开封鼎诚项目定位报告终稿1课件

1、契子鼎诚汉兴路项目的开发需要站在城市发展的战略高度审视，不仅为了项目后期销售，同时更多的是契合城市发展功能与最大程度挖掘项目自身价值，树立项目在区域内的标杆及影响力。通过对区域竞争项目分析和客户调研，进而找出项目差异化路线及核心竞争要素，需要打造哪些？又如何打造？带着这样最基本的疑问，我们有了以下的一些建议和设想在对开封房地产市场调研后，同致行与鼎诚进行了内部讨论。带着鼎诚地产所提出的问题点及我司对项目的观点，项目需要解决如下问题本次汇报前的一些感触针对开封市场中高端消费者的深度分析，研究区域市场客户购房关注点，我们项目如何根据客户需求进行产品打造和创新呢？对周边竞争项目进行详尽分析，包括其户

2、型、建材、园林、物业管理等，结合本项目需要哪些关键要素的打造和差异化战略？对于竞争激烈的开封西区，本项目的“发展座标”究竟是什么？是超前带领区域房地产发展的领导者？是开封房产市场的追随者？是开封第一梯队与准一梯队的挑战者？还是开封人居模式的补缺者？项目价值点明确，在构建项目价值点的基础上，如何给项目一个清晰化的定位方向？结合项目清晰化的定位，综合考虑2号地块及1号地块的整体规划及物业发展建议，最大化的利用指标内的土地资源，成为开封代表性项目？本次汇报沟通的目标市场研究成果总结项目开发核心问题思考项目定位系统项目规划及物业发展建议1234市场调研回顾纵观项目区域的竞争格局，我们应该高调市场占位，

3、挤进项目第一梯队阵营；通过对区域三个竞争圈的研究，我们得出项目突破市场竞争的立足点是建立项目独有的内在气质；根据区域内黄河大街沿线房地产项目和区域的特点，项目需要打造差异化的产品形象；通过对开封市房地产市场在售或将售项目的深入研究，我们项目需要注重对内部资源的打造。市场占位原则高调市场占位，挤进第一梯队阵营市场调研回顾整体发展原则以风情化人居模式导入项目，建立项目独特的精神气质结合区域竞争环境、客户分析及自身价值得知本项目需要打造为高档社区，以风情人居模式切入市场；开封多以中式和现代简约建造为主，为导入风情人居提供市场条件，打造产品差异化；综合项目市场占位，依托周边商业氛围，建议引进集中商业，

4、打造项目高端属性；针对周边商业业态主要是休闲娱乐型与社区服务型相结合的特点分析，本项目的商业业态应整体定位为风情商业，以休闲娱乐、时尚餐饮、高尚服务类为主。市场调研回顾住宅发展原则根据项目自身价值体系，建立项目领导者、追随者、补缺者产品本项目需要建立部分150大户型的领导者产品，确立项目形象；根据市场需求，本项目建立90的两房，130的三房为主的追随者产品；以公寓类产品和110经济实用的三房的补缺者产品应对激烈的竞争环境；针对开封缺少风情化人居模式，建立项目风情化住区的特质切入市场；注重对内部资源如精致园林、高档会所、内部健身、品牌物管的打造。本次汇报沟通的目标市场研究成果总结项目开发核心问题

5、思考项目定位系统项目规划及物业发展建议1234开发核心问题思考核心问题一：在竞争激烈的开封房地产市场的大背景下，项目自身处于怎样的市场地位，又如何实现项目市场地位的不断稳固和提升？通过对于项目自身素质的研判，结合开封房地产整体状况，同致行制定出“稳定准一梯队，冲击第一梯队”的市场占位。通过对于准一梯队和第一梯队项目的深入研究，同致行认为要实现项目市场地位的不断稳固和提升，首先必须建立项目的核心价值体系。干城章嘉峰乔戈里峰珠穆朗玛峰项目核心驱动项目核心驱动项目的成功源自外部及内部价值的构建，项目的核心价值驱动对项目的成功起到关键性的作用，本项目的核心驱动在于其商业地位的重要性区位价值外部配套优良

6、产品对于开封西区的竞争格局，区位是每个项目的优势，如果从全市的竞争格局中看，区域可以成为项目的价值，但是作为项目的核心驱动尚不能满足。项目周边外部配套资源完善，包括餐饮、金融、教育、医疗等，对项目的驱动价值较高，但是对项目的商业价值拉动较小。从开封西区产品市场来看，还未达到精细化和差异化的要求，我们项目需要寻找市场机会，创建项目自身产品结构，寻求价格突破，创建具有创新度的产品。区域板块商业条件基础良好，周边大型商业进驻有望，但是缺少灵魂和领军型的项目，这正是我们项目价值最大的核心驱动。板块商业项目价值产品竞争力创新户型设计生态自然园林体系配套竞争力教育、医疗、金融等生活资源价值较多优势资源竞争

7、力县街小学的价值及影响力整合商业资源，打造高端项目形象地段竞争力开封西区核心商业区，交通便利，出行方便整合竞争力舒适性居住规划与城市发展战略高度结合片区高端形象项目价值体系科技智能化应用项目价值体系建立构建项目自身价值体系，意义在于整合内外部资源，对区域商业价值的造势及外部资源的借势运用到项目项目产品设计项目产品设计开封产品市场尚未完全细分，给本项目提供了细分市场的空间，在产品打造上以创新为原则，以舒适为基础 鼎诚置业首个精品住宅的代表性项目 社区景观突出生态居住主题，营造奢适人居 建筑质量演绎开封精工建造标准 科技智能引入科技元素、高端物业，强调专属性 户型设计赠送面积、入户花园等，突出品质

8、创新开发核心问题思考核心问题二：在快速发展的开封房地产市场的大环境下，项目的客户圈层有什么特征，会有怎么样的变化趋势？ 置业需求不断提高，由单纯的物质层面追求开始向物质层面和精神层面两手都要抓的方向转移。 客户将逐步呈现多元化的演变，从需求爱好、到年龄、到职业、到居住区域，客户市场细分快速发展。 客户选择置业的对象楼盘更加理性，对于项目的升值空间和投资价值的重视度不断提高。 开封是城市辐射力的不断提高和郑汴一体化带来的强大的发展空间，异地客户将逐步增多，客户呈现外向型发展的趋势。粗放型细致型内向型外向型自住型自住+投资型单级型多元化开发核心问题思考核心问题三：面对激烈的区域级市场竞争，项目怎么

9、规避激烈的红海价格战，实现更高的销售价格？同致行启示：明确开发条件，通过内外部资源最大化实现高溢价！ 鼎诚项目实现自身价值的最大化，提高项目品质与居住舒适度，给开发商带来巨大利润。 盈利是项目的核心，但区域内的竞争势必将项目拉入到区域价格战的红海中来。通过项目内外部资源的合理整合与分配，建立项目鲜明的价值共生市场形象，彰显其城市功能，形成客户对于项目居住价值和未来物业升值的认同与认知。开发核心问题思考核心问题四：面对相对成熟但略显低档的区域商业大环境，如何挖掘项目自身具备的商业发展价值？ 以项目较高的市场占位为依据，规划与项目档次匹配的商业，同时从风情化的角度提升项目商业的形象。 项目自身的商

10、业出满足项目自身的基本生活需求之外，可根据整体区域规划设置主题化商业。 开发商自持部分商业。聘请一流的物业管理公司和商业运营公司对项目商业进行运营，保证商业的长期发展。开发核心问题思考核心问题五：开封市客户最为关注房地产项目哪些因素，为本项目提供了怎样的开发定位思考？开封市客户对于房地产项目的主要关注因素可以整体概括为项目自身所具备的内部和外部资源，成为影响客购买的直接影响因素。对于精神层面的追求尚停留在初级阶段，但随着开发市场的不断发展，客户精神需求尤其是关于生活方式和圈层的需求将提升日程，要求项目在整合内外部资源的同时，挖掘精神方面的诉求，将是项目能够引领开封房地产市场发展的重点之一。开发

11、核心问题思考核心问题六：如何利用相对成熟的项目周边配套，使之成为项目优势资源，促进项目档次提升？项目区域的配套设施齐全，尤其是成熟的商业氛围、浓厚的教育配套成为项目区域内有极强市场竞争力的优势资源，因此充分结合项目周边的配套资源，通过项目自身商业配套和共建设施的打造，与外部资源形成互补，全面提升项目档次。内外结合功能互补相互促进县街小学外部资源品牌幼儿园内部资源休闲型商业外部资源服务型商业内部资源开发核心问题思考核心问题七：项目挖掘南北两个地块的内在联系，建立统一的整体感强的项目形象，提升项目品牌度？1号地块2号地块项目两个地块必须建立起统一的项目形象，以体现项目的整体感和合品牌度。通过分析同

12、致行认为两个地块之间能够较好的形成互补和递进关系，满足不同层次客户的需求。2号地块：中高层品质住宅+集中式商业（服务型）+SOHO公寓。1号地块：多层高层品质住宅+商业街（主题化）+写字楼（商住两用）+安置区。递进与互补同致行有信心在实现项目北地块区域价格领先的基础上，南地块销售价格更进一步！思考项目面临激烈的市场竞争和较强可塑性，项目在开发目标的制定上必须是现金流和利润两手齐抓多管齐下PUD开发模式产品控制/资金流开发模式/营销模式开发模式上：注重对两个地块开发的关联性，商业开发与住宅开发之间的关联。营销模式上:必须注重树立整体的营销思路，建立项目完善的系统形象支持，并在前期营销的过程中投入

13、较多的财力、物力和人力促使其建立。产品控制上：以市场主流和针对于目标客户群体的产品出现，并尽可能地提高产品附加值，增加产品的含金量。价格与利润之间的权衡关系之上：住宅是现金流，商业是利润，如何合理地把握其价格策略和利润控制是项目快速消化，回笼资金的要素。项目整体开发战略它是Planned Unit Development的缩写，意指“计划单元综合开发”，是国外房地产开发常用的模式，即通过一个总体的规划来控制几年甚至几十年的开发。国内的大盘往往都是采用“分期开发”模式，简单切割土地，名称虽然有联系，但项目与项目之间其实并无联系，只是各个独立的小盘，并未体现出大盘应当具有的优势、气魄和辐射力，普遍

14、存在整体性差、规划滞后、资源无法共享和社区感觉不统一等问题。何谓PUD？项目整体开发战略项目具备运用“PUD”开发模式进行组合开发的潜质能极大地缩短开发周期保证项目整体物业的连贯性与协助性保证后续开发的物业价值增长 降低开发风险,提高开发商利润率统一规划（整体性、计划性）主题开发（阶段性、功能性） 单元开发（效率性、整合性）总体战略思想PUD开发模式的作用项目整体开发战略 以销售和资金回笼为第一目标？ 以树立品牌和形象为第一目标？ 品牌与销售速度两者都要？项目开发战略目标以鲜明的形象、迅速占领市场以优势的产品，抢占客户先机以高档的品质，获得市场追捧高举高打，平开高走项目体量较大，面对激烈的市场

15、竞争，本项目如何进行有效的开发，才能达到品牌与销售速度有效提升的开发目标？开发战略目标2号地块结合地块价值，进行开发节奏控制，充分发挥地块价值的最大化。商业产品：住宅产品：开发节奏1号地块2号地块以中高层品质型产品为主流1号地块以多层小高层品质型产品为主流2号地块为高端服务型商业1号地块为主题化商业开发节奏主要考量因素：现金流、快速启动、价值最大化本项目开发节奏建议先围绕二号地块周边，打造项目展示面。 建议：项目2号地块综合体量不大，建议分两期开发。四周可作为首期进行开发，包含出入口及商业广场等。充分展示品质住区形象。由于1号地块现有建筑的拆迁日期不明确，建议可做后期开发。2号地块1号地块入市

16、时机建议建议加快进度，保证明年三、四月入市、开始正式销售开发背景：片区竞争激烈，客户争夺成为决胜的关键。入市时机控制较关键政府调控政策不断，未来市场走势充满太多不确定因素。拆迁问题的解决应与项目北区地块同步走，不能因拆迁拖延了项目的总体开发节奏。面对以上情况，本项目要降低开发风险，需抢占市场、快打快消。总体开发节奏11月12月2011年1月2月5月8月10月12月2012年2月12月4月6月2010年10月一号地块开发产品讨论规划确定报批2号地块开发商业招商工作营销准备工作启动项目推广工作开始销售中心启用一期房源认筹二期房源开盘二期房源认筹首批商铺推出1号地块开始销售车位推出样板房启用景观示范

17、启用建议项目总的开发节奏控制在3年内。一期房源开盘本次汇报沟通的目标市场研究成果总结项目开发核心问题思考项目定位系统项目规划及物业发展建议1234市场发展现状回顾作为快速发展中的开封房地产市场，主要表现为市场竞争加剧、产品同质化严重、客户需求提升、客户覆盖面扩大等几大特征，并为项目的整体定位提出了要求！ 市场竞争加剧方面：大梁门以西的地区，市场投放量远远超过市区。河南省一线房地产开发商纷纷进驻，势必引起开封房地产市场的激烈竞争。要想在竞争中不败之地，必须通过深度挖掘项目潜在价值，建立起项目的独有核心资源，树立起项目独特的市场形象！ 产品同质化方面：产品同质化问题不可避免的出现，尤其是区域内的直

18、接竞争对手。这要求项目必须建立独一无二的市场形象的同时，在产品规划的打造上，户型设计的创新上、产品配置上、产品附加值上郡做到突破，从而突破红海价格战！ 客户需求提升方面：随着开封房地产市场的发展，开封客户置业需求不断提高，除对房地产项目自身资源营造方面提升了物质要求，对于生活方式营造、生活圈层的共鸣方面提出了精神需求。 客户覆盖面扩大：随着开封房地产市场的发展，开封城市辐射能力的不断提升，客户的覆盖面将逐步扩大，开封市场的升值潜力将进一步获得认同，物业投资价值增强。项目定位原则根据市场状况和项目自身具备的素质，同致行认为项目应制定出顺应城市发展、适度领先市场、区别于竞争对手、包容性强、可塑性强

19、的项目整体定位原则！ 顺应城市发展：通过政府的规划导向，项目区域将成为开封区域级的商业中心（类似于郑州的碧沙岗）和中央生活圈，项目应该顺应区域整体发展趋势，建立起完善城市功能和提升城市形象的物业配置！ 适度领先市场：从房地产市场发展的规律和开封市房地产市场的具体特征出发，制定出适度领先于市场发展的项目定位，“领先一步是创新、领先两步是死亡”！ 区别于竞争对手：通过物质层面和精神层面双重打造，制定出项目区别于市场任何其他项目的市场形象，以此成为项目的核心竞争力和价格驱动力！ 包容性强、可塑性强：项目整体定位具备极强的覆盖面和诉求点，能够覆盖不同的客户，同时根据项目销售阶段的不同，向不同的方向进行

20、延展！同致行思考关于项目发展属性的思考开封中央生活圈，都会级复合地产高级 居住功能满足最初层的、居住要求，产品功能单一 环境、安全生活环境（自然资源的占有以及对安全的需求）；文化风情生活理念（国际的、品质的、现代的）；作为开封中央生活圈的都会级复合地产项目，项目的开发定位将整体偏重于中高档层次我们在造“BMW”汽车，从3系到7系， 虽然配置不同，但品质始终保持坚挺项目档次定位项目形象定位的价值提炼项目形象定位市政配套资源、景观配套资源休闲配套资源、教育配套资源独特的区位优势及区位通达性精工品质物业形态鼎诚产品品质物业服务资源整合生活附加值建筑风格创新高档的内部配套生活氛围的营造强强联合的团队运

21、作发展商的品牌未来居住感受自我实现价值终极的生活方式初级层面价值基础层面价值中级层面价值高级层面价值以项目基础价值作为项目可持续发展的生命线；借助初级层面价值的硬件、软件支持；在提升与创新中级层面价值的基础上；重点建立与传播项目高级层面价值！项目形象定位项目形象定位的价值提炼市政配套资源、景观配套资源休闲配套资源、教育配套资源独特的区位优势及区位通达性精工品质的物业形态鼎诚产品品质物业服务资源整合生活附加值建筑风格创新高档的内部配套生活氛围的营造强强联合的团队运作发展商的品牌未来居住感受自我实现价值终极的生活方式项目形象定位思考的信息整合Our can 项目发展空间的突破Customers s

22、erve 客户对项目的需求要因Core value 项目发展保持坚韧的态度O 我们能够创造什么？C客户需要什么认同理由？C项目具备怎样的核心价值？OCC分析项目形象定位我们为客户提供一处品质居所，也为自己战略扩展积淀品牌开封市首席风情化城市新价值共同体项目形象定位形象定位诠释形象定位诠释形象定位诠释开封市首席风情化城市新价值共同体首席风情化城市新价值共同体：实际上就是城市综合体的概念，同时兼容开封快速城市发展的大背景下具备浓厚人文底蕴，同时具备现代都市特质的新型复合城市。具备较强的可塑性。而且在开封市场上，已经出现过两个项目提出城市综合体的概念，森林半岛和东京国际。风情化的提出有利于项目提升住

23、宅品质，给予城市综合体更多的生活化、气息化的概念，更加符合开封市房地产市场当前以居住为主要置业目的的现状，吸引客户关注。通过市场调研发展，开封房地产项目已经提出过英伦、西班牙、奥地利、法式等风格，同致行认为体现生活化气息和尊贵性意大风情适合项目发展，并能够对项目的形象提升起到良好的促进作用！森林半岛：由于其综合体地块工期处于整个项目最后期，因此综合体概念一直未进行大规模推广，未深入人心。东京国际：利用其位于大梁路的良好地段优势和丰富产品，在开封首次提出“HOPSCA”的城市综合体概念，但整体感觉硬性过度，品质感不足。可在项目宣传细节体现可靠营销一直传递项目形象定位展示项目价值观可能的营销沟通方

24、式可靠营销间接传递我们贩卖生活方式，超越“未来”，更不是资源；我们贩卖生活方式，超越“高贵”，更不是奢侈；我们贩卖生活方式，超越“品位”，更不是格调；我们贩卖生活方式，超越 “价值” ，更不是价格；生活方式集城市之大成，占领城市最优越、最核心资源的生活方式；居城市之中，超越时间发展进驻成熟生活圈的生活方式。“出则繁华，入则宁静”的生活方式；在“市与室”的方寸间印证身份价值的生活方式；事业与生活同步，充分体验生活效率的生活方式；在高质素的同类型群体中畅谈人生起伏、挥洒喜怒哀乐的生活方式；以特有的姿态放眼世界，倡导与世界同步的生活方式；项目形象定位营销人的意识过程，其实是一种从建立“产品价值”到贩

25、卖“生活方式”的过程我们的形象定位营销人对项目形象的理解支撑点一：项目区域位置较好，利于打造高档项目；支撑点二：基于开发商的发展战略，项目需要取得品牌和销售双效益；支撑三：随着西区楼盘的逐步放量，竞争点逐步向品质靠拢；支撑四：我们面对的客户群体以高端客户为主，其关注的不仅仅是项目的外部资源，同时更关注项目内在品质，讲求的是未来居住于此的舒适度和尊贵感；项目物业形态高尚住宅+集中式商业+写字楼+soho公寓+商业街项目形象定位央区生活 比肩国际我们需要在主观上给予客户甚至口碑传播者一种形而上的印象。而他们也总是惯性地要为这种投资去找一个说法，或者赋予一些意义。作为营销者，我们必须这么做，只是需要

26、改变一下沟通姿态，接近消费者情感嫁接所需的意识形态，与消费者建立平等，取悦甚至是迎合的沟通方式和沟通渠道。我们就此发掘项目的案名方向鼎诚米兰印象或者说，我们将通过以建造一座新城的视野。重新看待世界项目形象定位米兰印象-一方面体现项目与国际接轨的现代都市生活化方式，同时能够体现项目自身较高的居住品质和生活。项目形象定位米兰印象鼎诚第五大道 鼎诚壹号城邦 鼎诚中央城 鼎诚领域 客户细分表格目标客户界定项目客户定位核心客户郑州区域、中牟乃至大中原区域客户来源：开封县、杞县、尉氏县、通许县、兰考县等职业：个体工商户、私营业主、公务员、 医生等目的：居住投资目的均有年龄：2550岁收入：收入普遍较高，年

27、收入在5万元以上来源：项目周边原住居民、企事业单位员工等职业：私营业主、国企领导、政府干部等目的：居住、投资年龄：2560岁收入：年收入在8万元及以上重要客户游离客户周边客户私营业主、企事业单位员工、原住居民项目客户定位项目客户定位客户置业趋向分析投资趋向：不再一味追求短期回报，而是将物业作为一种资产长期持有，更看重物业复合特性以及自身的升值与保值特性，在很大程度上是对于城市资源的占有。居住趋向：自住型居住客户为主，多对社区的私密性要求较高。支付趋向：支付能力较强，愿意承担高单价和高总价，但是对产品的要求也较高。购买特征： 注重项目内部居住的人群素质，希望和同类人群共同居住。产品要求：对社区景

28、观要求较高，希望过上生态、健康、尊贵的园居生活。配套、服务要求：体现尊贵舒适的都市生活，要求提供的服务在高品质的同时，尽可能的复合与完善。同时保证自身生活的私密。项目客户定位开封市主要在售楼盘一览表项目价格定位同致行住宅房地产市场研究以上数据来源：同致行市调搜集整理项目价格定位项目北地块产品价格预期市场比较法1、销售情况修正依据开封市场环境及对各项目的研判，调差系数控制在合理的范围： 2% 。项目价格定位项目北地块产品价格预期市场比较法2、区域因素修正单项系数调差设置为 1%，综合系数调差设置为2%项目价格定位项目北地块产品价格预期市场比较法3、项目规划设计情况修正单项调差系数设置控制在： 1

29、%；综合调差系数控制在： 3% 。项目价格定位项目北地块产品价格预期市场比较法4、市场宣传推广修正项目应打破了市场常规操作方法，从目前在售楼盘来看,其营销理念及营销手段明显处于同类楼盘之上。综合调差系数控制在： 3% 。项目价格定位项目北地块产品价格预期市场比较法5、交易时点修正片区市场上供应量以及对相应的竞争压力分析，综合评估，调差系数设置在合理的2%范围内。 项目价格定位项目北地块产品价格预期市场比较法整体均价制订体系项目价格定位项目北地块产品价格预期市场比较法p项目综合 = P修正A* tn4078元/ (p项目修正A比较A楼盘修整价格， tn各楼盘相应权重)p项目修正A =PA* A1

30、*A2*An(p项目修正A比较A楼盘修整价格，An楼盘A各比较价格系数)项目整体均价制订体系也就说明, 在本项目的品质、规模、交通等质素的综合评定条件下，结合与项目周楼盘合理竞争力，本项目的产品总体均价水平可达到4078元/。项目价格溢价项目北地块产品价格预期价格定位说明6、价格定位说明通过以上项目各类系数进行竞争分析，综合本项目的品质、规模、交通等质素的综合评定条件下，结合与项目周楼盘合理竞争力，我司认为本项目产品以4078元/的价格，在开封市场各项目综合素质中最具竞争优势。同时，结合开封房地产市场自然销售价格涨幅，通过良好的营销策划、超强的项目实景展示策略及最具优化的产品线组合，提升客户的

31、感知价值；找到愿意支付更高价格的客户（市场细分）将会带来销售价格一定的上涨空间，在价格具有竞争优势的前提下能够实现20%左右的价格涨幅； 即最终可实现：4893元/本次汇报沟通的目标市场研究成果总结项目开发核心问题思考项目定位系统项目规划及物业发展建议1234规划方案建议北地块方案一 设置洋房产品，但数量太少，不足以提升项目整体的形象，街区商业三层设置销售存在难题，且容积率未做足，损失利润！18F高层6F洋房临街商业规划方案建议按照方案一的产品规划，结合项目地块条件，整体规划如左图。项目整体采用兵营式规划布局，整体排布较规整，可采用由南向北逐渐开发的顺序。但不利于项目中央园林景观的打造，规划方

32、案建议北地块方案二以小高层为主结合高层产品的规划布局，基本满足项目各项规范要求，容积率稍微超过要求！24F高层小高层公寓规划方案建议集中商业同样采用了兵营式排布的方式，难以形成规模型的园林景观带，项目居住价值的提升受到影响。规划方案建议北地块方案三以小高层和中高层结合的物业组合，满足各项要求，同致行建议使用方案三！备注：集中商业三层，公寓为21层规划方案建议采用围合式布局，利于项目中央景观带的打造，对于项目居住品质的提升有良好的促进作用，同时集中式商业和公寓面积有一定的提升，对于实现项目利润有一定的帮助。18F高层12层小高层公寓18F高层街区商业18F高层18F高层集中商业规划方案建议规划方

33、案建议南地块方案以多层和高层、写字楼结合的物业组合，在满足地块规划条件的条件下，与北地块物业形成互补关系！规划方案建议南地块安置区建议通过指标测算，南地块安置区设置为容积率达到6左右高层产品，减少安置区占地面积。经过测算，影剧院和敬老院地块不足以满足整个安置区的排布，敬老院地块须向北延伸至与影剧院北边地块位置，形成正方形状的安置区！安置区规划方案建议南地块方案集中规划项目安置区，减少对住宅的影响。同时结合项目规范要求，形成以多层住宅为主，高层住宅为辅的产品配置，与北地块形成互补。通过教育主题化带动商业街的发展。安置区高层分布区多层分布区商业街写字楼城市作品 精工建筑物业发展建议作品元素四：精致

34、园林生活作品元素一：产品创新，提升附加值作品元素二：美学建筑立面作品元素三：十大精工建筑标准作品元素五：精细化的物业管理作品元素五：会所、健身场、球场、停车位基于项目合理利润目标的考虑，必须从产品本身出发，加大产品创新，从根本上改变产品设计，树立差异核心卖点，提升产品附加值，以实现项目价值最大化主要方向方向一：增加居住的舒适度，强化居住品质方向二：户型改造，赠送更多实用面积方向三：优化空间，提供人性化产品设计外部资源趋同的情况下，需要建立内部资源的创新性，以产品创新引导居住需求，增加项目附加值项目产品建议舒适度挖掘：底层局部架空，形成泛会所概念，增大率面积营造社区环境舒适度高层底层架空层增加绿

35、化空间，丰富园林层次，增加共享空间；架空层下开放的空间与主轴联为一体，迅速扩大共享空间感受；底层架空部分可以部分利用玻璃进行封闭。项目产品建议舒适度挖掘：为三房、四房设置阳光花房重视采光保暖；提供功能的多样化，丰富生活趣味和提高舒适性；倡导健康舒适的家庭生活。唯美品格项目产品建议舒适度挖掘：为舒适型三房和四房设270度景观阳台与弹性空间转角观景阳台开放式阳台：赏景同时作晾衣服用服务阳台：与厨房相连，处理家务功能项目产品建议1、主卧功能扩充卫生间、更衣室、书房全套单元享受2、双主卧3、厨房功能扩充满足不同功能的中西厨房，餐厅和厨房功能结合，形成新的生活方式舒适度挖掘：为豪华四房设双主卧、主卧套、

36、中西厨房项目产品建议舒适度挖掘底层入户花园，彰显品质与居住的舒适性项目产品建议赠送面积利用测量规范不计建面的部分赠送实惠项目产品建议 落地凸窗送面积 落地凸窗高度不受2.2 米层高限制，达到2.4米，砖砌假凸窗台板， 入伙后再打掉，整个凸窗不算面积 卧室送衣柜面积 将衣柜位置的底部砌筑450高的台面，将衣柜位置凹进去，做成凸 窗形式，入伙后同样可以将450高的台面打掉，成为真正的落地衣 柜位置 阳台送面积 阳台错层布置，使阳台顶盖高度达到两层层高 空中花园送面积 错层布置 入户生活阳台 可将其改造成储藏室，相当于赠送50的阳台面积 赠送面积的具体做法 凸窗的奥妙小空间大文章 户内的步入式凸窗表

37、明赠送的面积 采用做假窗台的手法，扩大了窗户的面积 关键的2.2米产生送面积的临界点 不超过2.2米储藏室也能做文章不超过2.2米的储藏室项目产品建议 超高露台偷面积最多的地方入户花园只算一半面积，可做花园，可隔成一间房 奇怪的方盒子夸张的步入式凸窗。 自由盒子式凸窗，面积高达6多，可以隔出一间书房 奇怪的方盒子夸张的步入式凸窗。 自由盒子式凸窗，面积高达6多，可以隔出一间书房项目产品建议76赠送面积步入式阳台 步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台将传统的凸窗变形：在保留凸窗原有功能（实惠、观景）的同时，强化了凸窗的观景效果，并附送实惠步入式景观凸窗通过降低凸窗距地面的高度

38、提高观赏效果步入式阳台客户可根据自己的喜好选择拆掉凸窗顶板，形成步入式阳台凸窗顶板下降至2.2米左右的高度倒凸窗项目产品建议增送夹层两居变三居/挑空客厅设计/实惠+空间感独特的设计、精巧的空间布局、赠送面积将成为其最大卖点之一；每户赠送相当于平层面积一半的免费空间；适宜布置在社区北侧，避免影响容积率。BB3.9米3.9米CC2.8米2.19米2.8米楼层结构示意项目产品建议赠送衣柜实用的功能空间、客户易感知利用非承重墙墙体厚度，掏空部分层高低于2.2米的空间，作为内置衣柜赠送给业主；虽然空间很小，但由于形成特定功能，易于被客户感知。可赠送的层高低于2.2米的步入式衣柜。说明：赠送面积最常用的方

39、法。在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中也可用同样方法赠送衣柜。项目产品建议入户花园阳光观景房凸式衣橱客厅阳台入户花园空中花园凸式衣橱68-81平米 2房2厅1卫户型增值元素实惠舒适借鉴一：户型平面设计 创新元素：露台可改房、隐藏式衣柜、 可拆卸凸窗。 明厨、明卫，自然通风采光。 赠送入户花园、露台。优化空间以产品创新引导居住需求，增加项目附加值，提供人性化产品设计项目产品建议80-101平米3房2厅2卫客厅阳台入户花园空中花园凸式衣橱项目产品建议城市作品 精工建筑物业发展建议作品元素四：精致园林生活作品元素一：产品创新，提升附加值作品元素二：美学建筑立面作品元素三：十大精工建筑标准作品元素

40、五：精细化的物业管理作品元素五：会所、健身场、球场、停车位开封在售市场以立面风格呈多元化发展的趋势，现代简约、简欧、古典风格均有。碧水蓝城鼎力国际城迪臣世纪豪苑伟业香堤湾项目建筑风格本项目整体建筑风格建议意大利风情建筑项目建筑风格局部马蹄窗，拱形门、坡屋顶元素的运用，凸显项目异域风情特色整体外立面颜色以米黄色为主，辅以三色面砖及文化石，凸显项目质感简欧建筑采用三段式外立面，局部线条勾勒，既简单时尚又不失高贵品质项目建筑风格意大利建筑风格在高层产品设计中需要注重整体线条的流畅阳台构件区别于传统的玻璃、墙体元素，而是运用柱子、拱形造型等元素城市作品 精工建筑物业发展建议作品元素四：精致园林生活作品

41、元素一：产品创新，提升附加值作品元素二：美学建筑立面作品元素三：十大精工建筑标准作品元素五：精细化的物业管理作品元素五：会所、健身场、球场、停车位低能耗: 节能、环保。建议: 在小高层、高层类物业的建设中，重点 考虑内外墙保温格网布，双层真空玻璃。优势： 赢在细节，既能在某些已采用该类标 准的建筑项目中保持优势，又能够引 领市场潮流，保持与社会潮流同步。预计增加成本： 在30-50元/平方米之间。内外墙保温格网布真空玻璃精工品质1建筑低能耗 节能、环保项目精工品质在小高层、高层物业中，采用这种风格设计的弧形挑高错层阳台，主要是在规划设计中充分考虑到南向景观因素，实现景观价值最大化，丰富立面。方

42、法：设计样式如右图案例：华南碧桂园小高层精工品质2打造剧院式航空阳台，错层大面积观景室内空间阳台奇数层室内空间阳台偶数层阳台阳台项目精工品质建议：为小高层、高层建筑物业提供装修优惠套餐，选择装修购房客户单位，将建设负离子墙。高科技纳米涂料不添加任何有害副作用的防霉、杀菌助剂，只要有光源存在，就不断产生自由基，可有效降解甲醛、苯毒、VOC，因为它产生游离电子空穴对，能将装修产生的各种有害物质氧化或还原，生成没有污染的水和二氧化碳。纳米漆面释放负离子浓度可达到每平方米750-1500个，相当于公园环境空气质量，让住宅和人一样能够呼吸。项目精工品质精工品质3会呼吸的建筑，负离子墙建议：作为森呼吸国际

43、智能化定位的重要组成部分，提供足够的项目竞争力，建议在小高层、高层单位中采用中央新风系统，中央除尘系统，给业主一个洁净、健康的生活环境。 中央新风系统预计增加成本：折合建筑面积5080元/平方米精工品质4呼吸系统建立，中央新风系统、中央除尘系统附加价值：能为项目在价值提升层面提高200300元/平方米项目精工品质建议：分楼栋设计，IC卡准入式智能电梯，拔高项目档次，提高作为高档次楼盘的安全性。高标准豪华装修：大理石及金色灯光结合，共同营造富丽堂皇的电梯间豪华和贵气。精工品质5高品质电梯间细节决定成功项目精工品质精工品质6公共配套高品质装修细节体现高端产品品质细节装饰： 艺术品温馨装饰，装点高雅

44、氛围。高标准豪华装修：大理石及金色灯光结合，共同营造富丽堂皇的电梯间豪华和贵气。项目精工品质精工品质7小区指引系统提升小区品质感住宅入口、电梯、社区道路 等的无障碍设计社区内清晰的标识系统各楼宇组团的多样性和识性项目精工品质精工品质8公共部分用材和制作工艺人性化设计触动开关固定装置邮箱收发形象包装细节处理示意项目精工品质精工品质9遴选优典良材，令建筑每一寸都凝聚为臻品的转瞬星级酒店细节建材标准外墙六面保温项目精工品质精工品质106重智能安防，让业主生活和谐无忧国际标准“五道防线”安全防范系统一卡通及电子门禁系统及可视对讲系统 现代高科技智能感应窗闭路电视监控系统 项目精工品质城市作品 精工建筑

45、物业发展建议作品元素四：精致园林生活作品元素一：产品创新，提升附加值作品元素二：美学建筑立面作品元素三：十大精工建筑标准作品元素五：精细化的物业管理作品元素五：会所、健身场、球场、停车位景观设计建议整体按“公共区域集中景观半私密级景点”两个层次进行设计，重点打造北区中心景观和主入口景观带。适当增加小区绿化率，在树种选择上考虑遮阳因素，多采用宽冠及季节性变化树种，利用较低的成本，为小区营造人性、温馨的氛围；园林景观尽可能多考虑对业主的亲和力和可参与性，增加草地、灌木等植被；单独考虑老人与儿童的活动空间以及活动设施，同时针对老人和儿童在户外所待时间较长的特点应适当考虑厕所等公共设施；以休闲景观为主

46、，在成本控制的前提下，考虑设置小型喷泉、假山、雕塑小品等以吸引人气，并结合休憩器具布局。以可参与性的园林为主，设置中心景观小广场来提升项目中北区楼宇环境价值，适当增加浅水系进行点缀。道路作为车辆和人员的汇流途径，具有明确的导向性，道路两侧的环境景观应符合导向要求，并达到步移景移的视觉效果。道路边的绿化种植及路面质地色彩的选择应具有韵律感和观赏性。 在满足交通需求的同时，道路可形成重要的视线走廊，因此，要注意道路的对景和远景设计，以强化视线集中的观景。休闲性人行道、园道两侧的绿化种植，要尽可能形成绿荫带，并串连花台、亭廊、水景、游乐场等，形成休闲空间的有序展开，增强环境景观的层次。居住区内的消防

47、车道占人行道、院落车行道合并使用时，可设计成隐蔽式车道，即在4米幅宽的消防车道内种植不妨碍消防车通行的草坪花卉，铺设人行步道，平日作为绿地使用，应急时供消防车使用，有效地弱化了单纯消防车道的生硬感，提高了环境和景观效果。景观设计建议注重道路与景观的结合，达到步移景移的视觉效果，同时通过花台、亭廊、水景及游乐场等空间的有序展开，增强景观层次。通过局部小品、亭台楼阁、休闲场所的点缀，提升园林高度。景观设计建议景观设计建议景观示意城市作品 精工建筑物业发展建议作品元素四：精致园林生活作品元素一：产品创新，提升附加值作品元素二：美学建筑立面作品元素三：十大精工建筑标准作品元素五：精细化的物业管理作品元素五：会所、健身场、球场、停车位针对项目的高端属性，有必要引进知名物管，如第一太平戴维斯等，打造