松江置业梅江南商业项目合作建议书(1)ppt课件

1、松江置业梅江南商业工程协作建议书目 录1、工程商业初步分析 1、工程商业部分概略 2、5地商业街亮点打造 3、写字楼商业部分判别 3、工程风险要素分析2、本工程任务想象 1、工程任务流程 2、工程任务思绪 3、分阶段任务成果3、工程顾问协作框架 1、协作方式建议 2、任务进度预估 3、工程费用计取4、赛睿顾问特征主题街工程个案简介1、本工程初步分析 1、工程概略工程商业概略5地块商业街写字楼裙楼商业生活消费精神消费会所5地块商业街 深化分析，商业街部分需求关注以下几点：1、本工程未来主要的消费人群将是大梅江，特别是梅江南居住区内的中高档消费人群，同时辐射其他区域；2、目的客群的收入程度在天津市

2、处于高端，消费才干普遍较高，除了生活必需配套及餐饮外，他们对儿童消费、休闲文娱、安康运动、文化教育等的需求将是新的消费增长点；3、本工程与未来的写字楼裙楼商业之间、其他工程商业配套之间，需求良好的文化发掘、定位差别和亮点打造；4、商业街部分仅有单侧出入口，邻水既是优势，又能够呵斥缺乏，对人流动线的合理设置极为重要；5、商业街临路的入口部分商铺，直接代表整个商业街的笼统定位，对其业态、档次、品牌的遴选要格外慎重。写字楼裙楼商业写字楼裙楼商业部分需求关注以下几点：1、裙楼商业未来主要的消费人群将是梅江、天津南城甚至整个天津市的高档消费人群，他们拥有私家车、教育程度、收入程度良好；2、这部分消费客群

3、与商业街部分有一定重合，除了生活必需配套及餐饮外，他们对儿童消费、休闲文娱、安康运动、文化教育、科技体验等的需求将是新的消费增长点；3、天津市高档消费人群的固有消费习惯、消费特点、消费构造和文化、文娱、休闲、体验的多重需求需求进展深化的了解和分析；同时，由于经纪的快速开展，对目的人群未来消费倾向的变化趋势和特点要做相对准确、深化的把握；4、高档商业的培育构成，需求有市场影响力的品牌商家的资源的有效支撑和商家组合的合理、有效。赛睿顾问以为：任何一个运营胜利的高档，必需具备足以支撑其胜利运营的亮点，即差别化要素。赛睿顾问将经过深化发掘和设计谋划，使该工程在以下定位主题上，闪现特有的亮点：文化；休闲

4、；文娱；室外运动；体验。2、工程亮点打造5地块商业街亮点一：文化底蕴亮点，绝对差别化元素 经过深化发掘自然、环境、地域、人文、历史、建筑、规划的特点，构成发明式的文化表现方式，再对其进展适当的市场宣传，在国内构成独特的文化风景线，从而在国内构成独一无二的绝对亮点。 比如：饰江南画廊-以书画、装饰、壁画、工艺品、家庭文化饰品等为不同单元，组合构成一个文化走廊式的商业亮点，提升工程的文化笼统和品味，同时满足未来高档居住人群的文化需求。 又如：水乡花街-以鲜花、江南特征绿色植物、园艺、花卉、欣赏鱼类等为不同单元，组合构成一个四季飘香、春意盎然的邻居，打造区域内独一无二的商业亮点。 再比如其它类似的特

5、征文化主题组合。亮点二：滨湖休闲，差别化的又一大亮点 结合本工程周边的环境及消费人群的消费情况，开辟以休闲文娱为特征文化的运营范畴的相关业态，发明商业街特殊的吸引力，有效地提高商业街的运营内涵和市场影响力。 比如：滨湖酒吧单元，以音乐吧、演艺吧、风格吧、收藏吧、陶艺吧等为不同文化主题，组合构成梅江南特有的酒吧文化及特征风格。亮点三：独特式的体验、文娱业态的引进，构成差别化的亮点组合 针对本工程，适当引入档次较高的休闲文娱业态，把商业街打呵斥为天津市内具有独一性、独特性的文化文娱休闲的重要场所之一。 引入具有个性化的室外运动和体验式的工程，诸如室外攀岩等，使其成为追求安康、时髦运动、活力的年轻一

6、代中产阶级的文娱天堂。亮点四：实行会员制等特征管理方式，与区域其他商业良好互动，实现运营方式差别化 对商业街内的酒吧、文娱设备、文化主题设备等实行会员制的管理方式，与周边的会员制设备构成良好的互动，同时使本工程商业构成高贵、私密的运营风格，成为身份、尊贵、品味的意味，胜利人士的交流场所。 写字楼裙楼商业亮点一：IMAX电影文化IMAX是一家世界上处于领先位置的文娱技术公司，一直引领70毫米15齿孔巨幕电影市场15/70。IMAX影院网络是目前世界上覆盖面最广的巨幕影院网。 自1970年这一媒介问世以来，超越7亿观众欣赏了IMAX影片。如今，每天约有7千万观众访问IMAX影院。截止2002年年底

7、，全世界32个国家中，共有232家IMAX影院在运营，在今后几年，还将有52家IMAX影院方案开张。IMAX品牌就是巨幕电影的代名词。IMAX电影以科学探求、好莱坞大片两大类型为主，对其本身做出明晰的定位，经过剧烈的视觉效果和冲击力带动市场。此外，其带动的关联产品众多，非常具有市场潜力。目前IMAX在上海来福士广场、深圳华南MALL以及郑州新天地等商业工程内均有引进。 IMAX电影以“IMAX电影文化作为本工程文化定位的表达与表达以 “IMAX巨幕电影作为文化定位的龙头，大大提升本工程的聚合力，以世界领先的文娱文化突破传统商业形状IMAX Experience 是最具震撼力和感染力的电影表达。

8、全景银幕最高可高达8层楼房，伴以 12000 瓦的数字音响，IMAX技术将使您身临万象，感受极限。“IMAX以其张力和魅力，使全世界7亿多观众为之倾倒，成为最令人心驰神往的影院文娱亮点二：方特科技乐园方特科技乐园是深圳华强集团旗下的虚拟现实文娱系列产品之一。是一种融参与性、平安性、文娱性、兴趣性、刺激性于一体的室内高科技主题游乐园。方特乐园分为恐龙时代、4D影院、三维世界、虚拟运动、卡通城、网络争霸、魔幻摄影城、恐惧屋、龙骑士等多个工程区以及方特酷屋礼品区等配套区。方特乐园是文娱、休闲、文化、家庭聚会的乐园，是时髦、新奇、释放压力、体验高兴的场所。在方特乐园体验完高科技带来的惊险、刺激之后，还

9、可以购买充溢文化情趣的方特礼品以及文化读物，将方特乐园的高兴体验带出乐园，带回家中，带回本人的生活中。方特乐园3、工程风险要素分析1、专业、准确的定位问题是当前商业地产行业的最大软肋1不可以充分认识到准确定位的重要性，必将导致工程开发运营的不稳定性，增大工程操作风险；2仅凭市场觉得，很难准确找到市场的需求点；3没有翔实的调研数据支撑，定位必然存在盲目性；4应该从消费市场、运营商家、竞争环境多个角度进展调研分析，才干确保定位的准确性；5丰富的专业操作阅历，是工程开发胜利的必要保证。2 、规划规划的合理性是商业地产整体价值不断提升的支撑点，需求足够注重1本工程合理规划的前提，是对未来区域消费市场的

10、深化把握；2良好的规划离不开对商家运营需求的深化了解；3动线安排、交通组织、品牌组合、业态规划的合理性至关重要；4主力店与品牌店、中小店之间的协调性和良好互动需求充分思索；5专业的商业规划团队和顾问资源是根底。3、本工程招商操作能够存在的几大误区1目的商家不够明确、品牌资源缺乏，会导致工程招商的无序化；2招商节拍的合理安排和招商战略的有效性至关重要；3品牌商家与定位的匹配及有效引进是胜利的根底；4与商家谈判阅历的欠缺将是协作存在不平衡性及不稳定性；5中小品牌招商组合和招商战略的专业化操作更是本工程整体胜利的关键所在。4、对商业地产工程运营管理专业化需求的忽视，是多数商业地产工程失败的根源1相对

11、成熟的商业管理方式和框架的搭建，是商业工程有效运营的根底平台；2商业运营管理需求亲密关注现代化的管理理念和管理技术；3商业运营的胜利离不开专业化的管理或顾问团队支持；4对消费市场变化的跟踪研讨和科学分析，可以及时躲避工程在生长中的风险； 5先进的管理方式、丰富的商业管理专家顾问资源是工程胜利的重要保证。2、本工程任务想象 1、工程任务流程市场调研定位谋划商业规划招商营销消费调查主题定位档次/笼统定位定位谋划业态组合/比例招商战略制定商业规划开展规模建议交通/动线铺位分割商业规划及品牌组合主力品牌招商其他品牌招商商户调查竞争调查功能设备建议整体任务思绪2、工程任务思绪详细任务方法工程所在区域人口

12、统计规模及 特征、消费构造及方式工程所在区域人口的消费特 征、消费习惯、程度本工程消费群分层及消费特征新兴消费需求及满足目的行业的消费群分层、消费 特征及开展趋向消费者研讨初步市场定位，商业档次定位；科学划分各种业态、不同行业比例；发掘新需求，思索消费需求的未来开展和引导。产品定位详细任务方法选择北京及天津有代表性的专 卖店、文化、文娱商进展运营 情况调查：店铺面积规模，店 铺租买情况，店铺租金、售价 情况，商家选铺决策体系，未 来开店方案等；上述选定商家对本工程商业的 态度、倾向、方案；上述选定商家对本工程的认可 度、倾向、需求方式等。初步招商意向确定；合理的铺位划分和功能；合理的租赁价钱及

13、战略；业态比例的优化、动线设计及导流；品牌商家研讨商业规划详细任务方法竞争工程的实力强弱、 市场战略及未来开展 趋向目的行业主要竞争者 的实力强弱、市场策 略及未来开展趋向目的行业替代产品的 竞争要挟对比市场需求，发现市场空白，寻求市场时机；选择市场切入点和差别化亮点，防止错误缺陷竞争市场研讨亮点打造市场验证思绪 市场环境分析目的市场需求分析商家运营需求分析各种能够的初步方案初步定位及谋划建议咨询方案评价方案评价的根底财务模型财务假设本钱决策售价预测工程概念设计松江置业本案资金预算咨询方案评价方案财务可行性投资收益分析投资风险分析财务可行性分析赢利才干分析本钱/效益分析财务比率敏感性分析资金流

14、分析盈亏平衡分析3、分阶段任务成果市场调研定位谋划商业规划招商营销消费调查报告商户调查报告竞争市场评价报告各阶段任务成果工程定位谋划报告工程财务评价报告商业规划参考方案招商方案及战略招商相关文件品牌商户签约3、工程协作框架1、协作方式建议根据本工程的实践顾问需求和赛睿顾问优势建议协作方式：市场调研定位谋划/商业规划独家招商代理2、任务进度预估任务进度方案 1、市场调查 4周 调查询卷设计、调查实施 调查报告提交 2、咨询谋划 5周 1宏观环境研讨 2商业市场研讨 3工程区域环境分析 4商圈分析 5本案产品定位 6本案目的市场定位 7本案可开展规模预测 8本案竞争市场研讨 9产品谋划 10商业运

15、营组织谋划 11工程开发财务分析报告 3、商业规划 与咨询谋划同步进展 4、独家招商代理 根据详细情况确定工程流程及操作时间3、工程费用计取工程费用按照业务内容报价本司根据与贵司不同的协作方式，提出两套操作方案：方案一：贵司与本司仅签署咨询谋划效力协作协议。收费方式：就本工程咨询谋划效力任务包含：市场调查、调查询卷设计、调查实施， 咨询谋划、商业规划，总费用约58万元。招商代理部分按商户租约1-1.5个月租金收取。 方案二：贵司与本司签署独家招商代理协议。收费方式：不单独计算咨询谋划费用，工程总体费用以未来招商胜利商户租约1-1.5个月租金收取，但在工程启动之初，必要的咨询谋划任务开展之前，贵

16、司当提早支付部分佣金费用用作咨询谋划费用，以保证工程的顺利开展、实施。4、赛睿顾问特征主题街个案 1、中远“远洋自然部分要点中远大红门商业工程总规模约4万平方米，位于南三、四环间马家堡东路中段，是马家堡、角门大型居住社区中心节点位置，周边交通网络较兴隆。该区域内各项零售商业及休闲文娱、效力设备分布较少且零散，档次也偏低，商业根底薄弱。从周边目前近10万、未来近20万的人口规模和日渐成熟的商务气氛来看，针对群众消费的商业类型开展潜力宏大，本工程商业有条件开发成为为区域性商业中心。本地便利的交通条件和相对高性价比的住宅，也为在此生活居住的人群可以拥有更多的时间和更强的才干进展消费提供了条件。中远“

17、远洋-自然 根据市场调查的相关信息，鉴于以下缘由，赛睿顾问不建议本工程商业地产内容包括专业零售市场： 1、上述区域曾经出现了专业零售市场过量的趋势，开发本钱增高，收益止步不前； 2、受本工程的地理位置、开发规模及建筑方式限制，不易构成良好的零售市场气氛，同时专业零售市场成熟也较普通商业困难； 3、零售商业对本工程的综合质量有极大的负面影响。产品类型判别业态配比建议思索到市场风险、周边大批居民消费需求及本工程地段的特点，建议本项目商业部分集中针对群众消费市场：本工程主要商业开发类型为“百货公司/购物中心和“大卖场。A01、A02地块作为写字楼的底商，应结合“百货超市类/“专卖专营店集合方式与“邻

18、里中心集中配套效力方式共同构成中小型购物中心切入市场，本工程A05地块住宅底商对以上方式进展补充和拓展，结合周边其他商业设备共同形本钱区域的生活消费中心Living Center。 需求留意的是：1、本工程周边区域未来将有近600万平方米住宅规模，居住人口超越20万人，这样的消费群的日常消费，需求相当商业内容和类型；2、在本工程单纯造文娱化、体验概念，针对居民市场的感染力比较局限，来自本工程外部的消费者数量规模也有限，但是周边有经济实力的南方商户的消费将构成市场支撑；3、本工程所在区域在短期内构成群众消费市场聚合力的业态主要是餐饮和超市，这两类有可放大的空间，但仍需谨慎。商业文化南风拱廊街效力

19、少量休闲文娱少量购物以文化休闲消费为主旨，集多功能于一体的新型区域商业中心，交融多种消费乐趣于整体环境中，打造南城休闲文化与购物的新境地周边旧有商业方式餐饮休闲文娱新型区域商业中心方式购物文化效力配套邻里中心餐饮现代风格拱廊街立体地画亲和力主题谋划思绪南风拱廊街围绕主题，本工程整体地块，自北向南构成购物休闲、配套效力两大商业功能区域，区域间零售、餐饮、效力等功能又灵敏交叉，满足消费者多样的消费需求。 商业功能分区整体商业规划建筑风格建议2、廊坊文化艺术中心商业部分要点 廊坊市文化艺术中心地处廊坊新的城市中心，南临北外环路、西临新开路，东临和平路，北靠新奥艺术大道。中心总占地面积660亩，景观面

20、积26万平方米、建筑面积8.2万平方米，总投资6亿元人民币。主要由自然循环公园、梦境湖公园、艺术公园、益智水上乐园、智慧名言及书法大道五个景区组成。总体规划由世界著名的德国GMP公司设计，景观由澳大利亚SI事务所设计，匠心独具，具有丰富的文化底蕴和艺术气氛。 文化艺术中心商业城工程以下简称工程位于廊坊市文化艺术中心 西南角，南临北外环路、西临新开路，东北两侧与文化艺术中心融为一体。中心半径1.5公里内，还有新民小区、桔祥小区、锦绣花园、今日家园、世纪花园 小区共3万户居民。2000户5000户5000户300户3000户1000户周边约2万户，两年内将到达6万人，半径1.千米内，共约6万户，约17-20万人。文化艺术中心商业“ IMAX 的文化突破提升 “ IMAX 廊坊城市印象新奥集团企业笼统工程物业价值作为国际文娱的顶级品牌，巨幕电影 “IMAX 在华北地域的初次引，进将会大大改动和提升廊坊这座新兴城市带给人们的整体印象，有力聚合京津及周边地域消费者来此游逛、休闲、消费与国际名牌协作，新奥集团企业笼统将焕然一新，拥有更