精品_建筑户型_住宅产品价值解读_194PPT课件

1、建筑 / 户型 解读2007/12/14在我们的业务中，与产品直接相关的能力需求表现为 产品增值力提升价值 & 创造价值 产品评价力 比较价值 & 选择价值 产品理解力 感知价值 & 演绎价值2006-7-262 户型评价 住宅产品基本价值规律分析 规划评价住宅产品基本价值规律分析居住的面积的增加、空间高度的增加。例如部分豪宅中采用夸张放大的起居空间来实现对身份感的表达安全感空间尺度的放大空间结构的优化；空间形式的丰富；外部资源的占有；空间个性的体现；舒适度归属感个性化空间的内在结构与目标客户的生活方式更为吻合。例如采用干湿分离卫生间、步入式衣橱，以及主卧区在住宅中的出现住宅中的空间类型和变化

2、更为多样，包容生活多义性、弹性和趣味性。例如共享空间、流动空间、灰空间在住宅中的出现居住空间的“外延”更为“强势”，资源可以表现为自然美景、园林景观、视野开阔度、甚至是声音、气味等居住空间的“内涵”更加“聚焦”：或者在功能层面更加契合个体客户特征，或者在审美层面更好的表现客户的文化趣味。极致化的个案如量体裁衣的定制化住宅住宅就是居住的容器，是容纳人们居住行为的空间。住宅产品的根本价值在于对人们居住需求的满足，这种需求可以分解为人们日常生活在安全度、舒适性、归属感、自我认同感等方面的需求。住宅产品价值提升的“五个途径”住宅产品“两个价值倾向”住宅的建筑形式与产品价值的高低并不存在简单的对位关系：

3、通过某一个或某几个途径发力，任何一种形式的住宅产品都有可能超越形式的“等级”而实现较高的产品价值。当然，不同的建筑形式，其对于“私家化”和“城市化”两个价值端的倾向性是不同的。独栋 双拼 联排 叠拼 花园洋房 多层 小高层 高层私家化意向城市化意向私家感受Keywords 领属的、传承的城市尺度私家尺度Keywords 亲切的、丰富的、细节的私家气质Keywords 闲逸的、自然融合的Keywords 高、大、阔城市精神城市效率Keywords 多元化、时代感的Keywords集约的、共享的住宅产品的价值提升模型独栋Single House居住需求联排（双拼）花园洋房多层、小高层、高层个性化归

4、属感舒适性安全度City自然倾向、领地倾向城市尺度、城市效率住宅产品价值提升更大的面积居住空间“量”的增加更优化的结构、更丰富的空间居住空间“质”的提升更强势的资源占有居住空间“外延”的扩展更鲜明的个性色彩居住空间“内涵”的深化LowHigh集合住宅产品7集合住宅的特征与技术要点集合住宅的特征：集合住宅是在近现代城市化和工业化进程的产物，它的出现既体现了现代建筑对于技术实现性的突破，也体现了城市发展对于效率和集约的需求。我们可以总结出集合住宅在建筑形式上的几个基本特征：聚集性：由大量住宅复合成居住社区，多套住宅通常在水平方向上单元式聚集，在垂直方向重复性叠加；秩序性：住宅的户型通常以单元的方式

5、规律性的重复与组合，其立面造型也因此相应地表现出韵律化的特征；社区内部为实现资源的有效配置也必须对空间进行合理的组织。共享性：住宅的公共空间、社区中的公共资源，成为集合住宅价值体系中的重要组成部分。集合住宅的分类我们通常用层数的差别将集合住宅划分为多层（46层）、中高层（通常7-9层）、高层（10层以上），市场中又习惯把7-12层称为小高层产品。产品形式多层小高层高层层数范围6层712层12层以上社区容积率1.21.61.62.22.2以上集合住宅产品的市场适用性高层产品在解决方案中的常见角色1）在较低市场发展阶段，高层可以作为升级类产品，彰显城市中的身份感。2）提高开发强度，特别是在大盘中后

6、期进一步挖掘利润空间。3）混合物业的社区中，用以限定社区边界感、围合社区空间。4）用以突出强烈的城市意向。小高层产品在解决方案中的常见角色1）往往先于高层产品获得市场认知，作为城市居住升级的先导。2）社区中用以平衡开发成本与开发强度。3）高层社区中的高端产品。集合住宅的产品价值分析集合住宅产品的价值要素1、以“舒适度”为核心的功能导向户型设计2、利用公共空间和公共资源对于居住价值进行补充和放大3、对城市价值的充分表达集合住宅产品的核心价值住宅“集合”的结果是居住空间的“内”与“外”、“私”与“公”被严格的区分开来。客户购买的产品由“以户型决定的居住使用空间”和“在社区中分享的公共空间与公共资源

7、”两部分价值组成。所以目前主流的集合住宅其价值体系也明确的表现为两元性：户型内，以“舒适度”为核心的功能价值;大社区，以公共、集合的方式提供资源占有、个性化、身份感等其他居住附加价值。集合住宅价值分析1、以舒适度为核心的功能导向户型设计除了少数的城市豪宅产品，目前主流的集合住宅产品基本上解决的还是居住“舒适度”层面的问题。空间的充裕度居住空间的充裕度体现在户型面积的大小与居住空间的数量。主流的集合住宅户均面积分布在一个相对有限的范围之内，面积成为衡量舒适度的关键指标，或者说，在此范围之内，舒适度对于面积的增减是极为敏感的。价值提升：面积增加，居室增加空间利用效率由于面积的限制，空间的利用效率就

8、显得非常重要，户型结构因此成为户型评价的关键。价值提升：户型紧凑（压缩无感知面积、消除长过道）、户型适用（空间方正、消除异型空间、优化开门方式）、分配合理（主次空间面积得当、充分使用朝向和景观面、通透）空间功能分化户型空间功能上的细分、完善与分区，是舒适度提升的重要标志。价值提升：干湿分区、动静分区、储物空间专门化、书房等工作空间出现、主卧区出现、中西厨出现、主仆分道、客厅起居分离空间的细节化对居住空间的细节进行雕琢、改良和创新，也是体现舒适度提升的有效措施。价值提升：凸窗、角窗、移步阳台、入户花园空间弹性和变化户型保持弹性可以更好的满足住户个性化的生活需求；空间的立体化则不仅是对舒适度的提升

9、，也同样可以体现居住空间的个性。价值提升：空间预留、拆分组合、错层、挑空、阁楼、复式专题1：京津沪三地住宅市场户型分析注意户型竞争价值提升的两种方式一种是“更舒适”，单纯的舒适度的增加；另一种则是“更划算”，舒适度的保持或提升以“赠送”的方式出现深京沪市场两房产品竞争特征分析基本舒适度舒适度提升性价比提升竞争价值轴产品轴户型紧凑干湿分区动静分区客厅、主卧朝南明厨明卫南北通透南北阳台生活阳台普通凸窗挑空入户花园挑空露台落地凸窗2700观景窗双卫生间半地下室空间跃层房型端正，南北通透，客厅与卧室均采光良好，每间卧室都有观景外飘窗，是上海小高层紧凑户型的代表。180度外飘窗，景观主卧南阳台宽阔舒适，

10、采光良好厨卫全明，干湿分开环球翡翠湾2房2厅1卫96平米基本舒适度提升270度外飘窗，向南向西均可欣赏景观通过弧形窗或空中露台来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然，景观均好性佳。基本舒适度提升113m297m2上海.苏堤春晓名苑客厅弧形观景窗，享受生活，享受美景主卧赠送大的具有私密性的空中露台，极富吸引力全景式餐厅，美景伴美食2房户型设计金地作品，最大亮点就是通过观景阳台、生活阳台等空间的大面积赠送沿展室内空间上海金地系列作品玄关处理凸窗观景阳台超大阳台生活阳台92平大阳台设计基本舒适度提升2房户型设计发展趋势常规2房2房2厅2卫面积89-93双景观阳台设计凸窗卫生间和厨房全采光设计主卧开间

11、3.5米客厅开间3.9米深圳招商.依山郡观景阳台，实现室内外空间的过渡，并沿展了客厅的空间双卫设置，使主人私密等舒适度的要求进一步得到提升超大生活阳台，不仅解决了餐厅的采光问题，也是生活便利起来基本舒适度提升中海.怡翠山庄：左右错的露台、落地凸窗使得户型成为性价比杀手A:两房两厅一卫建筑面积63.41-65.02套内面积57.24-57.6B:两房两厅一卫建筑面积65.05-66.41套内面积55.68-55.83亮点：左右错的露台设计，空间全赠送（地域限制）落地凸窗，增强室内空间，并提高附加值AB基本舒适度提升2房户型设计发展趋势2房+地下室，赠送入户花园和地下室，不仅提升了2房的舒适度，也

12、提升了整体的性价比复式2房2厅2卫，建筑面积104106，地下室60入户花园阳光书房双景观阳台多功能地下室生活阳台景观阳台入户花园阳光书房深圳招商.依山郡性价比提升A:两房两厅一卫建筑面积84.56套内面积67.91主卧和客厅开间3.6B:三房两厅两卫建筑面积103.11套内面积85.21主卧和客厅开间3.6亮点：入户花园和露台的挑空设计，保证单双层住户享受更多的过渡空间，沿展室内空间主卧和卫生间的凸窗设计，延伸室内空间可封可开的阳光室设置深圳.慢城性价比提升佳兆业可园：户型区间6873，赠送面积和舒适性达到极致。露台变种：双L型阳台（加花架）形成错层赠送阳台；较好解决露台私密性问题主卧L型落

13、地凸窗赠送，形成温馨休闲空间，同时使主卧得到三面采光和景观。根据凸窗原理，赠送的衣柜入户花园性价比提升深京沪市场三房产品竞争特征分析基本舒适度舒适度提升性价比提升竞争价值轴产品轴户型紧凑干湿分区动静分区客厅、主卧朝南明厨明卫南北通透南北阳台生活阳台普通凸窗挑空入户花园挑空露台落地凸窗2700观景窗双卫生间半地下室空间跃层功能空间弹性空间细化空间预留空间可分可合可变空间：内庭院等宽厅设计衣帽间中西厨储藏室功能间工人房房型方正实用，动静分离，干湿分区。多处赠送露台和飘窗，既美观又实用，6米横厅给住户充分想象空间二级性价比挖掘南北阳台方正通透6米横厅，留给主人多种创意空间180度外凸窗，景观主卧翡翠

14、上南 “21”创新户型114平米新浦江城：一梯两户、宽厅设计、大开间、短进深的典型案例书房与客厅可分可合超大面宽，营造豪华会客空间，并提供给客户自由改动的空间更衣间设计显示主人气派南北双阳台，前后均为别墅区，景观好功能空间弹性与细化弧形落地窗和露台最大化采光面和观景面，贴近自然，可以较好享受景观资源。二级性价比挖掘134m2145m2多处弧形阳台设计，增加实用性和美观性270度景观落地窗，豪华尊贵的享受客厅两面采光，在暖暖的阳光下进餐山水国际超大入户花园，独享空中别墅，14米宽阔观景面。166m2性价比提升14米宽阔观景面深圳.纯海岸4.5m高，7.4m宽的豪华客厅4.5m高的宽大入户花园错层

15、设计，功能分区更为明确，同时便于客厅挑高，空间豪华户型二：祥云阁A、祥瑞阁A3房2厅2卫；126m2奇数层深圳.天悦龙庭功能空间细化，主卧室分别设置衣帽间众多挑高露台，使房间处于真正的花园之中性价比提升超大入户花园及双阳台的设计，保证户型在舒适度的基础上性价比进一步提升3房2厅2卫面积128129超大入户花园双景观阳台设计，保证餐厅和厨房的采光主卧开间4米，舒适度极高双景观阳台连接生活阳台招商.依山郡性价比提升预留户型的功能弹性，让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。空间功能弹性花园改餐厅餐厅改次卧或书房可将入户花园隔成一个开敞的书房或和室内庭院可改成一书房3房户型设计3房+阳光

16、地下室双景观阳台阳光地下室入户花园与生活阳台相连接空间功能细化深圳招商.依山郡金地未来域三房两厅两卫建筑面积140平双门入户，主仆分道确保每个卧室都有阳台空间，拓展室内视野主卧卫生间+衣帽间拐角落地窗空间功能细化复式3房：在保证舒适度极大提升的前提下，追求可赠送面积的增加复式3房3厅3卫通过分层来划分动静功能区间超大面宽的客厅设计，及部分挑高空中花园性价比提升深京沪市场四房产品竞争特征分析基本舒适度舒适度提升性价比提升竞争价值轴产品轴户型紧凑干湿分区动静分区客厅、主卧朝南明厨明卫南北通透南北阳台生活阳台普通凸窗挑空入户花园挑空露台落地凸窗2700观景窗双卫生间半地下室空间跃层功能空间弹性空间细

17、化空间预留空间可分可合可变空间：内庭院等宽厅设计衣帽间中西厨储藏室功能间玄关处理工人房主仆分道住户可根据自己喜好，组合客厅、书房和卧室，赠送南北双阳台和一步花池，为物业增加价值点。功能空间弹性南北双阳台，尽享阳光和风景卧室与客厅可分可合，随意改动金地.未来域4房2厅2卫146平米4房2厅2卫，157.2m2深圳.天悦龙庭2700观景圆形窗，园林景观尽收眼底6米高空中露台，庭院生活尽情展现，性价比进一步提升拐角窗设计，景观卫生间性价比提升4房工人房，面积区间222平最大亮点：最大限度挖掘性价比通过凹阳台和外部阳台的连通设计，使得凹阳台可以通过玻璃封闭成可以房间使用。深圳御景东方性价比提升户型创新

18、：4房2厅2卫+1工人房，199.5m2空中四合院，6米挑高的景观阳台挑高入户花园，赠送空间无处不在空间细化，设置家庭活动室错层设计，室内空间变化丰富，功能分区更加明确深圳.尚都性价比提升中信红树湾4房2厅2卫 174175m2奇数层空能空间细化，主仆分道，尽显尊贵空能空间细化，主卧衣帽间设置空能空间弹性，空中内庭院，庭院生活与封闭成室内空间，任意选择空能空间弹性，书房和主卧可分可合引入别墅元素主卧空间的最大化设计:卫生间、书房、更衣室应有尽有，最大限度保证主人活动的私密性空间功能细化主卧功能扩充，卫生间、更衣室、书房全套单元享受满足三代同堂的带卫生间的双主卧厨房功能扩充，满足不同功能的中西厨

19、房，餐厅和厨房功能结合，形成新的生活方式空间功能细化中信红树湾：4房2厅3卫200207m2奇数层舒适度提升及功能空间细化，设置3个卫生间主仆分道，功能细化空间功能细化A四房两厅两卫建筑面积147.33套内面积121.40B四房两厅两卫建筑面积146.71套内面积120.89圆楼设计：由于圆滑的特性， 透过圆楼的两栋向外看，景致变化要快而多，而方板楼容易形成一线窄带风景。 观景餐厅挑高露台深圳.熙园市场多层及小高层、高层产品畅销户型特征总结物业类型户型特征分析两房紧凑型南北通透，方正实用，明卫，270度凸窗赠送舒适型+ 入户花园、凸窗赠送，空中露台，弹性空间（阳光房等）三房紧凑型南北通透，凸窗

20、赠送，明厨明卫舒适型+ 入户花园，空中露台、双卫生间、主人套房（主卫、衣帽间、化装间/书房）、主卧观景阳台或者凸窗、空间弹性（地下室、客厅与书房可分可合）豪华型+ 横厅设计，内庭院、功能房、工人房、主仆分道四房舒适型内庭院，中西厨、各类凸窗设置、主人套房（主卫、衣帽间、化装间/书房）、储藏室、带工人房、主仆分道豪华型+ 双主卧集合住宅价值分析2、利用公共空间和公共资源对于居住价值进行补充和放大由于户型集中解决的是居住空间舒适度的实现与提升，那么购房者对于居住空间的其他需求，如归属感的体现、个性色彩的表达、资源的占有等等方面，更大程度上要靠“公共”的社区空间加以体现利用公共空间和公共资源对于居住

21、价值进行补充和放大，这是集合住宅的一个重要特点。这也可以解释我们在市场中看到的许多现象：为什么在集合住宅的社区中更常见对于“规划形式感”的强化，低密度社区中相对弱的多？为什么集合住宅社区中大绿地、大水面具有更为突出的价值意义？为什么大盘往往具有更强的产品能力？专题2：浅析规划“形式感”注意点：学会区别“真形式”和“假形式” ；正确看待规划的“形式”在市场中的“价值”。1、为什么有些规划讲求“形式”？更容易体现产品的差异性，引起市场关注契合了人们对于“形式”的需求，强化某种空间氛围设计师的“自发”需求，追求构图上的秩序和美感市场角度客户角度设计角度2、强化“形式感”的N种手段A、追求强烈和极致化

22、的空间对比B、经营“轴线”C、几何图案化的构图效果D、超大尺度的构图元素E、旋转与律动F、单元复制 / 母题重复2、强化“形式感”的N种手段“通常”的社区规划2、强化“形式感”的N种手段A、追求强烈和极致化的空间对比深圳淘金山天津江胜天鹅湖北京上元2、强化“形式感”的N种手段B、经营“轴线”深圳桃源居长春中海水岸春城天津汐岸国际2、强化“形式感”的N种手段C、几何图案化的构图效果上海未来湾佛山万科山水家园2、强化“形式感”的N种手段D、超大尺度的构图元素上海国际住宅竞赛成都万科金色家园2、强化“形式感”的N种手段E、旋转与律动北京阳光上东沈阳万科花园新城2、强化“形式感”的N种手段F、单元复制

23、 / 母题重复深圳四季花城中山万科城市风景成都博瑞光华集合住宅价值分析3、对城市价值的充分表达如前所说，集合住宅是城市化的产物一方面，集合住宅体现了对于城市效率和城市资源的依赖：地段、交通、城市配套等等城市因素都成为产品价值体系的重要组成因素；另一方面， 在表达城市意向方面，集合住宅也有着其他产品形式难以企及的“天生”优势，这同时也赋予产品形象鲜明的特征：城市尺度 集合住宅社区易于体现出对土地的集约利用和高、大、阔的社区空间意向工业美学 工厂化的而非手工的； 可复制的、规模化的、韵律重复的 理性的、秩序强烈的； 高技术含量的、挑战常规的 现代材料和创新工艺的；集合住宅产品形象示意高耸挺拔彰显城

24、市意象集合住宅产品形象示意突出现代感和个性色彩集合住宅产品形象示意与各种风格的嫁接花园洋房住宅产品花园洋房的定义与特征花园洋房的实质：从建筑形式角度，花园洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。花园洋房的特征品质提升关键词：1）内：情景往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。2）外：花园社区往往拥有更好的景观条件，加上产

25、品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。3）形：洋房产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异。花园洋房产品在解决方案中的常见角色1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中的改善型产品。4）陌生区大盘的创新型产品。花园洋房价值分析目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让12层的住户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。代表产品如天津万科水晶城的南入户情景洋房。2、居住空

26、间前所未有的“丰富多元”空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加：前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充分。1、入户方式开始趋于“私有”花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。花园洋房价值分析（续）一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团空间

27、的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。典型案例 万科西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重； 绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。3、“院落感”的价值开始体现集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键；而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料的穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。4、造型特质从“整体”走向“细节”洋房产品社区空间关键词: 亲地、亲景、院落感洋房产品形象关键词: 层次、错落、细节、风格化专题3：花园洋房的三种产品类别分析注意点：各种洋房产品

28、在哪些方面对普通多层产品进行了明显的超越？情景花园洋房产品的分类目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：1、以绿城产品为代表“花园化洋房”路线、以万科情景洋房系列为代表“情景化洋房”路线3、以万科宽景House为代表“叠拼化洋房”路线上承多层产品空间情景化下启类低密度产品客户目标 Objectives 类低密度住宅产品TownHouse的定义与特征Townhouse的构成：TownHouse是一种准独立住宅形式，它是由Town的文化氛围、House的私人生活和Nature的自由格调，三种因素的组合体。Townhouse 的技术要点1）TH单体的层数通常在2

29、3层，面宽范围：以68米居多，最小可至4.8米，北京汤House某户型两开间面宽5.7米；上海格林春晓某户型面宽13米。2）TH常见以6联、8联、10联居多，其总长度受消防规范限制。3）TH社区的容积率一般在0.60.8之间。Townhouse 产品在解决方案中的常见角色1）低密度社区中平衡容积率。既能保持整个社区的低密度意向，又可以加强开发强度，或以价格差消化资源劣势地块。2）中高密度社区中的标杆产品。之于多层或洋房物业有良好的连续性，同时又可体现明显升级。3）远郊别墅板块中的低总价度假产品。TownHouse的产品价值分析Townhouse 的价值要素Townhouse产品的核心价值在于初

30、步摆脱了集合住宅的形式，已经可以实现“独门独院、有天有地”的生活模式获得独立住宅的居住感受而支付相对低的价格，是该产品立足市场的根本。如何在“有限”的条件下“做足”别墅生活的空间感受，成为TH通常的产品发力目标这一点也是所有类低密度产品的共同特性。1、“看齐独栋”的空间构成2、“有天有地”的充分表达3、兼顾私有和邻里的单元组合方式TownHouse价值分析1、 “看齐独栋”的空间构成Townhouse住宅在功能空间的构成上能够较为齐备地涵盖各类居住需求，可以概括为5个组成部分：1、礼仪接待性空间。包括：入口、客厅（有时与起居室合一）、餐厅等；2、居家活动性空间。包括：起居室、早餐室、厨房、家庭

31、室、书房、视听室等；3、私密性空间。包括：主卧室、次卧室、卫生间、客房等；4、辅助性空间。包括：洗衣室、储藏、车库、地下室等；5、景观性空间。包括：（前、后）花园、内天井、露台等。礼仪性空间的分化独立，以及景观空间的比重加大，是TH产品的显著特征；同时空间更加“立体”TH的内部空间往往表现的极为丰富与活跃，在有限的面积限制下，尽可能的营造出“别墅感受”。TownHouse价值分析2、 “有天有地”的充分表达“有天有地”是别墅生活的典型特征具体是指室内外空间在多层面实现交流，并且这种交流具有私有化的特征，即不仅“有天有地”，而且必须是“自有天地”。限于TH自身形式上的局限性，其需要通过底层花园、

32、入户平台、内天井和露台这些空间元素对“有天有地”的特征进行强化。天井内庭院兼具功能意义和情景价值大进深却没有暗室和暗廊连过道都是自然光，上楼下楼都可以看到内院入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩万科第五园三期TB户型 四房两厅四卫 221平米首层 入户庭院三层 主卧大露台四层阳光房（阁楼）TownHouse价值分析3、兼顾私有和邻里的单元组合方式传统的联排产品大多采用“山墙并联”的方式，虽然具有较高的土地利用效率，但容易形成社区外部空间单调呆板之感，同时也不便于邻里氛围的创造。一些TH项目中通过“错联”、“对拼”和“合院”等组合方式，可以有效的改善社区外部空间。普通的“山墙并联式”的T

33、H产品，社区外部空间较为单调。通过院墙和水系的处理，形成江南“水巷”的意向，呼应中式风格的产品形象，较好的弱化了线性空间的单调之感。“错联”增大中间单元的采光观景面，打破社区空间单调感首层：89平米二层：80平米地上建面：169平米 错联使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院。 单体来看，外墙面积增加，有更好的采光、通风和观景效果，特别是中间单元的居住品质明显提升。 社区外部空间也因此更加丰富多变，打破行列式的雷同格局。首层二层“对拼”强化私家院落感，改善社区公共空间新浦江城联院别墅居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有较好的私密性；提高土地利用率，同时实现高于联排产品的价格上线。

34、“合院”化零为整，社区-邻里-私家的层次递进成为产品亮点同时享有邻里院落和私庭，安全感归属感大为强化 整个合院抬高1.95米，又结合错层0.7米，蓝色区整体2.85米停车房型建筑面积房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位c2004房2厅3卫212.510.53.7501501d2004房2厅3卫2.57143.5701001万科第五园联排社区空间与产品形象意向专题4：TH产品常见的八种溢价方式方式一：地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通风效果，提升地下室的利用率。南向下沉式庭院，和南向花园形成立体庭院；亚运新新家园中庭花园下沉；亚运新新家园半

35、地下室，顶部高出水平面60工分以上；美林香槟小镇方式二：入户口和平台设计是TH“有地”生活有力表现入户口设置自然、大气，无论南向还是北向，不影响其他功能空间的使用；入户平台把握尺度感，结合花园布局，美观使用；万科城美林香槟小镇万科蓝山帕莎迪纳中间套户型：南向入口避免直接入户，南向采光面尽可能大；主入户口平台要略大；端头套户型：入户形式多样，结合花园布局统一考虑；入户平台放大可成为休憩区；方式三：入户玄关设计力求自然、流畅，实用功能强；入户门厅还可考虑挑高，设置侧窗，使TH更具有独立别墅特征；侧进，形成入户玄关；凹进，形成入户玄关，并挑高，具有独立别墅特征，气派；选择侧面为主入口，保证南面的完整

36、性，设进户门厅和玄关，体面气派；将入口凸出，形成玄关，有鞋柜和换衣柜；万科蓝山万科蓝山金地格林春晓美林香槟小镇方式四：客厅层高可通过各种方式挑高，大气、舒适；客厅二层挑空（6m）利用客厅喝餐厅间的错层设计（33.9m）利用二层的错层将一楼客厅层高拉高（33.6m）利用双跑楼梯增加层高（3.6m）利用夹层和客厅间的夹层增加（4.8m）方式五:中间套单元通过中庭花园、透光天窗、天井等设计可改善采光和通风效果的方法设置中庭花园L型楼梯中间挑空做透光天窗小天井保证卫生间通风餐厅上空挑空设置透光天窗万科蓝山帕萨迪纳帕萨迪纳万科第五园方式六：在户型的几种交通组织方式中，直跑楼梯的优点最明显，节约面宽、浪费

37、面积最少；直跑：节约面宽 双跑错层：最大化节约交通面积，但总要通过爬楼梯到达其它功能空间，且无完整的大平面空间，建议不采用 横向双跑：牺牲面宽，但不会使交通走道过于狭长，适用于面宽稍大、进深稍小的户型竖向双跑：优劣势与横向双跑正好相反方式七：端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、卧室设置转角落地玻璃窗、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等；转角落地窗、转角阳台；客厅挑高5米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰北有阳台、南有转角窗；北有阳台、南有转角窗并且主卧南北通风；方式八：主卧一般位于顶层专用层理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带

38、大露台，这点是TH有别于高档公寓重要点主卧专用层，南北双阳台，还带大露台主卧室都配有阳光浴室三层为主人专用层、主卧室4米层高，3.6米高落地玻璃窗，带阳台和大面积露台。万科第五园北京新新家园各区域划分清楚，露台大而方正；金地格林春晓帕萨迪纳功能区隔明显，南北露台，空间灵活；专题5：经济性小独栋产品分析小独栋别墅界定地上面积区间：200-320平米之间容积率：0.35-0.4左右间距：3-5米庭院面积：300-500平米技术指标地下面积： 独栋住宅产品独栋的定义与特征独栋的产品特征：独立住宅Single House，集中体现了房、地、产的统一性：1）“独门独院”，自我独立的建筑形体；2）“有天有

39、地”，“地”也是产品价值的一部分；3）因其较大的面积占有和资源占有，而获得较高价值凝结，“产业”的特征很强。独栋产品在解决方案中的常见角色1）混合社区中的价值标杆。2）强势资源的价值兑现产品。2）陌生资源区的启动产品。3）城市中实现高额开发利润。独栋的产品价值分析几种常见的居住理想原型1、倚居山水的隐逸生活原型2、归隐郊野的田园生活原型3、高尚而自在的欧美小镇生活原型4、复制童话的城堡/庄园生活原型5、浮生半日的度假生活原型独栋的核心价值独栋产品的核心价值在于对居住理想“原型”的再现。独栋产品具备了基本的舒适度平台，因而其产品价值在于对寻常生活方式的进一步完善甚至超越。应该说，是对终极居住理想

40、的一种接近或实现。独栋的产品价值分析1、功能完备之上的特色化追求2、对资源的倾斜性3、私有专属的强烈体现4、产品形式集中体现“原型”、“传世”与“作品”精神The Portabello Estate美国 总价7千5百万美元绝大部分房间能看到宽银幕式的太平洋无敌海景；配有两个海水泳池、泳池吧、两间spa、烧烤区、剧院、汽车博物馆、健身房、蒸汽室、咖啡馆、保龄球道、面积1英亩的私人海滩、车库可停放16辆汽车独栋产品在规划上体现对资源极致性的利用与分配不同物业类型住宅产品成组团分区，保证别墅生活的私密性2.高大绿植在遮挡视线同时还为业主带来尊贵的领地感1.制造地形起伏以遮挡视线车道的设计可以利用代征

41、绿地以及河堤，道路线形应尽量曲折，以增加道路长度，增强神秘感与领地感每一个别墅组团之前设计私家车道支路和组团路可多采用尽端路形式强化私密感关于支路和组团路：建议多采用尽端路的形式尽端路的设置，能很好的保证沿路别墅居住的私密性，特别是尽端路顶端的别墅的能够满度高端客户对私密性和身份感的要求，销售速度很快。因此建议在路网设计中尽可能增加尽端路设计。尽端路规划示意独栋产品形象意向关键词：原型、传世、作品集合住宅产品卖得是“集合” 如何发挥“集合”带来的优势，如何弱化“集合”带来的问题与不足洋房产品卖得是“不是集合” 如何体现与集合住宅的差异度TH产品卖得是“别墅” 如何在产品形式与面积的制约下，尽量

42、实现别墅生活的感受别墅产品卖得是“原型” 如何在产品中通过对“原型”的再现，来激发消费者对于居住理想的价值认同。 户型评价 住宅产品基本价值规律分析 规划评价规划评价 用地勘测方案设计施工施工图设计竣工验收可行性研究立项前期策划定位、物业发展建议营销执行策划开盘筹备销售执行执行与调整设计任务书 方案评标 规划设计沟通 设计细部沟通单体设计沟通 展示沟通 规划设计方案评价应用范围 规划设计方案的评价与选择（评标） 推动规划设计方案的修改与定案 规划设计方案解读与营销应用120工具一：物业组合对盈利模式的表达遵循不同物业的市场运营规律项目分期开发和启动的合理性规划结构的逻辑及其合理性设计理念的独创

43、性和审美性地块资源的最优化使用与物业价值最大化开发价值层面设计价值层面城市价值层面对区域价值和城市功能表达的准确性城市角色的标志性和活跃度对物业价值的提升121KPI体系价值构面营销构面价值最大化均好性合理性价值标杆形象展示启动与分期开发构面经济性竞争差异化工具二：分期开发客户体验122我们从哪些角度进行规划评价？123资源的最大化挖掘和最大化利用1、我们找到地块最大的优势了吗？ 项目资源有没有得到有效的利用？备忘录： 充分利用资源，规避劣势；地块的形状、面积有时也能成为项目的资源优势 规划协调资源、创造资源；容积率有时也可以挖掘项目价值124资源配置的效率2、我们有没有把最优的资源分配给最好

44、的产品、最好的户型？ 有没有因为位置和资源分配的原因，产品价值梯度出现重迭和错位？备忘录： 要“均好”还是要“极致”我们和设计单位最容易形成争论的焦点125案例- 华侨城.波托菲诺燕栖湖天鹅湖欢乐谷天鹅堡2期2区天鹅堡2期1区纯水岸TOHO纯水岸多层262-288三层TOHO多层170-206平面五房31层，229四房253五房12-20层,170三房205四房245平面五房126案例- 廊坊华夏项目委托客户廊坊华夏房地产有限公司项目区位廊坊主城区西北角主要技术指标建设用地面积: 169亩; 容积率: 1.8;限高: 72米;建筑面积: 20万平米地价： 3亿，约178万/亩地形图项目界定大都

45、市圈结点城市，主城区边缘，中等规模房地产项目项目定位及开发策略廊坊首席全景观社区为城市财富阶层的居住改善需求量身定做，以景观升级带来的居住体验提升为核心构建价值体系以规划景观力为重点突破，采用一点极致发力的模式，实现对平台的明显超越，并留足竞争空间高调入场，具备鲜明的NO1标签，一举奠定市场领跑者地位形成追随效应127规划思路建议示例高层瞰景，低层拥景，充分体现住宅与景观的互动围绕景观资源中心，形成孔雀开屏式、多层次、多角度的观景面，不仅在整体规模的“总量”上，而且在“户均占有量”上，真正成为市场的No.1。同时形成资源强势点，为设立“价值标杆”的产品创造条件。“三万英尺”，是视野的开阔度 也

46、是景观的奢侈度示例案例- 临沂兰波湾项目区位临沂政务新区南主要技术指标建设用地面积: 40万平米; 容积率: 2.66;建筑面积: 106万平米130案例- 临沂兰波湾131案例- 临沂兰波湾132目标客户需求的体现3、设计方案与目标客户的基本认知、取向、感受吻合吗？备忘录： 是“引导”，还是“挑战”？是“创新”还是“看齐”？尺度不是方案的“美感”，而是我们对市场的“敏感”。133展示与体验4、设计方案对我们项目的“杀手锏”作了充分的强调与展示吗？我们拿着图纸对客户“有话可说”吗？备忘录： 能被体验的价值才是价值。项目价值的展示是个持续的过程，但至少在方案阶段能尽可能的提供价值提炼和演绎的可能

47、134案例- 大连恒德机场项目占地面积：7.7万平米建筑面积：11万平米容积率：1.45项目限高：75米（绝对限高，项目旁道路海拔高度约42-43米）基础建设用地：约2500平米，规划为变电站地势：南高北低，较小坡度135案例- 大连恒德机场项目136建议1 高价值物业（类低密度产品）位置不建议：高价值的类低密度产品被小高层环绕在社区中间，部分高端客户会形成“被俯瞰”的购房抗性，物业私密性受到影响；且不利于形象展示。高价值物业位置选择原则：1、需要集中布置，保证相对独立的位置2、需要临近景观资源，配合产品高价值实现3、作为项目的形象标志，便于对外作展示建议：1）形成组团；2）有一定的临街面展示

48、形象规划布局示例137建议2 社区主题景观布置社区主题景观的布局原则1、尽可能的带动更多的住宅（包括低密度和小高层），实现局部物业的价值提升2、强调景观的可展示性、可参与性，避免观景游线对低密度价值物业区的影响建议：1）景观呈现带状布置，尽量贯穿社区；2）景观带作为低密度物业和小高层的自然分隔和过渡，都可借用又避免相互影响景观节点景观带景观带规划布局示例138建议3 商业和公建位置机场新区区域内已建成主干道，为城市中心到机场与抵达第五郡的主要道路，道路沿途分布城市级公共设施、区政府等，昭示性良好，商业价值最高。公建位置选择原则：1、作为社区形象的重要展示，必须符合优先展示、提前展示的原则地块南

49、侧道路为未来区域主干道，也是与第五郡项目直面竞争的主战场，公建应临街布置，并在位置上予以强调2、必须充分考虑后期经营的灵活性和可能性公建早期兼作销售中心，必须有很好的昭示性和通达性，项目不是低密度项目，不必强调过于隐密的位置和过长的展示路线；临街而建，还有利于后期安排对外经营项目，降低开发资金压力。道路东侧为规划中的区域级商务与商业中心，区域核心形象展示区，但规划道路尚未形成，且商业核心区形成尚未启动，商业价值较高临近已形成中低档次居住区，且道路尚未形成，商业价值一般建议：1）商业临南侧干道布置； 2）商业、会所尽量与入口广场整体设计，结合设置； 3）会所置于变电站用地西侧，前期便于形成开阔的

50、环境展示，后期可以消化资源不利地段。规划布局示例139案例- 沈阳长青项目项目区位沈阳浑南长青板块主要技术指标建设用地面积: 88/72万平米; 容积率: 2.3;建筑面积: 160万平米140案例- 沈阳长青项目141案例- 沈阳长青项目142案例- 沈阳长青项目143案例- 沈阳长青项目144案例- 沈阳长青项目145案例- 沈阳长青项目146案例- 沈阳长青项目147兼顾销售与建设的合理分期5、设计方案可以进行合理的分期吗？ 备忘录： “图纸”必须“一蹴而就”，多数开发却必须“分步”实施；分步意味着工程上后期建设减少对前期住宅的影响；销售上保证每期在数、质、量上都能与销售目标相契合；整体

51、上保证项目价值的延续和提升。设计师往往关注前者而忽略后者。148启动区的特殊要求6、我们拿什么在市场亮相？备忘录： 是该“藏秀于内，耐人寻味”，还是要“光华尽现，一鸣惊人”，这完全是基于项目战略要求主动的营销路线设计。多数情况下， “碰头彩” 很重要，投射到规划方案上便是针对性的倾斜、序列化的引导和 “场所” 的营造。149案例- 沈北大规模项目技术指标用地面积：746亩，约50万容积率：不超过2总建筑面积：不超过100万建筑密度：不超过25%公建比例无明确要求 限制条件项目临203国道一侧，要求建设公建和高层建筑无限高要求无70-90政策要求项目地块被规划路分割为不等大小的三块，分别为351

52、.89亩、190.35亩、204.21亩。净地取地成本55万元/亩，另市政配套费183元/平米。150优势：高层纵向排列，土地使用效率较高，容易实现较高的容积率；有选择地将蒲河引入部分地块，充分利用了蒲河水资源，同时将优势资源最大限度赋予给高价值的联排产品。劣势：高层与多层过于混杂，将影响到一部分多层产品的销售；地块南侧没有与古城新都雅苑形成明显的隔离。方案一示例2006-7-26151方案二优势：规划形式感极强，对水资源利用极其充分，容易形成鲜明的营销概念；南侧高层与古城新都雅苑形成明显的隔离；南北组团分隔清楚，容易界定档次。劣势：高层排在地块最南部，土地利用效率较低；水系体量较大，可能造成

53、日后维护成本较高；不利于分期开发，按照正常的开发顺序项目前期高层产品占比较大，且品质不高。示例2006-7-26152方案三优势：规划形式感很强，容易被客户认知；小镇中心的概念很符合社区的定位，同时将社区的各项配套提炼升级；规划弹性较大，为以后向南侧拓展开发提供了可能。劣势：将高层公建置于社区内部，未来市场风险极大；地块南侧没有与古城新都雅苑形成明显的隔离。示例2006-7-26153三方案比较方案一方案二方案三收益性高低密度产品混合，可能会影响一部分多层产品的价值；南侧回迁房可能对本项目的价值存在一定的贬损；由于水系的引入大大提升了项目价值，使多层产品能够实现更高的溢价；风险性产品排布便于分

54、期开发，弹性较大；大量水系的引入可能会造成日后维护成本的增加；项目初期入市的东侧地块容积率过高，市场风险很大；高层公建引入地块内部，市场实现的风险较大；延展性对南侧地块形成了一定的影响力，有利于项目向南拓展；示例2006-7-26154规划设计原则原则一：做足容积率由于地块进深较短，因此将高层排布在南侧降低了地块的使用效率，因此建议将部分高层、小高层排布在地块北边缘。原则二：有利于分期开发为了降低初期开发的风险，东侧地块中应尽量减少高层，可以增加高品质的板式小高层以提高容积率；西侧地块3由于开发时间较晚，可提高整体容积率，以高层为主。原则三：符合项目的整体定位项目整体定位为服务城市中端客户的中

55、高端产品，且出于品牌要求，后续需保留一定的升值空间，为了增加项目吸引力必须有一定的价值增值举措，因此建议保留引水入园的规划理念。但另一方面，由于项目主流客户为城市外溢的中端客户，他们最关注的仍然是性价比，因此在环境和设施的投入上应适度控制成本。保留方案二的核心规划理念，即引水入园和组团式规划；但同时根据我们对市场的理解重新考虑物业配比和产品分布，建议调整如下：示例2006-7-26155方案调整意见1：将高层（24层左右）、小高层（12-18）部分设置在北侧蒲河沿岸，形成错落有致的天际线；取消东侧地块中的V字型高层塔楼，同时提高西侧地块容积率。高层区小高层区示例2006-7-26156方案调整

56、意见2：保留“浮岛”式规划理念，使每个组团都被水系和绿化包围，根据实际情况将各组团南移，北侧部分组团内可以排布9-12层板式小高层；西侧地块由于整体容积率较高，河道的引入对其增值效果不明显，建议局部穿插小型线形水系。示例2006-7-26157方案调整意见3：发扬小镇中心的规划理念，将社区内部通向蒲河岸的纵向路打造成为社区的主要功能中心；南侧与市政路交叉口设置为主入口，北侧与蒲河岸交叉口设置为开放式的公共休闲广场，中间布置社区业主专属的配套，如会所、幼儿园、社区医院等。132主入口休闲广场会所、幼儿园、医院等服务社区业主的配套示例2006-7-26158方案调整意见4：结合水系打造贯穿社区的横

57、向“脊索”，强调开放和参与性，例如设置河边步道和休闲椅等，但总体气质仍然保证静谧的私家感；在脊索与各纵向道路的交叉节点打造会所等社区主要配套设施。会所示例2006-7-26159方案调整意见5：为了规避南侧回迁房的不利影响，地块南边缘布置9-12层小高层产品，与回迁房形成明显差异，同时满足市场接受度的要求；结合小高层设置社区商业街，沿道路退让出一定的休闲空间（8-10米），使商业更增添风情。203国道至社区主入口道路两侧打造成林荫道。示例2006-7-26160方案调整意见6：减小公建区规模。沿203国道的公建区布置区域级商业中心和两栋商务高层，建筑面积在7万平米左右，占地面积在3万平米左右即可。高层建议做到100米，形成地标。项目公建部分定位回顾：社区级商业：按照城市居住