西小马项目启动会(1)ppt课件

1、北京龙湖西小马工程启动会2021年11月内容页码一、产品研发P3二、工程管控P27三、景观规划P60四、体验区规划P75五、本钱管控P101六、营销战略P110七、胜利标尺及总经理承诺P125一、产品研发1.1 总图及根本目的一、产品研发项目规划指标实际指标总用地面积73104建设用地面积55435容积率2.2总建筑面积158107162907地上建筑面积（计容）121957126757(含叠拼阁楼)地下建筑面积36150住宅赠送15721单建车库13800非车库人防，自行车库及其他6629建筑密度25%32%限高60绿地率35%31%停车位411651地上停车位5245地下停车位406406

2、住宅面积120502商业面积975其他配套面积480请插入工程总图突破7090，调整户型配比，取消拼合户型叠拼阁楼调整为不计容自创花盛阅历东侧4栋高层由90*4的塔楼调整为141+90+141的点式高板车库面积进一步减小居住户数由1166减至804，人数由3265减至2251，由此带来配套面积目的减少1130，人防减少884 ，节约本钱360w减少户数带来车库面积减小4200，地下车位数由588减少至406个，车库出入口由3个减少为2个，降低本钱1030w经过减小地上配套面积，添加实践可售面积448 ，提高货值630w添加高层可售面积4800 ，提高总货值6700w塔楼晋级为点式板楼，添加14

3、1平4居户型共17766，南北通透270度采光，提升质量，利用产品差价提高货值2700w共降低本钱0w提升货值降低本钱共提升货值10030w经过本轮方案及目的优化，提升工程利润合计11420万1.1 总图及根本目的-本轮方案优化一、产品研发1.2 业态分布一、产品研发业态建设用地面积（）用地面积占比（）建筑面积（地上）（）建筑面积比（地上）（）货值（万元）货值占比（）叠拼别墅3500063.14502636.911688051.3高层公寓1953535.37547661.910690046.9商业9001.69750.815600.7配套及可售车位-4800.424401.1请插入工程总图用不

4、同色块标注不同业态叠 拼高层公寓商业1.3 工程分期规划一、产品研发分期建筑面积（）业态开工时间交房时间一期142776叠拼+公寓2010.032012.09二期15331公寓2011.072013.04三期.请插入工程总图用不同色块标注不同分期工程分二期开发，其中二期工程现为暂时样板区及售楼处用地一 期二期1.5 标高变化情况一、产品研发市政道路平均标高24m小区道路平均标高26.2m，高于市政路2m小区道路宽5.5m住宅首层标高一致为26.6m商业首层标高24.3m车库为地下二层，边境及出入口位置如下图请插入工程总图标识标高变化情况+23.8m+24.1m+23.9m+25.8m+24.6

5、m+26.2m+26.2m+26.3m+26.45m+26.6m+26.4m+26.4m主入口次入口1.6 竖向标高场地及道路剖面 一、产品研发插入工程总图标识剖面线位置+23.9m+26.6m+26.6m+26.6m+26.6m+26.3m+26.45m+26.45m+24.6m1.6 竖向标高 单体与场内道路剖面叠拼一、产品研发插入工程总图标识剖面位置1.6 竖向标高 单体与场内道路剖面高层一、产品研发插入工程总图标识剖面位置+23.9m+26.6m1.4 配套方案供电一、产品研发一、分期合计总容量：5800KVA二、外线供电2.1.不建开闭所2.2.拟建开闭所的上级站有一处，能满足需求并

6、且最近站及外线长度待定正在办理咨询方案2.3.红线外的通道已含在规划配套费中三、内线供电3.1住宅容量：5000KVA；供电目的：高层60w/，叠拼80w/3.2 公共区域容量630KVA，车库供电目的8w/；集中商业的容量170KVA，供电目的100w/四、设置4.1 1#总配位于商业20#楼首层，2、3、4#为地上箱变，5#高基位于地下一层车库，详细位置如图 代表配电房 代表地上箱变请插入工程总图用指定色块色块标注配电分布152341.4 配套方案雨污管网一、产品研发雨污管网：排放走向如图市政接驳点如图雨污排放方案秉承就近原那么化粪池/生化池布置点位如图，其中100m3容量3座高层地下集中

7、提排，叠拼污水分户提排，小院雨水集中提排请插入工程总图标识雨污排放走向雨污出口化粪池雨水出口排放走向1.4 配套方案其他一、产品研发消防控制室应兼弱电控制室，位于1#地下。锅炉房位于8#与13#之间的地下一层车库内消防水泵房及生活水泵房站位于8#与13#之间的地下一层车库内，消防水泵房1处，生活水泵房1处 请插入工程总图用指定色块标识配套设备位置消控中心锅炉房中水机房，消防及生活水泵房1.7 地库专项一、产品研发地库面积共00，分2层建立，覆土3m全部计绿化率每层设2个防火分区，约3500送排风方式：机械通风层高：3800/3500-1/-2，构造方式：无梁楼盖其中地下二层车库为人防物资库，6

8、900防结露、防潮：墙面运用耐水腻子，交付前雨季加压送风车库污水集中提排请插入工程总图标识地库范围及出入口位置请插入工程总图标识标高变化情况主入口次入口车库出入口车库出入口1.7 车库专项一、产品研发车库地下一层为可售车位193个及配套设备用房；地下二层为人防车位213个主要设备用房位于地下一层车库内地下一层车位与高层住宅地下二层经过通道相衔接地下二层车库经过垂直交通衔接至地下一层上下下上上上车库地下一层车库地下二层人防设备用房1.7 车库专项一、产品研发车库净宽16.1m，柱距8.1m，柱间距7.4m排布方式：双车道(5.5m)+两侧垂直停车(5.3 x 2.4m)单位车位面积32未含设备用

9、房地下车位一方本钱3704元/，合单车位本钱118528元16.1m5.3m5.3m5.5m1.8 叠拼户型下叠一、产品研发关键点文字阐明：户型格局由滟澜山及香醍类独栋开展而成经济面宽.3m，强调空间完好性及灰空间的兴趣性空调室外主机位于北小院地下设置厕所及洗衣房一处雨水，污水分别提排添加开窗，窗间墙用二次构造砌筑，加强内外连通，便于业主改造改为落地门连窗，增大北向采光面积增大此部分的入户花园平台，可用作早餐台等场景空间自创牛二阅历高差取消取消挑空作主卧书房赠送地面庭院赠送车位取消此卫生间有顶下沉庭院63001690063001690040006300169001.8 叠拼户型下叠小院一、产品

10、研发南下沉小院空间表示，添加车库下方灰空间，室外空间室内化1.8 叠拼户型上叠一、产品研发增大此部分的入户花园平台，空间更好用阁楼取消卫生间，去阁楼楼梯处留洞，业主自理高差取消取消挑空作主卧书房赠送小院及车位6300630063001690016150上叠住户送北向地上花园，送地面停车位，送阁楼，送露台，电梯入户下叠住户送地下室，送下沉庭院，送地面花园，送地面停车位消防楼梯为半室外楼梯，面积省一半上叠车位下叠车位叠拼别墅户型明细（未计公摊）下叠首层(含阳台)89.99平米二层(含阳台)88.01平米阳台面积7.21平米地下一层91.29平米下沉小院29.79平米地面花园（含车位）48.9平米住

11、宅面积合计178平米赠送面积合计161.98平米上叠三层103.3平米四层83.78平米阳台面积9.35平米阁楼层31.38平米露台面积26.19平米地面花园（含车位）36.4平米住宅面积合计187.1平米赠送面积合计93.97平米1.8 叠拼户型溢价分析一、产品研发价值点分析：增参与户花园，赠送一半面积，实现更多用途选择超大阳台，一半面积赠送飘窗享用更多阳光明主卫，主卧更温馨3m层高，四开间大面宽，双厅设计，公寓享用别墅般的生活空间1.8 公寓户型别邸板楼165一、产品研发00132000013200141平四居设计，刚需二次置业的晋级需求空间方正，适用3m层高， 270度采光景观，亮堂通透

12、多飘窗设计，扩展空间，提升溢价明电梯厅设计，提升质量价值点分析：1.8 公寓户型点式板楼140一、产品研发745015200262001690090平米，低总价2.95m层高，地采暖空间方正适用，浪费少剪刀梯前室半室外化，面积算一半，电梯厅有采光，提升质量价值点分析：1.8 公寓户型塔楼90平小户型一、产品研发24500174501.9 产品风格意向一、产品研发建筑风格： 沿用龙湖惯用的托斯卡纳，质感涂料+文化石，相关颜色方案及本钱直接参考花盛香醍 1.10 产品建造规范一、产品研发二、工程管控2.1 工程管理重难点2.2 交房管控点2.3 质量管控点 市政交通主干线住宅小区及学校大市政代征道

13、路居民区410米米1、场地狭长2、周围居民区，有扰民问题3、施工进出口只能放在北侧，西侧入口只能在构造阶段运用4、容积率高，施工布置难度大2.1.1 工程管理重难点3#、5#楼与10#、11#、12#楼之间是地下车库，11#楼与车库高差8.1米，间距2.6米，施工方案和次序是工程难点。11号楼地下车库3号楼8.1米2.8米2.6米5.3米2.1.2 工程管理重难点处理措施二、工程管控2.1工程管理重难点一、针对施工现场狭长，单体数量较多，一期工程根据类型分成两个流水：项目划分叠拼施工区高层施工区点塔、点板43014平米车库14000平米板楼43548平米叠拼56210平米合计56210平米10

14、2303平米叠拼施工区高层施工区高层施工区 交通布置是工程能否按时开工的必要条件。针对现场的施工进度，交通线路也分为四个阶段进展调整，其中小市政施工阶段为动态调整阶段。 第一阶段、地下构造施工阶段2021年3月至2021年9月暂时资料加工区、堆放区样板楼车库地上构造施工阶段2021年9月至2021年4月出入口出入口装修阶段交通布置2021年5月至2021年9月受市政影响西侧道路不能运用出入口代征市政道路施工市政施工阶段交通布置2021年9月2021年12月遭到西侧代征市政道路施工影响，西侧出口全部封锁，施工段分为8段，每段施工面积约为2000-4000平米左右。出入口代征市政道路施工2021年

15、9月1日至9月15日2021年12月16日至12月31日2021年9月16日至9月30日2021年11月16日至11月30日2021年11月1日至11月15日2021年10月16日至10月31日2021年10月1日至10月15日2021年12月1日至12月15日塔吊布置平面，主要思索的要素：板楼、点塔、点板采用钢模，吊装强度较大，二次构造、装修阶段运用室外电梯；叠拼采用木模，主要的吊装量为钢筋。1.1 临水临电布置图一、产品研发请插入工程总图一二号变压器担任叠拼三、四号变压器担任高层已有200闸门，报请开通担任生活区供水待建自来水300接口X=525162.6959Y=301914.5165X

16、=52513.6094Y=30203.5072X=52483.0814Y=30202.70921.1 临水临电布置图一、产品研发请插入工程总图雨污混排井X=525172.1.78Y=301916.0545管底标高21.96施工临舍的布置：2021年3月至2021年4月，施工现场只能安排部分钢筋加工、模板场地，人员住宿办公区域安排在代征市政道路位置，2021年大市政进场后，现场施工人员只能场外安排住宿，办公现场处理33米130米项目宿舍区域总面积4290平米临舍占地面积2100平米单层住人数量1050人二层住人数量2100人预计高峰期人数1500人X=301888.4Y=524748.1X=30

17、2026.5Y=524748.3厕所，采用干坑，粪车抽排甲方办公区X=301888.4Y=524781.12.2.1 交房管控点二、工程管控2.2交房管控点1. 交房效果规范 户内的规范 公共部位规范 外装成型效果规范 设备安装效果规范2. 交房风险点管控2.2.2 交房效果规范户内规范二、工程管控2.2交房管控点请插入户内交房规范图片用2米的垂直检测尺检查立面垂直度4mm用2米的靠尺和塞尺检查外表平整度4mm用直角检测尺检查阴阳角方正4mm50个自然间一个检验批，每个检查批抽查不少于10%不少于3间检查人：建立方、监理、施工方2.2.2 交房效果规范户内规范二、工程管控2.2交房管控点请插入

18、户内交房规范图片地面、踢脚整洁明晰用2米靠尺和塞尺地面外表平整度5mm用水准仪检查，标高4mm拉5米线，缺乏拉通线踢脚高度10公分，偏差控制在 4mm以里规范层每层做一个检验批，不少于3间检查人：建立方、监理、施工方检测工具2米靠尺，水准仪2.2.2 交房效果规范户内规范二、工程管控2.2交房管控点请插入户内交房规范图片木门框、扇必需安装结实木门窗批水、盖口条、压缝条、密封条的安装应顺直，与门窗结合应结实、严密。木门槽口对角线长度差小于2mm。门窗框的正、侧垂直度小于1毫米 。五金结实，开启灵敏，没有异响。检查数量：全部检查检查工具钢尺检查人：建立单位、监理、施工单位2.2.2 交房效果规范公

19、共部位规范二、工程管控2.2交房管控点请插入公共部位交房规范图片大堂入户电梯采用石材门套内墙采用防水涂料石材地面、踢脚、踏步铁艺楼梯栏杆扶手扶手高度950mm电梯门不锈钢拉丝2.2.2 交房效果规范公共部位规范二、工程管控2.2交房管控点请插入公共部位交房规范图片入户通道应有排水坡度不小于1%有地漏，取消盖碗彩砖拼缝顺直，平整，有无空鼓检查人：建立方、施工方检查工具：水准仪、小锤二、工程管控2.2交房管控点2.2.2 交房效果规范设备、电气安装效果规范请插入设备安装效果规范图片车库内管线 布置平顺、陈列整齐托架进展防锈处置通道位置托架高度不低于2.2m插座距地高度400，开关高度1.4米各个面

20、板都要阐明用途控制箱布置整齐，并有功能标注二、工程管控2.2.3 交房风险点管控二、工程管控2.2交房管控点1、5号楼、12号楼交房后，二期施工还在进展，业主能够会以噪音污染、私密性的问题赞扬。需求进展安抚，必要时候给与一定补偿6.3万元2. 叠拼间距不符合规范要求的风险 应对：首层卧室退1.3m做成开敞阳台，规划验收后一致封锁，业主收房之前应预留安装外窗，外立面收口的时间；提早测绘并管控，确保阳台计入一半面积；管理业主，合同附图按开敞阳台签，并附签代封阳台补充协议二、工程管控2.2交房管控点2.2.3 交房风险点管控3. 兼顾空间效果与90平米的限制，高层小户型做出部分开敞阳台并代为业主封锁

21、，偷一半面积 应对：规划验收后一致封锁，留出安装外窗，外立面收口的时间；提早测绘，确保阳台计入一半面积；管理业主，合同附图按开敞阳台签，并附签代封阳台补充协议二、工程管控2.2交房管控点2.2.3 交房风险点管控4. 一级开发的市政条件，按照土地招标文件的要求在开工前完成，能够滞后于工程需求；而西侧代征道路的施工又影响工程的交通。应对：按照我们的进度要求，经过与国土和天行雅坤的接触和做任务，提出我们需求的市政完成时间，中间随时跟进来实现我们的目的(第一步接触曾经完成，需继续跟踪)二、工程管控2.2交房管控点2.2.3 交房风险点管控二、工程管控2.3质量管控点2.3.1 质量管控点1.复制产品

22、的质量通病2.当地的常见质量通病3.本工程的质量管控思绪二、工程管控2.3质量管控点2.3.1复制产质量量通病大雨时檐口向外墙渗水请插入质量通病典型照片屋面采用聚氨脂涂料防水，檐口300mm以内用SBS改性沥青卷材防水层檐口,构造板此处保温不做，直接用抗裂砂浆网格布收口SBS改性沥青防水卷材二、工程管控2.3质量管控点2.3.2 当地产质量量通病涂料观感较差请插入质量通病典型照片处理措施请插入处理措施细部节点大样图抗裂砂浆3mm,保证网格布不漏底涂料骨料颗粒采用大颗粒粒径0.8-1.0毫米基底枯燥、打磨后进展涂料粉刷施工过程中力争一次成活，涂料粉刷时先横刷后顺刷二、工程管控2.3质量管控点2.

23、3.2 当地产质量量通病回填土下沉回填土施工周期都安排在3-6月份和9-11月份，避开了雨季和冬季回填土30公分分层夯实，先在建筑物周边防水维护层上喷漆标线，2：8灰土分层夯实，每层夯实都要求留有标线照片二、工程管控2.3质量管控点2.3.4 本工程质量管控思绪一、方案管理二、技术管理三、档案管理 四、组织管理方案管理项目计划报批报建计划工程计划招标采购计划图纸计划资金计划五大方案体系建立，指点日常任务编制个人月度方案，每周回想，月度总结进度管理“可视化，看板管理，图表上墙技术管理技术管理审图管理交底讲图停止点检查样板带路固化节点设计交底合同需求交底合同交底营销承诺交底总包给甲方监理讲图监理给

24、甲方讲图项目内部讲图研发给工程讲图交底检查点评样板点评 文档管理序号工作内容要求时间121大类文档分别造册归档2内部资料流转3天内3变更洽商审批每个环节1天内4监理、施工单位资料抽查每月不少于一次5变更、洽商上图一周内6浏览建委相关网站3天7文件资料目录更新3天一次建设方工程部监理单位总包单位分包单位组织管理监理：建立规范，月度考评，建立奖罚制度；监理例会制度工程组每天早9：00晨会工程组每周一次工程例会总包担任分包的水电，任务面安排、平安管理三、景观规划3.1 景观设计原那么3.2 景观分布3.3 景观交通道路3.4 景观建造规范3.5 景观本钱分配3.1 景观设计原那么三、景观管控部位实现

25、方法（复制/借鉴/创新）参考目标原因园区入口借鉴 牛山园区车行道复制 牛山-沥青路交通布局一样步行系统复制花盛-洋房区域公共节点景观借鉴牛山私家花园借鉴花盛户型类似围墙、大门及入口岗亭借鉴牛山空间布局类似导示系统借鉴牛山环境水电复制牛山环境设施及小品复制牛山香醍系列室外游泳池无运动场地复制牛山儿童活动区面积类似环保降噪工程无河道与人行桥（如有）无代征绿地复制花盛东侧绿化带3.2 景观分布三、景观管控景观亮点景观规范配置叠拼区域，入口空间形状一致 丘林溪谷，大面积的草坪地形+大树，部分交叉几个精致的点式水景3.3 种植原那么三、景观管控分类细类(规格描述)常绿落叶面积占分类百分比占总成本百分比乔

26、木特大乔木(高度8-10米)云杉、雪松 馒头柳等5%50%大乔木(高度6-8米)云杉国槐、枫杨、法桐10%中乔木(高度5-6米)云杉元宝枫、白蜡、蒙古栎、元宝枫25%小乔木(高度4-5米)白皮松玉兰、海棠、金银木15%点景小乔木(3-4米)油松红枫5%灌木大灌木(4-6米)金银木、山杏、山楂5%30%中灌木(2-4米)丁香、紫荆、木槿10%小灌木(0.5-2米)棣棠、铺地柏、锦带5%球大叶黄杨、金叶女贞、胶东卫矛、冬青10%10%藤本藤本月季、凌霄、地锦、紫藤10%5%花卉波斯菊、白晶菊、鸢尾、萱草15%10%3.3 主要铺装资料三、景观管控3.4 景观建造规范园区入口三、景观管控请插入总图标

27、识园区入口位置景观分区景观面积（）配置分解单方造价参照对象总造价主入口500岗亭+廊桥 500牛山 25次入口100岗亭一个 500牛山 5主入口表示次入口表示3.4 景观建造规范水景三、景观管控景观分区景观面积（）配置分解单方造价参照对象总造价溪谷100置石+溪流 580滟澜山5.8点式水景50陶罐水景 230牛山1.15请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图3.4 景观建造规范园区车行道三、景观管控请插入总图标识园区车行道位置景观分区景观面积（）配置分解单方造价参照对象总造价车行道9326.54沥青路 190牛山177.20参照牛一1区市

28、政道路右图，两侧绿化宽度应不小于1.5米，大树尽量靠路种植，构成遮天蔽日的觉得。3.4 景观建造规范步行系统三、景观管控请插入总图标识园区步行系统位置景观分区景观面积（）配置分解单方造价参照对象总造价步行系统560回家道路，板岩+烧结砖 296(含150元/m2软景）牛山16.58请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图3.4 景观建造规范公共节点景观三、景观管控景观分区景观面积（）配置分解单方造价参照对象总造价公共区域5630园区道路310(含150元/m2软景）174.53请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图3.4 景观建造规范儿童活动设备三、景

29、观管控景观分区景观面积（）配置分解单方造价参照对象总造价儿童活动设施80进口设施滟澜山/牛山20请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图3.4 景观建造规范私家花园三、景观管控请插入总图标识私家花园位置景观分区景观面积（）配置分解单方造价参照对象总造价上叠-小院停车位39（地上）13.75地面绿化+停车位硬质铺装 370220牛山120户下叠-小院32（地上）38（地下）地面绿化+停车位 370牛山120户请插入参考工程效果图片/剖面图3.4 景观建造规范小区周界围墙三、景观管控请插入总图标识围墙位置景观分区景观面积（m）配置分解单方造价参照对象总造价小区围墙1045围墙柱

30、+铁艺栏杆 1100花盛/牛山114.953.4 景观建造规范代征绿地三、景观管控请插入总图标识围墙位置景观分区景观面积（m）配置分解单方造价参照对象总造价代征绿地2413地形+植物 200花盛48.263.5 景观本钱分配 三、景观管控景观部位面积（）区域配置标准单方造价 总造价 总造价占比（元）（万元）红线内景观硬景5,613园区参照牛山84447337.86软景22,451园区参照牛山23060548.42 导示系统28,064园区参照牛山39.80环境水电28,064园区参照牛山32105信报箱804单元门厅参照牛山36028.90环境设施及小品28,064高层参照牛山2.207.30

31、儿童活动设施28,064 高层区域参照牛山6.0020红线外景观代征绿地4,82618043合计软景：硬景=8：212502. 样板区景观整改方案3. 售楼处方案4. 样板房方案目 录5 样板区筹建本钱、运营本钱阐明6 样板区实施进度方案表四、体验区1.体验区规划及体验动线:样板区总面积：8379平米建筑面积: 1047平米景观面积： 7332平米停 车 场： 361平米园 路: 294平米中心广场: 223.5平米场景平台: 56平米水 溪: 77.5平米停车场入口售楼处样板房样板房总平面4.2 样板区规划 停车场入口入口区间-完好的白桦林构成剧烈的第一印象过渡区间-林泉芳壑，引人渐入佳境景

32、观递进序列- 云霓山林 繁花揽径 花谷桃园 中心区-缤纷山谷中的宜居生活4.3 体验动线 样板区景观已在08年完成，由于工程中止，目前任务是将原样板区景观做恢复和整改。1.交换园区死亡苗木：2.重要节点添加植物种植：3.样板间室外场景化；户外儿童玩耍区户外洽谈区样板房庭园场景营造园区补充种植平面售楼处样板间样板间景观改造方案：入口处添加落水景墙1.5米高添加大乔木，掩映售楼处、样板房，表达别墅质量洽谈区添加大乔木，扩展木平台区域摆放室外座椅原有水池边缘添加植物层次，丰富前庭景观。花径掩映入口样板间入口花园般回家道路样板间入口南院塑造别墅般的庭园生活气氛。塑造别墅般的庭园生活气氛。办公室、保安室

33、、保洁室、贮藏间 80平米模型区、前台、入口门厅180平米签约区60平米洽谈区180平米卫生间财务室工程售楼处平面规划图室内面积：约6004.5.1 售楼处方案 *售楼处土建及精装已施工终了，软装于11月20号布置完成，售楼处投入运用。4.5.2 售楼处功能区效果设计意向 四、体验区*售楼处土建及精装已施工终了，软装于11月20号布置完成，售楼处投入运用。4.5.3售楼处室内设计的意向图片4.5 .4售楼处室内设计的意向图片4.6.1 样板房选址 四、体验区停车场入口售楼处样板房样板房样板间样板间共有3个样板房90、155、叠拼270*90、155样板房土建已完成，精装于12月10号完成。软装

34、方案已订货。2021年3月5号开放。*叠拼样板房土建已完成，精装施工图曾经完成，待施工进场。设计风格复制半壁店的叠拼C户型。2021年3月5号开放。4.6.2 90户型样板房功能区效果设计意向 四、体验区设计风格：颜色：驼色配搭米白色及咖啡色时髦、现代美式风格低调，高质量感脚本主题：年轻夫妇，城市精英，喜好摄影、高尔夫和自驾游。儿童，男孩，活泼好动，喜欢搜集飞机模型。小飞行员主题。记忆点：温馨的浪漫的主卧，赋予书房和阳台多功能化，儿童房主题兴趣场景突出。4.6.3 155户型样板房功能区效果设计意向 设计风格：颜色：米白色、咖啡色、绿色温馨、高贵的美式风格，功能空间多元化 。脚本主题：夫妇：高

35、管职位，注重生活质量。女儿：8-10岁左右，性格文静，喜好绘画，憧憬未来能成为一个画家。记忆点：充分表达三室三厅两厨两卫的空间功能性，完美的展现空间价值。 4.6.4 叠拼户型样板房功能区效果设计意向 二层效果地下层效果样板房战略预埋营销话术模拟脚本主题设计记忆点4.7 样板区筹建本钱 四、体验区总筹建投资:_9_万元。体验区为暂时样板区，仅样板房软装可按折扣充抵营销费用。体验区景观建造费用面积（）单项总价（万元）单方造价（元）软、硬景比例体验景观面积7332231（含设计费）3159：1样板区外人行道路改造工程231万后期景观整改70万 样板区景观面积_7332_，总成本合计：532_万元，

36、单价_827_元.体验区售楼处和样板房建造费用 面积（）设计费（元）施工（元）装饰软装（元）单价总价单价总价单价总价售楼处(精装)60000326619600001000600000样板房 (3套)5155602884002500128750025001287500空调设备及安装成本：售楼处和3套样板房总计_39_万元。 售楼处样板房建安成本：共计276万元。售楼处样板房装修成本合计: _857_万元。其中不可回收费用约_628_万元。（红色为不可回收成本）4.8 售楼处及样板房运营本钱测算 四、体验区体验区运营费用费项费用（元|月）1销售中心样板房景观区域物业管理收费标准（岗位制）80000

37、元每月2日常消耗品2000元3草花15000元4水电费50000元5取暖费30000元总价 177000 元/月4.9体验区进度方案表 体验区工作计划 阶段 任务开始时间完成时间景观确定整改方案及成本测算10-2710-30确定施工图成本测算11-111-4施工单位确定11-511-9施工11-1010-2-5验收并移交10-2-5（草花部分10-3-15栽种完毕）叠拼样板房装饰装修优化方案及成本测算10-2011-6施工单位招投标11-711-16施工进场11-1710-2-5软装现场布置 10-2-610-2-8开放10-3-5目前90和155样板房精装根本完成，叠拼样板房待施工进场五、本

38、钱管控5.1 工程启动版目的本钱5.2 工程启动版合约规划5.3 工程本钱管控风险及措施5.1.1 分业态工程一方开发本钱五、本钱管控5.1工程启动版目的本钱注：开发本钱包括：土地费、前期工程费、配套设备费、根底设备费、建安装修工程费、环境景观工程费、工程相关费单位：元/ 业态实际建设面积 建筑面积 可售面积 单方开发成本单方开发成本单方开发成本叠拼12,313.30 13,364.0016,684.00塔楼(高层)5,490.00 5,490.00 6,015.00 点板(高层)5,596.87 5,596.87 6,221.78 板楼(高层)6,468.48 6,468.48 7,578.

39、00车库(地下两层)3,281.293,281.293,281.29 商业19,235.41 19,235.41 22,072.00 5.1.3 分业态单体建安工程费一方本钱明细五、本钱管控5.1工程启动版目的本钱业态地基与基础主体结构及粗装门窗、栏杆工程公共部位精装修安装工程户内精装修合计叠拼69.001,179.00158.00260.00525.00-2,195塔楼(高层)72.001,096.00209.00171.00417.00-1,964点板(高层)72.001,112.00191.00164.00416.00-1,954板楼(高层)72.001,117.00176.00201.

40、00392.00-1,960车库(地下两层)72.001,703.0021.00 25.00341.00-2,162商业71.001,379.00250.00220.00460.00-2,380注：按实践建立面积口径单位：元/5.1.4 与类似工程最优单项比较花盛叠拼业态五、本钱管控5.1工程启动版目的本钱建安装修工程费本项目单方（A）参照项目单方（B）差值（C=A-B）差异原因地基与基础工程694227西小马车库为地下二层，而花盛车库为地下一层，西小马挖深达到9米主体结构及粗装修1,1791,267-88花盛钢筋含量为72Kg/M2，西小马按65Kg/m2控制，花盛发生总包纠纷、赶工、工期索

41、赔等，西小马需避免门窗、栏杆工程158160-2公共部位精装修26024614花盛质感涂料颗粒细小，近距离感观差，故西小马成本由花盛30元/m2调增至35元/m2，调增后与牛二相同，西小马户型小，分摊的电梯间楼梯间面积大,西小马公共部位精装修地面考虑石材，花盛为瓷砖; 安装工程52548738主要为电梯差异，花盛55部，6.6万平米；西小马60部，6.1万平米(西小马套面较花盛小,单元数多5个单元,户数多64套)户内精装修-25-25花盛部分精装修，西小马毛坯交房合计2,1952,22732注：按实践建立面积口径单位：元/5.1.4 与类似工程最优单项比较牛一花园洋房业态五、本钱管控5.1工程

42、启动版目的本钱注：按实践建立面积口径单位：元/建安装修工程费本项目单方（A）参照项目单方（B）差值（C=A-B）差异原因地基与基础工程7260-12西小马地下二层，与市政地平高差2.4米,挖深约9米,牛一为地下为一层主体结构及粗装修1,0961400-304牛一钢筋含量为90kg/m2，西小马按照68kg/m2控制，牛一混凝土材料单价、取费按定额高于市场价，牛一工期较短未形成流水，且发生奥运等索赔等，西小马工期及工序安排合理，能进行图纸包干的清单招标。门窗、栏杆工程2092018牛一每户面积约为130m2，西小马户型较小，栏杆费用较牛一高公共部位精装修171324-153西小马墙地比为0.73

43、，牛一墙地比为1.0，文化石、涂料、保温平米用量低于牛一,文化石相差43元/平米，涂料相差17元/平米，保温相差33元/平米，牛一雨落管为彩铝管，西小马雨落管为暗装普通UPVC管，相差20元/平米，牛一花园洋房有木窗板，西小马高层无该项，相差8元/平米，屋面瓦西小马塔楼较牛二用量小且露台为毛坯，此项相差28元/平米安装工程417446-29西小马供暖采用BOT集中供暖，牛一为壁挂炉分户供暖，节约供暖设备费用户内精装修-合计1,9642,4314675.2.1 工程启动版合约规划五、本钱管控5.2工程启动版合约规划采购方式序号项目品牌联动区域公司集团集采1柴油发电机合资康明斯系列、进口帕金斯系列

44、、进口大宇系列、国产无动、济柴系列2楼宇对讲视得安、罗格朗、悉雅特3开关面板梅兰日兰、奇胜、西蒙4电梯西子OTIS5微段施耐德6双电源施耐德万高7低压开关常熟8水泵东方9PVC/U-PVC/PPR管ppr-联塑，PVC/U-PVC-顾地区域联动集采1铝型材坚美成都、重庆、西安2阀门铜阀：盾安；非铜阀：辽阳重庆、成都、西安3家用中央空调（风冷）约克成都、重庆、西安4家用中央空调（VRV）北京、上海5文化石福来美成都、西安、上海、北京6塑钢窗国产型材-中财西安、上海、北京地区公司集采根据北京公司合同界面讨论，大幅减少合同数量，从花盛的约200个合同减少到约50个合同，便于区域公司集采且减少管理难度

45、结合花盛总包招标阅历，西小马总包招标采用清单方式尽量防止工程实施阶段认质认价思索防水工程质量对日后小业主的称心度及维保非常重要，并结合花盛防水分包出现的质量问题，故将防水纳入总承包工程，但在总包招标时将限定防水资料的品牌。思索外脚手架由总包施工，平安系数高，配合及管理可控，西小马思索将外保温纳入总承包工程，但在总包招标时将限定保温资料的品牌。5.2.2 特别合约规划五、本钱管控5.2工程启动版合约规划5.3.1 工程本钱管控风险及措施五、本钱管控5.3工程本钱管控风险及措施风险措施123与研发沟通，控制主材耗量目的，进展限额设计，钢筋、砼含量按叠拼65kg/m2、0.60m3/m2，塔楼、点板

46、及板楼68kg/m2、 0.45m3/m2，车库110kg/m2 、1.00m3/m2控制施工方案在招标阶段明确措施费用为包干运用,除方案艰苦变化和工期艰苦调整外不得调整，在招标阶段明确措施钢筋计取方式，防止合同执行风险。甲供材：对一切甲供设备、资料，在签署合同时即以工程量清单专项附件的方式，详细商定各种资料的施工损耗率，防止结算争议，同时鼓励施工单位节约运用。5.3.1 工程本钱管控风险及措施(续上)五、本钱管控5.3工程本钱管控风险及措施风险措施45参考花盛阅历，采暖思索BOT方式，节约400万元精简原那么：减少合同数量，对同类合同进展适当合并，合理分配合约规划，防止合同间的缺漏碰。总价包

47、干总包合同招标：采用一个虚拟总包办理合同备案手续为图纸设计及招标争取时间，采用暂定数量招标锁定招标单价，根据施工图纸锁定工程量，完成总价包干总包合同签署，减少索赔及结算难度。6六、营销战略 6.1 竞争格局 6.2 价钱规划 6.3 营销效率6.1.1 竞争格局-市场简析六、营销战略公寓：通州的公寓类产品，在近一年中坚持了较为稳定的均价10000-12000之间动摇09年7月开场销售量有较大的涨幅别墅：通州别墅类产品的整体成交量较少，单价偏低20000以内6.1.2 竞争格局寻觅竞争标杆六、营销战略根据本案复合型业态的特征，在划分竞品时，根据本案产品线分三类定义竞品，分别调查竞争格局，提炼三线

48、配合的营销战略本案产品线90140-170200叠拼形态描述刚需小户型升级型三/四居升级+别墅首置通州本地重点产品远洋一方K2海棠湾小户型世纪星城华业东方玫瑰清水湾小户型8哩岛公寓K2海棠湾大户型天时名苑清水湾洋房8哩岛联排尚东庭清水湾叠拼 东部及北部重点产品太阳公元公园1872圣世一品万科蓝山暖山 泰禾红御 中粮祥云6.1.2 竞争格局-竞争标杆：90平米刚需产品六、营销战略均价普遍坚持在12000，总价有竞争力两年内供应量较大6000套左右，市场竞争猛烈交房时间普遍比较早，符合刚需客户的需求敏感点是区域内的主流产品，继续性需求估计不会衰减竞品名称建筑面积（万）占地面积（万）容积率交房时间两

49、年内存量（套）目前均价总价销售速度 （套/月）通州及周边远洋一方一期23.4一期14.81.582011年5月150013500130万70K2海棠湾 25约7.22.92011年6月、12月70012000110万200世纪星城 86451.492010年5月22012000110万50华业东方玫瑰93.325.33.12待定预计200011000105万未开盘清水湾小户型13.687.72.2待定1500未知未知未开盘6.1.2 竞争格局-竞争标杆：140-170平米改善型产品六、营销战略竞品名称建筑面积（万）占地面积（万）容积率交房时间两年内存量（套）目前均价总价销售速度 （套/月）通州

50、8哩岛14.611.61.62010年9月5011500180万60K2海棠湾 25约7.22.92011年6月、12月46011800160/200万80天时名苑32112.92009年11月65010500150/180万200清水湾洋房13.687.72.2待定100未知未知未开盘东部太阳公元70502.82011年5-8月16530000480万170公园18723112.72.62010年、2011年3月50030000600万35圣世一品11.62.23.92009年底22039000600/800万15万科蓝山1782.632010年预计60030000480万未售通州：为了保证

51、总价竞争力，单价低于小户型产品供应量2000套左右，短期内竞争猛烈，估计在10年底、11年初会有一个短暂的低供应期东部：高总价(500万左右)、高单价无法满足有刚性晋级需求但预算有上限的客户6.1.2 竞争格局-竞争标杆：200平米别墅类产品六、营销战略200叠拼建筑面积（万）占地面积（万）容积率交房时间两年内存量（套）目前均价总价销售速度 （套/月）通州8哩岛14.6万11.6万1.62010年10月7015000300万25尚东庭13.2万13.7万0.932009年底、2010年底13000230/350万清水湾叠拼13.687.72.2待定150未知未知未开盘东部暖山100万170万0

52、.582008年底1080万起泰禾红御10.8万34万0.332009年6月1200万起中粮祥云52万29万一期0.632010年底800-100万通州：价钱低，销售速度慢无高质量产品东部：低密度高总价，供应量较少，以独栋别墅为主无法满足预算有限且有别墅晋级需求的客户6.1.3 竞争格局-竞争战略六、营销战略竞争格局分析结论：1、90小户型面临猛烈竞争，且不具备价钱优势2、140-170产品竞争较大，不具备价钱优势，但存在被东部市场挤出的预算上限+刚性晋级客户3、200叠拼占据当前市场低供应期适宜先期推售工程中心优势：1、通州中心地域，交通和配套兴隆2、同产品线上通州本地存在品牌空白3、存在依

53、托别墅产品提高工程笼统的能够工程销售难点：1、溢价要求高，需求寻觅溢价支持点2、产品附加值低，没有明显的竞争优势3、交房时间晚，对刚需客户有抗性战略性突破战略：田忌赛马1、200叠拼先声夺人，针对有预算上限的别墅晋级客户，利用低供应期充分溢价2、公寓产品伺机而动，瞄准有预算上限的刚性晋级客户，并经过品牌和推售时间的选择带动适度溢价6.2.1 价钱规划-目的分解六、营销战略销售额24.1亿,利润率17.26%，IRR23.33%总目的 2021年销售目的：8.5 亿2021年销售目的：9.5 亿2021年销售目的：6.1 亿6.2.2 价钱规划-基价构造图六、营销战略一级房源：叠拼240套产品面

54、积：170-200平米二级房源：板楼216套产品面积：165/169平米四居 少量三居和跃层三级房源：点式板楼197套产品面积：140平米四居 90平米两居四级房源：塔楼151套产品面积：90平米两居14231级叠拼，240套面积比例大，货值高，是工程成败的关键具备市场时机，可占领低供应期加快销售速度2级板楼，216套面积高于区域主力需求，总价压力大面积占比较多，是销售的难点所在6.2.2 价钱规划-基价关系六、营销战略3级点板，197套混合面积配比，长期顺应区域市场需求4级塔楼，151套区域刚需产品，体量小，销售难度不大1级 基价：23600元2级 基价：15000元3、4级 基价：16000元价钱差+6.7%为控制2级房源总价，降低其单价程度别墅与公寓之间不直接思索价差，1级房源定价参照东部公寓市场、花盛叠拼制定，保证总价占据市场空白六、营销战略