牛盆峪养老养生项目ppt课件

1、牛盆峪生态开展区工程可行性报告北京国利地产综合效力机构2021年9月目 录一、工程价值分析二、区域市场研讨三、工程定位方向四、工程相关建议一、工程价值分析工程初步认知-紧邻京承高速，但目前无专门出入口牛盆峪村，位于北京市密云县西田各庄镇北部，交通便利；原生态环境坚持较好，村民收入普通；拥有云蒙三峪旅游景点，但缺乏特征和一致规划，运营情况普通；牛盆峪村距密云县政府13.2公里。全村共有180户、500口人，村域总面积19平方公里。明代成村。交通便利，通有镇级公路，但道路条件普通，间隔高速尚有一段间隔；近年旅游业有了长足提高。野外拓展基地、三峪风景区开发，民俗采摘成为当地拳头产品。当上述工程规划平

2、庸，无特征、无品牌，难以在当地众多旅游产品中脱颖而出。开展空间-2千亩滩涂用地、农民上楼后剩余宅基地应一致规划、分步招商，争取利益最大化牛盆峪村牛盆峪村工程紧邻云蒙三峪牛盆峪、石塘峪、白道峪，该旅游经典尚处开发前期阶段。距密云县城和京承101国道均15公里，距首都机场35公里，距北京市区60公里，京承高速、京承铁路穿村而过，交通便利。区位价值-首都东北部后花园，高端养生涵氧区历史古迹和美丽传说民俗博物馆拟建 自然风光三峪自然风景区人文景观丰滦密结合县政府遗址和“卫国爱民留念碑传统节日：当地46月举行传统教育与爱国主义教育；79举行休闲度假游；1011月举行金秋柿子节。接待才干：三峪自然风景区内

3、具有郊野特征的石屋、农家院，日可接待二百个食宿，使游客享遭到山乡野趣。专业运营：三峪自然风景区内还有一家北京沃泉旅游开发。它是一处集餐饮、住宿、康体、文娱于一体的旅游、渡假、休闲场所。在此可爬山戏水、篝火野炊，又可游泳健身、漫歌劲舞，并有丰富的野味套餐。 旅游资源-依托京城，主打生态、野趣、农业观光休闲，档次低端，运营程度和效益低下民俗文化历史人文-旅游地产的灵魂，应深发掘、重开展，方能起到四两拨千斤的作用厚重的历史牛盆峪明朝建村，村中尚无人整理，需求进一步搜集著名的“三烧烧酒、烧肉、烧饼美丽的历史传说牛盆峪与牛栏山 美丽的历史传说牛盆峪与牛栏山 牛盆峪在密云，牛栏山在顺义，这两个地方相隔百里

4、，但民间流传着这样一个故事，却将它们天然地联络在一同。 相传，顺义牛栏山上住着两头金牛。在密云西北部的一条山沟里有一眼泉水，清澈甘甜，每年秋末冬初，牛栏山上的那两头金牛都要来此饮水。 这一年，有个人路过这里，看出这地方是块宝地，并发现了金牛的脚印，就想擒住这两头金牛。于是，他四处探听擒住这两头金牛的方法。有人通知他得用一条宝瓠子。从此，他又四处寻觅那条宝瓠子。一天，他住在一个农民家里，这家只需老俩口，院里种着一畦瓠子。他惊奇地发现，在这畦瓠子中有一条特殊的瓠子，光滑油亮，细长笔直，就是还没长成。于是，他就通知两位老人说：“这条瓠子我买了，我什么时候来取，您什么时候再摘，千万，千万！直吩咐得两位

5、老人连连点头，他才告辞离去。 夏去秋来，天气一天天凉了起来。霜降已过，两位老人还不见那人来，由于怕冻坏了瓠子，就将瓠子摘了下来。三天后，那人来了就问：“二位老人，瓠子可曾完好？老人才通知他三天前摘下来了，那人非常惋惜。事已如此，那人只好向老人付了钱，然后带着不非常成熟的瓠子进山了。他来到泉眼旁，选择好地方就隐蔽起来。不一会儿，西南方向出现了两道奇特的金光。接着，金牛来到泉眼旁，头也不抬地饮起水来。那个人见时机已到，飞身上前，举起瓠子对准牛头便砸了下去。由于瓠子不熟，只打掉了一头牛的一只犄角。两头牛化作两道金光远去了。从此，金牛再也不到这里饮水了。这事传开以后，人们便把金牛喝水的那条沟叫牛盆峪了

6、。 历史人文-旅游地产的灵魂，应深发掘、重开展，方能起到四两拨千斤的作用三峪自然风景区位于云蒙山南麓，主景区在牛盆峪。景区内山谷曲折蜿蜒，总长15公里，谷底为云蒙山原始森林，野趣资源京城独树一帜，一派原始自然风光。景区内人文和自然景点众多：古长城、新建仙龙庄园，峪内的自然景点有水龙宫，百丈崖等三十余处，人行其中，步移景换，人仿佛画中游。景区一年四季风光各有特征，如规划运营好，无疑是京城休闲度假圣地。 景区资源-依托旅游带来的人口，带动关联产业开展，尤其是原生态、野趣、休闲观光是未来开展重点三峪自然风景区深处的丰滦密结合县政府遗址和“卫国爱民留念碑，是当地历史悠久的爱国主义革命教育基地，被有效的

7、维护；但当地尤其是景区对革命时期英雄人物 的事迹发掘做的非常不够。红色人文景观资源-旅游淡季学龄孩子的首选目的地工程交通较为便利，但区域内小交通不畅；地块内京承铁路穿行其中，噪音较大，不利于高端工程的打造；滩涂用地的小产权性质，不能走纯住宅的开发道路；云蒙三峪旅游风景区开发档次、运营方式尚待提高，否那么对本工程的提升作用不大；地块内河道年年干涸，不利于景观资源塑造，存留大量石块，土地平整费用较大；周边同类旅游工程众多，如走纯旅游线路，应走错位竞争的道路，争取工程定位差别化、特征化；2000亩滩涂用地和农民上楼后的800亩宅基地必需分批次开发。开发方式最好是投资方、土地方、运营管理方结合，分配好

8、股权，防止后期政府换届风险；总结-工程开展必需走差别化、特征化、复合化道路二、旅游及小产权市场分析1、京郊旅游市场分析京郊旅游-民俗文化、观光农业、旅游节庆、康体运动四大产品的主要客源就是北京市民，其中较大型的度假工程从1999年40家，2004年的300家，2021年迅速开展到700家。民俗文化：以“吃农家饭、住农家院、观自然景、赏民俗情、享田园乐为主要内容的特征民俗游。观光农业：采摘、垂钓、休闲农场、生态农业园等突出“绿色、休闲、参与、体验的乡村旅游。节庆活动：怀柔的板栗旅游文化节、慕田峪金秋游园会、金秋红螺文化大集等，延庆的杏花节、消夏避暑节、金秋采摘节、冰雪旅游节等。康体运动游：北京周

9、边的各类滑雪场、高尔夫、温泉、山地等度假村。开展特点-特征产品供应缺乏，休闲度假产业空间宏大旅游产品特点：景点虽然大量涌现，但特征工程供应严重缺乏。景点的接待设备、文娱设备、效力程度都还比较低，文化内涵发掘不充分，讲解系统和信息系统缺乏，营销方式单一，难以满足休闲度假游客的深层需求。未来开展空间宏大：据中国旅游产业开展结合会预测，2021年中国休闲度假比例将到达60-70%，年出游率到达144%，以北京市场1400多万常住人口来计算，城郊旅游约占70%，保守估计其每年的休闲度假需求也将到达870万人次，再加上每年数千万人次的外来旅游者，城郊休闲度假市场需求规模庞大。北京市民黄金周外出旅游方案密

10、云区-生态涵养区，工程如何在其中脱颖而出石景山区：打造“首都休闲文娱中心区房山区：打造北京CSD顺义区：北京最便利的现代化休闲度假目的地。大兴区：度假休闲文娱会议兼顾观光的旅游胜地。昌平区：将今后开展的重点定位旅游度假工程。怀柔区：成为京北旅游度假胜地。密云区：生态涵养区，人文凝聚地。丰台区：要做京西南地域最大的休闲度假旅游胜地。工程旅游开展-位居北京近郊休闲旅游带从北京250公里环城游憩带的构成来看，从交通间隔看，工程正好位于城近郊休闲旅游带内。从地理特征来看，工程位于乡村旅游带；英国旅游学家盖恩的“都市旅游环带方式的分类方式，本工程区位属于乡村旅游带，适宜成为集主题休闲、文化体验、生态观光

11、为一体的体验式主题旅游区。开展方向-近郊城市不同圈层开展定位分析圈层名称参考项目第一圈层城市旅游带自然风景、CBD、RBD、餐馆、酒店、酒吧、节日和庆祝活动、剧院、画廊、历史吸引物（历史景点和建筑等）、博物馆、体育竞技场、音乐厅等文化艺术类场所、广场、塔和高层建筑、购物和会以及贸易中心、酒店和汽车旅馆群、公园和开放的空间（吕画廊岛）第二圈层近郊休闲旅游带工业和科技园区、机构、历史建筑与名胜、体育馆、酒店群、娱乐公园、水上运动地、野营地、养老养生基地第三圈层乡村旅游带野营地、度假村、旅游服务中心、水上运动与度假地、历史与乡土建筑、特色街区、古镇第四圈层偏远旅游带国家规划建设的地方性公园、森林公园

12、、野生动植物保护区、国家野营地（开车、打猎、钓鱼、爬山、野外体验、远足）开展空间-野营、养生、创意农业三大复合业态区位交通条件保证了工程所能拥有的庞大的根底市场群北京都市圈，这是最大的优势，但同时也是其他工程所共有的，既是机遇也是挑战；作为区域性市场群体， 该市场在特征上更多的表现出对城市休闲文娱旅游、休闲度假旅游、商务公务旅游、特殊兴趣旅游等产品的需求；工程和其他工程相比，缺乏稀缺性的旅游资源，这是工程面临最大挑战。因此必需在历史人文、产品差别化、特征化方面发掘，并获得客户的认同；工程应以北京都市圈市场和北京旅游市场开辟为中心，以野营地、养老养生基地、特征创意农业迅速抢占市场。2、小产权工程

13、市场分析小产权类型-耕地和乡镇企业集体用地工程定义：无论能否建在耕地上，只需是没有经过同意，没有办理转让征收手续，只需在乡村集体土地上建立的商品房都是违法的；工程类型：一是建立在农用地即耕地上，是国家最严峻制止的；二是建立在乡镇企业集体用地的；三是建立在乡村宅基地用于商品房出卖的；工程风险：一旦被国土卫星勘测到，既有能够面临拆迁风险；房屋类型：农家四合院、多层小高层、联排独栋；开发战略：擦边球、不颁发产权证，存在法不责众的侥幸心思，一旦成型成规模，政府很难实施强拆。目前，京城小产权工程大部分集中在5-6环间，主要分为两大类型：住宅工程：郊区主要分布在昌平小汤山、房山长阳镇周口店镇、大兴西红门地

14、带，当然还有不少工程设置在旅游区。住宅工程由于价钱低廉，价钱只需同区位普通商品房的一半甚至三分之一左右。因此销售情况良好。尤其在2021年，北京房地产出台了史上最为严峻的住宅限购政策，因此小户型、低单价、低总价的小产权工程销售非常火爆。工业园立项：该类工程大部分位于京城郊区的高速沿线，呈放射线分布形状。在北京的京昌、京开、京沈、京石北京地段上，工程众多。企业类型主要集中在消费加工、物流仓储、汽车零备件及修缮等低端行业。工程经过招租方式获利，但租金低廉，每日每平米大部分工程集中在0.5-1.5元，其中物流仓储价钱最为低廉。京城区域分布-郊区县、旅游风景区内盈利方式-出租、出卖、会员制三大方式出租

15、：短租长租即可，大部分工程最长租赁期限为20年，最短租期为一年；出卖：此种销售方式风险最大，经过发放村产权、镇产权的方式进展销售，但客户的心思顾虑较大；会员制：经过会籍销售的方式，让客户获得工程的居住权，这种方式目前市场最为流行，且在一定程度上躲避了工程风险。开展方向-养老养生地产，目的客群为安康老人开展方向：随着2020年北京进入重度老年社会每四个自然人拥有一位60岁老年人口，针对安康老人年龄在50-65岁之间养生地产成为北京未来开展的新宠；盈利方式：出卖会籍获得入住资历，会籍费用相当购房费用，处理开发商前期资金问题。而日常运营收入使得企业获得了永续收入。可谓一举两得，一石多鸟；市场总结-选

16、定特征产业、短期利润与长效开展相结合汽车营地：表达工程特征，投入小，可以快速启动并聚集相当人气，并且可以快速见效益；创意农业：利用农业立项最大益处是躲避工程开发风险，同时经过观光、采摘、农耕、香草大世界等方式可以快速聚集人气，结合红色旅游吸引学生前来观赏消费，同时处理当地农民就业问题。该工程能获得一定收益；养老养生基地：工程实施房地产开发，获得利益最大化的根本所在。经过分阶段开发战略，开发不同的产品低端的农家院、中端养生别墅、高端奢华养生庄园。建议经过会籍销售方式，获得工程终端盈利最大化。三、工程开展定位地块位于牛盆峪西部，按照地形分南北两个区域，总占地2000余亩，土地用途为非耕地；地块位于

17、河道年年干涸两旁，布满大块石头，土地贫瘠，只适宜种植玉米和果树，；京承铁路穿行地块，过往车辆较密集，噪音不利于居住类工程开展。北部区域占地面积为 200亩 ，位于三峪景区内，生态资源丰富、自然环境优美，但间隔交通主干路较远，适宜作为高端人群的私密休闲工程；南区占地面积为 1800 亩，为滩涂地、地表覆盖石块，地质条件不适于种植，且铁路穿行其中，噪音大，该区域间隔交通主干道较近，地势平坦，适宜打造群众休闲文娱工程。工程开展空间-2000亩滩涂用地、800亩宅基地如何规划利用？4. 农民上楼后腾退的800亩宅基地可开发为中高端、低密度公寓。 以“养生、养心安康产业为中心，进展衣、食、住、行、育、乐

18、、康、游等八个行业的延伸创新，构成新的产业链、扩展就业时机、提升区域经济竞争力。 私家庄园养生、养心长辈养生园汽车营地农业、民俗体验园衣食住行育乐康游高端客群出卖群众客群度假中高端客群会员制出租群众客群度假总体思绪-养老养生，结合创意农业、汽车营地，多业态、多功能综合开展 庄园中有一幢大屋或城堡，由田地、农舍、牧场和林地所包围，在大部分的情况下庄园都能自给自足。一些剩余的日用品可以与其他庄园作贸易以互补缺乏。 庄园的功能包括：1居住；2、休闲度假；3、安康食品安康生活；4、安康富有老人的养老天堂；5、智者为邻，安康沙龙。私家庄园-未来京城高端人群的必然选择私家庄园-胜利人士的私享空间私家庄园-

19、回归自然是胜利人士的最高追求私家庄园-胜利人士的疗养修为空间高端养老公寓-会员制，争取工程利益最大化长辈养生园会员制养老院高端养老公寓-安康老人首选创意农业园-休闲、采摘、农耕、教育四位一体创意农业园-休闲、采摘、农耕、教育四位一体农业、民俗体验园农业、民俗体验创意农业园-休闲、采摘、农耕、教育四位一体汽车营地采摘、烧烤、垂钓、拓展、CS真人战模拟越野、宠物乐园。典型案例：美国科罗拉多州四星级山地型锡达溪房车公园汽车营地-北京汽车王国后花园汽车营地度假、文娱典型案例：卢森堡Nommern镇五星级森林型Nommerlayen露营地汽车营地-本钱低、收益见效长久，工程可分步实施汽车营地-汽车休闲度假文化的最正确延展地四、工程相关建议开发方式-一致规划、分步实施、整合资源、强强结合一致规划：工程开展方向确定后，对2000亩用地及800亩宅基地进展一致规划，确定各地块功能分区；分步实施：建议从易到难，从投入小再到投入大，降低工程投入和运营风险，待工程进入正式实施阶段后，根据实践运营情况再行调整规划方案；整合资源：土地方