成都美美力诚地块项目投资评估报告ppt课件

1、成都美美力诚地块工程投资评价报告工程区位本案工程概略宗地位置： 工程宗位置于成都市新城开展的中心位置，在高新区天府大道北段以东、名都大道以西、亲民东街以南、锦晖东街以北，地块对面即为成都市政府新办公大楼俗称：莲花瓣大楼。宗地面积及外形： 宗地面积42.9781亩，呈比较规整的长方形，四面临街，西临成都市政中心和天府大道，南临新益州市政公园市政景观公园，北临旺旺集团工程，东临城市绿化公园，区位优势属不可多得的中心政务区绝版位置，整体笼统展现面极佳。现状： 宗地规划为商业金融用地性质，航空限高70米，容积率不超越4.0，建筑密度不超越45%。工程区位本案工程区位本案工程区位 本工程宗位置于南延线天

2、府新城的中心，科创中心对面成都市的市政府新大楼，比邻新益州公园，是南延线不可多得的稀缺地块，具有很高的商业价值和居住价值。 根据成都市城市重点向南开展的总体规划，南城将建立成为“城南副中心。 在“城市新中心、现代化新城区的开展总目的之下，又分为建立成都市“行政办公中心、“创新研发中心、“区域总部基地、“现代效力基地以及“宜居人文住区五大规划子目的，旨在打呵斥都市的“浦东新区、滨海新区。 工程远景未来的南延线将是成都的一座高规范、现代化人居新城 工程交通工程交通公路交通： 以天府大道为中轴线，站华路、元华路、红星路南延线共同构成南北走向的纵向交通网络，将市中心和南部新城严密的联络在一同，更是很大

3、程度的缩短了人们的心思间隔。三环路、武侯大道东延线、孵化园北干道、四环路、迎宾大道等共同构成了南部新城的横向交通体系，交通网络可谓是四通八达，奠定城南开展的根底。地铁交通： 城南副中心规划贯穿的地铁道路有两条：1号线和5号线，1号线是最先建立和最先通车的，将于2021年贯穿，按照规划1号线在南延线一共规划了七个站口：南三环站、新益州站、孵化园站、世纪城站、科技园站、府河站和华阳广都站。2021年开通后，成都地铁经济时代正式到来，必将极大的推进南延线房地产市场的开展。 工程配套工程配套 随着城南房地产市场的快速开展，相应的各种生活配套：商业、酒店、公园、文化文娱、医疗、学校等等也在逐渐建立和完善

4、。 未来城南副中心延伸出来的调查、接待、会展、旅游等功能，加上比邻航空港等先天优势，未来南延线将是成都五星级酒店最为集中的片区之一，除了目前在营的世纪城洲际酒店、世纪城假日酒店，还有多个五星级酒店处于规划建立中，如希尔顿酒店、万豪酒店、誉峰的W酒店等，一些在建的甲级写字楼和大型住宅工程也规划有五星级酒店，如：天府国际广场、河畔新世界、雅居乐花园等。 工程配套世纪城洲际酒店 世纪城假日酒店 希尔顿酒店 万豪大酒店 巨龙五星级大酒店 誉峰 W酒店 工程规划目的宗地面积42.9781亩占地28652.06平米宗地规划为商业金融用地性质航空限高70米容积率不超越4.0规划方案同意的是不超越4.61建筑

5、密度不超越45%绿地率15%停车位1010辆建筑总面积181928平米 其中，地上面积133211平米132051计入容积率 地下面积48952平米 工程现状本 案新政府大楼新益州公园 工程转让方提供的资料公司营业执照复印件公司与国土局签署的土地出让合同工程国土地运用证方案及概念设计曾经经过规划部门同意工程的概念性设计方案工程市场调研工程的组团定位及地段价值： 站南组团开展片区是指在火车南站以南，四环路以北，依托于天府大道开展的区域，规划面积为12平方公里，站南组团将是城南副中心的中心区域，该中心主要由科技商务区、科技博览区两大园区构成，规划用途是行政中心，以办公、金融、文化和居住为主，规划人

6、口15.6万，是继华阳之后的最多人口的组团。 站南组团紧接主城区，交通、城市配套等相对完善，目前曾经吸引了大量的品牌开发商进驻，如中海、和记黄埔、九龙仓、深长城、合景泰富等，开发的工程大多数是定位较高的质量楼盘，如中海城南1号、南城都汇、天府长城、誉峰、天府长城、华敏世家等，价钱普遍偏高。还有特拉各斯、理想中心、城南科技广场、中国水电大厦、拉德方斯等高档写字楼工程。目前此片区曾经构成密集开展之势，土地日益稀缺，增值潜力宏大。 工程市场调研区域写字楼市场调查： 南延线作为未来的城市新中心，在建和规划中的区域总部写字楼和其他商业写字楼工程众多，这些写字楼规划起点高，主要以甲级写字楼为主，因此本身硬

7、件配置比较高，销售均价多在15000元/以上。如新希望大厦、四川水电大厦、拉.德方斯大厦。 工程市场调研区域住宅市场调查：品牌企业多、工程质量高、价钱走势高、置业客户素质高 城南“副中心作为成都城市开展的艰苦战略规划，未来几十年的开展潜力不可限量，吸引了大量的国内一线开发商、港资大鳄、国际品牌在此进驻，如龙湖、中海、雅居乐、华润、和记黄埔、九龙仓、新世界地产、新鸿基、希尔顿集团等。 从调查的实践情况看，从三环路开场沿着南延线的物业价钱高，从三环路到世纪城片区的楼盘价钱比较高，普通高层电梯公寓普通是800016000元/建面；别墅的价钱普通在1000030000元/。 南延线作为规划开展的城市新

8、区，总部办公人群、国家公务员、高新技术白领、企业老板等中高收入者成为了购房的主流，在城南豪宅市场也活泼着不少外籍人士的身影。 工程市场调研南城区域电梯豪宅市场调查：楼盘紫檀首座华敏世家誉峰城南1号世纪峰景开发商千和物业招商蛇口地产华敏置业合景泰富中海地产龙湖地产地址人民南路四段38号人民南路四段48号高新区天泰路265号南部新城仁和片区新益州大道199号世纪城路418号总占地56亩40亩20亩280亩约173亩72亩总建面2800017000083726约37万约3300058万容积率3.95.04.821.92.859.8建筑形态高层高层高层高层高层超高层总户数160694户86户1期246

9、户2049户1740面积区间280-29573-340289-346170-380158240280-380销售价格15000元/12000-15000元/13000元/17000-21000元/均价15000元/13000-15000元/开盘时间2007年12月2006年9月2008年9月2009年11月底2008年8月2008年11月工程市场调研南城区域近期土地成交市场调查：本案5万/亩1100万/亩970万/亩1195万/亩1265万/亩0万/亩980万/亩工程市场调研工程SWOT分析：工程优势S中心地段优势片区规划起点高高尚公园住宅价值交通兴隆，辐射面广地铁经济带来宏大商业价值综合稀缺

10、性高工程优势W周边常住人口目前较少，有待提升工程规划体量有限工程市场调研工程SWOT分析：工程时机O美美力诚商业旗舰的领航 未来60万城市精英人口消费力 工程要挟T中国房地产市场进入调整期，对商业制约较大南延线的商业市场竞争猛烈工程定位本案应该是兼顾商业和居住功能高端城市综合体 定位的释义分解： 1、从概念上说，是定义成都新的奢侈消费方式，为城市贵胄量身打造的国际化新奢区。 2、从档次上说，是成都乃至西南地域首屈一指的，开历史先河的高端消费体。 3、从功能上说，是城市综合体，具有居住、购物、休闲、文娱、美食、美视等一站式高档国际化消费区。 4、从效应上说，是以美美力诚旗舰店为龙头，带动的各种高

11、层次商业消费和居住，具有强大的联动和聚合效应，将工程整体提升到一个新高度。 5、从价钱上说，将开创南延线商业和住宅价钱程度的新高度，构成强大的市场影响力。 工程定位总体规划规划： 1、美美力诚旗舰店作为整个商业的龙头，也代表工程笼统，沿天府大道独立式设计，保证本身的笼统展现面，发扬笼统领航作用。 2、其他商业部分单独成体，放弃大型购物商场方式，采取开放式Block街区式设计，BLOCK街区即Block，B-Business商业、L-Lie fallow休闲、O-Open开放、C-Crowd人群、K-Kind亲和。 3、住宅部分坚持相对的私密性，放置在临新益州公园一侧，保证高档住宅面向公园的视野

12、景观和生活气味，与BLOCK商业街区采取绿化带进展一定程度的隔离，坚持相对独立性。 4、空间尺度的层次处置 在程度向空间层次上，构成“动区+中介区+静区规划，临路为动态商业街区，包括美美力诚旗舰店和BLOCK院街商业；内侧临新益州公园为静区，高层住宅临湖相望，中间绿化相隔。 工程设计方案更多关于本工程的规划、设计方案另见附件文件 参照工程价风格查本工程誉峰工程，住宅，精装，均价2万元/平米城南1号工程，住宅，清水，均价1.7万元/平米华敏世家，住宅，清水，均价1.6万元/平米新城中心区新希望大厦工程，写字楼，清水，均价1.6万元/平米首座工程，公寓，清水，均价1.8万元/平米工程经济目的成都美

13、美项目主要技术经济指标表序号项目数量单位1建设用地面积28652.6平方米2规划总建筑面积180943平方米3地上建筑面积132011平方米4 零售商业面积14051平方米5 美美力诚建筑面积30968平方米6 住宅建筑面积26147平方米7 酒店建筑面积28037平方米8 办公建筑面积31648平方米9首层、五层架空面积（不计算容积率）1160平方米10地下建筑面积48932平方米11容积率4.61 平方米12建筑密度44.17%13绿地面积4297平方米14绿地率15.00%15机动车位1010平方米16地下车库993平方米17地面非机动车车位450平方米工程总体定位集商业、居住功能为一体

14、的高端城市综合体 定位的释义分解： 1、从概念上说，是定义成都新的奢侈消费方式，为城市贵胄量身打造的国际化新奢区。 2、从档次上说，是成都乃至西南地域首屈一指的，开历史先河的高端消费体。 3、从功能上说，是城市综合体，具有居住、购物、休闲、文娱、美食、美视等一站式高档国际化消费区。 4、从效应上说，是以美美力诚旗舰店为龙头，带动的各种高层次商业消费和居住，具有强大的联动和聚合效应，将工程整体提升到一个新高度。 5、从价钱上说，将开创南延线商业和住宅价钱程度的新高度，构成强大的市场影响力。 工程总体定位酒店式公寓28000平米公寓式住宅26000平米独栋式商业14000平米美美力诚百货31000

15、平米公寓式写字楼32000平米工程销售、租赁物业配比序号物业类型建筑面积完全销售部分资产持有部分备注()()()1零售商业建筑面美力诚百货建筑面积3096830968该部分物业作为资产持有，暂不销售3高档住宅建筑面积26147261474酒店公寓建筑面积28037280375公寓写字楼建筑面积32648326486地下建筑面积4895248952该部分物业作为资产持有，暂不销售小 计10088379920合计180803工程营销战略定位将13万平米物业细分成5个不同功能、不同业态、不同客户购买的小众投资的精品物业 总体量18万平米可销售部分10万平米不可销售部分8万平

16、米独栋商业公寓住宅酒店式公寓美美百货商业地下商业、车库公寓写字楼工程各物业功能定位销售部分物业-零售商业部分 物业体量：14051平米。 物业形状：5、6栋单栋面积为20003000平米的独栋商业体。 销售对象：国际顶级汽车专卖店如劳斯莱斯、阿斯顿马丁、迈巴赫、法拉利、宾利、玛莎拉蒂、国际一线品牌专卖店LV、Gucci、Prada、Herms 市场现状：目前，在成都市人南路二段美美百货商场对面，国际一线品牌LV独立租赁了约2000多平米的独立店铺作为品牌专卖店，月租金程度在180200元/平米，按国际惯例的租金售价比折算过来，物业的销售均价不低于36000元/平米。 销售情况：成都是中国西南地

17、域顶级品牌、奢侈品、高端商品的聚集地。GUCCI品牌在成都的日最高营业额超越70万元，众多国际一线品牌的商品纷纷落地成都，选址开店，为本工程独栋零售商业的销售聚集的大量的优质潜在客户，本工程独栋商业的销售市场非常紧俏。工程各物业功能定位可销售物业-高档公寓住宅部分 物业体量：26147平米。 物业形状：以150平米2房2厅、200平米3房2厅户型打主力的大户型都市豪宅产品。 销售对象：高端都市豪宅产品。 市场现状：据调查，目前在成都市城南高新区，以誉峰、城南一号为代表的高端住宅物业成为成都市高档住宅产品的标杆和代表。以誉峰为代表的精装修物业，销售均价20000元/平米；以城南一号为代表的清水房

18、物业，销售均价16000元/平米。而该区域高档公寓住宅的租金价钱达100120元/平米/月，涉外租赁需求，租赁市场成交旺盛。 销售情况：据实地调查，誉峰工程09年11月正式开盘销售，推出300多套总价在300500万的大户型豪宅产品，2021年12月底已销售超越90%比例；中海城南一号工程2021年8月开盘，销售比例更是超越95%比例，目前已开场推二期工程。工程各物业功能定位可销售物业-万豪公寓部分 物业体量：28037平米。 物业形状：依托万豪酒店的品牌号召力打造的都市中小户型公寓住宅产品。 销售对象：美美百货的消费客户、使领馆客户、都市金领人群。 市场现状：由于在成都市领馆区南移到本工程所

19、在高新区，本工程所在区域成为高端酒店式公寓的聚集地。区域内精装公寓的租金价钱达80100元/平米/月，假设有国际品牌酒店的管理，公寓的租金价钱平均添加2030元/平米。据调查，首座工程精装公寓，一套型170平米的户型，月租金到达1700020000元/月，租赁市场需求、买卖都很旺盛。 销售情况：目前，本工程区域暂无精装酒店式公寓推出和销售，因此，无可参考和对比的工程。但是，参考人南路首座、紫檀等已交房的公寓工程，其租金程度普通在100120元/平米/月，折算倒推回来物业的销售价钱在1800022000元/平米。工程各物业功能定位可销售物业-公寓写字楼部分 物业体量：32648平米。 物业形状：

20、智能SOHO、既可居家又可办公的公寓式写字楼。 销售对象：美美百货的商家客户、中介、法律等中小型创业客群。 市场现状：对本工程写字楼定价最具参考的工程位于人南路四段附近的新希望大厦写字楼，销售均价16000-18000元/平米，工程区域内的拉德方斯大厦，销售均价16000-17000元/平米。除此以外，该区域还有水电大厦、中石油大厦、联通大厦、国电大厦、中信广场等写字楼工程，销售均价都不低于15000元/平米。 销售情况：区域内写字楼市场成交也非常火爆，2021年12月底调查数据显示，新希望大厦销售几近告磬，目前仅仅只剩下14层楼一层还未销售。拉德方斯大厦的销售已全部完成，09年5月已交房。成

21、都城南高新片区的商务写字楼的需求量大，而本工程区别于其他纯商务甲级写字楼工程的公寓式写字楼产品，在区域内更是非常稀缺的物业产品。工程各物业功能定位物业销售价钱与租金程度对比分析 项目物业产品区域同类可比项目销售价格区域内同类物业租金水平以租金反推物业的销售价格物业售价租金比本项目物业定价基准测算价格独栋商业/180200元/平米/月3250036000元/平米160180 25000元/平米公寓住宅1600020000元/平米16000元/平米酒店式公寓/100120元/平米/月1800021600元/平米150180 16000元/平米公寓式写字楼1600018000元/平米16000元/平

22、米单位：建筑面积平米工程各物业功能定位不销售物业-美美百货部分 物业体量：30968平米。 物业形状：中国西南区高端奢侈品、精品百货卖场。 租赁对象：国际一线化装品、服装、皮具品牌，全球奢侈品牌。 市场现状：美美百货是目前成都三大奢侈品百货之一，同时也是业绩最好的一家高端百货商场。位于人南路二段，分川信店、天一店两个卖场，总营业面积14000平方米，2021年发明了16亿元的营业额神话。其中，Gucci一个品牌的日最高营业额达70万元。 本部分租金收益情况：鉴于美美百货与本工程签署有战略协作协议，本工程裙楼部分是专门为美美百货“定制的商业物业。美美百货将在本工程规划打造中国西南区规模最大、档次

23、最高的精品、奢侈品旗舰店卖场。普通而言，物业的租金采取保底扣点的方式收取，扣点从商场营业总额提取1525%比例。美美百货入驻本工程后，卖局面积得以扩张，装修档次得到提升，如按150200元/平米的租金价钱，每年可获得54007200万元的物业租金收益。工程各物业功能定位不销售物业-地下商业及车库部分 物业体量：48952平米。 物业形状：高档超市、家居卖场、室内停车库。 租赁对象：品牌连锁超市、与美美百货互补的商业业态。 市场现状：有美美百货旗舰店的吸引和号召力，本工程地下负一层24000多平米的面积可招商出租给品牌连锁超市、家居大卖场、书刊音像商城等，不但可以填补商业业态上的空缺，还可以为区

24、域作配套。负二层24000多平米作为车库，处理美美商场、住宅、公寓、写字楼的停车。 本部分租金收益情况：以本工程所处区域位置，以及和美美百货搭配的功能定位，负一层商场的租金程度按市场行情可定位在5080元/平米的价钱区间，每年可获得14002300万元的物业租金收益。此外，负二层24000平米的车库部分可规划出约500个车位，每年可获得的停车费收益不低于300万元。工程本钱分析预测序号成本科目公式工程量单价合计(万元)单项(万元)建筑面积180943（一）土地获得价款1809433040 55000 1购买项目、获取土地155000 55000（二）开发前期工程费180943327 5916

25、1设计费18094350 9052景观设计费15元/平方米1476515 223地勘测绘费6*6米方格一个点，每孔8米，110元/米5459110 603报批报建费180943268 48495临时设施费1400000 40工程本钱分析预测-续上表(三)主体建安及装修工程费1809432765 500381基础工程(筏板基础)170元/平方米（含平基土石方）180943170 30762结构及粗装修工程按照无梁楼板计算1809431250 226183外墙及门窗工程180943570 10312门窗工程窗户、入户门及防火墙工程塔楼以上（628层）38653150057

26、98裙楼外立面精装修地上1-5层31584120037904公共部位精装修地上建筑面积的20%公摊进行精装修3618980028955户内精装修06主体设备及安装工程费180943615 11137（1）室内给排水户内给水工2）室内采暖0（3）室内燃气0（4）室内电气工程表后电气工5）消防180943701267（6）通风空调及其安装费地上部分设置中央空调1320113003960（7）电梯及安装费30层站20450000900低层电梯6层/6站，原设计4台，增加4台8200000160扶梯及安装费暂估算30台303500001050（8）弱

27、电系统智能化及弱电工9）其它设备及安装工程费地热等设备工程180943901628工程本钱分析预测-续上表（四）基础设施费180943145 2621 1供电工程费一户一表前公用电力及专用配电（含各配电箱）180943120 21712室外给水系统18094322 3983室外排水系统04室外燃气系统1383750 525室外智能化系统6区内行车道路工程费（五）环境景观工程费18094329 517 环境景观工程费350元/平方六）配套设施费18094330 543 （七）工程相关费用（含）售楼部 监理、造价咨询18094312 217 （八

28、）大修基金建筑安装1100*3.5%18094338.5 697 开发成本1809430 115548 （九）期间费用1809431331 24087 1财务费用400008.0%32002管理费用1740581.0%17413销售费用1740583.0%5222税金1740588.00%13925项目总投资139635 工程销售收入测算-按市场公允价钱测算工程物业销售收入测算：序号物业类型建筑面积市场公允基准价格可直接销售部分本项目全部物业资产价值（万元）()(元/)(万元)1零售商业建筑面积1405125000351272美美力诚百货建筑面积3096825000/774203高档公寓住宅建

29、筑面积2614716000418354酒店式公寓建筑面积2803716000448595公寓式写字楼建筑面积3264816000522376地下商场、车库建筑面积489525000/24476小 计174058101896合计275954 在物业销售基准价钱按目前市场公允条件下，如本工程所开发的物业资产总价值为275954万元；假设扣除美美百货部分及地下商业、车库部分不销售的物业，本工程可售物业的收入为174058万元，减去工程总投资后有34423万元的税前利润。工程敏感度分析-在市场公允价钱根底上浮20%序号物业类型建筑面积市场评估基价在基价上浮20%项目可销售收入/物业资产总收入（万元）(

30、)(元/)(元/)1零售商业建筑面积14051250003000042153421532美美力诚百货建筑面积309682500030000929043高档公寓住宅建筑面积26147160001920050202502024酒店式公寓建筑面积28037160001920053831538315公寓式写字楼建筑面积32648160001920062684626846地下商场、车库建筑面积489525000600029371小 计208870合计331145 在工程物业销售基准价钱上浮20%的条件下，如本工程所开发的物业资产总价值为331145万元；假设扣除美美百货部分及地下商业、车库部分不销售的物

31、业，本工程可售物业的收入减去工程总投资后有69235万元的税前利润。此外，每年还可获取物业租金收益不低于7100万元。工程敏感度分析-在市场公允价钱根底下调20%序号物业类型建筑面积市场评估基价在基价下调20%项目可销售收入/物业资产总收入（万元）()(元/)(元/)1零售商业建筑面积14051250002000028102281022美美力诚百货建筑面积309682500020000619363高档公寓住宅建筑面积26147160001280033468334684酒店式公寓建筑面积28037160001280035887358875公寓式写字楼建筑面积3264816000128004178

32、9417896地下商场、车库建筑面积489525000400019581小 计139246合计220763 在工程物业销售基准价钱下调20%的条件下，如本工程所开发的物业资产总价值为220763万元；假设扣除美美百货部分及地下商业、车库部分不销售的物业，本工程可售物业的收入减去工程总投资后的税前利润为389万元。但是，在工程的实践开发运作中，开发商完全可以经过以管理提升、本钱控制等方法，将净现金流调整转变为正数，实现工程的无风险投资、运营。仁安投资本工程将得到什么？本工程位于成都市政府新区所在地最中心的地段，工程一旦建成将成为成都市的标志性建筑、标杆参照工程。这将给仁安的企业知名度带来极大的提升，让仁安的品牌在成都楼市一炮打响，迅速确立起来。本工程是仁安进入成都房地产市场并树立优质、精品、高档品牌笼统的最正确时机、最难得的途径。因本工程平安可控并可实真实在预见的投资报答收益，以及今年逐年添加的物业租金收入，必将给仁安集团