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文档简介
1、临汾五一路工程定位深化报告2021-12-1第 1 页全城联动的品牌战略定位深化报告第 2 甲方工程分布情况各地块分布于不同组团,开发时序先后有致,具备统筹思索的根本条件。水云间西华公馆西荣阁广奇财富中心嗨都广场悦汇广场玉秀湾泰和府邸新百汇广场御景水城锦悦城教授花园恒大华府正基小镇梨园佳境盛世嘉园威斯汀公馆中骏国际社区御秀园财富国际上东世纪北美金港紫誉蓝摩卡上筑新东城天玺国际九星佳苑盛世华庭东方亚特兰日出东方世纪花园城春.中央公园东盛华庭莱茵半岛旺角金座在售待售自持招租公园壹号枣林街第 3 战略目的1,品牌打造连锁商业品牌,扩展各工程单元的影响力,发扬集群优势2,本钱提高商业资源价值,降低工程
2、规划及建立本钱3,效率提高营销效率,一致营销口径,利用各工程开发时序营造不延续推行气氛4,位置奠定开发企业的城市商业领军者位置,抢占临汾商业晋级制高点第 4 页第 5 页凤凰汇生态艺术主题 mini mall一个临汾城,四个凤凰汇。以生态艺术为建筑元素,打造市民休闲空间餐饮休闲文娱为中心功能,一致外观,一致内装,一致主题,一致质量。打造临汾创新型商业连锁品牌凤凰汇生态艺术主题 mini mall第 6 页精品超市生鲜超市个人护理用品超市儿童文娱亲子早教儿童用品儿童连锁快捷酒店酒店西餐西餐快餐咖啡餐饮KTV电玩台球足疗SPA文娱中小院线特征影院影院特征零售专业零售零售SPA美容美发美容精致型主题
3、商业区,临汾商业晋级典范自创案例-上海K11购物艺术中心第 7 页艺术、人文、自然三大中心元素相交融,将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美交融,带出无限自在,创意及个性化的生活品牌生态小品第 8 页*采用大面积垂直绿化墙设计,有效隔热降低能耗;33米的人工水景瀑布,逼真的水流声、鸟叫声以及清新香气让人仿佛置身大自然之中。生态小品第 9 页内部生态小品随季节变化而变换主题,均以自然为主旨扶梯沿线也辅以绿植装饰都市农场第 10 页300平方米的室内都市农场,大人孩子体验从一颗种子开场到蔬菜满园的乐趣。艺术小品第 11 页K11精选当代中外艺术家17组作品,分布零散放置在商场供公共欣赏,赋予顾客多元化
4、艺术感受自创点第 12 页详细建议第 13 页1.商业部分最高层外立面均以垂直绿化设计,添加自然感2.2#楼顶层建议设计“屋顶花园3.过道区域采取分季节装饰如:冬季装点圣诞雪景,夏季海洋主题等4.入口区域及商业内部可摆放艺术小品5.类似都市农场可在3#楼顶层落位面积为200垂直绿化垂直绿化垂直绿化空中花园季节小品装饰艺术小品摆放区域都市农场详细建议第 14 页水上步行街封锁式水面通道脚下的精致水族馆业态落位首层第 15 页业态落位根据:1、商业定位 业态落位充分符合并表达商业的主题及功能定位2、铺位价值 按照铺位价值层级,布置相应价值奉献型租金/笼统/客流的业态首层商铺价值评价第 16 页2-
5、1a2-2a2-4a2-3a2-5a2-6a2-7a2-8a2-9a2-10a2-11a1-2a1-3a1-4a1-6a1-7a1-9a1-10a1-11a1-12a1-13a1-14a1-15a1-8a1-5a1-1a1-16a1-17a1-18a1-19a1-20a1-22a1-21a1-23a3-9a3-8a3-7a3-6a3-5a3-4a3-3a3-1a3-2a一级二级三级四级五级商铺价值等级二层商铺第 17 页2-1b2-2b2-3b2-4b2-5b2-6b2-7b1-2b1-3b1-1b1-4b1-6b1-5b1-7b1-9b1-10b1-11b1-12b1-13b1-14b1-1
6、5b1-8b1-16b1-17b1-18b1-19b1-20b1-22b1-21b1-23b3-9b3-8b3-7b3-6b3-5b3-4b3-3b3-2b3-1b3-10b3-11b一级二级三级四级五级商铺价值等级三层商铺第 18 页2-1c2-5c2-4c2-6c2-3c2-2c一级二级三级四级五级商铺价值等级2-7c业态落位首层第 19 页4697.246246.686345.26431.376531.376631.376731.376831.376931.377032.0471217221.96772178217921.9676218721.9675217421732182218121
7、8021.968321842185218621882189219021.0646176.2547171.649171.648171.653441.8750160.7552206.365150.045425.045540.695650.055727.555827.555927.556027.556137.27121.91215.83318.924140.17569.16689.48795.269150.8611140.14058.114146.94247.114356.834456.834546.812194.8313140.614178.9415159.6216157.4230183.1629
8、122.9628126.427126.426132.42595.54241482395.5422132.421126.42015519119.6218176.1717121.363152.432503342.333421.533542.23650.533750.5338503942.338155.8710134.11餐饮零售社区效力休闲文娱休闲餐饮、面包、饮品、甜点休闲餐厅、特征餐饮、水吧甜品银行、通讯营业厅、美发美甲、婚庆摄影美容美体、养生会所、女子SPA、棋牌、酒吧男女服装、箱包鞋帽、家居用品、化装品、创意礼品、电器、烟酒、茶行、药店、便利店、果蔬店业态落位二层第 20 页2532.183
9、933.044033.023533.044133.024233.044333.044434.522921.833021.833121.833221.833321.833421.723633.023733.023833.042631.132721.832821.831756.372263.662440.461833.321933.322033.322133.322322.46154.37246.9356.83456.83547.11646.9758.11842.3395012501342.331442.3315501652.41050.531150.53餐饮社区效力休闲文娱主题餐饮、家庭餐饮教育
10、培训、亲子园健身瑜伽、形体塑造足疗足道特征餐厅、饮品业态落位三层第 21 页1143.122150.663130.711050.62478.235275.49644.95776.08874.99967.28餐饮大型餐饮品牌落位首层第 22 页4697.24餐饮零售社区效力休闲文娱品牌落位二层第 23 页餐饮社区效力休闲文娱品牌落位三层第 24 页餐饮业态配比第 25 页业态面积()占比餐饮4559.1442%社区服务2326.5422%休闲娱乐2103.7120%零售1752.4716%合计10741.86100%租售建议首层第 26 页4697.246246.686345.26431.376
11、531.376631.376731.376831.376931.377032.0471217221.96772178217921.9676218721.96752174217321822181218021.968321842185218621882189219021.0646176.2547171.649171.648171.653441.8750160.7552206.365150.045425.045540.695650.055727.555827.555927.556027.556137.27121.91215.83318.924140.17569.16689.48795.269150.
12、8611140.14058.114146.94247.114356.834456.834546.812194.8313140.614178.9415159.6216157.4230183.1629122.9628126.427126.426132.42595.54241482395.5422132.421126.42015519119.6218176.1717121.363152.432503342.333421.533542.23650.533750.5338503942.338155.8710134.111#2#3#自持样板店:228.44自持样板店:282.83自持样板店:486.06合
13、计自持面积销售面积7688.84997.336691.51100%13%87%注:含一带二商铺,单位:租售建议二层第 27 页2532.183933.044033.023533.044133.024233.044333.044434.522921.833021.833121.833221.833321.833421.723633.023733.023833.042631.132721.832821.831756.372263.662440.461833.321933.322033.322133.322322.46154.37246.9356.83456.83547.11646.9758.118
14、42.3395012501342.331442.3315501652.41050.531150.531#2#3#合计自持面积销售面积1851.7101851.71100%0%100%单位:租售建议三层第 28 页1143.122150.663130.711050.62478.235275.49644.95776.08874.99967.28合计自持面积销售面积1201.321201.320100%100%0%单位:租售建议小结第 29 页/商业总面积()自持面积()销售面积()首层(含一带二)7688.84997.336691.51二层1851.7101851.71三层01201.321201
15、.32合计10741.872198.658543.22租售比100%20%80%加盟商铺品牌资料定位深化报告第 30 可加盟餐饮品牌分类甜品咖啡主力餐饮特征餐饮第 31 页可为有运营需求的客户提供加盟商业资料32鲜芋仙是一家台湾的连锁甜品专卖店,成立于2007年以“时髦精致甜品与“新颖口感为概念,坚持以纯手感制造出香Q的芋圆甜品、鲜嫩的仙草与滑嫩的传统的传统豆花。鲜芋仙在上海、北京、天津、重庆、青岛、江苏省、浙江省、广东省、河北省、福建省、湖北省、云南省、广西省、辽宁省、陕西省、四川省、海南省、贵州省等全国14个省3大直辖市有超越300家鲜芋仙门店的设立商户引见商户引见甜品咖啡加盟条件面积:最
16、小100费用:三年一签,加盟费20万、设备30万、装修20万、品牌运用管理费3万/年33Coffee bene(咖啡陪他)韩国最大的咖啡连锁企业,自2021年成立以来在韩国已有9百多家门店,总部位于首尔市江南区清潭洞。除咖啡外还运营各种高档茶、拿铁、果汁、华夫饼、面包类等商品.目前在全球的连锁店超越1500家。2021年3月进入中国市场,2021年,coffeebene中国门店超越500家.商户引见加盟条件三大创新加盟方式见图示选址:交通便利、消费才干高、商业气氛浓面积:150-350,最大超越1000,更有30-40的MINI店。装修:欧式经典+韩式精致商户引见甜品咖啡34SPR COFFE
17、E韩国最大的咖啡连锁企业,自2021年成立以来在韩国已有9百多家门店,总部位于首尔市江南区清潭洞。除咖啡外还运营各种高档茶、拿铁、果汁、华夫饼、面包类等商品.SPR COFFEE成立于2000年,迄今已开展加盟店300余家,遍及全国各大城市商户引见加盟条件商户引见甜品咖啡SPR COFFEE加盟共分为三种类型:30-150平米为:大学型, 费用为:39.8万150-300平米为:智能型, 费用为:46.8万300平米以上为:专卖型,费用为:75.5万免管理费、免督导费、免培训费35SPR COFFEE加盟类型引见商户引见甜品咖啡36廉价坊廉价坊烤鸭店是北京著名的“中华老字号饭庄廉价坊 字号蕴涵
18、了“便利人民,宜室宜家的运营理念,构成了以焖炉烤鸭为龙头,鲁菜为根底的菜品特征。烤鸭外酥里嫩,口味鲜美,享有盛誉。因焖炉烤鸭在烤制过程中不见明火,所以被现代人称为“绿色烤鸭。商户引见商户引见主力餐饮加盟条件城市经济开展、投资环境良好,当地具有一定市场消费需求和相应消费程度;城市人口在60万人以上;营业面积不得低于1000平方米,位置及规划合理,适用于运营餐饮;二类城市加盟费40万,运用费14万/年,保证金14万37巴贝拉巴贝拉是一家于2005年7月创建于上海浦东的全国连锁意式西餐厅主要客户群主要以18-30岁的年轻族群为主,具备消费才干,对生活有追求,对新颖事物有浓重的兴趣巴贝拉曾经成为国内运
19、营最胜利,开展最快的连锁餐饮集团之一。商户引见商户引见主力餐饮选址:该城市繁华中心商圈位置面积:适用面积应在400左右,运营面积为单一层面最正确费用:50-100万加盟条件38Mr.Pizza(米斯特披萨)来自韩国的传统手抛PIZZA专营店,米斯特披萨独有100%手打方式呈现。餐厅整体装潢为1970年代美国纽约的复古任务室,红与黑的剧烈对比凸显时髦简约的就餐空间商户引见加盟方式:初次签约3年,自动续2年,满5年续签加盟合同面积:250-300运用面积费用:加盟费30万,保证金15万,其他费用,估计总投资250万联络方式:6468-8808商户引见主力餐饮加盟条件39东来顺中国知名清真连锁餐饮效
20、力和多元化产品效力供应商,“中华老字号品牌,“国家级非物质文化遗产品牌餐饮直营门店23家,覆盖北京、武汉、杭州、银川、哈尔滨、青岛等六个城市;餐饮特许加盟业务坚持着全国130家左右的门店数量规模,覆盖到23个省市自治区商户引见商户引见主力餐饮加盟条件面积:800以上地级市运用面积费用:地级市加盟费20万,特许权运用费15万/年,保证金10万,管理费为营业额的1%,每期合同期限3年,期满续签合同不再收取加盟费、保证金特许加盟店开业前必需办理当地,否那么将被视为验收不合格40火宴山山西天星海外海餐饮集团是山西省最大的餐饮连锁品牌,目前在职员工3500余人。现已胜利开辟海外海大酒店、滨河味道、老太原
21、菜馆、57度湘、顺风123、火宴山等多个高中端品牌旗下火焰山是太原最火爆的人气餐厅之一, 以时髦火锅自助为主,深受宽广食客喜欢商户引见商户引见主力餐饮加盟条件面积:1000以内运用面积费用:详细面谈41香草香草云南原生态火锅香草香草云南原生态火锅源自清末王家私房汤锅,历经百年传承,采用名贵的松茸、牛肝菌等十多种野生菌加以高汤熬制。菌香纯粹浓郁,汤色鲜亮醇厚。追求绿色 、养生、营养、安康、环保、原生态的品牌中心运营理念 商户引见加盟方式:协作运营,一致管理和运营。股份制分成,甲方55%,加盟商45%有详细资料面积:临街店铺需500担任人:钟意15904880, 徐商户引
22、见特征餐饮加盟条件42胡椒厨房Pepper lunch胡椒厨房(PEPPER LUNCH)是一家国际化连锁餐饮企业的DIY牛排餐厅,在日本已有超越200家连锁店,分店遍及新加坡、印尼、中国、香港、台湾等地。胡椒厨房(PEPPER LUNCH)面对宽广消费者,以直营、加盟的方式运营西式餐点,特征是本人动手煮牛排商户引见加盟方式:特许运营,合同期3-5年面积:150-200建筑要求:框架式构造,层高不低于2.8米,门面宽度6米以上,橱窗开阔,分开污染源10米以上商户引见特征餐饮加盟条件43水货餐厅-SEAHOOD Restaurant长沙57湘餐饮旗下品牌,是一家将“吃升华到集美味和文娱一体的全国
23、首家无餐具欢乐餐厅以各类虾蟹海鲜味主打菜品,各类美式口味小食和新颖进口扎啤,创新的无餐具用餐方式,独特的气氛和规划,带给食客差别化用餐体验目前,在北京、上海、重庆、太原、南昌、济南、苏州等十余个城市开出数十家店,人气非常火爆商户引见商户引见特征餐饮加盟条件面积:350-500运用面积费用:单店加盟总费用约为300万不含租金,详细需恳求加盟并审核后详谈44辣尚瘾辣尚瘾麻辣香锅、烤鱼隶属北京渝都仁和餐饮旗下的品牌,国家商务部备案特许加盟连锁企业, 2005年公司成立,2021年10月创建辣尚瘾品牌“吃的时髦,辣的精彩,辣尚瘾品牌自成立以来,在北京已开展拥有近十家直营店,在太原、广州、深圳、石家庄等
24、其他省市已开展有多家加盟店商户引见商户引见特征餐饮加盟条件面积:150-600运用面积费用:预备金40-150万,加盟费8-18万/三年,保证金1-3万初步收益测算定位深化报告第 45 经济测算售价第 46 页年度123456789101112131415租金3.03.03.03.23.23.33.33.53.53.63.84.04.24.44.74.9租金递增5%年租金收益109510951150115012071207126812681331139814671541161816991784资产溢价率1.5%投资回收期15租金总收益20276资产溢价61172639326789 27190
25、27598 28012 2843228859 29292 29731 30177 3063031089 31556 32029 32509 首层商铺售价26393楼层/分级售价价格系数首层26393/一级263931二级237530.9三级224340.85四级197950.75一带二商铺售价18205 0.8商铺二层售价15929 0.7商铺三层售价113780.5首层面积售价总价一级12192639332173194.71二级13762375332692024.49三级2396.232243453756475.04四级17001979533649666.75合计6692 152271361
26、一层均价22756 楼层商业总面积自持面积可售面积货值首层7688.84997.336691.51152271384二层1851.7101851.7129496139三层1201.321201.32013668564合计10741.872198.658543.22195436086整体均价22876 经济测算销售节拍第 47 页时间节点第一年第二年第三年第四年第五年第六年Q1Q2Q3Q4商铺45%18%18%9%10%公寓0%20%10%10%30%30%以一年为销售周期进展推盘,各物业去化情况:第 48 页年度第一年Q1第一年Q2第一年Q3第一年Q4第二年第三年第四年第五年第六年商业租金测算
27、商业总面积10741.87自持商铺面积997.33997.33997.33997.33997.33997.33997.33997.330租金2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.10 2.10 2.21 2.21 租金递增5%免租期租金(6个月)88706 88706 加盟开店费(至开业节点,按一次性缴纳、无房租计算)1200000 出租率75%90%100%100%100%100%100%100%100%商业租金总额-742668 566540 728051 728051 728051 764453 764453 802676 0 运营成本及税费-88611 205961 242301 242301 242301 250492 250492 259092 0 运
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