼宇供水。六、污水泵故障时应立即采取措施，降低集水井水位。七、所有系统的维修保养工作结束后应填写水泵房设备检查表、潜水泵设备检查表、消防泵房设备检查表。八、给排水设备的故障应于4小时内修复，无法解决的应立即通知受阻碍的部门或科系，并报告上级领导，限期修复。消防系统治理规定一、每天巡视一次消防设备，检查消防报警操纵设备的运行情况，烟感、温感、出口指示灯、疏散诱导灯、疏散照明灯是否完好，

29、损坏的及时维修更换。二、每天检查一次消防箱封条是否完好，否则，开箱检查箱内设备是否齐全，如不齐,应补充齐全，再查找缘故。三、每天检查一次消防栓设备是否完好。四、定期更换（补充）过期的灭火器，使压力达到绿色刻度以上。五、每月开机测试消防水泵、喷淋水泵，检查水泵运行情况，并作好记录。六、保持消防操纵中心清洁，消防报警操纵设备每周清洁一次。水电工岗位职责工作范围负责小区的日常维修工作目标物业治理区范围内的工作质量达到一级治理标准工作要求要紧工作任务工作标准工作 职责1、持证上岗，严格遵守操作规程，执行安全生产治理条例，做好安全爱护措施。2、责小区机电设备的正常运行和组织机电设备的维修保养，制定设备的

30、年度维修保养打算，制定材料、配件购置打算和提出设备的对外托付维修报告，提交上级审批后进行执行。组织实施设备的紧急枪修和突发事件的处理。3、房屋装修验收和交接工作。负责处理住户维修的申请并组织实施、跟踪维修结果。4、负责装修现场的治理监督，每天对装修现场及各配电、供水设施进行巡查，不得少于两次。5、负责公共设施的治理、维修和保养，包括建筑本体、道路、路灯、喷池、楼梯灯、儿童活动场所、楼顶、停车场、标示、标牌等。6、负责对供电设备的日常治理、保养和维修，定时巡查线路、设备的工作情况，保持机房室内和设备的整洁，保证设备的完好和正常运作；负责对住户日常用电用水故障的处理，负责水表、电表抄表工作。7、负

31、责对电梯的、消防系统、智能化监控系统的保养、维修，基础设施治理及维修投诉率不超过5%，并收集保管小区设备设施的相关技术资料。8负责供、排水设施的日常维修工作，发生停水、停电、水警或其它事故，应立即到位，并迅速查明缘故，采取应急措施，保障小区的安全运行，对雨水井、污水井、化粪池等的维修及定期组织清理。9、负责消防系统设备的保养、维修。10、负责智能化监控系统的保养和维修，电话线路的保养和维修。11、服务中心主任交待的其它工作。1、掌握辖区内设备设施的运行情况，能及时发觉问题，解决问题。2、保证小区的公共设施、供电设备、电梯、消防系统、智能化系统、供水、排水设施的正常运行。3、相关资料记录整洁有序

32、，并保存完整。 秩序维护部治理规程岗位人员配置及工作职责（一）门岗：人员配置1人负责现场环境秩序维护。发觉异常及时处理。负责从门岗出入的人员、车辆、物品的询问检查登记。负责岗亭设施设备监管。发觉故障及时登记和通知维修。检查各执勤装备是否能正常使用。协助公共设施的检查维护，发觉有损坏的要及时通知维修。接待业主咨询报修投诉，业主反映的问题及时登记跟进处理。负责门岗及周边环境卫生监督，做好岗亭及周边卫生。负责门岗物品治理。（二）车岗：人员配置1人负责现场环境秩序维护，发觉异常及时处理。负责从车岗出入的人员、车辆、物品的询问检查登记。负责车岗收费。负责岗亭设施设备监管。发觉故障及时登记和通知维修。检查

33、各执勤装备是否能正常使用。协助公共设施的检查维护，发觉有损坏的要及时通知维修。接待业主咨询报修投诉；业主反映的问题及时登记跟进处理。负责门岗及周边环境卫生监督，做好岗亭及周边卫生。负责车岗物品治理。巡逻岗：配置1人。负责区域巡逻。包括路面、地下室、楼栋天台。开灯关灯；开门锁门。要求：每班每单元楼包括地下室、路面、楼层、天台、售楼部、地产办公室都要巡查到位。非专门情况，白天每2小时巡更打点一次；夜班每小时巡更打点一次；（四）领班：1人负责当班保安部全面工作。负责检查、监督队职员作纪律、形象礼仪、操作规范、工作质量。负责安排开灯关灯、开门锁门、巡更打点。负责队员有事离岗时顶岗。负责处理区域内相关事

34、宜。领导安排的其它工作。要求：能够以身作则能够坚持原则有魄力，敢于治理；讲方法，善于治理能够及时发觉和处理问题每小时岗位检查签到一次岗位严禁空缺禁止队员随意离岗高峰期监督装修进场、车辆出入带领队员做好交接班规范高峰期站岗示范 保安仪容仪表规定着装 统一着装，统一穿黑色皮鞋、深色袜子，戴保安帽，佩戴工牌，要求服装整齐、洁净。不得佩戴其它饰物，口袋内不宜装过多物品。不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。行为举止 举止应文明、大方。 与人交谈眼睛应平视对方，不要左顾右盼。头发要整洁，男的不留长发、大包头，蓄发不得露于帽檐外，不得留长鬓角，长指甲。指甲长不超过指头2毫米。 精神振作，姿态

35、良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东歪西倒、前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、插腰或将手插入衣袋，不准吸烟、吃零食。 不得哼歌曲、吹口哨、跺脚，不得随地吐痰、乱丢杂物。 注意检查和保持仪表，但不得当众整理个人衣物。 不得敲桌椅板凳或玩弄其他物品。坐姿要端正，不得翘起二郎腿，看书报，打瞌睡。不得长时刻打私人电话、嬉戏打闹、玩手机、听音乐、做手工、打羽毛球或做其它与工作无关的情况。遇上级领导或有客来访，应即时起身相迎并问好，先请来访人员入座后，自己方可坐下；来客告辞，应起身移步相送。站立的正确姿势是：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重落在双脚上），肩平、头正、眼睛平视前方、挺胸、收腹。注意走路姿势，在楼

36、道内行走脚步要轻，不得奔驰（紧急情况下除外）。进入上级领导或其他部门办公室前，应先立在门外轻叩站三下，征得同意后方可入内；若到里面去时门是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上。进出办公室、电梯时，应主动上前一步先拉开门或按住电梯按钮，请同行的客户、女士或来访人员先行。对客户或来访人员提出的询问、要求、意见，要耐心倾听，在不违背保密制度的原则下，有问必答并做到回答准确（对自己无把握回答的应婉转表示歉意，联系有关人员给予解答，或留下文字记录，限时予以回复）。保安交接班规定交接班前十五分钟，接班队员到达指定地点集合，并注意自身形象，不得相互追逐打闹，保持良好站姿式，不得蹲坐。接班组长要组织全班队员整队

37、、点名并统计、做好记录。统一整队步行到各岗位，途中步伐整齐一致，口号宏亮，精神抖擞。接班组长负责检查队员中是否有醉酒、神志不清或其它不能上岗的现象，若有立即请其出列，取消其上岗资格，并报主管领导查明缘故，以做出相应处罚。并注意交代当班注意事项。按时交接班，不迟到、不早退、交班队员在接班队员未到达前，不准自行下岗。交接班时，交班队员需将本班的治安情况，值班器械、需特不交代事项等向接班队员交待清晰，并做值班记录。交接班双方签字，以备后查。交班人员交班之前要做好岗亭卫生。清点好岗亭钞票票卡物，填写好登记表，做好交班预备。接班时遇有突发事件，由交班班组负责处理并做好记录及时汇报，接班班组要积极做好协助

38、工作。交接班填写规范清晰，钞票票卡物要相符，未收回卡的去向要确认清晰。接班人确认无误后签名，不要随便签名。字迹要工整，不得潦草，不要随意涂改，有情况要交代清晰。出现下列情况不准交接班：上班情况未交待清晰，工具、装备、钞票物等未交接清晰或有损坏尚未分清责任，工作区域周边设施不完整；上岗人员未到岗接班，下岗人员不准下岗（下班）；车岗接班之后要在出口将临时卡刷一遍，以防止漏刷产生费用。交接班时，交接双方要相互敬礼。 岗亭设备使用标准及维护方法 监控设备爱惜使用监控设备，不得随意乱动监控设备，擅自更改设置。若出现人为损坏，追究当值人员责任。若设备出现异常应及时登记报告处理，严禁擅自处理。同时在无监控录

39、像时，提高安防意识。 电脑设备当值时刻，不得使用电脑做与工作无关的任何情况，不得玩电脑游戏。不得私自将个人U盘连接工作电脑。任何时段，不得观看或下载与工作无关的任何资料。爱惜使用及妥善治理电脑设备（包括机箱里的零件），如遗失或人为损坏则追究当值人员责任。非人工操作不当出现设备故障时，应记录备案，及时上报处理，同时在无电脑操作时，做好手工登记明细工作。 道闸设备保障正常升降栏杆，开关闸门。对冲岗者及时操纵，并立即上报处理，专门或危险情况及时报警。非人工操作不当出现设备故障时，应记录备案，及时上报处理。故障时，做好现场交通治理及收费治理。 空调使用讲明空调使用时刻：春夏室内温度达到30以上，可开冷

40、气，保持室内温度在2226左右；平常应注意节约用电。妥善保管空调遥控器。非人工操作不当出现设备故障时，应记录备案，及时报告处理。 对讲机及手电筒等使用治理规定对讲机使用治理规定:对讲机只供当值人员使用，严禁用作其他用途，专门情况须由安管部主管同意许可。 对讲机严格按规定频率使用，严禁安管员私自乱拆，乱拧或乱调其他频率，否则按违纪处理。严格按对讲机充电程序充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果。在交接班时应做好对讲机交接验收工作，发觉问题应做好记录并及时上报主管领导。 对讲机随时携带，保持通畅，被呼叫时应及时应答。呼叫对方时，先报自己岗位，再呼对方并在最后讲“收到请回答”。收接方回话后，呼方要简

41、明扼要地将情况讲清晰，收接方收到情况后，应回答“清晰”或“明白”。对讲机通话应讲一般话，使用规范礼貌用语，严禁在对讲机里讲家乡话、讲脏活、开玩笑或谈与工作无关的情况。2、警棍使用治理规定： 安管员要爱护使用警棍，严禁用警棍嬉戏打闹或交给他人玩耍。 所配警棍只供安管员在紧急下防卫使用，非值班，执勤人员严禁佩带和使用。 严禁将警棍提供他人使用，无专门情况或未经护卫主管批准，严禁携带警棍外出。 EQ oac(,4)交接班时，对警棍进行检查并记录于交接班登记表上。 EQ oac(,5)当值安管员要妥善保管所佩带的警棍，如有损坏或遗失，要照价赔偿。3、电筒、雨衣使用治理规定 安管员要爱护使用电筒、雨衣，

42、非晚间或下雨时不得使用，严禁将雨衣、电筒、电池占为己用。 对雨天用过的雨衣要及时用干布擦拭洁净并折叠整齐后交当值班长保管。对使用完毕的电筒要擦试洁净并及时充电。 交接班时，对雨衣、电筒进行检查是否完好或正常，并记录于交接班登记表上，发觉问题及时报告部门主管。 岗位工作流程门岗： 维持现场环境秩序。检查、监督、操纵人员、车辆、物品出入。禁止不合要求的车辆进入小区，禁止闲杂及无关人员进入小区，禁止派发广告人员、推销人员、收捡废品人员、乞讨人员进入；大件物品出场须办理放行手续；装修材料垃圾搬运监督操纵；对周边环境、秩序进行维护和监督。禁止车辆、物品乱停乱放。及时准确开灯关灯、开门锁门。人员步行进出：

43、业主进入时刷卡进入；外来人员需核实身份后确认是否放行：装修人员（除1栋外）需从车岗进入，将车停放在地下车库，不得从门岗进入。门岗需把好关。开锁工：当门岗得知来人为开锁工的时候（通过询问，观看，及住户确认），必须经业主确认并登记注明后方可进入。租户开锁换锁需要业主同意。注：一般开锁工会主动自我介绍，或者车辆有明显标志，或者长期开锁，门岗熟识，由于开锁涉及到安全问题，因此，务必进行核实（需物业服务中心联系业主），假如是租户需要换锁，必须经业主同意。供水、供电、电信、有线等单位工作人员：当此类人员进入小区时，门岗应询问清晰对方身份及来访事由后，及时向治理处报告，按治理处指示处理。注：此类来访，大致分

44、为两类，一类是业主报装方面，如报装电话，宽带，一类是设施设备的维护和其他事宜。业主报装方面，能够由门岗核实登记后放行；设施设备维护和其他事宜，则向治理处报告后按照指示处理。因为可能阻碍到公共设施设备和公共环境，治理处必须知情并及时跟进。房产中介人员：此类人员，必须确认身份，并联系业主，经业主同意后方可进入。注：假如联系不到业主，则不管来访者是何种理由，均不同意进入。业主有钥匙寄放在治理处的，来访者需要看房，则由业主和治理处联系，确认业主同意后方可看房。新闻采访人员：门岗无权擅自同意采访和放行。需报告至治理处。政府官员、公司高层：通常会提早通知做好预备。来到时立正敬礼问候开门。其他人员：依照实际

45、情况处理。通常是询问核实身份，登记证件，必要时向治理处报告或通知巡逻岗跟进。注意事项：遇见业户要面带微笑，主动问好。当发觉业户双手提（拿）着重物进出大门有困难时，应主动提供关心。 关于来访人员提出的问题要礼貌耐心合理回答。行人假如携带大件物品出去则需开具放行条。假如是治理处下班时刻，则需核实身份，确保安全后放行。严格操纵装修人员进出。1栋装修人员需持真实有效装修出入证，证件过期必须及时补办。必须在规定时刻进出。不得提早入场或推迟出场。发觉可疑人员在门口徘徊，应及时询问。通过询问及观看推断对方身份。如发觉眼神游离不定，不敢直视，神色慌张，头上冒汗等可疑现象，能够谈话先稳住对方，再呼叫人员现场增援

46、。岗亭一般不要代收快递，因为岗亭地点狭小，不行放。有快递应放至管服务中心。应向不知情的业户做好解释。假如是小的快递，业主熟悉又打招呼了的，能够短时刻寄存。注意交班时做好交代。禁止门口乱停车、乱摆放。发觉乱停乱放的要及时纠正。发觉设施设备损坏及其它异常要及时报告和处置。禁止大货车进入小区外道路。发觉大货车进入小区外道路应及时阻止并通知巡逻岗跟进，防止压坏路面，井盖，撞断路灯，消防栓，标识牌。视线范围内，发觉施工作业的，要了解是否通过同意，及时跟进。汽车进出：本小区设有地下停车场，一般情况下，汽车从地下停车场进出，不能从门岗进出。然而专门情况下也同意从门岗进出，如超高的搬家车辆或者1栋的搬家车辆。

47、现时期从门岗进出车辆，临时不刷卡不收费，登记后手动开闸放行。然而车辆只能在主干道行驶，严禁驶入分道；且只能靠右停放。而且，使用手推车运送家具时，手推车不得走无障碍通道，不得进入大堂和电梯。斗车一样。这是门岗必须知悉并告知司机的。同时要严格监督跟进好。特不情况下，公司相关车辆能够从门岗驶入，短暂停放，然而同样必须靠右停放。送快递的汽车，能够从车岗出入的，尽量从车岗出入。如有货车、面包车从门岗出场要开箱查验。摩托车/电动车/三轮车/自行车进出：一般情况下，禁止业主摩托车/电动车/三轮车从门岗进入小区。除非有特不情况，进场后立即出场。比如讲送一桶水到里面去。但不得进入无障碍通道，不得进入大堂和电梯。

48、送货的相关车辆（包括送水、送牛奶、送餐、送煤气、送快递等），因到里面去后专门快出来，因此能够进入小区，然而同样的要求：车辆停放于主干道，靠右停放，不得驶入分道。自行车：要求车主停放在地下停车场（免费），也有少数车主因为担心被盗而骑回家，要进行劝导。因为电梯是不同意载自行车的。还有个不车主为了充电方便将电动车也骑回家，也是违规的，要进行劝阻。现在有一种锂电电动车，看起来和一般自行车差不了多少。只是大架粗一些，要注意观看。这种电动车停放地下室也是要收费的。个不电动车、自行车从门岗出场一定要核实身份后放行。（二）车岗： 维持现场环境秩序。检查、监督、操纵人员、车辆、物品出入。车辆进出登记、收费，禁止

49、不合要求的车辆进入小区，禁止闲杂及无关人员（包括但不限于派发广告人员、推销人员、收捡废品人员、乞讨人员）进入；大件物品出场必须办理放行手续；装修材料垃圾搬运监督操纵；对周边环境、秩序进行维护和监督。禁止车辆、物品乱停乱放。及时开灯关灯、开门锁门。一般情况下，禁止外来人员步行从车岗进出（装修人员除外），禁止超高超重车辆从车岗进出（高2米，重2吨）。禁止运载易燃易爆有毒等危险品车辆进入（如烟花爆竹、甲烷等）。禁止漏油车辆进入。禁止手推车、斗车从车岗进入。1、装修人员进出：装修人员凭装修出入证步行进出；进场时车岗收取出入证副本（红色），出场时确认后退还。装修人员骑自行车进出同样操作。注意检查出入证是

50、否为本人，是否真实有效。假如过期则禁止进入。无证则进行登记，最多不超过2天。装修人员骑电动车或摩托车进场，则收取装修出入证副本，发电动车临时卡，收取1元钞票停车费，登记后开闸放行。出场时退还出入证副本，收回电动车临时卡，登记后开闸放行。装修时刻：上午8点至12点；下午2点至6点。星期天及节日禁止进场施工。一般情况下，服务中心不批准星期天无噪音施工。要求装修人员按照秩序排队到时刻后入场，不得提早入场；严禁超时施工，延迟出场屡教不改者没收装修出入证；业主步行须劝导业主：车岗经常有车出入，为了安全起见，请从门岗进出。外来人员需从门岗进出。2、汽车进出：1）办理了月卡的车辆：车主自己刷卡进出；如不记得

51、带卡者，需经核实后，提醒车主下次记得带卡自行刷卡出入，手动开闸放行。2）临时车辆：当有汽车进场时，及时询问来访目的地，并刷卡发卡（金汽卡）登记。包括卡号、车牌号码、入场时刻、房号；注意双手递卡。汽车出场时，礼貌问好，双手接卡，刷卡（如车主已刷卡则免），按照规定收费：您好，请您交费（）元。感谢。需要找零钞票或给发票要双手奉上。登记出场时刻、收费金额。注意钞票票要点清，不要收错，不要找错，不要收到假钞票。3）免费车辆：不发卡，门岗登记后开闸放行。免费车辆包括但不限于以下几种：a、军警公检法司执行公务车辆。然而要防止假冒公务车进行违法活动，应留意观看并通知巡逻岗和监控岗做好跟进。b、公司车辆、电信、

52、联通、广电网络等相关协作单位、电梯、水泵、智能化等维保单位及服务中心批准的其它车辆。c、小区专业搬运队车辆。3、电动车、摩托车进出：办理了月卡的，车主自己刷卡进出。未办理月卡的，进场时，须询问清晰车主身份，假如不是业主，需讲出访问房号及业主姓名，发临时电动车卡并登记房号卡号，嘱妥善保管勿丢失；出场时收回临时电动车卡，按规定收费并进行登记。注：假如是装修人员应先收费。如何样询问对方身份：您好，请刷卡，请问您是哪个房号的？请问业主姓名？与业主清单核对。4）电动车（摩托车）进出常见异常情况处理：车主刷卡，显示过期：提醒业主及时办理续期。并做好登记。车主刷卡，显示此卡已出（入）场：这是由于之前进出时未

53、刷卡所致。现在不要直接手动开闸放行，处理方法是：假如车辆进场，则将卡放出口刷一下，注意现在刷卡后会开闸，要及时落闸。再在进口刷，反之亦然。车主不自觉刷卡，而是要车岗手动开闸。当车岗询问时，称没有带卡。可能因素有：a、有办理月卡：a1、未过期，然而嫌苦恼，不想刷；或者嫌苦恼未带；或者不记得带；a2、已过期，怕暴露，有意不刷；b、未办理月卡。注意：当车主请车岗开闸放行时，车岗切不可随意手动开闸放行。必须确认车主身份，是否业主，是否差不多或正在装修，是否入住，是否长住，是否办理月卡，是否过期。假如确认办理了停车月卡，且未过期，则礼貌提醒车主下次记得带卡。并手动开闸放行。假如确认办理了停车月卡，然而差

54、不多过期，则礼貌提醒车主及时到住户服务中心办理续期手续。您好，您的卡过期（）天了，为了幸免造成不便，请到服务中心办理续期手续，刷卡出入。感谢。登记后开闸放行。假如确认是业主（或业主亲朋），然而未办理停车月卡，则需询问清晰对方是否差不多入住，是否需要经常出入，假如差不多入住或需要经常出入，则建议业主办理月卡；假如是间或出入，则按临时车辆处理。假如车主声称办理月卡，然而不记得带卡，而月卡名单上又查找不到的，则呼叫班长协助处理。其它情况，一般按临时车辆处理：不行意思。因为您还没有办理停车月卡，我们只能发给您一张临时卡，请您保管好，出场时凭此卡出场。超时收费。请您配合我们的工作。感谢。开闸放行。假如车

55、主拒绝领取临时卡，则车岗：请您不要为难我们。我们如此做也是为了小区所有电动车的安全。请您理解和配合。感谢。假如车主执意不肯领取临时卡，则呼叫领班处理。并讲：不行意思，请您略微等一下，只有我们班长同意我们才能放您进场，不然我们要承担责任。请您理解。并请后面的车辆略微耐心等待一下。假如业主拒不理解和配合，无理取闹，骂骂咧咧，则报告班长协助处理。总之，长住业户要办理月卡。没有办理的要劝导车主尽快办理。非长住户要核实身份，发临时卡，按照规定收费。要引导车主养成良好适应。让长住业户明白没有办月卡确实是不方便。让特不住业户明白要发卡收卡按照规定缴费。要形成制度。注意坚持原则，适当灵活，文明礼貌，态度要好。

56、4、自行车进出：不收费。手动开闸放行，然而注意要核实身份。以免出现盗窃事故。若遇车主骑行通过道闸，则提醒车主为了安全不要骑行，要推车行走。注意事项：注意文明礼貌。要求：面带微笑，态度热情，适应使用礼貌用语。如：您好，请，感谢。不行意思。对不起。请您原谅。请您理解和配合我们的工作。假如遇到蛮不讲理的业主，应保持平复。即使对方破口大骂，也不要与其计较，要显示出我们的高姿态。体现出我们的自身的涵养和素养。他破口大骂只能讲他没有修养。我们不还口讲明我们比他有修养。幸免将矛盾激化。处理不了时，应寻求支援。车岗道闸现在设置为手动。即车辆过后道闸可不能自动降落。如此是为了安全。因此，有车辆过后要及时将道闸打

57、下。然而要注意是否有人或车辆突然闯来。如有车辆或行人突然闯过来要进行劝阻，不要打下道闸，以免造成损害事故。现在有一种锂电电动车，和一般自行车专门像，要注意鉴不。汽车临时卡刷卡后，开闸方式是鼠标点击确认键开闸，而非直接按道闸开关开闸。货车、面包车出场时要认真检查。防止将电动车或其它物品装载后运走。严禁太阳能热水器进入小区。门岗车岗需严格操纵。防盗网、防盗门、空调等需经服务中心批准后才能进入。门岗车岗需严格操纵。搬运装修材料必须办理搬运证，严禁无证搬运。严格操纵载有装修材料车辆进入地下室。门岗、车岗务必把好关。装修材料入场，1栋装修材料从门岗入场；其余从车岗入场。然而车辆载重及高度必须符合要求。必

58、须小区专业搬运队搬运，必须文明搬运，文明使用电梯，轻拿轻放。禁止手推车、斗车及电动车进入电梯。搬运装修材料、废料：1栋从路面出入。然而规定只能使用小三轮车。不得使用大三轮车，以免损坏路面。2、3、4栋搬运车辆从车岗出入，不得走路面。车岗附近禁止车辆乱停放，发觉要及时报告制止。车岗处严格操纵堆放装修材料。散性材料包括沙、砖、水泥、白灰等应严格禁止。其它如瓷砖、木板等能够酌情考虑。然而应当注意卸货地点适当。月卡丢失：确认车主身份，确认办理了月卡。提醒车主及时到治理处补办。以免造成不便。假如超过3天还未办理则报告至住户服务中心。月卡到期：提醒及时续期，以免造成不便。假如超过3天还未办理则报告至领班，

59、领班报告至住户服务中心。超过5天禁止入场。临时汽车卡丢失：补交工本费30元和停车费。临时电动车卡丢失：补交工本费10元和停车费。车岗要尽量熟悉住户、车主及车辆情况。防止汽车出入使用电动车或摩托车卡：车岗要留意：汽车月卡是月卡A ,电动车、摩托车则是月卡B，一定要区分清晰。发觉汽车出入刷月卡B的要及时登记并报告至领班。领班报告至住户服务中心。防止摩托车出入使用电动车卡：检查方法只有一种，统计摩托车办理情况，查看与实际停放是否相符。按照规定进行电脑换班。巡逻岗：1、日常巡查：2、开灯、关灯：需要开关的灯有：地下室照明、各栋大堂照明、路灯照明。地下室照明：地下室晚上6点半左右要开灯（视实际情况而定）

60、，具体开关是二栋电箱第一和第五个开关；四栋电箱第一个开关。早上天亮了关。路灯照明：路灯开的时刻依照天色而定。夏天天黑晚，则应当晚点开；冬天天黑早，要早点开。路灯开关在门岗旁边1栋外墙边，注意平常差不多上调整好了的，一般情况下，开关时只需调整旋钮，不要动其他的开关。路灯目前到晚上12点关闭。大堂照明：大堂灯开关也是视实际而定。灵活掌握。总之，要做到该开关灯的时候就要及时开关。开门、锁门：售楼部、地产办公室一至三楼、二期工地门都要按时开门锁门。一般情况下，售楼部、地产办公室一至三楼是早上7点开门，晚上6点锁门，然而锁门的时候要看看里面是否有人，假如有人，要询问几点离开，到时候再来锁。以免将人锁在里