兴泰鄂市项目终期汇报ppt课件

1、兴泰鄂尔多斯市工程终期汇报质量定位:新奢适主义华府理念定位:坡地 自然 尊崇报告框架图案名建议整体定位回想质量化原那么：与新奢适主义华府档次相吻合差别化原那么：表达坡地 自然 尊崇的资源优势便于传播与记忆、顺应工程分期开发户型配比建议价钱建议经济测算-方案比选分期开发战略附：案例自创市场原那么：以鄂市热销户型为本工程的主力户型质量原那么：新奢适主义华府，保证户型温馨度内部权衡：综合思索分期开发的市场可实现性市场原那么：以鄂市现有工程价钱为参照高端定位：与新奢适主义华府的档次相吻合财务保守原那么：作为经济测算的根据投资估算； 收益预测 ；静态盈利才干分析； 操作建议；对经济测算的引荐方案进展分期

2、开发战略分析最终确定方案和方案的深化方向(讨论)任务进度原方案新方案 1新方案 2整体定位回想新奢适主义华府新奢适主义对坡地资源利用的“奢侈，真正的坡地建筑对景观园林打造的“奢侈，真正的与自然同居对产品质量要求的“奢侈，对“奢适生活的追求工程主题定位整体定位回想新奢适主义华府华府产品概念，对本工程高贵质量的定义人群概念，对追求高质量生活的人群的定义工程主题定位整体定位回想坡地利用本工程的坡地资源打造出真正的坡地建筑，将成为本工程区别与其他工程的一大特征。坡地建筑本身也有利于产品空间多样化的打造，提升工程质量。自然顺自然，强调对自然景观资源的利用与顺承，并强调工程对市政公园的开放性。造自然，强化

3、工程的景观园林打造，突出一种“与自然同居的生活理念。坡地自然尊崇123整体定位回想尊崇工程质量感，本工程的总体定位必然是打造一个高端、高质量社区，全面超越市场现有产品，提升企业的品牌认知。产品价值感，从产品角度思索，注重价值感的打造，特别是工程的产品细节上，更要注重表达产品的档次感。主人尊贵感，从消费者运用角度出发，提升业主的尊贵感，以提高客户在购买过程中的“身份认知感和“心思满足感。坡地自然尊崇123整体定位小结:质量定位:新奢适主义华府地块条件优越,适宜高档物业打造鄂市高端消费群聚集,产品晋级需求真正的高质量产品高质量物业利于企业品牌笼统塑造理念定位:坡地 自然 尊崇区域内面临竞争,需强化

4、本身的差别化竞争优势借助地块本身优势,强化对坡地、景观资源的利用迎合高端消费心思，强调产品的尊崇感和身份认知感质量定位:新奢适主义华府理念定位:坡地 自然 尊崇案名建议案名建议整体定位回想质量化原那么：与新奢适主义华府档次相吻合差别化原那么：表达坡地 自然 尊崇的资源优势便于传播与记忆、顺应工程分期开发案名建议案名响亮：便于传播与记忆强调质量：新奢适主义华府差别化优势：坡地 自然 尊崇延展性：顺应工程分期开发案名建议查尔斯顿小镇注解:查尔斯顿小镇为美国富豪的聚居地，也是风光旖旎的度假圣地。 “查尔斯顿小镇作为案名，有足够的异域感和档次感，且为美国小镇，与本工程的美式风格定位相匹配。“查尔斯顿小

5、镇具有很强的可营销性，以“空运美式小镇为理念，进展大尺度的营销推行，与竞争工程拉开档次。案名建议悠瑞卡泉山城注解:悠瑞卡泉是美国著名山城，曾是养生圣地，现为旅游观光的小城。 “悠瑞卡泉作为案名，也同样有较强的异域感和档次感，也可以用“空运美式小城作为本工程极具特征和冲击力的营销理念。悠瑞卡泉作为一个山城，可以与本工程的山地特征更好地对接。案名建议兴泰御都别墅区： 御景山庄洋房区： 御景花园小高区： 御景华府案名建议兴泰观山墅别墅区： 半山绿岛洋房区： 伴山花园小高区： 畔山府邸案名建议青山美墅 (青春山美墅馆)注解:青：取“绿、“亲近自然之意青山：背靠“青春山美：园林的美，产品的美，生活质量的

6、美墅：首开别墅,整个工程以“墅为基调,拉升整体质量感案名建议君兰逸墅注解: 君： 取其“尊贵之意 兰： 取其“高雅之意 逸： 取其“奢侈之意 墅： 取其“质量之感质量定位:新奢适主义华府理念定位:坡地 自然 尊崇户型配比建议案名建议整体定位回想质量化原那么：与新奢适主义华府档次相吻合差别化原那么：表达坡地 自然 尊崇的资源优势便于传播与记忆、顺应工程分期开发户型配比建议市场原那么：以鄂市热销户型为本工程的主力户型质量取向：新奢适主义华府，保证户型温馨度内部权衡：综合思索分期开发的市场可实现性户型配比建议市场吸纳原那么以鄂市热销户型作为本工程的主力户型质量取向原那么:新奢适主义华府本工程整体定位

7、中高端,户型较对偏大,温馨型户型为主分期开发权衡户型配比应综合思索分期开发的市场可实现性。小高层集中在后期放量,且规模较大,必需拉大户型区间,以降低销售压力和风险。产品类型户型面积区间（）主力户型面积（）建议楼王1000以上 1000结合地形景观，确保品质独栋350-500400-450（70%）与具体地形相结合双拼300-400300-350（70%）独栋化双拼，保证品质联排200-300250-300（70%）控制总量多层120-180120-170（80%）层层退台，面积跨度较大小高层 80-180 80-100（40%）110-140（40%）拉大户型区间户型配比建议户型配比建议楼王鄂

8、市现有市场独一具有楼王的工程为铁西区的康和丽舍，面积均在1000平米以上，且销售业绩较好。充足的户型面积也是真正实现楼王质量的前提。楼王是本工程最高质量的表达，在保证面积的同时，还应注重质量的打造，全面超越康和丽舍的质量，这一点在工程入市时期很有能够成为本工程一个重要的销售说辞。产品类型户型面积区间（）主力户型面积（）建议楼王1000以上 1000结合地形景观，确保品质户型配比建议楼王户型配比建议楼王户型配比建议别墅市场供应项目名称康和丽舍大名公馆鼎晟富丽园产品类型独栋、多层独栋、双拼、联排、叠拼叠拼面积区间（平方米）独栋300-1904200-1000202-284主力面积（平方米）独栋48

9、0、780双拼300-400220-260户型配比建议独楼建议户型区间350-500，其中70%户型控制在400-450 。400-450 的主力区间在确保质量感的同时，而又不会超出市场对总价的接受才干。独栋面积不得低于350，坚决秉弃300左右的小独栋产品。独栋产品受地形和规划规划的影响较大，可根据详细的规划情况，设置少量突破500的高质量独栋，但最大不应高于800。户型配比建议双拼建议户型区间300-400 ，其中70%的户型控制在300-350 。尽量保证双拼的质量趋向于独栋产品，所以其主力户型区间必需求与独栋的350-800 的区间拉开一定的差距，建议双拼的主力户型控制在350 以下。

10、为保证双拼的质量，建议尽量不要出现小于300 的户型。户型配比建议联排建议户型区间200-300 ，其中70%的户型控制在250-300 。200以下的联排质量太差，与工程整体定位不符，思索到错开双拼300-400的区间，联排的户型区间建议在200-300建议70%的户型为质量相对较高的250-300 。虽然与双拼的300-350 的主力户型区间相衔接,但思索到联排产品与双拼质量相差较大，因此从整体质量和总价上，这两种产品还是可以拉开一个档次梯度的。户型配比建议二居室三居室四居室90165140190115户型面积平米东胜老城区工程 铁西区工程 康巴什工程户型面积区间多层市场供应：80-200

11、,主力户型110-180户型配比建议多层花园洋房建议户型区间120-180 ，其中80%的户型控制在120-170 。根据工程的整体定位，花园洋房的户型相对偏大。花园洋房户户退台的产品设计，使得每层户型面积都有差别，因此主力户型区间跨度较大。其产品设计的关键在于发掘出花园洋房每层户型的亮点，户型区间跨度较大那么不构成真正的问题。另外，180 的上限户型与200 的联排下限户型构成了很好的产品梯次。户型配比建议：花园洋房户型配比建议：花园洋房户型配比建议：花园洋房户型配比建议：花园洋房户型配比建议：花园洋房户型配比建议小高层市场供应与吸纳项目名称亿利城市华庭恒信财智中心产品类型小高层小高层面积区

12、间主力户型面积区间主力户型二居104-10780-9080-90三居120-170150-170120-160120-140四居市场反馈销售85%以上，畅销的是150平米以上大户型2006年11月开盘，销售比较缓慢，140套住宅售出100套左右小高层建议户型区间80-180 ，其中80-100,110-140各占40%思索到小高层的集中大规模开发，建议尽能够地拉大户型区间，取80-180，以期涵盖一切市场需求。思索到小高层的开发周期，目的客户群档次降低，市场覆盖面扩展，建议将相对经济的80-100和相对温馨的110-140 的市场主力需求作为本工程小高层的主力户型，各占40%左右。剩下20%的

13、150-180 户型来满足未来的高端需求。建议将小高层能够的户型面积区间都在二期进展少量安插，以便根据其市场反响,更准确地探测小高层的面积需求，更灵敏地调整三期小高层的户型配比。户型配比建议小高层通透性，强化采光空间动静、污洁分区明确明厨明卫主人优先，主卧概念明确户型配比建议小高层适当异型创新 增大产品亮点户型配比建议质量定位:新奢适主义华府理念定位:坡地 自然 尊崇价钱建议案名建议整体定位回想质量化原那么：与新奢适主义华府档次相吻合差别化原那么：表达坡地 自然 尊崇的资源优势便于传播与记忆、顺应工程分期开发户型配比建议价钱建议市场原那么：以鄂市热销户型为本工程的主力户型质量原那么：新奢适主义

14、华府，保证户型温馨度内部权衡：综合思索分期开发的市场可实现性市场原那么：以鄂市现有工程价钱为参照高端定位：与新奢适主义华府的档次相吻合财务保守原那么：作为经济测算的根据价钱建议市场参考原那么：市场现有价钱体系是本工程价钱体系的根底高端定位原那么:新奢适主义华府工程质量定位中高端,价钱体系也应与之相适当,取市场较高程度财务保守原那么：经济测算要求价钱上应相对保守，主要表达在后期产品的价钱有较大的拉升空间，而本价钱体系并未表达。价钱建议别墅市场现有供应，康和丽舍均价5910-6880元平米别墅是本工程的质量标签，定价原那么上不能低于康和丽舍。定位于均价6500元平米左右。本工程的双拼要强化其质量，

15、但价钱和总价上又要与独栋拉开差距，均价5000元平米左右。联排档次最低，均价4000元平米左右。项目名称区位开发商产品类型价格阳光小区东胜老城兴宇地产多层2298-2988元平米磐恒小区东胜老城磐恒地产多层、高层 3200-3480元平米天骄小区东胜老城福泰、天泰地产小高层、多层3090元平米康和丽舍铁西区万正集团别墅，多层多层3426-3626元平米满世尚城铁西区满世地产多层，小高层3000元平米今典花园铁西区金山地产多层2900元平米康城邦城地产多层90-1802900元平米揽胜苑兴泰地产多层90-1702700元平米价钱建议多层:典型工程价钱价钱建议多层市场现有供应，质量相对较好的多层均

16、在3000元以上，而康和丽舍的多层均价曾经到3500元平米。康巴什新区的均价也已逼近3000元平米。本工程的多层为花园洋房，质量大大超出普通多层；另本工程的多层主要集中在别墅后开发，从时间和区域上都可与别墅构成良好的质量互动。价钱定位于3500元平米。价钱建议小高层市场上最有参考价钱的小高层工程是亿利城市华庭，其实现销售均价是3300元平米，如今在售的二期高层均价曾经超越3600元平米。小高层整体规模较大，且在鄂市还尚有一定的认知过程，本工程价钱保守定位于3500元平米。但基于本工程的小高层为后期开发，房地产市场整体价位会有较大的提升，后期实现均价完全有望突破4000元平米。价钱建议物业类型销

17、售价格(元/M2)独栋/大别墅6500双拼5000联排4000 花园洋房3500小高层3500-4000注：本价钱为定位价钱，相对保守，主要为下面的经济策算提供根据。并非销售价钱体系，在现实销售中，根据市场反响，有较灵敏的拉升空间。质量定位:新奢适主义华府理念定位:坡地 自然 尊崇静态财务分析案名建议整体定位回想质量化原那么：与新奢适主义华府档次相吻合差别化原那么：表达坡地 自然 尊崇的资源优势便于传播与记忆、顺应工程分期开发户型配比建议价钱建议市场原那么：以鄂市热销户型为本工程的主力户型质量原那么：新奢适主义华府，保证户型温馨度内部权衡：综合思索分期开发的市场可实现性市场原那么：以鄂市现有工

18、程价钱为参照高端定位：与新奢适主义华府的档次相吻合财务保守原那么：作为经济测算的根据经济测算-方案比选投资估算； 收益预测 ；静态盈利才干分析； 操作建议；根本数据主要技术经济目的物业类型方案一方案二原方案建筑面积(万M2)建筑面积(万M2)建筑面积(万M2)小高层12.55 12.55 13.23 花园洋房10.69 0.69 7.86 花园洋房24.12 4.12 0花园洋房31.22 00联排0.63 0.63 0.54 双拼0.53 0.83 0.72 独栋/大别墅1.19 1.51 0.18 学校/幼儿园1.32 1.32 1.21 会所0.26 0.26 0.30 物业管理0.10

19、 0.10 0.10 商业1.41 1.41 1.38 地下部分-销售建筑面积20.92 20.32 22.53 建筑总面积24.01 23.41 25.52 根本数据本钱取费及根据序号成本项目说明1土地成本依据甲方提供数据，采用46万元/亩，总用地面积按255200平方米计算，并考虑3%的土地契税2前期费用根据经验数据和甲方提供数据，取建筑安装费用的6%，并整体控制在60-80元之间（前期费用包括勘察费、设计费、可研及咨询费、监理费、各项证照手续费等）3建安费用根据经验数据取值,参考甲方提供数据3.1花园洋房住宅1000元/平方米3.2小高层住宅1350元/平方米3.3联排1000元/平方米

20、3.4双拼1150元/平方米3.5叠拼1150元/平方米3.6独栋/大别墅1200元/平方米3.7商业1600元/平方米4城市基础设施配套按甲方提供数据,40元/建筑平方米5市政及室外工程260元/平方米（按地上建筑面积计算，包括红线内各类管线、市政增容碰接费用、人防、道路建设、园林绿化、围墙大门、垃圾站等）6管理费用2,3,4,5项的和*2.5%7不可预见费2,3,4,5,6项的和*5%8销售费用销售费用按照销售收入的3%计算9财务费用假定开发成本的30%为借款额，还款周期为2年，利息及融资成本综合取7%10其他说明根据本次分析目的和方法,财务指标采用所得税前指标,土地增值税为累进税率,在方

21、案比选阶段暂不考虑土地增值税;在选定方案的盈利分析中考虑增值税.根本数据销售价钱(市场保守估计价钱)物业类型销售价格(保守估计价格)销售价格(正常实现价格)(元/M2)(元/M2)小高层35004000花园洋房35003500联排4000 4000 双拼50005000叠拼38003800独栋/大别墅65006500投资收益估算-方案一序号成本项目小高层花园洋房1花园洋房2花园洋房3联排双拼独栋/大别墅学校/幼儿园会所物业管理商业合计(万元)1土地成本729 838 838 838 947 947 1093 1093 18128 2前期费用81 60 60 60 60 69 72 72 70

22、70 70 1757 3建安费用1350 1000 1000 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 30232 4基础设施配套费40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 960 5市政及室外工程260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6242 6管理费43 34 34 34 34 38 39 39 74 32 49 980 7不可预见费89 70 70 70 70 78 81 81 152 65 101 2009 8开发成本2592 2302 2302 2302 2411 2582

23、2785 1692 3196 1367 3213 60308 9销售费用105 105 105 105 120 150 195 2337 10财务费用135 135 135 135 135 135 135 2814 11成本合计2831 2541 2541 2541 2666 2867 3114 1692 3196 1367 3213 65459 12销售收入77893 13两税一费及交易印花税4323 14税前利润8111 15成本利润率(税前)12.39%单位:除注明外,均为元/平方米投资收益估算-方案二单位:除注明外,均为元/平方米序号成本项目小高层花园洋房1花园洋房2联排双拼独栋/大别

24、墅学校/幼儿园会所物业管理商业合计(万元)1土地成本745 857 857 968 968 1117 1117 18128 2前期费用81 60 60 60 69 72 72 70 70 70 1727 3建安费用1350 1000 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 29737 4基础设施配套费40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 936 5市政及室外工程260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6085 6管理费43 34 34 34 38 39 39 74 32 49 962 7不可预见

25、费89 70 70 70 78 81 81 152 65 101 1972 8开发成本2608 2320 2320 2432 2603 2809 1692 3196 1367 3237 59548 9销售费用105 105 105 120 150 195 2315 10财务费用137 137 137 137 137 137 2779 11成本合计2850 2562 2562 2689 2890 3141 1692 3196 1367 3237 64642 12销售收入77178 13两税一费及交易印花税4283 14税前利润8252 15成本利润率(税前)12.77%投资收益估算-原方案单位:

26、除注明外,均为元/平方米序号成本项目小高层花园洋房1联排叠拼独栋/大别墅学校/幼儿园会所物业管理商业合计(万元)1土地成本691 794 898 898 1036 1036 18128 2前期费用81 60 60 69 72 72 70 70 70 1850 3建安费用1350 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 31826 4基础设施配套费40 40 40 40 40 40 40 40 40 1021 5市政及室外工程260 260 260 260 260 260 260 260 260 6634 6管理费43 34 34 38 39 39 74 3

27、2 49 1033 7不可预见费89 70 70 78 81 81 152 65 101 2118 8开发成本2554 2258 2362 2533 2728 1692 3196 1367 3156 62610 9销售费用105 105 120 114 195 2397 10财务费用130 130 130 130 130 2922 11成本合计2788 2493 2611 2776 3053 1692 3196 1367 3156 67929 12销售收入79894 13两税一费及交易印花税4434 14税前利润7532 15成本利润率(税前)11.09%投资收益分析三个方案规模差别不大，总投

28、资金额在6.5亿元-6.8亿元之间,以目前谨慎估计的销售价钱来计算,销售收入在7.8亿元左右;在销售价钱不变的情况下,三个方案相比,方案一和方案二表现更优;假设思索到产品质量的要素,以及方案二更符合产品定位和甲方企业战略,那么方案二的优势更加明显。建议以方案二为根底深化和优化设计。项目方案一方案二原方案投资总额(万元)654596464267929销售收入(万元)778937717879894税前利润(万元)811182527532投资利润率(%)12.4%12.8%11.1%投资收益估算-方案二(思索土地增值税)单位:除注明外,均为元/平方米序号成本项目小高层花园洋房1花园洋房2联排双拼独栋

29、/大别墅学校/幼儿园会所物业管理商业合计(万元)1土地成本745 857 857 968 968 1117 1117 18128 2前期费用81 60 60 60 69 72 72 70 70 70 1727 3建安费用1350 1000 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 29737 4基础设施配套费40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 936 5市政及室外工程260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6085 6管理费43 34 34 34 38 39 39 74 32 49 962 7不

30、可预见费89 70 70 70 78 81 81 152 65 101 1972 8开发成本2608 2320 2320 2432 2603 2809 1692 3196 1367 3237 59548 9销售费用120 105 105 120 150 195 2504 10财务费用137 137 137 137 137 137 2779 11成本合计2865 2562 2562 2689 2890 3141 1692 3196 1367 3237 64831 12销售收入83453 13两税一费及交易印花税4632 14土地增值额2668 15土地增值税800 16税前利润13190 17成

31、本利润率(税前)20.35%投资收益估算-方案二(思索土地增值税)序号成本项目合计(万元)1成本合计64831 2销售收入83453 3两税一费及交易印花税4632 4土地增值额2668 5土地增值税800 6税前利润13190 7成本利润率(税前)20.35%从上表可以看出，在按照市场正常预测价钱和土地增值税重新计算后，方案二的本钱费用合计为64831万元，土地增值税为800万元，所得税前利润为13190万元，本钱利润率为20.35%。投资收益估算-方案二(思索土地增值税)销售价格变化率销售收入（万元）税前利润（万元）成本利润率（%）10%9179818532 28.5%5%87625158

32、61 24.4%08345313190 20.4%-5%7928010175 15.7%-10%751076359 9.9%从敏感性分析可以看出，相对于建筑安装本钱，财务目的对销售价钱更加敏感。假设销售价钱比估计价钱低10%的话，本钱利润率为9.9%。由于本工程小高层的规模相对较大，价钱对收益的影响也比较大，所以保证质量确保价钱不滑落，是本工程的操作重点之一；建筑安装本钱估计比较谨慎，因此在正常情况下，不会上涨过大。但是要特别留意，地下面积对本钱会产生较大影响，在深化设计中，要特别留意；结合前面的盈利目的，我们以为本工程盈利才干较好，具有一定的抗风险才干，整体表现可行。敏感性分析建筑安装成本变

33、化率税前利润（万元）成本利润率（%）10%10460 15.3%5%12049 18.1%013190 20.4%-5%14332 22.7%-10%15473 25.2%工程操作建议对于住宅产品来说，地下室资金投入大，其地下建筑面积对财务目的影响很大,甲方应特别关注。财务费用受开发方案影响很大，要控制整个开发周期；假设土地费用投入力度大，那么首期规模不宜过小，否那么会由于回款太慢而添加财务费用；建议一期和二期之间的时间间隔不要太长，而二期和三期之间可以根据当时的市场情况适当拉长时间间隔；由于后期小高层工程规模较大，对整体利润奉献较大，所以为了保证其价钱，在首发工程建立中要留意工程质量和产品质

34、量，以为后期工程的价钱拉升打好根底；本钱控制对本工程来讲是非常关键的环节。对于规划方案、建筑资料、施工组织等各个环节要进展仔细的研讨和优化，以提高本工程的经济效益；质量定位:新奢适主义华府理念定位:坡地 自然 尊崇分期开发战略案名建议整体定位回想质量化原那么：与新奢适主义华府档次相吻合差别化原那么：表达坡地 自然 尊崇的资源优势便于传播与记忆、顺应工程分期开发户型配比建议价钱建议市场原那么：以鄂市热销户型为本工程的主力户型质量原那么：新奢适主义华府，保证户型温馨度内部权衡：综合思索分期开发的市场可实现性市场原那么：以鄂市现有工程价钱为参照高端定位：与新奢适主义华府的档次相吻合财务保守原那么：作

35、为经济测算的根据经济测算-方案比选投资估算； 收益预测 ；静态盈利才干分析； 操作建议；分期开发战略对经济测算的引荐方案进展分期开发战略分析最终确定方案和和方案深化方向(讨论)分期开发战略一期物业类型楼王独栋双拼联排少量花园洋房目的客户群新方案 2鄂尔多斯市矿主/私营企业主现东胜区大型企业/行政机关高层指点一期分期开发战略一期开发建议基于工程的高质量定位，建议一期高笼统入市，经过纯别墅社区的打造，树立整个工程的质量调性。一期的价钱实现是后期产品价钱实现的根底，因此一期的营销，要特别注重对价钱的支撑。一期的入市笼统是整个工程质量和价值支撑的前提，基于此，从产品打造到营销推行上，都要强调产品的质量

36、、园林的营造、别墅的风情，必要时经过样板间的精装来张显质量。新方案2的别墅社区质量更高，规模更大，从分期开发的角度思索，新方案2更利于市场对产品的认可和销售价钱的实现。分期开发战略二期物业类型多层小高层目的客户群新方案 2鄂尔多斯市矿主矿区人员/私营企业主现东胜区大型企业/行政机关管理层二期分期开发战略二期开发建议普通工程后期是在前期消化到70%以上再开，但本工程一期量较小，为减缓财务压力，建议提早开盘二期。在开发过程中，强调一、二期物业类型的差别，以躲避提早开二期对一期销售的影响。在开发过程中，强调一、二期产品质量的连动，以更好地实现二期价钱的支撑。二期开发时机：一期质量营造到位，被市场所认

37、可。分期开发战略三期物业类型小高层目的客户群新方案 2康巴什新区未来入住居民三期分期开发战略三期开发建议三期的小高层，规模较大，其销售价钱的实现对工程整体利润影响较大。思索到三期开发较迟，开发时机上有较大的余地，应经过市场灵敏掌控。三期的产品和前两期有较大区别，开发和营销过程中，在注重对前期质量和价钱的承接的同时，还应注重本身较强的城市感的这一产品属性。随着康巴什新区的开发和城市功能的完善，以居住为置业目的比重也将加大，这一点恰好与小高层本身的城市感属性相吻合。分期开发小结:新方案2更易形废质量认知和价钱实现新方案 1新方案 2质量定位:新奢适主义华府理念定位:坡地 自然 尊崇案例自创案名建议

38、整体定位回想质量化原那么：与新奢适主义华府档次相吻合差别化原那么：表达坡地 自然 尊崇的资源优势便于传播与记忆、顺应工程分期开发户型配比建议价钱建议市场原那么：以鄂市热销户型为本工程的主力户型质量原那么：新奢适主义华府，保证户型温馨度内部权衡：综合思索分期开发的市场可实现性市场原那么：以鄂市现有工程价钱为参照高端定位：与新奢适主义华府的档次相吻合财务保守原那么：作为经济测算的根据经济测算-方案比选投资估算； 收益预测 ；静态盈利才干分析； 操作建议；分期开发战略对经济测算的引荐方案进展分期开发战略分析最终确定方案和和方案深化方向(讨论)附：案例自创香山81号院根本信息建筑类型：联排别墅规模：占地2.4万，