城中村改造可研(共29页)

1、临安市锦南街道兰锦村城中村改造 可行性研究报告 XX市XX街道(jido)XX村城中村改造(gizo)可行性研究报告(bogo)浙江建院建筑规划设计院二零一四年十月项 目 名 称： XX市XX街道XX村城中村改造可行性研究报告委 托 单 位： XX市新锦投资(tu z)开发有限公司编 制 单 位： 浙江建院建筑(jinzh)规划设计院设 计 证 号： 建城规编第141114 甲级 市政行业(hngy)专业A233008078 乙级编 制 时 间： 2014.92014.10院 长： 徐召儿 高级工程师、一级注册建筑师所 长： 陈玉龙 工程师项目负责人 ： 王 栋 工程师编 制 人 员： 桑轶菲

2、 高级工程师、注册城市规划师陈万义 高级工程师、注册城市规划师祝坊强 工程师周 文 工程师张鹏霆 助理工程师目 录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc398899612 第一章 总 论 PAGEREF _Toc398899612 h 2 HYPERLINK l _Toc398899613 1 建设(jinsh)单位简介 PAGEREF _Toc398899613 h 2 HYPERLINK l _Toc398899614 2 项目(xingm)概况 PAGEREF _Toc398899614 h 2 HYPERLINK l _Toc398899615 3 项目建设

3、(jinsh)的背景及必要性 PAGEREF _Toc398899615 h 3 HYPERLINK l _Toc398899616 4 可研报告编制依据和研究范围 PAGEREF _Toc398899616 h 6 HYPERLINK l _Toc398899617 5 主要技术与经济指标 PAGEREF _Toc398899617 h 7 HYPERLINK l _Toc398899618 第二章 拆迁需求与规模 PAGEREF _Toc398899618 h 8 HYPERLINK l _Toc398899619 1 现状分析 PAGEREF _Toc398899619 h 8 HYPE

4、RLINK l _Toc398899620 2 拆迁需求分析 PAGEREF _Toc398899620 h 9 HYPERLINK l _Toc398899621 3 建设规模 PAGEREF _Toc398899621 h 10 HYPERLINK l _Toc398899622 第三章 项目选址和建设条件 PAGEREF _Toc398899622 h 11 HYPERLINK l _Toc398899623 1 项目选址 PAGEREF _Toc398899623 h 11 HYPERLINK l _Toc398899624 2 建设条件 PAGEREF _Toc398899624 h

5、 13 HYPERLINK l _Toc398899625 第四章 投资估算与资金筹措 PAGEREF _Toc398899625 h 17 HYPERLINK l _Toc398899626 1 编制依据 PAGEREF _Toc398899626 h 17 HYPERLINK l _Toc398899627 2 投资估算 PAGEREF _Toc398899627 h 17 HYPERLINK l _Toc398899628 3 资金筹措 PAGEREF _Toc398899628 h 17 HYPERLINK l _Toc398899629 第五章 经济效益分析 PAGEREF _Toc

6、398899629 h 19 HYPERLINK l _Toc398899630 1 评价依据 PAGEREF _Toc398899630 h 19 HYPERLINK l _Toc398899631 2 一期财务效益分析 PAGEREF _Toc398899631 h 19 HYPERLINK l _Toc398899632 3 二期财务效益分析 PAGEREF _Toc398899632 h 21 HYPERLINK l _Toc398899633 第六章 社会评价 PAGEREF _Toc398899633 h 23 HYPERLINK l _Toc398899634 1 项目对社会的影

7、响分析 PAGEREF _Toc398899634 h 23 HYPERLINK l _Toc398899635 2 项目的互适性分析 PAGEREF _Toc398899635 h 23 HYPERLINK l _Toc398899636 第七章 结论与建议 PAGEREF _Toc398899636 h 25 HYPERLINK l _Toc398899637 1 结 论 PAGEREF _Toc398899637 h 25 HYPERLINK l _Toc398899638 2 建 议 PAGEREF _Toc398899638 h 25附表：1、财务报表附图(f t)：1、项目(xin

8、gm)区位图2、拆迁(chi qin)范围示意图附件：1、XX市发展和改革局关于XX市XX村城中村改造项目建议书的批复（临发改 2012221号）；2、XX市建设局建设项目选址意见书（选字第 20120223号）；3、XX市国土资源局关于XX市XX村城中村改造项目用地预审意见（临土资预 2012047号）；4、XX市水利水电局关于XX市XX村城中村改造项目水土保持方案报告书的批复（临水 2012204号）；5、XX市环境保护局临环审 201214号关于XX市XX村城中村改造项目环境影响报告书审查意见的函；6、XX市人民政府关于XX街道XX村城中村改造有关问题专题协调会议纪要（临府纪要20123

9、0号）；7、XX市发展和改革局XX街道XX村城中村改造项目可行性研究报告论证会议纪要（专题会议纪要201248号）；8、企业法人营业执照。第一章 总 论1 建设单位(dnwi)简介建设单位：XX开发有限公司住 所：XXXX街道XX法人代表：XX注册资本：XX建设单位(dnwi)简介：XX开发有限公司于2009年10月22日注册(zhc)成立，是由XX市国资委出资设立的国有独资公司。公司是履行政府出资人职能和经营管理职能的特殊企业法人，是出资人职责的公司化运作，具有政策性与商业性双重属性。公司根据省国资委赋予的职责，充分发挥“重大产业项目投融资平台、国有产权交易平台”的作用，积极推进企业改革重组

10、和产业结构优化调整，实现国有资产的保值增值。2 项目概况项目名称：XX市XX街道XX村拆迁可行性研究报告拟建地点：XX市XX街道XX村建设规模及内容：根据XX新城总体发展规划要求，XX村城中村改造内容有拆迁、征地、配套设施建设等，项目可利用土地约960亩（拆迁面积158.8亩，征收XX村土地801.2亩）。其中基础设施道路建设用地50亩。共拆迁XX村住户256户(合865人)。本项目计划总投资116267万元。XX村征收耕地2.0454公顷，林地47.504公顷，园地0.9109公顷。本项目计划(jhu)征地投资1814万元。本项目(xingm)按一次规划，分两期实施：（1）一期(y q)拆迁

11、XX村住宅户106户，人口294人，共拆迁建筑面积为58955。一期项目计划总投资49926万元。（2）二期拆迁XX村住宅户150户，人口571人，共拆迁建筑面积为83505，二期项目计划总投资64527万元。3 项目建设的背景及必要性3.1 项目建设背景随着长三角区域经济一体化趋势日益明显，特别是杭州构筑网络化大都市进程的加快，大都市辐射扩散功能的增强，产业结构的调整升级和梯度转移，以及“旅游西进”、“交通西进”战略的实施，对XX市产生了极大的辐射和带动作用，尤其在2011年召开的杭州市委十届四次全体（扩大）会议上，明确了XX新城作为杭州的二十个新城建设之一。推进XX新城建设是统筹城乡发展的

12、战略举措，已成为我市经济社会全面协调可持续发展的重要切入点。党的十七大提出了“走中国特色城镇化道路、按照统筹城乡布局合理节约土地功能完善以大带小的原则，促进大中小城市和城镇协调发展。以增强综合承载能力为重点，以特大城市为依托，形成辐射作用大的城市群，培育新的经济增长极。”目的也在促使城市化在科学的轨道上发展，更好地顾及中小城市和小城镇协调发展，更多地关注城市经济和农村经济同发展共繁荣。XX新城的发展方向是：经过58年的开发建设，把XX新城建设成以原有工业为基础，以商贸市场（物流）及对外交通为主导，行政办公、文体教育等城市服务功能为支撑，创业人群居住为主体，体现临安创业精神的集工贸、公共服务、休

13、闲居住等功能为一体的生态型田园新城区。XX新城作为我市加快城市化建设的重大工程，于2009年启动建设，两年多来，在市委、市政府的正确领导和相关单位的大力支持下，指挥部坚持干字当头、攻坚克难，新城建设取得了阶段性成效。目前，主干道九州(jizhu)街、天目初级中学、市委党校已建成使用。XX市体育文化会展中心、玲五路、珑五路、万马路南延、天屹路南延等项目(xingm)相继投入建设，XX新城的各项工作(gngzu)正有序展开。2012年6月，由副市长XX主持召开XX村城中村改造有关问题协调会，市府办、城市有机更新办、XX新城建设指挥部、XX街道办事处等部门单位相关负责人参加了会议。会议认为，实施XX

14、街道XX村综合改造项目是加快城市有机更新、提高城市品味的迫切需要，也是加快推进XX新城建设的迫切需要，更是改善XX街道XX村群众生活和居住环境的迫切需要。会议明确了各部门单位的职责，并要求各部门单位要统一思想、密切配合，加快该项目的推进。此次会议的召开，标志着XX街道XX村城中村改造项目全面启动。本项目正是在此背景下提出建设的。3.2 项目建设的必要性（1）本项目建设符合临安XX新城二期控制性详细规划，有利于加快XX新城的开发建设；随着XX新城一期的蓬勃发展，二期的开发建设也提上日程。XX新城一期规划东至临天路延伸段，南到杭徽高速公路，西接玲珑大道、北临吴越大街（原02省道），总面积约8平方公

15、里，二期规划将在一期的基础上，再向东扩展4平方公里，与杭徽高速临安出口对接。其功能定位为：以体育、文化、会展为特色，以行政办公、居住、工业为主导，集商业服务、教育、商务办公于一体的生态魅力新城，是整个城南地区的公共活动中心，也是未来XX片区的城市门户。本项目(xingm)位于XX新城二期规划(guhu)用地范围内，符合XX新城二期的功能定位，因此本项目(xingm)建设符合临安XX新城二期控制性详细规划。（2）本项目建设符合XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，有利于强化XX新城建设；根据“十二五”规划，借力杭州大都市区和杭州城西科创产业集聚区建设，着眼于加快建设“杭州西郊生态新城区”

16、，按照打造现代化中等城市要求，加快形成“一心一核两城三区”城市发展总体布局。“两城”即青山湖科技城和XX新城。XX新城建成集行政副中心、体育运动休闲、基础教育、商业服务、商务办公于一体的城市新区。实施双城共同驱动，促进主城的发展壮大和聚合提升。本项目位于XX新城，符合XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要。（3）本项目建设对于整合和优化城市功能结构有着重要的意义；近几年，临安城市建设有了长足的进步，初步形成了组团城市空间发展格局，但是也存在中心城区的凝聚力欠缺、城市组团之间缺乏有机联系等问题，城市功能结构有待进一步的优化整合。本项目位于主城区和青山湖科片区之间，是城市功能区和青山湖科技城

17、之间的过渡地区，该地图交通条件便利，生态自然条件良好。且XX村居民也愿意充分融入城市的迫切希望，因此，本项目的建设对于整合和优化城市功能结构有着重要的意义。（4）本项目建设有利于推进临安城中村改造，提升城乡一体化发展水平；近年来，随着(su zhe)我市把城市化和大项目带动战略作为统筹城乡发展的战略举措，以“一横四纵”为主体的交通网络的逐步形成、经济开发区和工业功能区块的加快建设、农村消费市场的开拓、新农村建设的启动，极大地变革了城乡面貌和设施环境，便捷了城乡交流，改善了农民(nngmn)生产生活环境，为从体制上冲破城乡二元结构、促进城乡一体化打下了良好的基础。为完善城市(chngsh)功能，

18、提升城市品位和人居环境质量，构建生态型宜居宜业城市，加快推进杭州西郊现代化生态市建设，现就加快推进城中村改造。以科学发展观为指导，按照“统一规划、集约用地、综合开发、完善配套”的原则和“市级统筹、街道（镇）实施、村居配合、市场运作”的思路，有序推进城中村改造，提升城乡一体化发展水平。本项目位于XX街道XX村，以全面拆迁的形式推动城乡一体化的发展。综上所述，本项目建设符合XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要和临安XX新城二期控制性详细规划；有利于推进临安城中村改造，提升城乡一体化发展水平；有利于土地资源的整合，促进城市空间布局的优化。因此项目建设是适时的，必要的。4 可研报告编制依据和研

19、究范围4.1 编制的依据XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；XX市城市总体规划（20022020年）；临安XX新城规划；临安XX新城二期控制性详细规划；XX市人民政府关于加快推进城中村改造的实施意见(y jin)（试行）；XX市发展和改革(gig)局关于XX市XX村城中村改造(gizo)项目建议书的批复（临发改 2012221号）；XX市建设局建设项目选址意见书（选字第 20120223号）；XX市国土资源局关于XX市XX村城中村改造项目用地预审意见（临土资预 2012047号）；XX市水利水电局关于XX市XX村城中村改造项目水土保持方案报告书的批复（临水 2012204号）；XX市

20、环境保护局临环审 201214号关于XX市XX村城中村改造项目环境影响报告书审查意见的函； 建设单位提供的其他资料。4.2 研究范围本报告研究范围是：重点对项目建设必要性和建设条件、建设规模、建设工程方案、投资估算、经济效益、社会效益等方面进行研究分析，评价项目建设的可行性和合理性。5 主要技术与经济指标本项目主要技术和经济指标见下表。主要经济技术指标表表1-1序号名 称单位数据备 注1项目可利用土地亩9601.1拆迁面积亩158.81.2征收土地亩801.22拆迁部分拆迁户数户256其中：一期拆迁户数户106拆迁建筑面积58955m2二期拆迁户数户150拆迁建筑面积83505m23项目计划总

21、投资万元116267包括征收费用1814万元第二章 拆迁需求(xqi)与规模1 现状(xinzhung)分析本项目(xingm)作为XX新城建设配套工程的重要组成部分，因规划、土地开发等原因而被拆迁的居民。XX街道XX村地处XX新城规划控制区范围，东至恒晟房产，南至杨岱村，西至卦畈村，北至锦溪。辖区面积2430亩,户数256户，户籍人口865人。图2-1 XX村部分示意图XX村住宅多为平房或二四层砖混结构，有些建筑比较陈旧，有些建筑崭新。XX村城中村改造可利用土地为960亩，其中需拆迁的面积为158.8亩，另征收土地面积801.2亩。基础设施道路建设用地50亩。图2-2 XX村住宅(zhzhi

22、)建筑示意图2 拆迁需求(xqi)分析XX村城中村改造(gizo)项目拆迁分二期进行，XX村住户共256户，一期拆迁106户，二期拆迁150户。XX村城中村改造一期拆迁以万马路南延项目为首发，再带动整个村的拆迁工作。拆迁范围为万马路延伸段80米范围内，共有拆迁户106户，人口294人，总建筑面积为58955平方米，共需支付拆迁费49926万元。二期拆迁范围为整个XX村（除万马路延伸段80米范围内），拆迁户数为XX村剩余的户数150户，人口571人，总建筑面积为83505平方米，需支付拆迁费64527万元。详见下图，粉红色区域代表一期拆迁范围、绿色区域代表二期拆迁范围。图2-3 拆迁(chi q

23、in)范围示意图本项目(xingm)位于XX街道(jido)XX村。3 建设规模 根据XX新城总体发展规划要求，XX村拆迁后项目可利用土地约960亩（拆迁面积158.8亩，征收XX村土地801.2亩）。基础设施道路建设用地50亩。共拆迁XX村住户256户(合865人)。本项目计划总投资116267万元（包括征收费用1814万元）。本项目按一次规划，分两期实施：（1）一期拆迁XX村住宅户106户，人口294人，共拆迁建筑面积为58955。一期项目计划总投资49926万元。（2）二期拆迁XX村住宅户150户，人口571人，共拆迁建筑面积为83505，二期项目计划总投资64527万元。1第三章 项目

24、(xingm)选址和建设条件1 项目(xingm)选址1.1 场址概况(gikung)临安地处浙西北，东邻杭州，西接黄山，南连富阳、桐庐和淳安，北靠安吉，是距离上海、杭州等大都市最近的山区市。临安是首批全国生态建设示范市，拥有“国家级生态市”，“中国优秀旅游城市”、“中国竹子之乡”、 “全国绿化造林先进县”“杭州后花园”，“绿色硅谷”“生态科技市”等多项称号，两次跻身“全国农村综合实力百强县（市）”行列，今年被列为浙江省十七经济强县（市）之一。临安山清水秀、风光迷人， HYPERLINK /view/92290.htm t _blank 森林覆盖率达74.9%。境内有 HYPERLINK /v

25、iew/42994.htm t _blank 天目山和 HYPERLINK /view/356007.htm t _blank 清凉峰两处国家级自然保护区，其中天目山被列入 HYPERLINK /view/3015.htm t _blank 联合国人与生物圈网络成员，还有 HYPERLINK /view/77761.htm t _blank 青山湖国家级森林公园， HYPERLINK /view/2513.htm t _blank 大明山省级风景名胜区等数十处名胜景点。湖光、山色、巨树、溶洞、峡谷、飞瀑、 HYPERLINK /view/53042.htm t _blank 温泉等形成了临安独

26、特的自然风光。图3-1 地理位置(d l wi zh)图本项目(xingm)位于XX市XX街道(jido)XX村，项目地块西北面为一座山，山顶绝对标高为120米左右，用地红线范围内沿山脚一圈地势较高；地块东南有两座小山，高度约60多米；其余现状大部分为待拆迁的居民房，地势平坦。地块东面是万马路延伸段，地块南面为福兴街延伸段。项目地块详见下图红圈位置。图3-2 场址概况(gikung)图1.2 用地方案(fng n)及合理性分析该项目有79748.6平方米处于易发区，根据地质灾害防治条列(tio li)，要求进行地质灾害危险性评估，项目范围内无矿产资源（甲类）压覆。该项目占用林地，需在报批前取得

27、林业行政主管部门同意。2 建设条件2.1 自然条件（1）气候特征XX市属中亚热带季风气候，温暖湿润，日照充足，雨量充沛、四季分明。据常年气象资料统计，年平均降雨量1489mm，平均气温16.6，全年日照数1813.6小时，年平均相对湿度82%，年平均风速2.1m/s，全年盛行风向为NE，频率17.7%；其次为NNE，频率16.6%；该地区静风频率达5.9%。（2）水文(shuwn)条件(tiojin)临安境内主要河流有昌化溪、天目溪和南苕溪，分属钱塘江水系和太湖水系。南苕溪属于东苕溪主流，位于我省杭嘉湖平原西部山区，发源于我省境内临安县与安吉县交界的天目山马尖岗，河流自北向南经里畈、桥东村、临

28、安、余杭镇、流经至瓶颈上游4km处相继有中苕溪和北苕溪由左岸汇入，汇合后称东苕溪，与西苕溪在湖州汇合以后注入太湖。该流域气候温和(wnh)，雨量充沛，年平均温度在16上下，多年平均降水量为1500mm。南苕溪主流长67公里，流域面积720.2平方公里，在青山水库以下河段长度为68km，该段河段平均宽度为3040m，部分附近河段的宽度为95至100m。河道的平均水深为2.1m，流域高程由上游至下游呈急降趋势，河道坡度亦为上陡下缓。（3）土壤和植被XX市的土壤总体上分为山地土和水稻土两大类。山地土中黄壤土占22.5%，集中分布于西北部山区；岩性土占12.2%，是山核桃的主要产区；红壤土分布在海拔6

29、50米以下低山丘陵；是境内分布最广，面积最大的土类，占山地面积65.3%，其中黄红壤亚土占98.7%；潮土分布于南，中苕溪，天目溪及昌化溪下游的河漫滩上。临安境内林业用地386.6万亩，占全市总面积的82.66%，其中生态公益林184万亩，占林业用地的47.6%。林业用地中以树林为主，分布有松、杉、阔叶林、竹林、经济林等。（4）地形地貌XX市地质史上大致经过海浸、沉积、隆起、海沉、退积、褶皱、断裂等演化过程。前震旦纪，临安处于地槽发展阶段，震旦纪末成为钱塘海湾中的边缘海湾，境内一片汪洋；志留纪末加里东地壳运动，地层发生差异性隆起，出现高低不平的台地，海水渐退；三叠纪末期印支造山运动，使巨厚的沉

30、积岩发生褶皱，从而奠定了XX市地质基本构造，成为浙西大复向斜的一部分；白垩期前后的燕山地壳运动，使临安地层发生断陷和火山喷发，增加了地质构造的复杂性。多期的火山喷发、岩浆的入侵作用与火山作用，为XX市矿产资源的形成带来好处。XX市轮廓呈东西狭长形，地势西北部高、东南部低，且高差悬殊；西北山岭起伏延绵，多崇山峻岭，向东渐趋低缓，形成低山丘陵与宽谷盆地相间排列，交错分布。浙皖交界的清凉峰海拔1787m，与余杭接壤的石泉、坎头村海拔仅9m，为省内少见。由于临安地区地质构造复杂，地史演变(ynbin)频繁，岩性多样，断裂褶皱分布广。在湿热多暴雨的气候条件影响下，流水的侵蚀堆积作用和岩石的机械风化作用强

31、烈，致使该区域地形破碎，地貌类型多样，往往是低山和丘陵相互交错，峡谷和山间盆地错落其间，河谷平原和河谷盆地串珠般相连的地貌景观。全市大致可分为中山-深谷、丘陵-宽谷、河谷-平原三种地貌。（5）地震(dzhn)根据(gnj)国家地震局编制的全国地震强烈度区划分，本地区基本地震设防烈度为六度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。（6）其他经有关收集的资料分析，拟建项目地块现无金属、非金矿和放射性矿产资源、燃料矿产资源等有经济价值的矿产资源。用地范围内现无企业或单位拥有采矿权，无国家出资形成的探矿权或其他类似的探矿权，现无矿产资源压覆。2.2 社会经济条件XX市总面积3126.8

32、平方千米，是浙江省陆地面积最大的县级市。地处浙江省西北部天目山区，东邻杭州市余杭区，南连富阳市和桐庐县、淳安县，西接安徽省歙县，北界安吉县及安徽省绩溪县、宁国市。全市辖5个街道13个镇298个行政村，人口52.6万，拥有中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家森林城市、国家环保模范城市和国家生态市等一系列殊荣，并连续多年跻身县域经济基本竞争力全国百强行列。2011年，XX市实现生产总值340.8亿元，比2006年增长78.3%，人均GDP达1万美元；财政总收入、地方财政收入提前一年实现翻番(fn fn)，2011年达39.2亿元和21.1亿元；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达27594

33、元和13926元，年均增长11%和11.7%；全面小康实现程度居杭州五县（市）首位。XX村属XX市南部(nn b)城郊区，位于XX街道(jido)的城南片区。全村3个村民小组，农户256户，总人数565人，人均收入为10000余元，农村经济总收入为2600万元，其中村集体收入为28万元。PAGE 20 第四章 投资(tu z)估算与资金筹措1 编制(binzh)依据（1）浙江省建筑工程预算(y sun)定额2010版（2）浙江省建筑、安装、市政补充定额（3）浙江省安装工程预算定额2010版（4）浙江省建设工程施工取费定额2010版（5）主材价格：按浙江省建筑安装材料统一分类编码及2010年基期

34、价格及浙江省价格信息、XX市建设工程价格信息（6）设备价格按市场价、询价、报价（7）项目建设单位提供的有关资料。2 投资估算项目拆迁用地面积80131m2。经估算，本项目计划总投资为116267万元，其中，一期计划投资49926万元, 二期计划投资64527万元，征收费用1814万元。项目总投资估算详见下表。项目总投资组成表表9-1序号分项内容投资额贷款备注1一期工程49926万元4.0亿2二期工程64527万元5.2亿3征收费用1814万元0.15亿合计116267万元9.35亿XX市城中村改造征收地资金统计征收地分类征收面积（ha）亩征收单价（万元/亩）总价（万元）耕地2.045430.6

35、814.5138.0645林地47.504712.562.31638.888园地0.910913.66352.736.89145合计1813.8443 资金(zjn)筹措本项目(xingm)计划总投资为116267万元，其中，一期计划(jhu)投资49926万元, 二期计划投资64527万元，征收费用1814万元。XX村拆迁项目是XX新城建设过程中重要的组成部分，整个村256户住户全部拆迁后，XX村约有910.2亩可利用土地，通过基础设施的建设，提升区块的土地价值，以土地整体出让收益作为本项目的资金来源与保障。PAGE 27 第五章 经济效益(jn j xio y)分析1 评价(pngji)依

36、据财务评价参考国家(guji)发改委建设项目经济评价方法与参数第三版发布的参数。本项目开发总成本116267万元（包括征收费用1814万元），拆迁区域面积120.2亩，需拆迁XX村户数256户（共865人）。到XX村城中村改造项目项目投资过大，以土地整体出让收益作为本项目的资金来源与保障。土地出让以290万/亩估算，考虑到土地出让过程中，要缴纳相关的土地规费，土地出让净收益约为200万/亩，本项目财务计算过程中暂以200万/亩估算。本项目销售收入估算表表10-1序号分项内容可出让面积出让单价收入（万元）备注1出让土地910.2亩200万/亩1820402财政专项资金45820分10期平均收入合

37、计2278602 一期财务效益分析2.1 一期销售收入一期出让土地455.1亩。一期项目具体收入组成见下表。一期销售收入估算表表10-2序号分项内容可出让面积出让单价收入（万元）备注1出让土地455.1亩200万/亩91020合计910202.2 工程财务(ciw)评价2.2.1 基本(jbn)计算数据（1）工程建设期为5年，项目(xingm)总计算期为5年。（2）投资折现率按8%计。2.2.2 销售收入及税金估算销售收入与经营税金及附加估算表表10-3 单位:万元序号项 目合计建设期123451销售收入91020227552275522755227551.1土地收入9102022755227

38、5522755227552项目投资499801756716660166603项目净收入41040-175676095609522755227552.2.3 财务评价指标（1）财务内部收益率、财务净现值和投资回收期根据现金流量表(全部投资)、利润与利润分配表和项目总投资，本项目计算下列财务评价指标：计算指标所有投入和收入按期初计算项目投资财务内部收益率102.3%项目投资财务净现值(折现率=8%)47848万元项目动态投资回收期1.3764年以上评价指标值表明，本项目所得税后的财务内部收益率远大于基准(jzhn)收益率8%，财务净现值远大于零，项目在财务效益上非常满意。2.2.4 财务(ciw)

39、分析结论一期项目(xingm)计划拆迁投资为49926万元，征收地费用907万元，共投资50833万元。销售收入为91020万元，利润总额为41094万元。税后财务内部收益率为102.3%，大于行业基准收益率，财务净现值为47848万元（ic8%）,动态投资回收期为1.3764年，从财务评价指标分析，本项目具有很好经济效益，因此，财务上是可行的。3 二期财务效益分析3.1 二期销售收入二期需拆迁户数137户，共504人。出让土地455.1亩。二期项目具体收入组成见下表。二期销售收入估算表表10-5序号分项内容可出让面积出让单价收入（万元）备注1出让土地455.1亩200万/亩91020合计91

40、0203.2 工程财务评价3.2.1 基本计算数据（1）工程建设期为5年，项目总计算期为5年。（2）投资折现率按8%计。3.2.2 销售收入及税金估算销售收入与经营税金及附加估算表表10-6 单位:万元序号项 目合计建设期123451销售收入91020227552275522755227551.1土地收入91020227552275522755227552项目投资584472008719180191803项目净收入32553-200873575357522755227553.2.3 财务评价(pngji)指标（1）财务内部(nib)收益率、财务净现值和投资回收期根据现金流量表(全部投资)、利润与利润分配表和项目总投资，本项目计算下列财务(ciw)评价指标：计算指标税后项目投资财务内部收益率73.72%项目投资财务净现值(折现率=8%)40830.74万元项目动态投资回收期2.058年以上评价指标值表明，本项目所得税后的财务内部收益率大于基准收益率8%，财务净现值大于零，项目在财务效益上良好。3.2.4