土地增值税清算政策讲座

1、土地增值税清算第一章土地增值税的起源和现实意义约翰穆勒John Stuart Mill英国经济学家（1806-1873）约翰穆勒最早提出土地增值税理论：-土地增值来源于人口增长和工商贸易增加，不完全来源于私人投入-土地为私人垄断-土地垄断者常投机获利，应课重税-土地增值税是财政收入的重要来源土地增值税起源：1898年德国殖民者强占我国胶州湾胶澳租界条约 德国强占胶州湾时的建筑德皇威廉二世 孙中山先生1930年-1943年，国民政府土地法，征收土地增值税。1944年-国民党逃台，修订了土地增值税部分内容。至今，台湾地区的土地增值税是其税制中的重要税种。1994年，我国颁布中华人民共和国土地增值税

2、暂行条例，开始征收土地增值税目前，开征土地增值税的国家和地区中 国中国台湾韩 国意大利房价飞涨，土地增值税有重要的现实意义：一、打击房地产投机二、维护房地产经济秩序三、增加财政收入快与慢（新华社）土地增值税清算“惹急”开发商上海证券报目前加强土地增值税征收管理的重要意义：建设部等八部门开展房地产市场秩序专项整治国家税务总局要对清算情况进行执法检查财产与行为税司陈杰司长：给税务人员免责税务机关：增收手段之一国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发201010号（新国十条） 总局53号文件：税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产

3、开发项目进行重点清算和稽查。第二章现行土地增值税税制要素第一节：纳税义务人和征税范围请思考：A企业清产核资，其房产评估增值入账，是否缴纳土地增值税？B企业转让一块集体土地使用权，是否缴纳土地增值税？C个人向无亲属关系的第三方直接赠与国有土地上有房产证的车库，是否缴纳土地增值税？土地增值税暂行条例第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。土地增值税暂行条例实施细则第六条规定：条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人，包括个体经营者

4、。法律关系包含主体 、客体、内容不论法人、自然人，不论经济性质、不论内资、外资，中国公民和外籍个人，也不论部门，只要发生了应税行为都应该缴纳土地增值税。 工、农、商、学、兵都是光荣的纳税人！土地增值税的缴纳主体商品房旧房及建筑物国有土地使用权土增税征收客体-房地产土地增值税征税必须同时满足2个法律关系内容：一、有经济利益转移（货币收入、实物收入或其他收入）；二、国有土地使用权或者房屋权属发生转移；转让方（开发商、土地使用权人、房屋产权人）买受方法律关系内容问题一：转让集体土地使用权征税吗？ 土地增值税暂行条例实施细则第三条规定：条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。不

5、征收土地增值税征收土地增值税出让问题二：地下建筑征税吗？ 土地增值税细则规定：条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 土地增值税细则规定： 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。问题三：转让烟囱征税吗？问题四：继承房地产征税吗？继承虽然发生了房地产的权属变更，但是被继承人并没有取得收入，因此，这种行为不应缴纳土地增值税。问题五：赠与房地产征税吗？中国青少年发展基金会希望工程基金会宋庆龄基金会减灾委员会中国红十字会中国残疾人联合会全国老年基金会老区促进会 A企业清产核资，其房产评估增值入账，是否缴纳土地增值税？

6、B企业转让一块集体土地使用权，是否缴纳土地增值税？C个人向无亲属关系的第三方直接赠与国有土地上有房产证的车库，是否缴纳土地增值税？答案：不缴纳答案：不缴纳答案：缴纳思考题答案第二节 纳税义务发生时间条例第十条：纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。开发项目的预缴（每月申报期）开发项目的清算（审核完成十五日内）二手房、土地使用权的先税后证四级超率累进税率计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增税税额=增

7、值额30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15%(四)增值额超过200%的：土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。第三节 土地增值税税率下列情形是否预征土地增值税？职工福利奖励对外投资分配给股东或投资人抵偿债务换取非货币性资产回迁房第四节 土地增值税纳税地点房地产的坐落地第三章 土地增值税清算 基本政策详述清算工作的当事人收入扣除项目土地增值税清算工作三主体中介机构纳税人税务机

8、关税务机关通知自行整理数据依法缴纳税款搜集清算材料整理清算数据出具清算报告受理清算资料审核清算数据告知清算结果第一节清算主体从事房地产开发的纳税人： （一）房地产开发的概念具有开发资质的房地产开发企业对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。 （二）房地产开发企业资质等级 房地产开发企业资质管理规定4个资质等级（三）非房地产企业开发房地产：部队清算鉴证主体税务中介机构工作业务规范：国家税务总局土地增值税清算鉴证业务准则关于税务中介鉴证费用支付问题中介机构的立场税务机关对报告的审核管理问题中介机构怎么干活清算审核主体主管税务机关工作业务规范：国家税务总局土

9、地增值税清算管理规程 1.纳税人主动清算：全部.ALL半截子.HALF卖地.LAND清算条件：2.税务机关要求纳税人清算：85%三年注销其他下发清算通知书税额=增值额税率增值额=收入-扣除项目第二节 收入土地增值税暂行条例第五条规定：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。土地增值税暂行条例实施细则第五条规定：条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。新会计准则：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制；收入的金额能

10、够可靠计量；相关经济利益很可能流入企业；相关的、己发生的或将发生的成本能够可靠计量。 清算审核时，如何查证收入？查证详细规划总平面图查证房地产管理部门公示数据（网站）查证测绘报告查证销售发票查证销售明细账查证超建行为查证价格明显偏低、抵债、投资、福利、赠与等行为审核收入的要求：总收入、单价、时间、地址、期数（或组团）、买方名称、面积、金额、房屋性质逐张录入计算机清算底稿。使用EXCEL中的筛选功能，使审核更有效率！通过筛选，发现信息和线索！筛选普通住宅信息发现价格明显偏低的情况查验普通住宅、非普通住宅、非住宅面积查验每户是否都计入清算计算范围核算收入情况确定期数（组团）之间无混淆预缴是否准确房

11、地产类型适用是否准确有无赠与、抵债、回迁安置等情况重中之重：第三节 扣除项目（一）取得土地使用权所支付的金额。 （二）开发土地和新建房及配套设施的成本（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（四）旧房及建筑物的评估价格 （五）与转让房地产有关的税金 （六）对从事房地产开发的纳税人按照（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。（一）取得土地使用权所支付的金额；土地增值税暂行条例实施细则第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 查什么？怎么查？一级市场取得土地使用权二级市场购买取得土地使用权一级市场取得土地

12、使用权政府土地批件国有土地使用权出让合同土地出让金缴费证明纳税人支付凭证契税完税凭证往来账或者其它账簿有无返还款二级市场取得土地使用权国有土地使用权买卖合同土地使用权买卖发票土地价款支付凭证契税完税凭证往来账或者其它账簿有无返还款（二）开发土地的成本土地增值税暂行条例实施细则第七条第二款规定：开发土地和新建房配套设施(简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。(1)土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的

13、净支出、安置动迁用房支出等。*(2)前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出。水电路*(3)建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。*(4)基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。(5)公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。*(6)开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。四项成本核定问题 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的

14、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。-国税发2006187号(1)土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。查证：拆迁补偿协议、票据、签字等新文件：国税函2010220号：关于拆迁安置土地增值税计算问题1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局

15、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号文件第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。(2)前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质

16、、勘察、测绘、三通一平（水电路）等支出。专业咨询费专家劳务费差旅费项目规划费用可能是转移利润之所！(3)建筑安装工程费虚增建安费的一些非法手段：购买虚假发票，自行填开与总承包商联手，虚立施工合同，虚开发票由关联企业施工，虚开发票挂靠施工企业，自行组织施工，虚列成本甲供材料的重复扣除支付较低费用，从核定征收的施工单位虚开发票与挂靠的无资质的分包商签订分包协议，取得虚假发票利用虚假材料，申请代开发票(4)基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。注意区分：基础设施配套费是政府向开发商收取的(5)公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共

17、配套设施发生的支出。（小区业主共有的）公共配套设施主要指住宅区内的市政公用设施和绿地。公用设施包括道路、公交站场、环卫设施、各类公用管线(自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等)及相应的建筑物、构筑物。公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务和绿地(包括公园、小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地)等设施。地下车位问题大连市做法：因多数地下车位属于长期出租，故不列入清算范畴，因此收入、成本均不予计算。省局文件（辽地税函 【 2009 】188号）规定： 对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值

18、税。成本、费用应当相应扣除土地成本？*(6)开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。注意！开发商常用手段开发间接费用是纳税人内部单位直接组织管理开发项目发生的各项费用。主管部门的费用不能计在此项中,而应计入管理费用。（类似于工业企业的“制造费用”）（三）开发土地和新建房及配套设施的费用土地增值税暂行条例实施细则第七条第三款规定：开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期

19、贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的百分之五以内计算扣除。具体由省、自、直在范围之内确定。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的百分之十以内计算扣除。利息支出能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构证明销售费用据实扣除，但最高不超过（12）5据实扣除，但最高不超过（12）10管理费用财务费用利息支出据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额（三）开发土地和新建房及配套设施的费用

20、关于贷款和利息上浮利息怎么办？没有利息怎么办？民间贷款怎么办？总机构贷款怎么办？无法分摊怎么办？利息停止计入的时间？-竣工（五）与转让房地产有关的税金；与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。耕地占用税印花税土地使用税契税营业税等税费分摊问题（建筑面积？收入？）（六）财政部规定的其他扣除项目根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计百分之二十的扣除。背景：外商向中央提建议能够加计扣除的条件：1、主体符合（从事房地产开发）；2、有进行土地开发主观意愿；3、土地开发达

21、到一定标准。第四章 土地增值税清算 若干重要政策（一）普通标准住宅的优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。 （二）清算的核定征收核定征收条件（国税发2006187号 ）1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费

22、用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（三）扣除项目凭据问题除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。-国税发2006187号 （四）公共配套设施的处理问题房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理

23、：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。-国税发2006187号 （五）精装修房产问题房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 -国税发2006187号电器、家具、洗具、杯具可扣否？（六）土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 -国税发2006187号 （七）同一项目中不同类别房地产的清算问题开发项目中同时包含普通住宅和

24、非普通住宅的，应分别计算增值额。 -国税发2006187号必须适用该条吗？-没有选择如何分摊计算？-建筑面积 or 土地面积or 其他分为二类 or 分为三类？-应该分三类 （八）扣除项目分摊问题 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 -国税发2006187号（九）预提费用扣除问题房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 -国税发2006187号弱弱的问一句-有另有的规定吗？（十）关于以房地产进行投资或联营等的规定对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。-财税200621号 计算方法房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度