中原_东莞石龙_滨江晋业西湖区项目价值达成报告ppt课件

1、西湖人居启航方案 滨江晋业西湖区工程价值达成报告东莞中原事业二部荣誉出品 Dongguan.12.202121世纪，一个新的流行词汇：发现一种新的思索哲学：发现哲学2中原以为：没有发现的目光，就无法寻觅到一个事物最真实、最美丽的一面发现哲学：是一种直面世事困惑和挑战的生活美学；发现哲学是保有童心，不断探知生活价值的态度；中原以为：营销的根本即是发现工程的显性价值和隐性价值，进而将各项价值转化为利润发现哲学：对，要学会用发现的目光看世界，任何事情总是有好的一面；发现是一种习惯；发现哲学32021年岁末：中原地产以运营东莞6年、深耕石龙3载积累近6000批石龙高端客户资源、发明两大品牌豪宅销售奇观

2、的优势，以最熟习石龙客户的目光和最为专业担任的态度，与您共同发现隐藏在滨江晋业西湖工程背后的宏伟价值蓝图4发现西湖怎样的西湖？西湖面临何种机遇与挑战？152区域机遇与挑战1区域现状分析3总结及启示区域及市场价值分析Chapter 16我们发现，石龙的西湖不断很繁华西湖区新城区老城区石龙镇“一江三埠整体规划格局老城区：宜商宜住区域特征：接壤石碣镇，早期的石龙文化发源地，居住人口密集，商业环境优越。代表符号：中山路商业街、绿化路商业街、兴龙路商业街、大华广场、早期民居群落等新城区：高端纯居住区域特征：镇政府所在区域，后期规划引导开展，大牌开发商纷纷进入，构成密集式高尚居住群落，但目前商业配套较弱；

3、代表符号：聚龙湾、世纪滨江、佳兆业中央豪门、帝景湾西湖区：商贾旺地，人居气氛弱区域特征：依托莞龙路，构成物流零售基地，聚集服装、电子、五金等各类专业型市场，商务气氛异常浓重，区域居住人口以外埠经商人士为主，流动性大，居住气氛较弱。代表符号：电子城、服装城、五金城等专业市场群聚，百年商贾旺地繁华的西湖7我们发现，未来的西湖会更繁华石龙新火车站/轻轨r2线石龙新火车站位于西湖区，占地14万平方米，预算总投资8亿元 ；车站预设两层，地上一层为为火车站，与广深铁路衔接，地下一层为东莞轨道交通R2线起点站；车站与轻轨线路实现无缝接驳，建成后估计年发送旅客1000万人次，相当于每日3万人次，远期设计规模为

4、2000万人次，将成为东莞最大的运输枢纽。两个工程建成后，城区前往石龙仅需12分钟，前往广州仅需20分钟，前往深圳仅需30分钟，另外，车站还专设直通口岸，前往香港也仅需40分钟，届时，一个以石龙西湖为原点的真正意义上的1小时国际都市生活圈将快速构成。新火车站与轻轨站都于今年4月份同时开工，估计将于2021年投入运用，这将极快地拉动石龙经济的开展，尤其对西湖区而言，将成为繁华的又一次晋级轻轨、新火车站，双线拉动起始站：石龙轻轨R2线新火车站生长的西湖东莞市委书记刘志庚：新火车站与R2线实现无缝接驳，2021年的西湖将崛起一个集国铁、城轨、公路交通为一体的综合交通枢纽。 8新鸿基工程龙城国际中央豪

5、门杰出东江帝景湾本工程佳兆业西湖工程聚豪名轩世纪滨江彩虹湾聚龙湾聚奢华庭我们发现，西湖的人居开展很慢在售工程1-2年潜在工程2021年后工程西湖区房地产开发工程寥寥无几石龙住宅市场开展特点：新城区：开展迅猛，前期受世纪滨江等胜利工程带动，后期在品牌开发商佳兆业的引领下，区域价值逐渐加强，开发量逐年增多，构成石龙人心目中的高尚住宅密集区；老城区：以商业旧改工程为主，住宅工程供应较少；西湖区：近期仅有聚豪名轩在售，现已根本售罄，后期有本工程及佳兆业西湖工程潜在供应，但总体而言，住宅开发量少，开展速度缓慢。综合对比：新城区住宅开发量远远大于老城区及工程所在西湖区已售工程典型为难的西湖9我们发现，工程

6、是西湖未来两年独一供应工程2021-2021年，西湖独一项目建面容积率预计套数预计产品类型预计上市时间佳兆业中央豪门三期9.6万3.51302套109-117 三房/144平米四房2010年年初新恒基奕翠园46.5万 4.3规划未定别墅/大面积三房、四房预计年底动工，2011年上半年上市佳兆业西湖项目27万 未定预计2012年后开发项目建面产品类型供应总量剩余存量销售均价预计销售周期佳兆业帝景湾15.5万145三房/160-180 四房/220-280 五房626套234套8500元/平米平均40套/月，预计明年上半年售罄佳兆业中央豪门二期6.4万 47-50 公寓/117-132 三房569

7、套293套5400元/平米平均45套/月，预计09年上半年售罄龙城国际27万 55 一房/81-89 两房/130-160 三房/160-180 四房2040套762套4600元/平米平均25套/月，预计还需2-3年销售期卓越东江3.6万 81-93 两房/129-138平米三房244套151套5100元/平米销售速度较慢，预计1年内售罄在售工程潜在工程为难的西湖10西湖大繁华，少居住如何借势区域崛起，引领住宅开发兴起？百年商贾旺地，物流零售产品异常兴隆新火车站、轻轨站建立，未来潜力无限住宅市场开展缓慢，近年来开发工程稀少西湖未来住宅供应缺乏，本工程独一性凸显中心问题发现领悟11time住宅开

8、展程度低沉寂阶段迸发阶段衰老阶段高沉寂阶段：区域商贸价值高，寸土寸金，多开发专业市场或商场为主，住宅开发堕入低迷，客户外流其他区域迸发阶段：随着商贸业的快速开展，以及城市规划艰苦利好的促进，区域人口逐渐增多，尤其是外来经商人口，致使住房需求膨胀，开发量逐渐增多，市场蜂值凸现，区域客户开场回流衰老阶段：可开发土地供应逐渐减少，区域需求逐渐饱和，住宅开发转入中心旧改区，主要以公寓类产品为主传统商贸区普通以商场及市场的运营为主，土地利用价值很高，多不会用于住宅开发，致使一段时间内住宅开发程度堕入低迷，但由于区域存在支付才干较强的庞大外来经商群体，一旦本区域出现一个高质量地标型居住工程，必将引领区域市

9、场崛起，从沉寂阶段迈入迸发阶段。工程使命：承接历史繁华，以地标级姿态改写西湖人居现状，引领石龙高端居住新时代传统商贸繁华区域住宅开展模型12谁来引领西湖？发现滨江晋业西湖工程价值，能否可以承当使命？2132工程价值发掘1工程本体分析3总结本体分析及价值发掘Chapter 214东至北至西至南至西湖一路北、旧村舍旧商品公寓东江、江南中路旧村舍北面望江，自然景观最为丰富，但江南中路及东面西湖一路北有部分噪音影响南面及西面旧式公寓及村屋对工程将产生一定影响工程北面望江、视野开阔，属于绝佳江景资源工程；有较细微的交通噪音干扰，周边旧建筑影响整体生活环境。工程四至15指标数据占地面积8986.12总建筑

10、面积38864.92 容积率3总建筑密度23.99%总绿化率37.43%总户数308套建筑密度17%建筑高度96.4米工程规模相对较小，属于精品社区，稀缺感强；园林面积较小，可发扬空间缺乏，但宜于打造一定主题；建筑高度为96.4米，为东江南岸最高建筑标地。工程经济目的16一房三房两厅一卫三房两厅两卫合计面积659510924111套数1628154297比例443224100户型特点：户户观江，家家赏景；三房为主，紧凑空间，方正适用；一房灵敏多变，可拆可合；高赠送率，入户花园、飘窗设计主卫衣帽间配置工程整体户型素质较高，部分优化建议详见后篇。工程产品分析17SWOT优势strength劣势we

11、ak位处西湖，坐享城市大繁华；北望东江，拥揽一线阔绰江景；仅308席观江上座，非常稀缺；国际都市风格建筑，品位优雅；户型方正实用，赠送率高；本土实力品牌滨江晋业出品项目规模小，没有社区感；园林面积有限，空间不足临路两侧存在噪音干扰；周边农民房档次很低机会oppartunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势石龙房地产市场需求旺盛；轻轨R2线、石龙新火车站建设；西湖面临腾飞机遇；1-2年内，西湖无项目供应借势市场空白机遇与西湖腾飞机遇，打造西湖标杆性物业，引领西湖住宅市场崛起放大西湖未来国际都市远景，强化区域及项目价值，克服村屋及规模性劣势威胁threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，化解

12、威胁面临新城区楼盘强势竞争；香港大牌开发商新鸿基进驻强调项目在西湖及西湖南岸的唯一性价值；强调本土价值及世纪滨江成功案例以长远目光看西湖SWOT分析总结182工程价值发掘1工程本体分析3总结本体分析及价值发掘Chapter 219国际都市主义新镇，珠三角半小时大繁华价值一：国际宜居城镇价值二：半小时都市圈价值三：百年商贾繁华关键词：国际化都市化便利化大繁华价值发掘区域价值20价值发掘资源价值一线南岸江景资源，纵揽无界壮阔人生对于石龙，东江不仅仅是休闲的景致，更是精神的图腾和财富的意味，凡显赫者，必居于东江畔；工程座落于东江南岸，资源天赋异禀，可观览一线江景，前后开扬，视野远阔；对比两岸，工程所

13、在西湖南岸观江效果远远优越于新城北岸，所看到的江景更为恢弘壮阔。21东江南岸地标建筑，国际都市生活界面96.4米，南岸第一高度，彰显地标级伟岸气魄；简约优雅的外立面外型，与温婉的东江相互辉映，荡漾出国际都市生活风格；价值发掘建筑价值22户户观江，家家望景方正适用，超高赠送308席，只为少数收藏显赫生活生态生活温馨生活稀贵生活尊贵稀缺产品，发明多元生活价值！价值发掘空间价值23外乡实力品牌，专注滨江高尚生活运营【2006，世纪滨江】【2021，滨江豪园】滨江晋业价值发掘品牌价值2021，滨江宏图再展24工程地标级，限量版，实力钜作区域价值国际都市主义新镇，珠三角半小时大繁华资源价值无遮挡一线开阔

14、江景，坐享壮阔人生建筑价值地标级建筑笼统，国际级都市界面空间价值尊贵稀缺产品，无限生活空间品牌价值外乡实力巨擎，再献滨江钜作中心解答工程价值总结本工程完全具备西湖地标实力，足于引领西湖住宅市场强势崛起25凭何引领西湖？发现钟情西湖的客户，发现钟情工程的客户！3262典型客户访谈1石龙客户研讨3工程客户定位客户研讨及定位Chapter 327目的客户的真实需求目的客户锁定客户研讨了解客户的真实需求，锁定客户中心价值，有效引导客户购买。1、区域成交客户特征2、潜在典型客户研讨3、客户分类与价值判别、中心客户价值梳理28模型来源：美国学者特利高发明，该方法的根本含义是“合理的思索程序，是一个运用相当

15、广泛的管理工具。1、明确课题2、缘由分析3、方案设计4、潜在问题分析5,作出结论行动成果设定目的设定目的发明方案比较选择预防风险明确为什么选择方案目的要到达的详细规范根据目的、目的发明方案根据目的比较各备选方案预测所选方案的风险并改善分析方法：KT决策法29第一步：石龙成交客户特征分析数听阐明： 总客户样本为1126批，其中帝景湾398批，中央豪门728批；龙城国际数据采用现场销售访谈方式获取调查概略：主要针对大石龙片区中原代理楼盘佳兆业帝景湾、佳兆业中原豪门及龙城国际三大在售住宅工程成交客户进展针对性分析。备注：杰出东江由于成交套数较少，客户样本不具代表性，故在此不作分析调研方法：此次调研主

16、要是针对石龙片区在售楼盘的已成交客户进展的，客户资料整理是由现场中原业务员协作完成，客户交叉分析和数据研讨是由担任专业数据研讨任务的谋划同事完成。30中原石龙代理工程客户调查统计佳兆业帝景湾31中原石龙代理工程客户调查统计佳兆业帝景湾32成交客户总结：家庭构造：全为两代以上家庭，4口之家和5口之家占最大比例，共约65%，客 户年龄构造稍显较大；职业特征：私营企业主最多，占39%，其次为个体工商户和企事业单位中高层领 导，客户社会层次较高；客户来源：客户主要来源于石龙本地，以老城区为主，周边镇区客户比例约10%；购房目的：主要为换房客户改善型置业需求，多为二次置业和多次置业客户， 购买主要目的为

17、自住或自住兼投资，纯投资客户较少；购买用途：用于作第一居所与第二居所的客户比例几乎一样购房动力：购买帝景湾的客户51%看中工程稀缺的江景资源， 31%被新城中心地 段吸引，其次为佳兆业品牌和工程户型设计 ； 中原石龙代理工程客户调查统计佳兆业帝景湾33中原石龙代理工程客户调查统计佳兆业中央豪门34中原石龙代理工程客户调查统计佳兆业中央豪门35成交客户总结：家庭构造：三口之家为主，占32%，其次为四口及五口之家，另外两口之家也有 15%，足见客户构造比帝景湾年轻；职业特征：客户职业较为分散，最多为个体工商户，占23%，私营企业主、企事 业单位白领、企事业单位白领及政府公务员比例相当；客户来源：客

18、户大部分来源于石龙，尤其是老城区，其次为周边镇区；购房目的：主要为二次置业客户改善型需求，但初次置业客户也占28%；购买用途：客户购买中央豪门主要用于作第一居所；购房动力：佳兆业品牌及新城中心地段是驱使客户购买的中心动力，其次为物管 及 户型； 中原石龙代理工程客户调查统计佳兆业中央豪门36成交客户总结：家庭构造：产品构造线较为丰富，导致产品客户群较广泛，但主要以三口及四口 之家为主；职业特征：客户职业较为分散，最多为个体工商户、企事业中高管及企事业白领 三类阶层；客户来源：客户以老城区及西湖区为主，主要为与石龙有任务缘的新石龙人，即 任务在石龙的外籍人口，周边镇区客户较少。购房目的：以初次置

19、业者居多，但四房以老城区原著民改善需求为主购买用途：客户购买龙城国际主要作为第一居所；购房动力：新城中心地段及工程价钱； 石龙在售工程客户调查统计龙城国际资料来源于龙城国际物业顾问现场访谈37区域客户置业特点总结区域市场仍以石龙客户为主，周边镇区客户相对较少；石龙区域范围较小，各片区消费客户流通较为频繁；老城区居住人口最密集，且无住宅供应，所以外溢最为明显；石龙置业客户主要为私营企业主、个体工商户、政府公务员、企事业中高管、企事业单位职员五类人群。38客户区域职业分布总结03 企业主、企业中高管：依托新围工业区等； 个体工商户：中山路、绿化路、兴龙路繁华商业街等事业单位中高管：学校管理者、医院

20、管理者等企事业单位职员：学校教师、医院医生、银行职员、保险职员等老城区新城区西湖区 企业主，企业中高管：依托黄洲工业区等事业单位中高管：学校教师、医院医生等企事业单位职员：学校教师、医院医生、银行职员、保险职员等政府公务员：镇政府企业主，企业中高管：依托西湖产业园；个体工商户：各类型专业零售市场；事业单位中高管：学校管理者、医院管理者等企事业单位职员：学校教师、医院医生、银行职员、保险职员等石龙各片区中心置业客户群392典型客户访谈1石龙客户研讨3工程客户定位客户研讨及定位Chapter 340Consumer Insight消 费 者 洞 察我们独一的方法：对石龙片区潜在需求客户进展调查研讨

21、。消费者洞察系统框架第一步第二步第三步描画客户特性结合客户问卷和深度访谈，建立目的客户KPI体系根据目的客户特征甄别有效客户客户分类与价值判别中心客户价值梳理美国SRI international公司发表的战略工具41石龙典型客户专访结果中原经过采访、面对面专访等途径对石龙12位各区域、各职业类型客户进展深化沟通，并予以归纳总结，从中寻觅共同特征42典型客户访谈小结： 客户区域 核心群体 群体特征 家庭结构 居住现状 置业特征 置业敏感点 西湖区 个体工商户 外籍人士为主，看重生意发展，注重圈子及下一代成长 三口、四口之家为主 一部分在老城区租房，一部分人已在石龙置业 在东莞首次置业 地段、交

22、通、品牌、品质、总价、 私营企业主 本地人或来石龙时间较长外籍人，年龄较大，注重品位及享受 四口以上家庭 多居住在新城在期开发高档社区，如世纪滨江、聚龙湾等 属于多次置业 资源、环境、品牌、物管、生活方式 企事业中高管 青年一族，有车、注重事业发展 三口或四口之家 租住或置业在新城高档小区 多为二次置业者 资源、环境、品质、品牌 企事业单位职员 年轻一族，生活较为时尚 两口之家或三口之家为主 租住在老城区或自建房 首次置业者 区位、地段、单价、总价 老城区 个体工商户 本地原著民为主，思想及行为较为传统 四口以上家庭 居住在老城自建房或新城高档社区 改善性置业或为子女购房 资源、环境、品牌、品

23、质、升值潜力 私营企业主阅历丰富，注重社区圈子交际四口以上家庭居住于老城早期别墅区或新城高档社区改善性需求及投资需求资源、环境、品牌、升值潜力 企事业中高管外籍人士为主，较注重事业与家庭三口及四口主家为主租房或一次置业自住需求为主、部分为改善性需求品质、品牌、物管、价格 事业单位职员 教师、医生为主，教育程度较高 两口或三口之家 租住在老城或与父母合住一起 首次置业者 区位、地段、单价、总价 新城区 私营企业主 以外来企业主为主，行事低调，注重品位 四口以上家庭 租住在新城高档社区 在外地有很多物业 资源、环境、品牌、升值潜力 企事业中高管 青年一族，有车、注重家庭与事业发展 三口或四口之家

24、租住或置业在新城高档小区 多为二次置业者 资源、环境、品质 政府公务员 本地人为主，性格沉稳老练，行事低调 四口以上家庭 居住在新城早期开发高档社区 多重置业者、改善性需求 区域、资源、环境、升值潜力 事业单位职员较为务实，喜欢跟风，注重家庭，年青一族三口或四口之家为主 租房或居住于新城一些早期开发中档楼盘 多为首次置业或二次置业区位、价格中高阶层对西湖未来开展有一定认知，并有一定志愿在西湖置业或投资看好西湖开展，因任务情结乐于在西湖置业或投资中高阶层对西湖未来开展有一定认知，并有一定志愿在西湖置业或投资432典型客户访谈1石龙客户研讨3工程客户定位客户研讨及定位Chapter 344寻觅西湖

25、阶层寻觅东江阶层45客户区域客户职业主力需求户型面积购买本项目可能因素与本项目契合度西湖区个体工商户小三房、舒适三房、中等面积四房区域、江景、品质私营企业主大面积户型、投资型小户区域、江景、投资企事业中高层管理者小三房、投资性三房区域、江景、户型、品质企事业单位职员两房、小三房区域、江景、价格新城区政府公务员大面积四房以上或投资型小户区域、江景、投资私营企业主大面积四房以上或投资型小户区域、江景、投资企事业中高层管理者小三房、舒适三房、中等面积四房区域、江景、户型老城区个体工商户小三房或大面积四房以上区域、江景、投资私营企业主大面积四房以上或投资型小户区域、江景、投资企事业中高层管理者小三房、

26、舒适三房、中等面积四房区域、江景、户型、品质客户匹配性分析自住需求引导为主，投资需求引导为辅投资需求引导为主，自住需求引导为辅46主力客户重要客户偶得客户属性：长期在此经商谋生的外地人以及西湖区本地人，具有较强的地缘情节；置业目的：外地商人自住或本地居民改善性需求；客户特征：阅历较为丰富，擅长盘算，喜欢斤斤计较；经济情况：28-40岁，收入较高高、经济实力较强，购买力及消费力强西湖区个体工商户、企事业中高层管理者石龙片区私营企业主、政府公务员及老城、新城个体工商户、企事业中高管属性：看好西湖区未来开展潜力置业目的：自住兼投资或为子女买房客户特征：成熟老练，擅长把握时机，注重下一代生活经济情况：

27、30-50岁，经济实力强，购买力和消费力强其他镇区客户、深港台客户由于地缘、亲缘或生意关系，乐意在石龙置业或投资的客户、工程客户定位47客户阶层界定中间阶层高端阶层中收入阶层低收入阶层3、个体工商户4.企业中高层管理人员高收入阶层中等收入阶层1、企事业单位白领1. 政府公务员2.私营企业主48事业略有成就，但仍在拼搏阶段，关注能被社会认可社会阅历丰富,朋友众多,接触面广，对于社会及经济开展有敏锐的嗅觉居住为主要用途，喜欢追求有品牌、有档次、有档次的物业做事低调，为人内敛，但要面子，要求居所能表达其身份注重家庭生活，关注下一代生长,为了给小孩提供优越的生长环境,可以倾其一切具有一定的财富根底，财

28、富观成熟目的客户共性描画：喜欢与小孩一同玩耍,享用天伦之乐他们是：这座城市的新贵仕49怎样引领西湖？发现工程中心价值，发现与众不同的营销战略！4502工程战略定位1工程竞争关系3工程笼统定位工程营销战略思绪Chapter 44营销战略执行51未来竞争对手锁定剩余762套，两房/三房/四房/至少仍需2年以上2021年上半年2021年下半年2021年上半年中央豪门2期帝景湾龙城国际杰出东江中央豪门3期新鸿基工程本工程剩余200套，估计上半年售剩余293套，除公寓外，上半年大部分清货剩余151套，货量较少总货量1300余套，3房为主，估计10年上半年上市，周期长40万平米，产品线丰富，估计11年初推

29、出估计10年下半年入市，小三房/温馨三房为主从入市时机及产品分析，本工程未来竞争对手主要为石龙三大工程佳兆业中央豪门3期、新鸿基工程及龙城国际存货52竞争对比分析与竞争对手相比，本工程在区域价值及景观价值方面具有竞争优势工程规模有限，本身配套无法与大社区比较，但区域配套更为成熟西湖区未来崛起，前景胜于新城，本工程在区域价值引导上具有绝对优势滨江晋业为外乡品牌，曾胜利开发知名工程世纪滨江，在石龙积累良好口碑，但佳兆业与新鸿基同为知名上市品牌，影响力不可忽略本工程江景资源绝佳，且位于北岸望江，效果优于新鸿基工程产品满足温馨性居家需求，但附加值及温馨度无绝对领先优势53工程竞争优势梳理我是我有我最石

30、龙未来大繁华区域一线临江地小规模地块小三房、三房为主居家产品一线南岸绝美江景国际都市建筑外形308席户户观江稀缺席位方正适用空间价值外乡实力品牌滨江钜作区域、江景、稀缺54“中心竞争力模型“确定战略开展方向环境：包括区域环境和自然环境，表达了区位价值和自然资源禀赋人文：需求长时间积累，为指点者品牌的标志效力：品牌的力量，属于真正主流品牌开发商的竞争力要素产品：典型的单一工程胜利要素和高价楼盘的充分条件客观性自动式被动式客观性 1 4 2 3产品效力人文环境新进者品牌和影响力社会资源和气氛区域价值自然资源CASE帝景湾：环境+人文+效力中央豪门：人文+效力龙城国际：产品+人文杰出东江：产品 本工

31、程竞争战略：环境区域、江景+产品稀缺性55工程竞争占位指点者垄断价钱产品有不可反复性过河拆桥跟随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价钱战的制造者补缺者目的明确，发掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点挑战者改动游戏规那么强调新的评价规范强调产品的特征和价值市场领跑者，行业老大非行业老大，中大规模市场中小规模非主流市场敏锐的时机主义者指点者本工程笼统上的指点者，战略上的挑战者56工程营销战略工程营销战略：颠覆新城垄断位置，自主建立新的评价规范，完全展现工程中心价值，超越竞争，实现量价目的。57工程战略分解超越战略放大区域远景强调资源占有营造工程稀缺感、尊贵感实现战略：笼统、推行、展现、活动、渠道、价钱

32、581笼统战略笼统定位、推行语、案名、笼统演绎，发明超越性笼统占位59笼统定位东江岸世界邸东江：五千年流淌，融入石龙骨子里的精神血液；岸：以岸划定疆界，此岸藏纳人生；世界：江的世界，城的世界，半小时国际世界；邸：不止于居住的建筑，而是纳赏世界的府邸。60案名及推行语案名滨江龙岸推行语与世界共此岸！备选：世界，在此靠岸！备选：滨江南岸1号、滨江西湖1号61与世界共此岸！流淌千年的东江梦想2021年，泊岸西湖从此，城市将以新的角度欣赏世界62城市正在快速崛起，一个全新的世界即将孕育而生，轻轨、新火车站，辉映着一段不可复制的传奇未来与世界共此岸！63642推行战略差别化、符号化、系统化推行，建立超越

33、性口碑声誉65差别化、符号化推行差异化本项目和石龙主要竞争项目的区别在于本项目为西湖区未来2年内唯一江景项目，必须在形象中强调这一核心优势，并放大西湖区生活方式的引导，不仅是卖房子，更是卖看得见的价值与未来的利好规划。符号化应坚持不懈地将限量版、地标级符号塑造到底！滨江晋业豪园=稀缺西湖区繁华生活；滨江晋业豪园=一线临江舒适健康生活；滨江晋业豪园=未来南岸地标级建筑；稀缺繁华+一线临江+南岸地标=滨江晋业豪园66【滨江晋业豪园】贵宾护照Passport的功能认筹登记凭证，表达质量与身份享用累加积分优惠从认筹、登记到开盘，每日给予客户一定的积分，同时给予参与活动积分，按照一定比例兑换开盘优惠。贵

34、宾护照67滨江晋业豪园生活手册2021.01清家底对西湖区各类商业整体组成进展清楚盘查，整合目前一切宣传资料；写规那么为作为社区主人的业主便利生活提供协助办事指引整合各政府职能部门的功能、流程、地址执行方式：开展商、物业公司、顾问公司结合撰写，作为社区主要的宣传物料我们的想象：制造树立滨江晋业豪园作为人性化、科学化管理社区先行者的位置质量化丛书1滨江晋业豪园生活手册质量丛书168：大环境/水资源利用/能源利用/植被/气温等；：整体规划/园林规划/车行道路/构造体系/室内设计/智能化； ：室内环境/二次装修阐明/物业管理；我们的想象 ：制造滨江晋业豪园运转白皮书2021.01树立滨江晋业豪园彻底

35、国际化实施者的位置质量化丛书2滨江晋业豪园运转白皮书质量丛书2693质量提升完善细节，提升质量，塑造超越性产品力70我们的想象现场展现高质量智能化设备经过人性化、完善的智能化系统表达工程质量指纹锁LOWE玻璃防盗报警器中央通风系统ACTION 1智能化提升71我们的想象引入可装配飘窗，完善工程产品力可装配飘窗抽屉方式可装配飘窗立柜方式在产品设计方面，建议引入可装配飘窗，给予客户更人性化、更多样化的运用选择方式，表达工程的质量感，完善产品力。ACTION 2户型价值提升72我们的想象：打造夜景展现笼统路标灯光柱夜景灯光字霓虹轮廓线顶部镭射灯ACTION 3建筑价值提升73我们的想象：结合欧洲文化

36、与音乐元素创建主题园林。肖邦广场、贝多芬小径、维也纳宫廷花园每一座主题音乐家雕塑内置音乐家本人作品播放设备以小巧、精致、富于内涵与质量，别具一格并充溢体验感的主题园林弥补工程园林面积有限的遗憾，彰显工程的尊崇感与调性。ACTION 4园林价值提升74铺地前场景铺地后场景我们的想象 ：引入铺地方式，表达尊贵与质量建议采用从德国进口REMO200红色路标漆 ，使本工程道路铺地坚持一致，有利于加强客户体验感。融入绿色、尊贵的道路体系ACTION 5园林细节提升75普通路边绿植效果绿色滨江走廊效果我们的想象：周边行道树及灌木采用整齐化一、高大、质量感强的树木。行道树为精心挑选的优良树种，树形挺拔，且每

37、天有专人进展维护清洁，灌木有园丁定期修剪，给客户以尊崇感。创建滨江绿色生活走廊ACTION 6园林细节提升764现场展现营销中心、营销动线展现战略，塑造超越性第一印象77我们的想象 ：引入光电合成展现系统，配合现场独特布景表达工程质量感与体验感。建议引入由程序控制的光电一体展现沙盘模型，配合有层次感的光影、视频、音乐效果强化现场体验感。同时配合现场【珊瑚宝船】布景，加强现场质量感与体验感。高科技、体验式营销中心ACTION 1营销中心展现胜利案例：万科虹溪诺雅、虎门国际公馆78我们的想象：在售楼处设置公司品牌引见和西湖区规划前景公司品牌介绍西湖区规划前景1、公司背景1、新火车站2、经典项目2、

38、轻轨3、获得荣誉关键点：突出雄厚实力的公司品牌与西湖滨江领地的完美交融ACTION 2营销中心展现胜利案例：佳兆业帝景湾、中央豪门79我们的想象现场展现规范参照波托菲诺纯水岸音乐主题园看楼通道大堂表示现场包装表示房间导示及智能化设备展经过对看楼通道各细节的展现充分表达工程质量ACTION 3看楼通道展现80我们的想象：欧式精装样本房高质量欧式精装样本房，配合宫廷气质的软性装饰与颇具调性的油画、饰品等，分发出剧烈的尊崇感，震撼本地高端客群，起到强大的展现、引导作用。ACTION 4精装样板房展现81在清水、工法样板房内增设高尔夫相关设备的展现，突出工程质量感，延伸客户在工程里的逗留时间，强化客户

39、对工程的印象。同时在相关功能区域配合简单装修进展功能指引，预留给客户更多的想象空间。我们的想象：创新清水、工法样板房ACTION 5清水、工法样板房展现82创建滨江商业走廊展现我们的想象：在临街及临江商业面率先进展展现，表达工程的档次与质量，配合商业街销售与招商。在包装效果上引入“托丝卡娜等主题商业效果，主要对外立面、橱窗、门标牌、路灯旗、路灯、装饰品进展展现包装。ACTION 6社区商业展现83场地选择：工程中心主入口或园林区我们的想象【星光手印墙】仅为300位顶级精英设置，表达工程尊贵与质量感，丰富工程人文元素内容，提升工程调性。ACTION 7成交业主手印墙845活动战略经过系列活动事件

40、，吸引市场关注，保证工程超越性客户来源85 诉求点：工程品牌导入环保、安康概念嫁接宜居城镇概念倡导绿色生活方式工程预热石龙自行车一日游NO1：社会事件营销石龙自行车一日游目的：扩展口碑，提高工程知名度。地点：石龙参与人员：东莞体委开展商指点、专业自行车体育团体、普通市民、特邀媒体记者等活动内容：1、开展商组织者传达一日游道路、提供一致T恤、补给供应点、紧急联络等；2、按制定道路游览石龙。86NO2：地块事件营销 诉求点：地块价值炒作地块及工程炒作在经过媒体炒作地块的稀缺性同时，经过约请风水、投资名家讲师组织论坛，展现工程地块多重价值与升值潜力；主要牵头东莞电视、报纸、网络媒体共同放大宣传效果；

41、工程预热地块价值论坛87 诉求点：导入工程笼统经过地块炒作到达热度经过高端活动或资源嫁接表达工程价值关键点：在销售中心引入高端时髦奢华品展，将相关昂贵的奢侈品或收藏品一并展现，并当天与销售中心开放结合，吸引新贵高端人群参与；进场炒作【销售中心】盛放即【醉中国奢华时髦展】NO3：进场事件营销88 诉求点：诚意客户积累经过地块炒作到达热度经过高端活动或资源嫁接表达工程价值关键点：活动方式：以全球限量版Regue经典八音盒、358万的德国博兰斯勒国宝钢琴、大卫杜夫68万的顶级雪茄、法国顶级红酒品牌拉菲等一系列高端私人生活用品展现、体验的方式聚集人气，营造气氛。后续再经过网络软文及图片发布，强化延续效

42、应。工程蓄客：TOP2021：高端私人生活展NO4：蓄客事件营销89 诉求点：展现工程价值经过高端活动或资源嫁接表达工程价值关键点：展现主题文化园林概念，与实践园林结合，以千种文化主题植物馆的活动配合新闻及软文来炒作工程园林特点；真品体验【馆藏园林开放千种植物馆】NO5：体验事件营销906渠道战略经过高端资源嫁接及中原内部庞大资源库利用，搭建工程超越性附加渠道91协作方式建议：经过投资论坛、联谊活动、或者发布直效信息的方式，在高端客户的圈层中建立本工程的影响力和口碑，从而构成圈层影响。主要针对客户：石龙镇高端客户群活动目的：经过高端客户群在高端圈层进展传播，奠定工程的口碑影响力协作本卷须知：经

43、过协作单位对于客户的VIP身份必需求求确认，以保证客户的质量与商会、银行、证券、车行等社会资源协作，经过高端客户圈层传播工程信息社会资源拓展资源单位协作92客户渠道发掘高端客户场所巡展经过石龙豪宅工程帝景湾的操作可以得出以下结论: 经过与各银行、车行、酒店、机场候机厅等协作，双方互设资料展架方式拓展工程宣传推行渠道；启示：本工程直接进入到高端客户出入场所进展巡展，开展工程宣传和推行，例如金凯悦酒店、各商业银行、车行、机场候机厅等社会资源拓展高端场所巡展93启动中原二级转介二级市场结合中央豪门、东江豪门工程进展转介，有本工程面积段需求的客户一概转来本工程。所需物料：制造转介公用的转介宝典派发给二级市场，以东莞中原营销中心作为转介监视执行机构，坚持现场和转介工程的同步沟通启动转介要点：启动转介誓师大会，加强现场销售团队和目的转介工程沟通，维系好关系启动石龙片区转介的同时进展铁路、轻轨沿线区域同类工程的转介试点，网罗各