同策_东渡_常州薛家镇奥园多元社区项目定位报告ppt课件

1、谨呈：东渡房地产开发责任公司2021.05中端.多元社区的创新之路东渡常州薛家镇奥园工程定位报告思索途径中心问题界定目的下的战略定位方案建议方案比较开发战略及经济测算产品定价开发销售战略及测算4目的下的战略创新、产品组合突围景观特征、宜居概念高性价比、高附加值产品战略2中心问题界定中心问题开发目的实现工程价值体系销售利润最大化发掘工程价值实现价钱突破市场格局分析1可行方案建议开发战略及经济测算产品方向产品方案3产品建议自创案例分析工程开发目的工程中心问题开发战略及经济测算中心问题界定目的下的战略定位方案建议直接竞争 薛家镇居住区以薛家镇自然镇为根底的居住区，相对于东面的中心区属于边缘地带间接竞

2、争 沿江开发区域沿江开发区，隶属新北区，位于市区北部边缘地带直接竞争市场薛家镇居住区市中心干扰竞争市场新北中心板块间接竞争市场沿江开发区域干扰竞争 新北中心板块通江路及晋陵路沿线，是常州市重点的新规划区中心问题界定区域市场格局由于本案客源分布范围较小，区域封锁性强，故竞争区域界定以薛家镇及临近的沿江开发区范围内的住宅工程为主要研讨目的直接竞争区域间接竞争区域竞争区域市场界定干扰竞争区域中心问题界定区域市场格局竞争区域项目名称容积率主要产品直接竞争U-house2.18小高层奥林匹克花园1小高层、多层、联体别墅武房地块1.8小高层河海房产地块2.3预计小高层为主间接竞争新城清水湾2高层、小高层、

3、花园洋房滨江明珠城2.5小高层、高层锦海星城1.6小高层、高层新立名园2小高层区域内产品线类似度较高，多以小高层为主，短少产品创新中心问题界定竞品产品力对比区域市场格局区域内工程风格相对单一，立面多以涂料为主，整体欠缺质量感项目名称建筑风格立面材料U-house现代简约面砖奥林匹克花园现代欧陆面砖武房地块现代中式涂料河海房产地块未知未知新城清水湾现代简约涂料滨江明珠城现代中式面砖锦海星城现代简约涂料新立名园现代简约涂料中心问题界定竞品风格及质量对比区域市场格局项目主力户型户型特点U-house100-135m2三房为主户型相对单一，大部分房型极为紧凑奥林匹克花园103-139m2三房为主部分房

4、型有N+1的附加值概念武房地块80-90两房为主户型常规，大部分两房有空中花园河海房产地块未知未知新城清水湾80-90m2二房为主附加值较高，花园洋房退台设计滨江明珠城123-143m2三房为主部分大三房有入户花园、弧形观景窗锦海星城102-138m2三房为主户型紧凑，大部分三房双卧室朝南新立名园89-95m2两房为主两房有空中花园附加值，但南北不够通透区域内工程房型相对紧凑，小二房与小三房具有较大的市场空间。从市场反响来看，含有附加值的产品较易为市场接受，但现有房型对附加值表达尚显单一。户型多以100-140m2三房为主，产品质量较为普通，附加值较低竞品户型对比中心问题界定区域市场格局区域市

5、场价钱体系竞争区域项目名称产品线成交单价（元/m2）直接竞争U-house小高层3600奥林匹克花园小高层2800多层3500间接竞争新城清水湾高层、小高层3200花园洋房3800滨江明珠城高层、小高层3450锦海星城高层、小高层2950新立名园小高层3200目前区域市场高层/小高层公寓产品主力单价：3200-3500元/m2多层公寓产品主力单价：3600-3800元/m2 中心问题界定区域市场格局未来供应量预估区域未来一年供应量集中，总计约300万方，市场去化压力宏大竞争区域在售存量未来一年预推案量合计新北区约198万方约100万方约298万方中心问题界定区域市场格局中心问题界定工程开发本钱

6、开发土地面积容积率总建筑面积楼板价项目地块154380m22308760m2约 910元/m2开发总本钱过高工程盈利才干受阻工程开发本钱土地本钱 + 建安本钱模拟开发测算中心问题界定工程开发目的面对猛烈的红海竞争局面，如何进一步发掘工程价值，实现价钱突破？户型多以100-140m2三房为主，附加值较低区域未来一年供应量集中，约300万方工程盈利才干受阻区域内工程风格相对单一，立面多以涂料为主区域内工程同质化竞争猛烈区域内产品线类似度较高，多以小高层为主开发总本钱过高高层/小高层公寓产品主力单价：3200-3500元/m2Question：Q1如何塑造本身工程体系？Q2如何实现工程销售目的？中心

7、问题界定充分发掘工程价值工程总销最大化面对猛烈的红海竞争局面，如何进一步发掘工程价值，实现价钱突破？工程中心问题开发战略及经济测算中心问题界定目的下的战略定位方案建议产品导向战略蓝海竞争战略需求导向战略中心战略经过江苏胜利案例解读，认识如何进一步晋级产品力弱化市场竞争，打造高性价比产品！经过全市经典胜利案例解读，开掘工程本身属性决议的突破方向！经过市场既有客户需求关注进一步指点工程整体定位！产品导向战略蓝海竞争战略需求导向战略基于工程开发目的下的三大定位战略战略1产品导向战略经过全市经典胜利案例解读，开掘工程本身具备怎样的笼统定位条件可以顺势而为？产品导向战略Q1：如何在工程现有条件下，处理工

8、程体系塑造问题？全市住宅工程市场扫描得到胜利案例自创寻觅本案突破方向，占领区域市场先机全市典型胜利案例解读我们对常州市场进展了深化的了解和梳理，分下面四类工程进展研讨： 地段性工程 小众直击类工程 质量突围类工程 产品战略突围类工程具有明显的区位优势，周边商业生活配套较齐全产品受众范围小，客户接受才干要求高户型优化，景观突出，配套完善，注重细节有丰富、突出的产品线组合，另外在产品创新、产品附加值和景观方面也有独到之处产品导向战略案例嘉宏盛世 地段性工程全市典型胜利案例解读产品导向战略地理位置吊桥路与晋陵路交接处项目规模28万建筑形态高层建筑风格现代风格容积率/绿化率4/35%开发商嘉宏地产设计

9、公司澳大利亚帕莱登物业公司香港德恒行 主力单价8000元/主力户型四房137-145嘉宏盛世全市典型胜利案例解读产品导向战略围合式规划，中央人造水系与运河构成双重水景地平抬高2.1米以隔绝住宅与商业嘉宏盛世全市典型胜利案例解读产品导向战略卖点1：市中心地段，地段豪宅卖点2：水景住宅，沿河100米景观长廊卖点3：商业配套，商业面积接近10万平方米常州运河市区商业街嘉宏盛世全市典型胜利案例解读产品导向战略 地段豪宅，大盘工程 运用了人工造坡的手法 工程实践质量普通小 结嘉宏盛世全市典型胜利案例解读产品导向战略本案所在区域远离市区，缺乏炒作话题与本案匹配度较低嘉宏盛世全市典型胜利案例解读产品导向战略

10、案例朗诗国际街区 小众直击类工程全市典型胜利案例解读产品导向战略基本参数朗诗国际街区地理位置常州长江中路259号项目规模13.8万建筑风格挪威风格容积、绿化率2.5、37%建筑形态小高层、高层开发商朗诗地产物业公司南京朗坤物业服务有限公司主力单价均价9500元/主力户型三房133装修标准2000元/朗诗国际全市典型胜利案例解读产品导向战略绿化率：37%兵营式排布，略显呆板200多种的外乡植被朗诗国际全市典型胜利案例解读产品导向战略恒温：室内作用温度维持在摄氏20度至26度之间恒湿：室内空气相对湿度维持在30%至70%之间恒氧：室内送入的新颖空气量按照国家住宅设计规范，大于30立方米科技住宅，环

11、保资料环保节能，恒温、恒湿、恒氧朗诗国际全市典型胜利案例解读产品导向战略三房二厅二卫133一房一厅一卫66户型普通，尺度感普通户型缺乏豪宅的温馨感朗诗国际全市典型胜利案例解读产品导向战略实景样板房2000元/朗诗国际全市典型胜利案例解读产品导向战略 常州较为少见的全装修房(装修规范2000元/m2) 移植的高科技住宅为工程中心卖点 科技住宅接受群体小小 结朗诗国际全市典型胜利案例解读产品导向战略封锁型区域市场客户规模有限小众产品缺乏足够市场支撑与本案匹配度偏低朗诗国际全市典型胜利案例解读产品导向战略案例银河湾 质量突围类工程全市典型胜利案例解读产品导向战略项目名称银河湾明苑项目规模30万开发商

12、华光地产销售代理无设计公司美国JAS物业公司光华物业（开发商自有）产品线联排别墅、高层、商铺容积率2.8上市时间08年9月销售报价6200元/ 绿化率较高 人工水景较多 依托水系将别墅与公寓自然区分 全地下车库，完全人车分流联排别墅高层住宅商业银河湾全市典型胜利案例解读产品导向战略赠送面积：15m2赠送面积：15m2主力户型：二房90m2，三房120-131m2附加值方式：大面积阳台，入户花园赠送面积：7-15m2，约为7.7-11.5%银河湾全市典型胜利案例解读产品导向战略小区大门设置表达质量三段式立面：西班牙风格底部：天然砂岩、页岩中段：米黄色涂料顶部：浅咖啡西班牙瓦片由于明苑为期房，现场

13、未有实景表现，所以照片为产品类似度极高的星苑，下同。银河湾全市典型胜利案例解读产品导向战略多种的单元门设置部分为底层架空，4.8米挑高银河湾全市典型胜利案例解读产品导向战略大堂为全石材铺装但电梯厅部分为涂料，略显不协调银河湾全市典型胜利案例解读产品导向战略大量的人工水系景观大面积的室外游泳池成为工程中心景观银河湾全市典型胜利案例解读产品导向战略大量的人工造坡大量的全冠移植400种植被银河湾全市典型胜利案例解读产品导向战略排水沟，雨水管全部都为隐藏式的排水沟细节之处表达质量银河湾全市典型胜利案例解读产品导向战略小 结 真材实料打造公共部分 常州顶级的人造景观 注重细节的高质量 由于工程已形废品牌

14、与前期的工程笼统，大大 弥补常州缺乏样板段的营销缺乏 但是仍有不少地方存在缺乏银河湾全市典型胜利案例解读产品导向战略该类工程建立本钱高本案土地本钱较高，假设按照开发将进一步紧缩工程利润空间与本案匹配度普通银河湾全市典型胜利案例解读产品导向战略案例新城清水湾 产品战略突围类工程全市典型胜利案例解读产品导向战略项目名称新城清水湾项目位置新北区通江大道376号开发商新城房产开发公司物业管理新城物业项目规模450000容积率2产品构成高层、小高层、花园洋房开发周期共三期，目前一期最早上市时间2008年12月14日住宅总套数约1020（一期）住宅销售状态一期在售，截至09年3月中旬高层已基本去化新城清水

15、湾全市典型胜利案例解读产品导向战略建筑形态一期产品线：5栋高层（17、22、32层）4栋小高层（11层）8栋花园洋房（5层）销售报价高层：2900-3100元/小高层：3200-3400元/ 花园洋房：3700-3900元/ 2021.3.15推出共132套房源2R：88m23R：113m22021.12.14推出共533套房源开盘当天即销售259套2021.4月底推出花园洋房产品面积：70-90m2新城清水湾全市典型胜利案例解读产品导向战略1300米滨河长廊 依托老藻江河，打造1300米长的沿河景观带，交融社区内部景观，构成社区景观体系。 新城清水湾全市典型胜利案例解读产品导向战略3/2/1

16、 90m22/2/1 84m2高层户型空间浪费少，居住温馨新城清水湾全市典型胜利案例解读产品导向战略3/2/2 113m23/2/1 88m22/2/1 88m2小高层户型优化户型空间设计新城清水湾全市典型胜利案例解读产品导向战略花园洋房一二层2/2/1 89m2花园洋房三层2/2/1 82m2花园洋房四层2/2/1 73m2花园洋房2/2/1 65m2花园洋房户型空间利用充分，产品附加值高新城清水湾全市典型胜利案例解读产品导向战略小 结新城清水湾 产品线丰富，满足容积率的同时，产品组合到达最 大优化 零缺陷户型设计，空间优化，洋房产品附加值高 目前尚未交付，景观部分尚有待检验 产品和户型还有

17、许多可以优化的地方全市典型胜利案例解读产品导向战略新城清水湾地块条件与本案类似度高区位条件也与本案类似与本案匹配度较高新城清水湾全市典型胜利案例解读产品导向战略 地段性工程 小众直击类工程 质量突围类工程 产品战略突围类工程本案不具备一样的地段优势区域客源有限，市场支撑缺乏本钱高，将紧缩本案利润空间比较适宜本案的地块条件本案突破方向：采取产品战略为导向的开发战略工程定位方向产品导向战略嘉宏盛世朗诗国际街区银河湾新城清水湾规划围合式布局兵营式排布联排、高层组合，依靠水系将别墅与公寓自然区分；全地下车库，完全人车分流高层、小高层、花园洋房，优化产品组合户型户型一般科技住宅，创新产品；户型一般附送大

18、面积阳台、入户花园，附加值高零缺陷户型设计，空间浪费少，居住舒适建筑单体现代风格挪威风格西班牙风格，三段式立面：天然砂岩/页岩、涂料、西班牙瓦片；大堂全石材铺装新古典主义风格景观中央人造水系与运河形成双重水景200多种植被顶级人造景观，大量水景、人工造坡、全冠移植1300米滨河景观长廊产品细节人工造坡，隔绝住宅与商业；近10万商业配套；高端物业服务配套全装修；智能化系统多种的单元门设置；部分底层架空，4.8米挑高；注重细节排水沟、雨水管全为隐藏式；北侧自有商业配套新城自有物业，沟通便捷，服务品质有保障工程定位方向产品导向战略工程定位时机点优大工程优优势产品可利用时机点地块呈分隔中等体量多产品线

19、组合产品附加值社区景观规划S：景观设计可以更好的营造社区生活气氛，迎合消费者情感诉求。提升工程整体质量，易制造工程销售卖点。 S：产品附加值的提升利于提高工程性价比，迎合消费者需求心思。弱化区域同质竞争风险。W：体量中等，较难营造规模化效应及大盘气势S：中等体量在产品上可以做到较精致，在市场变化时更容易改动战略，风险较易控制。 W：产品线组合过于复杂不易给到市场一致的印象S：选择恰当的产品组合及销售战略可以满足客户多种需求，较低端产品得到高端产品带动传统户型为主常规公寓社区躲避优势，利用优势，放大时机点，对工程价值进展再发掘！W：地块呈南北两块分隔，不利于工程整体笼统打造。建筑质量W：提升建筑

20、质量将较大幅度提高工程开发本钱，整体价钱提升空间有限S：可提升工程整体质量感 产品导向战略R2我们想要什么？针对目的的规范分析 风险控制：降低工程操作风险 销售目的：快速去化，尽快回笼资金 利润目的：利润最大化 客户目的：尽快集聚工程人气 市场目的：入市营造市场热点R1我们有什么？针对现状的实证分析 地段：城市边缘，远郊笼统 交通：对外较不便利 生活配套：区域居住中心 市场环境：封锁型区域市场，同质竞争猛烈 工程时机：具备工程笼统及产品打造空间产品战略导向可行性工程价值发掘产品导向战略可 行必 要可行性解析产品导向战略战略2蓝海竞争战略在确立产品导向战略的根底上，如何打造高性价比产品，从而进一

21、步晋级产品力弱化市场竞争？蓝海竞争战略区域市场竞争格局户型多以100-140m2三房为主，附加值较低区域未来供应量集中，约300万方区域内工程风格相对单一，立面多以涂料为主同质化特征明显红海竞争猛烈区域内产品线类似度较高，多以小高层为主高层/小高层公寓产品主力单价：3200-3500元/m2提升产品力，着力高性价比产品组合，弱化红海的猛烈竞争！经典案例自创蓝海竞争战略经典案例自创借鉴案例产品力无锡太湖国际社区产品亮点多，附加值高常熟衡泰国际花园花园洋房对高层销售的推动作用常熟中南世纪城附送面积多，创新错层设计经过经典案例的自创，为本案产品力的进一步晋级提供方向项目名称太湖国际社区占地面积111

22、5685.3 项目规模约145万开发商华润新鸿基房地产（无锡）有限公司产品线多层、花园洋房、小高层、高层、别墅、商铺 容积率1.3上市时间07年6月16日销售报价ME邸6000元/鸟瞰图社区内拥有无锡独一的文化艺术中心无锡大剧院、超五星酒店、宋庆龄幼儿园、社区睦邻中心、2座规划中的社区轻轨站、规划中的国际级主题会所、2000米珍稀湖岸线和城市级港湾商业配套，将成为“无锡的维多利亚港。 蓝海竞争战略经典案例自创无锡太湖国际社区该案商业面积近36万，住宅面积近110万；整个工程规划分为中央港湾区，滨湖西区和滨湖东区。中央港湾区：沿湖设置，定位于国际化的时髦之都和文化艺术中心；滨湖西区和东区：近11

23、0万的住宅区，交融了德国、美国、法国等不同国家的风格，加上丰富的植被、遍及社区的水系，营造出现代、生态的国际住宅小区。总体规划蓝海竞争战略经典案例自创无锡太湖国际社区景观节点.现有蠡湖活水系统.规划蠡湖活水系统.开放式公园.滨水步道.景观林荫道.2万社区公园.主题广场.蠡湖大桥公园蓝海竞争战略经典案例自创无锡太湖国际社区一期花语莱茵周围高中间低的建筑规划，除中间部分的花园洋房及联排别墅外，东西布置点式小高层和高层住宅。楼间距至少25米、户户南北通透； 小区中心规划有6000景观湖，周围布置流水、绿地，景观小品点缀在住宅院落之间； 新典雅主义建筑风格，利用石材、面砖、钢材、玻璃等现代资料特质，打

24、造出时髦经典、热情典雅的精致建筑。二十二世家花厅美墅花厅洋楼浚景阁帝景阁濠景阁蓝海竞争战略经典案例自创无锡太湖国际社区一期花语莱茵经典户型花厅美墅B1 160.85有地下室 客厅：7.3米超大开间、错层设计、3.45米层高私家独有南北四座花园超大阳光地下室，附带前后双下沉式花园厨房双流线入户系统特别设计阳光花房和步入式花园卧室均有飘窗动静分别、三卫配置、全明设计，采光通风充足下沉式花园北花园步入式花园客厅阳光花房南花园下沉式花园飘窗厨房蓝海竞争战略经典案例自创无锡太湖国际社区二期珀丽南岸濠景阁：两幢33层湖景高层目前推出濠景阁、港湾洋楼、花厅洋楼、花厅美墅2、Me邸和Me邸2。港湾洋楼：小高层

25、组团。入户花园设计，双景双阳台；以水体景观为主，河流、公园、香桥，结合景观小品，组成内湾花园。花厅洋楼、花厅美墅、Me邸Me邸2花厅美墅2花厅洋楼Me邸蓝海竞争战略经典案例自创无锡太湖国际社区二期珀丽南岸经典户型Me邸入户花园大面宽客厅花池空中花园可变卧室、书房和花厅大面积转角飘窗大面积转角飘窗宽景大阳台入户花园附送多功能空间飘窗超宽面花池宽景阳台大面积飘窗大面积飘窗大面积花池空中花园入户花园宽景阳台产品附加值高，90二房享用105-110空间宽景生活，附送面积达16-20。入户花园创意宽景阳台大面积花池、飘窗蓝海竞争战略经典案例自创无锡太湖国际社区项目名称衡泰国际花园占地面积145108项目

26、规模261197开发商江苏华纺置业有限公司 产品线花园洋房、高层、叠加别墅、联排别墅 容积率1.78上市时间08年5月销售报价洋房7029元/，高层5600元/蓝海竞争战略经典案例自创衡泰国际花园西班牙建筑风格，景观主要围绕地块北侧公园打造。工程规划有高层、花园洋房、叠加别墅、联排别墅，呈北高南低状排布；高层全部位于北侧，南侧是洋房和别墅产品。公园高层花园洋房、叠加别墅、联排别墅工程先期启动花园洋房，经过花园洋房的销售积聚市场热度，最终带动高层产品的销售。蓝海竞争战略经典案例自创衡泰国际花园花园洋房产品设计花园洋房户型优化蓝海竞争战略经典案例自创衡泰国际花园经典花园洋房户型三房两厅一卫 105

27、另有地下室 南北通透，三面采光 客厅方正大气，便于居家布置 主卧带大阳台，提升生活品 质，添加生活空间 下沉式庭院，添加地下室采光 地下室添加生活空间，功能多 边，可自在发扬 蓝海竞争战略经典案例自创衡泰国际花园项目名称中南世纪城占地面积590055项目规模约99万 （含地下约130万）开发商常熟中南世纪城房地产开发有限公司 产品线小高层、高层、花园洋房、联排别墅容积率1.68上市时间08年7月4日蓝海竞争战略经典案例自创常熟中南世纪城北区南区整个地块规划分为南北两区，分四期开发，地块分为南北两地块，两地块分隔道路开元大道为未来主要商业道路；工程北区分为1期和2期开发；工程南区分为3期和4期开

28、发；地中海风情与现代简约主义风格；大组团群落的居住格局设计，以地中海风格为景观主题，以点、环、轴为特点；绿化系统采取水面与植物相结合的手法，其间点缀以自然人文小品。 总体规划蓝海竞争战略经典案例自创常熟中南世纪城一期工程地中海建筑风格，充分运用建筑厚实形体、小窗洞、黄灰色的抹灰、实墙、原始木方、铁艺、天然岩片、红坡顶、穹窗、穹廊、木构架、花架等元素，呈现简约、粗犷的视觉表现。 高层花园洋房目前已推出1-5号楼高层产品。该案一期户型均有不同程度的优化，尤其是创新户型，遭到市场追捧；最终凭仗创新户型的热销带动整体工程的销售。蓝海竞争战略经典案例自创常熟中南世纪城一期工程经典热销户型 赠送38 创新

29、户型蓝海竞争战略经典案例自创常熟中南世纪城一期工程经典热销户型 赠送31 创新户型蓝海竞争战略经典案例自创常熟中南世纪城一期工程经典户型A1栋 /号房 两房两厅两卫 117.67-121.29 南北通透，三面采光 客厅方正大气，便于居家布置 主卧带书房和大转角窗户，静谧、景观视野好 次卧设步廊式衣帽间，添加居住温馨感 南北双阳台，通透方正 蓝海竞争战略经典案例自创常熟中南世纪城一期工程经典户型A2/A3栋 /号房 三房两厅两卫 123-124 空中花园、花坛，添加运用空间 客厅气派方正 卧室带飘窗或阳台，提升居住温馨感 弧形北阳台，南北通透 卫生间干湿分别 蓝海竞争战略经典案例自创常熟中南世纪

30、城蓝海竞争战略经典案例自创对本案的自创之处产品组合产品细节花园洋房、别墅等高档物业对高层公寓等产品的销售有推进作用。附送面积，空中花园、入户花园和飘窗的设计，以及创新设计如错层等产品细部的打造，将有助于提升工程质量，提高产品性价比。战略3需求导向战略在产品导向及蓝海竞争战略根底上，经过市场既有客户需求关注进一步指点工程整体定位！需求导向战略客户分析模型按人口特征按行为特征按态度特征按情感特征年 龄职 业收 入家庭构造运用用途服 务称心度忠实度财富态度家庭关注点区 域物质性特征相对易变情感性特征相对稳定客户分析模型营造满足客户情感的诉求客户来源客户特征客户诉求生活环境归属价值项目客源构成客源家庭

31、构成奥林匹克花园本地改善客源、周边工作人群、周边动迁客户共同构成，其中本地改善与动迁客源超过六成，其余为周边工作人群。以2代为主，约占五成，3代其次约占3成，婚房需求占2-3成U-house滨江明珠城沿江开发区的企业职工锦海星城村镇拆迁户及周边工业园区职员新立名园村镇拆迁户及周边工业园区职员需求导向战略区域市场客户来源居住在薛家镇任务在新北工业区生活圈子与薛家或新北有交集70、80年代生人最大的刚35岁，最小的刚25岁他们的需求与经济实力与日俱增他们也许不是白领收入也不多但是，在当地拥有一个家是心中的愿望由于任务，日常生活曾经融入到了新北盼望成为“新北人能够曾经面临着成家的压力薛家镇也许是他们

32、人生的新的一个起点客户来源周边产业客家庭结构12人客户特征收入中等置业需求初次置业，过渡性购房需求户型12房为主需求导向战略区域市场客户特征受众描画他们出生并生长在新北对于本地具有特殊的感情他们本来与家人同住在私房但他们盼望高高在上的生活楼房是他们的生活目的年龄的增长坚决了他们的追求同时增长的还有独立的追求与经济实力客户来源本地客源家庭结构12人年龄结构35岁以下置业需求分户或婚房需求需求户型2房为主受众描画需求导向战略区域市场客户特征他们生活在薛家镇他们任务在新北区亲戚圈子与朋友圈子都在周边市区对于他们来说是另外一个世界他们习惯了全家生活在同一个屋檐下他们也许很传统但是不妨碍他们追求更好的居

33、住条件区域的开展为他们带来时机向往整洁高档的居住环境向往调和平等的邻里关系向往宽阔的客厅与亮堂的卧室客户来源本地客源家庭结构35人客户特征2代或3代同堂，需要舒适型房型置业需求改善型与动迁需求需求户型3房为主受众描画需求导向战略区域市场客户特征客户来源户型需求户型属性产品形态购房关注点产业客首次置业2房：70-90m2功能型小高层价格楼层户型附赠面积社区景观区域分户型需求2房：80-90m2功能型小高层、多层价格户型楼层附赠面积社区景观区域改善型需求3房及以上110m2以上舒适型小高层、多层价格户型楼层附赠面积社区景观在区域客户对产品根本关注诉求的同时对产品附加值及生活气氛的关注度日益提升需求

34、导向战略区域市场客户需求客户主力诉求需求导向战略需求关注模型 基于对区域市场置业客户的市场调查，整合客户对详细购置产品的关注诉求，并为本工程产品体系塑造提供相关自创：从产品主要关注诉求出发 户型设计 附加值赠送 社区景观社区景观建筑风格单价总价户型设计附加值生活配套交通条件楼层区位开发商品牌目的下的战略定位战略总那么产品导向战略蓝海竞争战略需求导向战略合理丰富产品线组合，引入创新型产品进一步提升附加值，晋级产品力，打造高性价比产品着力打造工程景观特征，突出宜居概念笼统开发战略及经济测算中心问题界定目的下的战略定位方案建议产品定位原那么产品定位落地Q1 2.0容积率下产品线如何定位？Q2 产品价

35、值提升如何实现？定位关键点定位方案建议产品定位原那么定位方案建议产品定位原那么产品线容积率高层1.8-2.2小高层1.4-1.6多层（花园洋房）1.0-1.2联排别墅0.6-0.8工程产品线选择： 产品线一： 高层 产品线二： 小高层 产品线三： 多层 产品线四： 联排别墅工程容积率解析定位方案建议产品定位原那么比较内容产品形态高层小高层多层联排别墅项目综合容积率2.0单位面积的价值对提高楼盘品质的贡献牺牲容积率的风险土地的利用率产品附加值得房率总价控制度区域市场的竞争性优势各产品线价值解析地块属性：占地154380方，容积率2.0；地块由南北两块不规那么外形组成，周边无景观资源且离高速道路过

36、近；定位原那么：2.0容积率培育多元化产品线社区；高附加值产品提升社区整体质量。定位方案建议产品定位原那么充分竞争市场的产品生存之道产品形式产品评估市场/竞争成本溢价安全性评估小高层、高层公寓大众刚需类产品红海竞争很低多层安全型产品蓝海竞争较高联排别墅风险型产品市场成熟度不高低定位方案建议产品定位原那么各产品线综合评价 思索现有地块的市场区位情况，提升产品本身的竞争优势，同时提升工程整体质量，联排别墅打造纯低密度高端社区笼统。 以当前该区位市场产品分布情况做思索，经过提升产品本身的特点及质量，为工程博得定位空间和价值竞争。产品推导支撑定位思绪市场的角度地块位置及规划前景普通，未来竞争较大，区域

37、产品存在一定同质化景象价值的角度市场+风险的角度花园洋房+公寓工程可一分为二到达价值最大化多元化产品线，竞争力强平安性高，易于控制总价符合市场的需求重点营造产品力设计前提大胆型定位稳妥型定位联排别墅+花园洋房+公寓定位方案建议产品定位原那么规划方案建筑风格建议户型建议产品价值体系智能化景观建议会所建议以多元产品组合、景观设计为主要思索要素的规划，户型附加值提升性价比，建筑风格、会所、智能化营造小区特征建立起工程本身的产品价值体系定位方案建议产品定位落地 做足容积率，进一步晋级产品力，提高附加值，强化工程竞争优势方案一： 花园洋房 + 小高层 + 高层 定位方案建议空间模型定位方案建议空间模型住

38、宅产品线：花园洋房+小高层公寓+高层公寓定位方案建议规划平面图花园洋房高层公寓会所主入口次入口次入口定位方案建议功能分区城市道路小区主要道路主入口次入口次入口定位方案建议交通动线分析主入口次入口次入口北地块分期开发 全地面车位150个 地面车位307个 地下车库690个一期二期南地块花园洋房 半地下车位630个高层公寓 全地面车位130个定位方案建议车库分析景观设计原那么 实现人性化设计，坚持原有生态环境，并将理性元素有机融入于生态环境之中，运用一致风格的园林建筑言语，构成完好、风格鲜明的社区环境，使设计具有空间感、层次感和韵律感，营造与区域高端住宅社区笼统相匹配的园林环境。 注重种植设计，以

39、植被构成的界面的季相、色相、树形及轮廓线的变化有致，构成具有特征的种植景观。 绿化系统按点、线、面三个层次进展，结合建筑小品、园路景观进展处置。 定位方案建议景观分析中央公园式景观定位方案建议景观节点分析公寓中央公园式景观将近30000平米的中央公园式景观，大面积水景及组团绿化景观，配套水景休闲会所，亲程度台等一系列高质量感景观设备。定位方案建议景观节点分析依建筑排布方式围合成组团景观，构成大片绿地，为住户的休闲、交流沟通提供闲适亲切的场所。定位方案建议景观节点分析宅间绿化组团景观亲程度台定位方案建议景观节点分析花园洋房组团式景观定位方案建议景观节点分析居住建筑之间，种植自然形状的花草、灌木、

40、藤架等，并结合建筑小品加以处置，成为融休憩、欣赏、活动、交往为一体，富有特征的庭院绿化。定位方案建议景观节点分析小区道路及两条步行道两侧的成排绿化，贯穿整个社区的绿化系统。花园洋房南北间距：18-22米定位方案建议景观节点分析亲程度台水景的作用丰富社区景观 满足人们亲水的愿望 具有流动的美感 添加空气湿度 净化空气 优化环境定位方案建议景观节点分析宅间绿化绿化的作用 在有效衔接社区各功能区整体景观的同时，兼顾各组团差别性，构成开合有度的空间效果，到达移步换景的目的，使社区景观更加丰富。定位方案建议景观节点分析 精细化的道路铺装，不仅表达出产品细节的质量化，更能表达对人性化细节的关注。路面铺装的

41、不同材质组合、构图的变化，都能加强社区的质感；在功能上，需进一步加强者性化，提高细节的质量；定位方案建议景观节点分析设计原那么方案一 南北地块一致设计我们建议采用新古典主义风格作为工程建筑基调，为市场上同质化的竞争找到时机与突破； 希望经过对该风格进一步的产品力提升，强调建筑外形的尊贵感和质量感的同时经过建筑檐口、细节、材质的变化充分表现出新古典主义的风格沉稳，厚重，尊贵的特性，以高质量的设计感和视觉冲击力实现与区域内竞品的差别化竞争，树立区域市场高端楼盘的笼统。定位方案建议风格定位原那么真石漆，给人稳重，典雅，高贵感。在打造高质量立面的同时有效减低了本钱。新古典主义风格定位方案建议风格建议立

42、面简约明快，注重横向线条。新古典主义风格定位方案建议风格建议洋房继续延续高层新古典主义的风格，使两个地块建筑一致，分而不离；将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时髦现代 。新古典主义风格定位方案建议风格建议新古典主义风格定位方案建议风格建议花园洋房温馨三居温馨二居产品线 客户溯求 产品点地下室、观景露台、阁楼附加功能间落地窗、观景窗、转角飘窗多层居住感注重生活气氛及居住质量追求户型的适用性及社区气氛定位方案建议产品市场对接点分析18F小高层一梯三户90 2+1R定位方案建议参考户型18F小高层一梯三户90 2+1R定位方案建议参考户型18F小高层一梯三户90 2+2R定位

43、方案建议参考户型18F小高层一梯三户90 2+2R定位方案建议参考户型高层一梯三户110 3+1R定位方案建议参考户型花园洋房一层附送地下室140定位方案建议参考户型花园洋房二层附送地下室140定位方案建议参考户型三层 110 四层 90 五层 90 定位方案建议参考户型花园洋房二层附送地下室140注重会所功能设置，同时作为社区域入口标志提升社区整体笼统私人会所个性效力水景道路结合 会所面积3000 会所与社区入口、道路及水景景观结合设计，既是整个工程社区主入口的笼统建筑，同时也作为公寓社区的入口标志，提升整个小区质量。定位方案建议会所除了这种方案，我们能否还有更好的选择？以工程本身条件为绝对

44、导向的分地块工程开发战略剑走偏锋定位方案建议产品定位落地定位方案建议产品定位落地 整体拆分为两个工程，南块全部为低密度产品，北块全部为小高层/高层公寓 方案二： 南地块：联体别墅 + 花园洋房 北地块：小高层 + 高层 定位方案建议空间模型住宅产品线：联排别墅+花园洋房+小高层公寓+高层公寓定位方案建议规划平面图联排别墅花园洋房高层公寓会所主入口次入口次入口定位方案建议功能分析城市道路小区主要道路主入口次入口次入口定位方案建议交通动线分析主入口次入口次入口北地块组团开发 地面车位95个 地下车库50个 地面车位330个 地下车库162个 地面车位360个 地下车库173个A组团B 组团C组团南

45、地块联排别墅 全地上车位180个花园洋房 半地下车位400个ABC定位方案建议车库分析步行道景观中央花园组团景观定位方案建议景观节点分析设计原那么方案二 南北地块差别化设计 我们建议北地块高层公寓延续新古典主义风格作为建筑基调，南地块低层洋房及联排别墅选用西班牙风格，相对活泼，立面较为丰富，能更好地诠释花园洋房的质量生活，与北地块高层公寓构成差别化设计，区别不同物业类型的立面风格。定位方案建议风格定位原那么淡颜色，缓坡屋顶加杂色瓦；部分抹灰拉毛墙体，丰富立面层次。西班牙风格定位方案建议风格建议注重建筑檐口，窗墙关系的细节处置。西班牙风格定位方案建议风格建议杂色瓦片，缓坡屋顶；抹灰拉毛石材墙面；

46、圆拱门马蹄窗大露台铁艺栏杆西班牙风格定位方案建议风格建议联排别墅花园洋房温馨三居温馨二居产品线 客户溯求 产品点别墅私密性、花园、中庭、功能分区地下室、大面宽、大露台、顶层阁楼附加功能间落地窗、观景窗、转角飘窗别墅生活尊贵性及私密性类别墅居住感注重生活气氛及居住质量追求户型的适用性及社区气氛定位方案建议产品市场对接点分析18F小高层一梯三户90 2+1R定位方案建议参考户型18F小高层一梯三户90 2+1R定位方案建议参考户型18F小高层一梯三户90 2+2R定位方案建议参考户型18F小高层一梯三户90 2+2R定位方案建议参考户型高层一梯三户110 3+1R定位方案建议参考户型花园洋房一层附

47、送地下室81 166 定位方案建议参考户型花园洋房二层142 定位方案建议参考户型花园洋房三层 定位方案建议参考户型花园洋房四层133 定位方案建议参考户型花园洋房五层赠送顶层74 定位方案建议参考户型联排别墅 220定位方案建议参考户型花园洋房二层附送地下室140定位方案建议参考户型花园洋房二层附送地下室140定位方案建议参考户型花园洋房二层附送地下室140定位方案建议参考户型花园洋房二层附送地下室140注重会所功能设置，同时作为社区域入口标志提升社区整体笼统私人会所个性效力水景道路结合 会所面积3000 会所与社区入口、道路及水景景观结合设计，既是整个工程社区主入口的笼统建筑，同时也作为花

48、园洋房及联排别墅社区的入口标志，提升整个小区质量。定位方案建议会所花园洋房二层附送地下室140生态智能化系统外墙保温系统高性能玻璃门窗建筑围护构造系统太阳能辐射的控制与改善内遮阳设备外遮阳设备高温馨度、低能耗的室内环境控制系统太阳能生态热水系统辐射采暖制冷系统加置换式安康新风系统地板辐射采暖系统降低噪声技术系统浮筑楼板卫生间后排水以人为本、生态环保、节能减耗被动式节能理念，系统性运用技术，提高居住温馨度。定位方案建议智能化建议开发战略及经济测算中心问题界定目的下的战略定位方案建议分产品线定价开发推售战略及经济测算开发推售战略分产品线定价步骤一主要竞争区域确认步骤二根据竞争区域选取典型竞争工程工

49、程主力产品线价钱步骤三可比工程之间分产品线权重影响系数对比价钱修正小高层产品线对比高层产品线对比小高层价钱高层价钱花园洋房价钱联体别墅价钱价钱系数调整 竞争板块中目前销售较好工程 主力产品与本工程类似度较高 产品力是所在板块内的标杆工程U-House奥林匹克花园新城清水湾薛家镇沿江开发区竞争区域典型工程选取原那么开发推售战略分产品线定价滨江明珠城锦海星城项目名称产品形态主力成交面积段成交均价(元/m2)U-House小高层 3R：101-136m2 小高层：3600-3700奥林匹克花园小高层多层联排别墅 3R：103-139m2 小高层：2700-3000 多层：3400-3600 联体别墅

50、：3800-4200新城清水湾高层小高层花园洋房 2R：88m2 3R：90-113m2 高层：2900-3100 小高层：3200-3400 花园洋房：3700-3900滨江明珠城高层小高层 3R：123-143m2 高层：3400-3500 小高层：3500-3600锦海星城高层小高层 3R：102-138m2 高层：2800-3000 小高层：3000-3100 竞品工程情况开发推售战略分产品线定价开发推售战略分产品线定价方案一 分产品线定价开发推售战略高层产品定价方案一类别细项标准权重滨江明珠城锦海星城新城清水湾拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位属性环线价值4.590

51、4.05 904.05 904.05 板块形象定位4903.60 903.60 903.60 交通条件4.5904.05 904.05 904.05 生活配套4.5954.28 954.28 954.28 基础设施3.5903.15 903.15 903.15 环境资源4853.40 853.40 853.40 项目属性（高层）地块条件41154.60 1104.40 1054.20 品牌效应4903.60 953.80 1104.40 建筑体量41506.00 1004.00 1104.40 项目配套5.51005.50 1005.50 1005.50 景观7855.95 805.60 80

52、5.60 服务5.5854.68 854.68 854.68 产品属性（高层）建筑品质8957.60 957.60 957.60 立面8907.20 856.80 907.20 户型功能129010.80 9010.80 9010.80 附加值10858.50 808.00 808.00 科技运用7805.60 805.60 805.60 合计10092.55 89.30 90.50 工程权重对比滨江明珠城锦海星城新城清水湾高层均价345029003000权重系数92.5589.3090.50实际参考价格372832473315本项目参考价格3430本工程高层产品目前入市参考价钱：3400 -

53、 3450 元/m2开发推售战略高层产品定价方案一工程价钱修正工程权重对比开发推售战略小高层产品定价方案一类别细项标准权重U-House奥林匹克花园新城清水湾拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位属性环线价值4.51004.50 1004.50 904.05 板块形象定位41004.00 1004.00 903.60 交通条件4.5904.05 904.05 904.05 生活配套4.51004.50 1004.50 954.28 基础设施3.51003.50 1003.50 903.15 环境资源4853.40 853.40 853.40 项目属性（小高层）地块条件4853.4

54、0 903.60 903.60 品牌效应4803.20 903.60 1104.40 建筑体量41054.20 1054.20 953.80 项目配套5.5955.23 1005.50 1005.50 景观7755.25 805.60 805.60 服务5.5854.68 854.68 854.68 产品属性（小高层）建筑品质8856.80 907.20 856.80 立面8957.60 957.60 907.20 户型功能12809.60 8510.20 8510.20 附加值10757.50 808.00 808.00 科技运用7805.60 855.95 805.60 合计10087.0

55、090.08 87.90 U-House奥林匹克花园新城清水湾小高层均价365028503300权重系数87.0090.0887.90实际参考价格419531643754本项目参考价格3705本工程小高层产品目前入市参考价钱：3700 - 3750 元/m2开发推售战略小高层产品定价方案一工程价钱修正开发推售战略花园洋房产品定价方案一 产品线与本工程相近度最高的工程 从整体方案规划角度思索，运用参照工程小高层与花园洋房价钱比例系数调整 从主力产品营销角度思索，运用参照工程高层与花园洋房价钱比例系数调整 根据上述价风格整系数推算价钱，并取中间值定价方法及原那么新城清水湾（一期）本项目（方案一）产

56、品线对比花园洋房5层退台设计、高附加值5层退台设计、高附加值小高层11、17层18层高层22、32层26、28、30、33层开发推售战略花园洋房产品定价方案一价钱系数求取新城清水湾花园洋房与小高层、高层产品线价钱对比系数：花园洋房 小高层 = 1.15 花园洋房 高 层 = 1.27本案小高层单价3700-3750元/m2、高层单价3400-3450元/m2项目名称产品形态成交均价(元/m2)价格均值新城清水湾高层2900-31003000小高层3200-34003300花园洋房3700-39003800本工程花园洋房产品目前入市参考价钱：4300 - 4350 元/m2开发推售战略分产品线定

57、价方案一高层3400-3450 元/m2小高层3700-3750 元/m2花园洋房4300-4350 元/m2开发推售战略分产品线定价方案二 分产品线定价开发推售战略高层产品定价工程权重对比方案二类别细项标准权重滨江明珠城锦海星城新城清水湾拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位属性环线价值4.5904.05 904.05 904.05 板块形象定位4903.60 903.60 903.60 交通条件4.5904.05 904.05 904.05 生活配套4.5954.28 954.28 954.28 基础设施3.5903.15 903.15 903.15 环境资源4853.40

58、853.40 853.40 项目属性（高层）地块条件41154.60 1104.40 1054.20 品牌效应4903.60 953.80 1104.40 建筑体量41506.00 1004.00 1104.40 项目配套5.51005.50 1005.50 1005.50 景观7986.86 956.65 906.30 服务5.5854.68 854.68 854.68 产品属性（高层）建筑品质81159.20 987.84 1159.20 立面8907.20 856.80 907.20 户型功能129311.16 9311.16 9311.16 附加值10858.50 808.00 808

59、.00 科技运用7805.60 805.60 805.60 合计10095.42 90.95 93.16 滨江明珠城锦海星城新城清水湾高层均价345029003000权重系数95.4290.9593.16实际参考价格361631893220本项目参考价格3340本工程高层产品目前入市参考价钱：3300 - 3350 元/m2开发推售战略高层产品定价工程价钱修正方案二工程权重对比开发推售战略小高层产品定价方案二类别细项标准权重U-House奥林匹克花园新城清水湾拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位属性环线价值4.51004.50 1004.50 904.05 板块形象定位4100

60、4.00 1004.00 903.60 交通条件4.5904.05 904.05 904.05 生活配套4.51004.50 1004.50 954.28 基础设施3.51003.50 1003.50 903.15 环境资源4853.40 853.40 853.40 项目属性（小高层）地块条件4903.60 953.80 1054.20 品牌效应4803.20 903.60 1104.40 建筑体量41104.40 1084.32 983.92 项目配套5.5955.23 1005.50 1005.50 景观7805.60 855.95 855.95 服务5.5854.68 854.68 85