工程部经理简明手册（50页）

1、工程部经理简明手册目录 HYPERLINK l page4 一、工程部经理职责和要求 HYPERLINK l page4 4 HYPERLINK l page4 1.1 工程部经理职责 HYPERLINK l page4 4 HYPERLINK l page5 1.2 工程部经理要求 HYPERLINK l page5 5 HYPERLINK l page6 二、项目工程部的组建 HYPERLINK l page6 6 HYPERLINK l page6 2.1 专业配备要求 HYPERLINK l page6 6 HYPERLINK l page6 2.2 工程部基本人员配备 HYPERLI

2、NK l page6 6 HYPERLINK l page9 三、建设前期管理 HYPERLINK l page9 9 HYPERLINK l page9 3.1 规划设计阶段 HYPERLINK l page9 9 HYPERLINK l page11 3.2 建筑方案设计阶段 HYPERLINK l page11 11 HYPERLINK l page13 3.3 扩初设计阶段 HYPERLINK l page13 13 HYPERLINK l page14 3.4 施工图设计阶段 HYPERLINK l page14 14 HYPERLINK l page15 四、招投标管理 HYPER

3、LINK l page15 15 HYPERLINK l page15 4.1 监理、施工招投标管理 HYPERLINK l page15 15 HYPERLINK l page19 4.材料设备招投标管理 HYPERLINK l page19 19 HYPERLINK l page19 五、施工准备阶段管理 HYPERLINK l page19 19 HYPERLINK l page19 5.1 现场临设 HYPERLINK l page19 19 HYPERLINK l page20 5.2 编制工程总体进度计划 HYPERLINK l page20 20 HYPERLINK l page

4、21 5.3 组织定位、红线、灰线、坐标等工作 HYPERLINK l page21 21 HYPERLINK l page22 5.4 三通一平 HYPERLINK l page22 221 HYPERLINK l page23 5.5 组织审核施工专项方案 HYPERLINK l page23 23 HYPERLINK l page23 5.6 审核合理用电容量及变压器位置 HYPERLINK l page23 23 HYPERLINK l page24 5.7 监理、施工单位人员、设备配备情况复核 HYPERLINK l page24 24 HYPERLINK l page25 六、施工

5、过程管理 HYPERLINK l page25 25 HYPERLINK l page25 6.1 质量控制 HYPERLINK l page25 25 HYPERLINK l page27 6.2 进度控制 HYPERLINK l page27 27 HYPERLINK l page29 6.3 成本控制 HYPERLINK l page29 29 HYPERLINK l page29 6.4 合同管理 HYPERLINK l page29 29 HYPERLINK l page30 6.5 信息管理 HYPERLINK l page30 30 HYPERLINK l page30 6.6

6、协调各承包方之间关系 HYPERLINK l page30 30 HYPERLINK l page30 6.7 做好安全文明施工 HYPERLINK l page30 30 HYPERLINK l page31 6.8 配合集团公司的对口检查及重点检查工作 HYPERLINK l page31 31 HYPERLINK l page32 七、验收交付管理 HYPERLINK l page32 32 HYPERLINK l page32 7.1 工程竣工验收 HYPERLINK l page32 32 HYPERLINK l page34 7.2 综合验收中各单项验收所需准备的资料 HYPERL

7、INK l page34 34 HYPERLINK l page37 *7.3 综合验收程序 HYPERLINK l page37 37 HYPERLINK l page39 7.4 工程质量通病的检查 HYPERLINK l page39 39 HYPERLINK l page39 7.5 工程质量通病的整改 HYPERLINK l page39 39 HYPERLINK l page40 7.6 工程总结报告 HYPERLINK l page40 40 HYPERLINK l page40 7.7 交付管理 HYPERLINK l page40 40 HYPERLINK l page40

8、八、工程交付后的管理 HYPERLINK l page40 40 HYPERLINK l page40 81 配合成本管理部做好决算及质量保证金的扣罚工作 HYPERLINK l page40 40 HYPERLINK l page41 8.2 HYPERLINK l page41 配合物管做好后续的整改工作 HYPERLINK l page41 41 HYPERLINK l page42 83 协助工程交付后工程质量的预评、复评工作 HYPERLINK l page42 42 HYPERLINK l page42 8.4 HYPERLINK l page42 配合客户服务部处理客户投诉工作

9、HYPERLINK l page42 42 HYPERLINK l page42 九、团队建设 HYPERLINK l page42 42 HYPERLINK l page42 9.1 HYPERLINK l page42 学习培训 HYPERLINK l page42 42 HYPERLINK l page44 9.2 HYPERLINK l page44 制度建设 HYPERLINK l page44 44 HYPERLINK l page44 9.3 HYPERLINK l page44 交流与沟通 HYPERLINK l page44 44 HYPERLINK l page46 十、附

10、录 HYPERLINK l page46 46 HYPERLINK l page46 10.1 HYPERLINK l page46 常用公司规章制度等文件 HYPERLINK l page46 46 HYPERLINK l page46 10.2 HYPERLINK l page46 常用规范名录 HYPERLINK l page46 46 HYPERLINK l page54 10.3 HYPERLINK l page54 常用相关政策、法律、法规 HYPERLINK l page54 54 HYPERLINK l page56 10.4 HYPERLINK l page56 供方单位名录

11、 HYPERLINK l page56 56 HYPERLINK l page67 10.5 HYPERLINK l page67 名词解释 HYPERLINK l page67 67 HYPERLINK l page68 10.6 住宅检查验收记录表 HYPERLINK l page68 683一、工程部经理职责和要求1.1 工程部经理职责按照公司统一部署，全面负责分管项目的工程具体实施。做好项目工程的管理、组织、规划工作，明确工程质量、进度、成本目标，协助落实项目工程管理班子组建。参与项目的勘察、设计、监理、施工、材料设备的招标工作。作为主要协调人，负责组织施工现场的“七通一平”工作。质量

12、管理职责根据质量管理目标制定本项目的具体质量管理方案，明确各工程管理人员的具体质量职责。参加项目设计方案、扩初设计的评审，组织施工图会审。审核监理规划、监理细则、施工组织设计及重要分部分项工程施工方案。组织召开会议，点评项目工程质量情况，并督促有关单位进行整改。组织各类工程验收工作，配合前期部门参与综合验收。进度管理职责根据进度管理目标，制定本项目分阶段（桩基、基础、主体、安装、室内装饰、室外管线及道路、景观工程）进度计划和具体进度控制方案，明确具体工程管理人员的进度管理职责。审核施工单位工程进度计划，监督进度执行情况。对甲方原因引起的进度问题进行协调。成本管理职责作为主要人员参与招投标工作及

13、工程承包合同、大型设备采购合同的起草、评审、签订工作。按照公司工程成本管理工作规程要求，对各类工程变更的原因进行分析，并对引起的成本变动进行相应控制。督促工程管理人员做好工程计量复核工作。对监理的管理职责对监理工作进行监督检查，确保其真正发挥应有作用。对员工的检查指导职责对照工作计划，检查员工的工作执行情况，考核员工的工作绩效。帮助、指导下属解决工作困难，提供工作技能、管理技能的培训。引导员工积极向上，关心员工的生活，培养部门的团队精神。外部协调职责作为主要负责人，协调好与设计单位、政府职能部门、公用事业单位等外部单位及公司相关部门的关系，为项目顺利展开创造一个良好的外部环境。配合交房工作。负

14、责安排人员对因工程质量问题引起的投诉进行处理。完成领导安排的其他工作。1.2 工程部经理要求需具备大专以上学历，相关专业毕业，从事本行业工作 3 年以上，具备相应的理论和实践经验，经公司综合考评合格后取得上岗资格。品行端正，诚实守信，吃苦耐劳，顾全大局，积极乐观。工作认真负责，勇于承担责任。具有较强的管理能力和协调能力，善于沟通和应变。善于学习，具有较强的文字和语言表达能力。四十五岁以下，身体健康，精力充沛。二、项目工程部的组建2.1 专业配备要求211 各专业管理人员具备大专以上学历，相关专业毕业，从事该专业一年以上。212 资料员要求具备中专以上学历，相关专业毕业，熟悉工程资料的管理工作。

15、213 材料员要求具备高中以上学历。经培训后对材料设备有一定了解，能够协调处理材料的收发工作。214 经培训了解公司 ISO9001 质量管理体系及技术文件。215 工作积极努力，自信、认真负责，能够吃苦耐劳，有较强的工作主动性和责任心。2 1 6 有一定组织协调能力和语言、文字表达能力。217 具有较强的团队意识和协作精神。218 能够不断地学习，提高自身的文化素质和技术水平。2 1 9 正直诚恳，品行端正，遵守公司的规章制度。2.2 工程部基本人员配备221 工程部人员框架经理副经理土给暖电弱市景绿资材建排通气电政观化管水管管管管管管料料管理理理理理理理理员员2.2.2 工程部人员配备类别

16、别墅多层小高层高层职务经理1人副经理视具体情况而定（主管）土建管理不少于 2 人，视具体情况而定给排水1 人以上暖通管理1人以上电气管理1 人以上弱电管理公建项目 1 人，其它视具体情况而定市政管理视具体情况而定景观绿化视具体情况而定资料员1至 2 人材料员1人6三、建设前期管理3.1 规划设计阶段3.1.1 了解控制性详规、修建性详规控制性详规和修建性详规是城市建设规划过程中的两个规划阶段，在这两个规划阶段需了解的主要内容是:1）控制性详规：是否将规划总图内的道路交通、市政公用设施、各类不同使用性质用地的界线、各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标的规定、交通出入口方位、停车泊位

17、、建筑后退红线距离、建筑间距、各级支路的红线位置与控制点坐标、标高等表示出来；2）修建性详规：是否将各类建筑(包括建筑层数)、交通、绿地、公共设施、市政公用设施等表示出来。了解项目规划的经济技术指标在项目规划设计阶段，需了解项目规划的一些基本指标，主要有：容积率、建筑密度、公共绿地、绿地总面积、绿地率、建筑红线、建筑坐标、建筑限高及日照要求等。配合前期土地交付公司通过相关程序获得土地，在配合前期部门进行土地交付接收过程中的主要工作是：1）核对土地实际边界与批准的征用红线是否相符；2）核对土地面积与实际面积是否相符；3）了解用地四周土地的实际使用情况，如周边用地的规划、用地性质及开发使用计划。3

18、.1.4 熟悉建设场地的地形、地貌、周边环境、工程地质、水文地质、原有建筑、市政等情况，主要有：1）建设用地的地形图；2）建设用地范围内的原有建筑物、构筑物及上空或地下原有电力、电信、有线电视、市政管网及原有水系等的分布情况和使用情况；3）了解建筑用地周边的市政配套分布情况，特别是与开发地块规划相关的各类管线的接口位置及相应指标和参数，如市政管网、电力、电信等。如果建筑用地在城市郊区或城市外围，则还应了解与建筑用地相关的市政配套施工计划；4）建设用地范围内的植被情况，特别是珍贵植被和高大树木的分布情况；5）了解周边地块相似项目的基本施工情况，作为本地块地质水文情况的参考；6）了解当地的气候情况

19、。了解整个项目的定位（产品开发理念、定位）熟悉产品策划书及公司的产品开发理念，了解本产品的开发理念及市场定位。参加项目公司召开的规划评审会1）了解项目的规划情况；2）通过规划评审会，了解到本项目的规划思想来源和各规划指标在规划中的应用情况；3）关注规划中对各类管线的规划位置，如分析总配电及分配电的位置、自来水接口位置、污水处理站及排污口位置和电信接入位置。3.2 建筑方案设计阶段3.2.1 参与设计单位的考察，主要考察内容：1）设计单位的设计资质是否与本项目相符；2）了解设计单位的各专业人员的配备情况，关注与本项目相关的设计人员；3）考察设计单位的设计业绩和施工过程中的服务情况。3.2.2 与

20、方案设计单位的联系、沟通1）参与设计委托书的编制和建筑方案的评审；2）参与建筑立面的评审；3）参与设计人员的联系和沟通，更深入地了解设计理念、意图；4）核对建筑方案中各项技术经济指标的符合性和合理性。参与户型结构等方案的评审在设计人员完成建筑方案设计后，可结合项目的定位（客户需求）和平面布局进行户型评审，评审时则应注意使用功能（适用性、安全性）、经济性及美观等。配合设计、项目公司做好材料、设备的初步调查，进行相关资料的收集根据建筑方案，对方案中所涉及的一些新材料和重要（大）设备进行考察,以确定材料、设备在本项目中的适用性和可行性。主要考察内容：1）材料、设备的主要性能、指标；2）材料、设备在本

21、项目中的适用性；3）材料、设备的可操作性；4）材料、设备的经济性。3.2.5 协助项目公司领导考虑分期建设的计划对于一些大项目，可能会根据项目的实际情况，进行分期建设。工程部经理在协助项目公司领导考虑分期建设的计划时应从以下几个方面考虑：土地的交付情况（征地、拆迁）；分期综合验收可行性；市政管线系统；营销计划等。3.3 扩初设计阶段3.3.1 参与初步勘察（视项目情况而定）的委托根据设计要求，在进行初步勘察设计委托时应注意：1）根据设计提出的技术要求，编写初步勘察委托书；2）审查地质勘察单位的勘察资质；3）审核勘察单位提交的勘察组织设计及分析报告；4）会同设计人员审核勘察手段、布孔方案和钻探深

22、度是否满足勘察任务书的要求。3.3.2 参加扩初设计的评审1）建筑结构选型评审；2）重要（大）设备的评审；3）“四新（新技术、新材料、新工艺、新产品）”技术的应用评审。进一步进行材料、设备的调研工作，并拟定调研报告详见物质采购控制程序、设备采购控制程序。参与同类楼盘的考察必要时考虑招投标的准备工作委托地质详勘1）审查勘察单位的勘察资质；2)组织参加勘察招标的单位进行现场踏勘，会同设计回答投标单位对招标文件和勘察任务书中的有关疑问；3）审核勘察手段、布孔方案和钻探深度是否满足勘察任务书的要求；4）审查勘察进度是否满足设计出图的要求，人员、机械是否达到标书的承诺，能否满足勘察施工要求；5）做好地质

23、勘察过程中的检查工作，必要时拍摄图像资料，对勘察过程中出现的特殊情况，如发现地下洞室、障碍物、承压水或由于土（岩）层面起伏较大等导致补孔或孔深增加时应及时通知设计单位共同解决，并签发联系单予以确认；6）在勘察过程中，项目工程部应督促勘察单位对取土孔保留岩石芯样，以便土建施工时比较、参考；7）会同总工程师办公室和设计单位对勘察报告的内容进行审核，如报告中缺少某些设计参数，则要求勘察单位补充完整。3.4 施工图设计阶段根据工程报批、图纸审查、工程建设的进度，协助项目公司催促设计单位按合同出图并控制设计出图进度；当施工图设计与扩初设计不是同一家设计单位时，应组织协调彼此之间的图纸交底：1)要求扩初设

24、计单位向施工图设计单位说明建筑方案的设计意图；2)要求扩初设计单位向施工图设计单位说明关键的部位、立面和节点的注意要点；3)要求扩初设计单位向施工图设计单位提供墙身剖面大样图；4)要求施工图设计单位对扩初设计进行仔细审阅，并对图纸内容与扩初设计单位进行充分沟通；5)对扩初设计单位和施工图设计单位间的各类协调会,均要形成会议纪要。3.4.3 配合前期管理人员做好政府有关部门的图纸报审工作1)及时提供图纸报审所需的施工图；2）协助前期管理人员做好在图纸报审时所遇到的与图纸相关的各类问题的回复工作。3.4.4 参与委托施工图交叉审核工作，配合前期管理人员提供以下资料：1）设计单位的资质证书和营业执照

25、；2）相关设计人员的资格证书；3）全套施工图及设计计算书；4）根据施工图审查报告，了解施工图设计情况，并督促施工图设计单位根据施工图审查报告，回复审查报告中提出的各项审查意见。针对图纸设计及有关文件、进行审图、核对等工作；参与扩初设计单位与施工图设计单位之间的协调工作；着手开展基坑围护、景观、综合管线等专项设计委托的准备工作。四、招投标管理4.1 监理、施工招投标管理4.1.1 监理、施工单位的考察1）从报名监理、施工单位中初步筛选考察对象，制订考察计划（内容包括参加人员、考察单位、考察内容、对方联系人、时间表、行程等），经相关领导批准后，落实考察计划各项内容，然后实施；2）监理单位的考察内容

26、主要从总监理工程师及监理组成员着手，考察相关业绩和目前承担工作是否影响本工程的到位率，向业主了解监理工作情况；3）施工单位的考察内容主要从项目经理及项目管理班子着手，考察其施工的相关类似工程情况，向业主了解施工配合情况。4.1.2 参与考察报告的编制（主要内容）1）考察报告是项目公司、总师办共同完成的。其中公司直管项目以项目部为主，其他项目以项目公司为主；2）考察报告的主要内容包括业绩、考察情况介绍，考察单位（拟派总监、项目经理）简介，并通过横向对比分析形成初步意见，同时应将考察过程中发现的一些疑点提出，以便在下一阶段招标过程中重点关注。4.1.3 招标文件的编制1）招标文件的编制由项目公司、

27、成本部、总师办、材料部共同完成；2）公司直管项目由成本部起草，其他项目由项目公司工程部起草；3）起草部门组织各相关单位进行内部评审，形成评审纪要，并按纪要进行修改；4）送招投标管理机关核准备案；5）招标文件的主要内容：工程概况、项目建设的依据和条件、有关单位和机构、招标方式、投标单位要求、招标原则、投标要求、招标范围、投标报价的组成、报价编制依据、报价中有关费用处理、承包方式、工程质量、工期及安全文明施工要求、材料供应、招标日程安排、投标费用、招标文件组成、投标书的递交与组成内容、开标、审标、询标、评标、决标、中标签约、合同主要条款。4.1.4 入围单位的面谈，取得书面承诺书1）入围单位的面谈

28、时间安排在招标邀请书发出前；2）由主要招标部门负责与入围单位逐一面谈，内容涉及工期、质量目标、造价及人员、设备、付款方式等；3）要求入围单位在约定时间前出具相应内容的书面承诺书。4.1.5 招投标资料的准备1）熟悉当地招投标的情况，如：费率、实物工程量、招标方式、市场优惠幅度等，必要时编制标底；2）编制评标评分办法，经招投标管理部门审批通过；3）准备足够套数的招标书、编标统一口径、设计文件等；4）根据建筑面积及场地情况划分标段。4.1.6 编制招标答疑1）监理、施工单位在领取招标文件后，编制标书过程中产生的问题按照招标书的约定日期书面提交到招标部门，由主要招标部门汇总后召开答疑准备会议；2）会

29、议参加部门有设计方、成本部、材料部、总师办、项目公司等；3）会议内容是针对汇总的提问进行明确和解答。4.1.7 开标1）项目公司工程部应提前到场，协助招标主管部门工作；2）开标由招标人主持，邀请所有投标人参加；3）开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点；4）开标过程应当记录，并经所有投标人签字认可。4.1.8 评标1）评标由招标人依法组建的评标委员会负责；2）评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，由招标人从政府有关部门提供的专家名册或专家库中随机抽取；3）评标应在严格保密的情况下进行；4）评标委员会完成评标后，应当

30、向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。4.1.9 询标1）对投标文件一些不明确的地方进行汇总，同时对公司所关心的问题进行整理，拟定询标书，由相关部门进行评审；）针对不同中标候选人约定询标时间及地点，邀请成本管理部、总师办参加，进行询标。4.1.决标1）决标工作由公司领导组成的招标领导小组开会讨论完成；）决标报告由主要招标人根据招投标办公室提供的统一规格样表如实填报，报招投标办公室；）报公司的决标报告由主要招标人根据招投标过程如实填报，报集团公司领导。4.1.发中标通知书1）决标报告经招投标办公室审核无异议，盖章认可后即可根据决标报告内容发中标通知书和决标通知书；）向中标人发中标通知

31、书，并同时将中标结果填写决标通知书，通知所有未中标的投标人。4.材料设备招投标管理4.配合公司相关部门做好材料设备招标工作。4.设计招投标管理4.配合公司相关部门做好设计招标工作。五、施工准备阶段管理5.1 现场临设工程部现场临设包括办公用房、食堂、卫生设施、值班室等；根据建筑总平面图（结合总包单位的场布方案）对场内的临时道路、排水设施、施工围墙及甲方现场办公设施进行布局，报分管领导审批同意后组织施工和验收。临设布置要求1）项目现场办公用房应根据拟驻场人员配置情况设计办公室、会议室、食堂、卫生间、浴室和值班休息室，外地项目应根据实际情况设置单独的宿舍区；2）施工围墙搭设范围应不超过规划用地红线

32、范围，围墙应用安全、牢固的材料搭设，围墙外立面应由集团公司策划部协助做好楼盘宣传；3）根据建筑总平面图，负责对施工围墙进行布置，报分管领导审批同意后组织施工；4）协助策划部开展现场宣传广告活动，策划部负责广告设计方案的审核，并报董事长审定后实施。5.2 编制工程总体进度计划5.2.1 在签订施工承发包合同后，立即敦促各标段总承包单位在限期内（开工前）提交修改完善后的施工组织设计、提交包含分阶段进度计划的施工总进度计划。项目工程部各标段分管人员会同监理工程师对照合同工期，审查施工总进度计划。1）根据各标段总承包单位编制的进度计划和项目开发建设计划编制工程总体网络进度计划，此计划包括各单体工程、室

33、外管线工程、景观工程以及各单项验收和综合验收的计划安排，并应考虑销售开盘日期以及相关售楼部、样板房建设的计划安排；2）总进度计划需报公司总工程师办公室审核，总经理审批同意后实施。计划应报销售部等相关部门备案。5.2.2 进度目标分解图中至少要有下列控制点，每个控制点都应是一个或几个子网络。1）桩基和地下室围护施工完成；2）施工至0.000；3）施工至中间结构验收；4）施工至结顶；5）装饰工程完成（室内、外装饰应分开安排计划，分头控制进度）；6）大型设备安装、调试；7）竣工初验、竣工交验；8）室外管线施工；9）景观、道路、绿化施工等；10）综合验收及交付。5.3 组织定位、红线、灰线、坐标等工作

34、5.3.1 水准点、坐标点1）委托勘测单位将城市坐标网、高程点引入地块内，会同监理单位做好复核工作；2）对小区总体控制的水准点、坐标点进行严格保护，记录技术参数，并定期检查水准点、坐标点的保护情况；3）项目工程部在现场设置控制性水准点和坐标点，这些点应设置稳固、分布均匀、相互通视、远离基坑和道路等；4）水准点和坐标点应定期校核，对发生位移和沉降的点应及时记录，并采取相应措施。5 3.2 红线测量定位1）委托勘测单位对本地块道路红线或规划红线进行定位测量，定位点应做好可靠保护工作，防止破坏。2）对勘测单位提供的标高引测点应做好记录，勘测定位资料需列入受控文件范围。5.3.3 建筑定位、放线及灰线

35、验收1）在取得建筑工程规划许可证及附图后，委托勘测单位对建筑物进行现场定位、放线，并取得定位资料；2）报灰线组和区规划分局进行灰线验收,验收合格后须加盖灰线检验合格章；3）做好对定位点的保护工作。5.4 三通一平委托施工现场的临时施工道路、施工用水、施工用电、场地排水、场地平整的设计，经分管领导审批同意后，组织实施和验收。预估施工水、电用量，做好施工用水、用电的申请及现场查勘、定位和设置的工作。临时道路应满足施工时通过重型车辆的要求，出入口设置应考虑大型长挂车的进出，并应考虑尽量减少对城市主干道的影响。场地平整1）组织场地原土标高的测量2）组织场地平整工作。场地平整时需注意质量：应先清除地表植

36、被及垃圾；河塘回填前应先排除塘内积水；严格控制回填材料的质量，以防影响工程施工质量；对场内土质较差的部位应采取相应处理措施；结合景观方案，对场内原有树木、坡土进行保护。3）场地平整完成后，及时组织复测，确保标高达到施工要求。5.5 组织审核施工专项方案会同监理单位审查施工单位的施工组织设计，督促、检查专项施工方案。对组织设计和施工方案中不合理及错误之处，必须要求施工单位及时组织修改，并重新报审。专项施工方案一般包括：1）桩基施工方案；2）围护设计和施工方案；3）土方工程专项施工方案；4）场布施工方案（含雨、污水排放）；5）临时用水、用电施工方案；6）塔吊和人货梯等大型垂直运输专项施工方案；7）

37、外架和承重架专项技术施工方案；8）大体积混凝土专项技术施工方案；9）大型设备吊装施工方案。5.5.3 对涉及“四新”技术及重大技术专项方案，组织公司分管领导、总工程师、成本管理部分管人员，会同设计、监理和施工单位相关负责人参加方案评审，也可邀请相关专家参与评审。5.6 审核合理用电容量及变压器位置根据项目分阶段开发周期和施工标段的划分，依据项目施工用电峰值，合理配置施工变压器的容量和数量。施工变压器的位置设置应考虑远离主要垂直施工区域，并应考虑实际施工临时用电接线和管理的便利以及用电的经济性。如施工变必须设置在主要道路或出入口等可能受损的区域时，宜采取科学、合理的保护装置。5.6.3 拟定供电

38、方案后交公司前期人员和分管领导审核同意后，方可到电力局申报相关手续。项目工程部负责施工变压器安装后的验收。5.7 监理、施工单位人员、设备配备情况复核根据监理公司提交的监理人员名单，检查监理公司各专业技术人员到位情况，并要求监理单位提供监理人员上岗证明复印件。会同监理根据施工单位相关合同承诺，审查施工单位项目组织机构图和人员资格证明文件复印件并进行登记。审查施工单位机械设备的选型是否符合投标文件和计划要求：1）对桩机、塔吊、井字架须检查机械设备的有效使用证明文件；2）对经纬仪、水准仪、磅秤等检测设备，须检查校验合格证及有效期；3）将以上检查结果填写进施工单位机械设备证明文件检查表，以确认设备的

39、良好性、可用性，并在有效期满后进行再次检查；4）要求施工单位作唯一性标识，将检验合格的标志附在机械设备上；5）对不符合要求的以及在使用过程中发现的不能保证正常使用的机械、设备，必须要求施工单位及时修理，以保证工程的顺利进行，必要时撤换。审查特殊专业工种人员的资格，对不符合要求的，要求施工单位撤换。施工单位主要管理人员(项目经理、副经理、技术负责人)的调换须经项目工程部负责人审批，项目负责人批准。六、施工过程管理6.1 质量控制通过严格、有效的管理，使工程质量始终处于受控状态，确保工程质量的持续改进和提高。工程质量控制的依据主要有工程承包合同文件、设计文件、国家有关部门颁发的质量管理法律、法规性

40、文件、有关质量检验和控制的专门技术法规等。为工程管理工作的需要，应学习并执行公司的相关工作制度。包括：1）施工图纸会审及设计交底制度；2）工程开工申请制度；3）施工组织设计和施工方案报审制度；4）工程材料、半成品质检制度；5）隐蔽工程验收制度；6）工程变更签证制度；7）工程质量事故处理制度；8）工程质量检查制度；9）工程管理日记；10）工程月报制度；11）监理例会制度；12）工程部例会制度；13）内部评审制度；14）值班制度。6.1.4 事前控制1）建立工程部内部岗位责任制，按 ISO9001 质量管理体系落实各项管理制度和工作程序；2）检查监理单位的人员到位情况，审核监理规划和监理细则；3）

41、督促施工单位建立本项目完善的质量保证体系；4）检查施工单位和监理单位的资质以及人员、施工机械设备的准备情况，并做相应记录；5）检查原材料、半成品和各种构配件的质量，并做相应记录；6）会同监理单位对施工单位提交的施工组织设计、施工方案等进行严格审核，施工组织设计和重要方案须报总工程师办公室审批后才能实施；7）组织相关单位进行图纸会审和技术交底工作；8）审核施工单位上报的开工申请报告；9）重要的装饰工程，建立装饰工程样板制度，邀请设计单位和公司领导参加样板验收，并做相应记录。6.1.5 事中控制1）检查监理单位监理人员到位及工作情况，督促监理单位对施工质量进行全面控制；2）检查施工单位的质量保证体

42、系运转情况；3）设置质量控制点，对重要的、复杂的施工项目或工序加强控制；4）检查与审核施工单位提交的质量统计分析资料和质量控制图表；5）严格检查各工序间的交接工作，对于主要工序作业和隐蔽工程应在规定的时间内检查，确认其质量符合要求并签复隐蔽工程验收单后，才能进行下道工序；6）建立砼浇筑令制度；7）分析质量记录，总结产生质量问题的原因，提出纠正措施，对下道工序进行质量预控；8）发生质量事故后，应及时组织召开专题会议，分析原因，制定处理方案和预防措施，重大质量事故须立即向项目负责人和总工程师汇报，并做好现场保护工作；9）安排工程部管理人员会同销售人员陪同客户现场看房，并作相关解释工作；10）配合业

43、主监理小组开展工作，并做好相应会议纪要。6.1.6 事后控制1）组织分项、分部工程的验收工作，并做相应记录；2）组织联动试车的测试或设备运转工作；3）组织工程预验收和质量预评定工作；4）配合客户服务部做好售后服务工作。6.2 进度控制编制工程总体进度计划，并报公司总工程师办公室审核，总经理审批同意后实施；设置施工进度重要节点，对项目开发主要（影响销售）节点尽可能在合同中予以明确，并设置奖罚措施；工程部应按预定的进度计划实施管理，控制每个进度节点，确保工程整体计划的实现；检查监理单位编制的监理工作实施细则；会同前期人员及时办理施工用水、用电、排水、排污等申请工作；会同前期人员及时办理施工许可证、

44、质监委托等工作；敦促施工单位按照施工总平面图的布置，做好正式工程开工前的各项准备工作；监督监理和施工单位严格按合同约定的开工日期开工；会同监理核查施工单位主要施工机械和主要工种人员流水施工安排的合理性和各部分施工进度的均衡性；参与并督促监理检查施工单位的分项、分部工程作业计划完成情况，及时分析原因、研究对策，必要时调整后续施工进度计划；实地检查核实月进度计划的完成情况，每月以书面形式向公司报告当月计划进度完成情况和次月的计划进度；每月及时向材料设备部上报甲供材料需求计划，及时了解材料供应情况，尤其是进口设备、进口材料各个环节的供应情况；及时处理设计变更和施工联系单；提前通知质监站到位验收，使后

45、续工序能顺利施工；监督施工单位做好节假日及其他突发事件期间的施工劳动力安排；按总进度计划，需提前考虑各施工单位之间协调工作，以及各施工单位水、电、通信等使用情况；在单位工程竣工初验之前，敦促施工单位和监理单位各自按照规定，整理好文件、技术资料；督促监理和施工单位及时提交监理总结和竣工报告。成本控制了解整个工程总成本预算费用情况，审核工程量和工程变更，确保工程变更费用及工程款支付准确；督促施工单位按时上报月付款报审表，并经监理初审；核实工程形象进度、当月水电用量及其他应扣款项后，在月付款报审表上说明，签字盖章后报送集公司成本管理部审核；负责组织施工图会审，通知设计单位、监理单位、施工单位、集团公

46、司总师办、工程成本管理部、材料设备部参加；针对不同单位或部门提出的工程变更，填写工程变更审批单，具体工作流程按成本管理体系有关规定执行；及时了解无价材料市场情况，必要时对价格进行询价。合同管理严格按公司质量管理体系程序文件的有关规定对合同进行评审；配备专门合同管理人员（或资料员），建立分类归档、台帐、统计、检查和报告制度；严格按材料和设备采购合同，对材料设备的质量、到货期限、价款进行检验；严格按建设工程施工合同的有关条款，对施工质量、进度进行有效控制；工程合同履行完毕后，及时评价供方；熟悉合同条款，及时处理索赔和反索赔工作，维护公司正当权益。6.5 信息管理通过各种途径，及时掌握准确、完整的信

47、息；配备专门人员（或资料员）对建设工程项目信息进行科学分类、加工、整理、分发、检索和存储；对工程文件和档案资料进行有效管理，具体按公司 ISO9001 程序文件规定实施；建立合格供方档案；建立常用相关政策、法律、法规档案；建立常用规范档案，尤其注意其有效性。协调各承包方之间关系充分相信和依靠监理，发挥监理单位的工作积极性，使工程建设施工质量、进度、成本、安全文明始终处于受控状态；加强沟通，通过合同关系，使各施工单位按合同有关条款履行各自权利和义务。做好安全文明施工督促施工单位根据工程特点编制专项施工方案，并按公司有关程序文件报审；督促施工单位建立施工安全保障体系；检查施工单位制定的施工安全目标

48、和措施，要求实行施工安全岗位责任制；检查施工单位管理人员、特殊作业人员资质证书，要求设立专职安全员，并执证上岗；定期会同监理开展安全、文明施工检查，对发现的问题要求施工单位及时整改；夜间施工作业时，督促施工单位按规定事先向环保部门申请夜间施工许可证；要求施工单位对工地围墙的设置、场地硬化、临时宿舍安排等严格按合同约定及政府部门有关规定实施。6.8 配合集团公司的对口检查及重点检查工作在对口检查前，工程部组织自查，并形成自查报告；工程部经理组织对口检查组，对被检查单位的工程进度计划执行情况、工程质量、质量记录、安全文明施工进行全面检查；对口检查组完成检查报告，上报集团公司；按集团公司安排，在重点

49、检查前，项目工程部组织自查，并形成自查报告，报重点检查组；重点检查组完成重点检查报告；项目工程部负责对重点检查报告进行逐项落实。七、验收交付管理7.1 工程竣工验收在项目公司领导下做好竣工验收准备工作；及时了解当地政府职能部门的竣工验收及综合验收条件；及时掌握项目本地新的验收标准;单位工程竣工验收条件1）完成工程设计和合同约定的各项内容，达到竣工标准；2）施工单位完成对工程质量自检，并提出工程竣工报告；3）勘察、设计单位确认施工单位的工程质量达到设计要求，并提出工程质量检查报告；4）监理单位对工程质量完成检查并确定合格，提出工程质量评估报告；5）有完整的竣工档案资料（分期分批建设的住宅，除最后

50、一批外，可暂不作要求）；6）施工单位与项目公司签订了工程质量保修书；7）规划部门对工程是否符合规划设计要求进行了检查，出具认可文件；8）消防部门出具许可文件；9）室内环境检测符合国家规范要求；10）完成竣工初验中提出的质量问题整改工作。7.1.5 组织单位工程竣工验收的方法1）收到施工单位质量报告、勘察设计质量报告、监理单位质量报告后，组织施工单位、勘察设计单位、监理单位及其他单位的专家组成验收小组，制定验收方案；2）在竣工验收前，向质量监督站提交工程竣工验收报告，并书面通知质监站验收时间、验收地点、验收专家组名单；3）召开竣工验收会议，会议由项目公司主持，质量监督站、勘察设计单位、监理单位、

51、施工单位参加。由参与各方汇报工程合同履约情况及工程质量标准、规范执行情况；4）验收组审阅竣工资料；5）验收组实地查验；6）形成验收意见，记录整理成会议纪要。当竣工验收符合设计要求及施工验收规范要求时，质监站通过竣工验收，并向建委备案。若不符合要求，则重新申请竣工验收；7）备案部门收到项目公司备案文件和质量监督站提供的质量监督报告后，在备案表上签署同意备案收讫。7.1.6 编写工程竣工验收报告1）按照建设工程竣工验收报告（格式）填写，提交给质量监督站；2）并附下列文件：施工许可证；施工图设计文件审查意见；施工、勘察、设计、监理单位提供的质量报告；施工单位保修书；公安、消防、环保等部门认可文件；有

52、关工程质量检测和使用功能试验资料。7.2 综合验收中各单项验收所需准备的资料7.2.1 人防验收：1）申请验收报告；2）防空地下室审核意见；3）地下室人防全套建筑竣工图（单体、总平图）；4）人防隐蔽工程验收记录（钢材、水泥、商品砼、人防门合格证）；5）水、电、风试运行合格记录，或经审批同意的缓装的人防设备清单；6）防空地下室人防专项竣工验收单（填写）。7.2.2 有线电视、电信1）竣工图；2）竣工验收报告。7.2.3 自来水1）竣工图；2）竣工验收报告；3）自来水水质报告。7.2.4 电力验收1）竣工图；2）竣工验收报告；3）电气设备检测报告。7.2.5 燃气1）竣工图；2）隐蔽验收记录。7.

53、2.6 室外雨、污水（市政）验收1）污水直排批复文件；2）雨、污水排放申请表；3）竣工图、隐蔽工程资料。7.2.7 卫生防疫验收1）审批意见、申请报告；2）总平面图竣工图；3）水质检测报告；4）自来水管材卫生许可证、检测报告。7.2.8 环保验收1）审批意见、申请报告；2）总平面图竣工图；3）水质检测报告；4）市政排水许可证或污水纳管证明。邮政、标识验收配合前期部到邮政局交纳通邮费，办理通邮手续。消防验收1）全套建筑、水、电、风竣工图；2）各种隐蔽记录、验收记录资料；3）消防设施检测报告；4）建筑工程消防验收申请报告；5）消防审批意见。7.2.11 交通设施验收1）地下室车位布置图、地下室车位

54、划线；2）地下室总平图、室外环境图、规划总平图。7.2.12 绿化验收1）景观绿化竣工图；2）树木清单、名贵树木照片。7.2.13 规划验收1）总平图，各单体建筑平、立、剖面图竣工图；2）各单体质检单（质监站合格证）；3）消防验收、环保验收合格证；4）灰线报验单；5）建设工程规划许可证；6）施工许可证；7）勘测（设）、建筑及征地拆迁范围红线图；8）规划设计方案。7.2.14 综合验收的资料1）各项批准文件；2）建设用地许可证；3）建设工程规划许可证；4）施工许可证；5）修建性详细规划（视项目规模情况）；6）初步设计方案及批准文件；7）开发项目土地使用情况；8）土地复合验收审核表；9）规划验收合

55、格证；10）电力验收合格证；11）消防验收合格证；12）绿化验收合格证；13）建筑总平面图、绿化总平面图、综合管线总平面图等竣工图；14）工程竣工验收备案表或工程质量综合评定表；15）档案馆接收工程建设资料证明单；16）备案表；17）施工单位工程款收款证明；18）交警验收合格证；19）其他各单项验收合格证。*7.3 综合验收程序7.3.1 根据杭州市住宅小区建设项目综合验收管理办法，会同前期管理人员做好综合验收工作。在满足下列条件后，可进行申请综合验收：1）征地红线范围内所有的建设项目均按批准的规划设计全部建成，并满足入住要求；2）已通过消防验收、规划验收、单位工程竣工验收、绿化验收、交警验收

56、；3）应当拆除的房屋已全部拆除，剩余建材及建筑渣土全部清运；4）小区市政基础设施已按规划要求纳入城市基础设施网络。7.3.2 验收程序1）会议前在小区内显著位置以广告牌形式进行验收公示，并提供近景、远景照片各一张。会议由市建委主持，市和区建设行政部门及相关单位参加会议。2）准备以下材料：方案设计、扩初设计批复（人手一份）；经确认的方案批复总图（挂在会议室墙上）；工程总平面竣工图（原件，挂在会议室墙上）；项目建设原审批全部材料原件或复印件（放置会议室内）。3）参加综合验收的有关部门听取项目公司负责人对工程建设情况的汇报，汇报一般包括：整个地块的基本情况；验收项目的建设情况；市政市容、卫生环保等各

57、单项工作完成情况。4）各有关部门提问和审阅有关专业资料。5）参加综合验收的有关部门按各自的职能进行现场检查验收；同时准备一套标准房及公建配套供验收。6）各部门集中发言，并在杭州市住宅小区综合验收分项意见书上签署意见交会议主持人。7）建设行政主管部门综合各部门的意见作出综合评价和提出整改意见。8）项目公司领导表态性发言。7.4 工程质量通病的检查7.4.1 竣工验收前工程质量通病的检查1）制定验收表格（见附录 6）；2）成立检查小组，由监理公司、工程部、物管公司、施工单位派员参加；3）检查方式：以检查观感及检查使用功能为主，分标段、单元及每套为检查对象，逐套逐间进行检查。7.5 工程质量通病的整

58、改召开质量通病整改会议。会议由工程部经理主持，召集监理单位、施工单位负责人参加。分析质量通病产生的原因，统一思想，统一整改方案，制定整改计划，组织施工劳动力进行整改。定期进行整改检查。对检查出的质量通病，以书面形式按标段、单元及房号分发给各责任单位，针对提出的质量问题进行整改。整改过程中，及时组织监理和各责任单位进行检查，以不断完善整改内容。通过反复整改，反复检查记录，直至把整改工作全部完成，尽可能把质量通病降低到最低程度。整改完成后，由物管公司组织验房。对物管公司在验房过程中检查出的质量问题，由工程部再次组织施工单位整改。7.5.6 销售公司代表业主，对每套住宅进行验收，在验收中提出的质量问

59、题，由工程部组织施工单位作最后的整改。7.6 工程总结报告提交工程营造总结报告总结项目营造过程的经验和教训，内容包括规划设计、项目品质、工程成本、工程质量、工程进度、协调沟通、团队建设等方面成功的经验及不足。7.7 交付管理当工程竣工验收后，由工程部向物管公司移交全套工程技术资料及房屋钥匙，由物管公司对小区进行接收；各种设备使用及保养，由工程部组织向物管公司进行技术培训和技术交底；由销售部负责向客户进行房屋交付，工程部在交付前提供建筑平面户型图和水电管线布置图，并配合销售部进行交房。八、工程交付后的管理81 配合成本管理部做好决算及质量保证金的扣罚工作在工程通过综合验收后，配合成本管理部依据公

60、司的相关规定做好工程竣工结算、质量保证金的退还、质量维修金的退还和扣罚工作。主要是与工程竣工结算相关的工程资料的移交和确认，这些资料主要有：1）施工合同及补充协议、甲方分包合同、各类材料和设备的采购合同；2）经工程部确认的设计变更联系单；3）经工程部核实、签证的与设计变更联系单相关的工程量；4）经工程部核实、签证的各类分包工程（硬质景观、绿化工程、幕墙、铝合金、涂料等）的工程量清单。8.2 配合物管做好后续的整改工作结合公司对房产品品质的要求，这一阶段的主要工作有：1）补充、完善部分标识系统，如休闲系统、停车位等；2）公共建筑、配套建筑、公共绿化的移交工作；3）与公共建筑、配套建筑、公共绿化等