中南镇江地块可行性研究报告课件

1、1/145二一年十一月中南镇江地块可行性研究报告2/145可行性KPI分析镇 江滨江板块丁卯板块宏观环境房地产市场现状及规划房地产市场资源价值分析地块优劣势分析价值评估可行性研究工作模型3/145镇江城市宏观环境研究镇江房地产市场研究滨江板块综合环境研究丁卯板块综合环境研究备选地块价值分析各地块投资测算综合结论汇报提纲12345674/145 镇江城市发展概况 镇江宏观经济特征 镇江城市发展机遇 镇江城市竞争力分析镇江城市宏观环境研究15/145南京都市圈沪宁经济带上海经济圈长三角经济圈地理区位：地处江苏省西南部，南京都市圈核心层，区位优势突出，是沪宁经济带重要节点城市镇江市位于中国经济最发达

2、、最具潜力的长江三角洲，地处世界第三大河流长江和中国最长人工运河京杭大运河的交汇处。镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望，是江苏省13个省辖市之一。镇江作为沪宁经济带的重要节点城市，主要受南京都市圈和上海经济圈辐射影响，经济互动性强，一体化的城市间互相带动，商务活动频繁，需求旺盛。1-1 镇江城市发展概况6/145生态自然：山青水秀，人杰地灵，素有天下第一江山美誉，是国家历史文化名城、风景旅游城市1-1 镇江城市发展概况镇江以历史与现代的有机结合令人耳目一新。无论自然、人文还是历史方面的挖掘和提炼，都注入了新的内涵，展现出个性的魅力。可谓“

3、不出城廓而有山水之怡，身居闹市而有林泉之致”。金山以“金山寺裹山，见寺，见塔，不见山”的风貌而蜚声海内外。焦山形似浮玉，满山葱茏，“二十四景”和丰富的文化遗存令人赏心悦目。北固山现存诸多文化古迹，人文景观众多，睹景思情，如烟的往事历历在目。南山风景区，山峦起伏，绿树葱茏，既是国家森林公园，也是著名的省级风景区。茅山以大茅峰、中茅峰、小茅峰为主体，有九峰、二十六洞、十九泉、二十八池的美景， “大峰小峰联中峰，当天削出玉芙蓉”。宝华山是目前国内最大的传戒道场。是故，宝华山被称为“律宗第一名山”。7/145人口规模：下辖三市、四区，2009年底全市户籍总人口269.9万，市区总人口109.96万1-

4、1 镇江城市发展概况镇江作为江苏省地级市，辖丹阳市、扬中市、句容市三个市，区设丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。全市总面积3847平方公里。市区面积1081平方公里。2009年年末户籍总人口269.9万人，其中市区总人口109.96万人。自04-09年以来，镇江市人口增长得到有效控制。全市人口保持“低出生、低死亡、低增长”的发展态势。人口总量及市区人口数量基本保持稳定，其中人口总量维持在270万人以内，市区人口保持100-110万之间，有微涨趋势。8/145路网交通：水陆交通发达，长三角地区重要的交通枢纽城市1-1 镇江城市发展概况镇江作为长三角地区重要的交通枢纽城市，具有铁路、公路和航运一体

5、化的发达交通网络，是华东地区沿江开放城市和航运枢纽城市。铁路：镇江市位于重要的铁路干线沪宁铁路（南京到上海）沿线，主要车站为镇江西站；京沪、沪宁铁路横贯东西，规划建设中的京沪高速铁路横贯境内。公路：沪宁高速公路、沪宁二级公路穿市而过。104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。中国第一、世界第三的润扬长江大桥将镇江与长江北岸的扬州及京沪高速公路联系起来。 水运：镇江临江近海，世界闻名的“黄金水道”长江和京杭大运河在此交汇。水运一直是镇江城市兴起与发展的命脉镇江拥有近260公里的长江岸线，镇江港是全国十大主枢纽港之一，是长江第三大港和上海国际航

6、运中心的重要深水组合港，与世界50多个国家和地区通航贸易。 航空：镇江距离南京禄口国际机场和常州机场分别为80公里和50公里。9/145城市布局：“一城两翼”城市格局逐步拉开，“山、水、城”特征突显1-1 镇江城市发展概况镇江城市总体布局结构由原来的“一城两区”逐步优化为“一城两翼”，即主城、东翼和西翼。主城：北起长江，南至312国道、沿江高速公路、沿江公路，西起戴家门路，东至横山东路的规划控制范围，按85万人、80平方公里建设用地总容量规划。构筑北依长江，南山居中，“山、水、城”的城市空间框架。 东翼：主城以东地区，由谏壁和大港两部分组成，建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套一定规

7、模的城市生活区。按12.5万人、31平方公里建设用地规划。西翼：主城以西地区，由龙门和高资两部分组成，建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区。按7.5万人、15平方公里建设用地规划。10/145大港谏壁高资主城核心区南徐新城丁卯新城谷阳新城南山风景区发展方向：由原来的沿江“一”字型发展调整为“重点沿江、积极向南”的沿江沿路“T”字型1-1 镇江城市发展概况按照“拉开框架、拓展空间”的战略思想，未来城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为“重点沿江、积极向南”的沿江沿路“T”字型发展。 近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架。城市各板块功能

8、设置如下：主城核心区：以商业金融、旅游服务为主的城市主中心。由老城区和北部综合旅游区两部分组成。重点塑造具有历史文化和滨江特色的城市风貌。南徐新城：城市次中心。由行政、文化、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区。丁卯新城：城市东部地区中心。以高新技术产业、科技信息服务和生活居住为主的城市新区。重点发展大学城和以光电子为主导的高新技术产业园区。谷阳新城：城市南部地区中心。以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区。南山风景区：城市中心绿地，建设现代休闲度假旅游区和城市森林公园。11/145 镇江城市发展概况 镇江宏观经济特征 镇江城市发展机遇 镇江城市竞争力分析镇江城市

9、宏观环境研究112/1451-2 镇江宏观经济特征GDP：近年来呈稳步上涨趋势，增幅亦高于全国平均水平，但居江苏沿江八市下游水平镇江市经济平稳较快运行，地区生产总值持续稳定上升，2009年实现地区生产总值1672.08亿元，按可比价计算，比上年增长13.7% 。近年来GDP的增幅均高于全国平均水平。 在江苏省沿江八市横向比较中，镇江市地区生产总值明显低于苏南其他四市以及苏中地区的南通和扬州两市，仅略高于泰州。13/1451-2 镇江宏观经济特征人均GDP：持续稳步上涨，09年突破$8000，居江苏沿江八市中游水平镇江市人均地区生产总值持续增长，2009年人均地区生产总值54732元，折合美元为

10、8168.95美元，涨幅高达23.58%。 与江苏沿江八市相比，镇江市2009年人均GDP处于中等水平，与苏南地区差距明显，高于苏中三市。14/1451-2 镇江宏观经济特征社会固定资产投资：总量偏低，但其增幅明显，居江苏沿江八市之首镇江市固定资产投资额近年来步伐加快，2009年镇江固定资产投资额高达1010.57亿元，增幅为40.60%，接近前一年的两倍。与江苏沿江八市相比，镇江市2009年固定资产投资总额仅略高于扬州，与苏南地区差距明显。但其增幅明显，是绝大部分沿江城市的两倍，居于首位。在镇江固定资产投资结构中，城市基本建设投资占据较大比重，政府对于城市建设投入的力度在不断加大。随着“南山

11、北水”、“两铁”镇江站的建设，导致拆迁规模超常规增长。大规模的拆迁是政府最奏效的举措，为房地产市场制造了巨大的刚性需求的同时，也加大了镇江市固定资产投资空间。15/1451-2 镇江宏观经济特征社会消费品零售总额：消费需求充分释放，增幅明显，居沿江八市之首，潜力迅猛镇江市消费市场持续趋旺，近年来社会消费品零售总额持续上涨，2009年全市实现社会消费品零售总额488.5亿元，比上年增长19.10% ，较之去年增幅略有下降。在江苏沿江八市横向对比中，镇江市消费品零售总额处于下游水平，但其增幅明显，居于首位。16/1451-2 镇江宏观经济特征人均可支配收入：持续增长，有力地支撑起城市居民消费增长人

12、民生活不断改善，镇江城市居民收入稳定增加，2009年市区居民可支配收入达20949元，比上年增长10.4%。在江苏省沿江八市人均可支配收入比较中，镇江处于中等水平，稍低于苏锡常及南京四市，略高于苏中地区三个城市。17/1451-2 镇江宏观经济特征人均消费支出：稳中有升，消费增长空间巨大，处于沿江八市的中游水平在居民可支配收入逐年增长的带动下，近年来镇江市人均消费支出也呈上涨之势。2009年镇江城镇居民人均消费支付达13031元，增幅达6.7%。 与江苏沿江八市进行横向比较，镇江的人均消费支出处于中游水平。18/1451-2 镇江宏观经济特征三产结构：第二产业占据主导地位，产业结构不断优化调整

13、，产业结构比例为4.5:58.1:37.3在三产结构上，镇江处于“二、三、一”阶段，第二产业占据着主导地位且呈现稳定增长态势，第三产业将会有刚大发展空间。在沿江八市的比较中，镇江现阶段第一产业的比重仍然相对较高。而随着长三角区域发达城市的产业转移，镇江作为承接地，其第二产业的发展较为充足，同时也需注意到现阶段镇江的第三产业正处于发展期，镇江的三产结构调整，尚存在较大空间。 19/145 镇江城市发展概况 镇江宏观经济特征 镇江城市发展机遇 镇江城市竞争力分析镇江城市宏观环境研究120/1451-3 镇江城市发展机遇大交通格局：京沪高铁、沪宁城际，缩短长三角城市群距离，利于镇江与长三角城市群的经

14、济互动性21/1451-3 镇江城市发展机遇宁镇扬城市群：三市合作发展，镇江门户作用突出，有望成为南京的“后花园”随着润扬长江大桥开通，高铁城际等建设，镇江与南京、扬州关系日益紧密。2008年，宁镇扬三市共同签署了同城化合作框架协议，在此基础上，2009年12月宁镇扬区域合作发展战略研究正式开题，着力解决三市区域合作发展的战略地位、制度突破和机制创新 。宁镇扬城市群将建设成为富有特色的生态型和文化型城市联合体。镇江在宁镇扬城市群中，重点在于经济圈的门户作用，是经济圈连接“苏锡常”、上海的纽带，其经济发展能带动整个经济圈的协同发展。22/1451-3 镇江城市发展机遇城市大拆迁：截止2010年9

15、月完成拆迁256.2万，大规模拆迁直接刺激刚需旺盛随着“南山北水”、“两铁”镇江站的建设以及镇江城市化进程步伐的加快，镇江迎来大规模的拆迁量。这也直接带动了镇江房地产市场的巨大刚性需求，也加快了镇江房地产市场的快速发展。2009年，镇江市拆迁面积达381万平方米，2008年拆迁面积178万平方米。政府预计，自2010年起未来三年，镇江市所涉及的总拆迁面积将达到800万平方米。2010年前三季度拆迁计划达到395万平方米，截止2010年9月完成拆迁256.2万平方米。23/145 镇江城市发展概况 镇江宏观经济特征 镇江城市发展机遇 镇江城市竞争力分析镇江城市宏观环境研究124/145城市资源发

16、展机遇镇江的地理位置赋予其独特的区位优势，优越的历史、自然、交通、旅游等资源，赋予了城市巨大的发展潜力和空间，是沪宁经济带的重要节点城市，主要受南京都市圈与上海经济圈辐射影响。作为长三角的核心城市之一，镇江的发展机遇一是依赖于宁镇扬城市群一体化的空间打造；二是京沪高铁、沪宁城际铁路等大交通环境的优化，三是 “南山北水”、“一城两翼”的自身城市建设。宏观经济镇江市宏观经济处于沿江八市的中下游水平，是沪宁经济带上的发展“洼地”，但近年来各项经济指标增幅明显，具备一定的发展空间与潜力。城市格局一城两翼的T字型城市规划，拉开镇江城市框架，突破了单一的一字型沿江发展城市形态的限制，为城市发展寻找到了新的

17、发展空间，明确了城市发展重点和方向。1-4 镇江城市竞争力分析通过对镇江城市发展资源背景、城市格局、宏观经济、发展机遇等多维度分析，可以发现，镇江依托独特的区位优势，具备相对丰富的城市发展资源。而经济发展相对滞后，仍是沪宁经济发展带上的洼地，但增幅明显，具备一定的发展空间和潜力。与此同时，城市发展机遇方面除了最为有利的大交通环境之外，题材并不充分，缺乏发展想象空间。25/145可行性研判非常乐观乐观谨慎乐观一般悲观极度悲观战略层面资源背景发展机遇社会经济GDP人均GDP固定资产投资零售品消费总额人均可支配收入人均消费支出城市规划执行度实现进度城市交通铁路公路航空产业产业结构城市地位竞争力从六个

18、方面分析，镇江在宏观环境层面可判断为谨慎乐观26/145 镇江房地产市场综述 镇江商业、写字楼市场概况 镇江土地市场研究 镇江后市供销研究2镇江房地产市场研究27/1452004-2008年，镇江市房地产投资额逐年攀升，至08年，全市房地产投资额已达97.03亿元，达到一个高峰。从增幅来看，2005年镇江全市房地产投资上升明显，此后增幅从2007年开始逐渐递减。2009年，全市投资额出现了小幅下降，09年受08年金融危机的影响，在初期出现了负增长，随着下半年的销售回升，投资速度加快，但整体还是出现了小幅收窄。2010年截止9月，镇江房地产投资总量呈下降趋势 。2-1 镇江房地产市场综述房地产投

19、资：持续稳步增长，08年达到最高值97.03亿元，随后呈现小幅回落趋势28/145随着镇江房地产市场快速发展，商品房施工面积逐年扩大，在0506年出现了大幅度增长，高峰出现在2006年，达到1100万，2007年回落后增速放缓。随着施工面积的不断增加，全市商品房竣工面积同时不断增加，除07年小幅回落外，总体保持稳步上涨的趋势。2010年截止9月来看，施工面积保持正常的发展速度，但竣工面积下降明显，未及2009年的一半。施竣工面积：06年创高峰后回落，近年稳步增长，2010年前三季度施工978.93万，增速平稳；竣工125.47万，小幅回落2-1 镇江房地产市场综述29

20、，城市建设快速发展，每年全市的销售面积基本保持了20%以上的增长，到2008年，受经济形势及房地产低迷的市场大环境影响，销量出现了大幅下降，甚至不及06年水平。2009年，全市销量突飞猛进，达到峰值，商品房销售面积达457.27万，其中住宅销售面积为414万，销量比08年翻了一番多。一方面城市改造、拆迁进程的加快，推动了房地产市场的发展，另一方面整体市场的快速回暖，持续了大半年的销售热潮，使得全年的销售面积迅猛增长。2010年年初房地产市场保持了高速增长，到4月新政之后，销售持续回落，8-9月才开始有回暖迹象，因此截止10月，销售面积比09年有较大幅度的下降。逐年销量：全市销量受市场大势影响，

21、09年达到峰值，商品房销量达457.27万，住宅销量达414万2-1 镇江房地产市场综述30，虽每年的成交价格都呈现上涨趋势，但增幅却是逐年下降，05年到06年期间，国家进行了宏观调控，价格增长速度有所放缓。 2007年之后，市场进入了快速发展期，2008年，虽受金融危机的影响，全市商品房销售出现拐点，但销售均价持续增长，2010年截止10月，住宅年销售均价达4955元/。受国家调控影响，镇江房价增幅在2006年和2010年有所下降，其余年份基本保持在10%以上的增速，发展较快。逐年售价：成交价格逐年递增，但增速趋缓，当前商品住宅成交均价达4955元/2-1 镇江房地

22、产市场综述31/145成交面积：受居住习惯影响，成交面积段主要集中于100-140三房及80-100舒适型两房 2-1 镇江房地产市场综述从成交套数上来看，80-100户型的成交量达到6342套，占到了总成交的31.5%，其次为两大改善型户型的面积段100-120、120-140，两者成交比例相当，达到4672套，4615套，分别占比23.2%、22.9%。成交面积上，120-140的成交量最高，达到59万多，占到总成交的25.1%，其次为80-100，占到了24.2%。32/145板块行情：润州区成交量价居首位，京口区成交量价居中游，丁卯成交量虽少，但价格仍居中游润州区因为万达、万科等几大项

23、目的支撑，在1-10月的销售中，超过丹徒排在全市第一，销量达到37万多，占据主城的三分之一多；丁卯区在售项目较少，整体销售量只有10万多，该区域目前在售的主要项目为永隆城市广场。润州区成交均价达到7088元/，远远高于其他各区，比第二高值京口区高出19.5%，丁卯区虽成交量较少，但成交均价还是达到了5463元/，该区随着房地产市场的逐渐成熟，销售价格也在一路走高。2-1 镇江房地产市场综述33/145新政影响：5月成交量价齐跌，价格6月达最低，销量7月触底，随后量价齐升，9月销售均价达新高5426元/2010年，镇江整体市场的销售随政策影响而变化，4.15新政之后，销量持续下降，直至8月开始回

24、暖，到10月，销量达到今年最高值41.4万。9月底政策再次收紧，市场对于新政的消化还需一定时日，因此，10月的销售数据尚未体现。2010年的销售价格也出现了一定的起伏，6月出现了今年的最低值，但到7月则快速上升，到9月达到了最高值5426元/，10月略有下降，降幅为2.4%。2-1 镇江房地产市场综述34/145 镇江房地产市场综述 镇江商业市场概况 镇江写字楼市场概况 镇江土地市场研究 镇江后市供销研究2镇江房地产市场研究35/145商业分布：现有商业项目多集中于市中心，在售项目较少，丁卯专业市场型商业项目较为集中镇江市中山路是城市商业走廊，很多地标性商业、银行、酒店等建筑都分布在中山路两侧

25、，同时以中山路为轴线，连接了多条南北向商业街，分成多个商业中心：以大市口为核心，分别有大润发、解放路、大西路等多个商业区。长期以来，镇江市以大市口为中心的商业中心占主导地位，近年来，“大润发” 周边的商业氛围逐渐形成，而大西路是镇江老的传统商业街，随着市中心的转移，此片区的商业氛围较之以前明显冷清。与主城商业中心相互补充与协调的还有九里街、牌湾和丁卯等商业次中心，目前还处于发展初期。目前，丁卯集中了镇江食品城、义乌商品城等几大专业市场，而市区典型商业项目为万达广场。商业市场牌湾商圈大市口商圈九里街商圈丁卯商圈2-2 镇江商业市场概况36/145大市口商圈：以大市口为核心，周边分布有大润发、解放

26、路、大西路等商业区大市口商圈：以“镇江商业城”和四星级“镇江国际酒店”、八佰伴、太和广场为代表，消费者认可度非常高。以区域内的“镇江商业城”为代表的商业消费量将近镇江整体商业消费的1/3。正在建设的苏宁广场，也将成为镇江新的地标，届时将提升镇江商业的综合实力。大润发：以大型超市带动消费，人气较高，已形成了餐饮、百货、家电等为一体的商业模式，商业氛围浓厚，但服装类经营效果较差。解放路：紧邻大市口，受其辐射，有良好的商业氛围，商铺价格、租金接近大市口。大西路：属于老城区，无大型商业中心，缺乏支撑已逐渐失去活力。大市口大润发解放路大西路解放路苏宁广场大润发2-2 镇江商业市场概况37/145九里街商

27、圈：以红豆广场为依托，商业氛围正在逐步成形，未来将服务于滨江高档居住区九里街商圈：处于郊区结合部，早期只有零散的沿街门面等，没有较为成熟的商业配套。随着香江花城的进入，开发商出于项目配套考虑，加之政府规划，建立了红豆购物广场，成为区域内的大型商业综合体，有大型超市、影城、电器专卖店、餐饮等业态，带动了区域内商业氛围的形成。未来随着房地产业的进一步发展，区域商圈也将日益成熟。2-2 镇江商业市场概况38/145丁卯商圈：商业供应分为两大类，一类是以沃尔玛为中心的商业配套，一类是集中式的大型专业市场丁卯商圈：丁卯商业次中心的形成是城市建设、房地产开发的结果。四通八达的交通网络，新兴楼盘的开发建设，

28、让丁卯片区人口快速增加，从而促使了商业发展。丁卯商圈主要以沃尔玛为中心，围绕沃尔玛进驻了KFC等知名商业。在沃尔玛主力店的带动下周边的商业正在快速成长中。另外政府规划五大专业市场、纬五路商业街、科技园及园区商贸等综合商业形态将会促进此区域形成城市商业副中心。目前区域内有镇江食品城、亿都家居、亚太广场、义乌商品城等几大商业项目，进一步促进了丁卯商圈的形成。2-2 镇江商业市场概况39/1452-2 镇江商业市场概况销售量价：商业发展迅速，09年受丁卯专业市场热销影响，年成交面积激增至66.6万，均价降至5988元/2006年之前，镇江商业项目几乎空白，随后发展迅速，07年销售面积就比06年翻一番

29、，到2009年更是达到创纪录的66万多，短短4年内，成交量上涨了9倍多，主要由于丁卯、句容、丹阳等地快速成长，09年丁卯地区的亚太、义乌、亿都等专业市场的销售，加之08年的存量，促进了销量的快速增长，2010年截止10月的销量下降明显，但相比09年之前，涨幅较大。早期商业集中于市中心，因此价格较高，但随着丁卯等新兴片区商业的兴起，且销量占据重要比例，拉低了整体的均价。2010年，万达广场的上市，使得价格出现回升，但仍不及06年水平，总体而言，镇江商业销售的地段差异较大，价格悬殊。40/145典型商业项目情况列表2-2 镇江商业市场概况楼盘名称所属商圈建筑面积（万）均价（元/）主力面积（）主要业

30、态开盘时间万达广场大市口商圈商业203800080130综合2010.8九润商业广场青年广场商业中心4.45预计3000020100多综合2010年底镇江食品商城丁卯商圈7.8一楼15000二楼14000三楼100002030副食品批发、零售2010.5亚太五金电器城丁卯商圈12一层12000二层8200三层65004550五金电器2009.5亿都家居建材城丁卯商圈30一层12000二层70003552家居建材2009.5义乌小商品城丁卯商圈6.3一楼13000二楼10000三楼90003540小商品2008.11第一楼步行街大市口商圈9.33000020220服装、小商品2007.10望京天

31、地大市口商圈3.2140003087服装、餐饮2007.641/145 商业发展速度偏快，呈现过剩现象按照国际惯例，一个城市正常商业地产容量为人均0.5-1。按镇江城市人口102.8万计算，镇江商业地产总面积应控制在50万至100万为宜。而镇江商业地产开发仅2006年以后总量就已经超过百万平方米，人均商业面积已超过1，这已经大大超过经济发达城市的商业发展水平，由此可见镇江商业发展速度偏快。同时，商业用房空置现象严重，呈现过剩态势。商业副中心正在形成，商业空间结构渐趋合理 根据国外权威机构统计，人均收入2000美元以上、市区人口40万以上的城市，必然出现城市商业副中心。目前镇江无论人口还是收入指

32、标，均已跻身此类城市，但城市整体商业仍以大市口为中心，缺乏城市商业副中心的支持。而丁卯新区崛起为镇江城市副中心弥补了城市空间结构的不足。各种社区商业的开发也为城市提供了商业支撑。目前镇江商业业态也已渐趋成熟，义乌小商品市场、亚太五金电器城、亿都家居建材城、星宝汽配港及食品商城项目的开发使镇江商业进入专业化开发的阶段。市场特征：商业发展迅速，过剩现象明显，商业结构不断优化2-2 镇江商业市场概况42/145 各区域项目价格自成体系镇江市各个区域商业项目价格自成体系，每个区域都有价格领导者。市中心以万达广场为代表，均价达到38000元/，单价在2-5万每平米；而较早之前的“第一楼街”也达到了300

33、00元/的均价；丁卯新区目前以专业化市场为主，如镇江食品商城、亚太五金电器城、亿都家居建材城等，位置较好的商铺售价基本上在1000015000元/；在租金方面，目前位于主城区地段较好的商铺，如大润发超市内商铺，一楼租金在7-8元/天，二楼租金约3-4元/天，而地段稍次，相对而言，位于丁卯商圈内的商铺租金则较低，位置较好的约1-2元/天，稍差的则在0.5-1元/天。小面积商铺受市场青睐 镇江市商业项目普遍采用小铺分割出售模式进行销售，丁卯新区专业化市场的面积集中在2050，总价区间较低，对投资者的资金要求不高，销售情况良好，同样，主城区虽然商铺价格较高，但小面积商铺去化情况较好。市场特征：市中心

34、商业销售均价35000-40000元/左右，其他区域价格较低，以20-50小面积商铺最为畅销2-2 镇江商业市场概况43/145 镇江房地产市场综述 镇江商业市场概况 镇江写字楼市场概况 镇江土地市场研究 镇江后市供销研究2镇江房地产市场研究44/1452-3 镇江写字楼市场概况销售量价：写字楼发展速度缓慢，成交均价最高达4715元/，成交面积2007年最高，达41965写字楼市场从2006年开始起步，但发展速度缓慢，07年增长迅速，主要由于第一楼街等项目的销售，成交量增加了1.5倍多，并且是近几年的最高值，随后的几年都未有超出，09年成交量与之相当，略有下降。在成交价格上，除08年下降了0.

35、2%外，基本保持了上升的趋势，5年内增长了一倍多。45/145写字楼分布：商务区主要集中于大市口，写字楼分布密集，其他区域较为零散2-3 镇江写字楼市场概况大市口商务区火车站商务区润州商务区新区商务区大市口商务区：镇江市传统商业办公区，以镇江商业城、紫金大厦、镇江国际饭店等为中心，周边配套齐全，是城市多年发展的重点地块。以大市口为中心，周边分布有大润发、解放路等办公集中区，运河路与中山路交接处的大润发办公圈，在超市的带动下，有成熟的商业配套。 解放路与大市口交接，解放南路旁分布大量政府事业单位和办公楼，商业档次较高，办公环境优良。 其他商务区：包括火车站商务区，镇江新区商务区，润州中心商务区和

36、丹徒中心商务区等，由于较为零散，不及上述三个商务圈成熟，配套也相对略差，办公楼售价和租金均相对偏低。 46/145楼盘所属商务圈价格/租金主力面积销售现状东邦国际大市口商务区12000元/1.2元/天20-220标准商务办公室，顶层挑空六米大空间 尾盘紫金大厦大市口商务区1.3元/天60-300标准商务办公室 出租京谷大厦大市口商务区1.3元/天25-500标准商务办公室出租九州广场大润发商务区1.2元/天60-200标准商务办公室出租雅居商务中心大润发商务区1.2元/天80-200商务楼出租明珠大厦火车站商务区0.7元/天商住楼，60-150出租典型个案基本概况2-3 镇江写字楼市场概况47

37、/145镇江写字楼市场尚未形成，写字楼供应量有限受到传统办公习惯及城市产业结构的影响，除了早期集中于市中心的写字楼以外，目前镇江市场上纯写字楼项目开发量较小。同时，由于目前镇江办公用房仍集中在传统的商务产权房中，规模较大的单位大多拥有自己的办公楼，这在一定程度上限制了市场的发展。因此，镇江写字楼市场的形成尚有待引导以及观念转变。早期写字楼主要集中于老城中心，专业性办公用房则多位于新区在镇江各个区域中，早期写字楼主要集中于市中心。同时由于需求主体的特殊性，镇江市中心的写字楼多具有商住兼容性的特征，拥有较好的投资潜力，这也就使得“宜商宜居”的中间态办公楼产品比纯写字楼有更广泛的客户来源。相对而言，

38、受到镇江城市规划及产业发展的影响，新区新增了专业市场的办公用房，如丁卯新区的亚太电器城、亿都家居建材城等项目内的商务办公用房，大多为相关市场的配套设施。市场特征：写字楼发展受制于城市经济、产业结构、办公习惯等影响，尚未形成良好的市场环境2-3 镇江写字楼市场概况48/145目前市场上尚无纯写字楼在售项目，多为大型商业体与商务办公楼的融合目前，位于镇江主城中心的大型商业体项目中，多含有商务办公楼，如第一楼街中的东邦国际、大市口的紫金大厦、九州广场等，均与大型商业体相结合。而在丁卯地区的办公用房则是直接与专业市场相结合。以中低档写字楼为主，高档写字楼较少目前，镇江的写字楼大多是中低档写字楼。从近年

39、开始，镇江市中心开始出现高档写字楼，如正在建的华地国际和已投入使用的东邦国际商务楼等。东邦国际2007年销售价格10000元/左右，目前约12000元/，而目前主城区内可用于办公的产权房价格集中在10000元/左右。在租金方面，主城中心的写字楼价格较高，根据写字楼的形象，价格差距也较大，如东邦国际的租金40元/月，而相对较陈旧的明珠大厦租金则较低，约20元/月。新区的专业性办公产权用房大多为企业自用购置，很少对外出租。市场特征：写字楼综合品质较低，高档纯写较少，未来发展空间有限2-3 镇江写字楼市场概况49/1452镇江房地产市场研究 镇江房地产市场综述 镇江商业市场概况 镇江写字楼市场概况

40、镇江土地市场研究 镇江后市供销研究50/1452-4 镇江土地市场研究成交量价：04-10年土地市场量价总体随市场大环境有所波动，08年和10年量价齐跌趋势尤为明显 04-10年，镇江土地市场成交量总体有所波动，06至08年，呈逐年下降趋势， 09年伴随楼市的全面回暖，土地成交量激增，全市成交土地达到4332.9亩；从10年1至10月份的土地成交量来看，延续了09年的高成交量，至10月，土地成交量达到3000亩以上。从土地成交价格上来看，07年以前镇江土地成交价格呈平稳上升状态，07年镇江全市土地成交均价112.2万/亩，达到一个顶峰。随后，受到金融危机以及宏观市场环境的影响，土地价格出现波动

41、，08年和10年的地价均出现不同程度的下浮。51/1452-4 镇江土地市场研究出让总量：09-10年镇江共出让国有建设用地7599.61亩，其中商品房建设用地5102亩（除商办、批发及拆迁安置）52/14553/14554/1452-4 镇江土地市场研究板块供应：土地供应主要来自润州和丹徒，京口、丁卯次之；京口为楼面地价高地，丁卯地价偏低从近年来土地成交的区域分布来看，润州和丹徒为土地供应的主要区域，其中润州最多占37%市场份额，其次为丹徒，京口、丁卯、大港次之；从各区域的土地成交价格来看，镇江土地平均成交价格约156万/亩。其中，市中心所在京口区域价格最高，土地成交均价278万/亩，其次为

42、润州、丹徒，丁卯、大港成交价格较低。从各区域的土地楼面地价来看，镇江土地平均楼面地价约1200元/。其中，京口楼面地价最高，达1834元/，其次为润州、丹徒。丁卯楼面地价1004元/，在镇江属低价区域。55/1452-4 镇江土地市场研究土地性质：城市住宅、商务金融及公共设施用地为供应主力，且楼面地价最高，其次为商务金融、商办用地从土地成交的用地性质来看，主力供应用地为城市住宅、商务金融及公共设施用地，所占比例高达67%。其次为拆迁安置用地，批发零售和商务金融、商办用地供应相对较少。从不同用地性质的土地成交价格和楼面地价来看，商务金融、商办用地虽土地价格最高，但楼面地价不及城市住宅、商务金融及

43、公共设施用地。其他用地的楼面地价相对较低，均在1000元/以下。56/1452镇江房地产市场研究 镇江房地产市场综述 镇江商业市场概况镇江写字楼市场概况 镇江土地市场研究 镇江后市供销研究57/1452-5 镇江后市供销研究后市供应：镇江后市商品房供应量约总计695万（不含拆迁安置房）据镇江网上楼市数据显示，截止2010年10月底，镇江全市商品房存量18514套，以单套商品房100计算，当前库存量约185万；通过对镇江09、10年土地市场的供应情况分析，近两年来商品房建设用地出让面积约5102亩（不含商办、批发及拆迁安置），以平均容积率1.5计算，预计后市商品房总建筑面积约510余万。库存量：

44、185万未来上市量：510万=后市供应：695万+58/1452-5 镇江后市供销研究后市去化：按年去化267万计算，后市供应去化时间约两年半；考虑到466万拆迁需求，去化周期将大幅缩短09年镇江市（除句容、丹阳、扬中）商品房年度去化量为340.3万。2010年后，楼市成交量出现大幅下滑，一季度全市商品房仅为09年四季度的三分之一；以09年四季度至10年三季度为整年度计算，镇江商品房近一年的年度去化量约267.52万；另一方面，09年全市完成拆迁面积586.9万，09年镇江市区拆迁面积381万，2010年截止9月底，镇江市区完成拆迁面积256.2万，而据统计，09、10年拆迁安置房用地出让面积

45、1713.6亩，容积率以1.5计算，预计总建筑面积约 171.3万。由此可见，1-2年内将有因拆迁而产生的商品房需求量达465.9万。单位：万59/145住宅市场土地市场具有较好的发展局面，虽受国家宏观政策的影响，但整体保持向上的趋势，且发展速度较快，价格呈现持续上升的态势，成交量时有起伏；随着城市化进程的加快，未来还将有进一步发展的空间。近年来，土地市场成交活跃，主要集中于南徐、丁卯、丹徒等地区，土地成交价格逐年攀升，受宏观调控影响会略有下降，土地成交量价受市场影响有所波动，整体而言，市场供应充足。写字楼市场发展速度缓慢，几年以来未有太大的起色，主要集中于市中心，受城市产业结构、经济发展影响

46、，整体市场环境难有提高，发展空间有限。商业市场商业规模总量大，呈现过剩现象，且以中低端类的专业市场产品供应居多。从政府的规划可看出，目前正在逐步优化城市商业结构，但实施力度较小，成效并不明显，对未来发展保持谨慎乐观态度。镇江房地产市场中，住宅的发展形势最好，无论从土地、规划、城市等各方面来看，都有良好的支撑，且具有长足的发展后劲；商业发展呈现过剩现象，且政府规划及执行力度较差，未来形势不容乐观；写字楼的发展尚处于起步阶段，市场环境尚未成形，整体而言，房地产市场发展还是以住宅为主，其他为辅。60/145可行性研判非常乐观乐观谨慎乐观一般悲观极度悲观宏观层面政策影响市场运行情况发展速度房地产投资施

47、竣工面积住宅市场成交量走势销售价格商业市场成交量走势价格走势写字楼市场成交量走势价格走势土地市场土地价格土地供应量后市供销存量房未来上市量从七个方面分析，镇江房地产市场层面可判断为谨慎乐观61/1453滨江板块综合环境研究滨江板块基本情况概述滨江板块未来规划解读滨江板块资源价值分析滨江板块房地产市场概况滨江板块典型项目调研滨江板块土地市场及后市供销62/145区域地位：镇江城市景观的最精华部分，镇江“大江风貌”城市特色的集中体现区域滨江板块位于京口区，北邻内江，西邻北固山公园，拥有象山、焦山、内江“两山一江”的独特自然生态资源，是镇江房地产板块中高档住宅聚集区。拥有众多滨水资源的滨江板块是镇江

48、城市景观的最精华部分，是镇江“大江风貌” 城市特色的集中体现区域。3-1 滨江板块基本情况概述滨江板块63/145发展现状：紧邻主城，配套完善，西部发展成熟，人口聚集，商业发达，东部尚处于开发起步阶段板块紧邻主城中心，交通便捷，配套完善。东吴路以西部分目前发展较为成熟，集中了我家山水、江山名洲、香江花城等城市高档住宅区，江滨新村、东吴新苑等大型安置房居住区，红豆购物广场、龙吟坊商业街等商业中心，以及学校、京口区图书馆等配套设施，人口密集，商业发达。东吴路以东区域目前处于房地产开发起步阶段，中南世纪城坐落于此，大量地块待拆迁。龙吟坊商业街我家山水红豆购物广场焦山风景区中南世纪城拆迁安置小区滨江高

49、档住宅区3-1 滨江板块基本情况概述64/1453滨江板块综合环境研究滨江板块基本情况概述滨江板块未来规划解读滨江板块资源价值分析滨江板块房地产市场概况滨江板块典型项目调研滨江板块土地市场及后市供销65/145滨江板块作为北部滨水区一部分，将纳入滨水区整体规划统筹考虑，与禹山北部地区规划范围大致相当滨江板块是镇江房地产市场的一个板块概念，其行政区划隶属于京口区，为京口区沿江区域。在镇江新一轮城市规划中，将润州区的金山板块、京口区的滨江板块和征润州新滩三个区域作为镇江北部滨水区统筹考虑，整体规划。滨江板块与滨水区整体规划中的禹山北部地区规划范围大致相当。因此，滨江板块的未来规划，可从镇江北部滨水

50、区规划入手，重点关注其中禹山北部地区的规划。3-2 滨江板块未来规划解读滨江板块北部滨水区66/145区域定位：镇江旅游和服务的中心，镇江中高档的特色居住场所，市民公共活动的集中场所和未来镇江新的城市公共中心规划范围：镇江北部滨水区是指镇江市区润洲路以东，长江路、禹山北路以北，规划航信路以西，北到长江主航道镇江行政区域边界，以内江为核心的沿江临水区域，总规划面积61.6平方公 里。城区性质：整个滨水区将定位于镇江旅游和服务的中心，镇江中高档的特色居住场所，市民公共活动的集中场所和未来镇江新的城市公共中心。 人口规模：北部滨水区总居住人口到规划期末（2020年）为17.2万人。 城市建设用地规模

51、：规划期末（2020年）滨水区用于城市建设用地总量为18.78平方公里，其中金山片区6.12平方公里（不包括金山风景区用地），征润洲新滩6.29平方公里，焦山对岸的禹山北部地区6.37平方公里（不包括三山风景区的用地）。城区形态呈组团式布局。 3-2 滨江板块未来规划解读镇江北部滨水区规划以展现和突出镇江“山，水，城，林”的城市特色风貌为目标，以镇江三山和内江为基础，打造国内一流的休闲观光、健康产业为目标的大型滨水城区和生态风景区。滨水区的建设强调以下四点：滨水和生态的特色；强化用地和建筑的亲水性；强化滨水岸线和滨水用地的公共性；强调不同功能组团城市形态的差异化，以促进多样化城市景观的形成。6

52、7/145规划结构：主副景观核心，三大功能片区和放射空间轴线相结合的功能格局景观核心：内江的核心水体镇江内港池；景观副中心：内江东部焦山前的景观水体；三大功能片区：金山片区、征润洲新滩、南岸禹山北部地区放射空间轴线：由试办引河和金山风景区构成的开放空间轴线则将金山片区与镇江老城区分隔开来；分隔征润洲和南岸禹山北部地区的湿地公园则联系了内港和焦山的视觉轴线。围绕内港核心水面设置了环形绿轴，将三大片区的公共核心联系到一起。3-2 滨江板块未来规划解读68/145组团分布：主要由金山片区、征润州新滩和禹山北部地区三个部分组成北部滨水区总规划面积61.6平方公 里，其中较稳定的陆地面积约24平方公里。

53、滨水区的可建设用地在空间上主要由三部分构成：以金山风景区为核心的金山片区，面积约8.5平方公里；征润洲新滩，总面积约8.3平方公里；内江南岸的禹山北部地区，面积约7.4平方公里。金山片区征润州新滩禹山北部地区3-2 滨江板块未来规划解读69/145功能布局：金山片区发展旅游服务、高水准生活居住及相关配套，征润州作为湿地公园和滨水休闲娱乐发展备用地，禹山北部地区作为大型城市居住区金山片区：总用地8.5平方公里，其中可建设用地6.12平方公里（不含金山风景区用地）。城市功能以旅游服务和高水准的生活居住以及相关配套为主要内容。金山片区在功能上由金山西片区和金山北片区以及滨水综合商业中心三部分构成 。

54、征润州：位于引航道和内江以北的滩涂地，总面积约8.3平方公里，其中长江大堤内的可建设用地为6.29平方公里，目前是作为城市发展备用地，整体格局以一座占地3平方公里的湿地体育公园为中心，南面临内江沿线设置了滨水休闲娱乐区发展备用地 。禹山北部地区：是镇江总体规划中确定的大型城市居住区之一，总用地面积7.4平方公里，其中可建设用地6.37平方公里。3-2 滨江板块未来规划解读70/145居住用地布局：主要分布于金山片区和禹山北部地区，其中禹山北部地区将承载10万人口滨水区的居住用地主要布局在金山片区和禹山北部地区。整个滨水区的居住用地为601公顷。其中，金山湖片区的居住用地为227公顷，禹山北部地

55、区的居住用地面积为374公顷。占滨水区总建设用地的71。按照初步的计算，到规划期末，滨水区总居住人口容量为17.2万人，其中在金山片区将分布6.6万人，东部禹山北部地区将容纳10.6万人。3-2 滨江板块未来规划解读71/1453滨江板块综合环境研究滨江板块基本情况概述滨江板块未来规划解读滨江板块资源价值分析滨江板块房地产市场概况滨江板块典型项目调研滨江板块土地市场及后市供销72/145优势资源：自然景观优美、文化底蕴深厚、临近主城中心、交通条件便捷、发展潜力富裕优美的自然景观资源长江的大江景观，沿江大面积的滩涂湿地资源，长江内港的充足岸线等这些与长江密切相关的自然景观资源将成为滨水区最宝贵的

56、生态财富。深厚的历史文化滨水区内的历史文化遗产不胜类举，拥有铁瓮城，六朝城墙遗址、金山寺，定慧寺，甘露禅寺，有殖民色彩的镇江博物馆和大西路民国建筑一条街等。而由金山焦山北固山西津渡古街构成的景点系列也构成了一条镇江精华旅游线路。临近主城中心滨水区直接连接镇江的中心城区，距离大市口商业中心，镇江火车站等大型城市公共节点在一公里以内，与城市老的商业中心大西路一街之隔，距离城市中心公共功能轴线中山路仅1500米，是距离主城区最近的板块。便捷的交通条件位于主城区域，有多条城市干道与城区联系，道路条件良好，交通便捷。富裕的发展潜力滨水区可建设用地范围内，包括金山片区，征润洲以及禹山北部地区的用地大多数为

57、农业和养殖业的非城市建设用地，土地的开发难度较低。3-3 滨江板块资源价值分析73/1453滨水区综合环境研究滨江板块基本情况概述滨江板块未来规划解读滨江板块资源价值分析滨江板块房地产市场概况滨江板块典型项目调研滨江板块土地市场及后市供销74/1453-4 滨江板块房地产市场概况逐年销售量价：销售量受市场大势影响时有波动，年均去化量约45万，年均价格涨幅14%，当前价5932元/京口区在2009年达到近年来成交量的高峰，成交面积达到86.93万，但受宏观调控影响，及区域内供应房源的减少，到2010年10月，只销售了23.86万 ，仅达到09年的四分之一。受区位优势及、自然环境、板块成熟度的影响

58、，成交价格则是逐渐上升，年均涨幅在14%左右，截止2010年10月，均价达到5932元/。75/1452010销售量价：受宏观大势影响，5月量价齐跌，7月回暖，10月价格微涨至6769元/，成交量达3.3万京口区成交量在4月达到今年的高峰后，迅速回落，5-8月成交面积基本维持在1.52万，直至9月，才开始出现回暖迹象，香江花城、优山美地等项目新推产品，加上刚需释放，促进了区域销售，9月销量增幅明显，比8月增加了62%。成交价格在5月达到低值后，一直徘徊在56005700元/左右，9月随销售的回暖，价格也逐渐拉升，到10月更是达到今年的最高值6769元/，江山名洲的联排、优山美地的精装高层等良好

59、的销售，使得价格上升较快。3-4 滨江板块房地产市场概况76/145片 区市场形象产品特征价格特征资源分析发展趋势滨江板块“居住、旅游”一体化综合型生态区大型公寓、复式、别墅等舒适性产品为主7500元/焦山、象山、长江为该区域提供了优良的自然资源经过近年来发展，该区域已成为生活配套设施齐全，自然景观优良的居住区。学府板块江苏大学、镇江中学为依托的综合居住分区。城郊栖居及城市改善型物业，以普通实用性多层公寓为主，兼有少量别墅产品50005500元/江苏大学、镇江中学镇江城市向东扩容区域，老城区人口疏散区域京口区具有的三大优势：独特的政治与经济中心优势、稀缺的地段及独特的“两山一江”景观资源、 “

60、两校”（江苏大学和镇江一中）教育产业资源优势，率先成为镇江高档楼盘的主要聚集地。板块特征：区域认可度高，商品住宅需求大，区域成交价格处于中游3-4 滨江板块房地产市场概况77/145板块特征：镇江开发较早的居住功能板块，资源丰富，目前在售项目较少，具有发展后劲滨江板块临长江、拥象山、焦山，与大市口距离较近，独特的地理位置、优越的生态资源、良好的居住环境，决定了其在镇江的高尚住宅区的地位。滨江区域是镇江开发较早的居住功能板块，其生活配套设施相对齐全，板块内项目规模大、品质好、形象定位高。从政府规划来看，该区域拥有长足的发展后劲。3-4 滨江板块房地产市场概况板块特征物业类型客群特征价格特征代表楼